[Tiểu luận cao học Thị trường Bất động sản] Vai trò của các tổ chức tín dụng

+ Tổ chức tín dụng phi ngân hàng Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ………

- -

TIỂU LUẬN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

U

Đề tài:

Phân tích vai trò các tổ chức tài chính tín dụng đối với

thị trường bất động sản

Họ và tên : …………

Hà Nội, 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ………

- -

TIỂU LUẬN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

U

Đề tài:

Phân tích vai trò các tổ chức tài chính tín dụng đối với

thị trường bất động sản

Hà Nội, tháng 6 năm 2016

PHẦN 1

MỘT SỐ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

TỔ CHỨC TÀI CHÍNH TÍN DỤNG

1 Khái ni ệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bất động sản: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về

bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong một không gian,

thời gian xác định

2 Khái ni ệm tổ chức tài chính tín dụng và các hoạt động của tổ chức tài chính tín dụng

2.1 Khái niệm Tổ chức tín dụng và định chế tài chính

vụ 3ngân hàng3 với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán Vai trò quan trọng của tổ chức tín dụng là đảm bảo huy động vốn đầy đủ và kịp thời, đó là hình thức huy động mà các doanh nghiệp hiện nay thường lựa chọn do nó có chi phí huy động thấp nhất

ngân hàng3

+ Ngân hàng

Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất và

mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền

tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số

tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán

+ Tổ chức tín dụng phi ngân hàng

Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực

hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác

c Tổ chức tín dụng và định chế tài chính

Nội hàm của khái niệm Tổ chức Tín dụng nhỏ hơn của khái niệm Định chế tài chính Định chế tài chính hay Tổ chức tài chính là các tổ chức thương mại và công cộng hoạt động trong lĩnh vực tài chính, tham gia vào việc trao đổi, cho vay, đi mượn và đầu tư tiền tệ Thuật ngữ này thường được sử dụng để thay thế cho thuật ngữ các trung gian tài chính Theo quy ước, các định chế tài chính gồm có các Tổ chức tín dụng, Công ty bảo hiểm, Công ty Quản lý quỹ, Quỹ đầu

tư và những người môi giới đầu tư

2.2 Hoạt động của các tổ chức tín dụng hay định chế tài chính

Các hoạt động chủ yếu của một tổ chức tín dụng

giữa các tổ chức tín dụng, Vay vốn của Ngân hàng Nhà nước

thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính

Dịch vụ ngân quỹ, tham gia các hệ thống thanh toán

Kinh doanh ngoại hối và vàng, Nghiệp vụ uỷ thác và đại lý, Kinh doanh bất

động sản, Kinh doanh và dịch vụ bảo hiểm, Dịch vụ tư vấn

PHẦN 2

PHẤN TÍCH VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TÀI CHÍNH TÍN DỤNG

ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Vai trò chung c ủa tổ chức tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản

Đối với thị trường bất động sản, vai trò của tổ chức tài chính tín dụng bao gồm:

bất động sản dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính;

toán, Mở tài khoản, Dịch vụ ngân quỹ, tham gia các hệ thống thanh toán;

tờ có giá cho các tổ chức, cá nhân liên quan bất động sản (từ các tổ chức kinh doanh bất động sản huy động tiền đặt cọc của người mua, từ kết quả mua bán giao dịch bất động sản)

Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua nhiều

biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và

sự ra đời của Luật Đất đai 1993 Thị trường BĐS lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ-CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ-CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997 Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường BĐS, cầu BĐS tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm

2007 Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007-2008 Tuy nhiên, ngay sau đó “quả bóng” BĐS đã xì hơi,

bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường BĐS gặp khó khăn

về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản Trước áp lực đó, Ngân

hàng Nhà nước (NHNN) đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng thương mại (NHTM) kiểm soát chặt tín dụng BĐS Giai đoạn 2009-2013, hàng

tồn kho tăng cao và một lần nữa thị trường lại rơi vào trạng thái đóng băng

Những biến động trên đã để lại không ít hệ quả như hàng tồn kho BĐS lớn,

nợ xấu đối với các khoản cho vay BĐS tăng cao, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí giải thể Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường; Quốc hội đã điều chỉnh giảm thuế giá trị gia tăng xuống còn 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 kể

từ ngày 1/7/2013; Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu ngân sách nhà nước theo Nghị quyết số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các

dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng được vay

hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định về cho vay hỗ

trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ

Sau khi các giải pháp trên được triển khai, nhiều chính sách ưu đãi thuế đã được thực hiện, NHTM cũng đã hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong việc cho vay mua nhà ở, tình hình thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đã có những chuyển biến tích cực Cơ cấu nguồn cung hàng hóa bắt đầu có

sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường, tâm lý nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường dần được

hồi phục

Bước sang năm 2014 là năm thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực,

dự báo cho sự phát triển mạnh mẽ vào năm 2016 và những năm tiếp theo Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi và phát triển trong thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam cần một nguồn vốn rất lớn và mang tính dài hạn Bên cạnh các

giải pháp nhằm thúc đẩy và phát triển các định chế tài chính, kênh trung gian huy động vốn hiệu quả từ các nguồn như quỹ đầu tư tín thác, qua thị trường

chứng khoán… cũng cần đặc biệt quan tâm Trước mắt, cần có những chính

sách để phát huy tốt vai trò của nguồn vốn truyền thống đang cung ứng chủ yếu trên thị trường BĐS, đó chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng

Sau đây, học viên xin phép phân tích chi tiết các vai trò của tổ chức tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản

2 Chức năng cấp tín dụng (cho vay, thế chấp)

Cho vay thế chấp là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay

vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê, Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu

tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và

phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay

Tại Việt Nam, tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây dựng bất động

sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30%

tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động

sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của tổng dư nợ

“Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín

dụng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản

Cho vay bất động sản là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân hàng vì được bảo đảm bằng một tài sản có giá trị cao, có thể được định giá khách quan, ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì loại tín dụng này không thể dịch chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác

Hiện nay, trên thế giới, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản

và phát triển nếu không có tín dụng Tạo một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn

liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến và lạc hậu chủ yếu

dựa vào nông nghiệp và sức lao động Ngày nay, người dân trên thế giới chủ yếu mua bất động sản qua việc đi vay ngân hàng và các tổ chức tài chính, họ không còn dựa vào vốn liếng tự tích lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai

để đi vay và trả nợ ngân hàng

Hầu hết các ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho vay bất động

sản Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro với những biến động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả nợ của người đi vay

Trong 5 năm qua, khi tín dụng cho bất động sản co cụm, lập tức thị trường

bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây

dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng

Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho BĐS khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí cho đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp từ nước ngoài…

Còn tại Việt Nam, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính, đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ trong dân Cho đến nay, luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường BĐS Việt Nam Thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới,

số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS khoảng 270.000 tỷ đồng Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào BĐS, số dư tín dụng còn khoảng 190.000 tỷ đồng Theo báo cáo của NHNN vào thời điểm tháng 12/2013 số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS là 268.000

tỷ đồng 6 tháng đầu năm 2014 là 350.000 tỷ đồng, tăng hơn 2,78% so với cuối năm 2013

Theo số liệu công bố gần đây của các NHTM cho thấy, tín dụng đối với BĐS thời gian đã bắt đầu tăng trở lại Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các NHTM

vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn tiếp cận nguồn vốn tín dụng

Vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS Việt Nam theo hai nhóm: Nhóm thứ

nhất là vay để tạo cung cho thị trường BĐS như các công ty kinh doanh BĐS, nhà đầu tư; nhóm thứ hai là vay để tạo nên cầu BĐS, đại diện là các hộ gia đình Báo cáo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia và NHNN cũng cho

thấy, trong tổng vốn tín dụng BĐS 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), có tới 60,63% (142.650 tỷ đồng) dòng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung BĐS, còn

lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu BĐS Một tỷ lệ tương tự cũng được thống kê vào tháng 1/2012: 68% chảy vào nhóm tạo cung và 32%

chảy vào nhóm tạo cầu; thống kê vào tháng 12/2013 là 68,36% và 31,64%

Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS theo xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan

trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu

một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ

xấu của các ngân hàng

Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã chủ động hơn trong việc đề ra các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam, biểu hiện rõ nhất là những giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS Chính phủ đã cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà cũng đã được hưởng lợi từ các khoản vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một cách dễ dàng hơn Hiện thực hóa các giải pháp của Chính phủ, NHNN đã phối hợp với

Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu này theo Thông tư 07/2013/TT-BXD

Mặc dù còn nhiều bất cập và rào cản với gói tín dụng này nhưng tính đến tháng 10/2013, đã có khoảng 7 doanh nghiệp và 939 cá nhân được ký cam kết hỗ trợ vay mua nhà ở Tác động tích cực của gói vay ưu đãi là đã tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp thị trường BĐS và ngành công nghiệp vật liệu xây dựng phục hồi

Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP, NHNN cũng đã cung cấp các khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho các công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm tương đối cao cấp sang các sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm)

Tiếp tục thực hiện Nghị quyết 02/NQ- CP, Quốc hội cũng đã thông qua

việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% hiện tại xuống còn 22%

từ ngày 1/1/2014 và sẽ tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 đối với

hoạt động chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng BĐS, trừ thu nhập từ nhà ở

xã hội Báo cáo của gần 70 tổ chức tín dụng cho thấy, đã có 71% các khoản vay

cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm và các khoản vay mới có mức lãi suất 10 -

15%/năm.Đây chính là những tín hiệu tốt cho thị trường, đặc biệt là ở góc độ

vốn đầu tư

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật

thiết Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997,

1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công chúng Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ

có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2)

là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này Chúng ta đang để lãng phí nguồn vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ Nếu chúng ta

có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế, xã hội Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển

3 Ch ức năng Trung gian giao dịch liên quan thị trường bất động sản

Khi mua bán bất động sản, chủ đầu tư lo lắng sợ bên mua không thanh toán

tiền sòng phẳng khi giao bất động sản và ngược lại thì người mua thường sợ chủ đầu tư không giao bất động sau khi đã nhận tiền Để giải quyết vấn đề này thì các tổ chức tài chính tín dụng đã đứng ra giúp các nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản và chắc chắn về tiến độ thanh toán giữa các bên mua, bán, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng bất động sản

Trong quá trình thực hiện, nếu như các tổ chức tài chính tín dụng được thông báo về các tình huống đặc biệt đã xảy ra cho một bên (Bên Mua hay Bên Bán) ví dụ như là: phát sinh sự vỡ nợ, sự hạn chế quyền, sự thừa kế, hoặc phát