Bài tập định giá tài sản có lời giải

Hiếu Thuế 5702 Bài 5: Cần định giá hộ có diện tích 56 m nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thơng tin vịng tháng có giao dịch thành cơng hộ chung cư so sánh với tài sản cần định sau: - Bất động sản nằm tầng chung cư có diện tích 84 m trang trí nội thất tốt ất động sản cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng +Giá BĐS sau điều chỉnh trang trí nội thất là: 692-20= 672 triệu đồng - Bất động sản nằm lơ chung cư cách 30 m nằm cụm chung cư này, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 nằm tầng 3, trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 10 triệu đồng, bán với giá 360 triệu đồng + Giá BĐS sau điều chỉnh trang trí nội thất là: 360-10=350 -Bất động sản nằm tầng lô chung cư với bất động sản 2, có diện tích 84 m trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng +Giá BĐS sau điều chỉnh trang trí nội thất là: 717,2 - 20=697,2 triệu đồng Do BĐS lô nên giá trị trung bình (350+697,2)/2=523,6 triệu đồng -Bất động sản nằm lơ chung cư cách 150 m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42 m nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, bán với giá 189 triệu đồng - Bất động sản nằm tầng bất động sản 4, có diện tích 70 m trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, bán với giá 525 triệu đồng Do BĐS có điểm tương đồng nên giá trị trung bình = 357 triệu đồng Giá hộ cần định giá: 517,6 triệu đồng, tương ứng 9,24 triệu đồng/m2 Bài 6: Để định giá lô đất trống rộng 80m 2, thẩm định viên thu thập thông tin lơ đất tương tự, so sánh với lô đất cần định giá Giá thị trường diện tích lơ đất so sánh sau: Chỉ tiêu So sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Diện tích (m2) 145 80 120 78 85 Hiếu Thuế 5702 Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 Sau phân tích, thẩm định viên tính tốn mức điều chỉnh cụ thể lô đất mục tiêu lô đất so sánh thông số so sánh bảng: Thông số so sánh So sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Vị trí 1% 3% 0% 1% 1% Diện tích 3% 0% 1% 0% 0% Hinh dáng -2% -1% -2% -1% 0% Môi trường 0% 5% -1% 0% -1% Hạ tầng xã hội -2% 3% 0% 4% -1% Ghi chú: dấu “-” thể yếu tố thuộc bất động sản so sánh đánh giá tốt so với bất động sản mục tiêu; dấu “+“ thể yếu tố thuộc bất động sản so sánh đánh giá so với bất động sản mục tiêu; tỷ lệ điều chỉnh đánh giá trực tiếp so với giá bất động sản so sánh Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường mảnh đất Giải ĐVT: triệu đồng *So sánh 1: -Giá so sánh sau điều chỉnh vị trí =2175*(1-1%)= 2153,25 -Giá so sánh sau điều chỉnh diện tích: =2153,25*(1-3%) = 2088,6525 -Giá so sánh sau điều chỉnh hình dáng: =2088,6525*(1+2%)= 2130,43 -Giá so sánh sau điều chỉnh hạ tầng xã hội: =2130,43*(1+2%) = 2173,03 Hiếu Thuế 5702 *So sánh 2: -Giá so sánh sau điều chỉnh vị trí: = 1120*(1-3%)=1086,4 -Giá so sánh sau điều chỉnh hình dáng: = 1086,4*(1+1%)= 1097,264 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường: =1097,264*(1-5%) = 1042,4008 -Giá so sánh sau điều chỉnh hạ tầng xã hội: = 1042,4008*(1-3%) = 1011,13 *So sánh 3: -Giá so sánh sau điều chỉnh diện tích: = 1860*(1-1%) = 1841,4 -Giá so sánh sau điều chỉnh hình dáng: = 1841,4*(1+2%)= 1878,228 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường: = 1878,228*(1+1%) = 1897,01 *So sánh 4: -Giá so sánh sau điều chỉnh vị trí = 1131*(1-1%) = 1119,69 -Giá so sánh sau điều chỉnh hình dáng: =1119,69*(1+1%) = 1130,8869 -Giá so sánh sau điều chỉnh hạ tầng xã hội: = 1130,8869*(1-4%) = 1085,65 *So sánh 5: -Giá so sánh sau điều chỉnh vị trí = 1326*(1-1%) = 1312,74 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường: =1312,74*(1+1%) = 1325,8674 -Giá so sánh sau điều chỉnh hạ tầng xã hội: = 1325,8674*(1+1%) = 1339,13 Hiếu Thuế 5702 Giá trị ước tính lơ đất rộng 80m2 cần định giá là: 2173,03+1011,13+1897,01+1085,65+1339,13 =1645,19 Bình quân 20,56 triệu đồng/m2 Bài 7: Một người có mảnh đất trống cần vay vốn ngân hàng Với cương vị cán tín dụng anh (chị) xác định giá trị mảnh đất để làm đảm bảo vốn vay, biết thông tin mảnh đất cần định giá mảnh đất so sánh sau: Thông tin mảnh đất cần định giá: - Kích thước quy mô: chiều rộng mặt tiền 5m, chiều sâu 20m - Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tin mảnh đất so sánh thu thập được: Thông tin Giá giao dịch (triệu đồng) Diện tích đất (m2) Pháp lý So sánh So sánh So sánh So sánh 8.000 5.400 6.440 9.975 80 60 70 95 Có giấy chứng Chưa có giấy Chưa có giấy Có giấy chứng nhận quyền sử chứng nhận chứng nhận quyền nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng sử dụng đất, đất, đủ đủ điều điều kiện để kiện để cấp cấp dụng đất Theo quy định hành: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đủ điều kiện (phù hợp quy hoạch, tranh chấp sử dụng ổn định), miễn hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nước Giá đất Nhà nước quy định vị trí 10 triệu đồng/m2; hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 120 m 2; tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức Hiếu Thuế 5702 Đồng thời cán tín dụng phân tích mảnh đất mục tiêu mảnh đất so sánh đưa bảng điều chỉnh thông số khác pháp lý sau: Yếu tố so sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Lợi kinh doanh - 3% + 5% + 2% - 2% Lợi giao thông - 1% + 2% + 1% - 2% Môi trường an ninh - 1% - 2% - 2% + 1% Hệ thống thoát nước + 2% - 1% - 1% - 1% Ghi chú: dấu “-“ thể yếu tố thuộc mảnh đất mục tiêu đánh giá tốt so với mảnh đất so sánh; dấu “+“ thể yếu tố thuộc mảnh đất mục tiêu đánh giá so với mảnh đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh đánh giá trực tiếp từ giá mảnh đất so sánh Hiếu Thuế 5702 *So sánh 1: -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh: = 8000*(1+3%)= 8240 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 8240*(1+ 1%) = 8322,4 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 8322,2*(1+1%) = 8405,624 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 8405,24*(1-2%) = 8237,51 *So sánh 2: -Tiền sử dụng đất phải nộp so sánh = 60*10*50%= 300 -Giá so sánh sau có đầy đủ giấy chứng nhận qsd đất = 5400+300 = 5700 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 5700*(1-5%) = 5415 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 5415*(1-2%) = 5306,7 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 5306,7*(1+2%) = 5412,834 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 5412,834*(1+1%) = 5466,96 *So sánh 3: -Tiền sử dụng đất phải nộp so sánh = 70*10*50% = 350 -Giá so sánh sau có đầy đủ giấy chứng nhận qsd đất = 6440 + 350 = 6790 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 6790*(1-2%) = 6654,2 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 6654,2*(1-1%) = 6587,658 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 6587,658*(1+2%) = 6719,41 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 6719,41*(1+1%) = 6786,61 *So sánh 4: -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 9975*(1+2%) = 10174,5 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 10174,5*(1+2%) = 10377,99 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 10377,99*(1-1%) = 10274,21 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 10274,21*(1+1%) = 10376,95 Giá trị ước tính mảnh đất rộng 100m2 cần định giá là: = 8237,51+ 5466,96+6786,61+10376,95 = 7717,01 triệu đồng, tương ứng 77,1701 triệu đồng/ m2 Bài 8: Hãy ước tính giá trị thị trường quyền sử dụng đất lô đất trống với thông tin cụ thể sau: Hiếu Thuế 5702 Thông tin tài sản cần định giá - Địa điểm định giá: số 306 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội - Mục đích định giá: Làm sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất -Đặc điểm tài sản định giá: + Đặc điểm pháp lý: đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất +Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật: Diện tích khuân viên đất: 4,5m x 20m (rộng x sâu) Bất động sản nằm mặt tiền đường Bà Triệu, đối diện với Trung tâm Thương mại VinCom Tower, nằm khu vực tập trung đông dân cư, buôn bán kinh doanh sầm uất, an ninh tốt, thuận lợi cho việc kinh doanh nơi lâu dài, hình dáng lơ đất vng vức Đường Bà Triệu đường chiều tương đối lớn, số chẵn bên phải đường, số lẻ bên trái đường Thông tin tài sản so sánh Qua khảo sát thực địa thu thập chứng cớ thị trường giao dịch tương tự gần với thời điểm định giá, người định giá thu bất động sản so sánh với thông tin sau: STT Vị trí Nguồn thơng tin Diện tích Đặc điểm Pháp lý Giá thị ttrường mảnh đất So Số 265 - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Đã 230 triệu đường tế giao dịch tích viên 5m x 20m (rộng x cấp giấy đồng/m2 trước tháng đất: sâu) chứng - Liên hệ Anh 100m2 sánh Bà Triệu nhận QSDĐ Quang, ĐT: 097xx Số 280 - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Đã 240 triệu đường tế giao dịch tích viên 3,2m x 25m, cấp giấy đồng/m2 Bà trước tháng đất: chiều đường với tài sản chứng sánh Triệu - Liên hệ Anh 80m2 mục tiêu, vị trí nhận Hồng, ĐT: lợi QSDĐ 091xxx kinh doanh So Hiếu Thuế 5702 So Số 220 - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Chưa có 210 triệu đường tế giao dịch tích viên 4,5m x 18m, giấy đồng/m2 trước 15 ngày đất: chiều đường với tài sản chứng - Liên hệ Chị 81m2 mục tiêu, nhận môi trường QSDĐ, sánh Bà Triệu Quỳnh, ĐT: Hiếu Thuế 5702 098xx bên cạch có xưởng khí gây ô nhiễm, đủ điều phong thủy không tốt kiện để (do đối diện có vách xin cấp tịa nhà lớn chiếu diện) Thơng tin thơng số so sánh mức điều chỉnh Xuất phát từ khảo sát thị trường kinh nghiệm công tác định giá, người định giá lựa chọn thông số so sánh mức điều chỉnh sau: - Thông số so sánh: 1)-Pháp lý; 2)-Chiều đường; 3)-Lợi kinh doanh; 4)- Chiều rộng mặt tiền; 5)-Môi trường ; 6)- Phong thủy - Mức điều chỉnh: + Những mảnh đất bên tay phải đường có giá chuyển nhượng cao 10% so với giá mảnh đất bên tay trái đường; + Mảnh đất mặt tiền 4,5m đến 5m nằm quy mơ chuẩn có cao 3% giá đất hành mảnh đất mặt tiền nhỏ 3,2m; + Lợi kinh doanh so sánh không tốt, nên làm giá chuyển nhượng mảnh đất mục tiêu cao giá mảnh đất 2%; + Phong thủy so sánh không tốt, nên làm giá chuyển nhượng mảnh đất mục tiêu cao giá điều chỉnh pháp lý mảnh đất 2%; + Điều kiện môi trường so sánh không tốt, nên làm giá chuyển nhượng mảnh đất mục tiêu cao giá mảnh đất 1%; + Việc điều chỉnh pháp lý thực trước Thông tin khác - Giá đất Nhà nước quy định đường Bà Triệu là: 60 triệu đồng/m2; - Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đủ điều kiện, miễn hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nước, bất động sản so sánh Hiếu Thuế 5702 mức nộp tiền sử dụng đất tính diện tích hạn mức 50% giá đất Nhà nước quy định, diện tích vượt hạn mức 100% giá đất Nhà nước quy định - Hạn mức sử dụng đất nội đô Hà Nội theo quy định 120m2; - Các bất động sản so sánh đánh giá có mức độ tin cậy ngang nhau; - Các thông tin khác liên quan đến bất động sản mục tiêu so sánh coi tương đồng Giải - ĐVT: Triệu đồng *So sánh 1: -Giá so sánh sau điều chỉnh chiều đường = 230*100*(1+10%) = 25300 *So sánh 2: -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 240*80*(1+2%) = 19584 -Giá so sánh sau điều chỉnh chiều rộng mặt tiền = 19584*(1+3%) = 20171,52 *) So sánh 3: -Tiền sử dụng đất so sánh phải nộp = 81*60*50% = 2430 -Giá so sánh sau điều chỉnh pháp lý = 81*210 + 2430 = 19440 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường = 19440*(1+1%)= 19634,4 -Giá so sánh sau điều chỉnh phong thủy = 19634,4*(1+2%) = 20027.1  giá trị thị trường quyền sử dụng đất lô đất trống 90m2 cần thẩm định giá = 25300+20171,52+ 20027,1 = 21832,87 triệu đồng, tương ứng 242,59 triệu đồng/m2 Hiếu Thuế 5702 Bài 21: M c ti n cho thuê bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn 40.000 USD/năm, năm trả lầni năm trản 40.000 USD/năm, năm trả lần bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt lầnn thời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saun 30 năm Thoản 40.000 USD/năm, năm trả lần thuận ký hợp đồng saun ký hợp đồng sauc ký hợc ký hợp đồng saup đồng saung sau năm người hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui cho thuê phản 40.000 USD/năm, năm trả lầni bỏ ti n để xây lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui cầnu thang vớii chi phí 10.000 USD, sau năm sửaa chữaa lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui hệ thốngng u hồ khơng khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct 20.000 USD, sau năm phản 40.000 USD/năm, năm trả lầni xây lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui b c tười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung bao vớii phí tổn ước tínhn ướic tính 5.000 USD Yêu cầnu: Hãy ướic tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha quy n cho thuê bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn, v ớii giản 40.000 USD/năm, năm trả lần thi ết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct rằng: bìnhng: bình thười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung người hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui cho th ln có khản 40.000 USD/năm, năm trả lần tạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sauo tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư su ất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt sinh l ời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui s ống v ốngn đ ầnu t quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha 13% bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt năm? -Tổn ước tínhng thu nhận ký hợp đồng saup cho thuê BĐS 30 năm = 40.000*30 = 1.200.000 USD -Tổn ước tínhng chi phí phản 40.000 USD/năm, năm trả lầni bỏ để tu sửaa BĐS = 10.000 + 20.000 + 5.000 = 35.000 USD Thu nhận ký hợp đồng saup ròng = 1.200.000 - 35.000 = 1.165.000 USD Thu nhận ký hợp đồng saup ròng bình quân năm = 1.165.000/30 = 38.833,33 USD/năm Vận ký hợp đồng sauy giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha quy n cho thuê BĐS là: 1−(1+13 % )(−30) V = 38.833,33* = 291.081,18USD 13 % Dự tính sau năm chủa quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình sở hữau bán bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn vớii giá 350.000 USD Hãy cho biết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha quy n sở hữau vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết n bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn này, vớii giản 40.000 USD/năm, năm trả lần thiết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct rằng: bìnhng 13% bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt năm tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư suất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt sinh lời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui trung bình thị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung vốngn đầnu tư? V= 29.125 = 2.239.086 USD 13 % Bài 23: Ông John xem xét khản 40.000 USD/năm, năm trả lần mua bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn sở h ữau vĩnh vi ễn bất động sản này, với giả thiết n cho thu nhận ký hợp đồng saup v ti n cho thuê năm trả lầni năm 79.000 USD Chi phí qu ản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn lý thười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung xuyên vào khoản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 1,5% thu nhận ký hợp đồng saup hàng năm Các chi phí giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch ban đ ầnu ng ười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui mua ph ản 40.000 USD/năm, năm trả lầni b ỏ để hoàn tất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt việc mua bán theo kinh nghiệm thười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung vào khoản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 2,75% giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch Nhữang giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch tạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng cho thất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầny nhà đầnu t s ẵn sàng chấp nhậnn sàng ch ất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp nh ận ký hợp đồng saun lãi suất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt rủi ro 6,5%.i rủa quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhi ro 6,5% Yêu cầnu: tư vất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn cho ông John v m c giá chất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp nhận ký hợp đồng saun mua đ ốngi v ớii b ất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đ ột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn nêu Giảii Hiếu Thuế 5702 ĐVT: USD -Thu nhận ký hợp đồng saup hằng: bìnhng năm quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha BĐS = 79.000 -Chi phí quản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn lý thười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung xuyên = 1,5%*79.000 = 1185 Thu nhận ký hợp đồng saup rịng hằng: bìnhng năm quyền cho th bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha BĐS = 79.000-1185 = 77.815 USD/năm -Giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình tổn ước tínhng thể quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha BĐS (gồng saum cản 40.000 USD/năm, năm trả lần chi phí giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch là) = 77.815 = 1.197.153,85 6,5 % Gọi rủi ro 6,5%.i giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch a => Chi phí giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch = 0,0275a Mặt khác: a + 0,0275a = 1197153,85 => a = 1165113,24 USD.t khác: a + 0,0275a = 1197153,85 => a = 1165113,24 USD Vận ký hợp đồng sauy ông John nên mua bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn m c giá khoản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 1.165.113,24 USD Bài 24: Một bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt nhà đầnu tư xem xét mua lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt nông nghiệp r ột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 1ha, trồng saung lúa dự tài liệu sau: Tình hình sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn xuất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt tiêu thụ năm gần quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha năm gầnn đây: Chỉ tiêu tiêu Đơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn vị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N) Sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn lược ký hợp đồng saung Kg 30.000 30.500 31.200 Hiếu Thuế 5702 Giá bán Đồng saung/ kg 10.000 11.000 12.000 Chi phí sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn xuất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt Đồng saung/ kg 8.200 8.500 9.300 Thuết 20.000 USD, sau năm phải xây lại Đồng saung 1.000.000 3.000.000 4.000.000 Các chi phí giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch ban đầnu người hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui mua phản 40.000 USD/năm, năm trả lầni bỏ để hoàn tất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt việc mua bán m ản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt theo kinh nghiệm thười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung vào khoản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 2% giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch Nhữang giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch mua bán mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh nơng nghiệp tương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng tự tạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui đ ị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha ph ương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng cho th ất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầny nhà đầnu tư sẵn sàng chấp nhậnn sàng chất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp nhận ký hợp đồng saun lãi suất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt rủi ro 6,5%.i rủa quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhi ro 10% Yêu cầnu: Hãy tư vất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn cho nhà đầnu tư v m c giá giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch trười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung hợc ký hợp đồng saup sau: Giảii ĐVT: triệu đồngu đồngng -Tổn ước tínhng thu nhận ký hợp đồng saup năm = 30.000*0,01 + 30.500*0,011 + 31.200*0,012 = 1009,9 -Tổn ước tínhng chi phí năm = 30.000*0,0082 + 30.500*0,0085 + 31.200*0,0093 + + + = 803,41 Thu nhận ký hợp đồng saup ròng = 1009,9 – 803,41 = 206,49 Thu nhận ký hợp đồng saup rịng bình qn năm = 206,49/3 = 68,83 triệu đồng saung/năm - Trườngng hợpp 1: nhà đầnu tư mua xong tiết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcp tụ năm gầnc canh tác đết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcn vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết n M c giá giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch = 68,83/10% = 688,3 - Trườngng hợpp 2: nhà đầnu tư mua xong, tiết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcp tụ năm gầnc canh tác đết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcn cuốngi năm th 10 bán lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt nông nghiệp vớii giá ướic tính 500.000.000 triệu đồng saung M c giá giao dị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhch = 68,83* 500 1−( 1+10 % )(−10) + = 615,7 triệu đồng saung ( 1+ 10 % )10 10 % Bài 36: Ướic tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sảnu bất động sản bất động sảnt động sảnng sảnn A: - Diện tích đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt 300 m2, có đầny đủa quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình pháp lý v quy n sửa dụ năm gầnng đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt Hiếu Thuế 5702 Cơng trình xây dựng đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt: nhà tầnng, kết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu bê tông cốngt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2/sàn - Tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư lệ hao mòn quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha kết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu chính: móng 32%, tười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung 44%, sàn 36%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: + Một bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt lô đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt trốngng bên cạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saunh diện tích 250 m khơng có giất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầny tời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sau hợc ký hợp đồng saup lệ v quy n sửa dụ năm gầnng đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt, tranh chất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp, sửa dụ năm gầnng ổn ước tínhn đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh vừa bán với giá 2.250.000.000 đ.a ký hợp đồng sauc bán vớii giá 2.250.000.000 đ Theo quy đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh hành, để ký hợp đồng sauc cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp giất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầny ch ng nhận ký hợp đồng saun quy n sửa dụ năm gầnng đ ất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt, người hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui sửa dụ năm gầnng phản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt nột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnp ti n sửa dụ năm gầnng đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt bằng: bìnhng 100% giá đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt Nhà nướic quy đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh đốngi v ớii tồn bột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lần diện tích + Giá đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt quy đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha Nhà nướic vị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trí 12.000.000 đồng saung/m + Tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư lệ giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình kết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu tổn ước tínhng giá trị quyền cho th bất động sản, với giả thiết rằng: bình cơng trình: móng 8%; t ười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn giá xây dựng mớii nhà có kết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu tương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng tự 4.000.000 đồng saung/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng.c phụ năm gầnc tình trạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sauc hận ký hợp đồng sauu v bết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcp 13.000.000 đồng saung Giảii ĐVT: triệu bất động sảnu đồngng *Đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh giá mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt mụ năm gầnc tiêu: -Giá 1m2 đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt so sánh chưa có qsd đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt = 2250/250 = trd/m2 -Ti n sửa dụ năm gầnng đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha BĐS A = 12*300*100% = 3.600 -Giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt mụ năm gầnc tiêu = 9*300 + 3.600 = 6.300 *Chi phí xây dựng mớii hành = 120*3*4 = 1.440 *M c đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lần giản 40.000 USD/năm, năm trả lầnm giá +Tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư lệ hao mịn trung bình = 32%∗8 %+ 44 %∗18 % +36 %∗16 % +44 %∗14 % = 40% 56 % Giản 40.000 USD/năm, năm trả lầnm giá tự nhiên = 40%*1.440 = 576 +Giản 40.000 USD/năm, năm trả lầnm giá tình trạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sauc hận ký hợp đồng sauu v bết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcp 13 M c đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lần giản 40.000 USD/năm, năm trả lầnm giá trung bình = 576 + 13 = 589 Hiếu Thuế 5702 *Giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha cơng trình xây dựng = 1.440 – 589 = 851 * Giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha BĐS A = 6.300 + 851 = 7.151 triệu đồng saung Bài 37: Cần định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất 1- Mục đích thẩm định giá: chuyển nhượng; 2- Thời gian thẩm định giá: tháng Y năm N (thời điểm tại) 3- Các thông tin bất động sản thẩm định sau: - Đặc điểm pháp lý: tốt (đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật + Đặc điểm quyền sử dụng đất  Tổng diện tích khn viên: 20m x 20m = 400m2 Trên đất có cơng trình xây dựng tầng, tầng có diện tích sàn xây dựng 200m2  Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần siêu thị Big C, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải, nhiều khu vui chơi ) + Đặc điểm cơng trình xây dựng: Cơng trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm (N-5) Bộ phận phậnn Móng Tườngng Sàn Mái 18 16 14 95 95 - Tỷ trọng kết cấu trọng kết cấu chínhng kết cấu chínha kết cấu chínht cất động sảnu % 10 - Chất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt lược ký hợp đồng saung lạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saui quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha kết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứct cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu (%) % 95 95 4- Thông tin thị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt đột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnn so sánh sau: - Thông tin bất động sản tình hình đơn giá xây dựng thịn giá xây dựng thịng th ị trườngng Đơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn giá thị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung xây nhà mớii cơng trình xây dựng có tính hữau dụ năm gầnng t ương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng đương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng vớii cơng trình cũ: 5.000.000 đồng saung/m2 - Các mảnnh bất động sảnt động sảnng sảnn so sánh thu thập thịp th ị trườngng Hiếu Thuế 5702 STT Vị trí trí Nguồn thơng tinn thơng tin Diện tíchn tích Đặc điểmc điểmm Pháp lý Giá thị trí trườngng củaa Đười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung SS1 Khản 40.000 USD/năm, năm trả lầno sát DTKV: Vị trí trí: Nhà nằng: bìnhm mặt khác: a + 0,0275a = 1197153,85 => a = 1165113,24 USD.t Tốngt Lê Văn thực tết 20.000 USD, sau năm phải xây lại ngày 15x20= đười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung có vị quyền cho th bất động sản, với giả thiết rằng: bình trí thuận ký hợp đồng saun Lương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng Y-1/N 300m - Liên hệ 888 DTXD: (a.Quang) 150m2 Đười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung - Báo muaDTKV: đồng saung/m2 lợc ký hợp đồng saui hơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn BĐS đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh giá Cất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu trúc: Nhà tầnng Vị trí trí: Nhà nằng: bìnhm vị quyền cho th bất động sản, với giả thiết rằng: bình tríTốngt Lê SS2 mảinh đấtt 115 triệu Vănbán ngày Y-1/ BĐS đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh giá, Cấtu 20x20= Lương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng N trúc: Nhà tầnng 400m - Khản 40.000 USD/năm, năm trả lầno sát DTXD: thực tết 20.000 USD, sau năm phải xây lại ngày 200m2 Y-1/N 96 triệu đồng saung/m2 Liên hệ 999(a.Hồng saung) Đười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung - Khản 40.000 USD/năm, năm trả lầno sát DTKV: SS3 Vị trí trí: Nhà nằng: bìnhm động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầntTốngt gầnn Lê Văn thực tết 20.000 USD, sau năm phải xây lại ngày 20x25= BĐS đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh giá, có vị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trí Lương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng Y-1/N - Liên 500m2 đị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnhnh giá khoản 40.000 USD/năm, năm trả lầnng 50m 250m2 Cấtu trúc: Nhà tầnng triệu đồng saung /m2 tương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnng đồng saung, cách BĐS hệ DTXD: 777(c.Hoa) 105 - Hện tích số điều chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giá điều chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giáu chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giánh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giáa giá mảinh đấtt so sánh mảinh đấtt đị trính giá STT Chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giá tiêu điều chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giáu chỉnh giá mảnh đất so sánh mảnh đất định giánh So sánh So sánh So sánh Vị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình trí -10% +5% 0% Pháp lý 0% 0% 0% Hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sau tầnng xã hột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầni 0% 0% 0% Hiếu Thuế 5702 Môi trười hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng saung -1% -1% -3% Quy mô +1% +1% -2% Ghi chú: dất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu “-“ thể yết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcu tống thuột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnc mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt mụ năm gầnc tiêu ký hợp đồng sauc đánh giá tốngt h ơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn so vớii mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt so sánh; dất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnu “+“ thể yết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcu tống thuột bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnc mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt mụ năm gầnc tiêu ký hợp đồng sauc đánh giá hơng cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhậnn so vớii mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lầnt so sánh; tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư lệ u tiêunh ký hợp đồng sauc đánh giá tr ực ti ết 20.000 USD, sau năm phải xây lại bứcp theo giá quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bìnha mản 40.000 USD/năm, năm trả lầnnh đất so sánh GIẢI ĐVT: triệu đồng *Định giá mảnh đất mục tiêu: -SS 1: +Giá SS1 sau điều chỉnh vị trí = 115*300*(1+10%) = 37950 +Giá SS1 sau điều chỉnh môi trường = 37950*(1+1%) = 38329,5 + Giá SS1 sau điều chỉnh quy mô = 38329,5*(1-1%) =37946,21 -SS2: + Giá SS2 sau điều chỉnh vị trí: 96*400*(1-5%) = 36480 + Giá SS2 sau điều chỉnh môi trường = 36480*(1+1%) = 36844,8 + Giá SS2 sau điều chỉnh quy mô = 36844,8*(1-1%) = 36476,4 -SS3: + Giá SS3 sau điều chỉnh môi trường = 105*500*(1+3%) = 54075 + Giá SS3 sau điều chỉnh Quy mô = 54075*(1+2%) =55156,5 Giá trị mảnh đất cần định giá = (37946,2 + 36476,4 + 55156,5)/3 = 43193 *Chi phí xây dựng hành = 3*200*5 = 3000 *Mức độ giảm giá +Tỷ lệ giảm giá trung bình = %(10 % +18 %+16 %+14 %) = 5% 58 % Mức độ giảm giá = 5%*3000 = 150 *Giá trị CTXD = 3000- 150 = 2850 *Giá trị chuyển nhượng Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội 43193+2850 = 46042 triệu đồng Hiếu Thuế 5702 Bài 38: Cần định giá bất động sản số ngõ 34 đường Tơ Vĩnh Diện- Thanh Xn- Hà Nội cho mục đích vay vốn ngân hàng, thời điểm thẩm định giá thời điểm (tháng X năm N) Thông tin chung tài sản định giá + Đất có quy mô 3,5m x13m (rộng x sâu), đất vuông vức, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trên đất có cơng trình xây dựng sàn (xây kín đất, sàn 2, có ban cơng nhơ ngồi mặt ngõ 1,0 m có đấu trụ lan can) Chất lượng cơng trình loại hồn thành tháng X/(N-3) + Vị trí: mặt ngõ, ngõ rộng 3m; hộ liền kề xây nhà kiên cố; khu tập thể Qn chủng Phịng khơng- Không quân, an ninh tốt, điện nước tốt Thông tin tài sản so sánh + Tài sản so sánh 1: Nhà số 11 ngõ 34 Tơ Vĩnh Diện, diện tích đất 48m (mặt tiền 4,0m), cơng trình xây dựng nhà sàn kết cấu bê tơng cốt thép, xây kín đất; sàn 2,3,4 nhơ ngồi 1m làm ban cơng, chất lượng nhà khá, hồn thành tháng X/(N-6) có giá giao dịch vào tháng (X-1) năm N 2,88864 tỷ + Tài sản so sánh 2: Nhà số 25 ngõ 58 Tô Vĩnh Diện (ngõ rộng 5m) diện tích đất 53,2m2 (mặt tiền 3,6m), cơng trình xây dựng nhà sàn kết cấu bê tông cốt thép, chất lượng nhà khá, sàn 2,3,4 nhơ ngồi 1m xây kín hồn thành tháng X/(N-3) có giá giao dịch vào tháng X-1 năm N 3,638904 tỷ Đây khu an ninh + Tài sản so sánh 3: Nhà số 12 ngõ 27 Tơ Vĩnh Diện (ngõ rộng 3,5m) diện tích đất 90m2 (mặt tiền 4,5m), cơng trình xây dựng nhà sàn kết cấu bê tông cốt thép, xây 60m đất, chất lượng nhà khá, hoàn thành xây dựng tháng X/(N-3), an ninh tốt, có giá giao dịch vào tháng (X-1) năm N 4,1436 tỷ (lô đất bị ngách 13/27 chiếu thẳng) Thông tin thị trường + Các cơng trình đánh giá có giá trị sử dụng 30 năm chất lượng xây dựng tương đương với suất vốn đầu tư Bộ xây dựng; + Suất vốn đầu tư cơng trình tính theo quy định Bộ Xây dựng vào thời điểm Hiếu Thuế 5702 tháng X năm (N-1) loại cơng trình tương tự triệu đồng/m sàn xây dựng Theo số giá xây dựng loại nhà Bộ Xây dựng công bố thời điểm tháng X năm N số giá 115% so với tháng X năm (N-1); + Theo đánh giá mặt ngõ 3m có giá cao thấp 1% giá trao đổi mặt ngõ 3,5m 15% giá mặt ngõ 5m; + Chiều rộng mặt tiền nằm khoảng từ 3,5m đến 4,5m theo đánh giá không tạo khác giá; + Mảnh đất mục tiêu có giá cao 30% giá mảnh đất bị đường đâm thẳng vào nhà; + Diện tích ban cơng khơng xây kín tính 50% vào diện tích sàn xây dựng, xây kín tính đủ 100%; + Mảnh đất mục tiêu có giá cao 2% giá mảnh đất có an ninh Giải ĐVT: triệu đồng *Các mảnh đất so sánh thu thập: Mảnh đất So sánh So sánh So sánh Diện tích 48m2 55,2m2 90m2 Mặt tiền 4m 3,6m 4,5m *Hệ số điều chỉnh mảnh đất so sánh mảnh đất mục tiêu Giá triệu đồng/m2 60,18 68,4 46,04 Hiếu Thuế 5702 Bài 39: Anh (Chị) ước tính giá trị thị trường bất động sản có đặc điểm sau: - Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m); - Diện tích sàn xây dựng: 150m2; - Nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80%; - Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2; Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành công sau: - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 80m (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 200m2 nhà tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 75%; vừa bán với giá 1.235 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m2; - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất: 60m (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 150m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, mái ngói, tường gạch , lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80% vừa bán với giá 924 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự; 3,2 triệu đồng/m2; - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 90m (5m x 18m); diện tích sàn xây dựng 250m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép, tường gạch, mái ngói, tồn lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà lại 80%; vừa bán với giá 1.470 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự 3,3 triệu đồng/m2; Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài diện tích đất sau: - Về chiều rộng: từ 3,8m đến 4m đánh giá 100%; từ 3m đến 3,8m đánh giá 96%; từ 4m đến 6m đánh giá 104%; - Về chiều dài: từ 16m trở xuống đánh giá 100%; từ 16m