Đang tải... (xem toàn văn)
Định giá docx ÔN TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN kinh tế quốc dân Định giá ~ ước tính GIÁ TRỊ (valuationappraisal) Luật giá số 112012QH13 ● Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất,.
ÔN TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Định giá ~ ước tính GIÁ TRỊ (valuation/appraisal) Luật giá số 11/2012/QH13 ● Định giá: việc quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ ● Niêm yết giá việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thơng báo cơng khai hình thức thích hợp, rõ ràng khơng gây nhầm lẫn cho khách hàng mức giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ ● Thẩm định giá việc quan tổ chức có chức TĐG xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường (market price) địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn TĐG ● Giá thị trường giá hàng hóa, dịch vụ hình thành nhân tố chi phối vận động thị trường định địa điểm, thời điểm định Luật đất đai 2013 ● Giá đất giá trị QSDĐ tính đơn vị diện tích đất ● Giá trị QSDĐ giá trị tiền QSDĐ diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH cách tiếp cận: ● Cách tiếp cận từ thị trường ● Cách tiếp cận từ chi phí ● Cách tiếp cận từ thu nhập 1. Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá - Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường - Yêu cầu phương pháp: ● Chỉ so sánh với BĐS tương tự; nằm thị trường ● Chỉ so sánh với BĐS giao dịch thời điểm định giá gần thời điểm định giá ● Yêu cầu người định giá có KN ● Chất lượng thơng tin phải cao, đủ, xác ● Thơng tin thu thập phải so sánh ● Thị trường ổn định - Nguyên tắc: ● Nguyên tắc cung cầu ● Nguyên tắc thay ● Nguyên tắc đóng góp ● Nguyên tắc cân ● Nguyên tắc thay đổi Nội dung điều chỉnh 2.1 Yếu tố điều chỉnh (1) Điều kiện thị trường - Tình hình KT thời điểm định giá - Điều kiện bán - Phương thức toán - Thời điểm bán (2) Các yếu tố pháp lý - Chi phí cho việc xác lập giấy tờ pháp lý: tiền sử dụng đất, thuế TNDN, TNCN chuyển nhượng BĐS - Các quyền BĐS: QSDĐ, QSH cơng trình đất, sở hữu tồn bộ/một phần, - Rủi ro: tranh chấp, quy hoạch (3) Vị trí, địa điểm - Phản ánh hạ tầng xã hội, ĐKTN, điều kiện khả tiếp cận tới trung tâm KT, CT, VH, XH BĐS - Thể ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng, dịch vụ có tính XH - Là yếu tố khó định lượng => tác động mạnh tới mức độ yêu thích sẵn sàng chi trả người mua - Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào mục đích khai thác sử dụng BĐS (4) Hình dáng mặt - Bao gồm: kích thước, hình dáng lơ đất, chiều rộng, chiều sâu - Phụ thuộc vào mục đích sử dụng lô đất, sử dụng cao tốt lô đất ĐK cụ thể (5) Yếu tố công trình BĐS - Kết cấu cơng trình: số tầng, số phịng, vật liệu, - Chi phí sửa chữa, nâng cấp phải bỏ sau mua - Các tài sản khơng tính BĐS gắn với BĐS => cấu phần BĐS bán kèm => Điều chỉnh theo giá trị đóng góp yếu tố giá trị BĐS 2.2 Nguyên tắc điều chỉnh - Lấy tài sản cần định giá làm chuẩn - Khi điều chỉnh yếu tố cố định yếu tố cịn lại - Điều chỉnh BĐS so sánh: ● Kém BĐS cần định giá: điều chỉnh tăng ● Tốt BĐS cần định giá: điều chỉnh giảm - Yếu tố giống nhau: giữ nguyên - Mỗi điều chỉnh phải chứng minh từ chứng thực tế 2.3 Phương thức điều chỉnh - Điều chỉnh theo số tuyệt đối (điều kiện tốn khuyến mại, ; chi phí pháp lý ) - yếu tố lượng hóa tiền - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: yếu tố MT, cảnh quan, hạ tầng, - Căn vào điều tra thị trường, chứng từ thị trường 2.5 Thứ tự điều chỉnh - Điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch TS trước (hình thức tốn; pháp lý) ; điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh đặc điểm (kỹ thuật - kinh tế) TS sau - Điều chỉnh giá tài sản so sánh theo nhóm yếu tố điều chỉnh yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau Thứ tự điều chỉnh: ĐK thị trường - ĐK tài - pháp lý (đc theo tuyệt đối) Yếu tố kinh tế - kỹ thuật: CSHT - vị trí - hướng Phải lượng hóa khác biệt BĐS so sánh BĐS mục tiêu => gán trọng số => tính bình qn gia quyền (trọng số cao => mức độ ảnh hưởng cao) LƯU Ý: trước tiến hành điều chỉnh, cần xác định đơn vị so sánh/đối tượng điều chỉnh: - Mức giá dẫn - xác định theo ưu tiên: ● Trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ ● Tần suất điều chỉnh tốt ● Biên độ điều chỉnh yếu tố so sánh nhỏ tốt Thực điều chỉnh tình sau: VD1: BĐS cần định giá: có chiều rộng 4m, chiều dài 20m (80m2), có chứng nhận quyền sử dụng đất. Thơng tin tài sản so sánh: Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m (68.4m2), chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền địa phương xác nhận khơng có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa bán 736Trđ Đơn giá Nhà nước quy định khu vực 5Tr/m2. Hạn mức giao đất địa phương: 200m Giải: ĐƠN VỊ SO SÁNH CHUẨN TS cần định giá: 1m2 BĐS mục tiêu TS so sánh: 1m2 BĐS so sánh: 736/68.4 = 10.76tr => Điều chỉnh TS so sánh với đặc điểm có GCN Yếu tố pháp lý: (BĐS so sánh) - đặc điểm pháp lý KÉM (BĐS mục tiêu) => điều chỉnh TĂNG (có nghĩa có GCN - trước chưa có GCN) => chi phí để có GCN?? ● Thời điểm: sau 15/10/1993 - 1/7/2004 ● Trong hạn mức nộp 50% giá đất bảng giá đất => Tiền sử dụng đất cấp GCN = 50% x 68.4 x 5tr = 171tr TS cần điều chỉnh => 1m2 => phần điều chỉnh tính cho 1m2 => 171/68.4 = 2.5tr Trước điều chỉnh => Đơn vị so sánh chuẩn cho điều chỉnh => đất đai thường sử dụng diện tích Hoặc đơn vị m3 (logistic; ) BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1m2 = 10.76tr Yếu tố pháp lý: điều chỉnh tăng +2.5tr Giá sau điều chỉnh = 10.76 + 2.5 = 13.26tr VD2: BĐS cần định giá phải toán Một BĐS so sánh bán với giá tỷ, bên bán hỗ trợ cho bên mua phép trả góp đợt, đợt đầu 400 triệu; đợt 300 triệu; đợt 150 triệu, đợt cách năm Lãi suất ngân hàng kỳ hạn từ 1-3 năm 7,8,9% Mục tiêu (A) BĐS so sánh (B) Giá?? 1000tr TT TT làm đợt tốt TT => tốt nên điều chỉnh giảm (giá) B’ ~ BĐS B Giá BĐS SS TT = 400/(1+7%) -1 + 300/(1+8%)-2 + 150/(1+9%)-3 BÀI TẬP TỔNG HỢP Bài 1: Định giá lơ đất có đặc điểm sau: Diện tích 300m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất Các thông tin thu thập được: TT1: Có lơ đất trống cạnh diện tích 250m2, khơng có giấy tờ quy định Khoản Điều 100 Luật Đất đai (khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất), khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa bán với giá 2.375.500.000đ TT2: Có lơ đất trống cách bđs thẩm định giá 80m, diện tích 350m2, khơng có giấy tờ quy định Khoản Điều 100 Luật Đất đai (khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất),, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2003, có vị trí thuận lợi bđs thẩm định giá, vừa bán với giá 1.575.000.000đ TT3: Có lơ đất trống cách bđs thẩm định giá 100m, diện tích 280m2, đầy đủ giấy tờ, có vị trí thuận lợi hơn, bị tóp hậu, bán với giá 3.542.000.000đ TT4: Thông tin thu thập thị trường: Về hình dáng: - Vng vức: 100% => BĐS mục tiêu, BĐS so sánh , BĐS so sánh - Tóp hậu: 90% => BĐS so sánh => KÉM => điều chỉnh + (tăng bao nhiêu %): cần tăng => mức điều chỉnh = (100-90)/90 = 11.11% - Nở hậu 110% Về quy mơ diện tích: - 200-300m2: 100% => MT, BĐS 1, BĐS - 300-400m2: 90% BĐS - Trên 400m2: 80% Yếu tố vị trí: - Tốt: 105% - TB: 100% - Kém: 95% TT5: Giá đất quy định Nhà nước vị trí 8.500.000 đ/m2 TT6: Diện tích lô đất nằm hạn mức Giải: - Đơn vị so sánh chuẩn: 1m2 BĐS (=> Mục tiêu cần định giá: 1m2 BĐS mục tiêu ban đầu (trong k cần nêu) Các TS so sánh: 1m2 BĐS so sánh) - Xét yếu tố so sánh: Yếu tố pháp lý BĐS 3: tương đồng => không điều chỉnh BĐS 1,2 => đặc điểm pháp lý KÉM BĐS mục tiêu => điều chỉnh TĂNG (tăng lên chi phí để hồn thiện yếu tố pháp lý) Tiền sử dụng đất: - BĐS 1: hạn mức; từ 15/10/1993 - 1/7/2004: 50% x 250 x 8.5tr = 1062.5tr => Mức điều chỉnh = Tiền SDĐ/S đất = 1062.5/250 = + 4.25tr (50% 8.5) - BĐS 2: từ 15/10/1993 - 1/7/2004: 50% x 350 x 8.5tr => Mức điều chỉnh: +4.25tr Hình dáng BĐS SS 1,2 tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh BĐS SS có đặc điểm BĐS mục tiêu => điều chỉnh TĂNG Tỷ lệ điều chỉnh: +(100-90)/90 = +11.11% Quy mơ diện tích (tối ưu) BĐS SS 1,3 tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh BĐS SS có đặc điểm KÉM BĐS mục tiêu => điều chỉnh TĂNG Tỷ lệ điều chỉnh: +(100-90)/90 = +11.11% Vị trí BĐS SS tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh BĐS SS có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu => điều chỉnh GIẢM Tỷ lệ điều chỉnh: - (105 - 100)/105 = -4.76% BĐS SS có đặc điểm BĐS mục tiêu => điều chỉnh TĂNG Tỷ lệ điều chỉnh: +(100 - 95)/95 = +5.26% - Lập bảng (Lập luận trình gán trọng số) => đơn giá ước tính => giá trị ước tính Bài 2: Định giá BĐS mục tiêu theo thông tin sau: STT Yếu tố so sánh BĐS cần định giá BĐS So sánh BĐS So sánh BĐS So sánh Giá bán ??? 1.1 tỷ 980 triệu 1.35 tỷ Tổng diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 Giá bán triệu/m2 ??? 22 20 22.5 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa cấp sổ đỏ Lợi kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Giáp mặt ngõ 8m Cơ sở hạ tầng Điện, nước ổn định Thoát nước kém, dễ bị ngập mưa to Điện, nước ổn định Thoát nước tốt Điện, nước ổn định Thoát nước tốt Điện, nước ổn định Thoát nước tốt Hướng Tây Đơng Đơng Nam Bắc Cảnh quan Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân Nhìn khu Nhìn cơng cư đơng dân cư viên Điều kiện toán Thanh toán Thanh toán lần: tốn 60%, cịn lại tốn sau năm Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Thanh tốn - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng BĐS so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 14%/ năm Giải: Đơn vị so sánh chuẩn: 1m2 BĐS Xét yếu tố so sánh: (1) Điều kiện toán BĐS 2,3 tương đồng BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh BĐS có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu => điều chỉnh GIẢM Quy toán => 660tr + 440 (1+14%)^-1 = 1046tr => Mức điều chỉnh = (1046-1100)/50 = - 1.08tr (2) Tình trạng pháp lý - BĐS SS 2,3 có đặc điểm tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh - BĐS SS có đặc điểm KÉM BĐS mục tiêu => điều chỉnh TĂNG Mức điều chỉnh: +1tr (3) Lợi kinh doanh - BĐS SS tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh - BĐS SS có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu (Giá đất mặt ngõ 10m mặt ngõ 8m 5%) => điều chỉnh GIẢM Tỷ lệ điều chỉnh: -(105 - 100)/105 = -4.76% - BĐS SS có đặc điểm KÉM BĐS mục tiêu (Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 10%) => điều chỉnh TĂNG Tỷ lệ điều chỉnh: (100 - 90)/90 = +11.11% (4) Cơ sở hạ tầng - BĐS SS 1,2,3 có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu => điều chỉnh GIẢM Tỷ lệ điều chỉnh: -(110-100)/110 = -9.09% (5) Hướng - BĐS SS tương tự BĐS mục tiêu => ko điều chỉnh - BĐS SS có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu => điều chỉnh GIẢM Tỷ lệ điều chỉnh: -(105-100)/105 = -4.76% - BĐS SS có đặc điểm TỐT BĐS mục tiêu => điều chỉnh GIẢM Tỷ lệ điều chỉnh: -(110 - 100)/110 = -9.09% Cơng trình đất: áp dụng tỷ lệ hao mòn đơn Ví dụ Đơn giá cơng trình xây dựng tương tự: 2.000.000 đ/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình: móng 14%, tường 20%, cột 21%, mái 7%, trần 9%, cửa 9% - Mức độ hư hỏng: móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30% - Đơn giá cơng trình xây dựng tương tự: 2.000.000 đ/m2 Lơ đất tương tự có diện tích 450m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng sở hạ tầng (chi phí đầu tư hạ tầng trung bình 2trđ/m2); phân thành lô bán với giá tỷ/lô Tỷ suất lợi nhuận 20% chi phí mua đất đầu tư xây dựng Giải: - Tính giá trị cịn lại CTXD A Các kết cấu Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ hư hỏng Móng 14% 25% Cột 21% 35% Tường 20% 30% Trần 9% 25% Mái 7% 25% Cửa 9% 30% Tỷ lệ hao mòn CTXD 29.44% Tỷ lệ GTCL CTXD = 100% - 29.44% = 70.56% Giá trị CTXD xây 300 x 2tr = 600tr Giá trị cịn lại CTXD 600tr x 70.56% = 423.38tr - Tính giá đất Tổng thu (giá bán lô) tỷ x lô = 10 tỷ Tổng chi 2tr x 450m2 = 900tr Lợi nhuận (X+ 900tr) x 20% Giá đất X 10000 = 900 + X + (X+ 900tr) x 20% => X = 7433.33tr => Giá đất BĐS MT = 7433.33 / 450 x 350 = 5781.4789 - Tính tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước (do BĐS SS có GCN => điều chỉnh giảm) + Đất khơng có giấy tờ, khơng tranh chấp + Thời gian: sau 15/10/1993 – 1/7/2004 + Hạn mức 300m2 + Diện tích 350m2: hạn mức 50% bảng giá + vượt hạn mức 100% giá cụ thể (hệ số K) => Tiền sử dụng đất = 50% x 300 x 1.5 + 100% x 50 x 1.5 x 1.5 = 337.5tr - Kết luận: Giá trị BĐS cần định giá = 5781.479 + 423.38 – 337.5 = 5867.3589tr Ví dụ 6: (slide) Bất động sản cần định giá nhà phố có diện tích đất 100m2, cơng trình xây dựng đất nhà tầng có tổng diện tích 250m2 Các thơng tin bất động sản sau: - Mức độ hư hỏng: móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30% - Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình: móng 8,9%, tường 40%, cột 21%, mái 7%, trần 9%, cửa 9% - Đơn giá cơng trình xây dựng tương tự: 2.000.000 đ/m2 - Thông tin liên quan: + Một nhà phố liền kề có diện tích 120m2, cơng trình xây dựng đất nhà có tổng diện tích xây dựng 180m2 + Mức độ hư hỏng: móng 30%, cột 35%, tường 50%, sàn 45%, mái 50%, cửa 35% + Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình: móng 5%, cột 7%, tường 14%, sàn 7%, mái 20%, cửa 10% + Đơn giá cơng trình xây dựng tương tự: 2.000.000 đ/m2 + Bất động sản vừa bán với giá: 1.000.000.000 đ Giải: - Xét BĐS SS: Các kết cấu BĐS SS Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ hư hỏng Móng 5% 30% Cột 7% 35% Tường 14% 50% Sàn 7% 45% Mái 20% 50% Cửa 10% 35% Tỷ lệ hao mòn CTXD 43.8% Tỷ lệ GTCL CTXD 56.2% Giá trị CTXD xây 180 x 2tr = 360tr Giá trị lại CTXD 202.28tr Các kết cấu BĐS MT Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ hư hỏng Móng 8.9% 25% Cột 21% 35% Tường 40% 30% Trần 9% 25% Mái 7% 25% Cửa 9% 30% Tỷ lệ hao mòn CTXD 29.8% Tỷ lệ GTCL CTXD 70.2% Giá trị CTXD xây 250 x 2tr = 500 tr Giá trị lại CTXD 351.02tr Giá trị mảnh đất trống BĐS SS = 1000 – 202.28 = 797.72tr Giá trị mảnh đất trống BĐS MT = 797.72 : 120 x 100 (do khác diện tích) = 664.764tr Giá trị BĐS MT = 664.764tr + 351.02 = 1015.784tr CHƯƠNG 6: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (cách tiếp cận thu nhập) I GIỚI THIỆU CHUNG - Cách tiếp cận từ thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thông qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị - Phương pháp áp dụng tài sản tạo thu nhập cho người sở hữu, dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu phù hợp II MỘT SỐ CÔNG THỨC Chiết khấu dòng tiền a i: tỷ lệ chiết khấu/lãi suất b Cơng thức tổng qt: ….FVn TH: Dịng tiền đều: FV1 = FV2 = TH: Dòng tiền n => vơ hạn c Cơng thức dịng tiền tăng tỷ lệ % (j) 𝑛 PV = I * Khi j = r => PV = 1− (1+𝑗) 𝑛 (1+𝑟) 𝑟−𝑗 𝐴 (1+𝑟)*𝑛 d Cơng thức tính dòng tiền hàng năm thay đổi G đơn vị III PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP: phương pháp Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp TĐG xác định giá trị tài sản TĐG dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp - Tỷ suất vốn hóa tỷ suất phản ánh MQH thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị BĐS - Phương pháp áp dụng trường hợp thu nhập từ BĐS tương đối ôn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (được tính tuổi đời kinh tế cịn lại) BĐS vĩnh viễn - Công thức: V = 𝐼 𝑅 đó: {𝑉: 𝑔𝑖á 𝑡𝑟ị 𝐵Đ𝑆 𝑐ầ𝑛 𝑇Đ𝐺 𝐼: 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛 𝑅: 𝑡ỷ 𝑠𝑢ấ𝑡 𝑣ố𝑛 ℎó𝑎 - Các bước: B1: ước tính thu nhập hoạt động tài sản mang lại B2: xác định tỷ suất vốn hóa B3: áp dụng cơng thức - Cách tính thu nhập: + Tổng thu nhập tiền năm (PGI - Potential Gross Income) - Bỏ trống thất thu (V&C - Vacancy n collection loss) + Thu nhập khác (MI -Miscellaneouse income) = Tổng thu nhập hiệu (EGI - Effective gross income) - Chi phí hoạt động (OE - Operating expenses) - Chi phí vốn (CAPX - Capital expenditures) (*) = Thu nhập hoạt động ròng (NOI (IQ) – Net operating expenses) (SAU THUẾ) - Các khoản nợ (IM) – dept service = Thu nhập vốn CSH/dòng tiền trước thuế (PTCF (IF) – pre tax cash flow) - Thuế (tax) = Thu nhập rịng (NI – net income) Ví dụ 1: Giả sử thu nhập hoạt động ròng hàng năm tòa nhà văn phòng kỳ vọng $175,000, tỷ lệ vốn hóa thích hợp 8% Ước tính giá trị thị trường BĐS sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp Giải: Ước tính giá trị thị trường V0 = 𝑁𝑂𝐼1 𝑐𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 = 175.000 8% = 2.187.500 Ví dụ 2: Ước tính tỷ lệ thất thu bỏ trống BĐS Y khách sạn theo liệu thị trường BĐS tương tự sau (trung bình năm): BĐS Số phịng A B C 32 35 22 Số phịng có khách thuê 29 31 20 Số phòng bổ trống 3 Tỷ lệ bỏ trống 9.375% 8.57% 9.1% * TỶ SUẤT VỐN HÓA Cách 1: cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường (thu nhập ròng, giá bán) VR = 𝑇ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛 𝐺𝑖á 𝑏á𝑛 𝑐ủ𝑎 𝐵Đ𝑆 𝑆𝑆 Tỷ suất vốn hóa (R) = = 𝐼0 𝑅0 => R0 = I0 / VR 1−𝑡ỷ 𝑙ệ 𝑐ℎ𝑖 𝑝ℎí ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 𝑆ố 𝑛ℎâ𝑛 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả Trong đó: Tỷ lệ chi phí hoạt động = Số nhân thu nhập hiệu = 𝐶ℎ𝑖 𝑝ℎí ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 (𝑆𝑆) 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả (𝑆𝑆) 𝐺𝑖á 𝑏á𝑛 𝐵Đ𝑆 𝑆𝑆 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả (𝑡𝑠𝑠𝑠) Ví dụ 1: A B C Giá bán (trđ) 38000 40000 42000 Tổng thu nhập hiệu (trđ) 15000 17000 18000 Tỷ lệ chi phí hoạt động (chi phí hoạt động/tổng thu nhập hiệu quả) 0.5333 0.5882 0.6111 Số nhân thu nhập hiệu 2.5333 2.3529 2.3333 Tỷ suất vốn hóa 0.1842 0.1750 0.1666 Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho BĐS cần định giá = 0.1842+0.1750+0.1666 = 0.1753 Cách 2: Phân tích vốn vay – vốn chủ sở hữu - Phương pháp phân tích vốn vay – vốn CSH xác định tỷ suất vốn hóa vào bình qn gia quyền hệ số vốn hóa tiền vay Rm tỷ suất vốn hóa vốn CSH Re quyền số tỷ trọng vốn huy động từ nguồn khác đầu tư vào BĐS Công thức: R0 = M x Rm + (1-M) x Re M: tỷ trọng vốn vay/tổng vốn đầu tư vào BĐS Rm: hệ số vốn hóa tiền vay Re: vốn hóa vốn CSH = lợi nhuận vốn CSH hàng năm / vốn CSH Rm = [thanh toán nợ hàng năm + gốc/lãi] / vốn vay gốc Ví dụ 2: Đầu tư vào BĐS trị giá 1.000 tỷ đồng Trong 66% tổng giá trị tài sản phần vốn vay từ ngân hàng với lãi suất 13,5%/năm, toán hàng tháng – (niên kim cố định) - thời gian toán 25 năm; 34% tổng giá trị BĐS từ vốn nhà đầu tư bỏ với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu 8%/năm Tính tỷ suất vốn hóa? Giải: * Xác định hệ số vốn hóa tiền vay Rm - Số kỳ phải toán 25 năm = 25 x 12 = 300 - Lãi suất kỳ = 13.5/12 = 1.125% - Khoản toán kỳ = PV x 𝑛 𝑟 𝑥 (1+𝑟) 𝑛 (1+𝑟) −1 = 660 x 300 1.125% 𝑥 (1+1.125%) 300 (1+1.125%) −1 = 7.693 tỷ - Khoản toán nợ hàng năm = 7.693 x 12 = 92.316 tỷ - Hệ số vốn hóa tiền vay = 92.316 / 660 x 100% = 13.99% * M = tỷ lệ vốn vay/tổng đầu tư = 66% Tỷ lệ vốn CSH/tổng = 34% Tỷ suất vốn hóa = M x Rm + (1-M) x Re = 66% x 13.99% + 34% x 8% = 11.95% Cách 3: Phân tích khả tốn nợ - Phương pháp phân tích khả tốn nợ xác định tỷ suất vốn hóa dựa vào tỷ lệ % vốn vay tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm tỷ lệ khả hoàn trả nợ DCR - Áp dụng BĐS đầu tư nguồn vốn CSH vốn vay Công thức: R = M x Rm x DCR Trong DCR = 𝑇ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛 𝐾ℎ𝑜ả𝑛 𝑡ℎ𝑎𝑛ℎ 𝑡𝑜á𝑛 𝑛ợ ℎà𝑛𝑔 𝑛ă𝑚 Khoản toán nợ hàng năm = khoản toán kỳ x số kỳ phải tốn năm Ví dụ 3: Xác định tỷ suất vốn hóa tài sản thẩm định biết tài sản có thu nhập hoạt động (I) hàng năm dự kiến 100 triệu đồng, ngân hàng cho vay 75% tổng giá trị tài sản với lãi suất vay hàng năm 9%, khoản toán kỳ trả theo tháng, thời hạn vay 20 năm Ngân hàng ước tính Tỷ lệ khả hoàn trả nợ vay (DCR) nhà đầu tư 1,2 Giải: * Xác định hệ số vốn hóa tiền vay - Số kỳ phải tốn 20 năm = 20 x 12 = 240 - Lãi suất kỳ = 9% / 12 = 0.75% - Khoản toán kỳ = PV x 𝑛 𝑟 𝑥 (1+𝑟) 𝑛 (1+𝑟) −1 = 75tr x 240 0.75% 𝑥 (1+0.75%) - Khoản toán hàng năm = 0.674795 x 12 = 8.09753tr - Hệ số vốn vay tiền vay Rm = 8.09753 : 75 x 100% = 10.79% * Tỷ suất vốn hóa = 75% x 10.79% x 1.2 = 0.09717 240 (1+0.75%) −1 = 0.674795tr Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) - Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp - Các bước: B1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai B2: Ước tính dịng tiền B3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo B4: Ước tính tỷ suất chiết khấu phù hợp B5: Xác định giá trị TS công thức - Công thức: Trường hợp dịng tiền đều: Ví dụ: BĐS có mức tiền thuê ròng tr.đ/ tháng hợp đồng cho thuê 10 năm Vậy tổng giá trị tiền thuê hợp đồng bao nhiêu? Biết tỷ lệ chiết khấu 8%/ năm Giải: Giá trị tiền thuê năm = 5tr x 12 = 60tr Giá trị hợp đồng: PV = I x 𝑛 (1+𝑟) −1 𝑛 (1+𝑟) 𝑥 𝑟 = 60tr x 10 (1+8%) −1 10 (1+8%) 𝑥 8% = 402.6trđ * TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU/ TỶ SUẤT SINH LỢI - Xác định tỷ suất chiết khấu Cách 1: Cách 2: Tỷ suất chiết khấu theo chi phí vốn bình qn WACC BÀI TẬP Ví dụ 1: (Định giá quyền lợi cho thuê theo hợp đồng) Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố định 20 tr.đ/ tháng Để giữ mức tiền thuê cố định hợp đồng, người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ lăn sơn lại nhà với chi phí tr.đ đến năm thứ thay mái chống nóng với chi phí 25 tr.đ Vậy giá trị hành hợp đồng bao nhiêu? Biết tỷ lệ tích lũy hành 5%/ năm Theo chứng thị trường tỷ lệ sinh lời loại BĐS 8%/ năm Giải: • Thuê theo hợp đồng dạng lợi nhuận khác BĐS theo kỳ hạn, nghĩa lợi nhuận thu thời gian cho thuê Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người thuê phát triển hưởng lợi ích cơng trình phát triển giai đoạn thuê đất • Nhiệm vụ người định giá xác định giá trị hợp đồng thuê BÀI TẬP ÔN THI Bài 1: Một xưởng sản xuất cho thuê hợp đồng 15 năm tình trạng sử dụng tốt Khi thỏa thuận hợp đồng chủ nhà đưa phương án: PA1: Mức thuê hàng tháng 1.5tr người thuê phải có trách nhiệm năm qt vơi lần với chi phí 3tr đến năm thứ người phải sửa mái chống nắng với chi phí 10tr để trì mức tiền thuê PA2: Mức tiền thuê 2tr/tháng, chi phí sửa chữa chủ nhà làm Biết tỷ lệ tích lũy hành 6%/năm Yêu cầu người định giá cho lời khuyên với người thuê nên thuê theo phương pháp nào? Giải: PA1: ● Giá trị tiền thuê năm: 1.5 x 12 = 18tr ● Giá trị tiền thuê 15 năm là: 18 x 𝑛 (1+𝑟) −1 𝑛 (1+𝑟) 𝑥 𝑟 = 18 x 15 (1+6%) −1 15 (1+6%) 𝑥 6% = 174.82tr ● Giá trị công việc quét vôi sửa mái: = 3x (1+6%) −1 (1+6%) 𝑥 6% + 10 (1+6%) = 15.06tr => Giá trị hợp đồng = 174.82 + 15.06 = 189.88tr PA2: Giá trị hợp đồng = x 12 x 15 (1+6%) −1 15 (1+6%) 𝑥 6% = 233.094tr ⇨ Nên chọn PA1 Bài 2: Định giá trung tâm thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích th 80% diện tích sàn xây dựng Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế) Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế Thời hạn thuê năm hết hạn thuê, giá thuê dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% tỷ suất loại thuế không đổi Tỷ suất vốn hố 12% Tiền thu tính vào cuối năm Giải: ● Tính thu nhập rịng nay: - Doanh thu = 1.100.000 x 2000 x 80% x 12 = 21.120.000.000 21.120.000.000 1+10% - Thuế GTGT = 𝑥 10%= 1.920.000.000 - Thu nhập trước thuế hàng năm = 21.12 tỷ – tỷ - tỷ - 1.92 tỷ = 15.2 tỷ - Thu nhập ròng hàng năm = 15.2 x (1-80%) = 12.16 tỷ ● Tính thu nhập rịng vào thời kỳ sau kết thúc hợp đồng cho thuê nay: - Doanh thu = 21.12 tỷ x (1+15%) = 24.288.000.000 đồng - Thuế GTGT = 24.288.000.000 1+10% x 10%= 2.208.000.000 - Chi phí = tỷ x (1+5%) + tỷ x (1+10%) = 4.25 tỷ - Thu nhập trước thuế = 24.288 tỷ - 2.208 tỷ - 4.25 tỷ = 17.83 tỷ - Thu nhập ròng = 17.83 x 80% = 14.264 tỷ ● Giá trị trung tâm thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê nay: 14.264.000.000 12% = 118.867.000.000 đồng ● Giá trị trung tâm thương mại 𝑛 V = 𝐶𝐹 ∑ + 𝑡 𝑡=1 (1+𝑟) = 12.16 * ∑ 𝑉𝑛 𝑛 (1+𝑟) 𝑡 𝑡=1 (1+12%) + 118.867.000.000 (1+12%) = 12.16 * 3.037 +75.54 =112.47 tỷ ... gán trọng số) => đơn giá ước tính => giá trị ước tính Bài 2: Định giá BĐS mục tiêu theo thông tin sau: STT Yếu tố so sánh BĐS cần định giá BĐS So sánh BĐS So sánh BĐS So sánh Giá bán ??? 1.1 tỷ... pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá - Phương pháp so sánh... (A) BĐS so sánh (B) Giá? ? 1000tr TT TT làm đợt tốt TT => tốt nên điều chỉnh giảm (giá) B’ ~ BĐS B Giá BĐS SS TT = 400/(1+7%) -1 + 300/(1+8%)-2 + 150/(1+9%)-3 BÀI TẬP TỔNG HỢP Bài 1: Định giá