bài tập định giá tài sản

Bai 1: Uóc tinh giá tri thË truòng cça biÇt thu A vÛi các thóng tin sau: Biet thur A vi diÇn tich là 500 m', hop pháp vè các quyèn dói vÛi BDS.. 5ict thu B có diÇn tich và vË tri tuang

BÅI TAP INH GIÁ TÀI SAN DANG 1: PHUONG PHÁP SO SÁNH TRrC TIEP

Bai 1: Uóc tinh giá tri thË truòng cça biÇt thu A vÛi các thóng tin sau:

Biet thur A vi diÇn tich là 500 m', hop pháp vè các quyèn dói vÛi BDS

5ict thu B có diÇn tich và vË tri tuang tu A nhumg có thém phàn sän vuon tri gia

0 triçu dông vira durgc bán vÛi dièu kiÇn trà låm 5 dot, möi dot cách nhau mÙt nam Trong dó trà ngay làn dàu là 3.500 triçu dòng, dot hai là 2.650 riçu dông, dot ba là 1.460 triÇu dông, dot bÑn là 1.430 triçu ông, dot cuói là 1.263 triçu

dong

-Bit thu C có diÇn tich tuong tu n m trên cùng mÙt mât drong vÛi biÇt thu A

nhung trang tri nÙi thât kém hon 100 triÇu dông chura có giáy tò høp lÇ vê quyên Sur dyng dat, nhumg thuÙc lo¡i dàt không có tranh châp dugc bán vÛi giá 7.400

triçu dông

-Biet thy Do vË tri bên c¡nh có ·c iêm v-t chât giông nhu biÇt thå A vira duge bán voi giá phát m i là 4.500 triÇu ông

- C n hÙ E nm o trên mot chung cur gàn ó, diÇn tich 400m? vira bán vÛi giá

1.500 trieu dóng

Theo qui dinh hiÇn hành:

+Giay chumg nh-n quyên së dång dât dugc câp cho diçn tich dât không có tranh châp

+Giá dat do nhà nuóc qui dËnh t¡i con duòng này là 2 triÇu dông/m

+Han mrc sù dung dât theo qui dinh cça chinh quyên dia phuong là 150

m

+Tien thu vê sù dång ât phäi nÙp cho nhà nuÛc khi câp giay chimg nh-n quyên su dång dât tính b ng 50% giá ât do Nhà nuróc qui dËnh ôi vÛi diÇn tich dât trong h¡n múc và 100% vói diÇn tích ât vuot h¡n mírc

+ Lâi suât tiên gui ngân hàng có ký h¡n I n m là 6%/n m; 2 n m là 7%/

n m; 3 n m là 8%/n m; 4 n m là 9%/n m

- Các yêu tó khác ánh huong dên giá tr/ B S coi nhu tuong dòng

Cna kan et e B quy v' diáli kich ta ngay la:

A0488,73

Chd)

350D + SO A160 4430, t263

4000) 4+0,0 ( +0,R U+909)"

CTO f BTB su Ehi dlchuhk ve ghi p sâh nlh so BTA a

AO188,33- A250 = 8L8, 73(hd)

Tun &r odung dat cua BTC pnop cho nkä nó h

A5O .502 + (500-ASO) R 10D%

850 Ct

Gra hi BTCsau thi Acan chaih dhil fu hap k vë'quyeh sd oaf

büt Ahui D aitt bán vs qa phat mai thonq di dio kuh laim

BbS so sárnh

B tke (an ho E

qu tgo gan gerig vs BIS uu heu

Guu Aan ed kgt dkü A qua han dinh la

ig

hin drle ain B9S so sanb do k

8938, 73+ 83s0 84, 36s (bhá)

ab ti tg ciúa BT A 4,36S ta

Bài 2:

Uoc tinh giá thË truong cúa biÇt thy X vÛi các thông tin sau

51et thr X xây dung trên diÇn tich dát 500m2 hop pháp các quyen do vo

BDS

5t thr A n m canh biÇt thu X gióng biçt thu X vè nhièu m-t,vira bË tòa án phât mâi vói sô tiên là 5600 triÇu dông.S= 480m2

Biet thr B o gan biçt thy X, tuong dói gióng biçt thu X nhung kém hon phân san vuron tr/ giá 720 triçu dông, hop pháp vè quyèn dói vói BDS vira droc bán voT di u kien: tra làm 5 do, moi dot cách nhau I näm Trong dó tra ngay làn

dau 3200 triÇu dông dot hai 2700 triÇu dông, dot ba 2300 triçu dông, dot bon

2200 triçu dông và dot n m 2000 triÇu dông.S= 500m2

-Biet thr C có diÇn tich và vË tri tuong ty biÇt thu X nhung nÙi thât kém hon

600 triçu dông, không có giây tÝ hgp lÇ vê quyên su dung ât, không có tranh chap su dung ôn dËnh të n m 2003 vra duoc bán vÛi giá 9.600 triÇu dông

- Gan vói biÇt thu X cóó c n nhà lièn kè S= 110m2, hop pháp vÁ quyèn dôi vÛi

BDS vra dugc bán vÛi giá là 4.900 triÇu ông

- N m trên cùng mat duòng vÛi biÇt thu X có biÇt thu D: diÇn tich tuong dôi

giong biÇt thu X nhung nÙi thât kém hon 200 triÇu dông và hon phân sân vuon tri giá 370 triÇu dông; có dây du giây to hop lÇ vê quyên st dung dât, vira durge bán vÛi giá 1 1800 triÇu dông

- Biet thy F giông biÇt thy X vê nhiêu m·t nhung tinh trang câp thoát nuóc tôt

hon nên duoc thË truong dánh giá cao hon l 5% vë giá, vëa dugc bán vÛi múc

giá 12.000 triÇu dông

- Theo quy dËnh hiÇn hành:

+Giá dát do Nhà nuóc quy dËnh t¡i con duong này là 5 triÇu ông/ m2

+ Han muc su dung dât theo quy ho¡ch là 350m2

+Tien su dung dât phái nÙp cho Nhà nuóc tinh b ng 50% giá dât do Nhà nuóc quy dinh dôi vÛi diçn tích dât trong h¡n múc và 100% dôi vói diÇn tich dât vuot han muc

+Läi suât tiên giri ngân hàng ký h¡n I näm 12%/ n m; 2 n m 13%/näm; 3 n m

14%/ n m và 4 n m là 15%/ n m

Các yêu to khác anh huong dên giá tr/ BDS coi nhu tuong dông

a oy Raim can ut so sanh M A bi tä an phatmai, dau h au tei phi M tuthag non khcing

- Gt tu kjt Aue B quyve' nguy ta

S20D+70V 230D

tO)12

AODHO, 39548 (yá)

Cntd 87B sau Ki deii ckinh phan san uidh so BIX4a

AO39S48 +710 AOH6O, 95,8 Ctd)

quh kt durg daf

350.5 50 + A50.5 JOV), = Ab25 Ctá) Cnu t BTO Sou khi du chuih so vn BT X la

oD + A6A5+ 607 = AH825 (t)

Can pha eh ke' S nam ó qin do Khng aiong oae gân

qcn BDS X (nha hcn k + slt h) nah kharg diè

lay kam can ut o sanh

A6D2 -AOS 2 AOD= - 4,% %

05

Mi dliu chnh cua BTFs0 à BTX a

46%

Cad BT Fhu khi 27D-5H20 (a) sie e

AdODD -5WL = 1412R, P lta

- BTD Sau KRi citeu chunh se ui 6 co gh a

MIDA AUD-370 M630 t

44H4,09887 Cht

Yay

DANG 2: PHUONG PHÁP DÅU TU( THU NH¬P)

Bäi 1 MÙt nhà dâu tur dang xem xét mua l¡i mÙt thura dât trông lúa rÙng I ha dra

trên tài liçu sau:

STT Chi tièu

Tông sán lugng

Giá bán binh quan

Chi phi san xuât don d/kg

vi

Tong thue thu nh-p Dong 3.500.000 3.800.000 5.000.000

2 Các chi phi giao djch ban dâu nguroi mua phai bo ra dê hoàn tât viçc mua ban

theo 3 Nhïng giao dËch mua bán mành ât trông cây hàng n m t¡i dËa phuong này kinh nghiçm thuÝng vào khoáng 3,5% giá tri giao djeh

cho thay, nhà dàu tu sän sàng châp nhân läi suât rüi ro là 10%

Yeu câu: Hây tu vân cho nhà åu tu vê múc giá âu thâu vói già thiêt r ng cuôi

n m th 12 có thê bán manh dât vói giá 1.500 triÇu dông?

1.2 Xu lý tinh huông

Buoc 1:

-Tong thu nh-p 3 n m là:

11.000 x 70.000 +11.500 x 73.000+12.000 x 75.000 =

2.509.500.000 (dông)

Buoc 2:

Tong chi phí sán xuât 3 n m là:

5.500x 70.000 + 6.000 x 73.000 + 7.000 x 75.000 =

1.348.000.000(dông)

Tong thuê 3 n m là:

3.500.000+3.800.000 + 5.000.000 12.300.000 ( ông)

Buóc 3:

- Thu nh-âp binh quân 1 n m là:

(2.509.500.000 1.348.000.000 12.300.000): 3 = 383.066.666,7

(dông)

Buóc 4: Xác dËnh tý suât chiêt khâu

- r = 10% =0,1

Buóc 5:

- Giá tr/ hiÇn tai cça các kho£n thu nh-p ròng trong tuong lai là:

kg

d/kg

11.000 11.500 12.000

383.066 666,7 1+0,1)' = 3.088.044 441

(1+0,1)12

't=1

(dong)

- Goi X là múc giá dâu thâu tôi da (giá trË giao dËch) mà nhà âu tu có thê dua ra (don vi: dông)

- Chi phi giao djch là: 3,5% xX ( ông)

- Giá tri hiÇn t¡i = giá tr/ giao dËch t chi phi giao dich

->Giá tri giao djch = giá tr/ hiÇn t¡i - chi phi giao dich

> Giá tri giao dich tõi da S giá tr/ hiÇn t¡i - chi phi giao dich

X+0,35X 3.088.044.441

1,35X S 3.088.044.441

X 2.287.440.327 Vay muc giá dâu thàu toi da mà nhà dâu tu có thé dua ra là 2.287.440.327

dong

Bài 2: Ong A dang xem xét dê mua mÙt BDS so hïu vinh vien cho thu nhap ve

tien cho thuë là 87.500 USD Chi phi quan lý thuong xuyén khoang 2.5%/nam

thu nhap hang n m Chi phi sura chùa nâng câp tóa BIDS là 17.000 USD Các chi

phi giao dich ban dâu nguroi mua bo ra dé hoán tât viÇe mua bán theo kinh nghi m

thuong vào khoang 3% giá tri giao dieh Nhïng giao dËch ngay t¡i dia phrng

cho thay các nhà dâu tur sân sàng châp nh-n lai suât moi rui ro lä 8%

Yêu câu: Anh (chi) hây tu ván cho ông A vê muc giá có thê chap nh-n doi

voi BDS

Bai 2 Chi plt' quan Ly' Huirg xuyin Aag nam la

97500 3s% = AL} SuSD)

Thu vahaip Rah kabh qun Aang an Aa

87SOD-181,S-A7ODD = 68342STuLD)

6834,S= 8s3906,2SCusD)

Gnd tu o dhe cháp nhan dhlde chua es cha phu GP

S53906,25 At 33 - gSA3.CQ, 4934 (uD)

Vou na A uthe mua bIS o gea PSA3S2,1934 Us)

pun siI e Buip kgx ugud io 1op yun 3pn /n eID

-p3 wea ud yo o Suoyy

p SiLl = pi 00t -%09 x u/pn s't x u oSb

1 Buhp Kex ugyd on 19p yuji 3pn /un pIO

%09 %tl +%9T +%8TI

+ %8):1(%tI x %95) + (%9T x %t9) + (%8I x %99) + (%8 x %89

PI YuLn Bugo end Iej uOo duónj JeY)

-(%95) 1pu

(%b9) ups (%9S) Sugn1 (%89) Buon :quiyo ngo 19y opo pnó rèj uoo Buonj ieu-

Tpng

p.n 08t6 = u/pn I x Zu 06 P1 nen onu p yupuu 1oA 19p yui' 3gn augnn /yi /n pi1D

u/p I = u 0S8 : p 0020L

PI deyd om ny1 yuey ugoy !4 1gp Buona 1pu | PIO

p 0070I = pi1 00LZ + p 00SL

un ep oj Bunp ns upínb pa sj deyd yuyo ugoy ep 47 Yun opn i onyi /n pi9

-p.100L7

=

%001 x u/pn t x tu(oSE -Os8) +9%0S x u/pntx Fu ose

P9o Bunyo i p oj 5unp ns ugAnb poy d yd dos gp dÙu ieyd ugn os-

opna

Buop nÙun 001 eI !yy 3uouy eoy ngp Buoyn Ùy eno nÇu otj oñyd ogyy yd iu-

u/öugp ngLUI S'b PI Ni Zuon ngo 19 90 Byu 19A 19p 19ui auñp Kgx pi3 uoG

-%bI !pu %91 ues *%81

Suon %8 Suon :quun Suoo / p[3 Suoi Suon yujyo ngo 19 og /n pls Çj KL

uOSE PI yuip inb o3yi o i p nu uèj|

-uBuop n$Lun b p| 1un ia BuFo o 0pnu eyN BNo yuip inb iep piD

onu uès LÓNA YoN uÙIp

LOA IOp %001 anu ues Tuon yoi u~Ip 19A 19p quip Inb apnu puN OP 1Ep pid %0S

Supq yun iep iuhp ns 9n nyi ugn dou ieyd Sunp ns ionsu "i p 8unp ns ugAnb ueuu

Bunys Kpi8 do yy *deyo yueii 0o Buouy ip 1on 1op :yugy ujis yuip Inb oayL

-Buop nju) 00SL PI3 1OA upq oðnp ena d yo yuen oo õuQuy i p Bunp

ns ugínb pn dj dos oi Ápi+ 0o Tug4 ,uos8 yojn uÙip yutS uDq auoi ep o1 ióW

uenb ugi| un suoyi oe) 'T

%%t !u *69E ugs %vt Tuoni *%TE JuoN :qujyo ngo i9 uQu ovH

-wost ej Bunp i p Kpx Sunp u s yoii ns uknb u~ip auoi A SI "ui deyd z pyu np Agp :iyp 9o uau) w06L Junp PI Kgx 1Pp yuLn ypjl aug)

ueid-:nes un

Buoyi opo ugJy erip sujyo iei opo ogq dej p Kpu os åuj end /un e13 quip oex n o no^ queyu op o01 wa dgo suonx duep pnu PUN uenb 0o end dHiA wej os duj :| !eg

Hd IHO dd 'E ONVa

- Giá tr/ uróoe tinh cho tru so nåy lä:

9480 trd + 1115 trd = 10595 trd

Vay giá tri cua try so này dé l-p báo cáo tài chinh là l0595 trd

DANG 4: PHUONG PHÁP THANG DU'

Bai 1: Bát dong sán càn thám dinh giä là mÙt ngói nhà ci bj bó tróng nåm giïa

trung tâm thành phô HiÇn nay nguoi ta có kê ho¡ch xây dung t¡i dây mÙt cira

hàng và mÙt so v n phòng cho thuê:

- Cia hàng o àng I vÛi m-t tiên rÙng 20m, sâu 60Om

Tàng 2 và tàng 3 düng lám vän phóng vÛi lói di riêng tir duong chinh DiÇn tich Nay dung mði t§ng là 1.000m và diÇn tích sir dung moi tàng là 940m

kiên thoi gian hoàn thành du án là mÙt näm Theo quy ho¡ch thiêt kê chi tiet dy án và dï liÇu thu th-p duge trên thË truròng bât dÙng sán, thË truong xay

dung:

- Chi phi phá bó c n nhà cù và don m-t b£ng: 1.500USD

- Chi phi xây dung cua hàng: 90USD/m

- Chi phi xây dung v n phòng: 120USD/m

- Chi phi khác b ng 12% chi phi xây dyng

- Trù chi phí phá dß nhà ci dugç vay toàn bÙ, các chi phi côn lai cho quá trinh phát triên duçc vay mÙt nua bäng vôn vay ngân hàn vÛi l i suât 12%/näm

Du ki¿n sau khi phát triên, cita hàng së cho thuê vói múe giá 30.000USD/näm;

van phong cho thuê vói míéc giá 15USD/m/n m Biêt läi suât vôn hóa là 6.25%/n m

- Chi phi bán bât Ùng sán sau khi phát triên b ng 3% doanh thu

- Chi phí chuyén quyên su dung dât b ng 4% giá dât

- Lai suât cho vay cça khoan âu tu vào ât là i12%/n m

- Ioi nhu-n nhà dâu tu ký vong bäng 20% tông chi phi mua và giù dât

Yu câu: Ap dung phuong pháp thäng du de djnh giá bât dÙng san

Buroc 1: Xác dËnh måc dich su dung toi nhât và có hiçu quá nhât cça khu dât là dung cho muc dích ât eho thuê Gia djnh du án dua ra là tôi uu, là co so dê uóc

tính giá tr cüa bât dÙng sán

Buróc 2: Uóc tính doanh thu thuâh cua då án

+Doanh thu tür viÇc cho thue cça h£ng: 30.000USD

+Doanh thu të viÇc cho thuê v n phòng: 15USD x 940m x 2

28.200USD

+Giá tri bât dÙng sán sau khi phát triên:

(30.000USD +28.200USD) : 6.25% = 931.200 USD

+Chi phi bán bât dÙng sån sau khi phát triên: 931.200USD x 3%=

27.936USD

O Doanh thu thu£n cua du án là: 931.200USD -27.936USID 903.264USD Buoe 3: Uóc tính tông chi phí

+Chi phi xây dyng m t bäng: 1.500USD

+Chi phí xây dyng cua hàng: 90USD x 20m x 60m 108.000USD

+Chi phi xây dång vän phòng cho thué

120USD x 1000m: x 2 tâng = 240.000USD

Chi phi khác: 12%ix (108.000USD+240.000USD) = 41.760USD

Chi phí läi tiÇn vaý phá dö: 1.500USDx 12% = 180USD

+Chi phí lãi tiên vay còn lai:

goyo d 0

p ops m nep uoa uo ugn %s1 eí n o n¡k uenyu oj iens Ki *eyu /äugp

noAi 00s PI uènyu iĨj upoyy iÙw nFo ngk Ai Buo) upyi 9 el T ugi yop»

91Y) ugo yd yo ogo aupq ugi ioui ui z uej oun en oĩnp pyu Bunp ágx iud 4

op Buoj upu/%01 ens ej 'Ken ugn Sugq dn p1 oưnp ugan yd iyo ugoyy oP.)

u/õuop nÙin p pyu Junp Kyx 1yd iyo :Buop nÙui 08z ug np Sj uenb

yd yo :Buop njn SLE Sugnyi 10q*'gp pyd jyd iu/8ugp nái41 TO Tënyi &M Tugi Ey

m nep ud iyD :Bugp nÙui sot :gH 1Iun ngs oguy 1yd sGH upun npud yd uo op,)

Buop nÙn OST L918 1Qu 'opo 8uenb yd IY0 + Pyu ueq iud iuo op)

wgu p Sag upq uei LQyi ya Sunp Kgx ueis

1oyI-:ugi 19iq K1 Suoo oyo upa ni Ba iep qugu in pis qun son ngo n2A

uOTI PI Sun Suonm pyu yon ujIp Ba iep yon uÙia %09 PI Sunp Agx deyd sĩnp

ep i KL upq op dej oÙp eyu 1ou oyo Agx yuip np A1 Suoo Suoo qupyi pi3 nep

asnei89'Ebv'6bE PI Yuip ugyi ugo ues õuÙp igq end in e13 KÈA

asnei89' Cvv'6b¬ = A <=

asnt'8Ev'88v = A96TET'0 + A8t9T'I :PI 1ep yugu eFo yun spn in IO

A967ET'0 = (A8t7I'0 + Ab0'0 +A) x %07 :Juơn uenqu ið]+

A8b9T'| = A8vTI0 + Ab00 + A eI D9p ogA n ngp !d yo õuoi

A8TI'0=%71 X (AbO'0 + A) :ÁEA IEI IYd y)+ AtO'o :1YPp Tunp ns uDKnb u>sny /yd y)

asnt'8E 88t = Isng'sT8'tlt aSNb97' C06 :YP ouo np Juèyi iun piyt

ep oyo np Bueyn /n pia uguy enp vp /n pi yu1 39) : 30ng

ISn9'S8EET %TI X |T:(0SN09L'If (ISN000OFT (ISNo00'80D

1) Nha dau tt' aé dunq dat t nhat va hquà nhát la cho muc dl

an nha

lot hah deansztau +Huan cua dt cn 1

- Toiq oleh hch dâB dut phip xluirg

2bvoDx Co%=120O GP

So rg nia dlit phiep xay duhe

A2000 40 = 40D (can oha

Doanh iu de nt kan ca can nha ka

Teng che phi Bah rnha l

Dranh ututáh fi dut an la

6 OD OOO-LI30= 592270 (ad)

3 ur nib CP ha cho di dn ?

CP sal tt 200J0= 4O0 Chd) h tang Huat

C phd do', bei rtiulcing

Cf quh ly du an 8Ota

CP xdig nha: 10D.240 4 96007 (ha)

C fai 1d 4ns+ 40 t 33St 280) 402+ K +96020 A0

2

AOS+ 4000 + 3S P280+ LO00 P tA6 + 3000 =/38 tEA