Đề cương thị trường bđs

I Câu hỏi đúng sai giải thích 1 Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu BĐS trong ngắn hạn Sai vì cầu BĐS trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế, v.

I Câu hỏi sai giải thích Tăng lãi suất làm giảm cầu BĐS ngắn hạn  Sai cầu BĐS ngắn hạn tương đối cố định việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc tích lũy kinh tế, việc lựa chọn BĐS phù hợp với ý muốn dễ dàng Trong ngắn hạn có loại cầu BĐS cầu BĐS cho tiêu dùng cầu BĐS đầu Nhận định sử dụng việc xác định định đầu tư BĐS; lãi suất tăng làm tăng khả trả nợ chi phí chấp, khả sinh lời khoản đầu tư trở nên thấp Vì mà việc tăng lãi suất làm giảm cầu đầu tư BĐS nhiên mức độ đầu tư giảm phụ thuộc vào co giãn cầu đầu tư so với lãi suất Giảm lãi suất làm tăng cầu BĐS ngắn hạn  Sai… Khi lãi suất giảm xuống hành vi nhà đầu tư thay đổi, làm tăng cầu đầu tư vào BĐS Cung hàng hóa BĐS ln tăng giá tăng ngắn hạn  Sai giá tăng, ngắn hạn cung BĐS phản ứng nhanh loại hàng hóa khác tổng nguồn BĐS đất đai có giới hạn Việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ phát nhu cầu, đánh giá thị trường địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến trình sản xuất thủ tục đưa thị trường Cầu BĐS giảm giá tăng ngắn hạn  Sai Do ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với biến đổi giá BĐS tài sản có giá trị lớn, có tính khan dị biệt, chia nhỏ nên việc tăng lên lượng giá không dẫn đến giảm lượng tương ứng cầu BĐS Mặt khác, việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc tích lũy kinh tế, việc lựa chọn BĐS phù hợp với ý muốn dễ dàng Trong ngắn hạn, cầu không co dãn giá thay đổi  Đúng Do BĐS sản phẩm hàng hóa có giá trị lớn Mặt khác, BĐS sản phẩm có tính khan dị biệt, việc tăng lên đơn vị giá không dẫn đến giảm lượng tương ứng cầu BĐS Bởi lẽ, việc mua BĐS cần thời gian cân nhắc tích lũy lâu dài kinh tế khơng dễ dàng để người mua chọn BĐS phù hợp với mong muốn họ gia đình Vì vậy, ngắn hạn, độ co giãn cầu BĐS tương đối co giãn Ví dụ người tích góp tiền để mua hộ chung cư để ở, đến thời điểm tích lũy đủ số tiền mua giá chung cư tăng lên triệu đồng/m2 Khi người cố gắng vay mượn thêm để mua hộ chắn không cắt giảm 3m2 hộ Cung phản ứng chậm so với cầu  Đúng Vì riêng hàng hóa BĐS, cầu tăng làm giá tăng cung BĐS không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng Bởi nguyên nhân sau: Thứ nhất, tổng nguồn BĐS đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải nhiều thời gian  Thứ hai, việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian dài từ phát nhu cầu, đánh giá thị trường địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến trình sản xuất thủ tục đưa thị trường Tổng cung đất đai cố định, thời điểm, đất sử dụng cho mục đích, mục đích sử dụng đất Muốn chuyển mục đích sử dụng đất thời gian Điều trường hợp đất thuộc nhóm đất chưa sử dụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển BĐS phải thời gian làm thủ tục hành Trong ngắn hạn, cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu khiến giá tăng mạnh  Đúng Vì riêng hàng hóa BĐS, cầu tăng làm giá tăng cung BĐS không phản ứng theo kịp làm giá tiếp tục tăng Khi giá tăng cung khơng co giãn tổng nguồn BĐS đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển BĐS cần có nhiều thời gian nên cầu tăng cung không tăng ngay, dẫn đến giá tiếp tục tăng mạnh Nhất xảy trào lưu đầu cơ, cầu tăng mạnh nguồn cung không đáp ứng đủ khiến giá lại tăng Trong TTBĐS, cung nhà tăng giá tăng ngược lại  Sai Nhận định dài hạn Còn ngắn hạn, giá tăng cung BĐS khơng thể phản ứng theo kịp Hơn nữa, nhà xây dựng dù giá có giảm xuống khơng thể bỏ hoang đưa vào dự trữ lượng vốn tồn đọng lớn Vì vậy, thay đổi lượng cung nhà thường chậm thay đổi giá Cầu nhạy cảm với giá cung  Sai, cầu nhạy cảm với giá cung  Do giá tăng, cung BĐS phản ứng nhanh loại hàng hóa khác thứ nhất, tổng nguồn BĐS đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải nhiều thời gian ( thông tin đất đai, dự án đầu tư, …) Thứ hai, việc tăng cung hàng hóa BĐS với mục đích cần có thời gian dài từ phát nhu cầu, đánh giá thị trường địa điểm đầu tư, chuẩn bị thủ tục đầu tư đến trình sản xuất thủ tục đưa thị trường Tổng cung đất đai cố định, thời điểm, đất sử dụng cho mục đích, mục đích sử dụng đất Muốn chuyển mục đích sử dụng đất thời gian Điều trường hợp đất thuộc nhóm đất chưa sử dụng, muốn chuyển vào để sử dụng cho phát triển BĐS phải thời gian làm thủ tục hành Vì vậy, cung co giãn so với giá  Cịn cầu, ngắn hạn, có loại cầu BĐS cầu BĐS cho tiêu dùng cầu BĐS đầu Trong chừng mực định cầu BĐS co giãn so với giá cầu tiêu dùng, nhiên cầu BĐS đầu lại phản ứng nhanh với thay đổi giá, làm cho tổng cầu BĐS thay đổi đột ngột thời gian ngắn 10 Cung cầu BĐS co giãn lạc hậu so với giá  Đúng Giải thích giống câu Cũng hàng hóa thơng thường khác, giá BĐS quan hệ cung cầu định nhiên giá lại ảnh hưởng ngược trở lại cung cầu 11 Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS  Đúng Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Điều đặc điểm đất đai BĐS định Đất đai không bị hao mòn (trừ trường hợp đặc biệt thiên tai, điều kiện tự nhiên thay đổi) Cái mà người ta mang giao dịch thị trường khơng phải thân hàng hóa mà quyền lợi ích hàng hóa đất đai mang lại cho người sở hữu, người sử dụng Vì vậy, quan hệ giao dịch mua bán thị trường thực chất giao dịch mua bán quyền gắn liền với đất BĐS phép giao dịch 12 Trên thị trường, cung phản ứng nhanh so với biến động cầu giá  Sai Trên TTBĐS, cung phản ứng chậm so với biến động cầu giá Theo quy luật hoạt động thị trường hàng hóa thơng thường cầu tăng đẩy giá lên kích thích cung tăng cân với cầu giá trở lại mức cân bầng Tuy nhiên với thị trường BĐS, cầu tăng đẩy giá tăng cung phản ứng tăng nhanh hàng hóa BĐS vốn có tính khan hiểm, có muốn xây dựng cơng trình phải nhiều thời gian để tìm hiểu thơng tin đất đai, thủ tục hành chính, xin phép xây dựng,… Sự phản ứng chậm cung yếu tố góp phần đẩy giá hàng hóa BĐS lên cao 13 Tăng thuế chuyển nhượng làm hạn chế đầu BĐS Liên hệ Việt Nam  Sai Nếu tổng thuế chuyển nhượng sau tăng phải nộp so với giá trị BĐS giao dịch lúc thuế khơng có tác dụng trở ngại đáng kể cho việc đầu BĐS mà có tác dụng phần làm tăng thời gian thủ tục hành Vì vậy, việc tăng thuế chưa hạn chế đầu BĐS Liên hệ Việt Nam: Thuế công cụ quản lý hữu hiệu Nhà Nước, giúp nhà nước điều tiết thị trường số lĩnh vực mà nhà nước khơng khuyến khích đầu tư Thực tế có 60-70% người mua nhà VN để đầu để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lại khơng thể tiếp cận hàng hóa Tác hại đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo giá trị gia tăng đầu ghim hàng, nhiều lĩnh vực khác khát vốn Những người có nhu cầu mua nhà tiếp cận làm giảm chất lượng đời sống, an sinh xã hội Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí làm giảm tỉ suất lợi nhuận củacác nhà đầu cơ, chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu tích trữ, mặt khác nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Nhược điểm: việc tăng thuế cao làm người mua người bán thị trường khó tiếp cận với nhau, làm giảm sôi động thị trường Vì có ưu nhược điểm nên phủ cần tìm mức thuế suất hợp lí kết hợp đồng nhiều cơng cụ quản lí khác luật pháp, biện pháp rà soát, kiểm tra để điều tiết thị trường theo mục tiêu đề II CÁC CÂU HỎI ĐIỂM CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BĐS Phân tích đặc điểm hàng hóa BĐS có tính khan hiếm, vấn đề đặt từ đặc điểm này?  BĐS loại hàng hóa có tính khan tương đối Sự khan trước hết phụ thuộc vào tính có hạn diện tích bề mặt Trái Đất vùng, địa phương, khu vực, vị trí đất Phụ thuộc vào giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động vào vị trí khơng thể mở rộng thêm Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng để phát triển cơng trình BĐS  Bên cạnh giới hạn bề mặt diện tích đất đai, BĐS muốn phát triển phải dựa vào không gian phát triển, không gian phát triển mở rộng đến đâu xây dựng cơng trình BĐS đến phát huy tác dụng Nếu đơn muốn có nhiều diện tích BĐS mà đầu tư phát triển xây dựng tràn lan nơi chưa có khơng gian phát triển cơng trình BĐS xây dựng lên bỏ hoang, chí dù có xây dựng thành phố thành phố chết  Sự khan sản phẩm BĐS thực tế xảy vùng phát triển cầu BĐS nơi liên tục tăng lên cung có giới hạn Chính vậy, quan hệ cung cầu đất đai BĐS cân đối theo chiều hướng cầu luôn vượt cung làm cho giá BĐS vùng phát triển có xu hướng tăng lên  Vấn đề đặt ra: Đặc điểm gây cân đối quan hệ cung cầu thị trường BĐS Cịn góc độ nhà đầu tư, người kinh doanh BĐS mong muốn tạo khan cách không đưa hết sản phẩm thị trường hay tạo yếu tố cho phát triển KTXH Vì vậy, Nhà nước cần có sách điều tiết thị trường nhằm quản lý ổn định thị trường BĐS, cần phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu BĐS Đứng góc độ người tiêu dùng, quan quản lý nhà nước phải hạn chế khan cách mở rộng không gian phát triển, hạn chế cầu đầu BĐS, minh bạch hóa thị trường, cụ thể sau  Thứ nhất, cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Có kiểm sốt việc tích tụ đất đai chủ thể SDĐ, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai khơng thể dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai  Thứ hai, thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến đất, cách kịp thời Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng [24] Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ hành vi đầu khơng cịn có “đất” để tồn  Thứ ba, quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hồn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế công cụ hữu để làm chùn tay người đầu Chẳng hạn, đất mà người SDĐ tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” “máy tính hóa” hoạt động quản lý đất đai thu thuế BĐS.Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực có thiện chí tâm thực  Thứ hai, BĐS có tính khan Nên việc sử dụng đất có hiệu quả, sử dụng mục đích để mang lại lợi ích cao vấn đề quan tâm Phân tích đặc điểm hàng hóa BĐS có tính cố định vị trí, vấn đề đặt từ đặc điểm này?  Vị trí địa lý BĐS ln tồn mảnh đất di dời Đất với tư cách sản phẩm tách rời nguyên vật liệu đất san lấp, cát, sỏi,… di chuyển tác động tự nhiên người đất đai với tính chất BĐS giữ ngun vị trí địa lý Trái Đất Bởi đất đai di dời, nên đất đai bán, người bán chuyển cách học mảnh đất họ tới người mua hàng hóa thơng thường Thay vào đó, người mua nhận chứng thư xác nhận quyền người mua quyền chuyển tới mảnh đất chiếm hữu sử dụng cá quyền khác theo quy định pháp luật Do BĐS cố định vị trí, chợ giao dịch hàng hóa BĐS hàng hóa BĐS giao dịch chợ có đặc tính cá biệt Chợ BĐS hay văn phịng BĐS ln có giới hạn hoạt động môi giới họ gần khu vực BĐS tọa lạc Trong giao dịch chợ hàng hóa BĐS hàng hóa ảo để giao dịch thành công nhân viên môi giới phải nỗ lực việc di chuyển đường dài để đưa khách hàng họ đến với BĐS  BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định, khơng thể di dời được, BĐS có vị trí cố định Tính cố định BĐS xem xét phương diện: vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối vị trí địa lý xác định phương pháp đánh dấu đồ, vật chuẩn liền kề xác xác định vị trí tọa độ Vị trí tương đối xác định chủ yếu khoảng cách BĐS đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng,… Và khả tiếp cận từ BĐS đến trung tâm, cơng trình  Mỗi BĐS có vị trí định, giá trị lợi ích BĐs gắn liền với vị trí cụ thể hay yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố vùng yếu tố khu vực rõ rệt Những yếu tố tự nhiên địa hình, địa mạo, thời tiết; điều kiện phát triển kinh tế ảnh hưởng rõ rệt đến luồng thu nhập mang lại khả sinh lợi cao BĐS khu vực điều kiện kinh tế yếu Tính chất XH, điều kiện MT yếu tố ảnh hưởng đến giá trị khả sinh lời BĐS Ngoài cịn có yếu tố khác dân trí, nghề nghiệp, lối sống, người dân khu vực đưa lại hoạt động kinh doanh dịch vụ phát triển khác Do vậy, vị trí yếu tố tạo nên giá trị định giá trị gia tăng BĐS Một BĐS coi có vị trí tốt gắn liền với yếu tố phát triển khu vực điều kiện KT,XH,MT khả tiếp cận thuận lợi  Chính yếu tố tạo nên giá trị cho BĐS Vị trí địa lý BĐS cố định yếu tố vị trí tương đối mơi trường xung quanh tạo nên vị trí hàng hóa BĐS lại ln thay đối  Vấn đề đặt ra: Do vị trí tương đối thay đổi thay đổi BĐS liên quan tương lai, công việc đầu tư định giá BĐS phải dự tính trước thay đổi để tính giá trị thực BĐS nhìn thấy hội, rủi ro BĐS; đồng thời đầu tư BĐS bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển hệ thống, sở hạ tầng, giao thông,…  Việc tạo lập vị trí cho BĐS quan trọng, để làm gia tăng giá trị cho BĐS  Tính cố định đặt vấn đề phải có điều tiết thị trường BĐS so với thị trường hàng hóa khác Với hàng hóa khác điều chỉnh cung cầu cách chuyển hàng hóa từ nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương, khu vực Đặc điểm tính dị biệt Vấn đề đặt  Khơng thể có hai BĐS hồn tồn nhau, khơng thể tồn hai đất hồn toàn giống tồn vị trí giống địa cầu, tạo nên tính dị biệt BĐS  Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có kết cấu, kiến trúc riêng không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng, cảnh quan,…Vì vậy, hàng hóa BĐS thị trường coi sản phẩm đơn chiếc, khơng có khả so sánh khơng có BĐS thứ giống hồn tồn Chính vậy, BĐS có đặc tính riêng biệt giá bán BĐS cao thỏa mãn nhu cầu sở hữu tính riêng có người tiêu dùng Nhờ có tính dị biệt mang lại cho BĐS giá trị gia tăng so sánh với BĐS khác Xã hội phát triển nhu cầu cá nhân trở nên đa dạng có xu hướng trả tiền nhiều để sở hữu tiêu dùng Nhu cầu sở hữu tính khác biệt cao sản phẩm BĐS  Tính dị biệt BĐS có mang lại giá trị gia tăng cao hay không sản phẩm quy hoạch, thiết kế phương thức đầu tư thi công nguyên vật liệu mang lại Trong phát triển BĐS, cần quan tâm đến công tác quy hoạch thiết kế để tạo nên phong phú đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS  Tính dị biệt BĐS thuộc tính cố hữu sở thích người sở hữu BĐS tạo nên mâu thuẫn tính tổng thể thống tính cá biệt đa dạng vùng BĐS tọa lạc BĐS đẹp không đánh giá riêng rẽ độc lập mà đặt tổng thể hài hịa BĐS liền kề Khơng phải tất tính dị biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS, trái lại BĐS riêng biệt thiết kế cầu kì khơng hài hòa, phản cảm thiết kế làm giảm giá trị BĐS  Vấn đề đặt ra: tính dị biệt BĐS, nên so sánh dập khuôn BĐS với đánh giá BĐS  Trách nhiệm quản lý nhà nước nhà đầu tư BĐS việc bố trí khai thác, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần vào vị trí vùng, khu vực để định mục đích sử dụng đất cho phù hợp với đất, vị trí để nâng cao hiệu sử dụng đất, đảm bảo khai thác hết lợi ích từ đất đai đồng thời đảm bảo tính thống cá thể dị biệt, tạo phong phú, đa dạng thêm tính dị biệt cho BĐS  Vấn đề quản lý không gian kiến trúc nhằm phát triển đô thị cách bền vững, hài hòa, mỹ quan, đại,… để BĐS trở nên khác biệt dị hợm Mối quan hệ tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS? Vấn đề đặt ra? Liên hệ Việt Nam  Tuổi thọ vật lý khoảng thời gian từ BĐS hoàn thành xây dựng BĐS tồn tượng bên ngồi mơi trường (trình độ sử dụng, nguyên vật liệu xây dựng,…) Còn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian từ bắt đầu sử dụng, khai thác BĐS khơng cịn giá trị so với mục đích ban đầu thay đổi nhiều yếu tố liên quan, nói cách khác khoảng thời gian mà BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu  Tuổi thọ vật lý kéo dài tuổi thọ kinh tế Chính vậy, trình đầu tư, phải lấy tuổi thọ kinh tế định tuổi thọ vật lý BĐS Nếu tuổi thọ vật lý nhiều tuổi thọ kinh tế cơng trình tồn khơng cịn khả tạo lợi ích nữa, vụ đầu tư lãng phí Nếu tuổi thọ kinh tế nhiều tuổi thọ vật lý phải đầu tư cơng trình sửa chữa tu nâng cấp có tác động định tới định nhà đầu tư tác động phần đến phần vốn nhà đầu tư tiềm  Luồng tiền tử dự án trọng điểm: Các dự án trọng điểm như: Sân bay Vân Đồn vào hoạt động, Cao tốc Hạ Long – Vân Đồn thơng xe,… góp phần thúc đẩy BĐSVN tăng tốc Bên cạnh đó, loạt địa bàn nằm trục vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trọng đầu tư phát triển, theo TTBĐS vùng hưởng lợi từ phía nhà đầu tư lẫn nhà đầu tư tiềm 11 Trình bày vai trị TTBĐS phát triển kinh tế TTBĐS phận hợp thành kinh tế thị trường thống nhất, có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài (thị trường tiền tệ thị trường vốn) Quản lý TTBĐS bảo đảm thị trường hoạt động có hiệu tuân theo quy luật thị trường hạn chế tiêu cực, nguy khủng hoảng Hoạt động TTBĐS có tác động tích cực phát triển KTQD mặt sau  Phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn đầu tư phát triển Với chức thúc đẩy sản xuất phát triển, TTBDS góp phần làm tăng tài sản cố định XH, tức tâng nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Bên cạnh đó, TTBĐS pt thúc đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn, tức bổ sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, thân loại giao dịch TTBHĐS làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển, chấp BĐS vừa huy động vốn nhàn rỗi mà…… 12 Tại nhà nước cần quản lý TTBĐS? CHƯƠNG 4: CUNG TRONG TTBĐS Trình bày ngắn gọn cung cầu nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội Nhà chung cư phân mảng thị trường có nguồn cung lớn số lượng thị trường BĐS Hà Nội Nguồn cung loại sản phẩm phản ánh thông qua việc đầu tư xây dựng khu đô thị dự án phát triển nhà - Cung nhà chung cư: Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021 Năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến tụt giảm 24% nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, trung bình giá chung cư Hà Nội tăng khoảng 8% năm 2020 Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chịu ảnh hưởng đại dịch Covid-19, giá nhà tới cuối năm 2020 khơng có xu hướng giảm Trên nước, giá bán hộ chung cư cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên, thị trường Hà Nội 37,7 triệu đồng/m2 Với đà này, bước sang năm 2021, thị trường có đợt tăng giá Nguồn cung chào bán doanh số bán chung cư Hà Nội cải thiện năm 2021, dao động khoảng từ 24.000-26.000 Đây thông tin chia sẻ buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý năm 2020 Công ty CBRE tổ chức ngày 7/1 - Cầu nhà chung cư: - Cầu chung cư cao cấp, giá trung bình có xu hướng tăng giai đoạn gần nguồn cung phân khúc dồi - Cầu chung cư giá rẻ tăng cao nguồn cung chung cư giá rẻ khan Thật vậy, vấn đề đau đầu mà thị trường bất động sản chưa giải được, dẫn tới bị đứng hình với nhiều dự án tầm cỡ Chính lệch pha khiến cho nhu cầu cung cầu bị lệch lõm Theo thống kê tại, đại đa số người dân sống thành phố Hồ Chí Minh có mức thu nhập thấp dám thuê nhà nguyên nhỏ nhà trọ để an cư lạc nghiệp với mức thu nhập thấp trung bình Nhưng thực tế cho thấy, nguồn cung nhà phân khúc lại Các nhà đầu tư ln hướng tới giải pháp mua nhà chung cư HN nhiều, cần việc đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ , để triển vọng bất động sản bay xa đáp ứng nhu cầu thực người mua nhà Nhân tố tác động đến cung BĐS Liên hệ Việt Nam Xét lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hhoạch sử dụng đất, quy hoạch thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), cịn nhu cầu hàng hóa BĐS gắn với yếu tố vơ hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình qn đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng thực tế, thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào biến số khác giá cả, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng…  Giá giá trị BĐS: Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS nhà đất giá BĐS Cũng hàng hoá khác, cung BĐS tăng lên giá BĐS tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hoá tăng lên Trong thị trường, giá BĐS nguyên nhân chính, điều kiện đủ để tác động đến cung tăng giảm Giá trị BĐS: (GT trang 226)  Quỹ đất đai quy hoạch Chính phủ: nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều sau giá BĐS phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng BĐS cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường BĐS can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh BĐS phi thức Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Chẳng hạn, vùng đất nằm thành phố quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung BĐS Chỉ cần định việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung BĐS  Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị BĐS có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng coi cung không thị trường nhà đất ở, song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường BĐS  Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS: (GT)  Năng lực tổ chức cung:  Chính sách pháp luật nhà nước: (GT) Liên hệ: Cụ thể VN chưa có đủ chế tài để tạo lập thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Nhà nước kiểm soát, điều tiết cung-cầu thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định; tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, đám đông diễn phổ biến; nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí… Để khắc phục tồn tại, hạn chế, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nghiên cứu, bổ sung số nhóm nội dung Theo đó, bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy hoạch kế hoạch phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, cân đối, lệch pha cung-cầu Quy định cụ thể tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản thành lập doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng Trong báo cáo tình hình thực kế hoạch năm 2014, đánh giá kết năm 2011-2014, dự báo thực năm 2011-2015 phương hướng nhiệm vụ trọng tâm năm 2015, Bộ Xây dựng cho biết: tình hình thị trường bất động sản năm 2014: Về giá giá nhà giảm nhiều so với thời điểm sụt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giảm tới 50%, trở giá tương đương với thời điểm 2006 Đối với dự án hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền, hầu hết dự án giảm từ 10%-30% giá bán, có số dự án giảm tới 50% so với giá bán thời điểm nóng cách năm Về lượng giao dịch, thị trường lượng giao dịch tăng dần tháng cuối năm (trong quý quý gấp đôi so với quý quý 2), phân khúc hộ chung cư diện tích nhỏ, hồn thiện, có giá bán hợp lý Về tồn kho bất động sản, tính 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 82.295 tỷ đồng Các hộ diện tích nhỏ 70m2, giá bán 15 triệu đồng đô thị tiêu thụ mạnh, không cịn tồn kho Tính đến 30/6/2014, dư nợ tín dụng lính vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 282.212 tỷ đồng Về dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, theo báo cáo địa phương nước có khoảng 4.015 dự án nhà khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, diện tích theo quy hoạch 102.228 ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà theo quy định 36.076 Trong đó, số dự án tiếp tục triển khai 3.258 dự án (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 (chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà 29.545 (chiếm 81,9%) Số dự án cần điều chỉnh cấu phù hợp, điều chỉnh quy hoạch 455 dự án Hà Nội 285 dự án, TPHCM 33 dự án Số dự án tạm dừng 287 dự án CHƯƠNG 3: CẦU BĐS Phân tích ảnh hưởng quy mơ kết cấu dân số đến cầu BĐS Liên hệ thực tế Việt Nam (GT 117) Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi khơng đáng kể cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mô nhỏ Tóm lại, thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn Liên hệ: Việt Nam quốc gia phát triển nhanh, quy mô dân số lớn, cấu dân số trẻ, tốc độ thị hóa nhanh lượng vốn FDI đổ vào ngày mạnh, nên nguồn cầu lớn, tạo hội cho chủ đầu tư triển khai dự án.(Dân số Việt Nam đạt số 90 triệu người, đứng thứ 14 giới thứ châu Á Cùng với xu hướng giảm sinh nâng cao tuổi thọ, tỷ lệ dân số độ tuổi lao động (15-64) tăng lên, chiếm 69% tổng số dân.) Phân tích ảnh hưởng thị hóa quy hoạch tới cầu BĐS Liên hệ thực tế Việt Nam GT TRANG 135 Liên hệ: Đơ thị hóa Việt Nam phát triển mạnh mẽ, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phịng, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ Một lượng vốn đầu tư lớn vận hành vào cơng thị hóa Công cụ đầu tư, xây dựng tác động lớn đến chuyển dịch đất đai hướng tới thị hóa Có thể nói thị hóa đến đâu thị trường bất động sản tiếp cận đến đó, bất động sản gắn liền với quy hoạch xây dựng Đất đai tăng thêm giá trị nhờ thị hóa, đó, yếu tố vị trí thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thơng có ảnh hưởng lớn Dự báo nhu cầu nhà giai đoạn 2021-2030 tiếp tục gia tăng, đặc biệt khu vực đô thị tốc độ gia tăng dân số xu hướng thị hóa, mức thu nhập người dân tăng làm tăng khả chi trả nói chung tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu nhà nói riêng, nhu cầu cải tạo, thay nhà thiếu hụt chất lượng nhà Đơ thị yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Tình trạng thị hóa tăng nhanh, khiến cho nhu cầu nhà thành phố lớn Tp.HCM Hà Nội không ngừng tăng lên, đặc biệt vấn đề phát triển nhà cho người thu nhập thấp nhà xã hội, nhà thương mại Tỷ lệ dân số đô thị khoảng 40% tăng lên 45% vào năm 2030 đòi hỏi năm phải tăng khoảng 70 triệu m2 nhà đô thị Nhu cầu nhà tiếp tục tập trung vài thành phố lớn khu cơng nghiệp TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng… Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, địi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà thị Hà Nội TPHCM - chiếm 50% diện tích đất thị nước Phân tích giải thích lý nguồn cung nhà chung cư thành phố lớn HN, TPHCM lại dư thừa nhu cầu nhà dân cư thành phố ln có xu hướng tăng cao Trong nhu cầu đại đa số người dân thành phố nhà vừa túi tiền chủ đầu tư khơng cịn mặn mà với dự án nhà bình dân Nguồn cung nhà chung cư cao cấp, giá trung bình dư thừa nguồn cung chung cư nhà giá rẻ lại hạn hẹp Do vậy, nguồn cung dư thừa không thỏa mãn hết mong muốn giá dân cư nhu cầu ln tăng cao Trong vai người có cần mua nhà giá rẻ, liên lạc số môi giới chuyên mua bán ký gửi hộ khu vực Bình Chánh, Bình Tân, Gị Vấp, Thủ Đức (TPHCM) để hỏi nhà tỉ đồng, nhiều người khẳng định khó tìm Bởi vịng năm trở lại đây, nhà đất khu vực vùng ven tăng từ 30%-200% Gần năm trời lịng vịng thành phố kiếm nhà, anh Hồng Bảy, tạm trú khu vực đường Liên Phường TP.Thủ Đức cho biết, anh khơng thể tìm nhà chung cư có giá tầm với mức giá thực tế vượt xa giá công bố chủ đầu tư Từ năm anh tìm kiếm, hộ mức 1-1,5 tỉ đồng dự án gần khơng có “Tơi tìm nhiều quận, huyện tối thiểu mức 1,9-2,5 tỉ đồng/căn 55-65m2 Chúng tơi khó kham vay ngân hàng cịn nhiều khoản tiêu Lương vợ chồng chưa tới 20 triệu đồng tháng cộng thêm tiền dành dụm không nhiều nên với mức thật khó tiếp cận hộ phù hợp” - anh Bảy chia sẻ Câu chuyện vợ chồng anh Hồng Bảy khơng cịn nhận định xu hướng hay tỉ lệ cung cầu, số cụ thể phân khúc hộ bình dân Sở Xây dựng TPHCM cập nhật báo cáo tình hình kinh doanh bất động sản 2020 Theo đó, hộ bình dân giá 20 triệu mét vng từ 12.366 năm 2019 giảm 163 tương ứng tỉ lệ 1,2% năm 2020 Cụ thể, theo số liệu thống kê gần Sở Xây dựng TPHCM, tổng số dự án nhà đưa thị trường năm 2020 giảm 34% so với năm ngoái, phân khúc hộ bình dân (giá 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7% Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng TPHCM nhận định, thị trường bất động sản TPHCM cấu sản phẩm cân đối, chưa đảm bảo phát triển bền vững đảm an sinh xã hội Bởi theo nhu cầu thực tế, tỉ lệ phân khúc hộ bình dân chiếm tỉ trọng cao Nhưng thời gian qua, tỉ lệ hộ bình dân giảm từ 51% xuống 1% (giảm 98,7%), chiếm tỉ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%) Đây dấu hiệu lệch pha cung cầu rõ phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững Theo HoREA, từ thực tiễn 10 năm qua, thấy vai trò Nhà nước định hướng, điều tiết kinh tế, xử lý khủng hoảng, phục hồi, phát triển sản xuất kinh doanh (trong có thị trường bất động sản), đảm bảo an sinh xã hội (trong có an sinh xã hội nhà ở) quan trọng “Do vậy, cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước đồng hành doanh nghiệp, mà doanh nghiệp cần phải đồng hành với Nhà nước chẳng hạn xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào phân khúc nhà có giá vừa túi tiền, nhà thương mại giá thấp, nhà xã hội Dù lợi nhuận thấp, có tính khoản cao rủi ro, góp phần Nhà nước giải nhà cho người thu nhập thấp Đó lý nguồn cung chung cư nhà cao cấp dư thừa nhu cầu có xu hướng ngày tăng cao Phân tích nhân tố kinh tế tác động đến cầu văn phịng cơng ty Sau năm 90 kỷ trước, kinh tế nước ta đạt thành tựu đáng kể Các ngành dịch vụ phát triển đồng thời tập đoàn nước định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế Việt Nam, có nhiều doanh nghiệp nước đẫ mở Thêm vào đó, có khơng cơng ty có nhu cầu mở rộng cần tìm diện tích lớn để đặt văn phịng Chính nguồn cầu phong phú thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng vài năm trở lại Đặc biệt thành phố, nơi tập trung hoạt động trao đổi, buôn bán Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng,… Cầu BĐS văn phịng cơng sở bắt đầu tăng mạnh Tốc độ tăng trưởng dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam HCM, Bình Dương việc mở rộng hoạt động tập đồn đa quốc gia, văn phịng đại diện thành lập công ty nước ngồi nhu cầu cơng ty nước nhân tố khiến mảng thị trường liên tục lên sốt Theo đà phát triển, kinh tế VN tăng trưởng tốt, công ty nước ngồi vào nước ta tìm kiếm hội đầu tư, kinh doanh nhiều, cần thêm nhiều văn phòng cao cấp, tiện nghi để làm việc giao dịch Hội nhập kinh tế tốc độ tăng trường thời gian qua thu hút nhiều tập đoàn kinh doanh nước ngồi tìm đến VN đặt trụ sở giao dịch, số lượng văn phòng cho thuê lại có hạn Cung khơng đáp ứng đủ cầu, chi phí th văn phịng tăng tất yếu Hiện nay, phí th văn phịng hạng A Hà Nội tăng 6.31%/q Chính nhu cầu có nhiều cơng trình xây khu cơng sở, khu khách sạn cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ tiến hành nhiều nơi Nhu cầu văn phòng cho th tăng khơng ngừng, điển văn phịng cho thuê tòa nhà HN Pacific Place, Opea Business Centre, khơng cịn trống Tác động ngắn hạn từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung chủ yếu tới Việt Nam gián tieeos, không bị ảnh hưởng tiêu cực nhiều Đồng tiền VN diễn biến tốt so với hầu hết đồng tiền khác khu vực có nhiều nhà đầu tư Mỹ, Châu Âu Châu Á chuyển xí nghiệp từ Trung Quốc nước sang nước khác; VN lựa chọn hàng đầu, hai năm gần có số xí nghiệp chuyển từ TQ sang VN Khi phủ Mỹ áp đặt mức thuế nhập 25% hàng hóa nhập từ TQ buộc doanh nghiệp nước tìm kiếm thị trường khác để tiêu thụ số hàng hóa khơng thể xuất sang Mỹ, đồng thời gia tăng đầu tư nước ngồi để đối phó với biện pháp Mỹ Việt Nam có tiềm lớn doanh nghiệp TQ tìm kiếm hội để mở rộng quy mô thương mại chiều, tăng nhanh dự án đầu tư trực tiếp Theo đó, nhà kinh tế dự đốn kinh tế cịn tiếp tục tăng trưởng kéo theo cầu văn phịng cho th cịn tiếp tục tăng CHƯƠNG 6: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày nội dung phân tích thị trường bất động sản Liên hệ ngắn gọn phân tích phân khúc bất động sản Liên hệ với tình hình cung BĐS nước ta Các nội dung pt TTBĐS: GT trang 342 Liên hệ: TH Dựa vào nội dung phân tích thị trường, anh chị trình bày phân khúc nhà cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội (Nghiên cứu tác động Covid) Theo báo cáo thị trường bất động sản cho thuê Hà Nội đầu năm 2018 kết đạt tốt Tổng nguồn cung tăng 1.6% so với năm trước với nhiều dự án lớn vào hoạt động Với gia tăng nhanh chóng doanh nghiệp mới, chắn nhu cầu thuê hộ, nhà, mặt bằng,…sẽ cao Hà Nội nơi tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng nên có số lượng sinh viên học tập đông đúc Nhân viên làm việc cho quan, tổ chức nhiều, họ có mức thu nhập khơng q cao nên có nhu cầu thuê nhà để Đặc biệt, thị trường phân khúc rõ rệt thành cao cấp, bình dân, giá rẻ Tùy vào nhu cầu sử dụng điều kiện kinh tế, người dân có lựa chọn loại hình bất động sản th phù hợp Hà Nội ln mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư rót vốn xây dựng dự án lớn Bởi sức tiêu thụ cao, dân cư đông đúc mà nhu cầu nhà kinh doanh chưa có dấu hiệu hạ nhiệt Trong tháng đầu năm 2019 thị hiếu phân khúc bất động sản cho thuê Hà Nội ý phân khúc chung cư Cụ thể, lượng người tìm thuê chung cư Hà Nội chiếm đến 41% tổng lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê, Tp.HCM, phân khúc đứng thứ lượt tìm kiếm (30%); tiếp đến nhà trọ, phịng trọ (23%) nhà riêng (15%) Có thể thấy, lượng tìm kiếm chung cư cho th cao gần gấp đơi so với phân khúc cịn lại Lượt tìm kiếm cho thuê cửa hàng, ki ốt; văn phòng; kho, nhà xưởng, đất chiếm tỷ lệ 7%, 3% 5% - Giá hộ cho thuê bình dân tăng nhẹ Với mặt chung số lượng người lao động có thu nhập trung bình cao việc mong muốn tìm nhà giá rẻ điều hiển nhiên Thực tế số lượng người tìm kiếm hộ cho thuê giá rẻ trước dịch cao Sau dịch nhu cầu tăn lên Ngồi khách hàng truyền thống thị trường chào đón thêm vị khách Và đa phần khách hàng tìm kiếm chung cư, hộ cho thuê giá rẻ Mục đích để giảm chi phí th Từ cân đối lại ngân sách thâm hụt lớn dịch bệnh bùng phát Vì lẽ đó, giá hộ cho thuê bình dân Hà Nội thời điểm có xu hướng tăng nhẹ Chênh lệch so với thời điểm đầu tháng từ 500 nghìn đồng đến triệu đồng/tháng Đặc biệt, phân khúc hộ có giá cho thuê từ đến 10 triệu đồng/tháng ghi nhận mức tăng từ triệu đồng đến 1,5 triệu đồng - Giá hộ cho thuê cao cấp giảm Nếu thị trường cho thuê hộ giá rẻ ghi nhận mức tăng giá nhẹ Thì phân khúc phía này, giá hộ có xu hướng giảm đáng kể Bởi thu nhập người dân bị ảnh hưởng dịch bệnh Vì mà hộ chung cư bình dân khách hàng ưu tiên lựa chọn Và lẽ tất nhiên, hộ chung cư cao cấp rơi vào tình trạng ế ẩm Để thu hút khách thuê, chủ nhà tiến hành giảm giá thuê - Giá cho thuê nhà phố rớt thê thảm Trước đây, nhà phố cho thuê, chủ đầu tư cần treo biển nhỏ trước cửa hàng đủ thu hút hàng chục lượt khách hàng quan tâm dễ dàng cho thuê Tuy nhiên, thời điểm này, nhà phố khơng có khách hàng quan tâm Mà hết khách thuê cũ muốn bỏ thuê nơi Cho nên, nhà phố cho thuê hộ rớt giá thê thảm Trung bình nhà phố giảm từ 20 đến 30 triệu đồng / tháng Thậm chí có cho th với mức giá 100 triệu đồng / tháng giá thuê nửa Giá giảm sâu có khách hàng để ý đến việc giảm giá Bởi chất nguồn tài họ khơng đủ để trì khoản phí thuê nhà cao CHƯƠNG 7: QLNN ĐỐI VỚI TTBĐS Phân tích vai trị nhà nước việc quản lý TTBĐS Liên hệ thực tế Việt Nam GT trang 426 Liên hệ: Quản lý nhà nước TTBĐS tác động liên tục, thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý Nhà nước để điều tiết, kiểm soát TTBĐS chủ thể tham gia hoạt động TTBĐS, nhằm đưa vận động theo mục tiêu, định hướng Nhà nước Đối với nước ta, vai trò công tác quản lý nhà nước TTBĐS trở nên quan trọng, lý sau: Thứ nhất, Nhà nước đại diện cho sở hữu tồn dân đất đai, để hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình sử dụng theo luật pháp Vì TTBĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất có hình thành phát triển nhanh hay khơng phụ thuộc lớn vào việc hoàn thiện luật pháp đất đai Thứ hai, với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò quản lý Nhà nước thị trường tất yếu khách quan, điều trước hết khắc phục thất bại thị trường, đảm bảo cho kinh tế phát triển ổn định, công hiệu Thứ ba, nước ta trải qua thời kỳ dài với nhiều xáo trộn chiến tranh, thay đổi chế độ, thay đổi sách, nên thực trạng TTBĐS nước ta lộn xộn Nếu thời gian tới đây, Nhà nước khơng có sách kiên nỗ lực cải thiện tình hình TTBĐS khó vào hoạt động quy củ chuẩn tắc, nạn đầu thị trường khơng thức ngày mở rộng, làm cho công tác quản lý Nhà nước thêm nặng nề khó khăn Do vậy, Nhà nước cần định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có TTBĐS, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Nhà nước cần ban hành sách tài để điều tiết giá TTBĐS; xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội; đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội [4] Trước năm 1993, thị trường đất đai nước ta chưa hình thành Điều Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức, nhận đất giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng mục đích…” Luật Đất đai năm 1987 chưa thừa nhận giao dịch đất đai Từ sau Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 [5], thị trường đất đai nước ta sôi động, giá biến đổi nhanh thể chế thị trường đất đai bắt đầu hình thành với ba loại thị trường thành phần: thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung Nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung bên cầu Nhà nước, thị trường bất động sản gắn liền với đất Trong khoảng thời gian này, TTBĐS chứng kiến đợt sốt giá mạnh từ đầu năm 2001 đỉnh điểm năm 2003 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2005, TTBĐS lại diễn trầm lắng, giá nhà đất có sụt giảm mạnh Ở số địa phương phía Bắc, giá nhà đất có nơi hạ xuống 30- 40% mà khơng có người mua Giai đoạn từ năm 2006 đến đầu năm 2008, giá nhà đất lại có sốt bùng phát mạnh với sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang Giai đoạn TTBĐS từ năm 2008 đến có nhiều biến động mạnh Do bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ khủng hoảng kinh tế tài giới, TTBĐS nước ta bị sụt giảm mạnh Hiện nay, TTBĐS nước ta có dấu hiệu ấm lên sau đợt “bong bóng” BĐS bị xì từ năm 2011 sách thắt chặt tiền tệ Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ Hiện tại, dịng tiền chảy vào TTBĐS khơi thơng, sau tình hình lạm phát hạ thấp xuống Chính phủ có gói giải pháp kích cầu, đặc biệt kích cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS, thơng qua việc hỗ trợ tín dụng chương trình tín dụng hỗ trợ mua nhà sách xã hội Các giải pháp giải cứu TTBĐS dần phát huy tác dụng, giá nhà đất tạo hội cho người dân có nhu cầu mua nhà thực sự, giá nhà đất dần trở lại giá trị thực ... trị TTBĐS phát triển kinh tế TTBĐS phận hợp thành kinh tế thị trường thống nhất, có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài (thị trường tiền tệ thị trường vốn) Quản lý TTBĐS bảo đảm thị trường. .. nước nên thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không hồn hảo  Mặt khác, thị trường BĐS khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng... trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS  Đúng Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Điều đặc điểm đất đai BĐS định Đất đai khơng