Bài giảng định giá tài sản

Chương KHÁI NIÈM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TÁC THẲM ĐỊNH GIÁ TRONG NEN KINH TẺ THỊ TRUONG 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4: “Tai san: la mot nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp” Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: + Theo hình thái biếu hiện: tài sản hữu hình tải sản vơ hình + Theo tinh chat sở hữu: tài sản cơng cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao dồi: hàng hóa phi hàng hóa + Theo kha nang di dời: động sán bất động sản + Theo + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định (ai sản lưu động quyén ctia chu thé: quyền cho thuê quyền kiêm soát, quyền SỞ hữu LILI Động sẵn bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995: Bat động sản tài sản không di dời dược bao gồm: a) Đất đai b) Nha ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng €) Các tài sản khác găn liền với dat dai đ) Các tải sản khác pháp luật quy định Động sản tài sắn bất động sản Việc phân biệt tài sán thành động sản bất động sản có ý nghĩa quan trọng để thấy rõ nét đặc thù BĐS, mà theo cách phân loại khác người ta nhận biết không nhận rõ Những nhận biết bổ sung sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa cách quản lý, đầu tư sử dụng tài sản cách tốt 1.1.1.2 Tùi sản cỗ định tài sẵn lưu động Đây cách phân loại dùng cách phổ biến lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó: ° Tài sản lưu động: tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, như: hàng kho, khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt ngân hàng tiền trao tay Bất động sản thường coi TSCĐ, số trường hợp lại coi TSLĐ, ví dụ đất đai bất động sản giữ để bán * Tai san cố định tài sản sử dụng lâu dai: tài sản vơ hình hữu hình thuộc hai loại: a | Bất động sản, nhà xưởng trang thiết bị: tài sản dùng cho mục đích trì hoạt động doanh nghiệp, gồm: đất đai tòa nhà, nhà xưởng, đường xá, cầu cống, tranh thiết bị Bất động sản, nhà xưởng trang thiết bị tài sản có hình thái vật chất b Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư đài hạn, danh tiếng, sáng chế, thương hiệu tài sản tương tự Loại tài sản bao gồm tài sản có hình thái vật chất khơng có hình thái vật chất Theo chuẩn mực kế tốn số Việt Nam: Tài sản cố định hữu hình: La tài sản có hình thai vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghỉ nhận TSCĐ hữu hình Các tài sản ghi nhận TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời tiêu chuẩn: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc sử dụng tài sản (b) Nguyên giá phải xác định cách đảng tin cậy (c) Thời gian sử dụng ước tỉnh năm (4) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành + Tài sản cố định vơ hình: Là tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vơ hình, như: qun sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, sáng chế, quyên, giấy phép khai thác thủy sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, trung thành khách hàng, thị phần quyền tiếp thị Một tài sản vơ hình ghi nhận TSCĐ vơ hình phải thỏa mãn đồng thời: - Định nghĩa TSCĐ vơ hình; - Bốn tiêu chuẩn: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai tài sản mang lại + Nguyên giá tài sản phải xác định cách dang tin cay + Thời gian sử dụng ước tính năm + Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành Quan niệm tính xác định được, khả kiểm soát nguồn lực tính chắn lợi ích kinh tế tương lai tài sản cố định vơ hình xác định theo chế độ kế toán hành 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản Khoa học quản lý nhà nước pháp luật răng: - _ Sở hữu là.một phạm trù kinh tế, hình thành tồn cách khách quan, phản ánh quan hệ cá nhân, tập đoàn, giai cấp việc chiếm giữ cải vật chất xã hội Sở hữu quan hệ xã hội Khác với sở hữu, quyền sở hữu phạm trù pháp lý, gồm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội - _ Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác - _ Hình thức sở hữu, bao gồm toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu tổ chức trị, trị - xã hội, sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp sở hữu chung - _ Quyền sở hữu gồm quyên chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt + Quyên chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại + | Quyền định đoạt quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế khơng thực quyền Như vậy, có thê thấy rằng: Quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý, cho pháp chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Định giá tài sản thực chất định giá quyền Quyền chủ thé tài sản thuộc loại tài sản vơ hình Việc phân biệt rõ giới hạn quyền, quyền lợi tạo sở để thâm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh đoanh, quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp 1.1.3 Giá trị Khái niệm giá trị ngành Định giá tài sản Trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm giá trị sử dụng phong phú Nhằm tránh hiểu lầm xảy ra, Ủy ban Tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế chuẩn hóa số khái niệm: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công (fair value), giá trị sử dụng (value in use) làm sở cho giao dịch kinh tế, giải tranh chấp quốc tế xảy Trong đó: giá trị (value) định nghĩa số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá tdj sâu biểu tiền lợi ích má túi sân mang lại chơ chủ thể thời điểm định Những yếu tố cần nhận rõ qua định nghĩa gì? - Giá trị tài sản đo tiền ˆ a *$ - Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn - _ Cùng tài sản có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác -_ Giá trị tài sản cao hay thấp nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có tài sản khả chủ thể việc khai thác cơng dụng ~ _ Tiêu chuẩn giá trị tài sản là: khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 1.1.4 Định giá thâm định giá “Định giá” với “Thẩm định giá” — có khác biệt cách dùng từ “Tham định giá” gọi định giá lại Trên thực tế khơng có phân biệt “Định giá viên” “Thẩm định viên” Mặc dù vậy, định giá thẩm định giá cơng việc ước tính giá trị Thâm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Trong hầu hết trường hợp, việc định giá tiễn hành dựa giao dịch có tính thị trường Tuy nhiên, nhiều trường hợp khơng có thị trường để định giá Nhà định giá phải dựa vào sở phi thị trường Đặc trưng thấm định giá cần thừa nhận là: - _ Thẩm định giá công viêc ước tính - _ Thẩm định giá phải tiến hành không thành kiến - _ Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn - _ Giá trị tài sản ước tính tiền - _ Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS - _ Xác định thời điểm cu thể - _ Xác định cho muc đích định - _ Dữ liệu sử đụng trực tiếp gián tiếp liên quan dén thi trường Khái quát hóa đặc trưng nêu trên, định nghĩa: “Tham dinh gid 1a viéc ước tính tiên với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thé thời điểm định” Thấm định giá có vai trị quan trọng việc giúp đưa định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sơ hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá phí 115.1 Giá trị Để có sở phân biệt, hiểu khái niệm giá trị góc độ sau: -_ Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Chủ thể nhận lợi ích tiền — nhận giá trị, không thiết phải qua trao đối, mua bán, ví dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm - Gia tri tai sản số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời _ điểm định Thuật ngữ giá trị, theo IVSC thuật ngữ mang tính chất giả thiết, khơng có thực tế, mức giá dự tính người mua, người bán hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị thể mức giá dự tính chấp nhận giao địch: giá trị thị trường thể mức giá dự tính chấp nhận giao dịch bình đăng 11.5.2 Giá - Theo kinh tế trị học: giá biểu tiền giá trị Quan niệm có ý nghĩa quan trọng việc phân tích chất quan hệ kinh tế giá trị thang dw nén kinh tế tư chủ nghĩa - _ Theo Kinh tế học: giá xác định tiền, hình thành quan hệ mua bán Giá số tiền định yêu cầu chào bán hay tốn cho hàng hóa hay dich vu Phan anh chi phí tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận Giá toán — số tiền thực tế toán thê gặp gỡ cung cầu Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác giá cả: + Cước phí: sử dụng loại dịch vụ, vận chuyền, + Tiền thuê: nhà ở, văn phịng, phương tiện, thiết bị, máy móc + Lãi suất: tiền gửi, tiền vay + Lệ phí: dịch vụ tư + Tiền lương, tiền công: lao động + + Giá cả: dùng hầu hết loai hàng hóa bưu Học phí: cho khóa đào tạo + Hoa hồng: cho địch vụ đại lý mua bán, mơi giới Trên quan điểm có định nghĩa điển hình giá cả: + Giá khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ + Giá khoản thu nhập mà người bán nhận nhờ việc tiêu thụ sản pham hay dich vu - Theo IVSC: “Giá cả” (Price) số tiền yêu cầu, đưa trả cho số hàng hóa dịch vụ định Giá cơng bố rộng rãi trước cơng chúng giữ bí mật Tùy thuộc vào cung cầu, mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ chênh lệch lớn so với giá trị hàng hóa Tuy nhiên, nhìn chung thị trường cạnh tranh, giá thường phản ánh giá trị tương đối hàng hóa dịch vụ mà người mua người bán quan tâm 1.1.5.3 Chỉ phí “Chi phí” mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ số tiền cần có để tạo để sản xuất hàng hóa dịch vụ Khi hàng hóa dịch vụ hoàn tất (sản phẩm chế tạo xong, dịch vụ cung ứng) chi phí hàng hóa dịch vụ trở thành thực tế lịch sử gọi giá gốc Mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ trở thành chi phí người mua - _ Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh đoanh biểu tiền hao phí lao động vật tr mà doanh nghiệp phải bỏ thời kỳ định Nói tóm lại, phân biệt khái niệm đặc điểm sau: *Giống nhau: - Déu thé hién bang số tiền định - - Đều sử dụng dé lường lợi ích hàng hóa chủ thể * Khác nhau: - _ Giá khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa - _ Khái niệm giá trị khơng thiết hình thành dùng quan hệ trao đổi, mua bán Trong nhiều trường hợp, khái niệm gia tri thể số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết Giá trị ước tính có khoảng cách xa so với giá thực tế giao dịch Nhưng giá trị trao đôi đồng nghĩa với khái niệm gid ca - _ Chi phí dạng đặc biệt giá Chi phí cách gọi khác giá cả, người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.1.6.1 Khái niệm thị trường Thị trường môi trường, hàng hóa, dịch vụ trao đổi, kinh doanh người mua người bán thông qua chế giá Khái niệm thị trường hàm ý khả người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện 1.1.6.2 Giá trị thị trường a Khái niệm Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sảng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Định nghĩa giải thích cách cụ thể sau: - Số tiền trao đổi: =+ “om + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính - Ước tính: nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, khơng phải số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước định, dự báo tốn vào thời điểm giao dịch - Thời điểm: giá trị thị trường tài sản xác định mang tính thởi điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đỗi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa thích hợp thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp - _ Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà không cần đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị - - Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sảng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường | + Là người không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp - Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa tài sản phải giới thiệu, trưng bảy cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thấm định giá - _ Khách quan, hiểu biết không ép buộc: + Khách quan: Các bên mua, bên bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt (ví đụ quan hệ cơng ty mẹ cơng ty nhánh) gây mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đỗi bên bán độc lập, khách quan + Hiểu biết: Các bên định mua, bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàng tài sản đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức.giá mua bán.hợp lý Trong thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết, người mua người bán hành động phù hợp với thông tin vẻ thi trường mà nhận thời điểm + Khơng bị ép buộc: Cả hai bên không bị ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán b Các tình coi bị ép buộc - _ Người bán bị ép buộc bán với giá thấp Có thé xảy người bán: + Gặp khó khăn tài + Sức khỏe không tốt buộc phải bán tài sản + Thực di chúc để trả theo di chúc + Phat mai tài sản theo yêu câu bên cầm cế tòa án + Bị trưng thu đất đai - _ Người mua bị ép buộc mua với giá cao giá bình thường: + Phải trả mức giá cao giả tạo khơng có lựa chọn thay Chắng hạn, mua BĐS liền kề để mở rông kinh doanh, người mua sẵn sàng trả mức giá cao giá thi trường để có BĐS liền kề + Mua lai cia người đồng sở hữu + Người mua bị ảnh hưởng gia đình lý tình cảm 1.1.6.3 Giả trị phi thị trường Trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần thẩm định giá chúng lại íf mua bán, chí khơng có thị trường chúng Ví dụ, như: cơng viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học, Để đánh giá giá trị loại tài sản này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ước tính gọi giá trị phi thị trường Nói cách đầy đủ: Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: e Gia tri dang si dung Là số tiền mà tai san dia lai cho người cụ thể sử dụng tài sản ®ó giá trị tài sản người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, đo khơng liên quan tới thị trường e_ Giá trị đầu tư b Là số tiền mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư định, cho dự án định e Gia tri doanh nghiệp Giá trị toàn doanh nghiệp: số tiền mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh e Gia tri bao hiém (insurable value) Là số tiền bồi thường cho tai sản xác định sách hợp đồng bảo hiểm 10 11H 111108 PHU HỖ CHI KHANH onvww ngược: xác SDTNVHQN LLU Ý Tron Vib 0919415 định | giả trị u tƠơ vị trí — phí hội hay mức độ mảnh đất, tính riêng giá trị mảnh đất cộng với gia tri công trình có nguy tính sai giá trị BĐS Vì vậy, cần tính giá trị BĐS trước trừ giá trị cơng trình xây dung dé giá trị yếu tố vị trí Đây sở để xây dựng phương pháp thặng dư 1.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC) - Nội dung nguyên tắc: Giá đánh giá thị trường giá trị tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá chứng (hừa nhận thị trường giá trị tài sản Trong thị trường khác, sức ép cung cầu, giá có khoảng cách xa so với giá trị thực Vì vậy, so sánh tài sản với nhau, phải phân tích tác động yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá tài sản cần thẩm định - _ Cơ sở nguyên tắc: Với thị trường công khai, minh bạch có tính cạnh tranh cao yếu tố thuận lợi khó khăn phản ánh vào giá giao dịch thị trường Vì vậy, thâm định viên có sở dựa vào giao dịch thị trường để ước tính giá trị cho tài sản tương tự - Tuân thủ nguyên tắc: + Trước thực việc điều chỉnh số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép bc hay có đạt tiêu chuẩn để.sử dụng kỹ thuật “thay so sánh” hay không - NTTT Thực đánh giá, dự báo tương lai cung cầu giá cả, đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo đề sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập — LITL + Theo NTĐG, phận cấu thành tài sản đánh giá cao, thị trường, phận tài sản bán cách rộng rãi, với giá rẻ Khi việc định giá chủ yếu phải đựa NTCC NTTT Trên sở nguyên tắc này, thẩm định giá cần: - Nêu rõ phương pháp thâm định giá áp — Xác định rõ phương pháp sử dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra chéo Phân tích rõ mức độ phù hợp nhiều phương pháp sử r dụng với đặc điểm kinh tệ KỆ PHẬ£ctylài sản VỚI- me DV 25544 PHAN HIEU TAI THANH PHO HỒ CHÍ en THUƯ VIỆN ¡ch thẳm định giá —— - 65¢ Ty, Chương ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ 2.1 TONG QUAN VE MAY, THIET BI VA DANH GIA MAY, THIET BI 2.1.1 Khai niém may, thiét bi Thuật ngữ “máy, thiết bị” dùng định giá tài sản không cố định, máy riêng biệt cụm, dây chuyền máy, thiết bị đồng Đề cập tới máy, thiết bị hàm nghĩa đề cập đến yếu tố cơ, điện, điện tử kết hợp lại với nhằm biến đổi lượng, nguyên vật liệu thành sản phẩm cụ thể phục vụ cho đời sống xã hội thực hay nhiều cơng khác 2.1.2 Đặc điểm máy, thiết bị So với bất động sản, máy, thiết bị có số khác biệt bản: - _ Máy, thiết bị tài sản di dời Theo “khả di dời” máy, thiết bị xếp vào nhóm động sản, có khả dịch chuyển từ nơi đến nơi khác, nên mặt giá máy, thiết bị mà máy, thiết bị thường khơng có chênh lệch lớn khu vực địa lý khác Và hệ đặc điểm di đời được, nên định giá máy, thiết bị phải tính đến phí vận chuyển, lắp đặt - _ Máy, thiết bị có tính đa dạng phong phú Sự phát triển khoa học — công nghệ làm xuất ngày nhiều loại máy, thiết bị với cơng đặc tính kỹ thuật vượt trội, đòi hỏi nhà định giá máy, thiết bị phải khơng ngừng cập nhật nhằm nâng cao trình độ hiểu biết thị trường máy, thiết bị cần phải có kiến thức sâu rộng khía cạnh kỹ thuật máy, thiết bị nhằm bảo đảm chất lượng công tác định giá - So vdi bất động sản thường máy, thiết bị có tuổi thọ ngăn Khác với bất động sản (đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc ) có tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế dài; cịn máy, thiết bị thường có tuổi thọ ngắn phụ thuộc nhiều yếu tố như: môi trường tự nhiên, trình độ sử đụng người, cường độ thời gian làm việc máy, thiết bị Đặc điểm có ý nghĩa lớn định 18 giá máy, thiết bị qua sử dụng, nắm đặc điểm người định giá có sở hợp lý đánh giá chất lượng lại máy, thiết bị, qua đưa kết hợp lý mức giá máy, thiết bị cần định giá - May, thiết bị chuyển nhượng, thay đỗi chủ sở hữu dễ dàng Trừ số máy, thiết bị đặc biệt, hầu hết loại máy này, thiết bị cho có “tính lỏng” sở hữu cao bất động sản, điều thúc day giao dịch máy, thiết bị nhiều qua xuất nhiều chứng cớ thị trường giao dịch tương tự nhiều hơn, điều kiện thuận lợi cho việc ước tính giá trị thị trường máy, thiết bị 2.1.3 Phân loại máy, thiết bị 2.1.3.1 Phân loại theo tính chất tài sản - _ Máy, thiết bị chuyên dùng: Đây thường loại máy, thiết bị sử dụng cho nhiệm vụ đặc thù, có tính chun biệt, chúng thường không giao dịch mua bán phổ biến thị trường, nên việc thu thập thông tin giá thị trường loại máy, thiết bị chun dùng thường khó khăn, nhiều khơng có thông tin giao dịch thị trường - _ Máy, thiết bị thông thường, phổ biến: Đây máy, thiết bị sử dụng phô thông thị trường, chúng thường xuyên trao đỗi, mua bán thị trường, nên việc thu thập thông tin giao dịch, giá tương đối thuận lợi Cách phân loại giúp cho việc lựa chọn phương pháp định giá Ta thấy với máy, thiết bị chuyên dùng nhiều trường hợp phải sử dụng sở định giá giá trị phi thị trường với phương pháp phí; cịn trường hợp máy, thiết bị thông thường, phổ biến sử dụng giá thị trường phương pháp định giá phố biến phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.3.2 Phân loại theo công sử dụng Các phân loại tương đối phổ biến, công tác hạch toán kế toán Theo tiêu thức máy, thiết bị phân ra: -_ Máy, thiết bị động lực: máy phát động lực; máy phát điện; máy biến áp thiết bị nguồn điện; máy móc, thiết bị động lực khác 19 mô tả cách trung thực nhả định giá máy, thiết bị phải am hiểu định mặt kỹ thuật 2.1.4.2 Vai trị cơng tác định giá máy, thiết bị Định giá máy, thiết bị tảng cần thiết để thực quản lý tài sản nói chung máy, thiết bị nói riêng có hiệu Định giá máy, thiết bị sở để đưa định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển nhượng máy, thiết bị sử dụng, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đầu tư báo cáo tài 2.1.4.3 Mục đích sở giá trị định giá máy, thiết bi a Mục đích định giá máy, thiết bị Mục đích định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn sở định giá Xác định xác mục đích định giá giúp người định giá tránh việc lựa chọn sở định giá khơng đúng, qua áp dụng phương pháp định giá khơng thích hợp, dẫn đến việc định giá khơng với mục đích yêu cầu Hiện nay, định giá máy, thiết bị thường phục vụ cho mục đích sau: - Mua bán, trao đối hay cho thuê; - _ Liên doanh, liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư; - Thế chấp; - Tinh thué; - Giai tranh chấp; - Hạch toán kế tốn; - _ Các mục đích khác b Cơ sở giá trị định giá máy, thiết bị Giống hoạt động định giá tài sản nói chung, định giá máy, thiết bị có hai sở giá trị là: giá trị thị trường giá trị phi thị trường Người định giá người sử dụng dịch vụ định giá phải phân biệt rõ khác giá thị trường giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết định giá _ khách quan c Mỗi quan hệ mục đích sở giá trị định giá Mục đích định giá định việc lựa chọn sở giá trị định giá Khi định giá máy, thiết bị, người định giá cần ý: 21 dùng Máy, thiết bị cơng tác: máy cơng cụ; móc thiết bị ngành nghề -_ Dựng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm - Dung cu quan ly - _ Thiết bị phương tiện vận tai Phân loại theo cách giúp cho việc chọn nhóm chuyên gia có khả am hiểu chuyên sâu máy, thiết bị tạo điều kiện dé cập nhật, theo dối đánh giá động thái vận hành, nắm số liệu lịch sử; từ chun nghiệp hóa _ cơng tác định giá máy, thiết bị 2.1.3.3 Phân loại theo mức độ cũ máy, thiết bị Theo tiêu thức có” - May, thiét bi mới: máy, thiết bị mua sắm chế tạo mới, chưa đưa vào sử dụng - _ Máy, thiết bị qua sử dụng: máy, thiết bị sử dụng Việc phân loại có ý nghĩa việc lựa chọn phương pháp định giá Định giá máy, thiết bị qua sử dụng thường công đoạn khảo sát trạng máy, thiết bị cần phải tiến hành tỉ mỉ nhằm đánh giá sát thực chất lượng lại trước tiến hành định giá 2.1.4 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 2.1.4.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị Định giá máy, thiết bị chiếm tỷ lệ đáng kểtrong hoạt động công ty định giá Định giá máy, thiết bị việc ước tính tiền với độ tin cậy cao giá trị quyền sở hữu máy, thiết bị cho mục đích định giá cụ thể vào thời điểm định giá Nhiệm vụ nhà định giá máy móc thiết bị nên kinh tế thị trường cung cấp cho khách hàng đánh giá độc lập, không thành kiến, nghiên cứu đầy đủ lôgic giá trị máy, thiết bị khách hàng vào thời điểm cụ thể Yêu cầu nhà định giá phải có khả tự diễn đạt cách có hệ thống, minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu phải có kiến Máy, thiết bị phải 20 - Mục đích định giá phải xác định rõ ràng: - Mục đích sở định giá áp dụng phải phù hợp với quy định pháp luật; - _ Mục đích định giá việc lựa chọn sở giá trị để định giá phải phù hợp với nhau, minh chứng mối liên hệ sau: + Đối với chấp mua bán, trao đổi công khai: Cơ sở định giá giá trị thị trường + Đối với bảo hiểm: Cơ sở định giá giá trị phi thị trường, cụ thể chi phí phục hồi nguyên trạng hay sở khác nêu hợp đồng bảo hiểm, phù hợp với quy định bảo hiểm + Đối với cơng tác hạch tốn kế tốn: máy, thiết bị thơng thường với mục đích phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, sở định giá giá trị thị trường giá trị sử dụng lại; máy, thiết bị chuyên dùng, không bán phổ biến thị trường, sở định giá giá trị phi thị trường (chỉ phí thay - khấu hao tích lũy) — mặc đù giá trị phi thị trường, việc định giá cho mục đích báo cáo tài coi thay giá trị thị trường, chấp nhận giá trị thị trường +_ Đối với mục đích tính thuế: Cơ sở định giá giá trị phi thị trường, cụ thể sở định giá quy định nhà nước có liên quan đến việc tính thuế may, thiét bi + Định giá cho mục đích.khác: Cơ sở-định giá phổ biến giá trị thị ˆ trường, sử dụng sở giá trị phi thị trường phải giải thích lý việc sử “ dụng sở giá trị báo cáo định giá ~ 2.1.4.4 Sự khác định giá BĐS định giá máy móc, thiết bị - Khác loại tài sản - Khác mức độ tiết tài sản - Khác phương pháp tiếp cận 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐịNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 2.2.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp ước tính giá trị thị trường máy, thiết bị dựa sở phân tích mức giá giao dịch thành cơng mua, 22 bán thực tế thị trường vào thời điểm định giá máy, thiết bị tương tự dùng để so sánh với máy, thiết bị cần định giá 2.2.1.1 Cơ sở lý luận phương pháp so sánh Phương pháp so sánh dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, điều muốn nói chủ thể thị trường có lý trí khơng trả giá cho máy, thiết bị - nhiều mức giá để mua máy, thiết bị khác có hữu ích - _ Phương pháp so sánh dựa giả định cho giá trị máy, thiết bị có mối liên hệ với giá trị thị trường máy, thiết bị tương tự so sánh Như vậy, phương pháp cần làm rõ khía cạnh sau: + Có đặc điểm vật chất giống nhau; + Có thơng số kinh tế, kỹ thuật tương đồng: + Có chức năng, mục đích sử dụng: + Có chất lượng tương đương nhau; + - _ Máy, thiết bị tương tự máy, thiết bị có đặc điểm bản: Có thể thay cho sử dụng - _ Vì so sánh thông số, nên phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động số đặc tính kỹ thuật máy, thiết bị cần định giá máy, thiết bị so sánh tới giá mua bán 2.2.1.2 Các trường-hợp áp dụng phương pháp so sánh - Phương pháp so sánh phương pháp thường áp dụng phổ biến để định giá máy, thiết bị mà có chứng thị trường hoạt động mua, bán máy, thiết bị giống tương tự Đây phương pháp áp dụng cho nhiều mục địch định giá khác nhau, như: mua bán, trao đổi, chấp 2.2.1.3 Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp so sánh - _ Phải có thơng tin liên quan máy, thiết bị tương tự mua bán thị trường phương pháp sử dụng - _ Thông tin thu thập thực tế phải so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, nghĩa phải có tương tự mặt kỹ thuật: kích cỡ, cơng suất, kiểu dáng điều kiện kỹ thuật khác 23 - _ Chất lượng thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra - _ Thị trường phải ỗn định: thị trường có biến động mạnh phương pháp khó xác, đối tượng so sánh máy, thiết bị mục tiêu có nhiều thuộc tính tương đồng - Người định giá cần phải có kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường, kỹ thuật vận dụng phương pháp hiệu đưa mức giá đề nghị hợp lý công nhận 2.2.1.4 Quy trình thực phương pháp so sánh * Bước 1: Tim kiếm thông tin máy, thiết bị mua bán công khai thời gian gần thị trường mà so sánh với máy, thiết bị cần định giá Định hướng thông tin thu thập giá mua bán thị trường máy, thiết bị so sánh thông tin pháp lý, đặc biệt thông tin đặc tính kinh tế kỹ thuật máy thiết bị mục tiêu máy, thiết bị so sánh Các thông tin đặc điểm kinh tế kỹ thuật cần thu thập bao gồm: - _ Tên hãng sản xuất; - _ Kiểu (Model), số sêri chế tạo; - Nước xuất xứ; - _ Ngày sản xuất; - _ Kích thước cơng suất; - _ Miêu tả mặt kỹ thuật; i - _ Tuổi sử dụng kinh tế máy, thiết bị theo thiết kế (khoảng thời gian ước, tính mã mấy, thiết bị hoạt động); - _ Với máy, thiết bị qua sử dụng cần thu thập thông tin về: Tuổi hiệu máy, thiết bị; kèm lý lịch trình sử dụng trước đây, với thông tin sửa chữa, bảo dưỡng, đại tu (nếu có); Tuổi kinh tế lại máy, thiết bị (khoảng thời gian ước tính mà máy, thiết bị cịn vận hành được); Ước tính cơng suất sử dụng nay, thường biểu biện tỷ lệ phần trăm (%); Giá gốc máy, thiết bị 24 Các máy, thiết bị so sánh cần phải có nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo tính hữu ích tương tự máy, thiết bị cần định giá; máy, thiết bị phải có cơng suất, hãng, quốc gia năm sản xuất so sánh Đồng thời, máy, thiết bị so sánh có giá mua, bán thông tin công khai thị trường Bước 2: Kiểm tra thông tin vé may, thiết bị so sánh để * xác định giá trị thị trường làm sở để so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá Thông thường, nên lựa chọn số máy, thiết bị thích hợp mặt cấu tạo mà so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá * Bước 3: Phân tích điều chỉnh - _ Phân tích giá xác định điểm giống khác (nếu khác cần phân khác tốt xâu hơn) máy, thiết bị so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá dựa sở thông số so sánh nêu Buéc -_ Điều chỉnh: Trên sở kết phân tích trên, nhà định giá tiến hành điều chỉnh tăng/giảm giá dựa vào thông số khác Việc điều chỉnh thực theo nguyên tắc lấy máy, thiết bị mục tiêu làm chuẩn (chuẩn thông s6 so sánh); máy, thiết bị mục tiêu tốt thơng số điều chỉnh giá thị trường máy, thiết bị so sánh tăng lên lượng tương ứng với phần tốt ngược lại Việc điều chỉnh cần thiết máy, thiết bị có thé tương tự nhau, máy, thiết bị có tính chất độc đáo riêng, chúng giống hồn tồn Hoạt động điều chỉnh khác biệt thường sử dụng-các phương thức sau: + Điều chỉnh số tuyệt đối (số tiền cụ thể): cách điều chỉnh áp dụng thơng số so sánh lượng hóa tiền được, như: thay đổi thiết bị đính kèm mà tính giá được, điều kiện tốn, phí pháp lý, lắp đặt "Điều chỉnh số tương đối (chấm điểm hay cho tỷ lệ phần trăm): cách điều chỉnh áp dụng thông số so sánh không lượng hóa tiền được, như: nanăm m sansả xuat, A hang sản d xuất, nước sản xuât,4 kiêu dán g, đặc : kinh té ky thuật khác 25 * Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá sở mức giá điều chỉnh 2.2.1.5 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh * Ưu điểm: + Được áp dụng phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế, phương pháp khơng có khó khăn kỹ thuật tính tốn + ˆ Có sở vững để cơng nhận, dựa vào giá trị thị trường dựa vào thông số nhận biết để so sánh đánh giá * Nhược điểm: + Có việc so sánh khơng thể thực tính chất đặc biệt thơng số kinh tế, kỹ thuật máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, nhà định giá khó tìm chứng cớ thị trường phù hợp để tiến hành so sánh Nếu van tiền hành so sánh trường hợp cho kết có độ tin cậy thấp + Tính xác phương pháp giảm thị trường có biến động mạnh giá + Phương pháp chứa đựng yếu tố chủ quan người định giá, việc tính tốn nhằm điều chỉnh khác biệt thơng số 2.2.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí (hay cịn gọi phương pháp phí thay khấu hao) phương pháp định giá dựa sở ước tính chi phi tạo máy, thiết bị -tương đương.với máy, thiết bị cần định giá, sau trừ hao mờn thực tế máy, thiết bị cần định giá (nếu có) Hao mòn thực tế máy, thiết bị tổng mức giảm giá máy, thiết bị bao gồm hao mịn vật chất lỗi thời tính năng, tác dụng máy, thiết bị (hay gọi hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình) 2.2.2.1 Chi phí hao a Chỉ phí - _ Các loại phí: Khi nói đến chi phí, thường đề cập đến loại phí ` Sau: + Chỉ phí tái tạo: phí hành phát sinh việc chế tao máy, thiết bị thay giống hệt máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, bao gồm điểm lỗi thời máy, thiết bị mục tiêu 26 + Chi phi thay thế: phí hành phát sinh việc sản xuất máy, thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá theo tiêu chuẩn, thiết kế cấu tạo hành - _ Cách xác định phí: Chì phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị bao gồm: phí sản xuất, lợi nhuận hợp lý cho nhà sản xuất, thuế loại theo quy định Nhà nước, phí lắp đặt, vận hành đưa vào sử dụng b Khẩu hao máy, thiết bị - TSCĐ - _ Khái niệm: Khẫu hao may, thiết bị việc tính tốn phân bổ cách có hệ thống nguyên giá máy, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh thời gian sử dụng máy, thiết bị Trong trình sản xuất máy, thiết bị sử dụng bị hao mòn (cả hữu hình lẫn vơ hình) Bộ phận giá trị yếu tố phí, hợp thành giá thành sản phẩm, biểu hình thức tiền tệ gọi tiền khấu hao máy, thiết bị Sau sản phẩm tiêu thụ, số tiền khấu hao trích để bù đắp lại tích lũy thành quỹ khấu hao Giá trị phận máy, thiết bi img với mức hao mòn chuyển dịch dần vào sản phẩm gọi phí hao máy móc thiết bị 2.2.2.2 Cơ sở lý luận phương pháp phí Cơ sở lập luận phương cho người mua tiềm có đầy đủ thông tin không trả giá cao cho máy, thiết bị mục tiêu so với phí.bỏ để mua máy, thiết bị có công 2.2.2.3 Trường hợp áp dụng phương pháp phí Phương pháp phí thường ứng dụng để định giá trường hợp sau: - _ Định giá máy, thiết bị chun dùng, có tính chất đơn chiếc, có khơng có giao dịch mua, bán phổ biến thị trường -_ Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị - Thich hợp ding lam sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đầu giá, đấu thâu - Phương pháp phí thường sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp định giá khác, 27 2.2.2.4 Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp phí - _ Người định giá phải am hiểu kỹ thuật phải có đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp này, khơng am hiểu khó phân tích phí để tạo máy, thiết bị tương tự, khó đánh giá mức độ hao mòn máy, thiết bị - _ Phải có thơng tin thị trường giá cả, chi phi tiết cấu thành máy, thiết bị nguyên nhiên vật liệu để sản xuất máy, thiết bị cần định giá thời điểm định giá 2.2.2.5 Quy trình thực phương pháp phí Phương pháp chi phí thực qua bước sau: * Bước 1: Ước tính chi phí để tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới, loại, có tính kỹ thuật tương tự Nhằm đạt việc ước tinh chi phí mức độ hợp lý nhất, nhà định giá cần phải hiểu biết thiết kế sản phẩm, nguyên vật liệu sử dụng, chi phí quản lý, nhân cơng * Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế máy, thiết bị xét tất nguyên nhân (do hao mòn hữu hình vơ hình) tính tới thời điểm định giá * Bước 3: Khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay tại, kết thu giá trị máy, thiết bị cần định giá 2.2.2.6 Ưu nhược điểm phương pháp phí * Ưu điểm: + | Sử dụng để định giá máy, thiết bị dùng cho giao dich mục đích riêng biệt; T + Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiểu sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại * Nhược điểm: + Do phương pháp phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp nói phần với phương pháp phí; + Chỉ phí khơng với giá trị, chi phí khơng tạo giá trị; 28 Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng + nhiều phận chưa với giá trị toàn Trong việc áp dụng phương pháp phí giả định cho phí giá trị, thực tế giả định | khơng Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao lũy nhiều mang + tính chủ quan; + Người định giá cần phải có trình độ am hiểu kỹ thuật máy, thiết bị, phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá Việc lựa chọn phương pháp định giá máy, thiết bị phụ thuộc vào yếu tố: - Ching loai may, thiét bi cần định giá; | - _ Sự sẵn có liệu thị trường tin cậy đữ liệu đó; Mục đích việc định giá - | Để định giá máy, thiết bị, nhà định giá hồn tồn vận dụng phương pháp định giá bất động sản Tuy nhiên, yêu cầu có tính tiết đặc thù sở thị trường máy, thiết bị nêu tác động đáng khác biệt ứng đụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí 2.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ Nhìn chung, quy trình định giá máy, thiết bị tương tự quy định định giá bất động sản, nội dung cụ thể bước cần điều chỉnh phù hợp với việc định giá máy, thiết bị 2.3.1 Xác định vấn đề - Khao sat thuc tế máy, thiết bị để định giá qua ghi nhận đặc trưng kỹ thuật, công dụng; đặc điểm pháp lý máy, thiết bị - Xác định mục đích định giá nguồn tài liệu cần thiết phục vụ cho công việc định giá -_ Xác định ngày có hiệu lực việc định giá, mức thu tiền dịch vụ định giá (sau thỏa thuận với khách hàng) thời gian hoàn thành báo cáo định giá - Hợp đồng định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi, đối tượng định giá ghi nhận hợp đồng định giá, nhằm tránh việc khiếu nại, không chấp nhận kết định gid sau 29 2.3.2 Lập kế hoạch định giá - _ Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu thị trường làm sở để so sánh, nguồn tài liệu phải đảm bảo đắn, đáng tin cậy, xác - Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu sử dụng tài liệu sử dụng - _ Lập đề cương báo cáo định giá chứng thư - Lên lịch thời gian tiến độ thực kế hoạch phù hợp, để có hồn thành báo cáo định giá thời hạn cho khách hàng 2.3.3 Thu thập số liệu thực tế - Thu thập thông tin giá thị trường giới thị trường nước liên quan đến máy, thiết bị cần định giá - _ Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu thứ yếu, tài liệu chi tiết thuộc lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa học, xã hội - _ Phân tích, xác minh, so sánh số liệu hồ sơ định giá với thông tin giá thu thập được, tài liệu so sánh tài liệu không so sánh Điều quan trọng tài liệu thu thập phải kiểm chứng thực tế cần giữ bí mật, khơng phép công khai - _ Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng máy, thiết bị 2.3.4 Vận dụng số liệu thực tế phân tích - Phân tích thị trường: tập trung phân tích đề thị trường ảnh hưởng đến giá trị máy, thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyền mua, độc quyền bán ) & - _ Phân tích tài sản: Các tính chất đặc điểm nỗi bật máy, thiết bị ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn tài sản, cần xác định đặc điểm kỹ thuật, tính chất trạng tài sản để xác định chất lượng cịn lại đo hao mịn hữu hình vơ hình - _ Phân tích so sánh đặc điểm so sánh máy, thiết bị, lựa chọn thông tin phù hợp làm sở định giá 2.3.5 Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá 30 Mục đích bước ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá cách hợp lý nhất, vi vay cần thực nhiệm vụ sau: - Căn vào mục đích định giá; loại máy, thiết bị cần định giá thông tin thu thập đề lựa chon phương pháp định giá phù hợp - _ Tính toán dự kiến kết thâm định giá 2.3.6 Lập báo cáo định giá Nội dung báo cáo định giá phụ thuộc vào chất mục đích công việc định giá Báo cáo định giá sản phẩm tồn cơng việc định giá, kết nỗ lực kỹ nghề nghiệp nhà định giá Báo cáo kết định giá định giá viên lập phải phù hợp với quy định hành Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức có chức định giá phải thông báo văn kết định giá đến khách hàng chứng thư định giá 31