Đề cương Thị trường Bất động sản

MỤC LỤC A. Các câu hỏi 1 điểm về đúng sai, giải thích ngắn gọn4 Câu 1: Trong ngắn hạn, cầu không co giãn khi giá thay đổi.4 Câu 2: Cung phản ứng chậm hơn so với cầu.4 2’. Trong ngắn hạn cầu bất động sản phản ứng chậm hơn cung bất động sản4 2’’. Trong ngắn hạn cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh4 Câu 3: Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu bất động sản trong ngắn hạn5 3’. Lãi suất ngân hàng tăng sẽ làm giảm cầu bất động sản5 3’’. Lãi suất giảm thì cầu về bất động sản tăng5 Câu 4: Trong TTBĐS, khi giá tăng, cầu giảm và ngược lại5 4’. Trong thị trường bất động sản, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại5 4’’. Cầu ít nhạy cảm vs giá hơn cung5 Câu 5: “Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ BĐS” liên hệ Việt Nam6 B. Các câu hỏi 3 điểm7 Chương 1: Tổng quan về BĐS7 Câu 1. Tính lâu bền: Mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Những đặc điểm cần lưu ý từ mối quan hệ trên. Liên hệ.7 Câu 2. Tính khan hiếm: Phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm. Vấn đề đặt ra + liên hệ.7 Câu 3. Tính dị biệt: Đặc điểm tính dị biệt của BĐS. Vấn đề đặt ra + liên hệ9 Câu 4. Tính ảnh hưởng: Phân tích tính ảnh hưởng. Vấn đề đặt ra + liên hệ10 Câu 5. Có giá trị lớn: Trình bày đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị lớn. Vấn đề đặt ra ở đây là gì + liên hệ thực tế.11 Câu 6. Tính cố định về vị trí: Phân tích đặc điểm bất động sản có vị trí cố định. Vấn đề đặt ra + liên hệ.12 Câu 7. Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Phân tích. Liên hệ.14 Chương 2: Tổng quan về TTBĐS15 Câu 1. Thị trường BĐS làm tăng thu cho ngân sách nhà nước? Liên hệ với thực tế nước ta hiện nay.15 Câu 2. Trình bày vai trò của thị trường bất động sản. Liên hệ thực tế ở Việt Nam.15 Câu 3. Phân tích sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Vấn đề đặt ra + liên hệ18 Câu 4. Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên hệ. Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?19 Câu 5. Thị trường bất động sản khó thâm nhập và rút lui. Vấn đề đặt ra + liên hệ21 Câu 6. Thị trường BĐS hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước. Vấn đề đặt ra+ Liên hệ.21 Câu 7. Tại sao nói thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Liên hệ22 Câu 8. Phân tích vai trò của TTBĐS trong việc tạo lập nguồn vốn. Liên hệ22 Câu 9. Thị trường BĐS có tính vùng, khu vực. Vấn đề đặt ra + Liên hệ thực tế22 Chưa kịp sắp xếp:23 Câu 1. Sự thay đổi của các chính sách liên quan đến TTBĐS làm thay đổi cầu BĐS. Liên hệ23 Câu 2. Quy hoạch tác động như thế nào đến cung BĐS. Liên hệ23 Câu 3. Nhân tố tác động đến cung BĐS, liên hệ VN23 Câu 4. Phân tích một yếu tố tác động đến cầu văn phòng cho thuê tại hà nội25 Những nội dung quản lý TTBĐS của Nhà nước25 Câu 5. Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa và quy hoạch tới cầu bất động sản. Liên hệ25 Câu 6. Trình bày các nội dung phân tích thị trường bất động sản. Liên hệ ngắn gọn phân tích một phân khúc bất động sản. Liên hệ với tình hình cung BĐS hiện nay ở nước ta.26 Câu 7. Phân tích vai trò của các nguồn cung BĐS. Vai trò của Nhà nước trong điều chỉnh các nguồn cung BĐS? liên hệ.26 Câu 8. Phân tích vai trò Nhà nước đến thị trường BĐS. Liên hệ26 Câu 9. Phân biệt thị trường chính thức và phi chính thức. Tại sao tồn tại thị trường phi chính thức. Liên hệ VN29 Câu 10. Nêu mối liên hệ thị trường chính thức và thị trường phi chính thức, vấn đề đặt ra là gì?30 Câu 11. Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay30 Câu 12. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng phát triển thị trường bất động sản, liên hệ Việt Nam.32 Câu 13. Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường BĐS. trình bày quá trình phát triển thị trường BĐS. Theo anh chị TTBĐS Việt Nam đã trải qua ở gđ nào? Liên hệ thực tế.33 Câu 14. Tại sao nói thị trường bất động sản nhạy cảm với các chính sách của nhà nước? Vấn đề đặt ra và liên hệ?35 Câu 15. Phân tích điều kiện phát triển thị trường bất động sản? Liên hệ phát triển thị trường bất động sản ở việt nam?35 Câu 16. Quy mô và kết cấu dân số ảnh hưởng thế nào đến cấu nhà ở? Lấy ví dụ liên hệ thực tế cầu nhà ở đô thị nước ta?35 Câu 17. Nhà nước sử dụng những công cụ nào để quản lí TTBĐS hay hệ thống các công cụ luật pháp điều tiết thị trường bất động sản. liên hệ VN?35 Câu 18. Khái niệm cung và phân loại các nguồn cung hàng hóa bất động sản? Giải pháp? Mối quan hệ?36 Câu 19. Vai trò của nhà nước trong điều tiết cầu BĐS, liên hệ thực tế38 Câu 20. Phân tích ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến cung BĐS? liên hệ thực tế38 Câu 21. Kết cấu hạ tầng ảnh hưởng thế nào đến cung BĐS. Liên hệ thực tế38 Câu 22. Đặc điểm cầu BĐS. Liên hệ thực tế38 Câu 23. Phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hoá bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam.39 Câu 24. Kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS VN thời gian tới.42 Chương 5: Quan hệ cung cầu và giá cả trên TT BĐS44 Câu 1. Phân tích cung cầu trong thị trường BĐS44 Câu 2. Phân tích các yếu tố cấu thành từng loại giá BĐS45 Câu 3. Các loại giá trên TTBĐS46 Chương 6: Phân tích thị trường TTBĐS47 Câu 1. Phân tích thị trường BĐS nhà đất riêng lé khu vực Hà Nội Mô hình PEST47 Câu 2. Phân tích thị trường chung cư cao cấp ở Hà Nội52 Câu 3. Phân tích thị trường đất nền Hà Nội53 Câu 4. Phân tích thị trường biệt thự Hà Nội56

MỤC LỤC ĐỀ CƯƠNG TTBĐS A Các câu hỏi điểm sai, giải thích ngắn gọn Câu 1: Trong ngắn hạn, cầu không co giãn giá thay đổi Đúng Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có tính khan dị biệt, khơng thể chia nhỏ nên việc tăng lên lượng giá không dẫn đến giảm lượng tương ứng cầu bđs Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc tích lũy kinh tế việc chọn BĐS phù hợp ý muốn khơng phải dễ dàng Ví dụ người tích lũy đủ số tiền mua hộ, đến thời điểm đủ tiền giá hộ tăng lên triệu đồng/m2 người cố gắng vay mượn thêm để đủ mua hộ không cắt giảm 3m2 hộ Câu 2: Cung phản ứng chậm so với cầu Đúng Đây đặc điểm thị trường BĐS Đối với riêng hàng hóa BĐS, cầu tăng làm giá tăng cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh hàng hóa khác bởi: + Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu việc xây dựng BĐS nhiều thời gian, thủ tục chuẩn bị đầu tư tung thị trường + Tổng cung đất đai ngắn hạn cố định, mảnh đất dùng cho mục đích, muốn chuyển đổi thời gian Kể đất chưa sử dụng thời gian cho thủ tục hành 2’ Trong ngắn hạn cầu bất động sản phản ứng chậm cung bất động sản Sai Do ngắn hạn, có loại cầu bất động sản cầu BĐS cho tiêu dùng cầu BĐS đầu Trong chừng mực định cầu BĐS co giãn so với giá cả, cầu tiêu dùng, nhiên cầu BĐS đầu lại phản ứng nhanh với thay đổi giá, làm cho cầu BĐS thay đổi đột ngột thời gian ngắn Trong cung BĐS phản ứng kịp với biến đổi cầu việc xây dựng nhiều thời gian thủ tục hành phức tạp 2’’ Trong ngắn hạn cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu khiến giá tăng mạnh Đúng Đối với riêng hàng hóa BĐS, cầu tăng đột biến ngắn hạn làm giá tăng cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh hàng hóa khác + Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu việc xây dựng BĐS nhiều thời gian, thủ tục chuẩn bị đầu tư tung thị trường + Tổng cung đất đai ngắn hạn cố định, mảnh đất dùng cho mục đích, muốn chuyển đổi thời gian Kể đất chưa sử dụng thời gian cho thủ tục hành Do giá BĐS tăng làm xuất hội kinh doanh, số lượng người đầu tham gia nhiều làm tổng cầu tăng vọt mà cung BĐS không phản ứng kịp nên làm giá BĐS tiếp tục tăng mạnh Câu 3: Tăng lãi suất làm giảm cầu bất động sản ngắn hạn Sai Do cầu bất động sản ngắn hạn tương đối cố định việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc tích lũy kinh tế việc chọn BĐS phù hợp ý muốn dễ dàng Ví dụ người tích lũy đủ số tiền mua hộ, đến thời điểm đủ tiền giá hộ tăng lên triệu đồng/m2, lãi suất cho vay tăng người cố gắng vay mượn thêm để đủ mua hộ 3’ Lãi suất ngân hàng tăng làm giảm cầu bất động sản 3’’ Lãi suất giảm cầu bất động sản tăng Câu 4: Trong TTBĐS, giá tăng, cầu giảm ngược lại Sai Do ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với biến đổi giá Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có tính khan dị biệt, chia nhỏ nên việc tăng lên lượng giá không dẫn đến giảm lượng tương ứng cầu bđs Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc tích lũy kinh tế việc chọn BĐS phù hợp ý muốn khơng phải dễ dàng Ví dụ người tích lũy đủ số tiền mua hộ, đến thời điểm đủ tiền giá hộ tăng lên triệu đồng/m2 người cố gắng vay mượn thêm để đủ mua hộ khơng cắt giảm 3m2 hộ 4’ Trong thị trường bất động sản, cung nhà tăng giá tăng ngược lại Sai Trong bản, cung tăng giá tăng ngược lại Tuy nhiên với thị trường BĐS, kết luận dài hạn Trong ngắn hạn, giá biến đổi cung BĐS giữ nguyên Khi giá tăng, cung BĐS tăng kịp thời thời gian xây dựng tiếp hành thủ tục hành chính, giá giảm ngơi nhà BĐS khơng mua rút lui khỏi thị trường 4’’ Cầu nhạy cảm vs giá cung Sai.Trong ngắn hạn Đối với riêng hàng hóa BĐS, cầu tăng làm giá tăng cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh hàng hóa khác bởi: + Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu việc xây dựng BĐS nhiều thời gian, thủ tục chuẩn bị đầu tư tung thị trường + Tổng cung đất đai ngắn hạn cố định, mảnh đất dùng cho mục đích, muốn chuyển đổi thời gian Kể đất chưa sử dụng thời gian cho thủ tục hành Do ngắn hạn, có loại cầu bất động sản cầu BĐS cho tiêu dùng cầu BĐS đầu Trong chừng mực định cầu BĐS co giãn so với giá cả, cầu tiêu dùng, nhiên cầu BĐS đầu lại phản ứng nhanh với thay đổi giá, làm cho tổng cầu BĐS thay đổi đột ngột thời gian ngắn Câu 5: “Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu BĐS” liên hệ Việt Nam Sai Nếu tổng thuế sau tăng phải nộp so với giá trị BĐS giao dịch lúc thuế khơng có tác dụng đáng kể làm giảm lợi nhuận từ hành vi đầu mà có tác dụng phần làm tăng thời gian thủ tục hành Vì vậy, việc tăng thuế chưa hạn chế việc đầu BĐS Liên hệ Việt Nam: Thuế công cụ quản lý hữu hiệu Nhà Nước, giúp nhà nước điều tiết thị trường số lĩnh vực mà nhà nước khơng khuyến khích đầu tư Thực tế có 60-70% người mua nhà VN để đầu để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lại khơng thể tiếp cận hàng hóa Tác hại đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo giá trị gia tăng đầu ghim hàng, nhiều lĩnh vực khác khát vốn Những người có nhu cầu mua nhà khơng thể tiếp cận làm giảm chất lượng đời sống, an sinh xã hội Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí làm giảm tỉ suất lợi nhuận nhà đầu cơ, chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu tích trữ, mặt khác nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Nhược điểm: việc tăng thuế cao làm người mua người bán thị trường khó tiếp cận với nhau, làm giảm sơi động thị trường Vì có ưu nhược điểm nên phủ cần tìm mức thuế suất hợp lí kết hợp đồng nhiều cơng cụ quản lí khác luật pháp, biện pháp rà soát, kiểm tra để điều tiết thị trường theo mục tiêu đề B Các câu hỏi điểm Chương 1: Tổng quan BĐS Câu Tính lâu bền: Mối quan hệ tuổi thọ vật lí tuổi thọ kinh tế BĐS Những đặc điểm cần lưu ý từ mối quan hệ Liên hệ - BĐS thể tính lâu bền tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ vật lý khoảng thòi gian mà BĐS từ hồn thành xây dựng tới hỏng hóc khơng sử dụng nữa, khoảng thời gian mà kết cấu cơng trình thực chức theo thiết kế ban đầu Còn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian từ bắt đầu sử dụng, khai thác BĐS tới khơng cịn giá trị so với mục đích ban đầu thay đổi nhiều yếu tố liên quan, nói cách khác tổng số thời gian mà cơng trình mang lại giá trị kinh tế cho chủ sở hữu - Khi đầu tư xây dựng, phải tính tuổi thọ kinh tế dự tính nhu cầu phát sinh để định tuổi thọ vật lý phù hợp - Khi đánh giá BĐS phải tỉnh đến yếu tố tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Xác định thời gian tổn lợi ích BĐS mang lại để có kết hợp cấp độ xây dựng phát triển Liên hệ: khu Zone - tiền thân Xí nghiệp Dược phẩm Trung ương rộng 11.000 m2, nằm cạnh vườn hoa Yersin Khu vực bị bỏ hoang vài chục năm nên nhiều nơi xuống cấp, tường, trần nhà bong tróc vơi vữa Chính cũ kỹ, hoang tàn lại làm nên phong cách cho bar, quán café, cửa hàng thời trang biến nơi thành khu vui chơi tiếng giới trẻ Hà thành Chủ nhân khu có nhiều người nghệ sĩ, kiến trúc sư tiếng, họ đầu tư khơng tiền cho cửa hàng khu vực Tuy nhiên, khơng đảm bảo yếu tố an tồn, tức tuổi thọ vật lý cơng trình thấp xảy vụ tai nạn nữ sinh chụp ảnh vụ hỏa hoạn làm người tử vong, dẫn đến khu vực phải đóng cửa dù tiềm kinh doanh lớn, tức tuổi thọ kinh tế cao Điều làm chủ hộ kinh doanh số vốn khơng nhỏ khơng dự tính tuổi thọ vật lý trình đầu tư cho cửa hàng Câu Tính khan hiếm: Phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính khan Vấn đề đặt + liên hệ - Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động, phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Do đó, quan hệ cung cầu thị trường bất động sản cân đối, có chiều hướng cầu lớn cung, dẫn đến tượng đầu cơ, tạo khan giả tạo để tăng giá bất động sản - BĐS loại hàng hóa có tinh khan hiểm tương đổi Sự khan trước hết phụ thuộc vào tính có hạn diện tích bề mặt Trái Đất vùng, địa phương, khu vực, vị trí đất Phụ thuộc vào giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động vào vị trí khơng thể mở rộng thêm được, Đất đại có diện tích giới hạn, đất đại dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở rộng khơng gian bề rộng để phát triển cơng trình BĐS - Bên cạnh giới hạn bề mặt diện tích đất đai, BĐS muốn phát triển phải dựa vào không gian phát triển, không gian phát triển mở rộng đến đâu chủng ta xây dựng cơng trình BĐS đến phát huy tác dụng Nếu đơn muốn có nhiều diện tích BĐS mà cử đầu tư phát triển xây dựng tràn lan nơi chưa có khơng gian phát triển cơng trình BĐS xây dung lên bỏ hoang, chí dù có xây dựng thành phố thành phố chết - Sự khan hiểm sản phẩm BĐS thực tế xảy vùng phát triền cầu BĐS nơi liên tục tăng lên cung CĨ giới hạn, Chính vậy, quan hệ cung cầu đất đai BĐS cân đổi theo chiều hướng cầu luôn vuợt cung làm cho giá BĐS vùng phát triển cĨ xu hướng tăng lên Chính vậy, nhà nước cần có biện pháp phù hợp để quản lý điều tiết thị trường, thông qua hình thức đánh thuế sở hữu hay sách chống đầu Vấn đề đặt ra: - Góc độ người tiêu dung, quan quản lý nhà nước phải hạn chế khan cách mở rộng không gian phát triển, hạn chế cầu đầu BĐS, minh bạch hóa thị trường Góc độ nhà đầu tư, người kinh doanh BĐS mong muốn tạo khan cách không đưa hết sp thị trường hay tạo yếu tố cho phát triển KTXH Liên hệ: Tại đô thị Việt Nam Hà Nội, Hồ Chí Minh, mật độ dân cư cao, dẫn đến nhu cầu nhà cao Mặc dù, tỷ lệ bỏ trống thị trường cao có nhiều người khơng có nhà Ngun nhân khả tài eo hẹp lại bên cạnh việc nhà đầu tham gia vào thị trường dẫn đến tạo khan giả tạo, giá bất động sản lên cao, khiến cho người có thu nhập thấp trung bình khơng tiếp cận Tuy nhiên, quản lý nhà nước sách đầu đánh thuế sở hữu lỏng lẻo, người chủ yếu tham gia mua bán thị trường phi thức nên nhà nước khơng kiểm sốt điều tiết thị trường, chưa thực hết chức thị trường Câu Tính dị biệt: Đặc điểm tính dị biệt BĐS Vấn đề đặt + liên hệ - Mỗi bất động sản có đặc điểm khác nhau, khác biệt bất động sản vị trí cố định khơng thể di dời Do đó, bất động sản khác lô đất, kết cấu kiến trúc hướng, cảnh quan xung quanh dẫn đến giá trị khác Ví dụ lơ đất có đường đâm thẳng có giá trị thấp lơ đất bên cạnh quan niệm phong thủy, hay lô đất cạnh bãi rác giảm giá trị nhiều so với lô đất gần công viên - Khơng thể có hai BĐS hồn tồn nhau, it khơng thể tồn hai thừa đất hồn toàn giống tồn vị trí giống địa cầu, tạo nên tinh dị biệt BĐS - Mỗi BĐS tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có kết cầu, kiến trúc riêng không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS trước hết có khác vị trí lơ đất: khác kết cầu kiến trúc: khác hướng, cảnh quan Vì vậy, hàng hóa BĐS thị trường coi sản phẩm đơn chiếc, khơng có khả so sánh khơng có BĐS thứ giống hồn tồn Chính vậy, BĐS có đặc tính riêng biệt thi giả BĐS cảng cao thỏa mãn nhu cầu sở hữu tính riêng có người tiêu dùng Nhờ có tính dị biệt mang lại cho BĐS giá trị gia tăng so sánh với BĐS khác Xã hội phát triển nhu cầu cá nhân trở nên đa dạng có xu hướng trả tiền nhiều để sở hữu tiêu dùng Nhu cầu sở hữu tính khác biệt cao đổi với sản phẩm BĐS - Tinh dị biệt BĐS có mang lại giá trị gia tăng cao hay khơng sản phẩm quy hoạch, thiết kế phương thức đầu tư thi công nguyên vật liệu mang lại Trong phát triển BĐS, cần quan tâm đến Công tác quy hoạch thiết kế để tạo nên phong phủ đa dạng them tính dị biệt cho BĐS - Tính dị biệt BĐS thuộc tỉnh cổ hữu sở thích người sở hữu BĐS tạo nên mâu thuẫn tính tổng thể thống tính biệt đa dạng vùng BĐS tọa lạc Một BĐS đẹp không đánh giá riêng rẽ độc lập mà đặt tổng thể hài hòa BĐS liền kề Khơng phải tất tính dị biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS, trái lại BĐS riêng biệt thiết kế cầu kì khơng hài hịa, phản cảm thiết kế làm giảm giá trị BĐS Do vậy, đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt bất động sản để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu khách hàng tính dị biệt Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, so sánh dập khuôn bất động sản với Nhà nước cần quản lý không gian kiến trúc phải bảo đảm tính thống nhất, khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo Vấn đề đặt ra: - BĐS khác biệt tạo nên giá trị ( giá trị gia tăng ) cho BĐS Trong đầu tư phát triển BĐS nên ý tạo khác biệt cho sản phẩm Trong đánh giá BĐS, so sánh dập khuôn BĐS Quản lý tính dị biệt quan nhà nước, đảm bảo tính thống cá thể dị biệt Liên hệ: Việt Nam nước phương Đông chịu ảnh hưởng văn hóa Trung Quốc lớn, đó, tính dị biệt thể rõ thị trường bất động sản Việt Nam Người dân quan tâm có mong muốn mua bất động sản đặc biệt ý đến lý thuyết ngũ hành, phong thủy để xem hướng nhà có hợp tuổi, nhà có phù hợp với phong thủy hay khơng, có đem lại may mắn phúc lộc cho gia chủ không Biết điều này, nhà môi giới, đầu tư Việt Nam biết khai thác tính dị biệt sản phẩm cố gắng đáp ứng nhu cầu khác tính dị biệt Tuy nhiên, có nhiều người lại có tính dị thường, xây dựng nhà độc lạ để thỏa mãn sở thích ảnh hưởng đến cảnh quan nhiều Điều cho thấy khâu quản lý không gian kiến trúc Việt Nam làm chưa thực tốt, chưa đảm bảo tính thống Câu Tính ảnh hưởng: Phân tích tính ảnh hưởng Vấn đề đặt + liên hệ - Do bất động sản cố đinh vị trí khơng thể di dời nên bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng bất động sản Đặc biệt, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội xung quanh - Hàng hóa BĐS chịu tác động ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề Sự đời hay hồn thiện hàng hóa BĐS điều kiện đời đi, tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa BĐS liền kề hình thành trước đó, Đồng thời BĐS xung quanh hoạt động KTXH khu vực lân cận tác động mạnh mẽ đến BĐS tồn - BĐS loại tài sản có tinh ảnh hưởng mạnh đến BĐS liền kề ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan Do vậy, i đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tỉnh đến yếu tổ ảnh hưởng tới cơng trình khác đánh giá BĐS phải tinh đến khả ảnh hướng có cơng trình BĐS khác r đời - Hàng hóa BĐS cịn chịu ảnh hưởng phát triển hoạt động KTXH có liên quan đến việc khai thác sử dụng BĐS Chính vi đặc điểm ảnh hưởng lẫn BĐS hoạt động KTXH có liên quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trưởng BĐS nhẩm giảm ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường điều tiết ảnh hưởng tích cực cơng trình BĐS Do đó, đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng tới cơng trình khác, đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng cơng trình bất động sản khác đời Cũng vây, nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết để phân phối lợi ích hài hịa Vấn đề đặt ra: - BĐS ảnh hưởng đến cơng dụng, đặc tính, ảnh hưởng với điều kiện khác kinh tế, xã hội, mơi trường Khi đầu tư, kinh doanh phải tính đến yếu tố có liên quan ảnh hưởng tới giá trị BĐS Khi thiết kế phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác Khi định giá giá trị tại, giá trị tương lai, phải tính đến ảnh hưởng có cơng trình khác đời Nhà nước giữ vai trò quản lý, kiểm soát, giảm ảnh hưởng tiêu cực, tăng cường điều tiết ảnh hưởng tích cực cơng trình BĐS Liên hệ: Ở Việt Nam, chủ đầu tư biết khai thác đặc điểm tính ảnh hưởng lẫn bất động sản để kiếm lời nhiều Ví dụ Vingroup xây dựng khu thủy cung, bệnh viện đại khu Time city, hay xây trung tâm vui chơi giải trí lịng đất trường học khu Royal city, hay Gamuda đầu tư xây dựng công viên Yên Sở gần khu thị để tạo nhiều tiện ích đem lại giá trị cao cho bất động sản Tuy nhiên, vai trò nhà nước quản lý điều tiết lại chưa tốt Khi đường mở, hộ gia đình bị đường chạy qua đền bù số tiền thấp giá trị thực hộ gia đình mặt đường thu nhiều lợi ích Câu Có giá trị lớn: Trình bày đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị lớn Vấn đề đặt + liên hệ thực tế Do đất đai khan mà lại sử dụng cho nhiều mục đích khác nên giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng cơng trình lớn Đặc điểm đưa lại khả sinh lời cao bất động sản việc tạo vốn thông qua chấp vay tiền mua bất động sản BĐS loại tài sản có giá trị lớn yếu tố chủ yếu cầu thành nên BĐS đất đai cơng trình mà giá trị đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn Giá cà BĐS thường cao giá BĐS khác nhiều lần Do chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đai cao, thời gian xây dựng dài, khả sinh lời tương lai cao có khà bảo toàn tạo nguồn vốn Hoạt động đầu tư cần vốn lớn vốn dài hạn Hoạt động đầu tư BĐS cần nhiều nguồn vốn khác Do đó, đầu tư kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư Bên cạnh đó, đặc điểm phát sinh quan hệ vay vốn, tham gia ngân hàng, tổ chức tín dụng vào thị trường Vấn đề đặt ra: - Vì BĐS cho chi phí đầu tư xây dựng lớn, giá trị đất đai cao, thời gian xây dựng dài, khả sinh lời tương lai cao có khả bao toàn tạo vốn Đầu tư: cần vốn vốn dài hạn Hoạt động đầu tư BĐS cần sử dụng nhiều nguồn vốn khác Chú ý khai thác đặc tính tái tạo vốn thông qua chấp để vay vốn ngân hang BĐS Tính khoản: Khai thác dài hạn, thường kéo dài hang chục năm có khả thu hồi Liên hệ: Tại Việt Nam, giá bất động sản cao so với thu nhập trung bình người dân, để mua bất động sản tham gia tổ chức tín dụng, ngân hàng điều khơng thể tránh khỏi Các tổ chức tín dụng Việt Nam tức thời biết kết hợp chủ đầu tư với sách vay ưu đãi để khuyến khích người mua Đồng thời, nhà đầu góp phần tạo nên khan giả tạo thị trường, đẩy mức giá lên cao hơn, học biết tận dụng giá trị lớn bất động sản để quay vòng, tái tạo vốn Tuy nhiên, vào năm 2008 chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới, thị trường bất động sản chuyển biến theo chiều hướng xấu, dẫn đến nhiều đại gia bất động sản sử dụng tái tạo vốn khơng hợp lý phá sản Câu Tính cố định vị trí: Phân tích đặc điểm bất động sản có vị trí cố định Vấn đề đặt + liên hệ - Vị tri địa lý bất động sản tồn mảnh đất đời Bởi đất đai di rời, nên đất đai bán, người bán chuyển cách học mánh đất họ tới người mua hàng hóa thơng thường Do bất động sản cố định vị trí, chợ giao dịch hàng hóa bất động sản hàng hóa bất động sản giao dịch chợ có đặc tinh cá biệt Chợ bất động sản hay văn phịng bất động sản ln giới hạn hoạt động môi giới họ gần khu vực bất động sản tọa lạc Trong giao dịch chợ hàng hóa bắt động sản hàng hóa ảo để giao dịch thành cơng nhân viên môi giới phải nỗ lực việc di chuyển đường dài để đưa khách hàng họ đến với bất động sản - Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai đất đai mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định, di dời được, bất động sản có vị trí cổ định tính cố định vị trí bất động sản xem xét phương diện: vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối vị trí địa lý xác định phương pháp đánh dấu đồ, vật chuẩn liền kể xác xác định vị trí tọa độ Vị trí tương đối xác định chủ yếu khoảng cách bất động sản đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục khả tiếp cận từ bất động sản đến trung tâm, cơng trình - Mỗi bất động sản có vị trí định, giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể hay yêu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Giá trị bắt động sản chịu tác động yêu tố vùng yếu tố khu vực rõ rệt yếu tố là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trường; yếu tố tự nhiên địa hình, địa mạo, thời tiết Điều kiện phát triển kinh tế ảnh hưởng rõ rệt đến luồng thu nhập mang lại khả sinh lợi bất động sản, Gần khu vực có điều kiện kinh tế tốt có giá trị khả sinh lợi cao bất động sản nằm khu vực điều kiện kinh tế yếu Tính chất xã hội, điều kiện mơi trường yếu tố ảnh hưởng đến giá trị khả sinh lời bất động sản, Ngồi ra, cịn có yếu tố khác như: dân trí, nghề nghiệp, 10 giá BĐS cần thực triệt giải vấn đề phái sinh quản lý giao dịch liên quan đến đất đai BĐS - Kiểm soát hạn chế hoạt động đầu đất đai BĐS khuyến khích giao dịch thị trường BĐS thơng qua việc hồn thiện sách thuế, phí liên quan trọng đặc biệt hoàn thiện Luật thuế (tài sản) nhà, đất, sử dụng hình thức thuế lũy tiến diện tích đất nhà vượt mức tối thiểu; hoàn thiện sách thuế thu nhập, thuế chước bạ giao dịch mua bán chuyển nhượng BĐS Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS thơng qua việchồn thiện thể chế, sách quản lý thị trường BĐS, trọng vai trò, trách nhiệm định chế tài văn phịng cơng chứng việc đảm bảo tính minh bạch lành mạnh thị trường BĐS Chương 5: Quan hệ cung cầu giá TT BĐS Câu Phân tích cung cầu thị trường BĐS Quan hệ cung cầu khái niệm kinh tế thị trường người ta xem cung - cầu hàm số giá, thị truờng, giá điều tiết quan hệ cung cầu Nghĩa thay đổi giá làm thay đổi quan hệ cung- cầu Mối quan hệ phụ thuộc vào độ co giãn cung hay cầu theo giá Quan hệ cung cáu diễn sau: + Khi cung nhỏ cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa cung ứng thị trường không đáp ứng nhu cầu dẫn đến giá thị trường hàng hóa tăng lên + Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân + Khi cung lớn cầu tức khối lượng hàng hóa cung ứng vượt cầu làm giá thị trường giảm xuống Trong thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung cầu Giá thị trường hàng hóa tăng lên kich thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá thị trường giảm xuống kích thích cầu, hạn chế cung cầu tăng, cung giảm) 41 Mặc dù tổng cung tổng cầu BĐS cổ định, nhiên cung đất cho mục đích sử dụng cụ thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường nhiều thời gian, cung nhà đất phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu Trong ngắn hạn: cung loại hàng hóa BĐS cụ thể co giãn so với giá, cầu BĐS thường thay đổi nhanh Do vậy, cầu BÐS tăng lên, làm cho thị trường bị thiếu hụt lượng cung Sự thiếu hụt gây sức ép lên giá, làm cho giá tăng vọt Mức giả tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống Mức giá tăng lên tới thời điểm mà đó, cung cầu trở lại trạng thái cân Tại thời điểm cân mới, mức giá cao mức giá cân ban đầu Quá trình ngược lại diễn cầu giảm đột ngột Trong dài hạn: lợi nhuận nhà đầu tư yếu tố định điểm cana thị trường dài hạn Các nhà đầu tư định xây dựng thêm diện tích nhà mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng thấp giá bán, nghĩa nhà đầu tư cịn có lợi nhuận Khi mà họ khơng thu lợi nhuận họ dừng việc xây dựng thêm diện tích nhà Nếu cầu tăng lên, giá bị sức ép cầu nên tăng lên theo Giá tăng cao chi phí xây dựng cân biên cho diện tích nhà khuyến khích nhà đầu tư tiếp tục xây dựng cung ứng BĐS dấp ứng nhu cầu thị trường, làm cho cung hàng hóa BDS thị trường tăng lên Khi lợi nhuận nhà đầu tư tăng lên, giá yếu tố đầu vào theo tăng lên Điểm cân đạt chi phí biên giá bán Trong đài hạn, cung BĐS co giãn nhiều so với ngắn hạn Do giá BĐS dài hạn biến đồng TTBĐS ổn định Câu Phân tích yếu tố cấu thành loại giá BĐS - Các yếu tố cấu thành giá trị: + Chi phí đầu tư mặt chi phí xây dựng +Lợi the vị trí (địa tơ): giá nhà cao phụ thuộc vào vị trí vị tri đem lại lợi ích + Mức sinh lợi triển vọng BĐS: luồng thu nhập kỳ vọng phụ thuộc vào kinh tế, phát triển nhanh mức sinh lợi phát triển nhanh + Mức sinh lợi triển vọng ngành sử dụng BĐS - Các yếu tố thuộc thân BĐS + Thường tính đến đặc trưng mang tỉnh pháp lý, kỹ thuật, mỹ thuật, vật lý liên quan đến BĐS + Yếu tố vật lý: kích thước, diện tích, địa hình hình thể BĐS 42 + Yếu tố pháp lý: quyền BĐS (quyền tại, tương lai, quyền tồn BĐS) + Các đặc tính khác thuộc BĐS: yếu tố lịch sử (do sử dụng, xây dựng từ bao giờ, ) - Yếu tố mang tính chất thị trường + Mối quan hệ cung cầu xu hướng cân đối cung cầu, BĐS thường đánh giá cao cung khan nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại Xu hướng BĐS thường cung nhỏ cầu, tạo nên tính khan + Tính chất cạnh tranh thị trường: thị trường BĐS thị trường không cạnh tranh, khơng hồn hảo, nhiều cịn mang tính chất độc quyền > giá lớn nhiều so với giá trị - Yếu tố tâm lý + BĐS loại hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng khai thác BĐS việc vào giá trị sử dụng phụ thuộc phần lớn vào yêu tố tâm lý khách hàng Ví dụ: phong thủy, kiêng kị xây dựng nhà ở, yêu tố lịch sử rủi ro vấn đề mang tinh tâm chủ sở hữu sử dụng BĐS trước đó; yếu tố tâm lý thể đặc tính cá nhân đẳng cấp xã hội tâm lý đám đông Câu Các loại giá TTBĐS - Giá trị thị trường + Là số tiền trao đổi: định lượng, đếm, tỉnh toán bầng đơn vị tiền tệ + Là ước tính: số tiền ước tính, dự báo tốn vào thời điểm giao dịch + Mang tinh thời điểm: điều kiện thị trường thay dổi theo thời gian gió trị ước tỉnh có ý nghĩa hợp lý thời điểm định + Người bán sẵn sàng bán: người muốn tài sản người nhiệt tình mức với việc muốn bán tài sản với giá mà không cần tính tốn đến điều kiện giao dịch thơng thường thị trường + Người mua sẵn sàng mua: không nhiệt tình mức để sẵn sàng mua với giá mà khơng cần tính tốn đến điều kiện thông thường thị trường Không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu, 43 + Khách quan khơng bị ép buộc: khơng có phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo, hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập khách quan - Giá phi thị trường + Dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều hơn dựa vào khả mua tài sản thị trường Một số khái niệm giả phi thị trường thường dung + Giá trị sử dụng: giá trị tài sản người cụ thể sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trường Thể sức sản xuất BĐS Thường có xu hưởng cao giá trị thị trường doanh nghiệp kinh doanh phát đạt, có lợi nhuận cao ngược lại + Giả trị đầu tư số tiền mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư định cho dự án đầu tư định Giá trị đầu tư thể chi phí hội nhà đầu tư Phân ánh tài sản sử dụng cách tốt hiệu nhà đầu tư Có thể cao thấp giá trị thị trường + Giả trị bảo hiểm: số tiền bồi thường cho tài sản xác định sách hợp đồng báo hiểm Ước tính dựa chi phí thay thể tài sản xảy trách nhiệm bồi thường, + Giá trị tỉnh thuế: số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý, làm để tính số tiền phải nộp cho Nhà nước + Giá trị cịn lại: số tiên nhận lại tài sản sau trừ chi phí lý, phá dỡ Chương 6: Phân tích thị trường TTBĐS Câu Phân tích thị trường BĐS nhà đất riêng lé khu vực Hà Nội Mơ hình PEST a Mơ hình PEST - Các quy định chung pháp luật: + Luật xây dựng 2014: • Điều 79: yêu cầu thiết kế xây dựng (khoản 7) Điều 103: thẩm quyền cấp, điều chinh, gia hạn cấp lại thu hồi giấy phép xây dụng • Điều 93: điều kiện cấp phép xây dựng với nhà riêng • Điều 102: quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh gia hạn giấy phép xây dụng + Luật nhà 2014 + Luật đất đai 2013: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44 + Thông tư số 10/2014/TT-BXD: quy định số nội dung quản lý chất lượng xây dựng nhà riêng lẻ nói chung + Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD Hướng dẫn cấp phép xây dựng - Kinh tế + Kinh tế Việt Nam đà tăng trưởng mạnh, thấy rõ giai đoạn 2011- 2017 nhìn chung GDP tăng trưởng qua năm Đặc biệt năm 2017, thị tường Việt Nam nhận xét thị trường có tốc độ tăng trưởng cao khu vực Châu Á Đây lợi thu hút doanh ngiệp nước đầu tư vào thị trường nước Cùng với hội nhập khơng ngừng, tham gia ký kết hiệp định thương mại CPTPP, ngồi Fa cịn kiên tầm cỡ khu vực => Điều thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khiến cho nhu cầu bất động sản tăng giá trị tăng theo Hà Nội trung tâm kinh tế lớn nước, trung tâm trị đầu quốc gia nên có nên kinh tế phát triển lượng người lao động đổ đồng, dẫn tới cầu bất động sản tăng cao + Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS Những người dân sinh sống bất động sản nhà đất riêng lẻ phần dân gốc Hà Nội; phần đông người kinh doanh tim kiếm bds riêng lẻ để tiện cho hoạt động trao đổi buôn bán, khu vực trung tâm thành phố + Hiện trạng vùng lần cận: Nhà nước dang có kế hoạch giảm bớt áp lực lên thủ đơ, xây dựng cơng trình lớn tỉnh sát Hà Nội Nam Định, Hà Nam (xây dụng bệnh viện Việt Đức Bạch Mai sở 2) Dịch chuyển nhà máy xí nghiệp khu vực nội thành vùng ngoại thành đế cân phát triển kinh tế, mở rộng diện tích đất sinh hoạt cho người dân Đầu tư mở rộng tuyển đường cao tốc nối tiền từ trung tâm thủ đô vùng lán cận, giảm thiểu thời gian di chuyển + Mức giá bình quản: Nội thành: dất so với nhà chung cư khu vực, I mức giá so với nhà đất riêng lẻ có khơng gian sống chật chội bí bách Ngoại thành: giá thành rẻ hơn, khơng gian sống thoải mái - Xã hội: + Khu vực: Nội thành: tập trung nhiều trường đại học lớn, trung tâm thương mại, quan hành nghiệp nước + đa số bds riêng lẻ ngõ hẻm, cịn tuyến đường chủ yếu để kinh doanh, diện tích sử dụng hẹp, ngồi cịn có khu biệt thự liền kề khu đô thị quận Hà Đông Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội Ngoại thành: Xu hướng tìm nhà đất thổ cư khu vực ven đô ngày tăng nguồn cung chung cư giá rẻ dần trở nên khan Kèm theo đó, hàng loạt vụ việc liên quan đến chất 45 lượng chung cư giá rẻ thời gian gần khiến người tiền có nhu cầu mua nhà chuyển dần sang phân khúc nhà ven đô giá rẻ Mật độ: Dân số tăng nhanh theo báo cáo năm 2017 9,6 triệu người kế hoạch đề đến năm 2020 7.3-7.9 triệu người Dân số Hà Nội tăng nhanh nội thành ngoại thành, tăng mạnh quận có khu thị Số lượng người nhập cư vào quận: Hoàng Mai, Long Biên, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân cao, năm 2013 34.000 người, đến năm 2017 78.000 người - Công nghệ: + Ứng dụng nhà thông minh: Mặc dù xuất giới khoảng thời gian lâu, trở nên phổ biến số nước phát triển, Việt Nam xu hướng nhà thơng minh cịn mẻ lạ lẫm với nhiều người Thời gian gần đây, với phát triển chóng mặt cách mạng khoa học công nghệ 4.0, nhiều người nhận thấy tầm ảnh hưởng, nguồn lợi lớn từ xu hướng nhà thông minh với sống đại ngày với tương lai nên thấy mơ hình nhà thơng minh Việt Nam đưa vào sử dụng nhật nhiều phản ứng tích cực từ người dùng + Ứng dụng trao đổi, mua bản: Hiện nay, với phát triển mạng lưới vạn vật kết nối (loT), trí tuệ nhân tạo (AI), nhà cung cấp dịch vụ phần mềm, Internet thu thập liệu người dùng tạo thành kho liệu lớn (Big Data) thói quen sử dụng Internet, xu hướng mua sắm, sản phẩm quan tâm b Phân tích cung cầu tình hình cung nhà đất riêng lẻ HN - Tình hình cung nhà đất riêng lẻ HN + Hầu hết nhà đất riêng lẻ mở Hà Nội nằm vị trí đẹp, có sở hạ tầng hồn thiện, giao thơng thuận tiện có nguồn cư dân sinh sống sẵn có Do vậy, giá bán sơ cấp loại hình bất động sản thường cao trung bình thị trường nhiều Trong số bốn loại hình nhà đất riêng lẻ: Vị Trí nhóm đất có vị trí mặt tiền đường; Vị trí nhóm dất nằm hém có chiều rộng mặt hèm từ 5m trở lên; Vị trí năm vị trí hèm có chiều rộng mặt hém từr 3-5m; Vị trí nhóm đất nằm hẻm có chiều rộng mặt hêm nhô 3m, nhà riêng lễ mặt đường sản phẩm người bán ưa chuộng nhất, đạt tỷ lệ bán cao Trên thực tế, tình trang khan cung phân khúc biệt thự, nhà phố nhu cầu ngày cao mức giá phân khúc lên cao Nguồn cung ỏi nhu cầu bắt động sản gắn liền với đất ln có động lực khiến phân khúc tiếp tục hoạt động tốt thời gian tới 46 + Giá bán thị trường thứ cấp tương đối ổn định năm 2018 Giá bán trung bình thị trường thứ cấp cho sản phẩm nhà đất riêng lẻ nhìn chung ổn định khoảng từ 2016 trở lại đây, dao động mức $3.600 - $3.800/m2 (giá bán bao gồm đất, nhà Thuế giá trị gia tăng VAT) Giá bán thứ cấp nhà cũ có xu hướng giảm, trái ngược với tăng trưởng giá bán với chất lượng cao Năm 2017, Savills Việt Nam có đưa dự đốn phân khúc trung cấp điểm sáng thị trường nhà đất riêng lẻ năm 2018 Thực tế cho thấy phân khúc hoạt động tốt năm 2018, đặc biệt Hà Nội – nơi sản phẩm trung cấp dẫn đầu thị trường + Việc thực sách quy hoạch đất dai chủ trương giải phóng mặt Chính phủ Thống kê Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho thấy, địa bàn thành phố có 383 dự án bất động sản chậm triển khai, để hoang hoá nguyên nhân chủ yếu gây tượng liên quan đến giải phóng mặt khu vực Quận Hai Bà Trưng Quận Bắc Từ Liêm, Quận Nam Từ Liêm, Quận Thanh Trì, v.v Tinh trạng dự án giải phóng mặt quy hoạch đất đai tiếp tục kéo dài năm gần khiến cho cung nhà đất riêng lẻ khu vực Hà Nội giảm đáng kể, + Thực trạng nguồn cung mới: dự kiến thị trường nhà đất riêng lẻ Thành phố Hà Nội dịch chuyển sang khu vực khu vực trung tâm thành phố Gia Lâm, Long Biên, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Đơng Anh - Phân tích cầu thị trường + Thực tế cho thấy cầu nhà đất riêng lẻ khu vực trung tâm Thành phố Hà Nội, đặc biệt quận lớn Quận Hai Bà Trưng, Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Ba Đình - Tây Hồ, Quận Cầu Giấy gia tăng năm gần phận dân cư sinh sống khu vực thuộc tầng lớp cư dân có thu nhập trung bình cao, sản sàng chấp nhận mức giá trung bình nhà riêng lệ cao giá loại bất động sản khu vực khác HÀ Nội, Lý thứ hai giải thích cầu nhà đất riêng lẻ khu vực trung tâm Thành phố Hà Nội tăng mạnh khu vực có hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, cung cấp khả tiếp cận dễ dàng nhanh chóng tiện ích xã hội bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, v.v cho người dân Các quân cảng gần trung tâm thành phố thl mức dao động giá nhà đất riêng lẻ cảng lớn lợi thương mại phụ thuộc vào vị trí quận trung tâm khiến cho khác biệt rõ nét giá nhà đất riêng lẻ ngo mặt phố Thứ ba, tính chất sử dụng nhà đất riêng lẻ khu vực thành phố vừa sử dụng làm nhà vừa nơi cho thuê cửa hàng bán lẻ hộ gia đình, vị trí địa lý yếu tố quan trọng giải thích nguyên nhân cầu nhà đất riêng lẻ khu vực tăng mạnh năm gần 47 + Hệ thống pháp luật Việt Nam chinh sách mở cửa Chính phủ q trình tiến triển hội nhập giới năm trở lại tạo điều kiện cho không người cư trú mà người không cư trú quyền tham gia giao dịch bất động sản thị trường Việt Nam, gián tiếp nguyên nhân khiến cho cầu nhà đất riêng lẻ Hà Nội tăng + Việc đầu tư vào loại hình bất động sản nhà đất riêng lẻ coi khoản đầu tư có lợi cho chủ sở hữu dài hạn giá cả, giá nhà mặt đất riêng lẻ thường có giá cao nhiều so với hộ chung cư, bù lại chủ nhân nhà khơng cần phải đóng khốn chi phí bảo trì thang máy, vệ sinh hàng tháng hay tuân thủ theo điều khoản cộng đồng chung khác sống chung cư khu dân cư phức hợp khác, hoàn toàn thoải mái tu sửa, tủy ý thiết kế ngơi nhà theo ý riêng mà khơng cần hỏi ý kiến hay xin ý kiến đơn vị c Dự báo - Kinh tế vĩ mô: Trên đà ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường BĐS có bước phát triển thuận lợi: kt ổn định với GDP tăng, lạm phát kiềm chế Luật kinh doanh BĐS đời, mở rộng hội cho người nước sở hữu nhà VN Dông vốn hạn chế nên nhà đầu tư cần cẩn trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS Lai suất tiếp tục cao, tín dụng BĐS tiếp tục thắt chặt Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tiếp tục giám từ 45% xuống 40%, hệ số rùi ro khoản cho vay BĐS tăng; với Nghị định 20/CP trần chi phí lãi vay siết lại tín dụng BĐS Thị trường BĐS: khu vực ven trung tâm Hà Nội; sốt dất cục số khu vực thuộc quận, huyện ven Thủ đô Khu vực trung tâm Hà Nội: nhu cầu lớn, với diện tích nhỏ đến trung bình nguồn cung hạn hữu, nên lượng giao dịch giám mạnh Phân khúc khu vực trung tâm khơng cịn nhiều sức hấp dẫn với nhà đầu tư d Kiến nghị - Sửa đổi bổ sung Luật nhà 2014 Luật xây dụng 2014 để bảo đảm đồng bộ, thống hệ thống pháp luật - Quy định chặt chẽ chất lượng, quy mô, hệ thống hạ tầng loại nhà riêng lẻ - Quản lý thơng minh vấn đề nguời nước ngồi sở hữu sử dụng đất riêng lẻ: khuyến khích người nước ngồi sit dụng đất phát triển dự án, hình thành khu thị hồn thiên: nên có thêm sách thuế sử dụng dit, nghĩn vụ tài cụ thể đẩy đủ hạn chế việc cá nhân người nước ngồi gom, tích tụ đất 48 - Người mua cần phái cân thận vấn đề liên quan mơi giới bị lừa đảo, Cần xem xét rõ ràng BĐS mua, phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh hợp pháp mảnh đất đỏ, nguời bán mảnh đất đó, Câu Phân tích thị trường chung cư cao cấp Hà Nội Tổng sản phẩm nước (GDP) quỷ 1/2019 ước tính ting 6,79% so với kỳ năm trước, thấp mức tăng trưởng quý 1/2018 cao tăng trưởng quý I nă, 2011-2017, Tính đến 3/2019, tổng phương tiện toán tăng 2,54% so với cuối năm 2018, huy động vốn tổ chữc tin dụng tăng 1,72%; tăng trưởng tín dụng kinh tế đạt 1,9% Tinh hình thực giải ngân vốn đầu tư q /2019 chủ yếu tập trung vào hồn thành cơng tác phân bổ dự toán đầu năm nguồn vốn đầu tư công, đồng thời đẩy nhanh tiến độ công trình, đự án chuyển tiếp, cơng trình trọng điểm, Thị trường có nhiều tiềm lượng người trung lưu, người có thu nhập cao Hn dang tăng cao Đối với người trung lưu người có thu nhập cao, họ có xu hướng di chuyển từ cân hộ trung thấp cấp lên hộ cao cấp Dịng phân khúc có sức hút lớn nhóm khách hàng nước ngồi Giá trị hộ cao cấp khơng gói gọn không gian bên với thiết kế thông minh, nội thất xa hoa mà cịn nằm mơi trường sống thống đãng, tích hợp diện tích xanh, vườn cảnh mà chủ đầu tư dày công kiến tạo Không gian sinh hoạt linh hoạt, thuận tiện cho người già, trẻ nhỏ Tiện ích “all một" bên hiên nhà Dịch vụ quản lý chất lượng, an ninh an tồn 24/7 Chính sách bán hàng hấp dẫn Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS chung cư cao cấp - Giá cả: Yếu tố giá có ảnh hưởng lớn tới cung bắt động sản quy luật chung cung lượng cung hàng hóa tăng lên giá hàng hóa tăng lên Quỹ đất: Do diện tích đất nội thành ngày hạn hẹp, dự án chung cư cao cấp Hà Nội có xu hướng dịch chuyển khu vực vùng ven Theo vị trí, xu hướng dịch chuyển ngồi trung tâm tiếp diễn năm 2018 2% nguồn cung mở bán bốn quận trung tâm Cơ sở hạ tầng Sự phát triển mạnh sở hạ tầng làm điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng nhiều nhu cầu thị trường từ tham gia vào nguồn cung bất động sản, Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến cung bất động sân, Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị bất động sản có, Sự quản lý nhà nước: Mục đích sử dụng đất 49 quy định rõ ràng muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có phê duyệt nhà nước Chính phủ vừa ban hành Nghị 12/NQ-CP tăng cường bảo đảm trật tự an tồn giao thơng chống ủn tắc giao thông giai đoạn 2019 - 2021 Dự báo: Bên cạnh nguồn cung hạn hẹp năm 2019, theo lộ trinh quy định, sách liên quan đến việc siết tín dụng bắt động sản từ Ngân hàng Nhà nước khó khăn, thách thức lớn cho thị trường Vì doanh nghiệp tiếp cận tín dụng khó, nguồn chi phí khác tăng lên Theo đó, ví dụ với quy định nâng hệ số rủi ro trước tài sản BĐS trị giá 100 tỉ đồng vay mức 60% tới giảm xuống khiến doanh nghiệp phải đùng nhiều tài sản thể chấp Năm 2019, dịng sản phẩm hộ cao cấp dự đốn tiếp tục thu hút khách hàng giới đầu tư Đặc biệt, nhóm khách hàng nước ngồi đánh giá trở thành bệ đỡ cho phân khúc chung cư cao cấp Thị trường có nhiều tiềm lượng người trung lưu người có thu nhập cao Hà Nội ngày gia tăng Câu Phân tích thị trường đất Hà Nội a Thực trạng Phân khúc đất xu hướng giới đầu tư người mua nhà đặc biệt quan tâm độ linh hoạt xây dựng, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà riêng cho người mua hội đầu tư sinh lời cao Trong tỉnh trạng quỹ đất bị thu hẹp nay, xuất dự án đất trung tâm Hà Nội điểm sáng thu hút giới đầu tư dịp cuối năm 2018 Theo báo cáo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hầu hết giá trị đất Hà Nội biến động tăng khoảng 10% Khảo sát số dự án địa bàn TP Hà Nội thấy mức giá khơng có biến động nhiều so với mức giá chung khu vực, Ở phía Tây, dự án Tổ hợp hộ cao cấp, biệt thự liền kề 90 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân) thu hút khách đầu tư với mức giả từ 130 triệu đồng/m2 Một số dự án có vị tri đẹp liền kề A10 Nam Trung Yên (Nguyễn Chánh) hay Belleville có mức giá dao động từ 150-270 triệu đồng/m2 khu vực Tây Hồ, lô liền kề, biệt thự nội khu Starlake dang dược "tung ra" thị Ở trường với mức giá từ 19 tỷ/ Trong đó, dự án Romantic Park (khu đô thị Tây Hồ Tây) với lợi tiếp giáp hai mặt đường lớn đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài (rộng 60m) đường 40m nối hai tuyến đường huyết mạch thủ Võ Chí Cơng Phạm Văn Đồng chào bán với giả từ 170 triệu đồng/m2 Khác với phân khúc bất động sản khác, đất nói chung khơng khơi tài sản hay tích sản mà cịn kénh đầu tư sinh lời bền vững & hiệu Bên cạnh việc đầu lướt, người mua đất mua nhà liền kề, biệt thự, đặc biệt vị trí trung tâm, có mặt tiền lớn cịn kết hợp việc để kinh doanh cho thuê dài hạn Chưa kể đến dự án nầm khu vực gần tuyến đường lớn khu vực có đường mở rộng dự báo có tiềm tăng giá hấp dẫn tương lai 50 b Đánh giá • Các nhân tố ảnh hưởng tới cầu dất + Quy mô cấu dân số Theo thông kê năm 2017, dân số Hà Nội trung bình đạt 7,782 triệu người, với tốc độ tăng trung bình 3%/ năm thl đến năm 2020 đân số ước tính 10,489,772 người, tăng trưởng dân số nhân tô làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo cầu bắt động sản nói chung đất nói riêng thang lên Tinh đến năm 2018, dân số Hà Nội 8215.000 người, 55% dân số (tức 4,5 triệu người) elat thành thị, 3,7 triệu sông nơng thơn (45%) Mật độ dân số trung bình Hà Nội 2505 nguời/km Một độ dân số cao quận Đông ta bai 35 341 ngni/km', đó, huyện ngoại thành Sóc Son, Ba Vi, Mỹ Đức, Da độ 1.000 người km Với tốc độ thng trung bình 3%/nâm đến năm 2020 dân số ước tính xấp xỉ 10,5 triệu người (gần dân số dự báo đến năm 2050) Về cấu dân số, Cơ câu dân số theo giới tính Hà Nội tương đối cân bằng, số nữ nhiều nam không đáng kể, trung bình 100 nữ có 97 nam Tại khu vực nông thôn, biến động dân số Thủ yếu luồng di dân làm ăn kiếm sông đô thị học tập, Xu hướng địch cư từ tính Quanh Hà Nội, lượng dịch cư đa số chọn vùng ven đô để sinh sông làm vùng nội đô + Mốt thị hiểu Tâm lý nặng nhà đất: Theo chuyên gia, mặc du người dân có nhìn khác việc chung cư nhà đất; tỉ lệ người muốn sở hữu nhà đất cao việc mua hộ cao Khách quan mà nói, tâm lý da số người mua nhà nay, có tay tỷ đồng, đa số họ nghĩ đến việc sở hữu đất (xây nhà) nhà phố xây sẵn Chính tám lý sở hữu tài sản lâu dài số lượng người dồn vào nhà đất nhiều nguyên khiến đất luồn chuộng giai đoạn giá biến động tăng + Đơ thị hóa quy hoach Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hung cho biết, tỷ lệ thị hóa nước vào năm 2018 đat 38% tăng 0,9% so với năm 2017 Theo đó, nước có 819 thị (tăng thị so với năm 2017) Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu đạt khoảng 78% (tăng 1% so với năm 2016), quy hoạch chi tiết đạt khoảng 39% (tăng 2% so với năm 2017), quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 100% (tăng 0,6% so với năm 2017) Cùng với xu hướng phát triển mạnh phía Đơng Hà Nội, khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh trở thành trung tâm thành phố, đặc biệt không gian cư trú người dân Sắp tới, khu vực dự báo chuyển biến mạnh mẽ hom nhờ 51 định Thủ tướng Chính phủ việc điều chỉnh cục Quy hoạch chung xây dựng Thù đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Việc quy hoạch mở rộng tuyến đường khu vực phía Nam Hà Nội góp phần giải hiệu tình trạng ùn tắc giao thơng, giúp hạ tầng giao thơng khu vực trở nên thơng thống + Sự hoàn thiện phát triển cấu hạ tầng Trên thực tế, đến khu vực phía Đơng Hà Nội lọt mắt xanh" nhà đầu tư Cuối năm 2017, sau Hà Nội công bố thông tin quy hoạch cầu bắc qua sông Hồng sông Đuông khiến bất động sản khu vực "cựa minh" thức giác Giao thơng phía Đơng đến trung tâm thành phố ngày thuận tiện yếu tố tác động đến định mua nhà Hệ thơng đường giao thơng khu vực phía Đơng mở rộng ngày cang làm cho giao thơng thơng thống, khác hẳn với tình trạng tắc đường thường xuyên khu vực trung tâm + Kỳ vọng Thị trường đất Gia Lâm bước vào "con sot", Kể từ thời điểm dự án Vinhomes Gin Lâm triển khai mở bán, giá đất nơi tăng giá "ăn theo", Sau Tết Nguyên đán, mức giá đất luyện thi mơn tại: onthisinhvien.com Gia Lâm tăng trung bình từ 10-15% Tuy nhiên, thời gian gần đây, số khu vực giá đất đấu lên cao, với mức tăng lên tới 50% Qua sốt bắt động sản người ta thấy rằng: giá bắt động sản có xu hướng tăng thi người ta lại đổ xô mua bắt động sản Ở kích thích người ta đổ xơ mua hàng giá kỷ vọng, lợi ích kỷ vọng tương lai mà BĐS mang lai Người mua kỳ vọng giá BĐS tăng mạnh tương lai, họ cô gắng mua BĐS hôm để vừa mua BĐS giá thấp , tâm lý hướng chênh lệch cao lại làm tăng cầu BĐS • Các nhân tố tác động đến cung đất bắt động sản + Giá giá trị Quỹ đất quy hoạch nhà nước + + Sự phát triển kết cấu hạ tầng c Dự đoán thị trường BĐS đất Hà Nội năm tới Giai đoạn 2016-2017, nguồn cung đất biệt thự tập trung chủ yếu Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Từ Liêm Cầu Giấy Thế năm kế tiếp, nguồn cung phân khúc đổ gia tăng mạnh Đông Anh Gia Lâm Trong khoảng năm tới, Gia Lâm, Long Biên Đơng Anh hồn thiện mạnh nhiều phương diện hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, dịch vụ trở thành đối trọng áp lực đô thị với quận trung tâm Ngoài ra, thực tế, tập đoàn 52 bất động sản lớn bước đầu có hoạt động đầu tư vị trí trọng điểm Một quy luật thị trường xuất ơng lớn với dự án đình đảm địa điểm định hướng định vị thị trường bất động sản khu vực đó, Theo nhận định giới đầu tư, xuất phát từ tâm lý thích sở hữu đất nên dịng tiền đổ vào phán khúc đất nhà phô tăng mạnh So với sản phẩm hộ khách quan thấy rằng, đất nhà phố đáp ứng lượng khách đa dạng, đặc biệt nhóm khách háng có tuổi Đây nhóm khách hàng có quỹ tiết kiệm, có xu hướng bỏ tiền đầu tư Chưa kể, đất nhà phó cịn dịng sản phẩm có biên độ lợi nhuận cao, mức chênh lớn nên lượng nhà đầu tư đổ vào lớn Câu Phân tích thị trường biệt thự Hà Nội a Phân loại - Biệt thự đơn lập: biệt thự đứng độc lập mảnh đắt với bốn mặt có thống định thường xây dựng lô đất xung quanh mật cảnh quan cối Diện tích thường từ 288m2 đến 497m2 - Biệt thự song lập kiểu biệt thự ghép khối gồm nhà tách biệt đối xứng, liền kề chung kiến trúc đối xứng Với ý tưởng thiết kế nhà nửa khu đất trước sau thiết kế đối xứng sang ngơi nhà thứ Diện tích đất thường nhỏ đơn lập từ 189 – 232m2, Giá thường thấp biệt thự đơn lập, -Biệt thự mini: biệt thự có diện tích nhỏ từ 80m2 đến 100m2 thiết kế phải khoa học để có vừa tạo nên khơng gian sang trọng, đẹp biệt thự khoảng diện tích nhỏ, nhiên phải đáp ứng tiêu chuẩn biệt thự diện tích xây dựng chiếm tối đa 50% diện tích đầt mặt tiếp xúc với sân vườn - Biệt thự vườn: xây dựng khoảng đất rộng lớn, mặt tiếp xúc với thiên nhiên vườn cây, tiểu cảnh, đài phun nước, bể bơi, xây dựng khoảng đất rộng lớn có sân vườn rộng độ xây dựng thấp Biệt thự nghỉ dưỡng: thiết kế kiến trúc, nội thất tinh tế Mỗi biệt thự trang bị đầy đủ tiện ích sống hoàn hảo phục vụ cho khách du lịch, chuyển nghi mát đồn thể, cơng ty hay tổ chức thường thiết kế dự án resort, tổ hợp khách sạn hay dịch vụ tiện ích Biệt thự nghỉ dưỡng thường có điểm du lịch tiếng, vùng ven biển, vùng núi, môi trường nghi dưỡng lành, hoàn hảo, Biệt thự du lịch: Biệt thự du lịch loại hình biệt thự sử dụng với mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch thường trang bị đầy đủ thiết bị, tiện nghi để khách thuê sử dụng thời gian lưu trú Biệt thự du lịch thường địa điểm du lịch tiếng biệt thự nghỉ dường thường có mục đích sử dụng khác hẳn với loại biệt thự khác Mỗi biệt thự du lịch thường có biệt thự trở lên 53 b Thực trạng - Thực tế cho thấy, nhu cầu người dân với loại hình nhà biệt thự khơng cao hộ phải đầu tư khoản tiền lớn Tuy nhiên, lại dòng sản phẩm chủ đầu tư ưu tiên phát triển góp phần tạo nên đăng cấp cho dự án "Nghịch lý" thị trường biệt thự nội đô Hà Nội: + Giá cao hấp dẫn: Với biệt thự khu vực có vị trí gần mặt + đường lớn gần sơng, hồ, giá bán chí chào lên tới 50 tỷ đồng/căn Giả bán “ngất ngường" lại bán nhanh chóng, + Có tiền chưa mua biệt thự nội thành: đa phần biệt thự nằm vùng ven, nội thành Bởi vậy, nhanh mua được, mua khơng muốn bán lại họ hiểu hội gia tăng giá trị biệt thự nội đô Hà Nội lớn c Đánh giá, dự báo - Đánh giá: theo số liệu Savills Việt Nam, số liệu nửa cuối năm 2018 dự án biệt thự khu vực Hà Nội sau: + Quý 3/2018: Nguồn cung biệt thự giảm: Tổng nguồn cung thị trường biệt thự đạt 43.255 căn, tăng 1,5% theo quý 10,6% theo năm Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu với 23% thị phần, theo sau Huyện Hoài Đức, + Ba dự án mở bán dự án mở bán thêm đống góp khoảng 250 Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 2.514 căn, giảm -27% theo quỷ -33% theo năm Tổng lượng giao dịch giảm -35% theo quỷ -32% theo năm Tỷ lệ hấp thụ quý đạt 31%, giảm -3,5 điểm % theo quỷ 4,9 điểm % theo năm + Từ Q4/2018 đến 2019, số dự ký vọng mở bán gồm Vincity Gia Lâm Vingroup, Athena Fulland Vimedimex, Sunshine Wonderland Sunshine Group + Quý 4/2018: Nhin chung hoạt động tốt: Bốn dự án mở chín dự án mở thêm đóng góp gần 2.350 can Tổng lượng giao dịch tăng 21% theo năm, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 40%, tăng 3,8 điểm % theo năm + Huyện Gia Lâm dẫn dầu với lượng giao dịch đạt 52%, theo sau Huyện Đông Anh quận Long Biên với 9% thị phần địa phương Trong năm 2019, số dự án kỳ vọng mở gồm Athena Fulland Vimedimex, Sunshine Wonderland Sunshine Group, Vincity Sportia Vingroup - Dự báo thị trường biệt thự: 54 + Khơng it gia đình có xu hưởng muốn sống khu thị thưởng nhiều tiện nghi kèm tốt khu giải trí, hồ điều hồ, trường học, với khơng gian thống đãng, gần gũi với thiên nhiên Đặc biệt, với đầu tư đồng Chính phủ, quyền thành phố, hệ thống giao thông kết nối từ khu đô thị xa trung tâm vào nội đô ngày thiện Đây nguyên nhân khiến dự án biệt thự liền kề có quy hoạch đồng ngày hấp dẫn khách hàng +"Dựa số liệu Tổng cục Thơng kê, Savills ước tính, số lượng gia đình già với thu nhập 20.000 USD/năm tăng lên gấp đôi, lên 530.000 hộ vào năm 2020 Như vậy, có tới hàng chục nghìn gia đình có khả mua biệt thự, shophouse"_ Giám đốc phận nghiên cứu Savills cho hay + "Dự báo lượng khách nước ngoài, chủ yếu đến từ nước châu Á tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam, tạo điều kiện góp phần phát triển dự án cao cấp biệt thự, nhà phố thương mại Thêm vào đó, dịng kiều hối chuyển nước chảy mạnh vào thị trường bất động sản yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ năm 2019" ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Vietnam đánh giá 55 ... bất động sản phát triển + Hệ thống pháp luật bất động sản dần hình thành, đất đai bất động sản đánh ký Nhà nước kiếm soát giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường +Thị trường bất động sản. .. trình bất động sản - Thị trường tài chinh hóa: + Có tham gia can thiệp trực tiếp tổ chức tài vào chi phối hoạt động phát triển thị trường bất động sản + Các bất động sản quan hệ bất động sản trở... hóa bất động sản, quan hệ đầu tư, thể chấp bất động sản đưa giao dịch phát triển mạnh thị trường + Thị trường chấp thử cấp tài hỏa bắt động sản Giai đoạn có liên thơng thị trường bất động sản