Tiểu luận môn học CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH Tiểu luận môn học: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Thị Thái Họ tên học viên: Mã học viên: Số báo danh: Lớp cao học: Ninh Thị Thu Hà 35 (Đề số 01) Quản lý Kinh tế, khóa 40 – Ninh Bình Ninh Bình, năm 2020 Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Câu 1: Phân biệt điểm giống khác phương pháp định giá BĐS mà anh (chị) biết Bài làm: Như biết thực tế có nhiều phương pháp khác để định giá bất động sản Tuy nhiên, phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng tất người thừa nhân phải phương pháp bản, có sở khoa học phương pháp xây dựng sở xem xét, phân tích đánh giá tác động yếu tố ảnh hưởng đặc biệt phải tuân thủ cách đầy đủ tuyệt đối nguyên tắc định giá Có phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản bao gồm: 1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp dựa sở giá bán thị trường BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực BĐS đó, phương pháp sử dụng rộng rãi phổ biến Việt Nam nhiều nước giới 2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp đầu tư phương pháp vốn hóa): Phương pháp dựa sở thu nhập ròng trung bình hàng năm tương lai từ BĐS, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn định BĐS (cịn gọi tỷ lệ vốn hóa) để tính giá trị BĐS Mặt hạn chế phương pháp tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ xác cao, việc xác định chúng lại phải tiến hành điều kiện dự kiến trước, độ xác kết tính tốn thường bị hạn chế, khắc phục cách sử dụng phương pháp định giá khác để kiểm tra, trường hợp kết kiểm tra có chênh lệch lớn phải áp dụng phương pháp khác để tính tốn 3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Phương pháp chủ yếu áp dụng để định giá BĐS khơng có xảy việc mua bán chúng thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự có vai trị vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành 4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp thường áp dụng để tính tốn giá trị BĐS theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá trị đất đai xác định sở giá trị lại sau lấy giá trị cơng trình BĐS trừ tổng số chi phí v li nhun Mỗi phơng pháp định giá có u hạn chế định Trong phơng pháp phơng pháp xác đúng, mà có phơng pháp thích hợp nhất, phơng pháp khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung kiểm tra kết phơng pháp thích hợp Để tiến hành phân biệt giống khác phơng pháp định giá BS : Phơng pháp so Phơng Phơng pháp Phơng pháp sánh trực pháp đầu t chi phÝ thỈng dư tiÕp - Được xây - Được xây - Được xây dựng - Là dạng đặc C¬ së dựng trêndựng nguyênchủ yếu dựa trênbiệt pp đầu tư, lý luË nguyên tắc thaytắc thay thế.nguyên tắc thay thế.đòi hỏi quán triệt đủ n - Giá trị tài sản- Giá trị BĐS5 nguyên tắc Tuy Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Giá trị tài sảnmục tiêu đượcmục tiêu tươngnhiên "nguyên tắc mục tiêu đượccoi hồn tồnđương với chi phíđóng góp" giữ vai trị coi hồn tồncó thể nganglàm BĐSchủ đạo ngangbằng với giá trịgiống và- Giá trị với giá trịcủa tài sảncoi vậtBĐS xác định tài sảntương đương cóthay sở tương đương cóthể so sánh diện hay thiếu thể so sánh vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay - Thu thập - Bản chất - Đây phương giảm - Xác định giá trị giao dịch thị tiến hành chuyển pháp định giá mang BĐS mục tiêu trường hành hóa dịng thu tính hỗn hợp, cách dựa vào giá trị bất động nhập tương lai sử dụng lại yếu tố giả sản giống phương pháp so định cấu thành giá sánh làm sở để vốn BĐS mục để tìm tương đối giống giá trị vốn so với bất động đầu tư ước tính chi phí tạo tiêu (các chi phí Kü thu Ët đị nh giá sn mc tiờu giỏ tr ca bt BĐS Sau tiến hành động sản - Ước tính giá trị hội hợp lý để có BĐS cho việc phát phân tích giá BĐS mục tiêu triển), gồm giả mua bán, phân cách cộng giá định phí pháp lý, tích giá trị trị ước tính giao dịch làm mảnh đất với giá trị BĐS, chi phí tài điều chỉnh ước tính cơng lợi nhuận có cần thiết để tìm trình liên quan thuế chuyển nhượng giá trị hợp lý bất động sản mục tiêu ¦u - Ít gặp khó - Xét lý - Ưu điểm - Sử dụng để đánh ®iĨ m khăn mặt kỹthuyết pplà sử dụnggiá BĐS có tiềm Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp thuật có sở lý luậnkhi khơng có cácnăng phát triển - Phương phápchặt chẽ nhất, vìbằng chứng thị - Là pp thích hợp để thể đánhnó tiếp cấn mộttrườngthích hợp đểđưa mức giá giá thịcách trực tiếpso sánh Sử dụng đểthực đấu thầu trường cácnhững lợi ích màđánhgiá BĐS - Có giá trị quan chứng rõBĐS ràng mang lạihiếm thay đổitrọng để tư vấn đượccho nhà đầu tư CSH thiếu sởchi phí xây dựng tối thừa thận - Ngoại trừ kỹdự báo lợi ích tươngđa tiền cho thuê thực tế giá địthuật chiết khấulai BĐS dòng tiền, tối thiểu cần đạt nói - Thích hợp khiđược thực - Là sở củachung pp đơnđịnh giá BĐS dùngdự pp chi phí vàgiản pp thặng dư án phát triển cho giao dịch vàBĐS - Có thể đo đượcmục đích riêng biệt độ xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao H¹n - Phải có giao - Khi phân tích - Phải dựa vào - Khó khăn chÕ dịch BĐScác thương vụdữ liệu thị trường,việc xác định sử tương tự trongtương tự cần phảicho nên hạndụng tốt có khu vực thìđiều chỉnh nhiềuchế pp so sánh hiệu sửmặt trực tiếp - Chi phí giá bán dụng để so sánh - Trong nhiềuvới pp chi phí trường hợp - Chi phí bị thay đổi tùy nóitheo điều kiện - Các thông tinthiếu sở dựchung không bằngcủa thị trường chứng thườngbáo khoảnvới giá trị không - Giá trị cuối mang tính chấtthu nhập tươngtạo giá trị nhạy cảm Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp lịch sử lai - Việc ước tínhcác tham số chi - Đòi hỏi thẩm - Kết địnhmột khoản giảm giáphí giá bán định viên phải cógiá có độ nhạycó thể trở nên - Phương pháp nhiều kinhlớn trước sựchủ quan khókhơng tính đến giá trị nghiệm kiếnthay đổi cácthực Trên thựcthời gian tiền thức thị trườngtham số tínhtế chưa có pp ước có thểtốn.Do kếttính giảm giá cụ thể tiến hành địnhquả chịu ảnhnào chấp nhận giá cáchhưởng nhiều củarộng rói thớch hp Điề u kiệ n áp dụn g - Chất yếu tố chủ quan - Phù hợp - Nhìn chung - Phù hợp định lượngđịnh giá BĐS códùng pp tronggiá thơng tin phảikhản mangcác phù hợp đầy đủ,lại khoản thuquan trường trọng, BĐS có u hợpcầuvề phát triển nókhơng phức tạp, đáng tin cậy vànhập ổn định vàthường dùng để bổyếu tố ước tính liên kiểm tra - Thị dự báosung kiểm traquan dến giá bán, giá trườngtrước cáchcác pp khác phải ổn định, nếuhợp lý cho thuê chi phí - Thích hợp khiđạt dộ tin cậy thị trường biến - Với BĐS cóđịnh giá nhiều loạicao động có sai sốthu nhập khơngBĐS có mục đích - Nhà định giá phải lớn, khiđều sửsử dụng riêng biệtcó nhiều kinh đối tượng sodụng dạngnhư: nhà thờ, bệnhnghiệm phát triển sánh giống nhautương tự DCF viện, thư viện …và mở rộng đất đai nhiều mặt - Thường ápđặc biệt côngđể xác định dụng để tư vấntrình cơng cộng cóhội sử dụng tốt cho định lựa quyếtrất chứng thịvà có hiệu chọntrường để so sánh - Cần sử dụng phương án đầu - Được vận dụngkỹ thuật đánh giá rủi tư trường hợpro, phân tích xác suất mà người ta tinvới trợ giúp tưởng chi phícác phương tiện tính yếu tố làtốn đại Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp khoản chi tiền cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS Câu 2: Với loại BĐS chủ yếu Doanh nghiệp anh chị làm việc biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá phù hợp? Tại sao? Bài làm: Như ta biết, trình mua bán đầu tư bất động sản, người mua người bán muốn tối đa hóa lợi ích bên Vậy giá trị cho tòa nhà văn phòng? Bất động sản từ lâu, với trái phiếu cổ phiếu tài sản đầu tư quan trọng thị trường Việt Nam giới Do đó, xác định giá trị thị trường bất động sản điều cần thiết Một giá trị hợp lý, xác định cách khách quan minh bạch sở để nhà đầu tư tiến hành giao dịch cách hiệu Nếu giá trái phiếu cổ phiếu ln xác định nhanh chóng nhờ tính khoản cao giá trị thị trường tịa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu kỹ thuật khác dựa nhiều phân tích chuyên sâu Có thể dựa phương pháp định giá: - So sánh trực tiếp với tòa nhà tương tự - Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến tài sản (PP Thu nhập) Do tính khoản hạn chế chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng bất động sản dẫn đến hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sử dụng Phương pháp tính tốn giá trị tài sản cách sử dụng lợi nhuận hàng năm tỷ lệ vốn hóa tỷ suất chiết khấu thích hợp Tỷ suất sử dụng để so sánh với tỷ suất loại tài sản khác cổ phiếu, Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp vàng, ngoại hối đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư thực dễ dàng WACC Rất nhiều nhà phân tích tài Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá WACC dựa lợi nhuận cụ thể liên quan đến doanh nghiệp cụ thể, khơng phải thị trường nói chung Các nhà đầu tư có động cấu trúc vốn khác nhau, WACC cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh nghiệp gì, khơng cho thấy thị trường trả giá cho bất động sản Phân tích từ giao dịch sẵn có thị trường Tỷ suất lợi nhuận thị trường phương pháp tốt để tìm giá trị bất động sản đầu tư Tỷ suất vốn hóa có từ việc phân tích thị trường thể lợi nhuận kỳ vọng đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan nhà đầu tư Tỷ suất đồng thời phản ánh lợi nhuận đầu tư chấp nhận dựa thị trường Ví dụ Siêu thị Đơng Thành, đường Tràng An, phường Đơng Thành, thành phố Ninh Bình  chuyển nhượng vào tháng 05/2015 với tổng trị giá 119.081.000.000đồng Để xác định tỷ suất vốn hóa thị trường tài sản này, trước hết phải xác định yếu tố giá thuê thị trường, chi phí hoạt động, phí mơi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm khách th mới, chi phí vốn… Những yếu tố phải dựa vào thị trường, không dựa vào thông tin hoạt động khứ Sau phân tích, tỷ suất vốn hóa xác định trường hợp xấp xỉ 10% Tỷ suất lợi nhuận dựa thị trường áp dụng cho tài sản khác để xác định giá trị thị trường Xác định giá trị thị trường ? Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Tại nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản thị trường ghi nhận công bố rõ ràng Các cơng ty niêm yết có quy định nghiêm ngặt quản trị cơng bố thơng tin, đảm bảo tính tin cậy giá trị tài sản (NAV) Các nhà đầu tư từ tin tưởng sử dụng định giá làm sở cho bảng cân đối công ty Ngành bất động sản cần phương pháp định giá xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế sở liệu mạnh theo dõi phân tích giao dịch thị trường Siêu thị Đông Thành đơn vị tiên phong việc xây dựng sở liệu cho thị trường bất động sản Dữ liệu cơng cụ có giá trị việc phổ biến định giá xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt nhờ cho phép nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại ... giá tr? ?? doanh nghiệp Tại nước có thị tr? ?? ?ng bất đ? ?ng sản phát triển, giao dịch bất đ? ?ng sản thị tr? ?? ?ng ghi nhận c? ?ng bố rõ r? ?ng Các c? ?ng ty niêm yết có quy định nghiêm ng? ??t quản tr? ?? c? ?ng bố th? ?ng. .. tiết th? ?ng tin giao dịch kh? ?ng rõ r? ?ng bất đ? ?ng sản dẫn đến hạn chế phư? ?ng pháp so sánh tr? ??c tiếp Trong tr? ?? ?ng hợp này, phư? ?ng pháp thu nhập thư? ?ng sử d? ?ng Phư? ?ng pháp tính toán giá tr? ?? tài sản... doanh nghiệp cụ thể, thị tr? ?? ?ng nói chung Các nhà đầu tư có đ? ?ng cấu tr? ?c vốn khác nhau, WACC cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ v? ?ng doanh nghiệp gì, kh? ?ng cho thấy thị tr? ?? ?ng tr? ?? giá cho bất động