Đề cương ôn tập định giá tài sản

Mục lụcc lục lụcc CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích 2 Khái niệm giá trị tài sản, phân tích Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) .6 Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định viên? Ví dụ) CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) 11 Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) 13 Các phương pháp định giá bất động sản: 14 Phương pháp so sánh trực tiếp .15 Phương pháp thu nhập 17 Phương pháp chi phí .19 Phương pháp thặng dư 21 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 24 Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 24 Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp .24 Sự khác tài sản doanh nghiệp tài sản thơng thường (bất động sản?) Phân tích? 25 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp .25 Phương pháp giá trị tài sản 25 Phương pháp định giá chứng khoán .27 Phương pháp đại hóa dịng tiền 28 Phương pháp PER 29 Phương pháp định lượng goodwill 31 CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTCNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTCM CƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTCN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTCC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTCNH GIÁ TRONG NỀN KTTCN KTTC Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.n, đặc trưng tài sản, phân tích.c trưng tài sản, phân tích.ng tài sản, phân tích.a tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.n, phân tích  Khái niệm:  Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động khứ mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý  Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp Kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp  Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu  Đặc trưng:  Tài sản tồn dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực  Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp  Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tương lai  Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt  Quyền sử dụng quyền khai thác cơng việc ứng dụng cơng dụng lợi ích tài sản, Quyền khai thác lợi ích mà tài sản mang lại  Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản  Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu  Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích giá trị tài sản, phân tích tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.n, phân tích  Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định  Đặc điểm:  Được đo đơn vị tiền tệ  Xác định thời điểm định  Gắn liền với Chủ thể  Chịu tác động hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể  Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m thẩm định giá, phân tích đặc trưng.m đị tài sản, phân tíchnh giá, phân tích đặc trưng tài sản, phân tích.c trưng tài sản, phân tích.ng  Khái niệm:  Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ  Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế  Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định  Đặc trưng:  Sai số thẩm định giá - 10%  Mang tính chất xác tương đối  Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao  Giá trị tài sản tính tiền  Đối tượng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản  Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định  Thẩm định giá công việc xác định cho mục đích định  Thẩm định giá liệu, thông tin sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường, Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,… Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m giá trị tài sản, phân tích thị tài sản, phân tích trưng tài sản, phân tích.ờng, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tíchng, giản, đặc trưng tài sản, phân tích.i thích khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m Cho ví dụ, phân tích, phân tích Các tình bị coi ép buộc? Yêu cầu việc phân tích giao dịch thương vụ so sánh?  Khái niệm: giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết khơng bị ép buộc  Giải thích khái niệm:  Số tiền trao đổi:  Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ  Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ước tính  Ước tính: số tiền dự báo tốn vào thời điểm giao dịch, số tiền quy định từ trước  Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp  Người bán sẵn sàng bán:  Là người muốn bán tài sản người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà không cần tính đến điều kiện giao dịch thơng thường thị trường  Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị  Người mua sẵn sàng mua:  Là người muốn mua khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường  Là người không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu, người mua với giá thấp  Sau trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá  Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc:  Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan  Hiểu biết: bên định mua bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàn tài sản, đặc điểm thị trường thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khôn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm  Khơng bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m giá trị tài sản, phân tích phi thị tài sản, phân tích trưng tài sản, phân tích.ờng, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tíchng? Một số khái niệm thường dùng?t số khái niệm thường dùng? khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.m thưng tài sản, phân tích.ờng, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tíchng dùng?  Khái niệm: Giá trị Phi thị trường TS số tiền ước tính tài sản dựa đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường  Giá trị phi thị trường bao gồm số khái niệm sau:  Giá trị sử dụng giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trường  Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư định cho dự án đầu tư định  Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh  Giá trị bảo hiểm số tiền bồi thường ước tính sở chi phí thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thường không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường tài sản  Giá trị tính thuế số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý làm để số tiền thuế phải nộp cho nhà nước  Giá trị lại giá trị tài sản khơng cịn tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng  Giá trị tài sản bắt buộc phải bán số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán  Giá trị đặc biệt giá trị tài sản vượt Giá trị thị trường tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế Các y u tố khái niệm thường dùng? ản, đặc trưng tài sản, phân tích.nh hưng tài sản, phân tích.ởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác độngng đ n giá trị tài sản, phân tích tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.n (nêu y u tố khái niệm thường dùng?, phân tích tác đ ột số khái niệm thường dùng?ng tài sản, phân tích.a đ n giá trị tài sản, phân tích tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích.n, cho ví dụ, phân tích phân tích)  Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định  Nhóm nhân tố chủ quan  Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản sở giá trị để thực trình chuyển giao quyền sở hữu, giúp người bán xác định giá bán, người mua định giá mua sở để trao đổi mua bán  Phục vụ tài tín dụng: cầm cố, chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay Giá trị tài sản sở để thực hoạt động tài tín dụng  Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời hoạt động cho thuê, điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng  Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản sở giá trị định lựa chọn phương án đầu tư  Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản sở giá trị để thực hoạt động liên quan đến doanh nghiệp sáp nhập, hợp nhất, chia tách phá sản doanh nghiệp  Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế phải biết giá trị tài sản  Trong trình thi hành án giải tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng  Nhóm nhân tố khách quan  Các yếu tố mang tính vật chất: Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có tài sản, thơng thường cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Ngồi cịn bị phụ thuộc vào khả khai thác chủ thể cơng dụng thuộc tính tài sản Vì tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố ảnh hưởng trực tiếp Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp  Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Thơng thường quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại (điều tài sản bất động sản) Nhà nước thường bảo hộ quyền trước pháp luật, quyền phép hay không phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm quy định mặt pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định  Yếu tố kinh tế: Cung cầu hai tố phản ánh đặc tính khách quan giá trị hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Thông thường giá trị tài sản tỉ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố Cung Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai để thẩm định viên xác định giá giao dịch dựa vào giá trị thị trường giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính cách xác thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định  Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả tốn, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa,… yếu tố mang tính vùng miền địa phương Do ảnh hưởng yếu tố khác đến tính xác giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá nước thường không cho phép công ty thẩm định viên nước hoạt động cách tự lập lãnh thổ quốc gia mà khơng có liên doanh với tổ chức nước Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở,c đị tài sản, phân tíchnh giá (5 nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở,c): Nêu nguyên t ắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở,c (n ột số khái niệm thường dùng?i dung, c sở, s ởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động, tuân thủa tài sản, phân tích nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở,c chi phố khái niệm thường dùng?i tài sản, phân tích th đ n hoạt động thẩm địnht đột số khái niệm thường dùng?ng tài sản, phân tích.a th ẩm định giá, phân tích đặc trưng.m đ ị tài sản, phân tíchnh viên? Ví dụ, phân tích) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu  Cơ sở nguyên tắc Dựa quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản người ln có xu hướng khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại nhằm bù 10