ĐỀ CƯƠNG ôn tập QLNNVDD

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP QLNNVDD docx ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP QLNNVDD 1 Đặc tính của đất đai và những vấn đề đặt ra a Đặc tính tự nhiên của đất đai ● Đất đai là sản phẩm tự nhiên, không sản sinh và có khả năng tái tạo.

ĐỀ CƯƠNG ƠN TẬP QLNNVDD Đặc tính đất đai vấn đề đặt a Đặc tính tự nhiên đất đai ● Đất đai sản phẩm tự nhiên, khơng sản sinh có khả tái tạo ⇨ Nhận thức đất đai nguồn lực tự nhiên phải biết cách tác động để cải thiện chất lượng đất ⇨ Phải biết sử dụng tiết kiệm nguồn tài ngun khơng sản sinh ● Tính bị giới hạn diện tích bề mặt trái đất đất đai ⇨ Khi sử dụng đất đai phải tiết kiệm bố trí sử dụng cách phù hợp để nâng cao hiệu sử dụng đất ● Tính cố định đất đai ⇨ Vấn đề đặt ra: Do vị trí tương đối thay đổi thay đổi BĐS liên quan tương lai, công việc đầu tư định giá BĐS phải dự tính trước thay đổi để tính giá trị thực BĐS nhìn thấy hội, rủi ro BĐS; đồng thời đầu tư BĐS bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển hệ thống, sở hạ tầng, giao thông,… ⇨ Việc tạo lập vị trí cho BĐS quan trọng, để làm gia tăng giá trị cho BĐS ⇨ Tính cố định đặt vấn đề phải có điều tiết thị trường BĐS so với thị trường hàng hóa khác Với hàng hóa khác điều chỉnh cung cầu cách chuyển hàng hóa từ nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương, khu vực ● Tính đa dạng phong phú đất đai ⇨ Không thể đáp ứng 100% yêu cầu tất cả, định đạt mục đích tối đa ⇨ So sánh mang tính ngang bằng, khơng xác ⇨ Cần khai thác triệt để lợi đất, bố trí sử dụng hợp lý loại đất nhằm tạo nhiều sản phẩm có ích phục vụ nhu cầu ngày đa dạng phong phú người ● Tính dị biệt đất đai ⇨ Vấn đề đặt ra: tính dị biệt BĐS, nên so sánh dập khuôn BĐS với đánh giá BĐS Đồng thời định giá đất cần ý đặc điểm để xác định giá đất xác, sát với giá trị thực ● b c ● ● tế đất, phục vụ mục tiêu tính thuế, phí quản lý thị trường đất đai ⇨ Trách nhiệm quản lý nhà nước nhà đầu tư BĐS việc bố trí khai thác, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần vào vị trí vùng, khu vực để định mục đích sử dụng đất cho phù hợp với đất, vị trí để nâng cao hiệu sử dụng đất, đảm bảo khai thác hết lợi ích từ đất đai đồng thời đảm bảo tính thống cá thể dị biệt, tạo phong phú, đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS ⇨ Vấn đề quản lý không gian kiến trúc nhằm phát triển thị cách bền vững, hài hịa, mỹ quan, đại,… để BĐS trở nên khác biệt khơng phải dị hợm Tính lâu bền đất đai ⇨ Tôn trọng quy luật khách quan, tiến hành quy hoạch sử dụng đất đai cách khoa học sử dụng đất đai cách hiệu ⇨ Do biểu tính lâu bền tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, đặt số vấn đề sau: Khi đầu tư xây dựng, phải lấy tuổi thọ kinh tế định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Thứ hai, cần xem xét tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Vấn đề khác làm để xác định tuổi thọ kinh tế chấm dứt tuổi thọ vật lí cịn? Liên quan đến vấn đề định giá BĐS cho phù hợp đồng thời phải dự tính trước yếu tố phát sinh Thứ ba, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại so với chi phí trì BĐS chi phí hội việc trì hay đổi BĐS để định tồn chu kì vật lý ⇨ Cần có tầm nhìn xa để dự đốn tính lâu bền cách tương đối xác Tính kinh tế đất đai: GT/9 Đặc tính xã hội – pháp lý đất đai Đất đai có tính hàng hóa ⇨ Do nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất có số quyền định đất đai (quyền sử dụng) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ⇨ Mặc dù với tư cách hàng hóa, phải mua bán, song có số quyền sử dụng định Gây mâu thuẫn thực chưa quyền sử dụng đất Vì vậy, cần nhận thức xác định rõ quyền người sử dụng đất tham gia vào thị trường đất đai Quyền sử dụng đất đai phản ánh mối quan hệ kinh tế trình giao dịch sử dụng đất ⇨ Việc chuyển nhượng đất đai việc chuyển giao quyền sử dụng đất đai, điều đòi hỏi phải thực theo quy định pháp luật ⇨ Vai trò quản lý nhà nước đất đai việc quản lý thị trường phi thức giao dịch chuyển nhượng đất đai, BĐS bên mua bên bán khơng có chứng thực giấy tờ, mua bán trao tay, cam kết giấy tờ nhận nợ ⇨ Khi quyền sử dụng đất coi loại tài sản, đưa vào để giao dịch, để kinh doanh quyền sử dụng đất lúc lại trở thành loại hàng hóa Hoạt động kinh doanh hàng hóa quyền sử dụng đất chịu điều tiết chung thị trường Cần có kiểm sốt quản lý chặt chẽ quan quản lý nhà nước Chế độ sở hữu đất đai trình hình thành, phát triển chế độ sở hữu tồn dân đất đai Ưu nhược điểm chế độ sở hữu toàn dân đất đai - Ưu điểm chế độ SHTD: ● Thứ thể chất đất đai không riêng mà tạo hóa thiên nhiên ● Thứ hai chế độ phù hợp với quan điểm trị quốc gia: “ Tất quyền lực thuộc nhân dân “ Bởi lẽ để có đất đai ngày hôm nhờ thành cơng giữ nước dựng nước dân tộc, lẽ đất đai khơng thuộc chủ quyền cá nhân mà thuộc sở hữu chung tồn dân sử dụng nhằm mục đích chung tồn dân tộc, khơng thể số người may mắn thị trường có quyền độc chiếm sở hữu ● Thứ ba, phù hợp với quan điểm trị quốc gia, quan điểm cịn phù hợp với q trình phát triển kinh tế xã hội cơng nghiệp hóa, đại hóa Tuy nhiên, q trình địi hỏi chuyển diện tích đất nơng nghiệp sang đất sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp Và với vấn đề cần địi hỏi có giúp sức nhà nước để làm việc với dân dễ dàng ● Thứ tư chế độ tạo điều kiện để người lao động có hội tiếp cận với đất đai tự Người lao động hưởng lợi ích từ đất cách có lợi, cơng bình đẳng ● Thứ năm, sở hữu tồn dân đất đai đem lại nhiều lợi ích phù hợp với điều kiện lịch sử cụ thể Việt Nam Chẳng hạn chế độ SHTD nhấn mạnh quyền người dân sử dụng quyền để giải vấn đề bất đồng sử dụng phân chia lợi ích từ đất; tránh cho xã hội rơi vào tình trạng bất ổn số người địi hỏi xem xét lại định lịch sử đất đai trì chế độ sở hữu tư nhân đất đai, - Nhược điểm: Bên cạnh mặt tích cực ưu điểm, chế độ tồn dân đất đai tồn điểm hạn chế, bất cập sau: ● Thứ nhất, đề cập đất đai thuộc sở hữu tồn dân khơng riêng dó nhiều người khơng có động lực, ý thức để đầu tư phát triển cách nghiêm túc Đây lý dẫn đến việc sản xuất nông nghiệp manh mún, suất thấp ● Thứ hai, nay, quyền định đoạt đất đai thuộc định quan nhà nước, quyền địa phương nên việc lạm dụng quyền hạn can thiệp vào vấn đề như: thu hồi đất, bồi thường với giá rẻ,… điều khó tránh khỏi Từ đó, việc tham nhũng, lạm quyền điều tất yếu ● Thứ ba, bất cập quy định pháp luật Hiện tại, quy định pháp luật chồng chéo, gây khó hiểu từ định nghĩa sở hữu tồn dân, định nghĩa chưa rõ ràng, mơng lung dẫn đến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn ● Nhược điểm người sử dụng đất sử dụng mà khơng sở hữu họ ln có tâm lý khơng an tâm đất bị thu hồi, với việc xác định giá bồi thường khơng thỏa đáng, lý dẫn đến tranh chấp khiếu kiện đất đai thời gian qua trở nên phức tạp Chính nhược điểm mà số quan điểm cho cần ghi nhận sở hữu tư nhân đất đai nước ta - Việc áp dụng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam có nhiều điều đáng nói, cụ thể sau: ● Trước hết việc áp dụng mức định giá đất cách thu hồi đất nhà đất nhiều điều bất cập Về phía người dân, họ muốn chủ động quyền sử dụng đất mảnh đất ở, muốn mua bán có nhu cầu Tuy nhiên, việc nhà nước có quyền thu hồi mảnh đất lúc khiến cho người dân gặp tương đối rắc rối Bởi mảnh đất khác có giá trị khác song có nhiều dự án, nhà nước khơng có kế hoạch thu hồi đất cụ thể, rõ ràng khiến cho người dân khơng có kế hoạch sử dụng đất hợp lý Ví dụ khu vực dự kiến xây trung tâm thương mại, từ người dân thông báo thời gian thu hồi đất, mức đến bù, để họ có cách kế hoạch phù hợp với mảnh đất sử dụng Việc làm tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài tình trạng bạo lực dẫn đến nhiều hệ lụy sau ● Thứ hai khuôn pháp lý Việt Nam vấn đề thiếu cụ thể, rõ ràng Mặc dù chế độ vân hợp lý với xã hội nhiên, quy định thiếu rõ ràng khiến cho người dân cảm thấy khó hiểu, khó áp dụng Đất đai tài nguyên vô lớn, quyền sử dụng đất lại tài sản vô có giá trị , thực tế, nhiều thuở ruộng, mành vườn, đồi núi hay ao hồ có giá trị sản xuẩn chuyển đổi tương đối cao lại chuyển đổi quy định chồng chéo chưa rõ ràng Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý - nhận thức thực tiễn - - - Trong thực tế vừa qua có mâu thuẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quyền đại diện chủ sở hữu, quyền định đoạt quyền hưởng lợi từ đất đai chưa định rõ; đó, người Nhà nước giao đất (người sử dụng) tự coi người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng Trên thực tế, Nhà nước phải mặc với người sử dụng đất thu hồi đất sử dụng vào mục đích cơng cộng phát triển kinh tế - xã hội Việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp, dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp, Nhà nước chủ yếu thực theo chế “xin - cho” Thực chất chưa trọng yếu tố kinh tế đất đai, chưa thực thấy đất đai hàng hóa đặc biệt chế thị trường Từ đó, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ gia tăng Nhà nước không thu thuế cho ngân sách Công tác quản lý sử dụng đất đai nhiều hạn chế, yếu kém, gây nên nhiều xúc Quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, quy hoạch thực quy hoạch sử dụng đất chưa tốt, nhiều khu công nghiệp, dự án đầu tư, đất quan, doanh nghiệp chậm đưa vào khai thác sử dụng, gây lãng phí lớn Chấp hành pháp luật đất đai chưa nghiêm, việc thực quy hoạch, chuyển đổi mục đích chuyển quyền sử dụng đất Chậm nghiên cứu lý luận, tổng kết thực tiễn để làm rõ nhiều vấn đề lý luận quản lý đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN Việc tháo gỡ vướng mắc xây dựng, thực sách, pháp luật đất đai cần có đột phá nhằm ổn định trị - xã hội, thúc đẩy đất nước phát triển nhanh bền vững Những hạn chế, yếu có nguyên nhân chủ yếu sau: - Chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; quản lý đất đai chuyển từ chế tập trung, bao cấp sang chế thị trường, làm cho đất đai từ vật trở thành nguồn lực, từ đặt nhiều vấn đề thiếu kiến thức kinh nghiệm để xử lý - Chưa giới định hợp lý, rõ ràng quyền sở hữu toàn dân, quyền quản lý nhà nước quyền sử dụng tổ chức, cá nhân đất đai; chưa minh định rõ quyền nghĩa vụ, lợi ích trách nhiệm chủ thể sở hữu, quản lý sử dụng Xác định Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai, chưa xác định rõ vai trò, trách nhiệm đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, chưa xác định rõ chủ thể cụ thể đại diện chủ sở hữu cấp, ngành Đất đai thuộc sở hữu toàn dân chưa phát huy tốt vai trò nhân dân, chưa thực tốt công khai, dân chủ việc xây dựng thực thi sách, pháp luật đất đai Từ đó, chừng mực định biến sở hữu toàn dân đất đai trở thành sở hữu danh nghĩa, biến quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước trở thành sở hữu hình thức biến sở hữu đất đai trở thành sở hữu thực chất số cá nhân trực tiếp nắm quyền quản lý, định đoạt đất đai Những cá nhân lợi dụng sơ hở cấu kết với nhà đầu tư trục lợi, tiêu cực, tham nhũng, gây bất bình nhân dân dẫn đến khiếu kiện kéo dài Việt Nam trình đẩy mạnh CNH, HĐH thị hóa, từ kinh tế nông nghiệp sản xuất nhỏ, đất đai nông thôn thành thị phân bổ sử dụng phân tán, manh mún, hiệu quả, không phù hợp yêu cầu phát triển sản xuất lớn, đại Do đó, địi hỏi cần phải thúc đẩy nhanh q trình tích tụ, tập trung chuyển đổi công sử dụng đất phạm vi rộng, quy mơ lớn Mặt khác, Việt Nam thực mơ hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, đòi hỏi việc phân bổ đất đai phải phù hợp với chế thị trường định hướng XHCN để bảo đảm việc khai thác sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả; tiếp tục trì chế hành chính, tập trung phát sinh quan liêu, tiêu cực, chuyên quyền; bng lỏng q trình phân bổ đất đai để diễn tự nhiên theo chế thị trường tự điều tiết q trình tích tụ, tập trung diễn chậm chạp Hơn nữa, đất đai Việt Nam qua nhiều thời kỳ có biến động, xáo trộn lớn, đó, thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai dẫn đến bất ổn trị xã hội; tự phát theo chế thị trường tự diễn chậm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội Khái niệm sách đất đai Phân tích nhóm sách đưa thảo luận ( tìm hiểu theo hướng: sách (khái niệm), nội dung sách đó, sách thay đổi từ trước đến nay? Đánh giá ưu, nhược điểm sách VN nay, lấy ví dụ - Khái niệm sách đất đai: Chính sách đất đai tổng thể biện pháp kinh tế phi kinh tế Nhà nước tác động lên quan hệ đất đai, tạo lập môi trường pháp lý để đất đai vận động nhằm đạt mục tiêu định, điều kiện thời gian xác định - Vai trị sách đất đai ● Tạo môi trường pháp lý, mơi trường kinh tế để khuyến khích đất đai vào hoạt động kinh tế - XH ● Điều tiết, hạn chế phát triển khơng phù hợp, xóa bỏ xu hướng phát triển mang tính tiêu cực quản lý sử dụng đất ● Phát huy vai trò dân chủ, kết hợp phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội - Giai đoạn bắt đầu triển khai sách đất đai :chính sách đất đai giai đoạn 1981-1992 chủ yếu: (1) Thể tinh thần đổi thận trọng, thực bước chậm, chủ yếu mang tính thăm dị, thí điểm; (2) Chủ yếu điều chỉnh nông nghiệp đơn vị tập thể nông, lâm trường, hợp tác xã (3) Quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cá nhân chưa thừa nhận; - Giai đoạn đẩy mạnh sách đất đai (1) Về ưu điểm: quyền sử dụng đất lâu dài cá nhân thừa nhận đảm bảo thực hiện; đồng thời, có điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn; (2) Về khuyết điểm: sách thiếu tầm chiến lược, khơng có khả dự báo dài hạn, thay đổi thường xun thể tính đối phó xử lý tình a Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ● Khái niệm: Theo khoản điều Luật đất đai 2013: “Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định” - Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất” ● Những nội dung sách đó, sách thay đổi từ trước đến nay? Nội dung: gồm 12 nội dung quy định chương luật đất đai 2013 Những thay đổi từ trước đến nay: ● Giai đoạn trước năm 1993:   - Hiến pháp năm 1980 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định: “Nhà nước thống quản lý, đất đai theo quy định chung, nhằm đảm bảo đất đai sử dụng hợp lí tiết kiệm…” (Điều 20) - Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 Chính phủ việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất phạm vi nước quy định rõ: “Toàn ruộng đất nước nhà nước thống quản lý theo quy hoạch kế hoạch chung…” Cũng văn này, nhà nước làm rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nội dung chủ yếu quản lý nhà nước đất đai - Do yêu cầu nghiệp đổi mới, kinh tế phát triển làm quan hệ đất đai xã hội có diễn biến phức tạp hơn, Luật Đất đai năm 1987 ban hành Trong nội dung Bộ Luật Đất đai này, chức quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định cụ thể bảy nội dung quản lý nhà nước đất đai (Điều 9) Luật quy định cụ thể phân cấp thẩm quyền lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 11) ● Giai đoạn từ năm 1993-2003: Trên sở thành tựu cơng đổi tồn diện đất nước đặc biệt đổi mặt kinh tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển ngành kinh tế xã hội, trọng tâm phát triển cơng nghiệp hóa ngày tăng, địi hỏi quy hoạch sử dụng đất cần quan tâm mức Mặt khác với định hướng phát triển kinh tế thị trường nước ta, đất đai thừa nhận loại hàng hóa giao dịch chuyển quyền thị trường, QLNN đất đai địi hỏi phải có thay đổi, trước tiên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định vị trí quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: “Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch kế hoạch…” (Điều 16) Nhìn chung giai đoạn từ năm 1993-2003 QLNN đất đai có nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thành tựu đáng kể, góp phần vào chiến dịch cấu kinh tế xã hội, phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên ảnh hưởng nhiều yếu tố, đặc biệt chuyển biến hoạt động kinh tế theo hướng phát triển kinh tế thị trường mà đất đai yếu tố đầu vào quan trọng Vì hiệu hoạt động QLNN đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định theo Luật Đất đai năm 1993 đạt thấp không đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-  xã hội đất nước ● Giai đoạn từ 2003 đến 2013 So với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ kịp thời phát triển kinh tế - xã hội tình hình Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo sở pháp lý quan trọng cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng cơng tác quản lý đất đai địa bàn lãnh việc Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất triển khai đồng theo cấp, trọng đến việc phân định hệ thống tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp theo hướng quy hoạch cấp cần chi tiết, cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp ● Giai đoạn 2013 đến nay: - Các quy định công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất pháp luật đất đai 2013 nghiên cứu thể đầy đủ nhất, hoàn thiện từ trước tới Trong pháp luật đất đai 2013 thể đầy đủ 12 nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ● Đánh giá ưu, nhược điểm sách VN nay, lấy ví dụ - Ưu: GT trang 157 - Tình hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việt Nam nay: GT200 Thành tựu: - Hệ thống văn luật nước ta có quy định cụ thể quản lý nhà nước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Chính phủ, ngành nhiều văn quy phạm pháp luật nghị định, thông tư, định, văn luật để hướng dẫn thi hành - Nhà nước quản lý tồn cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phân định rõ ràng trách nhiệm quyền hạn quốc hội, phủ, HĐND, UBND cấp ngành lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất theo cấp cụ thể - Sự đời Luật Quy hoạch bước tiến quan trọng quản lý nhà nước quy hoạch Bất cập: Thứ nhất, bất cập việc quy định thẩm quyền Ủy ban nhân dân xã: Hiện việc thực quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã bộc lộ nhiều bất cập: quy định thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã chưa rõ ràng, khiến cho việc thực thực tế gặp nhiều khó khăn; số địa phương việc thực cịn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp;  quy định triển khai chưa đảm bảo tính minh bạch nội dung thực hiện; nội dung quy định thẩm quyền thực chưa đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng - Thứ hai, đánh đồng xác lập quy hoạch sử dụng đất cấp: Việc quy định chung quy hoạch sử dụng đất cho tất cấp bậc dẫn đến chồng chéo cấp, khơng có phân biệt cụ thể cho cấp bậc quy hoạch sử dụng đất, không thấy đầy đủ chức nhiệm vụ mà quan cấp phải bảo đảm thực đầy đủ, gây nên tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, lạm dụng quyền hạn… Ví dụ bất cập quy hoạch đất huyện Nam Giang: chưa kịp thời, chưa phù hợp với điều chỉnh địa giới hành cấp xã; cơng tác quản lý sau quy hoạch số xã rời rạc, chưa chặt chẽ, để xảy tình trạng lấn chiếm đất đai, phá vỡ quy hoạch.v.v làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình quy hoạch xây dựng nông thôn địa phương - Thứ ba, chưa đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch xây dựng: Hiện việc thực quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất bộc lộ nhiều hạn chế: quy hoạch sử dụng đất số địa phương cịn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp; mối quan hệ loại quy hoạch chưa xử lý triệt để; chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh chưa cao, chưa theo kịp phát triển kinh tế – xã hội; số hạng mục cơng trình bị chậm tiến trình giải phóng mặt ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng Ví dụ: Một số địa phương thuộc tỉnh phía bắc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội - Thứ tư, thời hạn thời kỳ quy hoạch: Thực tế số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp thời gian quy định Nhà nước Nhiều địa phương cịn gặp khó khăn, bị động giải trường hợp biến động tiêu sử dụng đất trình thực so với tiêu quy hoạch, kế hoạch duyệt, phát sinh dự án, cơng trình chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện… - Thứ năm, chưa đảm bảo tính minh bạch bền vững quy hoạch sử dụng đất: Công tác quy hoạch đất cịn nhiều bất cập gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài lĩnh vực Chất lượng đồ án quy hoạch chưa quan tâm mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết chất lượng thấp,nhỏ lẻ thiếu đồng sử dụng đất Trong thực xây dựng đầu tư dàn trải Quy hoạch kiến trúc đô thị thiếu đồng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội Công tác quản lý thực nhiều hạn chế, bất cập chế ,nhiều nơi bị buông lỏng… hạn chế việc đảm bảo tính minh bạch bền vững quy hoạch sử dụng đất - Thứ sáu, thân công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến lãng phí đất đai quy hoạch "treo"; cơng tác bồi thường, giải phóng mặt để hồn thành theo quy hoạch cịn kéo dài, chế sách cịn chưa phù hợp với kinh tế thị trường - - - Hiện nay, nhóm đất nơng nghiệp ngày giảm, nhóm đất phi nơng nghiệp ngày tăng Để tăng đất phi nông nghiệp phải chuyển mục đích từ nhóm đất nơng nghiệp Vì thế, quy định “đất đổi đất” khơng khả thi thực tế quỹ đất nhiều nơi khơng cịn, đặc biệt nhóm đất nơng nghiệp, đáng lưu tâm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản loại đất rừng Các loại đất tư liệu sản xuất quan trọng gắn liền với nông nghiệp, nông dân nông thôn Việc không bồi thường đất mà bồi thường tiền khoản hỗ trợ không phát huy nhiều giá trị việc sử dụng tiền không hiệu mà bồi thường đất phát huy giá trị lâu dài bền vững nông dân Hơn nữa, việc bồi thường đất có lợi bồi thường tiền, đặc biệt nhóm đất có khả sinh lợi cao đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nhóm đất nơng nghiệp Bởi lẽ, nay, giá đất để bồi thường xác định thời điểm có định thu hồi mà khơng tính đến giá trị sinh lợi lâu dài đất Thực tế nay, nhiều trường hợp đất bồi thường có giá trị khơng đất bị thu hồi Điều thể khía cạnh khả sinh lợi, giá trị thương mại, điều kiện sản xuất, kinh doanh, chất lượng sống gắn liền với khơng gian văn hóa, giáo dục, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo Thứ hai, trạng để xác định loại đất khơng xác Điều Nghị định 01 quy định trường hợp đất sử dụng ổn định mà lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép loại đất xác định theo trạng sử dụng Tuy nhiên, thực tế, người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất đất dẫn đến trạng thay đổi diễn thường xuyên Chẳng hạn, người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp để trồng hàng năm, lâu năm, sau họ phá bỏ để làm nhà; trường hợp đất sử dụng đất để làm nhà qua nhiều hệ, mục đích sử dụng đất ở, sau bão lụt làm nhà, chưa có điều kiện làm nhà nên họ trồng hàng năm Trong trường hợp này, lập phương án bồi thường, quan có thẩm quyền vào trạng để xác định loại đất khơng xác, mà cịn phải vào nguồn gốc, trình sử dụng đất + Về giá đất để tính bồi thường - Thứ nhất, giá đất nói chung, giá đất cụ thể làm bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói riêng khơng phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, cụ thể thấp giá thị trường nhiều dẫn đến khó khăn, khiếu nại phức tạp áp giá bồi thường, làm ảnh hưởng đến quyền lợi người có đất bị thu hồi làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt Mặt khác, khái niệm “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” cịn mang tính chung chung Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường ln thấp nhiều so với giá đất thị trường Bảng giá công bố địa phương khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên áp dụng gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện bồi thường, giải phóng mặt Nguyên nhân khung giá loại đất quy định cho 03 vùng đồng bằng, trung du, miền núi có biên độ rộng, chậm điều chỉnh (Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động khung giá đất theo quy định khơng thay đổi Cấp có thẩm quyền lập khung giá đất dựa mục đích sử dụng, giá trị đất đai chịu tác động nhiều yếu tố vị trí, hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm, đến trục đường chính, cảnh quan, mơi trường… Vì khung giá đất khó đại diện chung cho thị trường đất đai nước); chế định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá đất chưa phù hợp (Thị trường BĐS có tính khu vực Giá đất phụ thuộc vào tốc độ thị hóa địa phương, phong tục tập quán canh tác… nên chênh lệch giá đất tương đối lớn, làm biên độ giá khung giá đất lớn, làm giảm vai trò khung giá đất việc định hướng xây dựng bảng giá đất, giá đất Nhà nước ban hành khơng sát với giá thị trường); chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá đất phù hợp với giá đất thị trường; hoạt động tổ chức tư vấn giá đất hạn chế, chưa hỗ trợ cho địa phương việc xây dựng Bảng giá đất định giá cụ thể (Giá đất thị trường tùy vào điều kiện kinh tế xã hội khu vực thay đổi theo tuần, tháng - Thứ hai, tồn chế “thỏa thuận ngầm” chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị thu hồi đất Trong dự án thu hồi đất, người bị thu hồi đất đồng ý sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý không bàn giao mặt bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài Chủ đầu tư, nhà thầu thi công mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn Vì thế, chủ đầu tư, nhà thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi việc chi thêm tiền bồi thường khơng thức, khơng văn cho trường hợp Điều dẫn đến tình trạng bất cơng tạo tiền lệ xấu kéo dài trình bàn giao mặt để mong thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi thường thỏa đáng + Thời gian từ công bố quy hoạch chi tiết đến tiến hành thu hồi đất đến năm Trong thời gian này, giao dịch chuyển nhượng không phép tiến hành, gây xúc cho nhân dân d Chính sách đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ● Khái niệm: Đăng kí đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà , tài sản khác gắn liền với đất quản lý đất đất vào hồ sơ địa - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ● Ưu điểm: GT159 ● Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDD Hạn chế đăng ký đất đai: Thứ nhất, thấy nguồn đầu tư cho công tác đo đạc, lập đồ, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nhiều hạn chế Các địa phương khơng bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Ngoài ra, nhiều nơi, trụ sở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải thuê, mượn, dùng chung, trang thiết bị nghèo nàn Thứ hai, quan đăng ký đất đai Việt Nam chủ yếu Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Tuy nhiên, có 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (còn tỉnh chưa thành lập) Bên cạnh đó, việc đăng ký đất đai địa phương thị nơng thơn khơng giống Thứ ba, thực tiễn giải thủ tục đăng ký đất đai, hầu hết hồ sơ khó tuân thủ thời gian giải theo luật định Điều làm cho người dân có tâm lý khơng muốn phải thực thủ tục hành dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt với trường hợp phức tạp Thứ tư, việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai cần thiết để tạo tính đồng chỉnh lý biến động kịp thời lưu trữ liệu địa hiệu Cuối cùng, vấn đề quan trọng cần giải lĩnh vực quản lý nhân Hiện nay, cán thực công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hầu hết địa phương thiếu số lượng, chất lượng đội ngũ chưa đồng bộ, nhiều nơi cịn yếu Thành cơng cấp GCN - Các chi nhánh văn phịng đăng kí đất đai huyện ngày căng thành lập nhiều giải phần vấn đề số lượng hồ sơ khổng - Về chủ trương đường lối, sách, pháp luật việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận, đầy đủ từ hệ thống văn Luật, Nghị định, văn quy phạm pháp luật Bộ, UBND thành phố, Sở, ngành chức để thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ban hành có hệ thống, hướng dẫn chi tiết rõ ràng, thuận lợi cho trình triển khai thực đặc biệt hệ thống Luật văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 - Về công tác tuyên truyền: Đài phát thanh, Mặt trận Tổ quốc, Đoàn niên cộng sản Hồ Chí Minh tích cực phổ biến tuyên truyền chế độ, sách, hồ sơ, trình tự, thủ tục công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua làm cho người dân hiểu rõ quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, người sở hữu nhà đăng ký cấp Giấy chứng nhận, làm cho số lượng đất đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tăng thêm - Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp sử dụng đất cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Mặc dù Luật quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất” người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có u cầu cấp giấy chứng nhận chung cho đất Hạn chế cấp GCN - Trong trình giới thiệu địa điểm phê duyệt đầu tư, đơn vị tư vấn thực lập mảnh trích đo thu hồi, giao đất khơng sử dụng đồ địa đo vẽ, sử dụng nguồn tài liệu không quan có thẩm quyền cung cấp, dẫn đến sai khác tọa độ giới giao đất, sai lệch vị trí so với đồ dùng để cập nhật, chỉnh lý xảy chồng chéo ranh giới giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai người dân không đều, số nơi, chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với cán chun mơn việc hồn thiện hồ sơ đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ Hơn nữa, phận lớn người dân chưa hiểu biết đầy đủ quy định pháp luật nghĩa vụ đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ - Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký bắt buộc, song việc cấp GCNQSDĐ lại theo nhu cầu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Do vậy, có phát sinh giao dịch, tranh chấp tổ chức, người dân đến đăng ký làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, việc cấp GCNQSDĐ cịn tồn đọng đất phi nơng nghiệp, có đất trụ sở quan hành chính, nghiệp Nhiều tổ chức sau có định giao đất, không đến kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ, việc cấp GCNQSDĐ cho đối tượng đạt tỷ lệ thấp Mặt khác, nhiều tổ chức sử dụng đất khơng có định giao đất cấp có thẩm quyền - Vấn đề nhân sự: cán thực công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hầu hết địa phương thiếu số lượng, chất lượng đội ngũ chưa đồng bộ, nhiều nơi yếu, tượng gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân, tổ chức đến làm thủ tục sảy chưa ngăn chặn kịp thời, trình thực cấp GCNQSDĐ cịn tình trạng sai sót e Chính sách tài đất đai ● Khái niệm: Chính sách tài đất đai hiểu tổng thể quan điểm , tư tưởng giải pháp công cụ mà nhà nước sử dụng để tác động lên chủ thể kinh tế - xã hội nhằm giải quan hệ nhà nước – người sử dụng đất hình thức giá trị phát sinh trình quản lý, sử dụng đất đai nhằm thực mục tiêu định ● Bất cập vấn đề thu tiền thuế, tiền sử dụng đất, phí lệ phí liên quan đến đất đai Đối với sách thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cách quy định cũ 2% 4% tùy theo loại đất nêu cho thấy đất có giá trị lớn phải nộp thuế cao đất có giá trị thấp Điều cho thấy bất hợp lý chỗ đất có giá trị cao chưa hẳn thu nhập rịng từ chuyển nhượng cao đất có thu nhập thấp Chính sách thu đất đai sách bồi thường, thể từ nghị định, thông tư đưa thiếu đồng bộ, không thống thống chậm so với yêu cầu thực tế, sửa đổi bất cập chí dẫn đến tình trạng thơng tư hướng dẫn Bộ Tài trái với nghị định Chính phủ Chính sách thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất có phân biệt đối xử Nhà đầu tư nước với Nhà đầu tư nước Đây bất cập lớn, cần phải có chỉnh sửa sớm để tạo nên mặt cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường - Bất cập việc xây dựng khung giá đất quản lý Nhà nước việc định giá đất Nhiều địa phương khơng có bảng giá đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài, Nhà nước thu hồi đất khơng biết bồi thường giá đất nào? Điều dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian thực bồi thường dẫn đến khiếu kiện Những quy định mang nặng tính số học, chưa thể đầy đủ đặc tính kinh tế đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường đất đai: - Một là, thực tế hình thành giá đất (khu dân cư nơng thơn, đất thị, vị trí đường phố, đường giao thông, khu vực…không hình thành giá ba loại đất khác (đất ở, đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) Giá đất thương mại dịch vụ, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hình thành khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất nơi tập trung sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ Trên thực tế, đô thị khu dân cư nông thôn loại đất phi nông nghiệp giá đất có mối quan hệ hữu khơng thể tách rời Hai là, giá đất khơng có thời hạn, việc quy định giá đất có thời hạn phi thực tế nhầm lẫn tiền thuê đất với giá đất Ba là, mức giá bảng giá đất địa phương quy định cao 30% mức giá tối đa phổ biến thị trường; nhiều đường phố đô thị lớn, cá biệt có trường hợp khơng 20% Bất cập nguyên tắc quản lý tài đất đai Các quy định triển khai thực thu tài đất đai số địa phương chưa thật rõ ràng; q trình quản lý khoản tài chưa đảm bảo thống nhất, theo quy định pháp luật quản lý đất đai, quản lý thuế quản lý ngân sách Quá trình thực quản lý thu tài chưa bảo đảm cơng khai, minh bạch, bình đẳng, cịn có trường hợp dấm dúi, che đậy lỗi lầm, sai sót thi hành nhiệm vụ Năng lực đội ngũ nhân viên tư vấn giá đất, vấn đề liên quan đến đất đai hạn chế số lượng mảnh đất, dự án cịn lớn Điều dẫn tới hậu người dân thiếu thông tin giá, pháp luật cần thiết để tham gia đầu tư, mua bán hoạt động khác liên quan đến đất đai Việc thực quản lý thu tài đất đai cần dựa xây dựng dự toán thu ngân sách hàng năm Tuy vậy, số địa phương, trình thực thu chưa đảm bảo thu đúng, đầy đủ, kịp thời; chưa đảm bảo gắn kết chặt chẽ với kế hoạch tài ngân sách nhà nước trung hạn, kế hoạch đầu tư công trung hạn, gắn với kết thực nhiệm vụ thu đơn vị Ngoài ra, việc triển khai thực thu chưa đảm bảo nội dung phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi ngân sách trung ưng với ngân sách địa phương Quản lý tài đất đai chưa theo định hướng thị trường có tính đến yếu tố cân đối ngân sách, từ dẫn tới vấn đề phân bổ quỹ đất đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất thiếu hợp lý, không thu hút nhà đầu tư nước việc tiếp cận đất đai, dẫn đến thiếu động lực để phát triển địa phương Quá trình thực quản lý tài đất đai chưa thực dựa sở lực hiệu hoạt động hệ thống định giá đất hệ thống công cụ hỗ trợ tài khác f Chính sách cải cách hành chính: slide g Chính sách tích tụ, tập trung đất nông nghiệp ● Khái niệm: ● Nội dung sách đất nơng nghiệp: - Chế độ sở hữu ĐNN: Chế độ sở hữu đất nông nghiệp Việt Nam phân chia thành hai quyền: quyền sở hữu quyền sử dụng Hai quyền phân cho hai chủ thể khác Nhà nước (đại diện cho chủ sở hữu toàn dân) người sử dụng, chủ yếu nông dân Chế độ sở hữu đất đai đặc biệt Việt Nam đưa đến số hệ quả: Ở Việt Nam hình thành hai thị trường đất đai: thị trường cấp I thị trường giao dịch Nhà nước người sử dụng đất (với nhiều chế độ khác nhau, giao đất có thu tiền, khơng thu tiền; giao đất có thời hạn khác nhau; cho thuê đất…); thị trường cấp II thị trường giao dịch người sử dụng đất nơng nghiệp với - Chính sách giá ĐNN: Chính sách giá đất nơng nghiệp quy định Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 Chính phủ Theo đó, có hai phương pháp xác định giá đất: theo giá thị trường theo thu nhập từ đất Với việc thức cơng nhận giá đất thị trường điều chỉnh giá nhà nước theo giá thị trường, Nhà nước Việt Nam gián tiếp thừa nhận quyền sử dụng đất có giá cả, tồn thị trường quyền sử dụng đất sở để Nhà nước xác định giá giao dịch đất Nhà nước người dân - Chính sách khuyến khích tích tụ tập trung ĐNN: Để khuyến khích nơng dân tập trung đất nơng nghiệp phục vụ sản xuất quy mô lớn, Nhà nước sau có sách khuyến khích nơng dân “dồn điền, đổi thửa”, chuyển đổi, chuyển nhượng đất cho - Chính sách thu hồi đền bù ĐNN: Thứ nhất, bồi thường đất thu hồi đất nông nghiệp theo quy định điều 77 Luật đất đai 2013 Thứ hai, ổn định đời sống xã hội Quy định điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thứ ba, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề Theo quy định điều 20 Nghị định 47/2014 hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất nông dân, Nhà nước phải đền bù cho nông dân đất theo diện tích hạng đất tương đương Nếu khơng có đất đền bù đất đền bù đất bị thu hồi, Nhà nước đền tiền cho nông dân theo giá đất Nhà nước quy định thời điểm Với quyền hạn vậy, quyền số địa phương thu hồi đất nông nghiệp cách thiếu thận trọng quy mô lớn, khiến diện tích đất nơng dân nhiều vùng giảm nhanh - Chính sách thuế ĐNN: 10/06/2020 Nghị số 107/2020/QH14 ngày 10/6/2020 Quốc hội kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết 31/12/2025 Miễn thuế sử dụng ĐNN toàn diện tích đất nơng nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm, diện tích đất trồng hàng năm có vụ lúa năm, diện tích đất làm muối - Miễn thuế sử dụng đất nơng nghiệp tồn diện tích đất nơng nghiệp nhà nước giao cho hộ nghèo - Miễn thuế cho hộ gia đình, cá nhấn: nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp bao gồm đất thừa kế, tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông trường viên, lâm trường viên nhận đất giao khốn ổn định hợp tác xã, nơng trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định pháp luật; hộ gia đình cá nhân sản xuất nơng nghiệp giao quyền sử dụng ĐNN để thành lập HTX sản xuất nơng nghiệp theo quy định HTX ● Tình hình sách nay: nhiều tác động khơng mong muốn sách Chính sách đất đai hạn chế khả tích tụ ruộng đất không tạo động lực thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp Nông dân chưa lợi nhiều từ quyền sử dụng đất nông nghiệp: Do nông dân không tự ý chuyển đất nông nghiệp sang loại đất khác, đồng thời đất nông nghiệp sinh lợi thấp nên giá quyền sử dụng đất nông nghiệp thấp giá quyền sử dụng loại đất khác nhiều Hơn nữa, quyền sử dụng đất nông nghiệp nông dân dễ bị thu hồi Nông dân sử dụng đất nông nghiệp với kỳ hạn ngắn nhất, mà cịn hưởng lợi đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích khác Vơ hình trung, sách khơng khuyến khích nơng dân gắn bó với nơng nghiệp hội làm giàu thấp Tình trạng nơng dân khơng có đất Giao quyền đất nơng nghiệp cho nơng dân kích hoạt thị trường bất động sản, Nhà nước đồng thời buộc nông dân phải chịu trách nhiệm kết sản xuất, kinh doanh điều kiện thị trường cạnh tranh bấp bênh, mức tích lũy thấp Thậm chí, nhiều dịch vụ nông thôn bao cấp trước nhiều nguồn tài tái phân bổ cho nơng dân nghèo thời kỳ bao cấp bị suy giảm nghiêm trọng Hệ là, gặp hồn cảnh khó khăn, nơng dân có cách bán quyền sử dụng đất nơng nghiệp trở thành nghèo đói Nhà nước khơng có nhiều khả để hỗ trợ họ giữ đất nông nghiệp làm phương tiện mưu sinh Chính vậy, phân hóa giàu nghèo phát sinh giai cấp nơng dân Tệ nạn xã hội có hội len lỏi vào làng quê Việt Nam Tác động hỗ trợ nơng dân tích tụ, tập trung đất chưa đạt u cầu: Chính sách giao đất bình qn khiến đất nơng nghiệp trở nên manh mún Ngồi ra, số lao động rút khỏi ngành nông nghiệp không đủ lớn để làm giảm số lượng lao động nông nghiệp diện tích đất đai đơi với việc chuyển diện tích lớn đất nơng nghiệp sang sử dụng với mục đích khác dẫn đến quy mơ đất nơng nghiệp bình quân đầu người tiếp tục giảm Hiện nay, sở sản xuất nơng nghiệp có quy mơ từ – trở lên, mà đa phần hộ gia đình có quy mơ diện tích Chính sách thu hồi đất giá đất nơng nghiệp khiến nơng dân thiệt thịi Thiệt thịi thứ Nhà nước không đủ quỹ đất nông nghiệp để đền bù cho nông dân nên họ trở nên khơng cịn phương tiện để sinh sống Thiệt thịi thứ hai vùng đất dành để đền bù cho nông dân thường không thuận lợi đất bị thu hồi, nên đời sống họ trở nên khó khăn Thiệt thịi thứ ba nơng dân khơng quyền thỏa thuận đền bù Những sách đào tạo nghề cho nông dân thuộc diện thu hồi đất, khuyến khích người nhận quyền sử dụng đất thu hồi từ nơng dân chia sẻ lợi ích với nơng dân, sách tái định cư… thường đem lại hiệu thấp Chưa tạo điều kiện khuyến khích nơng dân thực hành nông nghiệp đại Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp giao cho nông dân thấp khiến hầu hết hộ nông nghiệp canh tác lao động thủ cơng gia đình, khơng có nhu cầu mua máy móc hợp tác với hoạt động sản xuất nông nghiệp, giao dịch tư liệu sản xuất tiêu thụ nông sản, áp dụng đồng khoa học – kỹ thuật vào sản xuất nơng nghiệp Chính vậy, suất hiệu sản xuất nơng nghiệp cịn thấp h Chính sách tra, giải tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai ● Khái niệm: Thanh tra đất đai tra chuyên ngành đất đai Thanh tra chuyên ngành đất đai hoạt động tra quan nhà nước có thẩm quyền quan, tổ chức, cá nhân việc chấp hành pháp luật đất đai, quy định chuyên môn, kỹ thuật, quản lý thuộc lĩnh vực đất đai (Khoản Điều 201 Luật Đất đai 2013) Tranh chấp đất đai: Theo khoản 24 Điều Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp Do đó, để giải tranh chấp đất đai cần phải xác định dạng tranh chấp đất đai phổ biến Khiếu nại về đất đai việc quan, tổ chức, công dân đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại định hành hành vi hành quản lý đất đai có cho định, hành vi xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp Tố cáo đất đai phát với quan nhà nước có thẩm quyền hành vi vi phạm pháp luật quản lí sử dụng đất quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, cá nhân thuộc đơn vị người khác, gây thiệt hại đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích tập thể lợi ích người sử dụng đất ● Nội dung: điều 201-205 ● Ưu: GT160 ● Tình hình sách nay: - Thực trạng: Khiếu nại tranh chấp đất đai có xu hướng ngày tăng số lượng tính chất phức tạp Tính phức tạp tranh chấp đất đai, khiếu nại không bắt nguồn từ ngun nhân có tính lịch sử quản lý sử dụng đất đai qua thời kỳ, xung đột gay gắt lợi ích kinh tế mà từ hệ quản lý thiếu hiệu quan hành Nhà nước, bất hợp lý thiếu đồng hệ thống sách, pháp luật đất đai, thiếu trách nhiệm, không công tâm, khách quan phận cán bộ, cơng chức, người đứng đầu q trình thực thi công vụ Nội dung khiếu nai, tố cáo lĩnh vực quản lý đất đai chủ yếu tập trung vào định hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chiếm 70%); giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (chiếm 20%); cấp, thu hồi Giấy CNQSDĐ (chiếm 10%) Trong tổng số định hành đất đai bị khiếu nai, tố cáo tỷ lệ khiếu nai, tố cáo có đúng, có sai chiếm 47,8% Trong số vụ đưa xét xử Tịa án tỷ lệ khởi kiện phần chiếm 19,5% (số liệu Trung ương) Điều cho thấy nhiều vụ việc khiếu nai, tố cáo cơng dân có sở, việc định hành đất đai cấp quyền cịn thiếu sót Cơng tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện quản lý, sử dụng đất đai bảo đảm quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Nhiều án, định Tòa án nhân dân đồng tình ủng hộ bảo đảm hiệu lực thi hành Tuy nhiên, nhìn chung tình hình tranh chấp, khiếu nai, tố cáo đất đai diễn biến phức tạp, gay gắt, kéo dài, tập trung vào lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt phát triển khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nai, tố cáo), chủ yếu khiếu nại giá đất bồi thường - Nguyên nhân: Chính sách, pháp luật đất đai thời gian dài không hoàn thiện đồng bộ, thiếu cụ thể quán: Quy định pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai chưa đủ rõ dẫn đến công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai nhiều hạn chế; chế tài xử lý chưa đủ mạnh để ngăn ngừa hành vi vi phạm Chính sách, pháp luật đất đai thời gian dài khơng hồn thiện đồng bộ, thiếu cụ thể thiếu quán dẫn tới việc thực sách nhiều trường hợp tùy tiện, không quan tâm đầy đủ đến lợi ích đáng người sử dụng đất Việc sách, pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi giai đoạn lịch sử, thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật dân sự, pháp luật khiếu nai, tố cáo tạo bất cập, sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng khó phân định thẩm quyền giải quyết; số địa phương chất lượng giải vụ, việc chưa cao dẫn đến tình trạng khiếu nại khơng có điểm dừng, khơng rõ trách nhiệm cuối thuộc quan Công tác bồi thường, giải phóng mặt cịn nhiều bất cập: Chưa giải tốt mối quan hệ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai quyền người sử dụng đất pháp luật công nhận, dẫn tới nhấn mạnh quyền thu hồi đất Nhà nước, tạo vốn từ quỹ đất mà chưa quan tâm đầy đủ lợi ích đáng người sử dụng đất, đặc biệt việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giá đất thu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi giá thấp, giao lại giá cao) Chưa giải tốt mối quan hệ lợi ích xã hội với lợi ích người có đất bị thu hồi, thường nhấn mạnh đến tính cấp thiết việc giải phóng mặt để có dự án; chưa ý vấn đề xã hội nảy sinh sau thu hồi đất, dẫn tới không bảo đảm điều kiện tái định cư, khơng có phương án tích cực giải việc làm cho người có đất bị thu hồi, nơng dân khơng cịn cịn đất sản xuất người khơng cịn việc làm nơi cũ Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư lại gây phản ứng gay gắt người có đất bị thu hồi Quy hoạch thu hồi đất nông nghiệp để giao cho nông trường, lâm trường, dự án đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng hạ tầng nhiều trường hợp chưa nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi thấp dẫn tới tình trạng thu hồi đất khơng sử dụng sử dụng không hiệu nông dân thiếu khơng cịn đất sản xuất, đời sống khó khăn Không chấp hành quy định Nhà nước trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thông báo giải phóng mặt mà khơng có định thu hồi đất, không thông báo trước kế hoạch, phương án thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi, cưỡng chế giải phóng mặt chưa bố trí nơi tái định cư, định thu hồi đất không thẩm quyền, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích trái quy hoạch xét duyệt Tồn công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai: Việc áp dụng pháp luật đất đai nhiều bất cập, việc thu hồi đất Sau có Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành, cấp tỉnh chưa kịp thời ban hành văn quy phạm pháp luật cụ thể hóa thuộc thẩm quyền cấp tỉnh để triển khai; nhiều địa phương cấp huyện cấp xã chưa nắm quy định pháp luật đất đai nên áp dụng quy định cũ bị hủy bỏ thay thế, nhiều trường hợp áp dụng sai quy định Những bất cập tạo nên vụ việc khiếu kiện đất đai Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tùy tiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đa số địa phương chưa đầu tư kinh phí thỏa đáng để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bảo đảm quản lý chặt chẽ đất Việc cấp Giấy CNQSDĐ chậm số trường hợp khơng xác Cơng tác kiểm tra, tra chưa quan tâm mức, cơng tác hậu kiểm dự án, cơng trình sau giao đất, cho thuê đất ý Tồn tại, bất cập công tác quản lý đất đai với sai phạm, thiếu khách quan, nhũng nhiễu quản lý, sử dụng đất đai số cơng chức, người có nhiệm vụ, quyền hạn quản lý đất đai nguyên nhân quan trọng làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại đất đai Bất cập công tác giải khiếu nại, tố cáo: Nhìn chung, tổ chức chế giải khiếu nai, tố cáo đất đai thiếu ổn định bất cập so với yêu cầu thực tế Giải vụ khiếu nại địi hỏi phải có bước điều tra, nghiên cứu, kết luận thi hành kết luận, cần đội ngũ người am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu làm việc chuyên trách Nhưng nay, hầu hết cán làm công tác giải khiếu nại chủ yếu kiêm nhiệm; khiếu nại đất đai chủ yếu nảy sinh cấp huyện, xã quan có thẩm quyền thụ lý giải cấp lại không tương ứng Chủ tịch UBND cấp người chủ trì, chịu trách nhiệm định giải khiếu nại lại phải giải nhiều cơng việc khác địa phương nên khó có điều kiện chuyên tâm việc Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng giải khiếu nại chậm, thiếu dứt điểm, chất lượng thấp, dẫn đến tình trạng khiếu kiện lại khiếu kiện vượt cấp Trong tổ chức thực pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai, nhiều địa phương chưa làm tốt việc tiếp dân, nhận đơn, hướng dẫn cụ thể theo pháp luật việc nộp đơn dẫn đến tình trạng người khiếu kiện lúng túng, nhiều thời gian, công sức phải hết nơi đến nơi khác Khi phát sinh khiếu kiện, cấp ủy, quyền số địa phương chưa tập trung đạo giải kịp thời, cịn né tránh, đùn đẩy … Cơng tác hịa giải cấp sở chưa quan tâm mức, nhiều địa phương chưa bố trí cán có đủ lực, phẩm chất, kinh nghiệm đảm nhiệm công việc nên việc hòa giải đạt hiệu chưa cao Nhiều vụ việc giải không triệt để dẫn đến khiếu kiện đơng người, có trường hợp dẫn đến xảy vụ án hình Một số địa phương chưa làm tốt trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai địa bàn vi phạm thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư, cấp Giấy CNQSDĐ Tình trạng lấn chiếm đất cơng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, sử dụng sai mục đích, để đất hoang hóa diễn thường xuyên nhiều hình thức gây xúc dư luận nhân dân xã hội chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa hành vi vi phạm; chế tài quy định xử lý, xử phạt vi phạm pháp luật đất đai nhẹ, chưa đủ sức răn đe đối tượng vi phạm Việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai cịn mang tính chủ quan, nặng mệnh lệnh hành chính; nhiều định giải chưa thấu tình, đạt lý Việc tổ chức thực định giải có hiệu lực pháp luật cịn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc khơng giải dứt điểm, khiếu kiện kéo dài Hình thức văn giải số vụ việc chưa bảo đảm theo quy định pháp luật việc ban hành công văn, thông báo… để thay định giải tranh chấp, khiếu nai, tố cáo đất đai ⇨ Những bất cập tồn dẫn đến nhiều vụ tranh chấp đất đai gây nhiều hệ lụy, điển hình vụ tranh chấp đất đai xã Đồng Tâm, huyện Chương Mỹ, Hà Nội Vụ việc gây nhiễu loạn thông tin mạng Internet, gây phân cực ý kiến mạng xã hội làm chia rẽ công luận Một số người nhận định rằng, Luật Đất đai nguyên nhân cốt lõi việc Cần phải sửa gấp Luật này, chế thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư sau nhà nước thu hồi đất Nhận xét hệ thống sách đất đai Việt Nam Phân biệt chế độ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu thường dùng để hình thức sở hữu phổ biến; hình thức sở hữu dùng để hình thức biểu cụ thể chế độ sở hữu Trong lịch sử, lại có hai chế độ sở hữu: chế độ công hữu chế độ tư hữu; chế độ khái qt lại bao gồm hình thức sở hữu cụ thể Trong chế độ sở hữu đất đai tư nhân lại có nhiều hình thức sở hữu sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân sở hữu cộng đồng; Trong chế độ sở hữu chung có hai loại hình tồn hình thức sở hữu - sở hữu tồn dân sở hữu nhà nước tiếp câu địa Theo LDD 2013, Nhà nước thực quyền định đoạt sở hữu đất đai thông qua hệ thống quan quản lý nhà nước vể đất đai nào? Quyền định đoạt Nhà nước tuyệt đối thể thông qua hoạt động quản lý Đó hoạt động cụ thể quan nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các quyền định đoạt thực nhiều quan nhà nước khác từ Trung ương đến địa phương Cấp trung ương gồm có Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai Tổng cục QLDD tổ chức trực thuộc Bộ TNMT thực chức tham mưu giúp Bộ trưởng Bộ TNMT quản lý nhà nước tổ chức thực thi pháp luật đất đai phạm vi nước Cấp địa phương gồm cấp cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cấp huyện, thành phố trực thuộc tỉnh cấp xã phường thị trấn ● Cấp tỉnh có UBND Tỉnh Cơ quan quản lý nhà nước Sở TNMT ● Cấp huyện, thành phố trực thuộc tỉnh: UBND huyện Phòng TNMT đơn vị trực tiếp thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai cấp huyện ● Cấp xã, phường, thị trấn: 1-2 người chịu trách nhiệm quản lý lĩnh vực địa Ở Việt Nam, nhà nước thực quyền định đoạt sở hữu đất đai hình thức nào? + Đất đai tài sản đặc biệt khác với tài sản thơng thường Nó cố định vị trí địa lý khơng di dời nên Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai thông qua việc định số phận pháp lý đất hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất không định số phận thực tế đất Bởi lẽ, cho dù đất đai có giao, cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng cố định vị trí địa lý, thuộc sở hữu toàn dân đất đai chịu quản lý thống Nhà nước + Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai thông qua phương thức chủ yếu, bao gồm: nội dung (GT66) Phân tích quyền sử dụng đất người sử dụng theo LDD2013? Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có quyền chung quyền riêng - Điều 166 Luật đất đai quy định quyền chung người sử dụng đất - Điều 167 Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Điều 169 Luật đất đai quy định tùy đối tượng nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh,… có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua số hình thức Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất - Theo Điều 172 Luật đất đai, Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề - Theo quy định Điều 171 Luật đất đai, quyền sử dụng hạn chế đất liền kề bao gồm quyền lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý đất liền kề - Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đất liền kề thực theo quy định pháp luật dân phải thực đăng ký ... hồi đất nông nghiệp, đất nông dân, Nhà nước phải đền bù cho nông dân đất theo diện tích hạng đất tương đương Nếu khơng có đất đền bù đất đền bù đất bị thu hồi, Nhà nước đền tiền cho nông dân theo... xuất quan trọng gắn liền với nông nghiệp, nông dân nông thôn Việc không bồi thường đất mà bồi thường tiền khoản hỗ trợ không phát huy nhiều giá trị việc sử dụng tiền không hiệu mà bồi thường đất... đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp Nông dân chưa lợi nhiều từ quyền sử dụng đất nông nghiệp: Do nông dân không tự ý chuyển đất nông nghiệp sang loại đất khác, đồng thời đất nông nghiệp sinh lợi thấp