Bài tập định giá tài sản có lời giải

- Biệt thự C2 ở gần X và giống biệt thự X về nhiều mặt nhưng kém phần sân vườn trị giá 710 trđ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nha

à i 1.1- PP so sánh

Ước tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau:

- Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS

- Biệt thự C1 ở gần X có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về nội thất 300 trđ, tốt hơn về lợi thế kinh doanh so với X là 3% vừa được bán với giá 10.500 trđ

- Biệt thự C2 ở gần X và giống biệt thự X về nhiều mặt nhưng kém phần sân vườn trị giá

710 trđ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ

- Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát mãi với giá là 7600 trđ

- Biệt thự C4, kém nội thất 250 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, không có tranh chấp, vừa được bán với giá 9100 trđ

- Biệt thự C5 có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về cảnh quan so với biệt thự X

là 5%, vừa được bán với giá 10.100 trđ

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 6 trđ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2

+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà n ước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn 1 năm 12%/năm; 2 năm 13%/năm; 3 năm là 13%/năm; 4 năm là 14%/ năm

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng Các biệt thự so sánh đều có cùng diện tích 500m2

Biệt thự C3: Bị phát mãi 🡪 Loại

Biệt thự C1:

Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X:

10.500 + 300 = 10.800 trđ

Tỷ lệ điều chỉnh về lợi thế kinh doanh của biệt thự C1:

(100% – 103%) 103% = – 2,91%

Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về lợi thế kinh doanh theo X:

10.800 (1 – 2,91%) = 10.485,72 trđ

* Biệt thự C2:

Giá bán C2 quy về hiện tại (trả ngay):

3000 + 2700 (1+12%) –1 + 2600 (1+13%) –2 + 2500 (1+13%) –3 + 2400 (1+14%) –4

= 10.600,514 trđ

Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo X:

10.600, 514 + 710 = 11.310,514 trđ

* Biệt thự C4:

Tiền sử dụng đất phải nộp của C4:

50% 300 m 2 6 trđ + 200 m 2 6 trđ = 2100 trđ

Giá trị biệt thự C4 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:

9100+2100 = 11.200 trđ

Giá trị biệt thự C4 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X:

11.200 + 250 = 11.450 trđ

* Biệt thự C5:

Tỷ lệ điều chỉnh về cảnh quan của biệt thự C5:

(100% – 95%) 95% = 5,26%

Giá trị biệt thự C5 sau khi điều chỉnh về cảnh quan theo X:

10.100 (1 + 5,26%) = 10.631,26 trđ

* Giá trị thị trường ước tính của X:

Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự X là 10.969 trđ

Bình quân 1 m 2 = 21,94 trđ/m 2

B

à i 1.2- PP so sánh

Ước tính giá thị trường của biệt thự Bình Minh với các thông tin sau

- Biệt thự Bình Minh có diện tích 450m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.

- Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, bị phát mãi với giá là 6250 trđ.

- Biệt thự A2 ở gần Bình Minh, nhưng kém về nội thất 300 tr trđ, khụng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa cú giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 8.200 trđ Cảnh quan của biệt thự A2 kém hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh cao hơn giá hiện tại của biệt thự A2 là 4%.

- Biệt thự A3 ở gần Bình Minh không có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 9500 trđ Hạ tầng của biệt thự A3 tốt hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh thấp hơn giá hiện tại của biệt thự A3 là 6%

- Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất và hơn phần sân vườn 400 triệu, vừa được bỏn với giá 11.300 trđ

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 8 trđ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2

+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà n ước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng Các biệt thự so sánh đều có cùng diện tích 450m2

*Biệt thự A1: bị phát mãi Loại

*Biệt thự A2:

-Tiền sử dụng đất phải nộp của A2:

50% 300 m 2 8 trđ + 150 m 2 8 trđ = 2400 trđ

- Giá trị biệt thự A2 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:

8200 + 2400 = 10.600 trđ

-Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu:

10.600 + 300 = 10.900 trđ

-Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu:

10.900 (100% + 4%) = 10.900 1,04 = 11.336 trđ

* Biệt thự A3:

-Tiền sử dụng đất phải nộp của A3 bằng A2 là: 2400 trđ

-Giá trị biệt thự A3 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:

9500 + 2400 = 11.900 trđ

-Giá trị biệt thự A3 sau khi điều chỉnh về hạ tầng theo BĐS mục tiêu:

11.900 (100% – 6%) = 11.900 0,94 = 11.186 trđ

*Giá trị biệt thự A4 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo BĐS mục tiêu:

11.300 – 400 = 10.900 trđ

*Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh:

Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh là 11.141 trđ

Bình quân 1 m 2 = 24,75 trđ/m 2

Bài 1.3 -PP so sánh

1 Thẩm định giá QSD đất một lô đất trống tại đường A, quận B, thành phố Hà Nội, đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất; mặt tiền 5m, chiều sâu 15m; hình dáng vuông vức

2 Qua khảo sát thực địa, thu thập được thông tin về các lô đất chứng cứ trên cùng đường A

để so sánh như sau:

SS1 Đất trống, diện tích 4,5m x 15m, hình

dáng vuông vức

Đã có giấy CNQSDĐ

Bị phát mãi với giá

80 trđ/m2 SS2 Đất trống, diện tích 4m x 20m, hình dáng

vuông vức

Đã có giấy CNQSDĐ

Giá thị trường

215 trđ/m2 SS3 Đất trống, diện tích 5m x 15m, hình dáng

vuông vức

Đã có giấy CNQSDĐ

Giá giao dịch có quan hệ phụ thuộc 150 trđ/m2

SS4 Đất trống, diện tích 4m x 13m, hình dáng

tóp hậu

Đã có giấy CNQSDĐ

Giá thị trường

205 trđ/m2

3 Các thông số theo luật số lớn tại khu vực cho thấy:

- Chiều rộng mặt tiền: thửa đất có mặt tiền 4,5m-5m có giá như nhau và cao hơn 4% so với

mặt tiền 4m

- Chiều sâu thửa đất: nhỏ hơn hoặc bằng 15m giá như nhau và cao hơn 3% so với thửa đất

có chiều sâu 20m

- Hình dáng: thửa đất tóp hậu có giá thấp hơn 5% so với thửa đất vuông vức.

Các thông tin khác liên quan đến BĐS mục tiêu và BĐS so sánh coi như tương đồng

*SS1 và SS3 bị loại, không đủ tiêu chuẩn so sánh:

*Lấy BĐS mục tiêu làm tiêu chuẩn bằng 100% Tiến hành tính toán các tỷ lệ điều chỉnh theo từng yếu tố so sánh của các BĐS so sánh, như sau:

-Chiều rộng mặt tiền:

Tỷ lệ điều chỉnh của SS2 và SS4:

(100% – 96%) 96% = 4,17%

-Chiều sâu thửa đất

Tỷ lệ điều chỉnh của SS2:

(100% – 97%) 97% = 3,09%

-Hình đáng:

Tỷ lệ điều chỉnh của SS4:

(100% – 95%) 95% = 5,26%

* Lập bảng điều chỉnh và so sánh sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và so sánh:

TT Tiêu chí Thửa đất cần

định giá Thửa đất SS2 Thửa đất SS4

3 Tỷ lệ điều chỉnh Hình đáng Vuông vức Vuông vức 0% + 5,26% Tóp hậu

4

Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần 7,26% 9,43%

Mức giá sau điều chỉnh 215 1,0726 =

230,609

205 1,0943 = 224,331

-Mức giá: (230,609 + 224,331) / 2 = 227,47 trđ/m 2

-Giá trị mảnh đất:

15 m 5 m 227,47 trđ = 17.060, 25 trđ Kết luận: Giá trị của thửa đất cần thẩm định giá là 17.060 trđ

Bài 1.5: PP so sánh

Thẩm định giá căn hộ B tọa lạc tại tầng 6, diện tích 80m2 của chung cư HH1 dựa trên thông tin sau:

- Căn hộ 1: ở tầng 20 của chung cư HH1, diện tích 76m2, nội thất tốt hơn căn hộ B

40 trđ, bán cách đây 5 tháng, giá 1500 trđ

- Căn hộ 2: ở tầng 6 của chung cư HH2 cách HH1 40m, diện tích 85m2, nội thất tốt hơn căn hộ B 20 trđ, bán cách đây 6 tháng, giá 2100 trđ

- Căn hộ 3: ở tầng 20 của chung cư HH2, diện tích 70m2, nội thất tốt hơn căn hộ B

30 trđ, bán cách đây 3 tháng, giá 1600 trđ

- Căn hộ 4: ở tầng 6 của chung cư HH3 cách HH1 120m, diện tích 68m2, nội thất tương tự căn hộ B, bán cách đây 7 tháng, giá 1800trđ

- Căn hộ 5: ở tầng 20 của chung cư HH3, diện tích 70m2, nội thất tương tự căn hộ B, bán cách đây 8 tháng, giá 1680 trđ

- Căn hộ 6: ở tầng 20 của chung cư HH3, diện tích 72m2, nội thất tương tự căn hộ bán cách đây 4 tháng, giá 1700 trđ

* Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là trđ/m 2

-Ước tính giá bán căn hộ 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với căn hộ thẩm định giá: 1500 – 40 = 1460 trđ

Giá bán 1 m 2 là: 1460 / 76 = 19,21 trđ/m 2

-Đơn giá căn hộ 2 là: (2100 – 20) / 85 = 24,47 trđ/m 2

-Đơn giá căn hộ 3 là: (1600 – 30) / 70 = 22,43 trđ/m 2

-Đơn giá căn hộ 4 là: 1800 / 68 = 26,47 trđ/m 2

-Đơn giá căn hộ 5 là: 1680 / 70 = 24 trđ/m 2

-Đơn giá căn hộ 6 là: 1700 / 72 = 23,61 trđ/m 2

* Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh

-Căn hộ cần thẩm định giá, căn hộ 2, căn hộ 4 cùng nằm ở tầng 6

-Căn hộ 1, căn hộ 3, căn hộ 5, căn hộ 6 cùng nằm ở tầng 20

-Căn hộ cần thẩm định giá, căn hộ 1 cùng nằm ở 1 chung cư

-Căn hộ 2 và căn hộ 3 cùng nằm ở 1 chung cư

-Căn hộ 4, căn hộ 5, căn hộ 6 cùng nằm ở 1 chung cư

*So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau

*Vậy có thể ước tính giá bán căn hộ chung cư ở tầng 6 bằng khoảng 110,145% đơn giá bán ở tầng 20 Từ đó đơn giá căn hộ cần thẩm định bằng khoảng 110,145% đơn giá của căn hộ 1 Vậy giá bất động sản cần tìm là:

19,21 110,145% 80 m 2 = 1692,708 trđ

Kết luận: Giá trị bất động sản cần định giá là 1693 trđ

Bình quân 1 m 2 = 21,16 trđ/m 2

Bài 1.6: PP thu nhập: Có tài liệu về một thửa đất trồng lúa như sau: (10.000m2)

Tình hình sản xuất và tiêu thụ 3 năm gần đây:

Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Tổng sản lượng lúa/năm Kg 25.000 30.000 20.000

Giá bán bình quân Đồng/kg 3.000 3.300 3.600

Chi phí SX bình quân Đồng/kg 1.200 1.400 1.500

- Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán mảnh đất trên theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá trị giao dịch

- Trong 5 năm tới, mỗi năm thu nhập ròng tăng 5% so với thu nhập ròng trung bình của 3 năm gần đây

- Đến cuối năm thứ 5 nhà đầu tư sẽ bán lại mảnh đất này với giá 300 triệu đồng.Nhà đầu

tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 10%

Yêu cầu: Anh chị hãy tư vấn cho nhà đầu tư về giá mua mảnh đất trên?

Bài giải

- Tổng thu nhập trong 3 năm:

75 + 99 + 72 = 246 trđ/ha

- Tổng chi phí sản xuất trong 3 năm:

30 + 42 + 30 = 102 trđ/ha

- Tổng thuế trong 3 năm:

1 + 3 + 4 = 8 trđ/ha

- Thu nhập ròng bình quân một năm:

- Thu nhập ròng trong 5 năm tới:

+ Năm N+1: 45,333 (1 + 5%) = 47,6 trđ

+ Năm N+2: 45,333 (1 + 5%) 2 = 49,98 trđ

+ Năm N+3: 45,333 (1 + 5%) 3 = 52,48 trđ

+ Năm N+4: 45,333 (1 + 5%) 4 = 55,1 trđ

+ Năm N+5: 45,333 (1 + 5%) 5 = 57,86 trđ

- Giá trị tổng thể của BĐS mục tiêu (gồm cả chi phí giao dịch):

V = 47,6 (1+10%) –1 + 49,98 (1+10%) –2 + 52,48 (1+10%) –3 + 55,1 (1+10%) –4 + 57,86 (1+10%) –5 + 300 (1+10%) –5 = 383,844 trđ

- Gọi giá trị giao dịch cần tìm là X Chi phí giao dịch là: 0,02X

- Ta có phương trình:

V = X + 0,02X = 1,02X

Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá mua tối đa là 376, 318 trđ

Bình quân 1 m2 = 37.632 đ/m2

Bài 1.7: Phương pháp thu nhập

Thẩm định giá một chung cư biết rằng:

● Chung cư có 60 phòng, trong đó 30 phòng loại 1 cho thuê với giá 6 trđ/ tháng/phòng, 30 phòng loại 2 cho thuê với giá 4tr/tháng/phòng

● Qua điều tra thị trường khu vực, thông tin về cho thuê chung cư tương tự trung bình 1 năm, như sau:

1 Tình hình cho thuê

Chung cư Tổng số phòng Số phòng có khách thuê

2 Tình hình thu nhập và chi phí (triệu đồng)

Chung cư Chi phí vận hành, duy tu

bảo dưỡng

Tổng thu nhập thực tế

H2 1026 3300

- Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 5%

- Tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 18%

- Thuế suất thu nhập phải nộp 20%

1 Ước tính thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại

- Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê của chung cư mục tiêu:

30 phòng (I) 6 trđ 12 tháng + 30 phòng (II) 4 trđ 12 tháng = 3600 trđ

- Tỷ lệ phòng trống trung bình trên thị trường:

- Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 5%

Tổng tỷ lệ thất thu: 11,88% + 5% = 16,88%

- Thu nhập thực tế:

3600 – (16,88% 3600) = 2992,32 trđ

2 Ước tính các khoản chi phí hàng năm

- Tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng trên tổng thu nhập thực tế trung bình trên thị trường là:

- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng của chung cư mục tiêu là:

2992,32 31,806% = 951,74 trđ

3 Xác định thu nhập ròng

- Thu nhập trước thuế TNDN của chung cư mục tiêu là:

2992,32 – 951,74 = 2040,58 trđ

- Thu nhập ròng sau thuế:

2040,58 (100% – 20%) = 1632,464 trđ

4 Xác định giá trị BĐS mục tiêu

- Giá trị ước tính của tòa chung cư là:

Kết luận: Giá trị ước tính của tòa chung cư là 9069,24 trđ

Bài 1.8- PP chi phí

Ước tính giá trị Trụ sở B dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về trụ sở B:

- Diện tích đất 600m2, có đầy đủ pháp lý về QSD đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400m / tầng

- Hao mòn của các kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 700m không có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, không

có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa được bán với giá 14.000 triệu đồng

+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt hạn mức

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 9 trđ/m2

+ Hạn mức đất ở theo qui định là 400 m2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%; tường 16%; sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4 trđ/m2

+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hoà là 120 triệu đồng

Bài 1.9 - PP th ặng dư

Công ty KDBĐS ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10.000m2 Lô đất này được qui hoạch để XD nhà ở Tỷ lệ đất được phép XD là 60 % Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán Diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà tương ứng là 150m2 và 300m2

Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu Biết rằng:

- Thời gian XD và bán nhà là 1 năm

- Giá bán ước tính 4.000 trđ / căn nhà

- Chi phí bán BĐS :

+ CP pháp lý : 220

+ CP quảng cáo và môi giới : 170 trđ

+ Thuế chuyển QSD BĐS : 400 trđ

- Chi phí phát triển BĐS:

+ CP XD hạ tầng kỹ thuật : 0,3 trđ / m2

+ CP khảo sát , thiết kế : 500 trở

+ CP xây dựng nhà : 5 trđ / m2

- Chi phí đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay NH với lãi suất 15 %/năm Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng

- Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất

- Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động XD là 130 trđ/nhà

- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% trên tổng vốn đầu tư cho việc mua và giữ lô đất

Bài 1.10: PP thặng dư

Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau:

- Diện tích 3ha (30.000m2)

- Theo qui định của chính quyền địa phương, tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích của cả mảnh đất

- Nhà đầu tư dự kiến sau khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ chia mảnh đất thành các lô đều nhau để bán

- Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất bình quân 0,6 trđ/m2 Chi phí bán bằng 2% doanh thu bán QSD đất Thuế phải nộp và lợi nhuận đòi hỏi là 4200 trđ và 13.000trđ

- Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có qui mô 100m2 là 35trđ/m2; 180m2 là 40trđ/m2; 360m2 là 30trđ/m2

Yêu cầu:

Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất với giá bao nhiêu nếu:

1 Dự án hoàn vốn dưới 1 năm

2 Dự án hoàn vốn trong 4 năm, biết rằng:

- Chi phí đầu tư hạ tầng được bỏ ra đầu năm thứ nhất

- Chi phí bán bỏ ra đầu năm thứ 2

- Các khoản thu chi khác được thực hiện cuối năm thứ 4

- Giá vốn trên thị trường năm N-2 là 14%, năm N-1 là 13%, năm hiện hành N là 12%

Bài 1.11: PP thặng dư