Một số dạng bài tập môn định giá tài sản có đáp án

Môn học định giá tài sản Đề Hà nội - 05 2015 I Phương pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: ước tính giá trị lơ đất A B với liệu sau đây: - Diện tích hai lơ đất 375 m2 Lơ đất A có chiều rộng mặt tiền m, chiều sâu 75 m Các chiều tương ứng lô đất B 25 m 15 m - Giá chuyển nhượng thực tế đất mặt đường khu vực với lơ đất có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m) 1.tr đ/m2, không mặt đường 0.6 tr.đ/m2 A 75 m B m 15 m 25 m Đáp án Bài số 1: B : 375 trđ A: 255 trđ Bài số 2: Lô đất cần thẩm định giá đất khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp, có diện tích 100 m2 Giá chuyển nhượng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tương tự 3.000.000đ/m2 Giá theo quy định UBND địa phương 2.000.000 đ/m2 Hạn mức đất trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa 150 m2 Theo qui định hành người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định Đáp án Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x tr.đ/m2 = 200 tr đồng Bài số 3: Một lơ đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, trạng đất sử dụng đất Giá chuyển nhượng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tương tự lơ đất 1.500.000 đ/m2 Giá đất theo quy định UBND địa phương 1.000.000 đ/m2 Hạn mức đất khu vực khu vực 150m2 Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất diện tích hạn mức phải nộp 100% tính theo giá đất Nhà nước quy định diện tích vượt hạn mức Đáp án Bài số 3: - Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là: 150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ - Giá trị thị trường lô đất: (500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ Tính bình qn: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m2 Bài số 4: ứớc tính giá thị trường biệt thự Sao Mai với thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai xây dựng diện tích đất 400 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 400.000.000 đ - Biệt thự B mặt đường với biệt thự Sao Mai có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp quyền BĐS, vừa bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ - Biệt thự C có diện tích vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nội thất 20.000.000đ, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa bán với giá 560.000.000 đ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường 1.000.000 đ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Đáp án Bài số 4: - Mục đích việc định giá ước tính GTTT tài sản - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản không vượt q chi phí để có tài sản tương đương thay Do vậy, dựa vào GTTT – chi phí tài sản tương đương để xác định - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị BĐS phải xác định điều kiện luật pháp cho phép, BĐS đạt đến khả SDTNVHQN Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất tài sản đem so sánh hợp thức hoá mặt pháp lý Cụ thể sau: a Giá bán biệt thự B quy điều kiện trả tiền ngay: áp dụng cơng thức tính giá trị khoản tiền: PV = FVn (1 + r)-n 300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] + [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] = = 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ b Giá trị B sau điều chỉnh phần chênh lệch giá trị xây dựng so với A 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ c Nghĩa vụ tài QSD đất hợp thức hoá C 200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ d Giá trị biệt thự C sau hoàn chỉnh thủ tục pháp lý QSD đất: 560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ e Giá trị biệt thự C sau điều chỉnh phần chênh lệch pháp lý quyền sử dụng đất giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch 100.000.000 đ, xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 930.000.000 đ II Phương pháp đầu tư Bài số 5: Một bất động sản mua cách năm tiền vay 500.000 USD với lãi suất 12% năm Hãy tính số tiền phải trả lần sau năm vay? Đáp án Bài số 5: - Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000 - Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750 Bài số 6: Giá trị quyền nhận thu nhập 1USD, 200 USD cách liên tục thời gian năm, năm năm bao nhiêu? với giả thiết bạn tạo tỷ suất sinh lời 10%/năm số tiền mà bạn có? Đáp án Bài số 6: áp dụng cơng thức tính giá trị chuỗi tiền đồng nhất: − (1+ i) −n PV = A x i + Với n = năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD + Với n = năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD + Với n = năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD + Với n = năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD + Với n = năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD + Với n = năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD Bài số 7: Một bất động sản mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD chi để làm đường chi phí phát triển khác Trong năm tiếp theo, bất động sản không đưa lại nguồn thu nhập Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản vào cuối năm thứ nguời mua bao nhiêu? Giả thiết tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu 15%? Đáp án Bài số 7: áp dụng cơng thức tính giá trị tương lai khoản tiền: FVn = V0(1 + r)n (6 tr + tr) x( 1+ 15%)3 = x 1,5209 = 12,1672tr USD Bài số 8: Một đồn điền trồng lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành 50 năm Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng 3.000 USD/ Chi phí chăm sóc bình qn hàng năm ước tính 200 USD/ha u cầu: ước tính tổng phí tổn cho trưởng thành? ước tính giá trị hành khoản đầu tư này? Biết rằng, lãi suất yêu cầu số vốn đầu tư 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ Đáp án Bài số 8: áp dụng cơng thức tính giá trị tương lai khoản tiền giá trị tương lai chuỗi tiền đồng nhất: (1 + i ) n − FVn = Vo (1 + i) + A × i n a 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 = = 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 = = 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD b 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD Bài số 9: Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/ năm, năm trả lần thời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng là: sau năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hồ khơng khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại tường bao với phí tổn ước tính 5.000 USD Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường người cho th ln có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư 13% năm? Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỷ suất sinh lời trung bình thị trường vốn đầu tư? Đáp án Bài số 9: áp dụng cơng thức tính giá trị khoản tiền giá trị chuỗi tiền đồng nhất: − (1+ i) −n PV = A x i + FVt t t = ,5 ,8 (1 + i ) ∑ a, Giá trị quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + x 0,3762) = = 279.815 USD b Giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn: = 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại tư nhân lô đất với giá 1.800 tr đồng Dự đốn giá lơ đất tăng 15% năm Yêu cầu: Ước tính giá thị trường lô đất sau năm? Ước tính giá thị trường lơ đất sau năm? Ước tính thời gian giá trị lơ đất tăng gấp đôi? Trong giá trị lô đất tăng gấp đôi, tốc độ tăng giá 10% năm? Đáp án Bài 10: Giá trị lô đất sau năm: Tra bảng: giá trị tương lai đồng tiền 1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ Giá trị lô đất sau năm: Tra bảng: giá trị tương lai đồng tiền 1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ Ta có phương trình: 1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ f(15%;n) = 2.0 Tra bảng: giá trị tương lai đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114 Vậy: n = năm Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600 f(10%;n) = 2.0 Tra bảng giá trị tương lai đồng tiền, ta có: f(10%;7) = 1,9487 f(10%;8) = 2,1436 Theo cơng thức nội suy, ta có: n = năm tháng ngày Hoặc: năm tương đương với 0,1958 Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay tháng ngày) Bài 11: Ông John xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 6,5% Yêu cầu: tư vấn cho ơng John mức giá chấp nhận BĐS Đáp án Bài 11: - Thu nhập tiền cho thuê hàng năm: 79.000 - Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185 - Thu nhập ròng hàng năm: 77.815 - YP mức 6,5% là: 15,358 - Giá mua chấp nhận chưa tính đến chi phí giao dịch: 77.815 x 15, 358 = 1.197.154 - Giá mua có tính chi phí giao dịch: X = 1.197.154 - 2,75%X X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD III Phương pháp chi phí giảm giá: Bài số 12: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng 150 m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế ngơi nhà 60 năm, tuổi kinh tế cịn lại 20 năm Đáp án Bài 12 - Giá trị thị trường đất trống: 60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000đ - Chi phí thay hành nhà: 150 m2 x 2.500 000/ m2 = 375.000.000đ - Tuổi hiệu (thời gian sử dụng) nhà: 60 năm – 20 năm = 40 năm - Mức giảm giá ướ tính ngơi nhà: (40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ - Giá trị ước tính cho nhà: 375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ - Giá trị thị trường bất động sản: 1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: + Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 225.000.000 đ Theo quy - Hai tầng dùng làm văn phịng cho th có diện tích sàn xây dựng cho thuê tầng 900 m2 - Dự kiến thời gian xây dựng hoàn tất thủ tục cho thuê năm Sau phát triển, cửa hàng cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng 10USD/m2/năm - Tỷ suất sinh lời trung bình ngành xây dựng mua bán nhà đất 20%, dịch vụ cho thuê BĐS 6% - Tồn chi phí đầu tư nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong đó, chi phí xây dựng vay nửa giai đoạn phát triển - Các chi phí cho q trình phát triển, bao gồm: + Chi phí cho việc phá bỏ nhà cũ dọn mặt bằng: 2.800USD + Chi phí xây dựng: • Chi phí ngun nhiên vật liệu nhân cơng trực tiếp: 30USD/m2 • Chi phí thiết kế giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + Chi phí quảng cáo mơi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu năm + Chi phí pháp lý mua đất khoảng 4% giá đất Bài số 15: Doanh thu phát triển - Diện tích đất bán: 6.000m2 x60% = 3.600m2 tương ứng 30 lô đất (3.600 m2/ 120 m2) - Doanh thu phát triển: 600.000.000đ/lô x 30 lơ = 18 tỷđ Chi phí phát triển a Chi phí đầu tư: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ - Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lơ = 5,4 tỷđ - Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ - Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước 1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2 = 3,6 tỷđ Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ b Lãi vay Ngân hàng: 10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ c Lợi nhuận cho nhà ĐT:18 tỷ đồng x 10 %= 1,8 tỷđ d Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ = 0,9 tỷđ V Các dạng tổng quát Bài số 16: Một người trả 10.000 USD để mua mảnh đất, xây ngơi nhà hết 40.000 USD Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì khơng gửi tiền vào ngân hàng nên người 2.500USD tiền lãi tháng kể từ đầu tư mua đất xây xong nhà Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí tính xem người phải bán nhà với giá hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ nhận gửi tiền vào ngân hàng? Khi nhà vừa hồn thành có cơng ty lớn tuyên bố xây nhà máy gần đó, làm tăng mạnh nhu cầu nhà khu vực Giá bán nhà tương tự khoảng 75.000 USD Vậy người nên định giá ngơi nhà nào? Hãy cho nhận xét giá trị tài sản tính theo chi phí giá trị thị trường? Đáp án Bài 16 1.Tiền thu bán BĐS - Cho thuê cửa hàng năm - Cho thuê văn phòng năm: 10 USD x 1.800 m2 Tổng thu năm: Tỷ lệ chiết khấu: Giá trị BĐS sau phát triển Chi phí bán: - Quảng cáo mơi giới: 3% giá bán BĐS - Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu năm Cộng chi phí bán: Thu bán BĐS: = (1) - (2) Chi phí phát triển: a Chi phí xây dựng: - Chi phí VL, NC SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 - Chi phí có tính chất chun mơn: khoảng 12% - Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ Cộng chi phí xây dựng b Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% - Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 - Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: *Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) c Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển Giá trị đầu tư cho cơng trình xây dựng: 20.000 18.000 38.000 6% 633.333 18.999 7.600 26.599 606.734 210.000 25.200 2.800 238.000 280 11.760 12.040 250.040 50.008 300.048 Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) a Giá đất giả định b Chi phí mua đất: 4% giá đất - Phí mơi giới - Phí pháp lý chuyển nhượng c Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% ( X + 0.04X) 306.686 X 0,04X * Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c d Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 1,144X 0,22X 1,364X 224.843 0,104X Bài số 17: Một ngơi nhà có mặt đường mét, chiều sâu 12 mét xem xét cho thuê Mức giá cho th địi ngơi nhà giống gần có bề rộng mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng năm Đáp án Bài 17: Cần bán nhà với giá: 55.500 USD Nên định giá nhà với giá: 75.000 USD Đối với BĐS không tạo thu nhập nhà định giá theo chi phí so sánh thị trường Giá trị tài sản theo cách tính khơng hẳn qn với Theo chi phí 55.500 USD cung khơng đáp ứng cầu giá trị thị trường lên tới 75.000 USD Định giá Doanh nghiệp Bài số 18: Thẩm định viên tiến hành đánh giá thực trạng nhà máy Hiện thời nhà máy lỗ năm triệu USD Nếu đóng cửa nhà máy phải bỏ triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa Có phương án khác bỏ 10 triệu USD để đại hoá nhà máy Theo phương án này, năm nhà máy thu khoản tiền ròng 500.000 USD Giả sử số thu tiếp tục vô hạn định (cũng khoản lỗ triệu USD kéo dài vô hạn khơng làm cả) Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào? Đáp án Bài 18: - Cách 1: so sánh theo mét vuông + 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2 + Mức giá cho thuê đòi: (6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm - Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền + Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền: 18trđ : m = 3,6 trđ/ m + Mức giá cho th địi: 6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ -Bài số 19: Cơng ty Kaphoter có 100 cổ phần, cấu sở hữu sau: Cổ đông Số cổ phần A 47 B 21 C 10 D E F G Tổng cộng 100 Yêu cầu: Trên quan điểm cổ đông A, cho biết ông ta bỏ số tiền để nhận thêm 5% quyền kiểm sốt cơng ty? Biết rằng: giá trị cổ phiếu thay đổi phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể sau: - Giá trị 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần - Giá trị 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần - Giá trị 5% quyền kiểm soát là: USD/ cổ phần Cổ đông E muốn bán cổ phần Hãy cho biết mức giá làm sở để cổ đông A E đàm phán với nhau? Đáp án Bài 19: a - Nếu đóng cửa nhà máy: triệu USD = triệu USD x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 20% - Nếu đại hoá nhà máy: 10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 5% b Nên đóng cửa nhà máy Bài số 20: Công ty cổ phần ABC lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán thị trường 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho cổ đông năm N 540 triệu đồng: Trong năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỷ lệ 2%/ năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình vốn đầu tư thị trường xác định 10%/năm Yêu cầu: Trên quan điểm nhà đầu tư thiểu số ước tính giá trị thực cổ phần công ty ABC cho nhận xét mức giá cổ phiếu ABC giao dịch thị trường? Giả định rằng, cổ phiếu tương ứng với cổ phần Ông John bà Rosie xem xét hội đầu tư vào công ty ABC Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu ông John 8%, bà Rosie 12% Hãy cho biết định hai người giá cổ phiếu công ty hạ xuống mức 68.850 đ/cp 60.000đ/cp? Đáp án Bài 20: - Nếu cổ phần A thay đổi từ 47% lên 52% giá cổ phần tăng từ 15 USD lên 25 USD Do giá trị 5% quyền kiểm soát tăng thêm A phần tăng toàn giá trị cổ phần mang lại: 52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD Điều có nghĩa A chấp nhận bỏ 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter Mức A E đàm phán: - Giá trị trung bình cổ phần A chấp nhận là: 595/ = 119 USD - Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận USD/ cổ phần Vậy mức giá bên đàm phán khoảng – 119 USD/ cổ phần Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau: + Bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Số Tài sản A TSLĐ đầu tư ngắn hạn Tiền tiền 500 30 Nguồn vốn Số tiền A Nợ phải trả 600 Vay ngắn hạn 160 Chứng khoán ngắn hạn 120 100 Các khoản phải trả 40 Các khoản phải thu 250 Vay dài hạn 400 Hàng tồn kho 1500 B TSCĐ đầu tư dài hạn 500 B Nguồn vốn chủ sở hữu 1400 Giá trị lại TSCĐ 200 Nguồn vốn kinh doanh 1250 TSCĐ thuê tài 220 Lãi chưa phân phối 150 Đầu tư chứng khốn vào cơng ty B: (2200 cổ phiếu) Góp vốn liên doanh 400 180 TSCĐ cho thuê Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000 + Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: 1- Một số khoản phải thu khơng có khả đòi 40 triệu đồng Số lại xếp vào dạng khó địi Cơng ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản với số tiền 30% giá trị khoản tín dụng 2- Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, theo kết đánh giá lại giảm 30 triệu đồng 3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng 4- Doanh nghiệp X phải trả tiền thuê TSCĐ 10 năm, năm 20 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự thời điểm hành thường phải trả 25 triệu đồng năm 5- Giá chứng khốn cơng ty B Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 105.000 đồng/ cổ phiếu 6- Số vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người thuê phải trả dần 20 năm, năm trả lượng tiền 10 triệu đồng + Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị trường 20% Yêu cầu: Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản Đáp án Bài 21: Giá trị ước tính cổ phần ABC quan điểm đầu tư thiểu số: = 540 triệu đồng d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng 550,8 V0 = - = 6.885 triệu đồng 10% - 2% Giá trị thực ước tính cổ phiếu: = 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp * Như vậy, giá cổ phiếu công ty ABC thị trường giá "ảo", giá để thâu tóm quyền kiểm sốt, giá thị trường (120.000 đ/cp ) có chênh lệch lớn so với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp) Quyết định nhà đầu tư: - Giá trị cổ phiếu = 6.885 tr đồng mức giá trị thực ước tính theo chi phí hội trung bình thị trường (10%) Để định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí hội để đánh giá Vì vậy: - Đối với ơng John: 550,8 V0= - = 9.180 triệu đồng 8% -2% Mức giá hợp lý ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp Ông John chấp nhận tất mức giá từ 91.800 đ trở xuống ⇒ Ông John định đầu tư thị trường ước tính giá trị thực 68.850 đ/cp - Đối với bà Rosie: 550,8 V0= - = 5.508 triệu đồng 12% -2% Mức giá hợp lý bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp Bà Rosie chấp nhận tất mức giá từ 55.080 đ trở xuống ⇒ Bà Rosie không đầu tư giá thị trường xuống thấp mức ước tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp) Bài số 22: Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng Trích báo cáo kết kinh doanh 31/12/N: - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 tr đồng - Thuế suất thuế TNDN 28% Số tiền trích khấu hao hàng năm 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập tăng bình quân 2% năm Doanh nghiệp tiếp tục hoạt động thêm năm ước tính, sau doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị lý TSCĐ thu hồi 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn lần dự án kết thúc Tỷ suất sinh lời trung bình vốn thị trường 10%/năm Đáp án Bài 22: Giá trị số tài sản đánh giá lại sau: 1- Giá trị khoản nợ khó địi: 60 tr 30% = 18 tr 2- Giá trị lợi quyền thuê tài sản: tính giá trị khoản tiền tiết kiệm 10 năm Sử dụng cơng thức tính giá trị khoản tiền tương lai: − (1 + i) − n PV0 = T × f (i, n) = T × i − (1 + 20%) −10 f (20%,10) = = 4,1975 20% T = 25 tr - 20 tr = tr PV0= tr × 4,1975 = 20,98 triệu đồng 3- Giá trị số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B tính thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu × 105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng 4- Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính giá trị khoản tiền nhận cố định hàng năm Tra bảng tính sẵn giá trị đồng tiền 20 năm với tỷ lệ hố 20%, ta có: f (20%,20) = 4,8696 Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 × 4,8696 = 48,8696 triệu đồng * Tổng giá trị tài sản doanh nghiệp sau đánh giá lại là: 2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr • Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng Bài số 23: Có tài liệu sau doanh nghiệp X: Trích báo cáo kết kinh doanh năm gần nhất: Đơn vị tính: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Doanh thu Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 6.Lợi nhuận từ HĐTC lợi nhuận khác 7.Tổng lợi nhuận trước thuế 8.Thuế thu nhập phải nộp (32%) Lợi nhuận sau thuế Các thông tin bổ sung: N–2 2.100 990 210 250 650 203 853 273 580 N–1 2.300 1.110 220 250 720 162 882 282 600 N 2.500 1.220 240 260 780 132 912 292 620 - Các khoản thu nhập từ hoạt động tài hoạt động khác phát sinh mang tính bất thường, ngồi khả dự báo doanh nghiệp - Doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu tư, khấu hao không đáng kể - Kết điều tra trắc nghiệm cho thấy chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời năm: N-2; N-1 N so với tương lai là:1; - Chi phí sử dụng vốn trung bình thị trường 12%/năm Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hoá lợi nhuận Đáp án 23: - Giá trị lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 : 12.000 x 4% = 480 tr đồng - Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng - Dự kiến thu nhập lợi nhuận ròng năm tới : Mỗi năm tăng 2% Năm N = 748 tr đồng N+1 = 762,96 tr đồng N+2 = 778,21 tr đồng N+3 = 793,78 tr đồng N+4 = 809,65 tr đồng N+5 = 825, 85 tr đồng N+6 = 842, 36 trđồng N+7 = 859,21 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng Bài số 24: ABC cơng ty cổ phần có uy tín cao, chứng khốn niêm yết thị trường tài lớn giới, báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/N, sau: Đơn vị: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Doanh thu 2.Giá vốn hàng bán 3.Chi phí bán hàng 4.Chi phí quản lý doanh nghiệp 5.Lợi nhuận trước thuế lãi vay 6.Lãi tiền vay 7.Lợi nhuận trước thuế 8.Thuế thu nhập 9.Lợi nhuận sau thuế Số tiền 12.474 9.208 695 704 1.867 256 1.611 644 967 10.Lợi tức cổ phần 11.Lợi nhuận để lại 12.Lợi tức cổ phần 450 517 0.045 Yêu cầu: Giả định thị trường tài giới hoạt động ổn định, Nhà nước kiểm sốt yếu tố đầu cơ, chi phí hội trung bình vốn thị trường 12%/ năm Hãy xác định mức giá giao dịch cổ phiếu thường công ty ABC, khi: 1- Công ty ABC theo đuổi sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC phát hành cổ phiếu thường, khơng có cổ phiếu ưu đãi 2- Cơng ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đặn mức 2%/năm Đáp án 24: - Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trường: 20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng - Tỷ suất lợi nhuận bình quân doanh nghiệp: 16% - Giá trị lợi thương mại: 11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp : V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng Đáp án 25: - Xác định lợi nhuận ròng thuế lý thuyết: + Năm N-2: 650 - 650 32% = 442 + Năm N-1: 720 - 720 32% = 490 + Năm N: 780 - 780 32% = 530 - Ước tính lợi nhuận tương lai thu hàng năm: = 442.1+ 490.2 + 530.3 = 502tr 1+ + - Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr đồng Đáp án 26: - Giá trị thực ước tính cổ phiếu lợi tức cổ phần ổn định:: G0 = 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu - Giá trị thực ước tính cổ phiếu lợi tức cổ phần tăng 2%/năm: G0 = 0.450 x( + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp Đáp án 27: Ước tính giá thị trường TSHH: a TSCĐ: - Nhà cửa, vật kiến trúc: ( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ - Máy móc thiết bị: ( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ - Phương tiện vận tải: (170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ - Thiết bị dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ - TSCĐ khác: ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ Cộng : 759 tr đồng b Hàng tồn kho: 566 x 0.9 = 509.4 tr đ c Các tài sản khơng có điều chỉnh giá: tiền mặt, khoản phải thu, khoản đầu tư tài ngắn hạn dài hạn: 169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ Giá trị tài sản ròng: = ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ Giá trị lợi thương mại ( GW): - Tỷ suất lợi nhuận trung bình doanh nghiệp: = 345+ 355+ 375+ 388 = 19% 1.850+ 1.900+ 1.950+ 2.000 - Giá trị GW: 642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ Giá trị doanh nghiệp: 642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng ... ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng Đáp án Bài số 4: - Mục đích việc định giá ước tính GTTT tài sản - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương... thu hồi 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn lần dự án kết thúc Tỷ suất sinh lời trung bình vốn thị trường 10%/năm Đáp án Bài 22: Giá trị số tài sản đánh giá lại sau: 1- Giá trị khoản nợ khó... nhà khu vực Giá bán nhà tương tự khoảng 75.000 USD Vậy người nên định giá ngơi nhà nào? Hãy cho nhận xét giá trị tài sản tính theo chi phí giá trị thị trường? Đáp án Bài 16 1.Tiền thu bán BĐS -