Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố
1 Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố
1.1 Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng
Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểu như là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng Tài sản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khác nhau Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưu động Còn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người ta thường chia tài sản thành động sản và bất động sản Ngày nay, việc thế chấp và cầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngân hàng.
Với một ngân hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình Để thu hồi được nợ, ngân hàng phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó áp dụng các biện pháp cho vay thích hợp Nếu khách hàng được xếp hạng tín nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trong tương lai thì ngân hàng có thể cho vay không cần bảo đảm Ngược lại, nếu khách hàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc ngân hàng phải cho vay có bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đi vay hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Các ngân hàng và các định chế tài chính khác coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ Trong cho vay kinh doanh, nguồn thu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn Nguồn thu nợ này thể hiện dưới hình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay Trong hoạt động kinh doanh có muôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không có một nguồn bổ sung tất yếu, các ngân hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng Vì vậy để bảo vệ lợi ích của mình các ngân hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảo đảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng thường xuyên
Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lãnh Trong phạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản.
Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay Theo quy định của Luật dân sự và Luật đất đai có hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất a Bất động sản Điều 181- Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sả gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia Một vật được coi là bất động sản khi nó thoả mãn năm điều kiện:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người.
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó.
Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài.
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị.
Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. b Giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng Hiện nay, các
Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất
Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mìmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
Theo quy định của ngân hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:
- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng, tàu biển, máy bay, các loại khác.
- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.
- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối phiếu, trái phiếu
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.
- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.
Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có đăng ký quỳên sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược lại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay hoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay Hiện nay, trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc nhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị.
Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một máy cụ thể là một máy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ thể và thực hiện một loại công việc nhất định
Còn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:
- Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy móc và thiết bị
- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định
- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực hiện các chức năng của doanh nghiệp
Định giá tài sản thế chấp và cầm cố
Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản, định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nó sẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơ bản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động cho vay thế chấp cầm cố Đó là bất động sản và máy móc thiết bị.
1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp
1.1 Khái niệm định giá Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật, pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản cũng là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, và nó có một số định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. a Định giá bất động sản Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, từng yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng là công việc mà người định giá cần giải quyết. b Định giá đất Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một ục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất cũng là một loại hàng hóa đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý còn bị tác động bởi nhiều yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. c Định giá tài sản
Trong khoa học kinh tế- chính trị học, hàng hoá là sản phả dp con người tạo ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng Giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá Chúng được tính theo công thức
Với G(h) : giá trị hàng hoá
C : giá trị lao động vật hoá
V :giá trị sức lao động; m : chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động
Tuy nhiên trong thực tế, khi định giá tài sản nói chung và tài sản là máy móc thiết bị nói riêng, người ta căn cứ vào giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán Chú ý, ở đây người mua người bán phải là tự nguyện, các bên mua bán là khách quan không có quan hệ phối hợp với nhau, họ hành động một cách hiểu biết, thận trọng và trong điều kiện thị trường mở.
Giá trị phi thị trường
Trong một số trường hợp, không thể sử dụng giá trị thị trường để thẩm định giá trị của các tài sản chuyên dùng, chỉ sản xuất ra để phục vụ các mục đích nhất định và không có thông tin trên thị trường, ta có thể sử dụng các khái niệm sau để tính toán giá trị:
- Chi phí: là phí tổn hao về vật tư, lao động, giám sát, quản lý hành chính và các chi tiêu tài chính cho đất đai để tạo ra sự hữu ích cho tài sản
- Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế khi mua tài sản nhìn chung mang tính lịch sử và khôn phải giá trị thị trường.
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc thiết bị có giá trị sử dụng tương đồng với máy móc mục tiêu cần thẩm định bao gồm cả những điểm lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy mác mục tiêu cần thẩm định theo đúng tiêu chuẩn.
- Hao mòn hữu hình: là hao mòn và hư hỏng theo thời gian do thời tiết, bảo dưỡng kém việc áp dụng chế độ khấu hao đối với từng máy móc cụ thể để bù đắt hao mòn hữu hình nhằm tái tạo tài sản mới.
- Hao mòn vô hình: là hao mòn giá trị tài sản giảm tương đối do sự thay đổi công nghệ và để bù đắp hao mòn vô hình người ta áp dụng phương pháp khấu hao nhanh.
1.2 Sự cần thiết của việc định giá tài sản thế chấp cầm cố
Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá sản) là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngân hàng Vì vậy hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay vốn sử dụng tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến Hoạt động định giá tài sản thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ có hai tác dụng:
Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không thanh toán được nợ cho ngân hàng
Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ
Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố chính là việc tuân theo giá thị trường Công tác định giá được đánh giá là tốt nếu tìm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu của hoạt động bảo đảm tín dụng Còn định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn giá trị thị trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của cả hai bên vay và cho vay
Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng) trong trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và các chi phí khác.Còn nếu định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng Chính vì vậy, việc định giá tại các ngân hàng phải được thực hiện một cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao Trong trường hợp quá phức tạp mà các ngân hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải thuê các tổ chức tư vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện.
2 Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp
2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Đánh giá chung về công tác định giá tại công ty VFIA.,JSC
Công ty VFIA,.JSC được thành lập từ tháng 9/2007, là một trong những công ty hoạt động chuyên về định giá bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và quy định của Bộ Tài chính trong lĩnh vực định giá và đấu giá tài sản Tuy mới thành lập nhưng cán bộ công ty phần lớn là những người có bề dày kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã từng làm việc nhiều năm tại các công ty địa ốc uy tín như công ty TNHH Hoàng Quân, công ty CP bất động sản Toji, công ty địa ốc ngân hàng ACB…VFIA có đối tác chiến lược là các ngân hàng lớn và đặc biệt là công ty CP bất động sản xăng dầu (PLAND) Trong thời gian qua, công ty đã phối hợp với PLAND, mở rộng cung cấp gói dịch vụ trọn gói khép kín: đầu tư, kinh doanh, thiết kế, xây dựng địa ốc, pháp lý, thẩm định giá bất động sản…trong đó công ty đảm nhiệm các khâu liên quan đến tư vấn đầu tư và thẩm định giá bất động sản
Hiện nay công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ như: dịch vụ tổ chức đấu giá tài sản, dịch vụ thẩm định giá bất động sản, ôtô, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, dịch vụ tư vấn đầu tư trong nước và quốc tế Hiện nay, các khách hàng thường xuyên sử dụng dịch vụ của công ty là:
- Các cá nhân có nhu cầu định giá tài sản (ô tô hoặc nhà ở) để bán hoặc thế chấp vay vốn.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai, nhà xưởng, dây chuyền máy móc…để thế chấp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh.
- Các chi nhánh ngân hàng mà mảng định giá tài sản thế chấp chưa phát triển hoặc không đủ năng lực định giá tài sản còn hạn chế, muốn có những kết quả định giá khoa học, khách quan để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp.
- Các công ty mua bán nợ các tổ chức kiểm toán có nhu cầu định giá bất động sản.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai nhà xưởng, máy móc để góp vốn liên doanh hoặc cổ phần hoá.
Trong đó, công ty thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu định giá tài sản thế chấp từ chi nhánh các ngân hàng
- Ngân hàng quốc tế Citibank
- Ngân hàng công thương Việt Nam Incombank
- Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV
- Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank
- Ngân hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngân hàng Public Bank Berhad của Malaysia và ngân hàng BIDV)
Cho nên có thể nói trong thời gian qua, hoạt động định giá của công ty VFIA,.JSC chủ yếu tập trung vào mảng định giá tài sản thế chấp và cầm cố, với đối tượng định giá là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, máy móc thiết bị…
2 Quy trình thẩm định giá chung của công ty Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản.
Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người môi giới Là khoa học vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một quy trình định giá nhất định Quy trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây:
Lên kế hoạch thẩm định giá
Vận dụng và phân tích tài liệu
Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
Báo cáo thẩm định giá
- Nhận biết tài sản: về vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá Tiến hành phân nhóm tập hợp các quyền được thẩm định giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
Địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ độ, số thửa đất…
Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa.
Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
Với máy móc thiết bị là các thông tin về đặc trưng kỹ thuật, công dụng đặc điểm pháp lý của máy móc thiết bị như:
Model hay loại thiết bị, số sêri
Dung tích, sản lượng và năng suất,
Mô tả phần thiết bị cải tiến hoặc kèm thêm
- Thiết lập tiêu chuẩn và mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…
- Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị bồi thường…
- Xác định phương pháp thẩm định giá
Hiện nay ở công ty VFIA áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư.
Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập- những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.
Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công tyVFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng.Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước Để đánh giá giá trị đó, VFIA sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
Với máy móc thiết bị, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi và phổ biến nhất, và thường áp dụng cho các loại máy móc thông dụng và không chuyên dụng, được mua bán phổ biến trên thị trường Phương pháp chi phí và chi phí khấu trừ ít được áp dụng hơn, thường là để định giá máy móc chuyên dụng hoặc như là một phương pháp kiểm tra cho kết quả của phương pháp so sánh Còn phương pháp vốn hoá rất ít được sử dụng do tính phức tạp và yêu cầu chuyên môn cao của nó
Bên cạnh chọn phương pháp định giá máy móc thiết bị, còn phải chọn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp Các phương pháp tính khấu hao cho máy móc gồm có: phương pháp khấu hao tuyến tính cố định (đường thẳng), phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp tính khấu hao tổng số Tại công ty VFIA, cách tính khấu hao hay được sử dụng nhất là tính khấu hao theo đường thẳng vì cách tính này đơn giản, dễ dàng, chính xác với từng loại máy móc Mặt khác mức khấu hao phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho giá thành sản phẩm được ổn định.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá, ngày này có thể theo yêu cầu của khách hàng, có thể đưa ra từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ Mức phí thẩm định giá bất động sản và máy móc thiết bị ở công ty VFIA được quy định như sau:
Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ VNĐ
STT Từ (triệu VNĐ) Đến (triệu VNĐ) Phí thẩm định
Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị trên 10 tỷ VNĐ
STT Từ (triệu VNĐ) Đến (triệu VNĐ) Phí thẩm định
40 Từ 30 tỷ trở lên hai bên cùng đàm phán để ký hợp đồng
Bảng giá trên chưa bao gồm thuế VAT
Phí thẩm định giá máy móc thiết bị
ST Từ (triệu VNĐ) Đến Phí thẩm
38 Từ 20 tỷ trở lên hai bên cùng đàm phán để ký hợp đồng
39 Bảng giá chưa bao gồm thuế VAT
40 Thẩm định giá doanh nghiệp, phí thẩm định là 0.5%/ giá trị doanh nghiệp
2.2 Lên kế hoạch định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể
1 Định giá đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Hợp đồng điển hình cho hoạt động này hợp đồng định giá số 12/10/DV-DG giữa Công ty xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 với công ty VFIA vào tháng 1/2008, nội dung định giá là định giá khu đất hiện đang là trụ sở của công ty phục vụ cho hoạt động vay vốn của Ngân hàng BIDV chi nhánh Bỉm Sơn, Thanh Hoá.
1.1 Giới thiệu về bất động sản: a Vị trí
Bất động sản cần định giá tại địa chỉ : số 168 đường Thành Thái, phường Đông Thọ, thành phố Thanh Hoá b Điều kiện tự nhiên:
- Về địa hình khu đất
Khu đất đang là trụ sở của công ty Xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 Đây khu đất lớn trong thành phố Thanh Hóa, có tiềm năng phát triển rất lớn Nằm tại trung tâm thành phố, giao thông thuận tiện, đây là một trong những khu vực có giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ thống nhà văn phòng, khách sạn cao cấp tại Thành phố Thanh Hóa cách quốc lộ
Khu đất nằm trong chế độ khí hậu của thành phố Thanh Hoá, thuộc khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nền nhiệt độ cao, mùa Đông không lạnh lắm, mùa hè tương đối mát, nhưng có một số ngày có gió Tây khô nóng (hàng năm có khoảng 20-30 ngày) Mùa mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10 với lượng mưa chiếm tới 85% tổng lượng mưa cả năm, còn lại từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ chiếm 15% Trung bình hàng năm có trên 140 ngày mưa.Tính biến động liên tục về mưa đã dẫn tới rất nhiều khó khăn trong việc sử dụng nguồn nước cũng như trong việc tổ chức sản xuất, sinh hoạt và gây trở ngại cho việc cấp thoát nước trong thành phố
Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23,3 đến 23,6 0 C, trong đó có những ngày cao tuyệt đối lên đến 40 0 C, hoặc có ngày nhiệt độ xuống thấp tuyệt đối vào mùa lạnh tới 5 0 C Thành phố Thanh Hoá và thị xã Sầm Sơn là cửa ngõ đón gió bão, hàng năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của 1 đến 3 cơn bão và áp thấp nhiệt đới
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng khu đất, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất nên chưa có số liệu địa chất thuỷ văn chính xác Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế xây dựng các công trình lân cận và khu vực lân cận có thể sơ bộ đánh giá: lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu Với công trình cao tầng, nền móng phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m – 40m. c Điều kiện xã hội:
Khu đất nằm trên đường Thành Thái, nằm ngay bên bờ Bắc sông Hạc, con sông chảy qua trung tâm thành phố Thanh Hoá Từ đây, đi khoảng 250m là gặp đường Cầu Hạc, từ đường Cầu Hạc có thể dễ dàng đến các tuyến giao thông chính của Thành phố Thanh Hoá như đường Nguyến Chí Thanh, Đường Tràng Thi, đường Bà Triệu, đường Trần Phú và Đại Lộ Lê Lợi Vị trí này rất dễ tiếp cận khu trung tâm thành phố dọc hai bên đại lộ Lê Lợi và toàn bộ cánh đồng Ba Lít, rất gần khu trung tâm hành chính – chính trị của tỉnh, các khu trung tâm kinh tế dịch vụ thương mại và khu văn hoá thể dục thể thao.
Theo quy hoạch chi tiết của Thành phố Thah hoá, Uỷ Ban nhân dân Tỉnh phê duyệt , vị trí bất động sản cần định giá nằm trong khu Hành chính kinh tế của thành phố Thanh Hoá nên cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đánh giá là khá tốt Trong tương lai, khu vực này sẽ được quy hoạch lại, nằm trong dự án Khu đô thị mới và cải tạo sông Hạc. d Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang làm trụ sở văn phòng - văn phòng giao dịch của Công ty xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 e Nhận xét chung:
Khu đất dự kiến xây dựng nằm ở vị trí đẹp, có nhiều điều kiện thuận lợi về môi trường xã hội cũng như hệ thống kỹ thuật hạ tầng đồng bộ cho toàn khu vực.
1.2 Các cơ sở để tính toán giá trị bất động sản a Cơ sở pháp lý của khu đất:
- Hợp đồng thuê đất số 07 ký ngày 8/1/2008 tại UBND Tỉnh Thanh Hoá, thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2016
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất: b Cơ sở lập bản định giá bất động sản:
- Căn cứ cơ sở Pháp lý của Khu đất mà công ty cung cấp
- Căn cứ tài liệu khảo sát giá giao dịch thuê, cho thuê bất động sản tại Thành phố Thanh Hóa.
- Căn cứ giá khảo sát xây dựng khu vực thành phố Thanh hoá
- Căn cứ Quyết định số 661/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 02 năm 2007 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá
- Căn cứ vào giá đất trúng đấu thầu của khu vực lân cận được chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt theo quyết định số 2224/QĐ-CT ngày 3 tháng 11 năm 2007
• Ngoài ra còn một số văn bản luật của Quốc hội, Chính phủ, UBND Thành phố Thanh Hoá và các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản;
• Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng;
• Căn cứ vào dữ liệu mua bán cho thuê của công ty tập hợp trên Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá
1.4 Xác định giá trị khu đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp
- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất của công ty, diện tích đất của công ty sử dụng là 25.632 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm Tính đến thời điểm định giá bất động sản thời hạn sử dụng còn 8 năm. Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoá cho Công ty thuê với hình thức thu tiền thuê hàng năm, chính vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn 8 năm của công ty tương đương với việc tính lợi thế quyền thuê đất của công ty và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty.
- Vào tháng 11 năm 2007, UBND tỉnh Thanh Hoá đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho một số lô đất, trong đó có 3 lô đất thuộc phường Đông Thọ Trong 3 lô đất trên, lô đất nằm trong khu đô thị Bắc Cầu Hạc, cách khu đất cần định giá 300m về phía Đông là khu đất duy nhất có những đặc điểm tương tự khu đất cần định giá
Giá đấu giá khu đất này, căn cứ vào Quyết định số 2224/ QĐ/CT ngày 3 tháng 11 năm 2007 của chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt về việc phê duyệt kết quả đấu giá đất tại khu vực lân cận( giá đất ở Lô 24 khu đất đô thị Bắc Cầu Hạc, phường Đông Thọ, Thanh Hoá) là: 3.000.000đ/m2 Đây có thể coi là cơ sở để tính tiền thuê đất theo giá thị trường Vậy qua khảo sát thực tế chuyên viên định giá ước tính giá thuê đất thực tế theo thị trường là:
3.000.000đ/m2/năm x 0,5 % = 15.000.đ/m2/năm Giá thuê thị trường của cả khu đất trong một năm là:
25.632m2 x 15.000/m2/năm = 384.480.000đ/năm Theo hợp đồng thuê đất số 07, ký vào 8/1/2008 tại UBND tỉnh Thanh Hoá, hàng năm, công ty xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 phải trả cho Tỉnh Thanh Hoá tiền thuê bằng 0,5% giá đất theo khung giá quy định. Theo Nghị quyết số 82/2007/NQ-HĐND về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2008, đơn giá đất của bất động sản mục tiêu là 1.974.516 đ/m2:
Vậy giá thuê mà công ty phải trả cho tỉnh Thanh Hoá mỗi năm là
Lợi thế quyền thuê đất hàng năm của công ty là:
Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dòng tiền là: i = 12% ( tỷ lệ lạm phát của năm
2007), giá trị lợi thế quyền thuê đất của công ty trong vòng 8 năm là:
131.426.000đ ( 1 - 0,403883)/ 0.12 = 652.877.000đ ( Sáu trăm năm mươi hai triệu tám trăm bẩy mươi bẩy nghìn đồng chẵn) Theo đó, Công ty xây dựng sản xuất công nghiệp và thương mại 125 có thể thế chấp ngân hàng bằng lợi thế quyền thuê đất này.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố tại công ty VFIA
1.1 Kết quả hoạt động khả quan
Tuy mới chỉ thành lập từ tháng 9/2007, nhưng công ty đã đạt được những thành công đáng khích lệ Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyên nghiệp, công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sản, trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp Trong khi công ty còn chưa bỏ vốn ra đầu tư kinh doanh thì hoạt động định giá vẫn là chủ yếu, chiếm 80% doanh thu của công ty
Có thể kể ra đây một số hợp đồng định giá lớn mà công ty đã thực hiện:
1.2 Đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm lâu năm và năng lực chuyên môn cao
Việc tạo dựng uy tín của công ty là hoàn toàn nhờ vào sự đóng góp của các chuyên viên định giá Vì họ là người trực tiếp gặp gỡ khách hàng và thực hiện quá trình định giá Dù mới thành lập nhưng đội ngũ chuyên viên của công ty VFIA được đánh giá là làm việc nhiệt tình và trách nhiệm, giàu kinh nghiệm và kỹ năng, hơn nữa lại rất nhanh nhạy trong tim hiểu và nắm bắt thông tin thị trường Có bề dày hoạt động, đầy đủ chứng chỉ hành nghề định giá theo quy định của pháp luật, cung cách làm việc chuyên nghiệp, họ còn rất coi trong việc tiếp xúc, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng và đang tạo nên ấn tượng tốt về công ty VFIA. Đội ngũ chuyên viên định giá đã ngày càng trưởng thành, hoạt động chuyên nghiệp và lành nghề hơn, cung cấp các chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, thoả mãn các yêu cầu của khách hàng Đó chính là kết quả của những nỗ lực không ngừng trong hoạt động tuyển dụng và đào tạo của ban giám đốc công ty.
Từ những cán bộ cốt cán đến những nhân viên mới tuyển dụng đều được khuyến khích và tạo điều kiện tham gia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp chứng chỉ không chỉ về định giá mà còn về tài chính và các lĩnh vực khác của kinh doanh bất động sản.
1.3 Quy trình định giá vừa bài bản vừa linh hoạt, chất lượng định giá cao
Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phân tích những thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó so sánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản Để có được nguồn thông tin ấy, các chuyên viên định giá đã rất tích cực trong hoạt động điều tra nghiên cứu Với bất động sản, chuyên viên định giá thường xuyên tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường từ đó xây dựng nên một hệ dữ liệu về giá bất động sản , rất tiện lợi cho việc so sánh Điều này làm cho các nhân viên cũ ngày càng trưởng thành, dày dặn kinh nghiệm, còn các nhân viên mới thì được hỗ trợ rất nhiều trong những hợp đồng định giá đầu tiên của mình Với máy móc thiết bị và các tài sản khác, công ty cũng thường xuyên tiếp xúc với các nhà sản xuất và các đại lý để có được những báo giá tin cậy.
Trong hoạt động định giá, các chuyên viên cũng rất linh hoạt trong việc sử dụng các phương pháp cũng như trình bày báo cáo định giá Với những bất động sản nhỏ, nhà ở dân cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các chênh lệch giữa các bất động sản so sánh chỉ mang tính tương đối, việc định giá diễn ra nhanh hơn và khách hàng chóng lấy được kết quả hơn Khi đó các chuyên viên định giá dựa vào hệ thống dữ liệu của công ty, thông tin mình thu thập được và kinh nghiệm của bản thân để trực tiếp đưa ra giá thị trường của bất động sản.
Quá trình điều chỉnh để đi đến kết quả cuối cùng thường được lược bỏ trong báo cáo định giá làm cho báo cáo định giá đơn giản và dễ hiểu hơn với khách hàng. Tương tự như vậy, phần tính tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp định giá cũng chỉ được thực hiện ở ngoài mà không đưa vào báo cáo định giá Tuy nhiên, khi khách hàng yêu cầu, các phép điều chỉnh này vẫn có thể được trình bày đầy đủ mà báo cáo vẫn được giao đúng hẹn Điều này đã làm cho khách hàng của công ty VFIA luôn hài lòng với dịch vụ mà công ty cung cấp.
Còn với những bất động sản có giá trị lớn, có khả năng tạo thu nhập hay khả năng phát triển, công ty thường phải sử dụng nhiều phương pháp để định giá và việc tính toán phải rất chi tiết tỉ mỉ Các số liệu được thu thập chi tiết và tính toán trên máy, quy trình định giá cũng phải cẩn thận hơn và diễn ra theo đúng trình tự quy định Sau khi hoàn thành sản phẩm, các bảng biểu và phép tính luôn được trình bày rõ ràng, đính kèm với báo cáo định giá, giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan nhất, cả về giá trị, khả năng sinh lời và khả năng phát triển của bất động sản.
1.4 Công tác quản lý nhân viên.
Ban lãnh đạo công ty không chỉ đề ra phương hướng hoạt động chung mà còn chịu trách nhiệm trong việc quản lý đôn đốc nhân viên của mình thực hiện các phương hướng mục tiêu đó Công việc của chuyên viên định giá là khá tự do, thời gian ở văn phòng không nhiều, nhưng họ luôn phải bảo đảm việc thực hiện đúng nhiệm vụ mà mình đã được giao và tuân thủ quy chế làm việc Ban lãnh đạo thường xuyên kiểm tra tính chính xác của chứng thư định giá cũng như tinh thần trách nhiệm, thái độ làm việc của nhân viên Mỗi hợp đồng định giá đều được hai nhân viên, thường là một cũ và một mới đảm nhiệm Điều này vừa giúp các nhân viên mới học hỏi kinh nghiệm, vừa giúp các nhân viên cũ không được lơ là làm việc Hoạt động quản lý nhân sự ở VFIA tuy nghiêm túc nhưng vẫn rất linh động, tạo điều kiện tốt nhất cho các nhân viên phát huy tính năng động sáng tạo của mình.
2.1 Nhân lực còn thiếu và yếu,
Nhân lực còn thiếu và yếu đã dẫn đến việc kiêm nhiệm và chồng chéo trong công tác Công ty VFIA mới thành lập, bên ngoài đội ngũ cốt cán thì hiện nay vấn đề tuyển dụng thêm nhân lực vì bản thân nguồn nhân lực về định giá trong thị trường bất động sản đang không chỉ yếu mà còn thiếu trầm trọng Các hợp đồng định giá có giá trị lớn thường chỉ trưởng phòng định giá thực hiện được còn các chuyên viên khác vẫn chưa đủ trình độ.
Việc giao cho hai chuyên viên định giá thực hiện một báo cáo có thể đáp ứng yêu cầu về quản lý và đào tạo nhưng đôi khi lại là cách bố trí, phân công lao động không hợp lý Điều này khiến công ty luôn trong tình trạng thiếu người, nhiều bộ phận vẫn phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ dẫn đến tính chuyên môn của công việc giảm sút, khả năng và thời gian hoàn thành công việc hạn chế Trong công ty chỉ có duy nhất một thư ký thẩm định làm công việc hoàn thiện và ghi chép, công việc nhiều khi bị ùn lại và quá trình định giá bị gián đoạn
2.2 Hệ thống thông tin về bất động sản không được cập nhật liên tục
Công ty đã xây dựng được một hệ thống dữ liệu về giá các loại bất động sản và các mẫu thẩm định khá khoa học, nhưng thì trường bất động sản thường xuyên biến động, giá cả lên xuống thất thường Trong điều kiện nhân lực hạn chế, không thể thường xuyên cập nhật thông tin mà vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống thông tin cũ khiến cho chất lượng định giá nhiều khi bị giảm sút Hoặc khi không thể sử dụng hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá không tiến hành điều tra mà chỉ đưa ra giá bất động sản trên cơ sở nhận định chủ quan của mình.Cũng có trường hợp, chuyên viên định giá đưa ra giá theo thoả thuận với khách hàng là các ngân hàng hoặc các công ty làm cho việc định giá chỉ mang tính hình thức.
2.3 Cơ sở vật chất phục vụ cho định giá còn chưa tốt
Cơ sở vật chất, điều kiện phục vụ cho công tác định giá ở công ty còn ít nhiều hạn chế, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá còn thiếu Một số thiết bị như thiết bị đo diện tích, la bàn, thước đo, máy ảnh còn chưa đầy đủ.Nếu có nhiều hợp đồng định giá cùng diễn ra một lúc thì chuyên viên định giá hoặc là phải chờ đợi, hoặc phải làm việc mà thiếu các dụng cụ này, điều này ngăn cản hoạt động định giá diễn ra nhanh chóng và chính xác.
Thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá thế chấp tại công ty VFIA.,JSC
- Hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng TMCP ngày càng mở rộng, hàng loạt các ngân hàng mới ra đời Môi trường hoạt động của các ngân hàng trở nên thông thoáng hơn, các quy định về hoạt động thế chấp cầm cố tài sản cũng được mở rộng Về phía các ngân hàng, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, sự đa dạng trong hình thức cho vay…đã thu hút ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng, trong đó, hoạt động cho vay thế chấp chiếm một tỉ trọng lớn trong các giao dịch
- Nền kinh tế phát triển, các doanh nghiệp vừa và nhỏ lập ra ngày càng nhiều,ngày càng khẳng định được vị trí của mình, nhiều thương hiệu đã có chỗ đứng vững chắc ở thị trường trong và ngoài nước Tuy nhiên trước đây, do chính sách tín dụng ngân hàng còn chưa thông thoáng như hiện nay, nên việc tiếp cận với nguồn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ là rất hạn chế Hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi có nhu cầu phát triển, họ thường chỉ huy động vốn từ bạn bè, người thân, thậm chí cả vốn vay nặng lãi bên ngoài Các doanh nghiệp này lại không có uy tín để tín chấp ngân hàng, cũng rất khó tìm được người bảo lãnh cho hoạt động vay vốn Nhưng hiện nay, hoạt động thế chấp cầm cố tài sản phát triển, số lượng các doanh nghiệp vừa và nhỏ vay vốn của các ngân hàng đã tăng lên đáng kể Trong cơ cấu tín dụng, nhiều ngân hàng đã tập trung đầu tư cho khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ với tỷ lệ ngang hàng với các doanh nghiệp quốc doanh
- Từ cuối năm 2006, đầu năm 2007, thị trường bất động sản đã phát triển sôi động trở lại, tạo điều kiện cho các loại hình dịch vụ liên quan, trong đó có hoạt động định giá thế chấp phát triển theo Nhu cầu định giá tài sản thế chấp tăng cao trong khi chi nhánh mới của các ngân hàng lại không đủ nhân lực và trình độ trong hoạt động này Đó là mảng thị trường còn trống để các công ty định giá như VFIA.,JSC hoạt động.
- Hiện nay, việc đào tạo nhân lực và cấp chứng chỉ chính thức cho nghề định giá đang được tiến hành nhanh chóng và tích cực Chính phủ và các bộ ngành liên quan cũng đã ra một số văn bản hướng dẫn và chuẩn hoá hoạt động định giá Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định : “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản ” Các chứng chỉ này là chứng chỉ hành nghề của cá nhân Người có chứng chỉ theo quy định trên được hiểu là người trực tiếp thực hiện công việc dịch vụ đó trong các đơn vị hành nghề kinh doanh bất động sản
Mới đây, 15 cơ sở trên toàn quốc đã được phép và đủ điều kiện tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo qui định vừa được Bộ Xây dựng ra
Quyết định công nhận Theo đó, có 9 cơ sở được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, gồm: Trường ĐH Kinh tế-Tài chính TP.HCM, Trường ĐH Tây Đô, Công ty CP Đào tạo-Tư vấn Đầu tư Nam Long, Công ty CP Đào tạo-Tư vấn Đầu tư xây dựng Hà Nội, Công ty CP Thương mại-Đầu tư Thủ đô, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Viện Quản trị Doanh nghiệp, Công ty địa ốc Sài Gòn Thương tín và Công ty CP Đầu tư-Đào tạo Doanh chủ.
- Hoạt động định giá vẫn là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam, đang trong quá trình chuyển từ thiếu tập trung sang tập trung và chuyên nghiệp, Hiệp hội Thẩm Định Giá Việt Nam mới được thành lập cách nay chưa lâu Tuy lĩnh vực này đã được thừa nhận là quan trọng tại Việt Nam nhưng khung pháp lý áp dụng trong lĩnh vực thẩm định vẫn còn nhiều bất cập, cần kiện toàn hơn
-Với bộ phận quan trọng và phức tạp nhất là định giá bất động sản thì thị trường bất động sản lại đang ở giai đoạn sơ khai, đội ngũ định giá viên vẫn còn thiếu và yếu, hệ thống văn bản hướng dẫn về định giá còn bất cập Mặt khác,chưa có một phương pháp và nguyên tắc thống nhất cho định giá tài sản, việc ứng dụng cơ sở khoa học vào định giá còn rất hạn chế
