Bài giảng định giá tài sản (năm 2022)

8/30/2022 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (36,18) Bộ môn Tài cơng TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI Nội dung nghiên cứu học phần • • • • • Chương Chương Chương Chương Chương 1: Tổng quan định giá tài sản 2: Định giá bất động sản 3: Định giá máy móc thiết bị 4: Định giá tài sản vơ hình 5: Định giá doanh nghiệp Tài liệu tham khảo • [1] PGS TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà x́t bản Hà Nội • [2] TS Nguyễn Minh Hồng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản Thống kê • [3] TS Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý Tiêu chuẩn thẩm định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân • [4] Đồn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật • [5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê • [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A valuation approach, McGraw-Hill • [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and corporate strategy, McGraw-Hill 8/30/2022 Chương 1: Tổng quan định giá tài sản 1.1 Đối tượng mục đích định giá tài sản 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản 1.3 Các nguyên tắc quy trình định giá tài sản 1.4 Hoạt động định giá tài sản 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ • Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đich thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản • Theo IVSC: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ • Định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản (BĐS) mang lại cho chủ thể thời điểm định 8/30/2022 Đặc trưng định giá là: • Định giá cơng việc ước tính • Định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn • Giá trị tài sản tính tiền • Tài sản định giá bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu bất động sản • Xác định thời điểm cụ thể • Xác định cho mục đích nhất định • Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường 1.1.2 Đối tượng định giá tài sản Đối tượng ĐG tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật 1.1.3 Mục đích định giá tài sản - Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu - Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài tín dụng - Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng - Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản đầu tư - Xác định giá trị tài sản DN - Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý 8/30/2022 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản • • • • 1.2.1 Tài sản 1.2.2 Giá trị tài sản 1.2.3 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 1.2.1 Tài sản • Khái niệm: Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết quả hoạt động quá khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN 1.2.1 Tài sản • Khái niệm: Theo IVSC Tài sản nguồn lực kiểm sốt chủ thể định • Phân loại tài sản: Tài sản gắn liền với quyền tài sản ĐG bao gồm loại: - Bất động sản - Động sản - Doanh Nghiệp - Các quyền tài sản 8/30/2022 1.2.1 Tài sản (tiếp) Các quyền tài sản: Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ - Quyền chiếm hữu - Quyền sử dụng, - Quyền định đoạt 1.2.2 Giá trị tài sản Theo quan điểm C.Mác: Giá trị hàng hóa xác định mặt chất lượng Chất giá trị lao động người sản xuất hàng hóa, nói cách cụ thể lao động trừu tượng người sản xuất hàng hóa kết tinh hàng hóa Lượng giá trị tính theo thời gian lao động xã hội cần thiết Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm nhất định 1.2.2 Giá trị tài sản (tiếp) * Đặc tính giá trị Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ đặc trưng pháp lý kinh tế: - Tính hữu ích: - Tính khan hiếm: - Tính có u cầu: - Tính chuyển giao được: 8/30/2022 1.2.3 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản doanh nghiệp * Các yếu tố mang tính vật chất * Các yếu tố tình trạng pháp lý * Các yếu tố mang tính kinh tế *Các yếu tố khác 1.3 Các nguyên tắc quy trình định giá tài sản 1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản 1.3.2 Quy trình định giá tài sản 8/30/2022 1.3 Các nguyên tắc quy trình định giá tài sản Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất Cơ sở nguyên tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác cách tối đa lợi ích tài sản Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác nhau, giá trị thừa nhận điều kiện sử dụng cách tốt hiệu Chú ý vận dụng nguyên tắc định giá: + Phải khả thực tế lợi ích việc sử dụng + Khẳng định tình hội sử dụng tốt hiệu 20 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất (tiếp) IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI: Khả sử dụng tài sản tốt nhất tài sản bối cảnh tự nhiên; Pháp luật cho phép Tài cho phép mang lại giá trị cao nhất cho tài sản 21 8/30/2022 Nguyên tắc thay Cơ sở nguyên tắc: Những người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản đánh giá thơng qua chi phí để có tài sản tương đương Chú ý vận dụng nguyên tắc định giá: + Phải nắm thơng tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá + Nhất thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản 22 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản Chú ý vận dụng nguyên tắc định giá: + Phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + Phải thu thập chứng cớ thị trường tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị tài sản 23 Nguyên tắc đóng góp Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị cao tổng giá trị các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống) Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt làm cho giá trị toàn tài sản thay đổi Chú ý vận dụng nguyên tắc định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không cộng giá trị tài sản riêng lẻ lại với 24 8/30/2022 Nguyên tắc cung cầu C sở nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến nhất việc định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Néi dung nguyên tắc: ịnh giá tài sản phải đặt tác động yếu tố cung cầu Chú ý vận dụng nguyên tắc định giá: Phải đánh giá đợc tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hởng chúng tơng lai 25 1.3.2 Quy trình định giá tài sản Quy trình định giá tài sản q trình có tính hệ thống, logic, qua cung cấp cho thẩm định viên hướng dẫn hành động cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Xác định tổng quát tài sản định giá loại hình giá trị làm sở định giá Xây dựng kế hoạch Khảo sát trường, thu thập thơng tin Phân tích thơng tin Xác định giá trị tài sản cần định giá Lập báo cáo, chứng thư 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 1: Xác định vấn đề Mục đích bước này: giúp cho thẩm định viên thỏa thuận, đàm phán xây dựng điều khoản hợp đồng định giá cách cụ thể rõ ràng Đồng thời, cũng để thẩm định viên lên kế hoạch định giá cách chi tiết 8/30/2022 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Mục đích xây dựng kế hoạch định giá xác định các công việc cần thực dự kiến thời gian tiến hành hịan thành các cơng việc quá trình định giá Kế hoạch định giá phụ thuộc yếu tố: Phạm vi khối lượng công việc cần thực hiện, mục đích định giá khách hàng loại hình tài sản định giá 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu Mục đích: xem xét phân tích các động thái thị trường, hạn chế tác động đến kết quả định giá * Khảo sát trường: kiểm tra lại thông số bản đặc điểm tự nhiên, quyền lợi ích liên quan đến tài sản Quá trình phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, vấn, thu thập thơng tin qua báo chí… * Thu thập tài liệu: phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu thứ yếu; Có thể thu thập từ các quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các điều tra các tổ chức tư nhân Chính Phủ 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) • Bước 4: phân tích tài liệu ước tính giá trị * Phân tích tài liệu: cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất có hiệu quả nhất * Ước tính giá trị: Xác định phương pháp định giá chính, các phương pháp định giá có tính chất bổ sung tham chiếu; Đánh giá tính hợp lý, thuận lợi hạn chế phương pháp Cơ sở lựa chọn phương pháp: thuộc tính tài sản, khả sử dụng các liệu thị trường, mục đích nguyên tắc định giá chủ yếu vận dụng Thẩm định viên áp dụng hay nhiều phương pháp định giá 10 8/30/2022 5.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp (tiếp) b Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp ✓ Hiện trạng tài sản doanh nghiệp ✓ Vị trí kinh doanh ✓ Uy tín kinh doanh ✓ Trình đợ kỹ tḥt tay nghề người lao động ✓ Năng lực quản trị kinh doanh ➢ Kết luận: giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bên bên doanh nghiệp; phân biệt yếu tố mang tính chất tương đối 5.2 Các phương pháp chủ yếu định giá doanh nghiệp 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản 5.2.2 Phương pháp hóa các nguồn tài tương lai 5.2.3 Phương pháp định lượng Goodwill 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào số P/E (Price earning ratio) 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản a Cơ sở lý thuyết PP: Doanh nghiệp giống loại hàng hóa, hoạt động DN tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định; tài sản DN tài trợ vốn nhà đầu tư nguồn tài bổ sung q trình hoạt động => Giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD 63 8/30/2022 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản (tiếp) b Phương pháp xác định: V0 = VT - VN (1.1) Trong đó: - V0: giá trị tài sản thuộc vể chủ sở hữu DN - VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD - VN: giá trị khoản nợ 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản (tiếp) Phương pháp lấy số liệu để xác định V0: - Cách thứ nhất: dựa vào số liệu phản ánh bảng cân đối kế toán tại thời điểm đánh giá để xác định Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng Nhược điểm: đòi hỏi doanh nghiệp phải tở chức ghi chép kế tốn phản ánh đầy đủ nghiệp vụ kinh tế phát sinh, chấp hành tớt chế đợ kế tốn nhằm đảm bảo độ tin cậy về số liệu theo sổ sách kế tốn Ngồi ra, sớ liệu kế tốn sớ liệu ghi chép khứ nên có thể có sự sai lệch xa giữ GTSS GTTT tài sản => những số có ý nghĩa tham khảo - 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản (tiếp) Phương pháp lấy số liệu để xác định V0: Cách thứ hai: xác định theo giá thị trường: Giá trị tài sản = doanh nghiệp Tổng giá trị Các khoản Tiền thuế tính phần - giá trị tăng thêm tài các tài sản - nợ phải đánh giá trả sản đánh giá lại Ưu điểm: loại khỏi danh mục đánh giá những tài sản khơng cần thiết, khơng cịn phù hợp không có khả đáp ứng yêu cầu SXKD DN Nhược điểm: nhiều thời gian, chi phí 64 8/30/2022 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản (tiếp) c Ưu điểm hạn chế phương pháp giá trị tài sản • Ưu điểm: - Được thực dễ dàng, đơn giản - Dựa việc đánh giá giá trị những tài sản cụ thể, hữu DN • Hạn chế - Tớn nhiều thời gian, chi phí - Chỉ đánh giá DN trạng thái tĩnh => không phù hợp với tầm nhìn chiến lược về DN chưa xem xét đến động người mua DN - Không cung cấp những thông tin cần thiết để đánh giá về triển vọng sinh lời DN bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất 5.2.1 Phương pháp giá trị tài sản (tiếp) * Khả áp dụng phương pháp giá trị tài sản - Phù hợp xác định mức giá thấp có thể sử dụng để đàm phán, giao dịch - Thích hợp trở thành tiêu chuẩn để xác định giá trị doanh nghiệp đối với những doanh nghiệp nhỏ, có số lượng tài sản không nhiều, giá trị yếu tố vơ hình khơng đáng kể - Khi sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp thường lựa chọn để sử dụng với trọng sớ cao - Khi phương pháp dịng tiền chiết khấu đưa đến kết giá trị DN thấp giá trị tài sản hữu hình DN 5.2.2 Phương pháp tại hóa nguồn tài tương lai * Cơ sở lý thuyết phương pháp: giá trị DN đo bằng độ lớn khoản thu nhập mà DN có thể mang lại cho nhà đầu tư tương lai quy về thời điểm tại theo tỷ suất chiết khấu định (1.2) Trong đó: • V0 : Giá trị doanh nghiệp • FVt : Thu nhập doanh nghiệp đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t • r : Tỷ suất tại hóa (còn gọi tỷ suất chiết khấu) • n : Thời gian nhận thu nhập (tính theo năm) 65 8/30/2022 * Các phương pháp tại hóa nguồn tài tương lai 5.2.2.1 Phương pháp định giá cổ phiếu 5.2.2.2 Phương pháp tại hóa lợi nhuận 5.2.2.3 Phương pháp tại hóa dịng tiền • Phương pháp định giá cở phiếu ưu đãi • Phương pháp định giá cở phiếu thường • Phương pháp định giá trái phiếu 5.2.2.1 Phương pháp định giá cổ phiếu a Cơ sở phương pháp: giá trị thực một chứng khốn phải đánh giá bằng đợ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư nhận từ doanh nghiệp đó, chứ thu nhập có ́u tớ đầu chứng khốn b Nợi dung phương pháp: công thức tổng quát: Trong đó: V0: giá trị thực chứng khoán Dt: thu nhập chứng khoán ở năm thứ t r: tỷ suất tại hóa n: số năm nhận thu nhập   t =1 Xác định giá trị trái phiếu Định giá trái phiếu khơng có thời hạn - Khái niệm nguồn gốc trái phiếu không có thời hạn - Công thức xác định: Nếu gọi: I : tiền lãi cố định hưởng kỳ hạn V : giá trị tại (hiện giá) trái phiếu rd : Tỷ suất lợi nhuận (tỷ suất sinh lời) yêu cầu nhà đầu tư Ta có: Ví dụ: 66 8/30/2022 Định giá trái phiếu có kỳ hạn và hưởng lãi định kỳ - Khái niệm trái phiếu có kỳ hạn hưởng lãi định kỳ: - Công thức xác định: Nếu gọi: I : tiền lãi cố định hưởng kỳ V : giá trị tại (hiện giá) trái phiếu rd : Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư MV: mệnh giá trái phiếu n: sớ kỳ tính lãi cho đến đáo hạn Ta có: Ví dụ: Định giá trái phiếu có kỳ hạn và khơng hưởng lãi định kỳ - Khái niệm trái phiếu có kỳ hạn không hưởng lãi định kỳ (zero-coupon bond) - Cơng thức xác định: Ví dụ: Định giá trái phiếu có thời hạn và trả lãi theo định kỳ nửa năm - Khái niệm trái phiếu có thời hạn trả lãi theo định kỳ nửa năm - Công thức xác định: Ví dụ: 67 8/30/2022 Xác định giá trị cổ phiếu * Một số vấn đề chung cổ phiếu: - Khái niệm cổ phiếu - Cổ phiếu ưu đãi cổ phiếu thường - Cổ tức cổ phiếu * Định giá cổ phiếu: Khái niệm: việc xác định giá trị lý thuyết cổ phiếu theo phương pháp phù hợp Giá trị cổ phiếu xác định giá trị tại (hiện giá) tồn bợ thu nhập nhận từ việc đầu tư cổ phiếu thời hạn định Định giá cổ phiếu ưu đãi - Cổ phiếu ưu đãi loại cổ phiếu mà công ty cổ phần phát hành cam kết trả cổ tức theo một mức cố định hàng năm không tuyên bố ngày đáo hạn - Định giá cổ phiếu ưu đãi: V = Dp/rp Trong đó: Dp : cổ tức hàng năm cổ phiếu ưu đãi rp : tỷ suất chiết khấu thích hợp   t =1 Định giá cổ phiếu thường - Cổ phiếu thường loại cổ phiếu mà công ty cổ phần phát hành không ấn định trước mức cổ tức chi trả cho cổ đông mà mức cổ tức phụ tḥc vào kết hoạt đợng sách chi trả cổ tức công ty cổ phần - Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu vĩnh viễn để hưởng cổ tức: Trong đó: Dt : cổ tức chia thời kỳ t re : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư - Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu n năm, sau bán lại với giá Pn : 68 8/30/2022 Định giá cở phiếu thường theo mơ hình chiết khấu cổ tức (DDM): * Các trường hợp tăng trưởng cổ tức - Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức không đổi: Trong đó: Do : cổ tức tại cổ phiếu re : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư g : tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hàng năm Thực một số biến đổi công thức trên, ta có: V = Do(1+g)/ (re-g) = D1/ (re-g) (3.2.3.1) => re = D1/V + g (3.2.3.2) - Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức 0: g = 0, công thức (3.2.3.1) có thể viết thành V = D1/ re (3.2.3.3) - Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức thay đởi: g thay đởi qua giai đoạn cơng thức (3.2.3.1) khơng cịn phù hợp, mà cần tính lại Định giá cở phiếu thường mơ hình chiết khấu dòng thu nhập (DCF) theo quan điểm nhà đầu tư đa số V: Giá trị doanh nghiệp CFt: Thu nhập ròng doanh nghiệp năm thứ t Vn: Giá trị doanh nghiệp ước tính vào ći chu kỳ hoạt đợng ći chu kỳ phân tích r: Tỷ suất tại hoá hay tỷ suất chiết khấu n: Thời gian hoạt động DN thời gian kỳ phân tích - Bước 1: Thực dự báo dài hạn về dòng tiền tương lai - Bước 2: Xác định tỷ suất tại hoá phù hợp - Bước 3: Xác định giá trị tại dòng tiền theo tỷ suất chiết khấu chọn 69 8/30/2022 c Ưu điểm hạn chế phương pháp định giá chứng khoán * Ưu điểm: - Tiếp cận trực tiếp khoản thu nhập dưới hình thức cở tức để xác định giá trị DN - Đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá về giá trị DN nhà đầu tư thiểu sớ - Khá thích hợp với DN có cổ phiếu niêm yết giao dịch thị trường chứng khoán * Hạn chế: - Việc xác định giá trị thực cổ phiếu dựa việc dự báo dịng cở tức thường khơng dễ dàng - Cần phải biết sách cở tức tương lai - Việc giả định tham số t xác định trước giúp mơ hình hố mợt cách dễ dàng không sát với thực tế 5.2.2.2 Phương pháp tại hóa lợi nhuận a Cơ sở phương pháp: Giá trị DN đo bằng độ lớn khoản lợi nhuận (lợi nhuận ròng) mà DN có thể mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn tại nó b Phương pháp xác định: (1.3) Trong đó: - V0: Giá trị doanh nghiệp - Pt: Lợi nhuận (lợi nhuận ròng) năm thứ t - r : tỷ suất chiết khấu dịng tiền kỳ - n : sớ kỳ phát sinh khoản lợi nhuận ròng 5.2.2.2 Phương pháp tại lợi nhuận (tiếp) ❑ Công thức (1.3) đơn giản hóa cách coi lợi nhuận hàng năm P1 = P2 = = Pn = Pa t -> ∞: V0 = Pa/r ❑ Xác định Pa - Tính theo phương pháp bình qn số học giản đơn - Xác định theo phương pháp bình quân gia quyền 70 8/30/2022 5.2.2.2 Phương pháp tại lợi nhuận (tiếp) c) Ưu điểm hạn chế phương pháp tại hóa lợi nhuận * Ưu điểm: - Sử dụng cho DN không có nhiều tài sản khấu hao, khả tích luỹ vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại không đáng kể - Việc dự báo tham số Pr dễ dàng so với phải dự báo dịng thu nhập cở tức - Giúp chun gia đánh giá, lượng định với đợ xác cao chu kỳ kinh doanh DN * Hạn chế: - Không phù hợp với nhà đầu tư thiểu số lẫn nhà đầu tư đa số điều kiện áp dụng không thoả mãn đầy đủ - Không phù hợp với cách nhìn chiến lược DN - Việc giả định n không phù hợp 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền a) Cơ sở lý luận phương pháp (đứng quan điểm nhà đầu tư đa số): ➢Việc bỏ tiền mua doanh nghiệp giống việc đổi lấy một dự án triển khai ➢Quá trình kinh doanh mợt q trình phát sinh dịng tiền vào dịng tiền 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền b) Nội dung phương pháp •Phương pháp xác định: Dòng tiền = dự án Dòng tiền vào - Dòng tiền Trong đó: - Dòng tiền vào: khoản thu nhập mà DN có thể đưa lại: - Dòng tiền ra: khoản chi đầu tư vào doanh nghiệp: 71 8/30/2022 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền FCFE = Lợi + Khấu Các - Các khoản - Các + Các nhuận hao khoản chi thay đởi khoản khoản rịng tiêu TSCĐ vốn lưu trả nợ phát sinh động gốc nợ mới 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vốn hóa dịng tiền • 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền Mơ hình dịng tiền VCSH tăng trưởng nhiều giai đoạn (1.4) Trong đó: - V0: Giá trị doanh nghiệp - FCFEt: Dòng tiền vốn chủ sở hwuux dự kiến năm thứ t - Vn: Giá trị doanh nghiệp ở cuối chu kỳ đầu tư (năm thứ n) - r : Tỷ suất tại hóa (thường chi phí vớn cơng ty) - gn: tỷ lệ tăng trưởng thu nhập sau năm n 72 8/30/2022 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền FCFF = FCF E + Chi x phí lãi vay (1thuế suất) FCFF = EBIT x (1 - thuế suất) + + Các khoản trả nợ gốc Chi phí khấu hao - Các khoản trả mới Chi đầu tư - + Cổ tức cổ phiếu ưu đãi Thay đổi vốn lưu động 5.2.2.3 Phương pháp chiết khấu vớn hóa dịng tiền c) Ưu điểm hạn chế phương pháp chiết khấu vốn hóa dịng tiền * Ưu điểm: Cho phép đánh giá giá trị doanh nghiệp sở chiết khấu dịng lợi ích tương lai tḥc về nhóm chủ thể có quyền đối với tài sản DN * Hạn chế: - Chỉ có thể áp dụng xác định dòng tiền VCSH dòng tiền DN, tỷ lệ chiết khấu phù hợp - Khơng thích hợp đới với doanh nghiệp trình tái cấu khơng thể ước tính dịng tiền khơng thích hợp đới với DN chưa niêm ́t TTCK 5.2.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại) a) Cơ sở lý luận: Hai doanh nghiệp có tài sản khác về lợi thế thương mại (vị trí, địa điểm, trình đợ quản lý, thương hiệu, ) kết hiệu kinh doanh khác từ đó ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp 73 8/30/2022 5.2.3 Phương pháp định lượng Goodwill (tiếp) b) Nội dung phương pháp V0 = ANC + GW (1.5) Trong đó: V0 : Giá trị doanh nghiệp ANC: Giá trị tài sản GW: Giá trị tài sản vơ hình, cịn gọi lợi thế thương mại n GW =  Bt − r At Bt: Lợi nhuận năm t (1 + i) t =1 At: Giá trị tài sản đưa vào kinh doanh r : Tỷ suất lợi nhuận “bình thường” tài sản đưa vào kinh doanh r.At : Lợi nhuận bình thường tài sản năm t Bt - r.At: siêu lợi nhuận ở năm t t (1.6) Các quan điểm lựa chọn tham số Bt , At r Tên phương pháp Tỷ suất sinh lời bình thường tài sản (r) Lợi nhuận (Bt) Tài sản đầu tư vào kinh doanh (At) UEC(của hiệp hợi chun gia kế tốn Châu Âu) Chi phí sử dụng vớn Lợi nḥn sau th́ trung bình trước lãi vay Tởng giá trị tài sản (không phân biệt tài sản tài trợ bằng nguồn vớn nào) Anglo – Saxons Chi phí sử dụng vớn Lợi nhuận chủ sở hữu Giá trị tài sản đánh giá lại CPNE (vốn thường xuyên cần thiết cho kinh doanh) Chi phí sử dụng vớn Lợi nḥn sau th́ trung bình tính trước lãi vay trung riêng cho nguồn dài hạn tài trợ dài trung hạn Vốn thường xuyên tài trợ bằng nguồn ổn định (trung hạn dài hạn) Phương pháp định lượng Goodwill (tiếp) c) Ưu điểm hạn chế * Ưu điểm: - Phương pháp có sở lí luận vững - Các sai sót về đánh giá tài sản có thể bù trừ cho - Phương pháp tạo sở để người ta có thể phân tích mức đợ tác đợng ́u tố rủi ro kinh doanh rủi ro lãi suất đến giá trị doanh nghiệp - Có tính đến lợi ích người mua người bán - Mang lại sự tin tưởng vững so với phương pháp khác * Hạn chế: - Việc dự tính lợi nhuận siêu ngạch thiếu sở để dự báo tham số thời hạn (n) thiếu cứ để xây dựng giả thuyết về lợi nhuận tương lai - Phương pháp thể sự kết hợp giữa phương pháp giá trị tài sản phương pháp tại hoá lợi nhuận siêu ngạch - Dễ có những sai lầm thiếu xác về giá trị GW 74 8/30/2022 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (price earning ratio) a) Cơ sở lý ḷn • Nếu thị trường hồn hảo, giá chứng khoán chỉ phản ánh cung cầu túy, nên có thể sử dụng để ước lượng giá trị doanh nghiệp • Các điều kiện áp dụng ➢ Có vô số người mua người bán ➢ Các loại chứng khoán có thể thay thế cho ➢ Chứng khốn thơng tin lưu thơng tự ➢ Có thể mua bán chứng khoán vào lúc ở nơi ➢ Các thành viên đều nắm rõ điều kiện giao dịch chứng khoán 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (price earning ratio) a) Cơ sở lý luận • P/E : phản ánh giá trị mà thị trường sẵn sàng trả cho đơn vị EPS Do đó, nếu biết P/E q khứ EPS bình qn cở phiếu dự kiến có thể ước tính giá trị cở phần • Phương pháp mang tính kinh nghiệm song lại sử dụng phổ biến thị trường tài thế giới để ước lượng nhanh giá trị mợt chứng khốn 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (tiếp) V0 = Pn Vn P1 P2 + + + + (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) n (1 + r ) n 75 8/30/2022 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (tiếp) b) Nội dung phương pháp • Trên thị trường hồn hảo, P/E phản ánh tương đối trung thực tương quan giữa giá trị hợp lý một cổ phần với lợi nḥn rịng cở phần Giá trị doanh nghiệp = Lợi nhuận dự kiến cổ phần (EPS dự kiến) x P/E trung bình 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (tiếp) b) Nội dung phương pháp •P/E: thường sử dụng những công ty lớn niêm yết TTCK P/E trung bình doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh •Trong thực tế, không tồn tại TTCK thỏa mãn đủ điều kiện hoàn hảo nêu trên, nên người ta thường sử dụng P/E kết hợp với một số chỉ số khác những doanh nghiệp SXKD tương tự có cổ phiếu giao dịch thị trường 5.2.4 Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (tiếp) c) Ưu điểm nhược điểm •Ưu điểm: - Thực một cách nhanh chóng dễ dàng - Khi TTCK hoạt đợng ởn định phương pháp thơng dụng •Nhược điểm: - Mợt phương pháp có sở lý thút khơng thật sự rõ ràng, mang tính kinh nghiệm - Khơng giải thích sự chênh lệch giá cổ phiếu giữa DN tương tự tham gia giao dịch TTCK - Không đưa những sở để phân tích, đánh giá về khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị DN - Các tỷ lệ DN sử dụng để so sánh với DN cần định giá có thể khơng xác - Khơng thể áp dụng với DN không có cổ phiếu giao dịch TTCK 76 8/30/2022 5.3 Quy trình định giá doanh nghiệp 5.3.1 Tác dụng quy trình định giá doanh nghiệp Giúp cho người làm công tác định giá có thể nắm bắt nội dung công việc phải làm, trình tự bước cần thiết, tránh sự chồng chéo, bỏ sót yếu tố liên quan định giá doanh nghiệp 5.3.2 Nội dung quy trình định giá doanh nghiệp : Bước 1: Đánh giá môi trường lực nội tại doanh nghiệp Bước 2: Xác định giả thiết về dòng tiền kỳ vọng đánh giá độ mạo hiểm đầu tư Bước 3: Đánh giá giá trị doanh nghiệp Quy trình định giá doanh nghiệp Xây dựng giả thiết Cơ hội (1) Đe dọa Dòng tiền kỳ vọng (2) Đánh giá khả sinh lời (3) Môi trường KT Khách hàng CT Người cung cấp VH-XH Hãng cạnh tranh KT-CN CQ nhà nước (2) Đánh giá độ mạo hiểm lựa chọn phương pháp xử lý rủi ro Giá trị doanh nghiệp Đánh giá tổng thể rủi ro Xây dựng giả thiết (2) (3) Năng lực nội doanh nghiệp - Tài sản Vị trí Uy tín Trình độ LĐ, QTKD (2) Mạnh (1) Yếu Đánh giá độ mạo hiểm lựa chọn phương pháp xử lý rủi ro Độ mạo hiểm 77