CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
ĐẢM BẢO AN TOÀN BẰNG TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
1.1.1 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với sự phát triển gắn liền với lịch sử sản xuất hàng hóa Sự phát triển của kinh tế yêu cầu hệ thống ngân hàng phát triển, và ngược lại, ngân hàng trở thành động lực cho sự phát triển kinh tế Tại Việt Nam, Pháp lệnh Ngân hàng ban hành ngày 23/5/1990 đã xác định ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ, chủ yếu nhận tiền gửi từ khách hàng và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.
Theo Luật các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và kinh doanh khác với mục tiêu lợi nhuận Từ góc độ tài chính, ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc huy động và cho vay vốn, đồng thời là cầu nối giữa các cá nhân và tổ chức, giúp chuyển giao vốn từ nơi nhàn rỗi đến nơi cần thiết.
Ngân hàng thương mại là một doanh nghiệp chuyên về tiền tệ, hoạt động như một tổ chức tín dụng Nhiệm vụ chính của ngân hàng thương mại là huy động vốn nhàn rỗi từ các cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế, từ đó tạo ra nguồn vốn tín dụng để cho vay, hỗ trợ phát triển kinh tế và tiêu dùng trong xã hội.
Ngân hàng thương mại mang một số đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, hoạt động của NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời
(bao gồm hai hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng)
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại hình kinh doanh có điều kiện, nghĩa là chỉ được phép hoạt động trên thị trường khi NHTM đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe do pháp luật quy định, bao gồm vốn pháp định và phương án kinh doanh.
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một hình thức kinh doanh có mức độ rủi ro cao hơn so với nhiều loại hình kinh doanh khác, và thường tạo ra ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế.
Các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường thông qua hai hoạt động cơ bản: huy động vốn và sử dụng vốn Đầu tiên, ngân hàng cần tìm kiếm nguồn vốn để có thể tiến hành các hoạt động cho vay và những dịch vụ tài chính khác Sau khi huy động được vốn, ngân hàng sẽ sử dụng nguồn lực này để thực hiện các hoạt động tài chính, góp phần vào sự phát triển kinh tế.
Nghiệp vụ huy động vốn là hoạt động quan trọng đối với ngân hàng và xã hội, trong đó ngân hàng thương mại áp dụng các biện pháp và công cụ hợp pháp để thu hút nguồn tiền nhàn rỗi Hoạt động này không chỉ tạo ra nguồn vốn cho vay cho nền kinh tế mà còn đáp ứng nhu cầu tài chính của chính ngân hàng Các thành phần nguồn vốn của ngân hàng thương mại bao gồm vốn điều lệ, vốn huy động, quỹ dự trữ, vốn đi vay, vốn tiếp nhận và các nguồn vốn khác.
Nghiệp vụ sử dụng vốn trong ngân hàng liên quan đến việc khai thác các nguồn vốn đã hình thành, nằm ở bên Có của bảng cân đối tài sản Đây là một phần quan trọng trong hoạt động tài chính của ngân hàng, giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng nguồn lực.
Có Thành phần Tài sản Có của ngân hàng gồm: dự trữ, cho vay, đầu tƣ và tài sản Có khác
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay, xu hướng thành lập các ngân hàng thương mại (NHTM) có quy mô lớn ngày càng gia tăng Điều này dẫn đến việc các dịch vụ của NHTM không ngừng được cải tiến và đa dạng hóa, bao gồm nhiều hoạt động kinh doanh phong phú.
Các dịch vụ thanh toán, thu chi hộ cho khách hàng (chuyển tiền, thu hộ séc, dịch vụ cung cấp thẻ tín dụng, thẻ thanh toán,…)
Nhận bảo quản các tài sản quý giá, các giấy tờ, chứng thƣ quan trọng
Các hoạt động về bảo lãnh, tài trợ xuất nhập khẩu
1.1.1.2 Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại
Cấp tín dụng là quá trình thỏa thuận cho phép tổ chức hoặc cá nhân sử dụng một khoản tiền, với nguyên tắc hoàn trả thông qua các hình thức như cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các dịch vụ cấp tín dụng khác.
Phân loại hình thức tín dụng dựa trên các tiêu chí cụ thể giúp ngân hàng xây dựng quy trình cho vay hiệu quả hơn, từ đó nâng cao khả năng quản lý rủi ro tín dụng.
Dựa trên mục đích sử dụng, tín dụng của ngân hàng thương mại có thể được phân loại thành nhiều loại hình, bao gồm cho vay bất động sản, cho vay cho các tổ chức tài chính, cho vay nông nghiệp, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, và tài trợ thuê mua.
Còn nếu căn cứ kỳ hạn cho vay, tín dụng NHTM có thể chia thành ba loại: cho vay ngắn hạn, cho vay trung dài hạn
Nếu dựa vào hình thái cho vay thì tín dụng NHTM đƣợc chia thành hai loại: tín dụng bằng tiền, tín dụng bằng tài sản
Tín dụng ngân hàng thương mại (NHTM) được phân loại dựa trên phương thức cho vay, bao gồm các hình thức như cho vay từng lần, cho vay hạn mức, cho vay dự án đầu tư, cho vay hợp vốn, cho vay trả góp, cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng, cho vay thấu chi, cho vay qua thẻ tín dụng, và các hình thức cho vay khác.
Tín dụng ngân hàng thương mại được phân loại dựa trên mức độ tín nhiệm của khách hàng thành hai loại chính: tín dụng không bảo đảm và tín dụng có bảo đảm.
1.1.1.3 Biện pháp bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Đảm bảo tín dụng là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1.2.1 Tổng quan về thẩm định giá tài sản
1.2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại, với các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập tương tự nhau giữa các quốc gia trước những năm 1940 Tuy nhiên, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển thành một dịch vụ chuyên nghiệp từ sau thập niên 1940 Trong tiếng Anh, hai thuật ngữ thường được sử dụng là Appraisal và Valuation, cả hai đều có nguồn gốc từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529, trong khi Appraisal ra đời vào năm 1817, cả hai đều mang ý nghĩa ước tính và đánh giá, thể hiện quan điểm của chuyên gia về giá trị của một vật phẩm cụ thể.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đƣa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là ước tính giá trị bằng tiền của một vật hoặc tài sản, đồng thời cũng là ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ, phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng.
Theo Gs Lim Lan Yuan từ Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật và khoa học nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư khác nhau.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
Sự ƣớc tính giá trị hiện tại
Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản
Theo yêu cầu, mục đích nhất định
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố môi trường
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, nhằm đáp ứng một mục đích cụ thể Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị bằng tiền của bất động sản dựa trên giá trị thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể Hoạt động này được thực hiện bởi các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.2.1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá tài sản
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, diễn ra giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán Giao dịch này phải khách quan, độc lập, và dựa trên thông tin đầy đủ, với các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Khái niệm giá trị thị trường được hiểu rõ hơn qua các yếu tố này.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính cho tài sản, phản ánh số tiền mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm thực hiện thẩm định giá.
Thời điểm và địa điểm thẩm định giá là những yếu tố quan trọng, phản ánh thời gian và không gian cụ thể khi giá trị tài sản được xác định Những yếu tố này liên quan chặt chẽ đến cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
Người mua sẵn sàng mua là cá nhân có khả năng tài chính và nhu cầu sở hữu tài sản, tìm kiếm mức giá tối ưu nhất trên thị trường.
Người bán sẵn sàng bán tài sản là những cá nhân hoặc tổ chức sở hữu tài sản hợp pháp và mong muốn thực hiện giao dịch với mức giá tối ưu trên thị trường.
Giao dịch khách quan và độc lập diễn ra giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt, đảm bảo rằng giá giao dịch của tài sản không bị ảnh hưởng Các bên tham gia có đủ thời gian để khảo sát và tiếp cận thông tin đầy đủ về tài sản cũng như thị trường, sau khi trải qua quá trình tiếp thị thích hợp.
Các bên tham gia giao dịch phải hành động một cách có hiểu biết và thận trọng, đảm bảo rằng họ có năng lực hành vi dân sự Trước khi quyết định mua hoặc bán, các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng các cơ hội và lựa chọn tốt nhất từ thông tin thị trường Họ thực hiện quyết định hoàn toàn tự nguyện, không bị áp lực hay nhiệt tình thái quá trong việc mua bán, nhằm đạt được mức giá hợp lý nhất cho cả hai bên.
Giá trị thị trường phản ánh mức giá được hình thành trong môi trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là nội địa hoặc quốc tế, với sự tham gia của nhiều người mua và bán, hoặc chỉ một số lượng hạn chế các bên giao dịch.
1.2.1.2.2 Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, không phản ánh giá trị thị trường mà dựa vào các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản và lợi ích mà nó mang lại trong quá trình sử dụng Nó cũng bao gồm giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị trong điều kiện giao dịch hạn chế, cũng như giá trị cho các mục đích thẩm định giá đặc biệt Các loại giá trị phi thị trường bao gồm giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư và giá trị để tính thuế, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03.
1.2.1.3 Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO
1.3.1 Các nhân tố khách quan
1.3.1.1 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên Đối tƣợng chính trong công tác thẩm đinhj giá tài sản bảo đảm là bất động sản.Đây là một tài ản mà giá trị của nó phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiện
Vị trí bất động sản (BĐS) đóng vai trò quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của tài sản Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả hai đều quan trọng trong việc xác định giá trị Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những BĐS ở vùng ven Đồng thời, BĐS ở ngã ba hay ngã tư trên các trục lộ giao thông quan trọng cũng có giá trị vượt trội hơn so với những vị trí khác Do đó, việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là rất cần thiết, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước và hình thể của thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân địa phương, với diện tích tối ưu thường thu hút nhiều người mua Địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị, khi những khu vực cao hơn thường có giá trị cao hơn so với những khu vực thấp, dễ bị ngập nước trong mùa mưa hoặc triều cường.
Hình thức và kiến trúc bên ngoài của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc định giá Khi hai BĐS có giá xây dựng tương đương, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu và tập quán của người dân sẽ có giá trị cao hơn Ngược lại, nếu kiến trúc không phù hợp, giá trị của BĐS sẽ giảm.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS
Tự nhiên mang đến cả tiện lợi và nguy cơ rủi ro cho bất động sản, đặc biệt là những khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ, động đất và sạt lở Những sự cố này không chỉ làm giảm giá trị bất động sản mà còn tạo ra những thách thức lớn cho người sở hữu.
Khi thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản, nhân viên thẩm định ngân hàng cần khảo sát thực trạng để hiểu rõ các đặc điểm tự nhiên, từ đó xác định giá trị chính xác của bất động sản.
Môi trường kinh tế là nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến nhiều khâu trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một bước quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng Sự phát triển của nền kinh tế là yếu tố quyết định chính đến hoạt động của ngân hàng Khi nền kinh tế tăng trưởng, nhu cầu về vốn cho sản xuất và tiêu dùng cũng tăng theo, dẫn đến sự gia tăng lượng vốn vay tại ngân hàng thương mại (NHTM) và kéo theo đó là sự gia tăng số lượng các cuộc thẩm định giá.
Nền kinh tế ngày càng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các định chế tài chính, đặc biệt là thị trường bất động sản, đã góp phần nâng cao độ tin cậy và hoàn thiện thông tin trên thị trường Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên thẩm định ngân hàng trong việc thu thập thông tin, xây dựng các dự báo vững chắc hơn và xác thực thông tin khách hàng một cách toàn diện và chính xác hơn.
Môi trường pháp luật ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và ngân hàng, đặc biệt trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Một hệ thống pháp lý hoàn thiện và các văn bản quy phạm được nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, giúp ngân hàng đảm bảo an toàn tín dụng.
Công tác thẩm định giá tiềm ẩn nhiều cám dỗ, khi cán bộ thẩm định giá của ngân hàng có thể cấu kết với khách hàng để nâng cao giá trị thẩm định, gây rủi ro cho ngân hàng và nền kinh tế Do đó, quản lý của Nhà nước đối với hoạt động này là vô cùng cần thiết để hạn chế các hành vi tiêu cực.
Việc sử dụng tài sản của khách hàng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro trong việc xử lý tài sản Do đó, cần có quy định rõ ràng từ các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu và giao dịch bảo đảm, nhằm nâng cao tính thanh khoản cho tài sản Điều này cũng hỗ trợ ngân hàng trong việc quản lý và thẩm định tài sản đảm bảo một cách hiệu quả hơn.
1.3.1.4 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá
Ngân hàng, với bản chất là một doanh nghiệp, không thể tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá đã trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp được chú trọng phát triển, với sự ra đời của nhiều công ty định giá có nguồn nhân lực chất lượng cao và kỹ thuật tiên tiến Thị trường Việt Nam gần đây còn chứng kiến sự tham gia của các công ty định giá quốc tế với kinh nghiệm dày dạn và công nghệ hiện đại Sự cạnh tranh trong lĩnh vực tài chính nhằm thu hút khách hàng và mở rộng thị phần ngày càng gay gắt, tạo động lực cho các doanh nghiệp định giá trong nước và ngân hàng thương mại điều chỉnh mô hình hoạt động và nâng cao trình độ chuyên môn để đáp ứng nhu cầu khách hàng một cách hiệu quả.
1.3.2 Các nhân tố chủ quan
Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo là một lĩnh vực tài chính hiện đại, đòi hỏi sự sáng tạo và chuyên môn cao Trong quá trình này, yếu tố con người đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và hiệu quả của hoạt động thẩm định.
Cán bộ định giá trong ngân hàng cần có kiến thức vững về tài chính ngân hàng và chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm định giá Điều này giúp họ nắm vững quy trình và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại tài sản.
Kinh nghiệm làm việc là yếu tố quan trọng giúp người định giá nhận diện các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị tài sản Nhờ vào kinh nghiệm này, họ có thể đưa ra những dự báo và phân tích chính xác về giá trị tài sản trong tương lai, từ đó đảm bảo kết quả định giá phản ánh đúng nhất giá trị thực của tài sản.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN
MỘT VÀI NÉT CƠ BẢN VỀ NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (Asia Commercial Joint Stock Bank - ACB) được thành lập theo giấy phép số 0032/NH ACB là một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính và ngân hàng cho cá nhân và doanh nghiệp Với mục tiêu phát triển bền vững, ACB cam kết mang đến dịch vụ chất lượng cao và sự hài lòng cho khách hàng.
ACB được Ngân hàng Nhà nước cấp Giấy phép hoạt động số 553/GP-UB vào ngày 24/04/1993, và Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp giấy phép số 553/GP-UB vào ngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, ACB chính thức bắt đầu hoạt động.
Vốn điều lệ: 9.376.965.060.000 đồng (Bằng chữ: Chín nghìn ba trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm sáu mươi lăm triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng)
Địa chỉ: 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 05, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh
Website: www.acb.com.vn
Các ngành nghề kinh doanh chính của ngân hàng bao gồm:
Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng
Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tƣ, hùn vốn liên doanh) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng
Các dịch vụ trung gian bao gồm thanh toán nội địa và quốc tế, quản lý ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối, chuyển tiền nhanh và cung cấp bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng.
Kinh doanh ngoại tệ và vàng
Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ
Mạng lưới kênh phân phối của ngân hàng
Tính đến ngày 31/12/2015, ACB đã phát triển mạng lưới với 350 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 47 tỉnh thành trên toàn quốc Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh, miền Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng Sông Hồng được xác định là các thị trường trọng yếu, đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận của ngân hàng.
Tại khu vực Đồng bằng Sông Hồng có 172 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Đông Bắc có 2 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Bắc Trung Bộ có 15 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Tây Nguyên có 15 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Đông Nam Bộ có 84 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Duyên hải Nam Trung Bộ có 32 chi nhánh và phòng giao dịch
Tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long có 30 chi nhánh và phòng giao dịch
Các công ty trực thuộc
Công ty chứng khoán ACB (ACBS)
Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản ACB (ACBA)
Công ty Cho thuê tài chính (ACBL)
Công ty Quản lý quỹ ACB (ACBC)
ACB đã xác định tầm nhìn trở thành ngân hàng TMCP bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam, với sứ mệnh là ngân hàng số 1 trong hệ thống ngân hàng Việt Nam Ngân hàng cung cấp các sản phẩm tài chính hiện đại, tiện ích và đạt tiêu chuẩn quốc tế, luôn hướng tới khách hàng với dịch vụ hoàn hảo Đội ngũ nhân viên của ACB được đào tạo để trở nên năng động, sáng tạo, chuyên nghiệp, trung thực và minh bạch, đồng thời cam kết phát triển bền vững và có trách nhiệm với cộng đồng xã hội.
Kể từ năm 2013 ACB đã vạch rõ lộ trình bao gồm ba giai đoạn cụ thể:
Giai đoạn 1 (2014) – Hoàn thiện các nền tảng: Thực hiện quyết liệt các bước đi để ACB duy trì khả năng cạnh tranh trên thị trường
Giai đoạn 2 (2015 - 2016) tập trung vào việc xây dựng và nâng cao các năng lực cốt lõi, đặc biệt là năng lực phân đoạn khách hàng Mục tiêu là cung cấp sản phẩm phù hợp với yêu cầu của khách hàng, từ đó tạo lợi thế cạnh tranh trong phân khúc khách hàng mục tiêu.
Giai đoạn 3 (2017 - 2018) đánh dấu sự định vị hàng đầu với việc phát triển các năng lực tinh vi nhằm phân tích và hiểu sâu sắc hơn về khách hàng, từ đó tăng cường hoạt động bán chéo các sản phẩm và dịch vụ đến nhóm khách hàng mục tiêu.
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng TMCP Á Châu trong năm
Tổng tài sản của ngân hàng đạt 201 ngàn tỷ đồng, tăng 22 ngàn tỷ đồng, tương đương 12,2% so với cuối năm 2014, đạt 99% kế hoạch đề ra Các khoản mục trong bảng tổng kết tài sản đều tăng trưởng ở mức bình quân của hệ thống, phù hợp với chính sách quản lý rủi ro của ngân hàng.
ACB đã hoàn thành mục tiêu nâng quy mô vốn huy động lên 175 ngàn tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng 13% so với đầu năm, đồng thời cân đối với khả năng sử dụng vốn Đặc biệt, nguồn vốn không kỳ hạn đã tăng mạnh 30%, cao hơn mức tăng 15% cùng kỳ, góp phần cải thiện chi phí vốn ở mức hợp lý.
Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay của ACB đạt 134 ngàn tỷ đồng, với mức tăng trưởng tối đa 15% theo hạn mức phân bổ của Ngân hàng Nhà nước Tín dụng khách hàng cá nhân ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ 25%, phù hợp với định hướng chiến lược của ngân hàng.
Chất lƣợng tín dụng: Đến cuối năm 2015, quy mô nợ xấu ACB giảm mạnh hơn
Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ đã giảm xuống 1,32%, từ mức 2,18% vào cuối năm 2014 Đồng thời, tỷ lệ nợ nhóm 2 - nợ cần chú ý - cũng giảm từ 2,6% xuống 1,74%, nhờ vào sự sụt giảm mạnh 22% trong quy mô nợ nhóm 2 Năm 2015, Ban Điều hành ACB đã triển khai quyết liệt các giải pháp thu hồi và xử lý nợ, phối hợp đồng bộ giữa các đơn vị chức năng tại Hội sở và mạng lưới chi nhánh trên toàn hệ thống.
Lợi nhuận trước thuế của Tập đoàn năm 2015 đạt 1.314 tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2014 và hoàn thành 100% kế hoạch năm Thu nhập thuần từ lãi tăng mạnh 23,5% so với năm trước Chi phí hoạt động được kiểm soát chặt chẽ với mức tăng chỉ 5%, phù hợp với kế hoạch ngân sách đầu năm ACB đã thực hiện đầy đủ việc trích lập dự phòng rủi ro theo quy định.
Tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng được giám sát chặt chẽ để tuân thủ Thông tư 36/2014-TT-NHNN Trong năm 2015, các tỷ lệ này được duy trì ổn định và đến ngày 31/12/2015, các giá trị của chúng đã được xác định rõ ràng.
Tỷ lệ an toàn vốn hợp nhất của tập đoàn đạt 12,8%
Tỷ lệ an toàn vốn tại các thời điểm trong năm đều duy trì trên mức 12%, vƣợt xa mức tối thiểu quy định là 9%
Tỷ lệ dự trữ thanh khoản đạt 16,5% so với mức tối thiểu 10%
Tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn đƣợc sử dụng để cho vay trung dài hạn là 27,45% so với mức tối đa 60%
Tỷ lệ dƣ nợ cho vay so với tổng tiền gửi ở mức 75%, so với mức tối đa 80%
Các giới hạn cấp tín dụng, giới hạn góp vốn, mua cổ phần đều nằm trong hạn mức đƣợc quy định tại Thông tƣ 36/2014
2.1.3 Đôi nét về Phòng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội
2.1.3.1 Lịch sử hình thành và phát triển Phòng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội
Phòng thẩm định tài sản được thành lập cùng với Công ty TNHH Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) vào tháng 11/2006, thuộc ACB và có trụ sở chính tại Thành phố Hồ Chí Minh Công ty chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá và các sản phẩm liên quan.
Kể từ năm 2014, Công ty TNHH Thẩm định giá Địa ốc Á Châu đã trở thành một bộ phận của Ngân hàng TMCP Á Châu và tham gia vào các hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ACB
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ACB
2.2.1 Quy định hiện hành về tài sản bảo đảm và thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội
Nghị định số: 177/2013/NĐ-CP 14/11/2013 nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá
Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/ 2013 nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá
Thông tư số: 38/2014/TT-BT,ngày 28/3/2014 thông tư hướng dẫn một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP
Thông tƣ số: 06/2014/TT-BTC, ngày 07/01/2014thông tƣ ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 về thẩm định giá tài sản vô hình
Thông tƣ số 158/2014/TT-BTC 27/10/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 01, 02, 03 và 04
Thông tƣ số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
Thông tƣ 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 ngày 22/08/2015
Ngân hàng đang thực hiện Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ 1/1/2015 đến 31/12/2019, quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.
Ngân hàng TMCP Á Châu thực hiện các chính sách và quy định nhằm đảm bảo rủi ro và an toàn cho hệ thống trong hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm Các văn bản, quyết định này được điều chỉnh và cập nhật thường xuyên theo chiến lược phát triển của ngân hàng, quan điểm của Ban lãnh đạo, và đặc biệt là sự biến động của thị trường bất động sản.
Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội hiện đang thực hiện thẩm định theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTĐ.16, có hiệu lực từ ngày 25/02/2016, nhằm quản lý rủi ro tín dụng Ngoài ra, họ cũng tuân thủ Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS ban hành ngày 25/08/2015 liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản, cùng với công văn 331/CV-TĐTS.15 ngày 20/01/2015 và các tờ trình đơn giá thị trường đã được phê duyệt năm 2015.
2.2.1.2 Các nội dung chính trong các văn bản quy định của ACB
Công văn 75/NVQĐ-QLRRTĐ quy định các điều kiện chung để nhận thế chấp tài sản đảm bảo là bất động sản Nó cũng nêu rõ phương pháp thẩm định và cách xác định giá trị bất động sản trong các trường hợp cụ thể như đất ở, chung cư, nhà xây dựng riêng lẻ, cao ốc và văn phòng.
Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản bao gồm 19 phụ lục quy định tỷ lệ đơn giá kinh doanh so với đất ở, mô tả vị trí lập tờ trình, các loại biểu mẫu áp dụng cho từng trường hợp thẩm định, danh mục phân loại dự án, và thẩm định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại cùng tài sản gắn liền trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Hướng dẫn cũng nêu rõ đơn giá công trình xây dựng, tỷ lệ tính đơn giá đất ở mặt tiền đường, nội bộ, hẻm/ngõ so với vị trí mặt tiền đường, cũng như thời gian thẩm định thực tế cho từng khu vực.
Công văn 331/CV-TĐTS.15, ban hành ngày 20/01/2015, quy định việc sử dụng bản đồ quy hoạch và nguyên tắc xác minh quy hoạch trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Hà Nội Văn bản này nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định giá, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản.
Hàng năm, Phòng Thẩm định tài sản tiến hành khảo sát để xác định đơn giá đất và giá sàn tại các khu vực quản lý, bao gồm đơn giá đất cho từng tuyến đường và vị trí cụ thể, cũng như giá sàn cho các căn hộ chung cư và dự án Các thông tin này được tổng hợp thành các tờ trình, làm cơ sở cho việc xác định đơn giá tài sản tại từng khu vực.
2.2.2 Điều kiện nhận tài sản bảo đảm là bất động sản Điều kiện pháp lý
Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, ngoại trừ tài sản hình thành trong tương lai.
Chủ sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ, hoặc được nhà nước cho phép nợ một số nghĩa vụ tài chính này theo quy định pháp luật.
Công trình xây dựng cần phải có Giấy phép xây dựng (GPXD) và dự án đầu tư đã được phê duyệt, kèm theo bản vẽ thiết kế được chấp thuận hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương để đảm bảo tuân thủ các điều kiện hiện trạng.
Tại thời điểm thẩm định, tài sản không bị kê biên để thi hành án và không có quyết định thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội theo quy định của cơ quan quản lý Nhà nước.
Có lối đi hoặc vị trí tiếp giáp/ liên thông với ban giao thông, đường bộ, đường thủy
Vị trí, hình dáng và kích thước thửa đất thực tế phải phù hợp với Giấy Chứng Nhận (GCN), đồng thời diện tích nhà và đất thực tế không được nhỏ hơn diện tích đã được công nhận trên GCN hoặc Giấy Phép Xây Dựng (GPXD).
ACB quy định điều kiện nhận tài sản bảo đảm là bất động sản theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTĐ, bao gồm các loại bất động sản như nhà ở, căn hộ chung cư, đất thổ cư, tài sản hình thành trong tương lai, bất động sản thuộc quy hoạch, quy hoạch hỗn hợp và tài sản gắn liền với đất.
Khi TSBĐ là nhà ở, căn hộ chung cư hoặc đất thổ cư tại đô thị và nông thôn với giấy tờ sở hữu hợp pháp, điều kiện nhận thế chấp bao gồm chứng từ sở hữu và thông báo nộp lệ phí trước bạ Nếu TSBĐ thuộc quy hoạch giải tỏa, ACB vẫn nhận thế chấp, tuy nhiên, phần diện tích đất bị giải tỏa không được bồi thường sẽ không có giá trị Đối với phần diện tích đất bị giải tỏa được bồi thường, đơn giá sẽ được xác định bằng 50% giá thị trường, nhưng không vượt quá 150% giá nhà nước tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh; trong khi đó, tại các khu vực khác, đơn giá cũng là 50% giá thị trường nhưng không quá 150% giá nhà nước.
2.2.3 Phân công thẩm định tài sản là bất động sản Đối với mỗi khoản vay cấp tín dụng, Phòng thẩm định tài sản phân công hồ sơ tài sản theo trình độ chuyên môn cũng nhƣ kinh nghiệm làm việc của nhân viên thẩm định Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 1: Phân công thẩm định tài sản là bất động sản tại ACB
STT Khoản vay Phân công thẩm định
4 >15tỷ - 30 tỷ AAE (30 tỷ - 100 tỷ AAE (>12 tháng) + AA2, AAE + AAL
6 >100 tỷ - 300 tỷ AAE + AAL, TBP + AAL
7 >300 tỷ TBP + AAL, Trưởng/ phó phòng + AAE
Nguồn: Phụ lục 03 - Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS
2.2.4 Quy trình thẩm định giá tài sản là bất động sản
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG
3.1.1 Bổ sung thông tin và nâng cấp cơ sở dữ liệu
Dự đoán xu hướng thị trường trong tương lai là rất quan trọng, vì thị trường giao dịch tài sản luôn biến động Các nhân viên thẩm định, với kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu, có khả năng đánh giá giá trị thực của tài sản so với giá trị thị trường Họ cung cấp thông tin và nhận định giúp người sử dụng hiểu rõ hơn về giá trị tài sản, đặc biệt khi giá trị thị trường không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến những sai lệch cho những người thiếu kiến thức trong việc xác định giá trị tài sản.
3.1.2 Giải pháp về nhân sự
Yếu tố con người đóng vai trò then chốt trong cấp tín dụng và thẩm định giá tài sản Việc tự rèn luyện, học tập và nâng cao kỹ năng làm việc giúp cán bộ thẩm định thu thập thông tin chính xác và cải thiện quy trình định giá của hệ thống NHCT Do đó, NHCT và các chi nhánh cần triển khai các giải pháp phù hợp để nâng cao năng lực và kiến thức cho đội ngũ thẩm định.
Để nâng cao chất lượng thẩm định, cần tăng cường đào tạo và nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ nhân sự trẻ, năng động Trong bối cảnh hội nhập toàn cầu, việc bồi dưỡng kiến thức pháp luật và cơ chế chính sách là rất quan trọng Tổ chức các khóa học đào tạo nghiệp vụ và chia sẻ kinh nghiệm thực tế sẽ giúp cán bộ nhanh chóng nắm bắt thông tin và nâng cao hiệu quả công việc.
Để giảm thiểu rủi ro đạo đức nghề nghiệp, cần quy định rõ trách nhiệm và quyền hạn của cán bộ thẩm định trong từng khâu Hiện nay, một số tổ chức tín dụng đang gặp phải tình trạng nhân viên tín dụng lợi dụng sơ hở trong quy trình nghiệp vụ, vì lợi ích cá nhân mà làm giả hồ sơ tín dụng và tài sản bảo đảm, dẫn đến thất thoát hàng trăm tỷ đồng của ngân hàng.
Để nâng cao vai trò của bộ phận tác nghiệp trong ngân hàng, cần chú trọng đến việc rà soát hồ sơ pháp lý và quản lý danh mục tài sản bảo đảm định kỳ, nhằm tránh gian lận và sai sót Ngân hàng cũng cần thiết lập chế tài xử lý nghiêm đối với các trường hợp vi phạm, đồng thời áp dụng hình thức khen thưởng hợp lý để tạo động lực cho công tác thẩm định.