Đề cương lý thuyết định giá tài sản

ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHƯƠNG : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ Câu 1: Các khái niệm Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( yếu tố ) Câu : Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Đặc điểm chủ yếu bất động sản Câu 2: Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư) 10 Phương pháp chi phí 11 Phương pháp thặng dư (hỗn hợp ) 13 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 14 Câu Đặc điểm doanh nghiệp, ý nghĩa công tác thẩm định 14 Câu Về phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 15 2.1 Phương pháp giá trị tài sản 15 2.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 16 2.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán 16 2.2.2 Phương pháp hóa lợi nhuận 16 2.2.3 Phương pháp hóa dịng tiền 17 2.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thương mại) 17 2.4 Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER (hay P/E) 18 HƯỚNG DẪN GIẢI BÀI TẬP: 18 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 18 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 25 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 29 PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 33 CHƯƠNG : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ Câu 1: Các khái niệm 1, Tài sản - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế : Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động q khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực kế toán VN : Tài sản nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN - Dưới góc độ thẩm định giá: Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 2, Giá trị tài sản - Giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định => Yếu tố định nghĩa cần hiểu: + Giá trị TS đo tiền + Giá trị TS có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn + Cùng TS có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị TS phụ thuộc vào yếu tố: + Cơng dụng hữu ích vốn có TS + Khả chủ thể việc khai thác công dụng - Tiêu chuẩn giá trị TS: Khoản thu nhập tiền mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 3, Thẩm định giá - Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định 4, Giá trị thị trường - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc - Giải thích khái niệm : * Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính * Ước tính : Nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, khơng phải số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước tính, dự báo tốn vào thời điểm giao dịch * Thời điểm: Giá trị thị trường TS xác định mang tính thời điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa hợp lý thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp * Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch bình thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau trình tiếp thị * Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện gia dịch thông thường thị trường + Là người không trả giá cao giá trị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp * Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa TS phải giới thiệu, trưng bày cách công khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá * Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc + Khách quan: Các bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt ( ví dụ : mối quan hệ công ty mẹ công ty chi nhánh) gây mức giá gải tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập, khách quan + Hiểu biết: Các bên định mua, bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm TS đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khôn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý Trong thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết, người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm + Khơng bị ép buộc: Cả bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán 5, Giá trị phi thị trường - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường - Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: + Giá trị tài sản sử dụng : Là số tiền mà TS đưa lại cho người cụ thể sử dụng TS Đó giá trị tài snar người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, khơng lquan đến thị trường + Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho số nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định + Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà DN mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh + Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho TS xác định sách hợp đồng bảo hiểm + Giá trị tính thuế: Là số tiền thể giá trị TS quy định văn pháp lý, làm để số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước + Giá trị lại: Là giá trị TS khơng cịn tiếp tục sử sửa chữa hay sử dụng + Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền thu từ việc bán TS điều kiện : thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần giao dịch theo giá trị thị trường; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + Giá trị đặc biệt: Là khái niệm số tiền phản ánh giá trị TS hình thành tình giao dịch đặc biệt, mà chủ thể đánh giá tài sản vượt giá trị thị trường Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( yếu tố ) * Khái niệm - Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định * Các tài sản khác có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Nhưng nhìn chung chia thành nhóm a Các yếu tố mang tính vật chất - Nội dung : Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng, : đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo Đối với máy móc thiết bị tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: + Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai khác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản => Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng tài sản, nàh thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp - Thẩm định viên cần ý : Với TS có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay cơng dụng khác Mặt khác, yếu tố quan trọng người lại trở nên không quan trọng người khác => Vì vậy, tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp b Các yếu tố tình trạng pháp lý - Nội dung: tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng nhau, khác tình trạng pháp lý giá trị khác - Sự tác động: + Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thông thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các quyền phải bảo hộ pháp luật Đó quyền: phép hay không phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế bán - Thẩm định viên cần ý : + Để xác định giá trị cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể với giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định + Để có thơng tin xác tin cậy tình trạng pháp lý tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào văn pháp lý hành, xem xét cách cụ thể loại giấy tờ làm chứng kèm theo tài sản dựa vào tài liệu quan kiểm tốn có uy tín cung cấp c Các yếu tố mang tính kinh tế - Nội dung : Đó cung cầu, yếu tố tạo đặc tính khả quan giá trị, hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Trên thực tế, tài sản đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại - Sự tác động : + Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Và sau có sở dự báo ước lượng cách sát thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định - Thẩm định viên cần ý : + Trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích dự báo biến động giá thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá d Các yếu tố khác : - yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị TS - Thẩm định viên cần ý: + Phải có am hiểu tập quán dân cư có phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hố nhằm xác minh giá giao dịch chứng cớ coi giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Câu : Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường * Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế XH Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng nên phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị TS * Các nguyên tắc thẩm định giá ( nguyên tắc) a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu ( SDTNVHQN) - Cơ sở nguyên tắc: người sử dụng tài sản nguyên tắc khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ Cơ sở để người ta đánh giá, định đầu tư dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại - Nội dung nguyên tắc: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đem lại xác lợi ích khách nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng cách tốt hiệu - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi ích việc sử dụng + Thẩm định viên khẳng định tình hội sử dụng tốt hiệu - Ví dụ: Một ngơi nhà có người hỏi mua, mức giá trả người tỷ 1,2 tỷ cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị nhà 1,2 tỷ b Nguyên tắc thay ( NTTT) - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn giá trị ( hay giá trị cao ) tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương - Cơ sở nguyên tắc: người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự Tài sản tương tự để thay cách mua thị trường cách bỏ tiền để xây dựng - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị TS cần định giá + Thẩm định viên thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất so sánh với giá hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định - Ví dụ: Nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khốn thị trường, tính chất để thay hay so sánh hội hay tài sản tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro khả khoản chúng c Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai (LITL) - Nội dung nguyên tắc: phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tái sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Tuân thủ nguyên tắc : + TĐV phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + TĐV phải thu nhập chứng cớ thị trường gần tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị tài sản - Ví dụ: ngơi nhà cho th ln bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán cách tốt bán với giá 10 tỷ Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm mảnh đất có vị trí tốt bán vs giá tỷ Dựa theo LITL tính tốn lợi ích tương lai, ngơi nhà định giá theo dịng tiền, ước tính đạt khoảng 15 tỷ d Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG) - Nội dung nguyên tắc: Giá trị TS hay phận cấu thành TS, phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn TS tăng lên hay giảm - Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó sở để ngta chấp nhận giá trị đóng góp - Tuân thủ nguyên tắc: + Tổng giá trị phận thường giá trị toàn tài sản Nhưng giá trị phận tài sản lại hiệu số gía trị tồn giá trị phận cịn lại + Thực giá trị đóng góp bao gồm giá trị yếu tố vơ hình Cơ sở để phân loại định giá tác động yếu tố vơ hình thường khó khăn - Ví dụ: ngơi nhà khơng có gara tầng bán vs giá tỉ Nhg có gara bán vs giá tỉ, giá trị gara đc thừa nhận tỉ, trg chi phí xây dựng gara thưcj tế hết 100 triệu e Nguyên tắc cung cầu ( NTCC ) - Nội dung nguyên tắc: Định giá tài sán phải đặt tác động yếu tố cung cầu - Cơ sở nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung - Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên định giá sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Ví dụ: chứng khốn, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng Lạnh” thất thường tác động nhiều yếu tố khác Tổng hợp tác động yếu tốc làm hình thành nên giá thị trường Ngay thị trường có dấu hiệu “ bong bóng” TĐV sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim mức giá hợp lý tài sản CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Đặc điểm chủ yếu bất động sản * Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền vớ nhà ở, công trinh xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định * Đặc điểm BĐS: a Cố định vị trí - BĐS khơng thể di dời - Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố môi trường: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội… - Mơi trường thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo - Yêu cầu: + Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách tới trung tâm + Đối với hoạt động ĐTXD ĐG, phải dự báo thay đổi vị trí BĐS + Đánh giá ảnh hưởng thay đổi tới giá trị BĐS b Tính bền vững - Bền vững mặt kỹ thuật - Hiệu kinh tế tính mặt dài hạn - Yêu cầu: + Khi ĐTXD phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần + Khi đánh giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS + So sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý + Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo cơng năng, dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh c Tính khác biệt - Khơng có hai BĐS giống hồn tồn - Sự khác biệt yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song bất lợi lớn khó khăn khắc phục - Yêu cầu: + Khai thác tính khác biệt đầu tư phát triển để tăng giá trị BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng + Khi định giá, so sánh dập khuôn BĐS với d Tính khan - Do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí - Cung cầu thường cân đối: cung < cầu - Yêu cầu: + Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS chống tính trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế + TĐV phải phân biệt giá thực, giá ảo e Có giá trị lớn - Vì đất đai chi phí xây dựng cơng trình lớn - Đầu tư BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn - Yêu cầu: + Đầu tư vào lĩnh vực đòi hỏi phải thận trọng mức bình thường + TĐV phải nắm chất giao dịch để lựa chọn kĩ thuật đánh giá cho phù hợp f Tính ảnh hưởng lẫn - Thể rõ với BĐS liền kề - Vai trò Nhà nước phải thống quản lí BĐS - Yêu cầu: + Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác + Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Câu 2: Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp * Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản * Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, người mua thận trọng k bỏ số tiền tốn tiền mà tsan tương đương để thay * Cơ sở lý luận: - Phương pháp xác định chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi ngang với giá trị TS tương đương thay - Dựa giả định giá trị thị trường BĐS tương tự giao dịch với giá trị BĐS cần định giá có mối liên hệ với * Các bước định giá: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường: + Tình trạng vật chất BĐS + Đặc điểm mặt + Đặc điểm BĐS có liên quan + Đặc điểm vị trí hay địa điểm + Tình trạng pháp lý + Các điều khoản điều kiện giao dịch + Thời gian giao dịch - Bước 2: Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch - Bước 3: lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm, thường lấy từ – BĐS - Bước 4: Chỉ yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh Tiến hành điều chỉnh giá BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh co yếu tố tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống ngược lại - Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định * Ưu điểm nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: + Là phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật + Phương pháp dựa vào giá trị thị trường, sở vững để khách hàng quan pháp lý cơng nhận + Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác - Nhược điểm: + Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá + Các thơng tin thường mang tính chất lịch sư: điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn * Điều kiện áp dụng: - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đánh tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định - Để giảm bớt tác động định kiến tính chủ quan, TĐV nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư) * Phương pháp thu nhập : Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản (quá trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá * Cơ sở lý luận: - Được xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai * Thu nhập ước tính tổng thu nhập tiềm (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sử hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ cơng trình (BI) Phương pháp thu nhập dựa giả thiết sau: - Dựa sở: giá thị trường BĐS với giá trị tất khoản thu nhập rịng tương lai nhận từ BĐS * Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp: a Phương pháp vốn hóa trực tiếp: - Nội dung: Vốn hóa trực tiếp q trình quy đổi thu nhập rịng (NOI) năm giá trị tương đương để ước tính giá trị tài sản - Việc chuyển hóa thực đơn giản cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập - Vốn hóa trực tiếp dựa thu nhập ước tính cho năm đơn lẻ tài sản - Các bước tiến hành: + Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động rịng hàng năm tài sản mang lại + Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập + Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp b Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) - Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nhập - Các bước tiến hành: 10