Luận văn tốt nghiệp nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty cp thẩm định giá và đầu tư tài chính việt nam

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản chấp cầm cố đóng vai trị quan trọng Từ năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước yêu cầu ngân hàng ban hành hướng dẫn thực quy định bảo lãnh tín dụng hệ thống Đến nay, hoạt động định giá tài sản chấp triển khai nhiều ngân hàng Nhưng với nhiều ngân hàng, đặc biệt ngân hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu cán tín dụng kiêm nhiệm, chưa có phận chun mơn định giá tài sản chấp cầm cố nên hiệu hoạt động chưa cao Rất nhiều trường hợp tiêu cực xảy khách hàng tìm cách thoả thuận với cán tín dụng giá trị tài sản nhằm đạt mức tiền vay mong muốn Những vướng mắc khâu định giá tài sản chấp cầm cố gây nhiều khó khăn cho bên vay cho vay Về phía cá nhân, doanh nghiệp, việc định giá tài sản thấp gây thiệt thịi khiến họ khơng vay đủ lượng vốn mà họ cần Về phía ngân hàng, số liệu mà doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ minh bạch họ lại khơng có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại chất lượng chưa cao Trong nhiều trường hợp ngân hàng không đủ điều kiện lực để định giá tài sản chấp, cầm cố khách hàng muốn có báo cáo định giá khoa học thuyết phục đem tài sản vay vốn Khi tham gia tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết để xác định giá trị tài sản nói chung bất động sản nói riêng cách khoa học khách quan Công ty CP thẩm định giá đầu tư tài Việt Nam (VFIA.,JSC) công ty hoạt động lĩnh vực định giá tài sản có NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đầy đủ điều kiện theo quy định luật pháp hành lĩnh vực Khách hàng chủ yếu công ty ngân hàng, doanh nghiệp vừa nhỏ có nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay cho vay, đối tượng định giá phần lớn bất động sản dây chuyền máy móc Từ thực tế công tác định giá tài sản chấp, cầm cố nước ta trình nghiên cứu công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyên ngành “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản chấp cầm cố công ty CP thẩm định giá đầu tư tài Việt Nam” Đề tài có ba mục đích nghiên cứu: nghiên cứu sở khoa học định giá tài sản chấp bất động sản dây chuyền máy móc; đánh giá thực trạng cơng tác định giá tài sản chấp cầm cố công ty VFIA; đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản chấp công ty VFIA hoạt động định giá tài sản chấp nước ta Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh thống kê có tiến hành vấn xin ý kiến cán phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ PGS.TS Nguyễn Hoàng Cường anh chị cán phòng thẩm định giá cơng ty VFIA.,JSC giúp em hồn thành báo cáo NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP I Khái niệm, vai trò quy định tài sản chấp cầm cố Khái niệm tài sản chấp cầm cố 1.1 Tài sản hoạt động bảo đảm tín dụng Có nhiều định nghĩa tài sản, phổ biến nhất, tài sản hiểu cải vật chất sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng Tài sản vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính công dụng khác Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định lưu động Cịn dựa vào đặc tính tự nhiên đặc tính vật lý tài sản, người ta thường chia tài sản thành động sản bất động sản Ngày nay, việc chấp cầm cố tài sản để vay vốn hình thức bảo đảm tín dụng biện pháp thực hợp đồng tín dụng phổ biến ngân hàng Với ngân hàng, hồn trả tín dụng ln điều kiện quan trọng giúp họ đạt mục tiêu kinh doanh Để thu hồi nợ, ngân hàng phải xem xét cách thận trọng đến uy tín lực khách hàng, từ áp dụng biện pháp cho vay thích hợp Nếu khách hàng xếp hạng tín nhiệm cao có phẩm chất tốt kinh doanh, có khả tài mạnh, chấp hành tốt hợp đồng tín dụng khứ có triển vọng kinh doanh tương lai ngân hàng cho vay khơng cần bảo đảm Ngược lại, khách hàng không đạt tiê chuẩn cần thiết để hạn chế rủi ro, buộc ngân hàng phải cho vay có bảo đảm Bảo đảm tín dụng hay cịn gọi bảo đảm tiền vay việc bảo vệ quyền lợi người cho vay dựa sở chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người vay bảo lãnh bên thứ ba Các ngân hàng định chế tài khác NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp coi bảo đảm tín dụng nguồn thu nợ thứ hai nguồn thu nợ thứ (các lưu chuyển tiền tệ) toán nợ Trong cho vay kinh doanh, nguồn thu nợ thứ từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao lợi nhuận cho vay trung dài hạn Nguồn thu nợ thể hình thức lưu chuyển tiền tệ người vay Trong hoạt động kinh doanh có mn vàn lý khiến nguồn thu nợ thứ khơng thực được, khơng có nguồn bổ sung tất yếu, ngân hàng gặp rủi ro tín dụng Vì để bảo vệ lợi ích ngân hàng thường yêu cầu người vay có bảo đảm cần thiết, ngoại trừ khách hàng hoạt động tốt có quan hệ tín dụng thường xun Bảo đảm tín dụng có ba hình thức chấp, cầm cố bảo lãnh Trong phạm vi viết em xin đề cập đến hai hình thức: chấp cầm cố tài sản 1.2 Tài sản chấp Thế chấp tài sản việc bên vay dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ bên cho vay Theo quy định Luật dân Luật đất đai có hai loại chấp: bất động sản giá trị quyền sử dụng đất a Bất động sản Điều 181- Bộ luật dân Việt Nam năm 1995 đưa khái niệm bất động sản: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - đất đai; - nhà ở, cơng trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể tài sả gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - tài sản khác gắn liền với đất đai; - tài sản khác pháp luật quy định.” NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bất động sản tài sản lớn quốc gia, thường chiếm tỉ trọng 40% lượng cải vật chất quốc gia Một vật coi bất động sản thoả mãn năm điều kiện: Thứ nhất, phải tài sản, tức phải cải vật chất, có thực có ích cho người Thứ hai, di dời, việc di dời khó khăn, gây ảnh hưởng đến tính chất, cơng hình thái Thứ ba, phải tồn lâu dài Thứ tư, phải chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người Thứ năm, đo lường giá trị Tuy nhiên hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta thường coi bất động sản tài sản di dời Vậy bất động sản chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… tài sản khác gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai thuộc sở hữu tồn dân, chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ bất động sản chấp Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp doanh nghiệp cá nhân chấp để vay vốn b Giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Nhà Nước thực việc giao đất cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà Nước, tổ chức trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế chấp vay vốn ngân hàng Hiện nay, NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp phép chấp giá trị quyền sử dụng đất trường hợp không phép chấp giá trị quyền sử dụng đất mà phép chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất 1.3 Tài sản cầm cố Cầm cố tài sản viêc bên vay giao tài sản động sản thuộc sở hữu mìmh cho bên vay để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ; tài sản cầm cố đăng ký quyền sở hữu bên thoả thuận bên cầm cố giữ tài sản cầnm cố giao cho bên thứ ba giữ Theo quy định ngân hàng, tài sản cầm cố động sản bao gồm: - Tài sản thực (vật có thực) xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng, tàu biển, máy bay, loại khác - Tiền gồm tiền mặt, tiền tài khoản - Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị tiền) cổ phiếu, hối phiếu, trái phiếu - Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác - Lợi tức quyền phát sinh từ tài sản cầm cố Căn vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố chia làm hai loại: có đăng ký quỳên sở hữu không đăng ký quyền sở hữu Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên vay, ngược lại tài sản có đăng ký quyền sở hữu tài sản bên vay, vay bên thứ bao giữ theo thoả thuận bên chi vay bên vay Hiện nay, cho vay kinh doanh, doanh nghiệp chủ yếu chấp tài sản, máy móc nhà xưởng cầm cố máy móc thiết bị Máy móc thiết bị Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm thiết bị phụ tùng tài sản bao gồm máy móc thiết bị khơng cố NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp định, máy nhỏ tập hợp máy riêng lẻ Một máy cụ thể máy sử dụng áp dụng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức cụ thể thực loại cơng việc định Cịn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị tài sản bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị: - Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm dây chuyền loại tài sản mà bao gồm nhà xưởng khơng vĩnh cửu di dời, máy móc thiết bị - Máy móc bao gồm máy riêng biệt cụm máy móc, máy chủng loại thiết bị sử dụng lực máy móc, có số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực loại công việc định - Thiết bị phụ trợ tài sản phụ tùng sử dụng để trợ giúp thực chức doanh nghiệp Với định nghĩa này, máy móc thiết bị hiểu bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc ( nhóm máy) thiết bị phụ giúp sản xuất Máy móc thiết bị nhìn chung chia thành hai loại máy móc chuyên dụng máy móc khơng chun dụng Máy móc thiết bị chuyên dụng loại máy móc dễ dàng nhân diện thị trường sẵn có có dẫn giá trị Cịn với máy móc khơng chun dụng, việc áp dụng hay sử dụng không thay đổi thông lệ thị trường sẵn có đặc tính riêng biệt chúng Các hình thức chấp cầm cố tài sản - Thế chấp pháp lý chấp cơng Thế chấp pháp lý hình thức chấp mà người vay (người chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng không thực nghĩa vụ trả nợ NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thế chấp cơng (thế chấp thơng thường) hình thức chấp mà ngân hàng nắm giữ giây chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu tài sản để đảm bảo cho vay Khi người vay không thực nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa sở thoả thuận người vay người vay phải nhờ đến can thiệp án có tranh chấp - Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp thứ chấp tài sản để đảm bảo cho nợ thứ Điều nghĩa người vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay chấp cho khoản vay tồn chấp thứ Thế chấp thứ hai hình thức chấp, người vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giá trị tài sản chấp khoản nợ thứ đảm bảo tài sản để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai - Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp vốn vay tạo nên, cịn chấp gián tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp tài sản dùng vốn vay để mua hai tài sản khác - Thế chấp toàn chấp phần bất động sản Người vay chấp tồn phần bất động sản Trong trường hợp chấp toàn bất động sản có vật phụ, vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp có thoả thuận Cầm cố tài sản bao gồm cầm cố công pháp lý, cầm cố thứ thứ hai, cầm cố trực tiếp gián tiếp Nội dung loại cầm cố tương tự chấp NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Các quy định ngân hàng chấp cầm cố 3.1 Tiêu chuẩn tài sản chấp cầm cố Không phải tài sản có đủ điều kiện để mang chấp mà phải thoả mãn điều kiện sau đây: a Tài sản phải thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng, phân loại khách hàng vay, cụ thể - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp khách hàng vay, chấp theo quy định pháp luật đất đai - Đối với tài sản doanh nghiệp Nhà Nước, tài sản phải Nhà Nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định phap luật doanh nghiệp Nhà Nước, phải phép quan định thành lập cho phép máy móc dây chuyền sản xuất - Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản b Tài sản phép giao dịch tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác c Tài sản phải khơng có tranh chấp tức tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký hợp đồng bảo đảm Với số tài sản mà pháp luật quy định khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng vay phải chịu trách nhiệm tính hợp pháp tài sản bảo đảm tiền vay NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.2 Quy trình cho vay chấp tài sản Cho vay có bảo đảm khơng có bảo đảm có điểm giống quy trình tài trợ tín dụng Tuy nhiên, vay chấp cầm cố tài sản, quy trình cho vay liên quan đến tài sản chấp cầm cố mối quan hệ tài sản với yếu tố khoản cho vay Quy trình khái qt sơ đồ Giám định pháp lý tài sản chấp Định giá tài sản chấp Thanh toán Quyết định tỷ lệ cho vay so với tài sản chấp Giải chấp Đến hạn trả nợ Tái định giá tài sản chấp Xử lý tài sản sau tái định giá Khơng tốn Xử lý tài sản chấp để thu nợ Có thể thấy điểm khác biệt chủ yếu cho vay chấp cầm cố tài sản khâu: giám định pháp lý tài sản chấp, định giá tài sản chấp tái định giá tài sản chấp Giám định tính chất pháp lý quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất