Bài giảng môn Định giá tài sản

Khái niệm Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một q

Chương I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Tài sản

Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4:

“Tài sản: là một nguồn lực:

(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và

(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”

Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:

+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

+ Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu… + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

1.1.1.1 Động sản và bất động sản

Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:

Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng để thấy rõ những nét đặc thù của BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ

sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất

1.1.1.2 Tài sản cố định và tài sản lưu động

Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó:

* Tài sản lưu động: là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, như: hàng trong kho, các khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiền trao tay Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số trường hợp lại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán

* Tài sản cố định hoặc tài sản sử dụng lâu dài: là những tài sản vô hình và hữu hình thuộc một trong hai loại:

a Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản dùng cho mục đích duy trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm: đất đai và các tòa nhà, nhà xưởng, đường

xá, cầu cống, tranh thiết bị Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị là những tài sản

có hình thái vật chất

b Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, bằng sáng chế, thương hiệu và những tài sản tương tự Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có hình thái vật chất và không có hình thái vật chất

Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam:

+ Tài sản cố định hữu hình:

Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình Các tài sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn:

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản

đó

(b) Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy

(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm

(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành

+ Tài sản cố định vô hình:

Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các

đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình, như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác thủy sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, sự trung thành của khách hàng, thị phần hoặc quyền tiếp thị…

Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thỏa mãn đồng thời:

- Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và

- Bốn tiêu chuẩn:

+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại + Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy

+ Thời gian sử dụng ước tính trên một năm

+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành

Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:

Tính có thể xác định đƣợc

- TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại Lợi thế thương mại phát sinh từ việc

sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán

do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai

- Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản

đó trong tương lai Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại

Khả năng kiểm soát

- Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình, thông thường

có nguồn gốc từ quyền pháp lý

- Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh

tế trong tương lai Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: bản quyền, giấy phép khai thác thủy sản

- Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đào tạo, doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được bảo đảm bằng các quyền pháp lý để sử dụng nó và để thu được lợi ích kinh tế trong tương lai đồng thời thỏa mãn các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình

- Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình

Lợi ích kinh tế trong tương lai

Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho doanh nghiệp có thể bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình

Nói tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, khái niệm

về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi có sự nhất quán và tiêu chuẩn hóa việc sử dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như quá trình toàn cầu hóa

Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khác nhau Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:

+ Thứ nhất: Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu

hình hoặc vô hình – gọi chung là nguồn lực

+ Thứ hai: Tài sản xác định cho một chủ thể nhất định – đặt dưới sự kiểm soát

của một chủ thể nào đó

+ Thứ ba: Khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang

lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp

Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá, có thể đưa ra một ý nghĩa đơn giản: tài sản là nguồn lực được kiếm soát bởi một chủ thể nhất định

1.1.2 Quyền sở hữu tài sản

Khoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng:

- Sở hữu là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại một cách khách quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của cải vật chất trong xã hội Sở hữu là quan hệ xã hội Khác với sở hữu, quyền sở hữu là phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội

- Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác

- Hình thức sở hữu, bao gồm toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu của các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung

- Quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

+ Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

+ Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,

quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại

+ Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,

cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó

Như vậy, có thể thấy rằng: Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý,

cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản

Định giá tài sản thực chất là định giá các quyền năng Quyền năng của chủ thể đối với tài sản thuộc loại tài sản vô hình Việc phân biệt rõ giới hạn của quyền, quyền lợi tạo cơ sở để thẩm định viên xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp

1.1.3 Giá trị

Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản

Trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú Nhằm tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra, Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hóa một số khái niệm: giá trị (value), giá trị thị trường (market val-ue), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử dụng (value in use)… làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết những tranh chấp quốc tế có thể xảy ra Trong đó: giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại thời điểm nhất định

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Những yếu tố chính cần nhận rõ qua định nghĩa này là gì?

- Giá trị tài sản được đo bằng tiền

- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy

- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau

- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó

- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

1.1.4 Định giá và thẩm định giá

“Định giá” với “Thẩm định giá” – có sự khác biệt trong cách dùng từ “Thẩm định giá” đôi khi gọi là định giá lại Trên thực tế không có sự phân biệt giữa “Định giá viên” và “Thẩm định viên” Mặc dù vậy, định giá và thẩm định giá đều là công việc ước tính giá trị

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường Trong hầu hết các trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá Nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi thị trường

Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được ước tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

1.1.5 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

1.1.5.1 Giá trị

Để có cơ sở phân biệt, có thể hiểu khái niệm giá trị trên các góc độ sau:

- Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền – nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm…

- Giá trị tài sản là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định

Thuật ngữ giá trị, theo IVSC là thuật ngữ mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế, là mức giá dự tính của người mua, người bán hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch: giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng

1.1.5.2 Giá cả

- Theo kinh tế chính trị học: giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Quan niệm này có ý nghĩa quan trọng đối với việc phân tích bản chất của các quan hệ kinh

tế và giá trị thặng dư trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa

- Theo Kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, được hình thành trong quan hệ mua bán Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản

ánh thu nhập mà người bán nhận được Giá cả thanh toán – số tiền thực tế thanh toán thể hiện sự gặp gỡ giữa cung và cầu Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác nhau về giá cả:

+ Giá cả: được dùng đối với hầu hết các loai hàng hóa

+ Cước phí: sử dụng đối với các loại dịch vụ, như vận chuyển, bưu chính… + Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy móc…

+ Lãi suất: tiền gửi, tiền vay

+ Lệ phí: các dịch vụ tư vấn

+ Tiền lương, tiền công: đối với lao động

+ Học phí: cho các khóa đào tạo

+ Hoa hồng: cho các dịch vụ đại lý mua bán, môi giới

Trên quan điểm này có 2 định nghĩa điển hình về giá cả:

+ Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở

1.1.5.3 Chi phí

- “Chi phí” là mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ Khi hàng hóa hoặc

dịch vụ được hoàn tất (sản phẩm đã chế tạo xong, dịch vụ đã cung ứng) thì chi phí của

hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua

- Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện bằng tiền hao phí về lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong một thời kỳ nhất định

Nói tóm lại, có thể phân biệt 3 khái niệm trên ở những đặc điểm chính sau:

*Giống nhau:

- Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định

- Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể

*Khác nhau:

- Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa

- Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan

hệ trao đổi, mua bán Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết Giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá

cả thực tế giao dịch Nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả

- Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chi phí là cách gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ

1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường

1.1.6.1 Khái niệm thị trường

Thị trường là một môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khái niệm thị trường hàm

ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện

1.1.6.2 Phân loại thị trường

- Theo Kinh tế học:

+ Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo

+ Thị trường độc quyền hoàn toàn

1.1.6.3 Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường

Giá trị của bất kỳ một sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ nào cũng đều được tạo ra

và được duy trì bởi quan hệ của 4 yếu tố: tính hữu ích, sự khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao được

Sự tác động qua lại của các yếu tố trên được biểu hiện thông qua quan hệ cung

và cầu trên thị trường Mặt cung chịu tác động của tính hữu ích và sự hấp dẫn của hàng hóa, dịch vụ Khả năng cung ứng bị hạn chế bởi sự khan hiếm, khả năng chuyển giao và bởi sức mua hay nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng Cũng như vậy, nhu cầu được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm, bởi tính hấp dẫn của hàng hóa, dịch vụ và bị khống chế bởi sức mua của người tiêu dùng

1.1.6.4 Giá trị thị trường

a Khái niệm

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Định nghĩa trên có thể giải thích một cách cụ thể như sau:

- Số tiền trao đổi:

+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị tiền tệ + Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính

- Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ không phải là số tiền được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế Nó là số tiền ước định,

dự báo có thể sẽ được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch

- Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thởi điểm, của một ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và thích hợp tại thời điểm đó Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa

- Người bán sẵn sàng bán:

+ Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức

với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường

+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công

khai sau một quá trình tiếp thị

- Người mua sẵn sàng mua:

+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với

bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường

+ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu Là người sẽ mua

với giá thấp nhất có thể được

- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày một cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải

đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá

- Khách quan, hiểu biết và không ép buộc:

+ Khách quan: Các bên mua, bên bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc

hay quan hệ đặc biệt nào (ví dụ quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây ra một mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên bán độc lập, khách quan

+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy

đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của tài sản

đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó

+ Không bị ép buộc: Cả hai bên đều không bị bất cứ sự ép buộc nào từ bên

ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán

b Các tình huống đƣợc có là bị ép buộc

- Người bán bị ép buộc bán với giá thấp Có thể xảy ra khi người bán:

+ Gặp khó khăn về tài chính

+ Sức khỏe không tốt và buộc phải bán tài sản

+ Thực hiện di chúc để chi trả theo di chúc

+ Phát mãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc tòa án

+ Bị trưng thu đất đai

- Người mua bị ép buộc mua với giá cao hơn giá bình thường:

+ Phải trả mức giá cao giả tạo vì không có sự lựa chọn thay thế nào Chẳng

hạn, mua BĐS liền kề để mở rộng kinh doanh, người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn giá thị trường để có BĐS liền kề đó

+ Mua lại của người đồng sở hữu

+ Người mua bị ảnh hưởng bởi gia đình hoặc các lý do về tình cảm

c Yêu cầu đối với thẩm định viên

Để đảm bảo cho việc thẩm định giá trị tuân theo các Tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định chung IVSC đã đưa ra 8 yêu cầu đối với các Thẩm định viên khi thẩm định

3) Trình bày rõ các giả thiết và điều kiện mà việc thẩm định dựa vào đó

4) Xác định, mô tả rõ ràng đối tượng thẩm định và mức độ khảo sát tài sản 5) Xác định rõ một hay nhiều lợi ích cần thẩm định giá trị

6) Xác định rõ giá trị cần ước tính, mục đích của thẩm định, thời gian thẩm định và thời gian báo cáo

7) Giải thích đầy đủ, rõ ràng phương pháp thẩm định cần áp dụng, lý do áp dụng và các kết luận cần rút ra

8) Kèm theo Chứng chỉ, Giấy chứng nhận hành nghề thẩm định cấp cho thẩm định viên, các bằng cấp chuyên môn, giấy phép thu lệ phí thẩm định, hướng dẫn thực hành thẩm định và các bằng chứng khác

d Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh

- Để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá trị thị trường hay không

- Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả năng so sánh của các thương vụ hay giao dịch chứng cớ, mỗi thương vụ khi xem xét cần phải trả lời rõ ràng các câu hỏi:

1) Thương vụ có thật không?

2) Thời điểm thực hiện thương vụ?

3) Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không?

4) Phương thức bán là đấu giá hay thỏa thuận?

5) Đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không?

6) Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?

7) Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyết định mua BĐS này không?

8) Người mua có quen thuộc địa bàn này không?

9) Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của người mua?

10) Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào?

11) Giá mua có phải là giá định trả không?

12) Người mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?

13) Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS tương tự hay không?

14) Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì?

15) Người mua có lợi gì từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp?

16) Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đến BĐS này không?

17) Những hạn chế nào việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của người khác đối với BĐS này là gì?

1.1.6.5 Giá trị phi thị trường

Trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít

khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng Ví dụ, như: công viên,

nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học,… Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường Nói một cách đầy đủ:

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:

 Giá trị đang sử dụng

Là số tiền mà một tài sản đưa lại cho một người cụ thể đang sử dụng tài sản Đó

là giá trị của một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị trường

 Giá trị đầu tƣ

Là số tiền mà tài sản mang lại cho một hoặc một số nhà đầu tư nhất định, cho một dự án nhất định

 Giá trị doanh nghiệp

Giá trị toàn bộ của một doanh nghiệp: là số tiền mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh

 Giá trị bảo hiểm (insurable value)

Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường, chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT của tài sản là bao nhiêu

 Giá trị tính thuế

Là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ để tính ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước

 Giá trị còn lại

Là thuật ngữ dùng để chỉ số tiền có thể nhận được từ tài sản sau khi đã trừ chi

phí thanh lý, phá dỡ Đó là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa

hay sử dụng nữa Còn gọi là giá trị thanh lý hay giá trị ròng

 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

Là số tiền có thể thu được từ việc bán tài sản trong các điều kiện: thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT; người sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi của người bán

 Giá trị đặc biệt

Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những

tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá GTTT

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá TĐV trước hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản – nhà định giá phải hiểu được thị trường đánh giá tài sản không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản

Định giá tài sản là công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có

tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một thực tế

được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh

hưởng đến giá trị của chúng

Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ

đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến giá trị tài sản Song nhìn chung, có thể chia thành 4 nhóm sau:

1.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản

có thể mang lại cho người sử dụng, như: đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, kích thước, khả năng, tác dụng và độ bền vật liệu…

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị Tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác nhau Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối với người khác Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch

cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định Để có được những thông tin chính xác

và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm

theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp

1.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường Khi đó, giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trường Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý, trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các thẩm định viên cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi

ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

1.2.4 Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳng hạn như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị tài sản Thẩm định viên, phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường Do sự ảnh hưởng của yếu

tố này đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có

sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước

1.3 CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội Là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản

1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

- Nội dung của nguyên tắc:

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

“SDTNVHQN” là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản Có nghĩa

là, một tài sản được coi là SDTNVHQN trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu:

+ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng hoặc giả

định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: mỗi người

hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội của riêng mình Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính

- Cơ sở đề ra nguyên tắc:

Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích

mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

- Tuân thủ nguyên tắc:

Trong hoạt động định giá đòi hỏi Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng

sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNVHQN cũng không đơn giản Việc SDTNVHQN còn tùy thuộc vào ý chí chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư

1.3.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)

- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi

phí để có một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc:

Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan điểm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền ra để xây dựng mới

- Tuân thủ nguyên tắc:

“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp – một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư

1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi

ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc:

Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản

có thể mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích

đó để ước tính giá trị tài sản Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu nhập hay không Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hoặc giá trị phi thị trường – yếu tố chủ quan của giá trị Song nhìn chung tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê… đều phải dự toán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và

tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản

1.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ TĐV cần lưu ý: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị

toàn bộ tài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn

bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Cơ sở

để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn Nguyên tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược: khi xác định giá trị của yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ SDTNVHQN của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây cũng là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư

1.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản

Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá

cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá tài sản cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc:

Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị trường Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải

xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không – NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để

sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập – LITL

+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng

trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ Khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT

Chương 3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

3.1.1 Đặc điểm chủ yếu của BĐS

* Tính khan hiếm:

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn

* Tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu

tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau

vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

* Tính bền lâu Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi mà chi phí sử dụng BĐS = với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật

lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng

bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng

* Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó

* Các tính chất khác:

a Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

3.1.2 Phân loại BĐS

a Theo đặc tính vật chất

1 Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

2 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện

thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí gas, hệ thống cứu hỏa…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều

hòa, thang máy, chống trộm tự động…

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Các công trình khai thác mỏ

b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

*Công trình kiến trúc: 5 loại:

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có thể phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: từ hạng I đến hạng IV Hạng

IV là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất

+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở thành 4 cấp: (I) có niên hạn sử dụng trên 100 năm; (II) trên 50 năm; (III) trên 20 năm; (IV) dưới 20 năm

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm TM…

- Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao

- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

* Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại, gồm:

1 Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác

2 Đất trồng cây lâu năm

8 Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:

1 Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị

2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

3 Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng

4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

5 Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ

6 Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

7 Đất có các công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

8 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

9 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

10 Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

* Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng

Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1, 2, 3… hoặc vị trí: số

1, số 2…

Ngoài ra, theo tính chất pháp lý của BĐS: BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn Theo khả năng phát triển: BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển

* Ý nghĩa của việc phân loại BĐS

+ Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS – loại tài sản

có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…

+ Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư,

đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

3.1.3 Quyền của chủ thể đối với BĐS

Giá trị của BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS Đây là yếu tố quan trọng – có tính chất pháp lý ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS

Có nhiều loại quyền lợi đối với BĐS, dưới đây là những loại phổ biến nhất:

- Đối với đất đai

Về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai:

+ Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận

quyền sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm giữ cao nhất

+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của

Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài

vô thời hạn

+ Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng thường

gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê, ví dụ: du lịch hay nghề rừng

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất

- Đối với các công trình

+ Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn

các công trình ở trên khu đất ấy

+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê

theo hợp đồng

Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Các quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định

3.1.4 Đặc điểm của thị trường BĐS

a Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể

tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự

án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao

và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

b Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm;

(1870-thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã

có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

c Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

d Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch

về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn

đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội

đ Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

e Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

.3.1.5 Phân loại thị trường BĐS

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước: bao gồm

các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch tại các Trung tâm đấu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà

ở, các công ty đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng…

Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà

nước, bao gồm: các giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý, như: mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ…

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là

thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

c Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

+ Thị trường đất đai

+ Thị trường nhà ở

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

b Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ

cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia

c Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt đông quản

lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung hoàn thiện

hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…

d Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học – công nghệ, cải tiến tổ chức và quản

lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận

e Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh đều có điều kiện tiếp xúc,

mở rộng trong quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác, như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị

3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá BĐS bao gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư

3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

3.2.1.1 Khái niệm- cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào

đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể so sánh ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng

đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường

Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất

Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, còn các bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cơ giao dịch gọi là các bất động sản so sánh

3.2.1.2 Các bước định giá

* Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí… Cụ thể, TĐV cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của

BĐS Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị, như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và

công dụng hữu ích của BĐS Các đặc tính về mặt bằng, gồm:kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình, như: độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi… Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là SDTNVHQN đối với BĐS hay không

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng

xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:

+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS Nó phản ánh

những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và

xã hội của chủ thể sở hữu BĐS, như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu

+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến

BĐS, như: phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình

trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề BĐS…

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch:

+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như:

phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí môi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như: giấy tờ QSD đất, giấy phép xây dựng…, các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa và bảo hành công trình…

+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có

thể so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch là thỏa thuận hay đấu giá, tính chất công khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường…

* Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch

- Nguồn gốc các giao dịch thị trường:

Để khẳng định nguồn gốc các giao dịch chứng cứ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh TĐV phải có một cơ sở dữ liệu về tất cả các giao dịch BĐS, bao gồm: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng xây giao dịch, giá cả thanh toán những thông tin khác

- Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra những giao

dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện bán và người mua tự nguyện mua” và

đảm bảo so sánh được với BĐS mục tiêu

* Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

* Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của BĐS so sánh

Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng…

* Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

chỉnh

Mức giá điều chỉnh sau cùng được gọi là mức giá chỉ dẫn Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên:

- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt

3.2.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng

rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS… Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS

* Hạn chế

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điều không thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

* Điều kiện áp dụng

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp:

+ Các BĐS có tính đồng nhất

+ Các mảnh đất trống

3.2.2 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

3.2.2.1 Khái niệm- cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như

vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó

Vì vậy, có thể nói định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư

-

Thất thu do không được thuê hết 100% công suất

-

Chi phí vận hành duy tu bảo dưỡng (chi phí hoạt động) Trong đó:

- Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một bất động sản theo

công suất thiết kế

- Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất được xác định bằng

tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương

tự

- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không

Bước 2: Xác định tỷ lệ chiết khấu

Tỷ lệ chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất chiết khấu

Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất = Tỷ suất lợi nhuận không + Phụ phí

chiết khấu rủi ro rủi ro

Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất chiết khấu căn cứ vào

bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong

đó quyền số là tỷ trọng huy động vốn từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản, theo công thức sau:

Rm: tỷ suất thu hồi vốn vay

Re: lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho bất

động sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các bất động sản tương tự trên thị trường Tỷ suất chiết khấu của các bất động sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh bất động sản chia cho giá bán

Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:

V hoặc V = I x YP Trong đó:

I: thu nhập ròng hàng năm

R: tỷ suất chiết khấu

YP: hệ số thu nhập

Trong đó: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá

trị hiện tại của 1 đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I Phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một năm mà BĐS có thể tạo

ra

b Phương pháp chiết khấu dòng tiền: là phương pháp ước tính giá trị bất

động sản bằng chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:

Trong đó:

V: giá trị thị trường của bất động sản

CFt: thu nhập năm thứ t

Vn: giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n

n:thời gian nắm giữ bất động sản

r: tỷ suất chiết khấu

Trình tự các bước tiến hành cũng tương tự phương pháp vốn hóa thu nhập Tuy nhiên, với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên đánh giá một cách kỹ càng việc lập dự toán, phân biệt một cách rõ ràng các dòng tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư

3.2.2.3 Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

* Nhược điểm