Hệ thống hóa lý thuyết ôn thi môn định giá tài sản

Mục lục CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích 2 Khái niệm giá trị tài sản, phân tích Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định viên? Ví dụ) CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd) Các phương pháp định giá bất động sản: 10 Phương pháp so sánh trực tiếp 10 Phương pháp thu nhập 11 Phương pháp chi phí 13 Phương pháp thặng dư 15 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 16 Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 16 Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp 17 Sự khác TS DN TS thơng thường (bất động sản?) Phân tích? 17 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 18 Phương pháp giá trị tài sản 18 Phương pháp định giá chứng khoán 20 Phương pháp đại hóa dịng tiền 21 Phương pháp PER 23 Phương pháp định lượng goodwill 24 CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT Khái niệm tài sản, đặc trưng tài sản, phân tích ❖ Khái niệm: − Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động khứ mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý − Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp Kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp − Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu ❖ Đặc trưng: − Tài sản tồn dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực − Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp − Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tương lai ❖ Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt − Quyền sử dụng quyền khai thác cơng việc ứng dụng cơng dụng lợi ích tài sản, Quyền khai thác lợi ích mà tài sản mang lại − Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản − Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu  Để đánh giá mức độ lợi ích mà TS mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Khái niệm giá trị tài sản, phân tích ❖ Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Đặc điểm: − Được đo đơn vị tiền tệ − Xác định thời điểm định − Gắn liền với Chủ thể − Chịu tác động hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể − Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng ❖ Khái niệm: − Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ − Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế  Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định ❖ Đặc trưng: − Sai số thẩm định giá - 10%  Mang tính chất xác tương đối − − − − − − Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao Giá trị tài sản tính tiền Đối tượng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định Thẩm định giá công việc xác định cho mục đích định Thẩm định giá liệu, thông tin sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường, Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,… Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích Các tình bị coi ép buộc? Yêu cầu việc phân tích giao dịch thương vụ so sánh? ❖ Khái niệm: Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc ❖ Giải thích khái niệm: − Số tiền trao đổi: ➢ Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ ➢ Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ước tính − Ước tính: số tiền dự báo toán vào thời điểm giao dịch, số tiền quy định từ trước − Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp − Người bán sẵn sàng bán: ➢ Là người muốn bán tài sản khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường ➢ Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau trình tiếp thị − Người mua sẵn sàng mua: ➢ Là người muốn mua khơng nhiệt tình mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường ➢ Là người không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu, người mua với giá thấp − Sau q trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá − Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc: ➢ Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan ➢ Hiểu biết: bên định mua bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàn tài sản, đặc điểm thị trường thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm ➢ Không bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán ➢ Các tình bị coi ép buộc: - Ép bán với giá thấp:do khó khăn tc, sức khỏe khơng tốt, thực di chúc, phát tài sản, trưng thu đất - Ép mua với giá cao: yếu tố tình cảm, khơng cịn lựa chọn khác, mua người đồng sở hữu Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? ❖ Khái niệm: Giá trị Phi thị trường TS số tiền ước tính tài sản dựa đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường ❖ Giá trị phi thị trường bao gồm số khái niệm sau: − Giá trị sử dụng giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trường − Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư định cho dự án đầu tư định − Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh − Giá trị bảo hiểm số tiền bồi thường ước tính sở chi phí thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thường không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường tài sản − Giá trị tính thuế số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý làm để số tiền thuế phải nộp cho nhà nước − Giá trị cịn lại giá trị tài sản khơng tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng − Giá trị tài sản bắt buộc phải bán số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán − Giá trị đặc biệt giá trị tài sản vượt Giá trị thị trường tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) ❖ Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Nhóm nhân tố chủ quan − Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản sở giá trị để thực trình chuyển giao quyền sở hữu, giúp người bán xác định giá bán, người mua định giá mua sở để trao đổi mua bán − Phục vụ tài tín dụng: cầm cố, chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay Giá trị tài sản sở để thực hoạt động tài tín dụng − Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời hoạt động cho thuê, điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng − Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản sở giá trị định lựa chọn phương án đầu tư − Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản sở giá trị để thực hoạt động liên quan đến doanh nghiệp sáp nhập, hợp nhất, chia tách phá sản doanh nghiệp − Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế phải biết giá trị tài sản − Trong trình thi hành án giải tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng ❖ Nhóm nhân tố khách quan − Các yếu tố mang tính vật chất: Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có tài sản, thơng thường cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Ngồi cịn bị phụ thuộc vào khả khai thác chủ thể công dụng thuộc tính tài sản Vì tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố ảnh hưởng trực tiếp Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp − Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Thơng thường quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại (điều tài sản bất động sản) Nhà nước thường bảo hộ quyền trước pháp luật, quyền phép hay khơng phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm quy định mặt pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định − Yếu tố kinh tế: Cung cầu hai tố phản ánh đặc tính khách quan giá trị hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Thông thường giá trị tài sản tỉ lệ thuận với yếu tố cầu tỉ lệ nghịch yếu tố Cung Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai để thẩm định viên xác định giá giao dịch dựa vào giá trị thị trường giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính cách xác thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định − Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa,… yếu tố mang tính vùng miền địa phương Do ảnh hưởng yếu tố khác đến tính xác giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá nước thường không cho phép công ty thẩm định viên nước hoạt động cách tự lập lãnh thổ quốc gia mà khơng có liên doanh với tổ chức nước Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định viên? Ví dụ) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu ❖ Cơ sở nguyên tắc Dựa quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản người ln có xu hướng khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ Vì giá trị tài sản theo nguyên tắc xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu ❖ Nội dung nguyên tắc: − Một tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đem lại lợi ích khác cho chủ thể giá trị tài sản xác định điều kiện sử dụng tốt hiệu − Để tài sản sử dụng cách tốt hiệu phải thỏa mãn đồng thời điều kiện theo IVSC: ➢ Tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên, có thực; ➢ Tài sản sử dụng điều kiện phép mặt pháp lý Ngoài ra, ko hẳn có tính pháp lý, song quy ước có tính thơng lệ, hay tập qn xã hội cần phải tôn trọng; ➢ Tài sản sử dụng phải đặt điều kiện khả thi mặt tài ❖ Ví dụ mảnh đất ❖ Yêu cầu vận dụng − Thẩm định viên cần phải khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi ích việc sử dụng − Thẩm định viên Phải khẳng định tình sử dụng tài sản tình coi sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay ❖ Cơ sở nguyên tắc: − Một người mua thận trọng có đầy đủ thông tin cách chi tiết hợp lý tài sản khơng chấp nhận bỏ khoản tiền nhiều để có tài sản tương tự để thay ❖ Nội dung nguyên tắc: − Giới hạn cao giá trị tài sản theo nguyên tắc xác định tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo tài sản tương đương thay Hay nói cách khác giá trị tài sản không vượt q chi phí phải bỏ để có tài sản tương đương thay (giá trị tài sản tổng chi phí thị trường phải bỏ ra) ❖ Ví dụ lấy sản phẩm khác ❖ Yêu cầu sử dụng nguyên tắc: − Thẩm định viên cần phải trang bị kiến thức, hiểu biết loại tài sản Cần thay tài sản Cần thẩm định − Thẩm điện viên cần phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản với nhằm đảm bảo tính chất so sánh giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định − Thẩm định viên cần nắm diễn biến thị trường thời điểm thẩm định, phân tích biến động của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá tài sản Cần thẩm định tài sản thay Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai ❖ Cơ sở lý luận: − Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định − Bản chất Thẩm định giá cơng việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, để ước tính giá trị tài sản ❖ Nội dung nguyên tắc − Giá trị tài sản định lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, phải dự kiến khoản lợi ích để làm sở ước tính giá trị TS ❖ Ví dụ ❖ Yêu cầu vận dụng nguyên tắc − Thẩm định viên phải dự kiến lợi ích mà tài sản mang lại thiết phản phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản − Nguyên tắc vận dụng để ước tính với tài sản có ý nghĩa thực tiễn áp dụng để thẩm định giá tài sản tạo thu nhập tiền − Thẩm định phải thu thập thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể thông tin giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư động thái thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định Nguyên tắc đóng góp ❖ Cơ sở nguyên tắc − Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể − Theo thuyết hệ thống tổng giá trị tài sản có giá trị cao tổng phận tài sản đơn lẻ cộng lại ❖ Nội dung nguyên tắc − Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản bị phụ thuộc vào diện hay không nhận diện phận kết cấu tài sản làm cho giá trị tài sản tăng lên hay giảm ❖ Ví dụ: ❖ Yêu cầu vận dụng − Không cộng dồn phận riêng lẻ tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi phận tài sản diện hay không diện tổng thể tài sản Nguyên tắc cung cầu ❖ Cơ sở − Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị TS dựa vào giá trị thị trường Gttt TS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung ❖ ND: Định giá TS phải đặt tác động yếu tố cung cầu ❖ Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai nhằm xác minh tài sản Cần thẩm định nên đánh giá sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, ý định giá?) ❖ Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: − Đất đai − Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng − Các tài sản khác gắn liền với đất đai − Các tài sản khác pháp luật quy định ❖ Đặc điểm bất động sản: − BĐS có tính cố định vị trí Khi nói đến tính cố định vị trí bất động sản thường xem xét khoảng cách từ vị trí đến trung tâm Khoảng cách ngắn giá trị bất động sản cao ngược lại, thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét gắn liền với vị trí cụ thể để ước tính giá trị khả sinh lời bất động sản… Ngoài giá trị khả sinh lời bất động sản thường chịu tác động yếu tố mơi trường: trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Vì giá trị tài sản ln bị chịu tác động yếu tố thỏa mãn giá trị bất động sản cao nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế hạ tầng xã hội) − BĐS có tính bền vững ➢ Được thể hai yếu tố: tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà bất động sản tồn mang lại hiệu kinh tế Theo lý thuyết tuổi thọ cơng trình xây dựng chia thành loại: loại có tuổi thọ >= 100 năm, loại >= 75 năm, loại >= 40 năm, loại >= 20 năm ➢ Trong đầu tư tuổi thọ ngắn định tới tồn giá trị đầu tư tính tốn dựa giá trị lợi ích hay hiệu kinh tế mà tài sản mang lại Vì thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp − Tính khác biệt thể tính cố định vị trí bất động sản vị trí có điểm thuận lợi bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng chủ thể để lựa chọn Vì thẩm định giá thiết không so sánh rập khuân bất động sản với để ước tính giá trị tài sản Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải ý khai thác đặc điểm khác biệt bất động sản (hay gọi tính dị biệt) để tạo khác biệt giá vận động bất động sản bất động sản với − Tính than hiếm: tổng quỹ đất quốc gia khơng đổi bên cạnh số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa, nhu cầu có khả tốn, động Thái thị trường,… ln thay đổi làm cho bất động sản khan trở nên khan đẩy giá bất động sản lên cao Trong thẩm định giá hàng hóa mang tính khan BĐS đặc biệt phải giải mối quan hệ cung cầu, giá tài sản Cần Thẩm định Bên cạnh nhà nước cần có sách chống đầu thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS hướng − Tính có giá trị lớn: BĐS đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản có giá trị lớn chi phí để tạo giá trị tài sản lớn Việc đầu tư vào tài sản có giá trị lớn địi hỏi Nhà Đầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả đầu tư Trong ơng đầu tư đầu tư tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro kèm nhiều Vì phải tính đến rủi ro q trình đầu tư xác định tham số trình đầu tư thay đổi thị trường tham số q trình tính tốn tài sản có giá trị lớn kéo theo số tuyệt đối tiền lớn − Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn BĐS bị chịu ảnh hưởng đời bất động sản khác Ảnh hưởng tích cực tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất ảnh hưởng kinh tế Bên cạnh bất động sản thường tồn khoảng thời gian dài, Vì tính ảnh hưởng ảnh hưởng thời gian dài Vì định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình, bất động sản khác đời tránh lãng phí q trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu cơng trình xây dựng khoảng thời gian ngắn Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) ❖ Khái niệm: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ ❖ Đặc điểm: − Tính tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch ➢ Do bất động sản có tính cố định vị trí người ta khơng thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch ➢ Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý ➢ Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp biến động (khi có thay đổi giá, pháp lý, Điều kiện môi trường) ➢ Yêu cầu: • Thẩm định viên phải có kiến thức chun mơn giỏi • Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn − Là Thị trường mang tính khu vực ➢ Vì có không đồng vùng tự nhiên, trình độ tốc độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội ➢ Giá bất động sản thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, chậm ảnh hưởng đến vùng địa phương khác ➢ Yêu cầu: Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản mối quan hệ với điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội địa phương − Là dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo ➢ Thơng tin bất động sản thị trường bất động sản không phổ biến ➢ Tiêu chí đánh giá bất động sản tương đối ➢ Khơng sẵn có bất động sản loại để so sánh ➢ Ít người tgia thị trường BĐS họ thường người có kinh nghiệm mua bán BĐS ➢ Thị trường yêu cầu vốn lớn nên tham gia được, nắm bắt ➢ Giá bất động sản khơng hồn tồn giá cạnh tranh Người Bán Ln có khuynh hướng đặt giá độc quyền Khi tăng giá, yếu tố độc quyền người bán tăng (do đất đai khan cố định nên tình trạng cạnh tranh bán ít) ➢ Yêu cầu: • Việc tham gia vào thị trường khó khăn với người bán người mua Để giao dịch thành cơng cần phải có người mơi giới • Khi định giá, Nếu dựa vào liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh chứng giao dịch có đáp ứng tiêu chuẩn So sánh hay không − Cung cầu BĐS co giãn ➢ Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, trồng, vật nuôi lâu dài ➢ Các nhân tố làm tăng cầu tạo sốt Giá bất động sản Việc kéo Giá bất động sản xuống cách tăng cung hạn chế ➢ Một mặt giá cao hthành tồn lâu dài Đó lý tình trạng đầu BĐS ➢ Yêu cầu • Nhà nước Cần có sách dài hạn ổn định đặc biệt phải cơng khai sách cách rộng rãi • Trong hoạt động định giá đặc điểm tạo thuận lợi để ước tính hợp lý giá trị bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro việc quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản không tốt − Phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước ➢ Do thị trường bất động sản dạng điển hình loại thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo thiếu tính hiệu ➢ Mục đích can thiệp: tạo chế thị trường kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy thị trường khác phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư ➢ Yêu cầu: • Thẩm định viên phải am hiểu cập nhật thường xuyên chế sách quản lý nhà nước bất động sản • Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống cho loại đất Vì đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên khan hiếm, nhà nước để tự cung cầu dẫn đến tình trạng ép cung Các phương pháp định giá bất động sản: Nêu khái niệm, bước thực hiện, nêu cơng thức có (giải thích cơng thức), ưu nhược điểm phương pháp? Phương pháp so sánh trực tiếp a) Cơ sở lý luận ❖ Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay chủ đạo ❖ Lập luận theo phương pháp cho rằng: giá trị bđs xác định tổng chi phí dự thị trường phải bỏ để tạo bất động sản tương đương thay hay nói cách khác giá trị bất động sản xác định tổng số tiền bỏ để mua đất toàn chi phí xây dựng cơng trình đất có lợi ích tương tự b) Các bước tiến hành 10 Bước 1: Tìm kiếm thơng tin bất động sản giao dịch thời gian gần so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh từ phân loại theo tiêu chí cụ thể: ❖ Đặc điểm pháp lý đất, cơng trình xây dựng đất ➢ Tiền sử dụng đất phải nộp: tính sau, miễn nộp tiền diện tích đất hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà nước cho phép tính 100% giá đất Nhà nước quy định ➢ Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm vùng quy hoạch Nhà nước ➢ Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất đất vườn ao liền kề chuyển đổi đất vườn ao song đất tiền chuyển mục đích sử dụng đất tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại đất cần chuyển quyền ➢ Thuế, phí lệ phí ❖ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mơ, lơ đất, hình dáng, vị trí lơ đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh ❖ Các công trinh xây dựng: ngơi nhà chính, hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, xanh, sân chơi, bể bơi) ❖ Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá ❖ Các điều kiện tính chất giao dịch thị trường bao gồm: khả tài chính, phương thức tốn, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua ❖ Thông tin quy hoạch: Bước 2: kiểm tra phân tích thơng tin nhằm đảm bảo tính chất so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định, cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc giao dịch tính chất giao dịch thị trường Bước 3: phân tích điều chỉnh ❖ Vì bất động sản thường đa dạng nhiều loại hình viên tìm bất động sản so sánh người thẩm định viên phải điểm giống khác với bất động sản mục tiêu quan trọng yếu tố khác yếu tố ảnh hưởng lớn làm tăng giảm giá trị bất động sản mà người ta dựa vào yếu tố khác để điều chỉnh ❖ Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn có cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối điều chỉnh phần trăm Nếu BĐS so sánh có yếu tố tốt BĐS mục tiêu trừ ngược lại ❖ Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau: ❖ Điều chỉnh tuyệt đối điều chỉnh áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh quy cụ thể tiền ví dụ điều chỉnh tốn, chi phí pháp lý, trnag bị nội thất, ❖ Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh, thương lượng hóa tiền mơi trường, cảnh quan, phong thủy,… Tỷ lệ điều chỉnh % = 𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑐ủ𝑎 𝑦ế𝑢 𝑡ố−𝑇ỷ 𝑙ệ % 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑠𝑜 𝑠á𝑛ℎ 𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑠𝑜 𝑠á𝑛ℎ Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có) Đơn giá bán tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh Bước 4: ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở BĐS điều chỉnh Phương pháp thu nhập a) Cơ sở lý luận 11 Phương pháp thu nhập xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Để thuận tiện q trình tính tốn Người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến tương lai thời điểm Vì giá trị bất động sản xác định giá trị tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể b) Điều kiện áp dụng ❖ Phương pháp thu nhập sử dụng để định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định hàng năm dự báo trước cách hợp lý ❖ Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa bất động sản Vì bất động sản đưa vào kinh doanh tạo thành Thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị ❖ Phương pháp thường áp dụng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư c) Các bước tiến hành Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm bất động sản Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo thu nhập hàng năm Bước 3: ước tính thu nhập rịng năm dựa vào chênh lệnh thu nhập hàng năm chi phí hàng năm (= bước – bước 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: lấy lãi suất diều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình loại hình kinh doanh thị trường Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa CT: d) Các dạng định giá phương pháp thu nhập ❖ Phương pháp vốn hóa trực tiếp Được áp dụng trường hợp thu nhập BĐS qua năm không đổi số năm đầu tư vơ hạn Bước : ước tính thu nhập hoạt động ròng năm mà BĐS tạo ra: Thất thu Chi phí hoạt khơng sử động (duy dụng hết tu, tu sửa, công suất bảo dưỡng) hoạt động Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính tốn Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào khoản thu nhập bình quân hàng năm ổn định tương lai ❖ Phương pháp chiết khấu dòng tiền Thu Thu nhập hoạt nhập = động ròng tiềm 12 − Thu nhập ròng năm ổn định CT: − Thu nhập ròng năm không cố định CT: e) Ưu điểm − Phương pháp thu nhập lý thuyết có sở chặt tiếp cận cách trực tiếp từ khoản thu nhập hay khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư − Về phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính tốn ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền − phương pháp đạt độ xác cao dự kiến khoản thu nhập tương lai đảm bảo độ tin cậy cao f) Nhược điểm Do việc ước tính dự kiến dự báo dịng tiền tương lai khó khăn sai số xảy hệ kết định giá bị ảnh hưởng lớn trước thay đổi nhỏ tham số q trình tính tốn Phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận − Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay − Lập luận theo phương pháp cho giá trị bất động sản xác định ngang với tổng chi phí thị trường phải bỏ để tạo bất động sản tương đương thay thế b) Điều kiện áp dụng − Phương pháp chi phí sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,… − Phương pháp chi phí sử dụng theo hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản − Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí ví phương pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm bất động sản tương đương thay kiện thị trường liên quan đến tài sản Cần thay c) Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất BĐS, cách coi đất trống sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà Bước 2: ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình Bước 4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ số tiền giảm giá (=B2- B3) Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình xây dựng (=B1+B4) ❖ Các loại chi phí 13 − Chi phí tái tạo • Là chi phí hành để thay cơng trình mục tiêu bao gồm điểm lỗi thời • Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời • Xét lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị xác hơn, khơng thực, thực tế, khó tìm nguồn tài trợ để tái tạo lỗi thời khơng hiệu − Chi phí thay • Là chi phí hàng để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời • Thơng thường, “ chi phí thay thế” thấp “ chi phí tái tạo”, khơng tính đến chi phí tái tạo phận lỗi thời tính tốn dựa vật liệu kỹ thuật đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên thực tế thường sử dụng nhiều so với “ chi phí tái tạo” ❖ Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng Tỷ lệ giảm giá: • Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình CT: %KH = 𝒕𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒉𝒊ệ𝒖 𝒒𝒖ả 𝒕𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒌𝒊𝒏𝒉 𝒕ế 𝒙 𝟏𝟎𝟎% • Căn vào hư hỏng hao mịn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình CT: %KH = ∑𝒏𝒊=𝟏 𝑯𝒌𝒊 𝒙 𝑻𝒌𝒊 ∑𝒏𝒊=𝟏 𝑻𝒌𝒊 H: hao mịn cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ % Hki : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tki : tỷ trọng kết cấu thứ i tổng tỷ trọng cơng trình N: số kết cấu cơng trình o Tuổi thọ kinh tế thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế o Tuổi hiệu thời gian sử dụng thực tế có hiệu d) Ưu điểm − Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BDS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo tương lai − Là cứu cánh cuối phương pháp khác khơng thể sử dụng − Thích hợp đánh giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nhiệm thẩm định viên Do đó, nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái e) Hạn chế: − Pp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế pp so sánh trực tiếp với pp chi phí − Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn 14 − Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chưa có pp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi − Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng − Nhìn chung pp dùng trường hợp quan trọng f) Điều kiện áp dụng − Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, sở lọc dầu,… đặc biệt cơng trình xây dựng cơng cộng có chứng thị trường để so sánh − Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác − Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu − Pp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS − Pp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra pp khác ??? Tại phương pháp chi phí phương pháp cứu cánh cuối thẩm định viên? − Phương pháp chi phí dùng để định giá BĐS thiếu chứng thị trường để so sánh, hay thiếu sở để dự báo thu nhập tương lai mà BĐS tạo − Ph2 phải dựa vào liệu thị trường nên ko khắc phục đc hạn chế ph2 so sánh − Chi phí BĐS ko phải lúc đồng hay phù hợp với giá trị BĐS →định giá dựa chi phí nhiều không phản ánh gttt − Ph2 CP phải sử dụng tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều phận chưa giá trị toàn TS − Việc ước tính giá trị hao mịn, giảm giá nhiều phụ thuộc chủ quan ng định giá ➔ Chỉ TS có thơng tin so sánh khó dự báo thu nhập tương lai lúc phương pháp chi phí giúp ích cho thẩm định viên Phương pháp thặng dư a) Cơ sở lý luận: − Là dạng đặc biệt pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá − Pp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị BĐS xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Chi phi phát Giá trị triển ( bao BĐS ( giá Giá trị = gồm lãi trị thặng phát triển nhà dư) đầu tư) b) Các bước tiến hành Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển Bươc 3: ước tisnht chi phí phát triển Bước 4: xác định giá trị lại (GT thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển 15 Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu c) Ưu điểm − Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển − Là pp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu − Pp mô lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS d) Nhược điểm: − Khó khăn việc xác định phương án SDTNVHSD − Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường − Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán − Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền e) Điều kiện áp dụng − Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao − Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN − Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo − Để cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS − Là pp nhà thầu xây dựng, công ty KDBDS sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ❖ Khái niệm: − Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ sở giao dịch cố định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh ❖ Đặc trưng: − DN loại tài sản, đối tượng giao dịch mua bán, hợp chia nhỏ DN Quá trình hình thành nên giá giá trị DN chịu tác động quy luật thị trường − DN tổ chức kinh tế − (Doanh nghiệp tổ chức nhà đầu tư) Là tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu hoạt động, định bỏ vốn định giá giá trị DN, khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai − DN tài sản ❖ Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh 16 ❖ Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ➢ Giá trị DN mối quan tâm chủ thể: NN, NĐT nhà quản trị DN − Xuất phát từ yêu cầu hoạt động mua bán, sáp nhập, hợp chia nhỏ DN; − Giá trị DN loại thông tin quan trọng để nhà quản trị phân tích, đánh giá trước định kinh doanh tài có liên quan; − Thông tin giá trị DN cho người ta đánh giá tổng quát uy tín kinh doanh, khả tài vị tín dụng; − Giá trị DN thông tin quan trọng quản lý kinh tế vĩ mô ➢ số yếu tố mà NĐT quan tâm định giá DN − Khả sinh lời doanh nghiệp xu hướng tương lai − Tình hình tài thực tế doanh nghiệp − Mức độ tin cậy mặt báo cáo tài doanh nghiệp − Các khoản đầu tư doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời nhà đầu tư − Chiến lược kinh doanh doanh nghiệp thời kỳ Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp Có nhóm yếu tố tác động ❖ Nhóm 1: yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: ➢ Môi trường kinh doanh tổng quát − Môi trường kinh tế − Mơi trường trị − Mơi trường văn hóa – xã hội − Mơi trường khoa học – công nghệ ➢ Môi trường đặc thù: − Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng − Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp − Mối quan hệ với quan Nhà nước − Quan hệ nội doanh nghiệp ❖ Nhóm 2: yếu tố thuộc doanh nghiệp − Hiện trạng tài sản doanh nghiệp − Vị trí kinh doanh − Uy tín kinh doanh − Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động − Năng lực quản trị kinh doanh Sự khác tài sản doanh nghiệp tài sản thơng thường (bất động sản?) Phân tích? - TS DN + Là biểu yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu trình sxkd Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật tính đồng loại TS yếu tố định đến SL CL sp mà DN sx →khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận DN phụ thuộc cách trực tiếp có tính chất định vào yếu tố 17 + Giá trị TS DN coi đảm bảo rõ ràng giá trị DN: thay cho việc dự báo cho khoản thu nhập tiềm người sở hữu bán chúng lúc nhận đc khoản thu nhập từ TS - TS thơng thường +Tài sản tồn dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực + Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp + Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tương lai + TS cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp Các phương pháp trình bày nội dung phương pháp, sở lý luận, phương pháp xác định (cơng thức có, giải thích cơng thức), ưu nhược điểm điều kiện áp dụng Chú ý: Các phương pháp sử dụng VN? ❖ Phương pháp giá trị tài sản a) Cơ sở lý luận − Doanh nghiệp giống loại hàng hóa thơng thường − Sự hoạt động doanh nghiệp dựa lượng TS có thực TS diện rõ ràng, cụ thể tồn doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể doanh nghiệp − TS DN hình thành từ nguồn: vốn đầu tư ban đầu (vốn CSH) bổ sung trình phát triển SXKD (+vay nợ)  GTDN tính tổng giá trị số tài sản mà DN sử dụng vào sxkd sau trừ khoản nợ phải trả b) Phương pháp xác định − Công thức tổng quát xây dùng sau: V0 = Vt - Vn − Trong đó: V0: Giá trị TS thuộc chủ sở hữu DN Vt: Tổng giá trị TS mà DN sử dụng vào SXKD Vn: Giá trị khoản nợ − Cách 1: dựa vào bảng CĐKT thời điểm định giá GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả • Ưu: đơn giản, dễ hiểu, dễ tính toán, dễ áp dụng; giá trị DN đảm bảo lượng giá trị có thực • Nhược: bảng cân đối kế toán thường lập vào cuối niên độ kế tốn khơng đảm bảo tính thị trường mà ta tiếp cận - Giá trị TSCĐ phụ thuộc vào cách xác định nguyên giá, tỷ lệ khấu hao, phương pháp khấu hao - Giá trị TSLĐ phụ thuộc vào ph2 hạch tốn, cách phân bổ chi phí − Cách 2: dựa vào bảng CĐKT có đánh giá lại tất nghiệp vụ kinh tế phát sinh q trình SXKD DN tính đến thời điểm thẩm định Đánh giá lại giá trị TS theo gttt thời điểm định giá, giá trị TS chênh lệch giá trị TS theo gttt với gttt tổng nợ phải trả 18 • Giá trị thực tế doanh nghiệp không bao gồm : - Giá trị tài sản chấp, góp vốn liên doanh, liên kết tài sản DN - TS không cần dùng, ứ đọng chờ lý - Các khoản nợ phải trả có … - Chi phí xây dựng dở dang cơng trình có định hỗn cấp có thẩn quyền trước thời điểm xây dựng - Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác chuyển cho đối tác theo quy định cấp có thẩm quyền - TS theo cơng trình phúc lợi đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi DN nhà cán công nhân viên DN • Căn để xác định giá trị thực tế DN thời điểm xác định giá trị DN - Báo cáo tài thời điểm xác định giá trị DN - Số lượng chất lượng tài sản kiểm kê phân loại thực tế - Tính kỹ thuật tài sản, nhu cầu sử dụng giá trị tt - Giá trị quyền sử dụng đất khả sinh lời DN - Số liệu sổ kế toán thời điểm xác định giá trị DN - Giá trị thị trường tài sản thời điểm định giá • Xác định giá trị thực tế tài sản DN - Giá trị thực tế tài sản DN đc xác định đồng VN theo tỉ giá giao dịch bình quân liên ngân hàng thời điểm định giá a Đối với tài sản vật, đánh giá lại TS mà công ty tiếp tục sử dụng Giá trị thực tế = TS Nguyên giá (tính theo gttt thời Chất lượng lại TS x điểm định giá) (tại thời điểm định giá) b Tài sản tiền mặt → xác định theo biên ký quỹ Tiền gửi → xác định theo số dư đối chiếu Các giấy tờ có giá → xác định theo giá trị giao dịch thị trường, ko có giao dịch ➔ xác định theo mệnh giá giấy tờ c Các khoản phải thu → Tính theo số dư thực tế ghi sổ kế toán sau đối chiếu xử lý d Các khoản chi phí dở dang sản xuất kinh doanh đầu tư xây dựng → Xác định theo thực tế phát sinh hạch toán sổ kế toán e Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn dài hạn → đc xđ theo số dư thực tế sổ kế toán đối chiếu xác nhận f Tài sản vơ hình có → xác định theo giá trị cịn lại hạch tốn sổ kế tốn • Xđ giá trị thực tế giá trị tài sản thực tế DN Gt thực tế vốn nhà nước DN = gt thực tế DN – khoản nợ thực tế phải trả số dư nguồn kinh phí nghiệp có Nợ thực tế phải trả = Tổng khoản NFT DN – khoản nợ ko phải toán • Giá vốn đầu tư dài hạn DN giá trị quyền sử dụng đất thực theo quy định điều 31 33 NĐ59/2011 19 Giá trị thực tế vốn = NN DN Nợ thực tế phải trả = Giá trị thực tế DN - Các khoản nợ phải trả sử dụng nguồn kinh phí nghiệp ( có) Tổng khoản nợ phải trả DN Các khoản nợ tốn • Ưu điểm c2: - Chứng minh giá trị DN lượng TS có thật, - Nó giá trị tối thiểu DN, - Thích hợp với DN nhỏ, TS vơ hình • Nhược điểm c2: - DN khơng coi tổ chức tồn cịn hồn chỉnh phát triển tương lai, đánh giá trạng thái tĩnh - Ko xd sở thông tin đánh giá triển vọng sinh lời DN - Bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất, có giá trị thực - Trong nhiều trường hợp, kỹ thuật đánh giá phức tạp, chi phí tốn kém, thời gian kéo dài c) Điều kiện áp dụng VN: ❖ Phương pháp định giá chứng khoán a) Cơ sở lý luận Giá trị thực CK phải đánh giá độ lớn khoản thu nhập mà chủ sở hữu hy vọng nhận từ DN →Giá trị DN (đvs CSH) tổng gttt số CP lưu hành b) Cơng thức tính tốn 𝒅𝒕 𝑷𝒏 + 𝟏+𝒊)^𝒕 (𝟏+𝒊)^𝒏 PVo = ∑𝒏𝒊=𝟏 ( PVo: giá trị hàng Cp Dt : thu nhập từ cổ tức CP năm t Pn : giá trị CP năm n i: tỷ suất hóa n: số năm nhận thu nhập c) Phương pháp xác định • Giả định 1: DN chi trả lợi tức CP cách ổn định hàng năm d1=d2=d3=…=dn=d Cho t → + , có: PV0=d/i • Giả định 2: lợi tức CP chi trả hàng năm tăng cách đặn theo tỷ lệ ổn định g (với g