Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu bộ phận nam hà nội,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – BỘ PHẬN HÀ NỘI Họ tên sinh viên : VŨ THỊ TRANG Lớp : K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – BỘ PHẬN HÀ NỘI Họ tên sinh viên : VŨ THỊ TRANG Lớp : K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Giảng viên hướng dẫn : THs NGUYỄN TIẾN THỎA Hà Nội, tháng 05 năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập hƣớng dẫn Ths.Nguyễn Tiến Thỏa Các tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn rõ ràng trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu đƣợc công bố Hà nội, ngày 18 tháng5 năm 2016 Sinh viên VŨ THỊ TRANG LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận em xin gửi lời cảm ơn tới Qúy thầy cô, ngƣời tận tâm truyền đạt kiến thức cho em suốt năm học tập Học Viện Ngân Hàng.Đặc biệt Ths Nguyễn Tiến Thỏa, ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Bên cạnh đó, em xin chân thành cảm ơn anh chị Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nộitại Ngân hàng TMCP Á Châu tạo điều kiện, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: ACB Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu AA1 Nhân viên thẩm định dƣới năm AA2 Nhân viên thẩm định dƣới năm AAE Chuyên viên thẩm định AAL Tổ trƣởng BĐS Bất động sản CLCL Chất lƣợng lại GCN Giấy chứng nhận GPXD Giấy phép xây dựng HSTS Hồ sơ tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm TBP Trƣởng phận TĐTS Thẩm định tài sản P TĐTS Phòng thẩm định tài sản TCTD Tổ chức tín dụng NHTM Ngân hàng thƣơng mại DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Tổ chức phòng Thẩm định tài sản………………………………………41 Sơ đồ 2: Tổ chức phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội…………….42 Bảng 1: Phân công thẩm định tài sản bất động sản ACB………………… 46 Sơ đồ 3: Vị trí địa lý bất động sản thẩm định……………………………… 56 Bảng 2: Thông tin bất động sản so sánh………………………………………57 Bảng 3: Bảng điều chỉnh bất động sản so sánh bất động sản thẩm định…… 60 Bảng 4: Đơn giá đất Nhà nƣớc đƣờng Nguyễn Văn Cừ…………………….61 Bảng 5: Tỷ lệ đơn giá đất mặt đƣờng so với hẻm/ngõ chính………………….61 Bảng 6: Tỷ lệ đơn giá đất mặt đƣờng so với hẻm/ngõ phụ………………………62 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .9 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 11 1.1 ĐẢM BẢO AN TOÀN BẰNG TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 11 1.1.1 Hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 11 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM .14 1.2.1 Tổng quan thẩm định giá tài sản 14 1.2.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 19 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 36 1.3.1 Các nhân tố khách quan 36 1.3.2 Các nhân tố chủ quan 38 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 40 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI 41 2.1 MỘT VÀI NÉT CƠ BẢN VỀ NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 41 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng TMCP Á Châu 41 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng TMCP Á Châu năm 2015 43 2.1.3 Đơi nét Phịng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội 45 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ACB 50 2.2.1 Quy định hành tài sản bảo đảm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 50 2.2.2 Điều kiện nhận tài sản bảo đảm bất động sản 52 2.2.3 Phân công thẩm định tài sản bất động sản 53 2.2.4 Quy trình thẩm định giá tài sản bất động sản .53 2.2.5 Các phƣơng pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản đƣợc áp dụng ACB 60 2.2.6 Ví dụ thực tế thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 61 2.3.ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 70 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 70 2.3.2 Những hạn chế tồn 71 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 74 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI .77 3.1 ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG 77 3.1.1 Bổ sung thông tin nâng cấp sở liệu 77 3.1.2 Giải pháp nhân 77 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƢỚC CĨ LIÊN QUAN.78 3.2.1 Hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định .78 3.2.2 Đảm bảo môi trƣờng kinh tế vĩ mô ổn định 78 3.2.3 Ổn định minh bạch thị trƣờng BĐS 78 3.2.4 Đẩy mạnh hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 79 3.2.5 Ban hành khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà mới, quy định chặt chẽ xác định giá trị sổ sách tài sản 79 3.2.6 Quản lý thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển 80 3.2.7 Hình thành trung tâm thơng tin TSBĐ quản lý thông tin tài sản tổ chức tín dụng 81 3.2.8 Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành quy định thống mẫu biểu tài sản bảo đảm 81 KẾT LUẬN CHƢƠNG 83 KẾT LUẬN .84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 Nâng cao vai trò phận tác nghiệp (bộ phận chịu trách nhiệm rà soát hồ sơ pháp lý, quản lý, kiểm tra danh mục tài sản bảo đảm định kỳ) tránh tƣợng gian lận sai sót hồ sơ tài sản bảo đảm Ngân hàng cần có chế tài xử lý nghiêm trƣờng hợp viphạm Ngƣợc lại, sử dụng hình thức khen thƣởng hợp lý nhằm tạo động lực công tác thẩm định 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƢỚC CĨ LIÊN QUAN 3.2.1 Hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định Trong việc hoàn thiện khung pháp lý, Chính phủ cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý đặc điểm: - Hoàn thiện khung pháp luật thẩm định giá Hệ thống hóa lại văn để tránh chồng chéo lẫn - Thƣờng xuyên mở khóa đào tạo, tập huấn thẩm định giá, nâng cao số lƣợng thẩm định viên giá, tạo nguồn lực phục vụ hoạt động cho kinh tế 3.2.2 Đảm bảo môi trƣờng kinh tế vĩ mô ổn định Chính phủ cần kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mơ, kiểm sốt lạm phát, cải thiện cán cân thƣơng mại, trì tốc độ tăng trƣởng kinh tế thời gian tới Điều tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá TSBĐ phát triển Những làm sở cho việc định giá trở nên xác Nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập bình qn theo đƣợc cải thiện nâng cao tính khoản cho BĐS từ làm gia tăng giá trị cho BĐS tạo điều kiện thuận lợi phát mại tài sản để thu hồi nợ có rủi ro xảy 3.2.3 Ổn định minh bạch thị trƣờng BĐS Trong NHTM nay, BĐS chiếm tỷ trọng lớn số tài sản đƣợc nhận làm TSBĐ.Tuy nhiên, Thị trƣờng BĐS lại thị trƣờng tiềm ẩn nhiều rủi ro, lên xuống thất thƣờng Do việc tăng cƣờng quản lý vĩ mô Nhà nƣớc thị trƣờng quan trọng Bản chất “sốt” thị trƣờng BĐS cầu BĐS vƣợt “cung”, làm cho cán cân cung – cầu cân đẩy giá lên cao, vƣợt chất thực Để tăng cung đầu vào cho BĐS, giải pháp trƣớc mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đƣợc phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu tƣ đẩy nhanh tiến độ dự án đƣợc phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trƣờng sơ cấp; rà soát quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đƣa vào phát triển thị trƣờng bất động sản; mở rộng, đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phòngc ho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đàu tƣ vào việc nâng cấp khu chung cƣ hết hạn sử dụng xuống cấp Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai Đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tƣ, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ, đặc biệt thịi hạn cơng bố cơng khai phƣơng án Tiếp tục hồn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đàu tƣ vay với lãi suất ƣu đãi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu tƣ, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đàu tƣ lĩnh vực phát triển thị trƣờng bất động sản Về lâu dài, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trƣờng bất động sản, cần tiếp tục đổi sách tài đất đai, Nhà nƣớc chủ động điều tiết giá đất thị trƣờng quan hệ cung - cầu đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng với q trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản Tiếp tục hỗ trợ cho nhà đầu tƣ để đƣa nhanh bất động sản cịn đóng băng vào thị trƣờng để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tƣ có lực thực 3.2.4 Đẩy mạnh hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Cấp tín dụng vấn đề cốt lõi hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại.Để tồn phát triển bên cạnh nhận tiền gửi ngân hàng phải đẩy mạnh hoạt động tính dụng.Hoạt động bán lẻ đƣợc định hƣớng phát triển thời gian tới chi nhánh.Nhƣng vấn đề đặt phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tƣợng vay vốn ngân hàng chấp bất động sản yêu cầu bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Trong nay, nhiều tài sản bất động sản chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận nhiều nguyên nhân, thời gian thực hiện, chế sách phịng tài ngun mơi trƣờng, ủy ban nhân dân… Do đó, khách hàng khơng đƣợc vay vốn bỏ lỡ hội kinh doanh hội đƣợc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng cá nhân Điều làm hạn chế chủ trƣơng quy mô tăng trƣởng tín dụng ngân hàng 3.2.5 Ban hành khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà mới, quy định chặt chẽ xác định giá trị sổ sách tài sản Hiện nay, nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nhiều ngân hàng thƣơng mại thƣờng áp dụng tính theo khung giá quy định UBND tỉnh, thành phố để cấp tín dụng Tuy nhiên, khung giá đất nhà nƣớc lại thấp so với giá trị giao dịch thực tế nhiều (3-5 lần).Khung giá đất đƣợc đƣa sở để tính thuế, thực nghĩa vụ với nhà nƣớc.Chính vậy, giá trị tài sản định giá không tƣơng xứng với giá trị thị trƣờng tài sản Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà quy định thấp so với tình hình thị trƣờng, không dựa vào khả sinh lời, mức độ hồn thiện cơng trình… Để cải thiện tình trạng ngân hàng thƣơng mại định giá theo quy trình riêng ngân hàng Nhƣng việc tồn khung giá sát với thị trƣờng điều cần thiết hoạt động thẩm định giá ngân hàng thƣơng mại Ngoài ra, khung giá có biên độ dao động phù hợp để áp dụng vào công tác định giá tài sản chấp Điều giúp cho giá trị bất động sản không chênh lệch so với giá trị thị trƣờng thởi điểm định giá không thấp phát để thu nợ Sau phân loại tài sản, dựa vào khung giá nhà nƣớc thấp so với thị trƣờng Đánh giá tài sản theo sổ sách kế toán thực cơng việc mạo hiểm số thƣờng khác xa so với thực tế Nhà nƣớc cần quy định chặt chẽ cơng tác hạch tốn kế toán doanh nghiệp Hiện tƣợng tài sản đƣợc đánh giá khác ngân hàng thƣờng xuyên diễn ra, giá trị thực tài sản phụ thuộc vào thỏa thuận ngân hàng khách hàng Vì vậy, nhà nƣớc cần đƣa tiêu chí chung đồng thời thông báo rộng rãi nhiều phƣơng tiện thông tin đại chúng để tránh hiểu lầm đáng tiếc ngân hàng khách hàng tạo thuận lợi cho việc đánh giá 3.2.6 Quản lý thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển Khi thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định đồng bộ, lúc giao dịch thị trƣờng thuận lợi thơng tin thu thập đƣợc tƣơng đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin bất động sản so sánh xác nên kết định giá tài sản sát với giá trị thị trƣờng Để làm đƣợc điều quan nhà nƣớc phải trọng vấn đề sau: - Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật việc mua bán nhà đất chủ thể, đồng thời tăng quyền quản lý nhà nƣớc đất - Minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát đƣợc giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cƣờng hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trƣớc bƣớc: quy hoạch phải bảo đảm tính khoa học, phù hợp với thực tế bảo đảm mục tiêu xã hội - Tạo lập hành lang cho thị trƣờng bất động sản, điều tăng cƣờng cơng khai cơng tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai nhƣ nguồn cung cho thị trƣờng bất động sản - Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Ngƣời bán ngƣời mua cần tƣ vấn tổ chức môi giới hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do vậy, cần đa dạng hóa hình thức tham gia thị trƣờng bất động sản yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản Nhà nƣớc cần nâng cao chất lƣợng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin thị trƣờng 3.2.7 Hình thành trung tâm thơng tin TSBĐ quản lý thông tin tài sản tổ chức tín dụng Đối với NHTM việc thành lập trung tâm chuyên cung cấp thông tin TSBĐ điều khó thực nhƣng NHNN hoàn toàn nằm khả Nếu thành lập trung tâm thơng tin tín dụng tài sản bảo đảm thuộc quản lý nhà nƣớc, quan nhà nƣớc quản lý giám sát đảm bảo tuân thủ, hạn chế rủi ro quy trình nhận TSBĐ TCTD nhận tài sản bảo đảm Trung tâm thông tin tín dụng TSBĐ cung cấp thơng tin toàn diện, tổng hợp, khách quan nhƣ sở cho NHTM trình xử lý tài sản bảo đảm sau 3.2.8 Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành quy định thống mẫu biểu tài sản bảo đảm Hiện nay, xảy tình trạng NHTM có mẫu hợp đồng chấp, cầm cố riêng Trong mẫu lại có điều khoản không thống với đơn vị chức liên quan (công chứng, trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm, phịng tài ngun mơi trƣờng, thuế…) Điều gây khó khăn q trình nhận tài sản bảo đảm NHTM Việc ban hành quy định thống mẫu biểu mang tính pháp lý vừa đẩy nhanh tiến độ nhận TSBĐ, đảm bảo tính quán đồng bộ, thúc đẩy trình nhận xử lý tài sản bảo đảm NHTM Từ đó, q trình cấp tín dụng NHTM đƣợc thơng suốt, thuận lợi KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở lý luận chƣơng 1, thực trạng tồn nhƣ nguyên nhân cá tồn đƣợc trình bày chƣơng 2, chƣơng đƣa định hƣớng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm giải pháp cụ thể số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cong tác thẩm định tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội KẾT LUẬN Ngân hàng thƣơng mại cung cấp sản phẩm dịch vụ đa dạng phong phú cho chủ thể kinh tế Trong đó, nghiệp vụ tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu hoạt động mang lại phần lớn thu nhập cho ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ln tiềm ẩn rủi ro Công tác thẩm định giá cần thiết q trình cấp tín dụng ngân hàng: vừa sở để xác định giá trị khoản vay, vừa đảm bảo rủi ro nhƣ nâng cao chất lƣợng tín dụng hoạt động NHTM Có thể thấy thời gian qua, Ngân hàng TMCP Á Châu nói chung Phịng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội nói riêng trọng hồn thiện quy trình, phƣơng pháp thẩm định giá tài sản Trên sở lý luận, thực trạng công tác thẩm định giá Ngân hàng TMCP Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội, khóa luận nêu đƣợc kết đạt đƣợc, hạn chế nhƣ nguyên nhân hạn chế Từ đó, khóa luận đề đƣợc số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá Ngân hàng TMCP Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội Khóa luận đƣợc hồn thành với nỗ lực nghiên cứu thân với hƣớng dẫn nhiệt tình ThS Nguyễn Tiến Thỏa anh chị làm việc Bộ phận Thẩm định tài sản Nam Hà Nội Tuy đạt đƣợc số kết định, song hạn chế kinh nghiệm hiểu biết thân nhƣ thời gian nghiên cứu cách thức tiếp cận liệu, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong muốn nhận đƣợc nhiều ý kiến đóng góp thầy để đề tài tiếp tục đƣợc hồn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiến Thỏa dành nhiều thời gian hƣớng dẫn, góp ý cho em suốt q trình hồn thành khóa luận DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá Bất động sản hoạt động tín dụng – cách tiếp cận từ Ngân hàng thƣơng mại Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt chủ biên Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản” (dùng cho chuyên ngành định giá tài sản – lƣu hành nội bộ) Bộ luật Dân năm 2015 Luật giá số 11/2012/QH2013 năm 2012 Pháp lệnh Ngân hàng ban hành ngày 23/05/1990 Luật tổ chức Tín dụng số 47/2010/QH2012 ngày 26/06/2010 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2006 Công văn 75/NVQĐ – QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 Công văn 331/CV – TĐTS.15 sử dụng đồ quy hoạch Hƣớng dẫn công việc WI-01/TĐTS ban hành ngày 25/08/2015 Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 PHỤ LỤC Phiếu đề nghị thẩm định bất động sản chấp Biên thẩm định trạng bất động sản Tờ trình thẩm định Bất động sản Phụ lục 11 – WI-01/TĐTS yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản Phụ lục 12 – WI-01/ TĐTS tỷ lệ đơn giá đất mặt tiền đƣờng nội bộ, hẻm/ngõ từ vị trí mặt tiền đƣờng Mã tài sản: 105936 NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU PHÒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI Số: 3930/TÐTS-16.05 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN ( Áp dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp duyệt đơn giá đất thị trường ) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: ĐẶNG ĐÌNH PHONG Mục đích thẩm định : Cấp tín dụng Người vay: ĐẶNG ĐÌNH PHONG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD CỬA NAM Ngày giờ: 05/05/2016 9:11:00AM Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 05/05/2016 1:30:00PM Thời điểm phân hồ sơ: 05/05/2016 9:11:00AM Thời điểm hoàn tất để ký: 05/05/2016 9:11:00AM Thời gian trễ: phút Lý trễ: () II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Địa chỉ: THỬA 72 TỜ 07 Tổ 27, Phƣờng Bồ Đề, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội - Vị trí BĐS tọa lạc: - Địa BĐS là: Số 3, ngách 4, ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, TP Hà Nội - BĐS tọa lạc ngách nhựa #3.5m, cách ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ (nhựa, #5m-7m) #15m, cách đường Nguyễn Văn Cừ #100m Chứng từ pháp lý a) Chứng từ pháp lý (Các chứng từ liên quan đến BĐS thẩm định quan Nhà nƣớc cấp) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BK 393586, số vào sổ cấp GCN: 7840/QĐ-UBND-1852 UBND quận Long Biên cấp ngày 26/11/2013 - Giấy phép xây dựng số 22/GPXD UBND huyện Gia Lâm cấp cho ơng Đặng Đình Phong ngày 15/08/2000 - Giấy chứng nhận số nhà số 0587, 01 tờ 44 UBND quận Long Biên cấp cho ông Đặng Đình Phong ngày 26/09/2005 b) Chứng từ nội (Các chứng từ thực theo quy định/ quy trình Ngân hàng) - Biên thẩm định trạng BĐS Đặc điểm bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất đô thị - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - DTSD thực tế: 40.00 m2 chiều dài: 8.95m - 9.20m chiều rộng: 4.40m - DTSD công nhận: 40.00 m2 chiều dài: 8.95m - 9.20m chiều rộng: 4.40m b) Về tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà Năm xây dựng: 2001 - Cấu trúc: + Số tầng: tầng QF-A.26/TĐTS - 10.15 + Mái: Bê tông cốt thép 1/5 Mã tài sản: 105936 + Tường: Gạch + Nền: Gạch men - Tiện nghi: Trung bình - DTSD thực tế: 240.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận quyền sở hữu: 0.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD xây dựng GPXD: 101.50 m2 - DTSD xây dựng không phép/ vượt giấy phép xây dựng: 138.50 m2 Hiện trạng sử dụng bất động sản: Chủ sở hữu sản xuất kinh doanh : Kinh doanh nhà nghỉ Mối quan hệ ngƣời sử dụng tài sản (BĐS) chủ sở hữu: Chính chủ sở hữu III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Giá trị bất động sản Khoản mục Theo đơn giá nhà nƣớc Giá trị quyền sử dụng đất 756,000,000.00 2,496,000,000 40.00 40.00 18,900,000.00 62,400,000 - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Theo đơn giá thẩm định (VND) Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) 233,450,000 318,550,000 Đã cấp Xây dựng nội dung GPXD GCN quyền sở hữu nhà ở/cơng trình 0.00 101.50 Xây dựng không phép/ vượt GPXD - Đơn giá (đvt/m2) 2,300,000 138.50 2,300,000 Trị giá tài sản làm tròn: 2,729,000,000 VND Bằng chữ: hai tỷ bảy trăm hai mươi chín triệu đồng chẵn Giải thích phƣơng pháp định giá * Phƣơng pháp so sánh: Thông tin khảo sát : STT BĐS thẩm định Tiêu chí Nguồn Thơng tin KH 2.1 Số nhà 2.2 BĐS so sánh Anh Tuấn Anh – 0935.768.288 Ông Quất – 0913.296.311 Số ngách 168/4 Số 3E ngách 158/63 Số 28 ngõ 163 Tên Đường, Phường, Quận Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội Pháp Lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Vị trí BĐS tọa lạc ngách nhựa #3.5m, cách ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ (nhựa, #5m7m) #15m, cách đường Nguyễn Văn Cừ BĐS nằm mặt ngách BT#34m, cách ngõ 158 (nhựa #34m) #90m, cách Nguyễn Văn Cừ #450m, Nằm mặt ngõ (Nhựa #33.2m) Cách đường Nguyễn Văn Cừ #120m Bên hông giáp ngách (bt QF-A.26/TĐTS - 10.15 2/5 Mã tài sản: 105936 #100m Diện tích Đất Diện tích Nhà Giá rao bán Giá thương lượng, Giá giao dịch thành cơng (nếu có) 10 40m2 (MT: 4.4m) cách Ái Mộ #140m #2-2.5m) 44.2m2 (MT: 3.7m) 80m2 (Sổ đỏ 70m2 MT: 12m) 221m2 (nhà 5.5 tầng) 245 (nhà tầng tum) T3/2016: tỷ đồng Đã bán T11/2015: 3.5 tỷ đồng T3/2016: 7.5 tỷ đồng Giá trị xây dựng 1.1 tỷ đồng 1.1 tỷ đồng Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) 54.300.000 đồng/m2 80.000.000 đồng/m2 - Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: So sánh, đánh giá BĐS so sánh với BĐS thẩm định: Quy mơ, kích thước: - BĐS thẩm định BĐS so sánh tương đồng - BĐS so sánh 2: BĐS SS có quy mơ lớn BĐS TĐ nên khả chuyển nhượng khó khăn BĐS TĐ => Điều chỉnh: +5% Giao thông - BĐS so sánh 1: BĐS SS nằm xa đường BĐS TĐ nên khả tiếp cận giao thơng khó khăn BĐS TĐ => Điều chỉnh: +10% - BĐS so sánh 2: BĐS SS nằm mặt ngõ nên khả tiếp cận giao thông thuận lợi BĐS TĐ => Điều chỉnh: -10% Lợi kinh doanh - BĐS so sánh 1: BĐS TĐ nằm gần đường nằm gần ngõ rộng nên khả kinh doanh tốt BĐS SS => Điều chỉnh: +5% - BĐS so sánh 2: BĐS SS nằm mặt ngõ nên khả kinh doanh tốt BĐS TĐ => Điều chỉnh: -5% Môi trường, an ninh: - BĐS thẩm định BĐS so sánh tương đồng - BĐS so sánh 2: BĐS SS có mặt thống nên mơi trường sống thơng thống BĐS TĐ => Điều chỉnh: -3% Các yếu tố khác tương đồng Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định BĐS so sánh Các yếu tố ảnh hƣởng STT 1 Đơn giá Đất trước điều chỉnh 2 54.300.000 đồng/m2 80.000.000 đồng/m2 Pháp lý 0% 0% Quy mơ, kích thước 0% 5% Hình dáng 0% 0% Giao thông 10% -10% Lợi kinh doanh 5% -5% Môi trường, an ninh 0% -3% Tổng tỷ lệ điều chỉnh 15% -13% QF-A.26/TĐTS - 10.15 3/5 Mã tài sản: 105936 Hệ số điều chỉnh 10 Đơn giá đất sau điều chỉnh 1.15 0.87 62.400.000 đ/m2 69.600.000 đ/m2 - Kết luận: - Đơn giá đất thẩm định xác định theo phương pháp so sánh là: +) 62.400.000 đồng/m2 x 100% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 – áp dụng với giá bán) = 62.400.000 đồng/m2 +) 69.600.000 đồng/m2 x 90% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 – áp dụng với giá rao bán) = 62.600.000 đồng/m2 => Đơn giá đất thẩm định 62.400.000 đồng/m2 * Phƣơng pháp khác: * Đơn giá đất Nhà nƣớc Theo định số: 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ngày 29 tháng 12 năm 2014 - Đơn giá đất VT2 Nguyễn Văn Cừ 18.900.000 đồng/m2 (a) * Đơn giá đất thị trƣờng đƣợc phê duyệt - Theo Tờ trình số: 05/HNI-TĐTS.15 ban hành ngày 28/02/2015 đơn giá đất thị trƣờng mặt đƣờng Nguyễn Văn Cừ (đoạn 1) đƣợc phê duyệt 150.000.000 đồng/m2 => Đơn giá đất BĐS TĐ theo quy định = 150.000.000 đồng/m2 x 50% (tỷ lệ ngõ rộng 5m) x 90% (tỷ lệ hẻm phụ rộng 3m) = 67.500.000 đồng/m2 * Kết luận: - So sánh hai phƣơng pháp, NVTĐ nhận thấy đơn giá đất thẩm định theo phƣơng pháp so sánh thấp đơn giá đất thẩm định theo đơn giá thị trƣờng đƣợc phê duyệt NVTĐ xác định đơn giá BĐS theo thông tin so sánh = 62.400.000 đồng/m2 * Ghi chú: - Căn vào hình dáng, hƣớng, kích thƣớc BĐS TĐ, BĐS liền kề Giấy chứng nhận số nhà số 0587 vị trí BĐS GCN vị trí BĐS khách hàng hƣớng dẫn thẩm định - Tài sản đất đƣợc xây dựng theo giấy phép số 22/GPXD ngày 15/08/2000 với tổng diện tích đƣợc cấp phép 101.5m2, khách hàng xây dựng vƣợt phép tầng 4, tầng mặt sàn tầng, diện tích sử dụng vƣợt phép khoảng 98.5 m2, NVTĐ tính giá trị phần diện tích sử dụng đƣợc cấp phép 101.5 m2 ƣớc tính giá trị phần diện tích xây dựng thêm để đơn vị tham khảo Cụ thể nhƣ sau: + Kết cấu: tƣờng gạch, mái BTCT, ceramic + Năm xây dựng: 2001 + Đơn giá xây dựng mới: 3.500.000 đ/m2 + Chất lƣợng lại: 65% + Đơn giá xây dựng thẩm định: 2.300.000 đ/m2 - BĐS đƣợc thẩm định ngày 17/06/2013 với giá trị 2.736.000.000 đồng Giá trị thẩm định lần so với lần thẩm định trƣớc thay đổi không đáng kể - Tờ trình thay cho tờ trình số 3664/TĐTS-16.04 ngày 21/04/2016 NVTĐ đính lại việc ghi nhận tài sản đất theo quy định ACB Giá trị tài sản không thay đổi IV Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: Khu vực BĐS thẩm định tọa lạc chƣa đƣợc xác định chi tiết quy hoạch - Đánh giá khả chuyển nhượng: Bình thƣờng - Nhóm tài sản (theo định hướng sách tín dụng): - Kết thẩm định tài sản có hiệu lực đến ngày 21/04/2017 cho việc phê duyệt cấp tín dụng lần đầu - Ý kiến khác (nếu có): + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BK 393586 BĐS TĐ ACB PGD Cửa Nam cung cấp khơng có chứng thực y chính, NVTĐ khơng có điều kiện đối chiếu gốc, việc thẩm định, ghi nhận xác định giá trị BĐS TĐ nội QF-A.26/TĐTS - 10.15 4/5 Mã tài sản: 105936 dung GCN đƣợc lƣu kèm báo cáo thẩm + Việc tính/ƣớc tính giá trị tài sản đất đƣợc thực theo Hƣớng dẫn cơng việc WI-01/TĐTS ngày 25/08/2015 Phịng Thẩm định tài sản - Tại thời điểm thẩm định, phịng TĐTS khơng có thơng tin chi tiết quy hoạch vị trí BĐS thẩm định tọa lạc.Các bất động sản tọa lạc liền kề, xung quanh bất động sản thẩm định (trong bán kính 1km) đƣợc xây dựng kiên cố, sử dụng với mục đích để ở, kinh doanh với tỷ lệ 90% - Tài sản xây dựng sai phép: Tài sản nhà riêng lẻ đƣợc xây dựng đất hợp pháp cá nhân, tổ chức V KIẾN NGHỊ - Tài sản thuộc diện mua bảo hiểm hỏa hoạn - Việc thực xác minh quy hoạch BĐS trước giải ngân thực theo nguyên tắc xác minh quy hoạch quy định Công văn số 331/CV-TĐTS.15 ngày 20/01/2015 , ngày NGƢỜI THẨM ĐỊNH ® NGƢỜI KIỂM SỐT tháng năm 2016 NGƢỜI PHÊ DUYỆT TRẦN PHƢƠNG LINH QF-A.26/TĐTS - 10.15 5/5