Bài giảng môn Định giá tài sản

Chƣơng I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4: “Tài sản: nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp” Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: + Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình + Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa + Theo khả di dời: động sản bất động sản + Theo quyền chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu… + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động 1.1.1.1 Động sản bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995: Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản Việc phân biệt tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa quan trọng để thấy rõ nét đặc thù BĐS, mà theo cách phân loại khác người ta nhận biết không nhận rõ Những nhận biết bổ sung sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa cách quản lý, đầu tư sử dụng tài sản cách tốt 1.1.1.2 Tài sản cố định tài sản lưu động Đây cách phân loại dùng cách phổ biến lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó: * Tài sản lưu động: tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, như: hàng kho, khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt ngân hàng tiền trao tay Bất động sản thường coi TSCĐ, số trường hợp lại coi TSLĐ, ví dụ đất đai bất động sản giữ để bán * Tài sản cố định tài sản sử dụng lâu dài: tài sản vô hình hữu hình thuộc hai loại: a Bất động sản, nhà xưởng trang thiết bị: tài sản dùng cho mục đích trì hoạt động doanh nghiệp, gồm: đất đai tòa nhà, nhà xưởng, đường xá, cầu cống, tranh thiết bị Bất động sản, nhà xưởng trang thiết bị tài sản có hình thái vật chất b Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, sáng chế, thương hiệu tài sản tương tự Loại tài sản bao gồm tài sản có hình thái vật chất hình thái vật chất Theo chuẩn mực kế toán số Việt Nam: + Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình Các tài sản ghi nhận TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời tiêu chuẩn: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc sử dụng tài sản (b) Nguyên giá phải xác định cách đáng tin cậy (c) Thời gian sử dụng ước tính năm (d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành + Tài sản cố định vô hình: Là tài sản hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình, như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, sáng chế, quyền, giấy phép khai thác thủy sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, trung thành khách hàng, thị phần quyền tiếp thị… Một tài sản vô hình ghi nhận TSCĐ vô hình phải thỏa mãn đồng thời: - Định nghĩa TSCĐ vô hình; - Bốn tiêu chuẩn: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai tài sản mang lại + Nguyên giá tài sản phải xác định cách đáng tin cậy + Thời gian sử dụng ước tính năm + Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành Quan niệm tính xác định được, khả kiểm soát nguồn lực tính chắn lợi ích kinh tế tương lai theo chế độ kế toán hành là: Tính xác định đƣợc - TSCĐ vô hình phải tài sản xác định để phân biệt cách rõ ràng tài sản với lợi thương mại Lợi thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại thể khoản toán bên mua tài sản thực để thu lợi ích kinh tế tương lai - Một TSCĐ vô hình xác định riêng biệt doanh nghiệp đem TSCĐ vô hình cho thuê, bán, trao đổi thu lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản tương lai Những tài sản tạo lợi ích kinh tế tương lai kết hợp với tài sản khác coi tài sản xác định riêng biệt doanh nghiệp xác định chắn lợi ích kinh tế tương lai tài sản đem lại Khả kiểm soát - Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát tài sản doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế tương lai mà tài sản đem lại, đồng thời có khả hạn chế tiếp cận đối tượng khác lợi ích Khả kiểm soát doanh nghiệp lợi ích kinh tế tương lai từ TSCĐ vô hình, thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý - Tri thức thị trường hiểu biết chuyên môn mang lại lợi ích kinh tế tương lai Doanh nghiệp kiểm soát lợi ích có ràng buộc quyền pháp lý, ví dụ: quyền, giấy phép khai thác thủy sản - Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề thông qua việc đào tạo, doanh nghiệp xác định nâng cao kiến thức nhân viên mang lại lợi ích kinh tế tương lai, doanh nghiệp không đủ khả kiểm soát lợi ích kinh tế đó, không ghi nhận TSCĐ vô hình Tài lãnh đạo kỹ thuật chuyên môn không ghi nhận TSCĐ vô hình trừ tài sản bảo đảm quyền pháp lý để sử dụng để thu lợi ích kinh tế tương lai đồng thời thỏa mãn quy định định nghĩa TSCĐ vô hình tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình - Doanh nghiệp có danh sách khách hàng thị phần quyền pháp lý biện pháp khác để bảo vệ kiểm soát lợi ích kinh tế từ mối quan hệ với khách hàng trung thành họ, không ghi nhận TSCĐ vô hình Lợi ích kinh tế tƣơng lai Lợi ích kinh tế tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho doanh nghiệp bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình Nói tóm lại, thấy rằng, với phát triển kinh tế - xã hội, khái niệm “tài sản” dần mở rộng, đòi hỏi có quán tiêu chuẩn hóa việc sử dụng thuật ngữ số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế quốc gia trình toàn cầu hóa Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác Song, yếu tố chung hay nội hàm khái niệm tài sản cần thể được, là: + Thứ nhất: Tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vô hình – gọi chung nguồn lực + Thứ hai: Tài sản xác định cho chủ thể định – đặt kiểm soát chủ thể + Thứ ba: Khái niệm tài sản hàm chứa lợi ích mà mang lại cho chủ thể, không thiết giành riêng cho doanh nghiệp Với ý nghĩa vậy, để phản ánh rõ đối tượng ngành thẩm định giá, đưa ý nghĩa đơn giản: tài sản nguồn lực kiếm soát chủ thể định 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản Khoa học quản lý nhà nước pháp luật rằng: - Sở hữu phạm trù kinh tế, hình thành tồn cách khách quan, phản ánh quan hệ cá nhân, tập đoàn, giai cấp việc chiếm giữ cải vật chất xã hội Sở hữu quan hệ xã hội Khác với sở hữu, quyền sở hữu phạm trù pháp lý, gồm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội - Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác - Hình thức sở hữu, bao gồm toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu tổ chức trị, trị - xã hội, sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp sở hữu chung - Quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt + Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền định đoạt quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… không thực quyền Như vậy, thấy rằng: Quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Định giá tài sản thực chất định giá quyền Quyền chủ thể tài sản thuộc loại tài sản vô hình Việc phân biệt rõ giới hạn quyền, quyền lợi tạo sở để thẩm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp 1.1.3 Giá trị Khái niệm giá trị ngành Định giá tài sản Trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm giá trị sử dụng phong phú Nhằm tránh hiểu lầm xảy ra, Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế chuẩn hóa số khái niệm: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công (fair value), giá trị sử dụng (value in use)… làm sở cho giao dịch kinh tế, giải tranh chấp quốc tế xảy Trong đó: giá trị (value) định nghĩa số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Những yếu tố cần nhận rõ qua định nghĩa gì? - Giá trị tài sản đo tiền - Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác không - Cùng tài sản có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị tài sản cao hay thấp nhóm yếu tố định: công dụng hữu ích vốn có tài sản khả chủ thể việc khai thác công dụng - Tiêu chuẩn giá trị tài sản là: khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 1.1.4 Định giá thẩm định giá “Định giá” với “Thẩm định giá” – có khác biệt cách dùng từ “Thẩm định giá” gọi định giá lại Trên thực tế phân biệt “Định giá viên” “Thẩm định viên” Mặc dù vậy, định giá thẩm định giá công việc ước tính giá trị Thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Trong hầu hết trường hợp, việc định giá tiến hành dựa giao dịch có tính thị trường Tuy nhiên, nhiều trường hợp thị trường để định giá Nhà định giá phải dựa vào sở phi thị trường Đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận là: - Thẩm định giá công việc ước tính - Thẩm định giá hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn - Giá trị tài sản ước tính tiền - Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường Khái quát hóa đặc trưng nêu trên, định nghĩa: “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phí 1.1.5.1 Giá trị Để có sở phân biệt, hiểu khái niệm giá trị góc độ sau: - Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Chủ thể nhận lợi ích tiền – nhận giá trị, không thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm… - Giá trị tài sản số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm định Thuật ngữ giá trị, theo IVSC thuật ngữ mang tính chất giả thiết, thực tế, mức giá dự tính người mua, người bán hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị thể mức giá dự tính chấp nhận giao dịch: giá trị thị trường thể mức giá dự tính chấp nhận giao dịch bình đẳng 1.1.5.2 Giá - Theo kinh tế trị học: giá biểu tiền giá trị Quan niệm có ý nghĩa quan trọng việc phân tích chất quan hệ kinh tế giá trị thặng dư kinh tế tư chủ nghĩa - Theo Kinh tế học: giá xác định tiền, hình thành quan hệ mua bán Giá số tiền định yêu cầu chào bán hay toán cho hàng hóa hay dịch vụ Phản ánh chi phí tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận Giá toán – số tiền thực tế toán thể gặp gỡ cung cầu Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác giá cả: + Giá cả: dùng hầu hết loai hàng hóa + Cước phí: sử dụng loại dịch vụ, vận chuyển, bưu chính… + Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy móc… + Lãi suất: tiền gửi, tiền vay + Lệ phí: dịch vụ tư vấn + Tiền lương, tiền công: lao động + Học phí: cho khóa đào tạo + Hoa hồng: cho dịch vụ đại lý mua bán, môi giới Trên quan điểm có định nghĩa điển hình giá cả: + Giá khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ + Giá khoản thu nhập mà người bán nhận nhờ việc tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ - Theo IVSC: “Giá cả” (Price) số tiền yêu cầu, đưa trả cho số hàng hóa dịch vụ định Giá công bố rộng rãi trước công chúng giữ bí mật Tùy thuộc vào cung cầu, mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ chênh lệch lớn so với giá trị hàng hóa Tuy nhiên, nhìn chung thị trường cạnh tranh, giá thường phản ánh giá trị tương đối hàng hóa dịch vụ mà người mua người bán quan tâm 1.1.5.3 Chi phí - “Chi phí” mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ số tiền cần có để tạo để sản xuất hàng hóa dịch vụ Khi hàng hóa dịch vụ hoàn tất (sản phẩm chế tạo xong, dịch vụ cung ứng) chi phí hàng hóa dịch vụ trở thành thực tế lịch sử gọi giá gốc Mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ trở thành chi phí người mua - Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh biểu tiền hao phí lao động vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ thời kỳ định Nói tóm lại, phân biệt khái niệm đặc điểm sau: *Giống nhau: - Đều thể số tiền định - Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể *Khác nhau: - Giá khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa - Khái niệm giá trị không thiết hình thành dùng quan hệ trao đổi, mua bán Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết Giá trị ước tính có khoảng cách xa so với giá thực tế giao dịch Nhưng giá trị trao đổi đồng nghĩa với khái niệm giá - Chi phí dạng đặc biệt giá Chi phí cách gọi khác giá cả, người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ 1.1.6 Giá trị thị trƣờng phi thị trƣờng 1.1.6.1 Khái niệm thị trường Thị trường môi trường, hàng hóa, dịch vụ trao đổi, kinh doanh người mua người bán thông qua chế giá Khái niệm thị trường hàm ý khả người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện 1.1.6.2 Phân loại thị trường - Theo Kinh tế học: + Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo + Thị trường độc quyền hoàn toàn + Thị trường cạnh tranh + Thị trường độc quyền nhóm - Theo Lý thuyết Marketing: + Thị trường khách hàng + Thị trường sản phẩm + Thị trường khu vực 1.1.6.3 Cung, cầu hình thành giá thị trường Giá trị sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ tạo trì quan hệ yếu tố: tính hữu ích, khan hiếm, có yêu cầu chuyển giao Sự tác động qua lại yếu tố biểu thông qua quan hệ cung cầu thị trường Mặt cung chịu tác động tính hữu ích hấp dẫn hàng hóa, dịch vụ Khả cung ứng bị hạn chế khan hiếm, khả chuyển giao sức mua hay nhu cầu có khả toán người tiêu dùng Cũng vậy, nhu cầu tạo tính hữu ích chịu ảnh hưởng khan hiếm, tính hấp dẫn hàng hóa, dịch vụ bị khống chế sức mua người tiêu dùng 1.1.6.4 Giá trị thị trường a Khái niệm Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị công khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Định nghĩa giải thích cách cụ thể sau: - Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính toán, định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính - Ước tính: nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước định, dự báo toán vào thời điểm giao dịch - Thời điểm: giá trị thị trường tài sản xác định mang tính thởi điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa thích hợp thời điểm Đến thời điểm khác không xác không phù hợp - Người bán sẵn sàng bán: 10 Bt: lợi nhuận năm t At: giá trị tài sản đưa vào kinh doanh r: tỷ suất lợi nhuận “bình thường” tài sản đưa vào kinh doanh r.At: lợi nhuận bình thường tài sản năm t Bt – r.At: siêu lợi nhuận năm t Xuất phát từ công thức tổng quát (1.14), nhà kinh tế có quan điểm khác việc lựa chọn tham số B t, At r Bảng 1.6 thể quan điểm chủ yếu: Bảng số 1.6: Sự kết hợp tham số để tính Goodwill Tên phƣơng pháp Tỷ suất sinh lợi bình thƣờng tài sản (r) Lợi nhuận (Bt) Tài sản đầu tƣ vào kinh doanh (At) UEC (của Hiệp hội Chi phí sử dụng vốn Lợi nhuận sau Tổng giá trị tài sản chuyên gia kế toán trung bình thuế trước lãi (không phân biệt tài vay sản tài trợ châu Âu) nguồn vốn nào) Anglo – Saxons Chi phí sử dụng vốn chủ Lợi nhuận Giá trị tài sản sở hữu đánh giá lại CPNE (vốn thường Chi phí sử dụng vốn Lợi nhuận sau Vốn thường xuyên xuyên cần thiết cho trung bình tính riêng thuế trước lãi tài trợ kinh doanh) cho nguồn tài trợ dài vay trung nguồn ổn định trung hạn (dài hạn trung dài hạn hạn) (Nguồn: Đánh giá doanh nghiệp, 1992, tr 126) 114 + Phương pháp UEC lựa chọn tham số sở cho rằng: Tài sản d oanh nghiệp tài trợ hình thức khoản nợ Do đó, bổn phận người mua phải tạo tỷ suất lợi nhuận tối thiểu, phản ánh chi phí hội nhà đầu tư Tức là, phải trả lãi vay mức lợi tức tối thiểu mà cổ đông (chủ sở hữu) đòi hỏi Từ đó, tỷ suất sinh lãi bình thường cần lựa chọn chi phí sử dụng vốn trung bình doanh nghiệp Chi phí sử dụng vốn trung bình doanh nghiệp phản ánh mức sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp tương ứng với cấu nợ định Khoản lợi nhuận vượt trội so với mức sinh lời tối thiểu coi siêu lợi nhuận, tức GW Và mà lợi nhuận (B t) cần phải thay lợi nhuận sau thuế trước lãi vay, khoản lợi nhuận sinh yếu tố hữu hình vô hình doanh nghiệp, cấu thành từ lợi nhuận “bình thường” tài sản hữu hình siêu lợi nhuận + Phương pháp Anglo – Saxons lựa chọn tham số có nhấn mạnh đến yếu tố rủi ro: Ít có doanh nghiệp tài trợ 100% vốn chủ sở hữu Khi cấu nợ tăng tức rủi ro tài tăng Vì vậy, tỷ suất sinh lời tối thiểu vốn chủ sở hữu phải gia tăng để bù đắp rủi ro gặp phải Nghĩa là, chủ sở hữu đầu tư lượng vốn tương ứng với giá trị tài sản đánh giá lại, tỷ suất sinh lời tối thiểu số vốn phí sử dụng vốn chủ sở hữu Khoản lợi nhuận mà doanh nghiệp mang lại vượt mức sinh lời đòi hỏi chủ sở hữu coi siêu lợi nhuận, tức GW + Phương pháp CPNE xem xét doanh nghiệp dự án đầu tư có sẵn nhằm thu siêu lợi nhuận Các hoạt động đầu tư dài hạn vào TSCĐ TSLĐ thường xuyên phải đảm bảo nguồn tài trợ ổn định: dài hạn trung hạn Lợi nhuận doanh nghiệp đạt chủ yếu phụ thuộc vào tính toán đầu tư dài hạn vào tài sản thường xuyên Do đó, tỷ suất sinh lời doanh nghiệp tối thiểu phải đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn dài hạn trung hạn Và doanh nghiệp tạo khoản lợi nhuận, hoạt động đầu tư mang lại, cao mức sinh lời tối thiểu gọi siêu lợi nhuận 115 Trên thấy có quan điểm khác việc lựa chọn tham số để định lượng giá trị tài sản vô hình Mỗi phương pháp tính toán khác cho giá trị vô hình không giống Sự khác xuất phát từ quan niệm chi phí hội nhà đầu tư khác Người bán lập luận lãi suất 12% trái phiếu Chính phủ mức lãi suất đầu tư an toàn nhất, coi rủi ro Nhà nước thường không vỡ nợ Đó tỷ suất sinh lời an toàn với hoạt động đầu tư Vậy lợi nhuận mà doanh nghiệp đạt vượt mức 12% siêu lợi nhuận 12% cần sử dụng để thay r công thức Người mua tư cách lập luận ngược lại, 18% tỷ suất sinh lời dễ dàng lực ông ta Nếu doanh nghiệp không tạo tỷ suất sinh lời vượt số ông ta đầu tư vào nơi khác Vì vậy, 18% cần sử dụng để thay vào công thức xem doanh nghiệp có khả sinh siêu lợi nhuận vượt 18% hay không Trong trường hợp vậy, chuyên gia đánh giá buộc phải dung hòa hai thái cực, cách lựa chọn tỷ suất sinh lời nằm hai khoảng Nghĩa là, lựa chọn mang nhiều yếu tố chủ quan, không túy mang tính kinh tế Các phương pháp định lượng GW cho thấy, khó khăn việc xác định tham số tỷ suất hóa (i), thời hạn (n) phương pháp hóa nguồn tài tương lai, phương pháp đưa đến phức tạp phải xác định thêm chi phí hội nhà đầu tư dự kiến biến động tài sản doanh nghiệp (At) tương lai Vì lý đó, thực hành, nhà kinh tế khuyến nghị rằng, đơn giản hóa công thức cách: Chọn tỷ suất sinh lời “bình thường” tài sản tỷ suất lợi nhuận trung bình doanh nghiệp ngành kinh doanh, nghịch đảo tỷ số PER doanh nghiệp tham gia thị trường chứng khoán mà có điều kiện SXKD tương tự Giá trị tài sản đưa vào kinh doanh (At) đánh giá lại theo giá thị trường phương pháp giá trị tài sản Còn tỷ suất hóa xác định dựa vào tỷ suất trái phiếu Chính phủ, tính thêm tỷ lệ % rủi ro Ví dụ: 116 + Giá trị tài sản doanh nghiệp X đánh giá 100 tỷ đồng + Lợi nhuận điều chỉnh lại tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn năm gần 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận tăng 10% năm, năm tới + Tỷ lệ phân chia lợi tức cổ phần ổn định mức 40% lợi nhuận + Ước tính giá trị tài sản tăng hàng năm + Tỷ suất lợi nhuận trung bình doanh nghiệp có điều kiện SXKD tương tự 13% + Lãi suất trái phiếu Chính phủ 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình thị trường chứng khoán 3% Từ đó, tỷ suất hóa ước tính: 12% + 3% = 15% Dựa vào tài liệu trên, GW ước tính thông qua Bảng 1.7 sau: Bảng số 1.7: Goodwill giá trị doanh nghiệp Đơn vị tính: 1.000.000.000 đồng Chỉ tiêu Giá trị tài sản thuần: tăng 6% năm Lợi nhuận thuần: tăng 10% Lợi nhuận bình thường tài sản: (3) = 13% (1) Siêu lợi nhuận: (2) –(3) Thừa số hóa (15%,5) Giá trị siêu 100 106 112,3 119,1 126,2 133,8 20 22 24,2 26,6 29,3 32,2 13 13,8 14,6 15,5 16,4 17,4 8,2 9,6 11,1 12,9 14,8 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 7,1 117 7,3 7,3 7,4 7,4 lợi nhuận (6) = (4) (5) GW = 7,1 + 7,3 + 7,3 + 7,4 + 7,4 = 36,5 tỷ đồng Từ đó: Giá trị doanh nghiệp X = Giá trị tài sản + GW = 100 + 36,5 = 136,5 tỷ đồng * Những hạn chế ƣu điểm phƣơng pháp - Hạn chế: + Siêu lợi nhuận khả sinh lời có thực nhiều doanh nghiệp Tuy nhiên, chế thị trường, tác động quy luật cạnh tranh, quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân, khó có doanh nghiệp trì lợi cách lâu dài Do vậy, dựa sở mà người ta ước lượng thời gian thu siêu lợi nhuận năm, năm? Hay sau năm xuất đối thủ canh tranh làm siêu lợi nhuận doanh nghiệp? Những tác động từ phía bên thực khó dự đoán Chính thế, dựa lập luận siêu lợi nhuận thiếu sở để dự báo thời hạn (n) thiếu để xây dựng giả thuyết lợi nhuận tương lai + Phương pháp phản ánh kết hợp phương pháp giá trị tài sản phương pháp hóa lợi nhuận Nó đòi hỏi phải đánh giá tài sản thu nhập tương lai Chính thế, không tránh khỏi hạn chế phương pháp đó, chẳng hạn như: Định giá tài sản đặc biệt, bán thị trường, xác định tham số bị chi phối nhiều yếu tố chủ quan lợi nhuận tương lai, tỷ suất hóa… + Theo công thức tính toán, thấy rằng, ứng với lựa chọn r lợi nhuận “bình thường” tài sản khuyếch đại thêm lượng lớn At (giá trị tài sản đưa vào kinh doanh) Nghĩa là, GW có biên độ dao động lớn trước thay đổi nhỏ r Do vậy, nói rằng, áp dụng phương pháp thiếu cân nhắc kỹ lưỡng, dễ dẫn đến kết luận sai lầm giá trị TSVH doanh nghiệp 118 + Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp sở định lượng GW, nhiều phương pháp khác, ngoại trừ phương pháp hóa dòng tiền thuần, không cung cấp sở liệu cần thiết để nhà đầu tư đánh giá triển vọng doanh nghiệp tương lai Thiếu sở liệu này, chuyên gia đánh giá phải lựa chọn tham số mang nhiều tính chủ quan - Ưu điểm: + Cho đến nay, phương pháp định lượng GW phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình doanh nghiệp Và nói rằng, phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp có sở lý luận vững Nó thiết lập sở lý luận để chứng minh giá trị doanh nghiệp – “một tổ chức kinh doanh”, cấu thành từ yếu tố: hữu hình vô hình Việc xây dựng công thức tính GW, mặt chứng minh cho tiềm lực hay giá trị mặt “tổ chức” doanh nghiệp khoản thu nhập tương lai Mặt khác, sở để người ta lượng hóa yếu tố + Công thức (1.13) ra: Cho thấy rằng, phương pháp tính toán GW tạo nên lợi lớn cho chuyên gia định giá thông qua việc bù trừ sai sót xảy đánh giá lại giá trị tài sản doanh nghiệp Vì, giá trị tài sản (ANC, A t) đánh giá cao lên làm giảm giá trị GW Ngược lại, đánh giá thấp giá trị tài sản bù đắp phần giá trị tăng thêm GW + Phương pháp GW tạo sở để người ta phân tích mức độ tác động yếu tố rủi ro kinh doanh rủi ro lãi suất tới trị giá doanh nghiệp Bởi vi ệc định lượng GW theo cách tiếp cận Anglo – Saxons CPNE thì: 119 cho ta hệ số đòn bẩy, đánh giá mức độ rủi ro kinh doanh doanh nghiệp Do vậy, giá trị tài sản đánh giá cao (ANC, A t), đặc biệt giá trị TSCĐ, buộc người ta phải nghĩ đến yếu tố rủi ro kinh doanh xảy ra, cần phải thực việc phân tích tác động sản lượng đến lợi nhuận trước thuế lãi Từ đó, xác định ảnh hưởng đến siêu lợi nhuận kỳ ngắn hạn Trong mô hình đơn giản hóa, người ta thay r lãi suất trái phiếu Chính phủ Với đơn giản hóa này, nhìn vào biến động mức lãi suất người ta ước lượng rủi ro xảy đến với doanh nghiệp thông qua công thức GW + Phương pháp GW xác định giá trị doanh nghiệp sở có tính đến lợi ích người mua người bán Công thức xác định hàm chứa điều rằng: Người mua doanh nghiệp nhằm thu khoản lợi nhuận cao mức sinh lời bình thường tài sản, mua lấy tài sản hành Hơn nữa, quan niệm mức sinh lời tối thiểu đồng vốn đưa vào đầu tư Đó sở quan trọng định đầu tư SXKD + Nếu sở thông tin liệu đạt độ tin cậy cần thiết để tính tham số, theo phương pháp khác tồn phần trăm nghi ngờ kết xác định Nhưng với sở lý luận chặt chẽ, giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp định lượng GW mang lại tin tưởng vững 4.3.4 Phƣơng pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) Dựa vào tỷ số PER để xác định giá trị doanh nghiệp phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm Nhưng lại sử dụng cách phổ biến thị trường tài giới để ước lượng nhanh giá trị chứng khoán giá trị doanh nghiệp * Thực chất tỷ số PER 120 Mặc dù mang nặng tính kinh nghiệm xuất phát từ sở lý thuyết rõ ràng, hiểu phương pháp PER ước lượng giá trị chứng khoán dựa nhận định sau: - Giá chứng khoán chịu tác động nhiều yếu tố khác nhau, như: cung cầu chứng khoán, yếu tố đầu nhằm thu chênh lệch giá, để thâu tóm quyền kiểm soát doanh nghiệp Vì vậy, giá chứng khoán thường không phản ánh giá trị doanh nghiệp phát hành - Nếu thị trường chứng khoán hoàn hảo, tức thỏa mãn điều kiện: + Có vô số người mua người bán + Các loại chứng khoán thay cho + Chứng khoán thông tin lưu thông tự + Người ta mua bán chúng vào lúc nơi + Mọi thành viên tham gia thị trường nắm điều kiện giao dịch mua bán chứng khoán Khi đó, giá chứng khoán phản ánh cung cầu túy, sử dụng để ước lượng giá trị doanh nghiệp Giá chứng khoán thị trường hoàn hảo đánh giá thị trường khả sinh lời doanh nghiệp: Người ta bỏ tiền mua cổ phiếu để đánh đổi lấy khoản lợi tức cổ phần tương lai (ở ta coi cổ phiếu tương đương với cổ phần, tức cổ phiếu chuẩn) Từ đó, giá trị thực cổ phiếu triển khai theo công thức cổ điển (1.3) với việc bổ sung Vn giá trị bán cổ phiếu vào năm thứ n: Giả định doanh nghiệp thu lợi nhuận hàng năm P sử dụng toàn lợi nhuận để chi trả lợi tức cổ phần, công thức biến thành: 121 Cho n→∞, ta có: Tỷ số gọi tỷ số giá lợi nhuận, viết tắt PER nghịch đảo tỷ suất hóa (i): (1.15) Theo công thức (1.15) PER phản ánh mối tương quan giá giao dịch cổ phiếu thị trường với số lợi nhuận mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư Để hiểu rõ ý nghĩa PER, ta lấy ví dụ sau: Lợi nhuận doanh nghiệp X đạt trung bình nhiều năm qua 200.000USD Doanh nghiệp có 100.000 cổ phần Giá bán cổ phần thị trường thời điểm hành 60USD Ta có: Lợi nhuận cổ phần = = 2USD Điều có nghĩa là, thị trường sẵn sàng trả 30USD cho USD lợi nhuận doanh nghiệp X Nói cách khác, thị trường tính giá trị hợp lý cổ phiều 122 30 lần số thu nhập mà cổ phiếu mang lại năm Đó trả giá thị trường cho số thu nhập nhận từ doanh nghiệp * Phương pháp xác định Theo nhận định trên, có thị trường chứng khoán hoạt động hoàn hảo, PER phản ánh trung thực mối tương quan giá trị hợp lý cổ phần với số lợi nhuận doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp ước lượng theo công thức giản đơn (1.16): Giá trị doanh nghiệp = Lợi nhuận dự x kiến đạt đƣợc PER (quá khứ) (1.16) Trong đó, PER thông tin công ty lớn công bố thường xuyên thị trường kể PER trung bình doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh có chứng khoán giao dịch thị trường Và vậy, để xác định giá trị doanh nghiệp thời điểm hành, người ta sử dụng PER thời kỳ trước Đó quan trọng để người ta định đầu tư chứng khoán Chẳng hạn: Vẫn ví dụ trên, giả định doanh nghiệp dự tính đạt số lợi nhuận tương lai hàng năm vào khoảng 220.000USD Giá bán cổ phần hành 60USD mà 90USD Thì giá trị doanh nghiệp tính sau: Giá trị doanh nghiệp = 220.000USD x 30 = 6.600.000USD Như vậy, giá cổ phiếu thị trường hành (90USD) xa so với ước tính (66USD) Trong thực tế thị trường chứng khoán thỏa mãn đủ điều kiện Giá chứng khoán nói chung bị chi phối nhiều yếu tố khác 123 Hơn nữa, thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi lợi tức cổ phần mà chênh lệch giá mua bán, thu nhập từ quyền ưu tiên mua v.v… Vì vậy, để sử dụng tỷ số PER việc xác định giá trị doanh nghiệp có mặt mặt thị trường chứng khoán, nhiều nhà kinh tế cho cần phải kết hợp với nhiều tỷ số khác doanh nghiệp có chứng khoán giao dịch thị trường có điều kiện SXKD tương tự, ví dụ Bảng 1.8 đây: Bảng số 1.8: Đánh giá doanh nghiệp X cách so sánh với doanh nghiệp A, B, C Các tỷ số để so sánh - Doanh thu (triệu USD) - Lợi nhuận (triệu USD) Doanh Doanh Doanh Trung nghiệp A nghiệp B nghiệp C bình 2.000 1.200 520 120 60 20 250 160 36 - Khấu hao + lợi nhuận - (Cash – flows: CF), (triệu USD) - Số lượng cổ phần - Doanh thu/cổ phần (USD) 1.000.000 4.000.000 400.000 2.000 300 1.300 - Lợi nhuận thuần/cổ phần (USD) 120 15 50 - CF/cổ phần(USD) 250 40 90 1.200 240 600 - Giá cổ phần/doanh thu 60% 80% 46% 62% - PER 10,0 16,0 12,0 12,7 - Giá cổ phần thị trường (USD) 124 - Giá cổ phần/CF 4,8 6,0 6,6 5,8 Giả định doanh nghiệp X năm gần đây: Doanh thu trung bình đạt 1.500 triệu USD, lợi nhuận đạt 80 triệu USD khấu hao TSCĐ trích lập hàng năm vào khoảng 120 triệu USD, giá trị doanh nghiệp X ước tính theo Bảng 1.9, sau: Bảng số 1.9: Ước tính giá trị doanh nghiệp X - Ước tính theo doanh thu 1.500 x 62% = 930 triệu USD - Ước tính theo PER 80 x 12,7 = 1.016 triệu USD Ước tính theo CF (120 + 80) x 5,8 = 1.160 triệu USD Giá trị trung bình doanh nghiệp X 1.035 triệu USD * Những ưu điểm hạn chế phương pháp PER - Hạn chế: + Xác định giá trị doanh nghiệp tỷ số PER phương pháp có sở lý thuyết không rõ ràng Nó mang nặng tính kinh nghiệm Ngay với thị trường chứng khoán tổ chức cách tốt nay, thuyết phục nhà đầu tư rằng: Giá giao dịch mức giá trả cho lợi nhuận từ DN, trả cho yếu tố đầu thị trường cấp II – Thị trường mua bán lại chứng khoán phát hành lần đầu Chính vậy, sử dụng PER người ta không khỏi nghi ngại kết xác định giá trị doanh nghiệp + Dựa vào tỷ số PER người ta giải thích đồng lợi nhuận, doanh nghiệp PER = 20, tức trả với giá gấp 20 lần, với DN khác, thị trường lại sẵn sàng trả tới 30 lần 125 + Phương pháp PER không đưa sở để nhà đầu tư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị DN - Ưu điểm: + Mặc dù có tính kinh nghiệm, phương pháp PER phương pháp sử dụng phổ biến nước xây dựng phát triển thị trường chứng khoán Tính phổ biến giải thích, cho phép ước lượng cách tương đối nhanh chóng giá trị DN, giúp người ta định cách kịp thời hoạt động giao dịch nhà đầu tư thiểu số thị trường cấp II – Sở giao dịch chứng khoán + Bản chất phương pháp PER sử dụng giá trị thị trường, tức sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước lượng giá trị DN Vì vậy, thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, yếu tố đầu giảm tới mức thấp nhất, phương pháp PER trở thành phương pháp đánh giá thông dụng, không với DN có chứng khoán giao dịch thị trường 4.4 QUY TRÌNH ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Quy trình đánh giá giá trị doanh nghiệp nêu nhằm giúp nhà đầu tư, chuyên gia đánh giá hình dung hết nội dung công việc phải làm, hình dung trình tự bước cần thiết, tránh chồng chéo bỏ sót yếu tố Tính khoa học phương pháp nêu phụ thuộc phần lớn vào lựa chọn quy trình đánh giá thích hợp Cơ sở lý luận phương pháp nêu cho phép đưa quy trình tổng thể dạng sơ đồ sau: 126 Dòng tiền kỳ vọng XD giả thuyết (2) Môi trường Cơ hội Đánh giá khả sinh lời XD giả thuyết (2) (3) Năng lực nội Mạnh doanh nghiệp (1) KT Khách hàng CT Người cung cấp Giá trị doanh nghiệp - Tài sản (1) - Vị trí - Uy tín (1) VH – XH Hãng cạnh Đánh giá tổng thể rủi ro tranh Đe dọa KT - CN CQ Nhà nước (2) Đánh giá độ mạo hiểm lựa chọn phương pháp xử lý rủi ro - Trình độ công (1) (3) Độ mạo hiểm nhân - Trình độ QTKD Yếu (2) Đánh giá độ mạo hiểm lựa chọn phương pháp xử lý rủi ro Sơ đồ: Quy trình đánh giá giá trị doanh nghiệp Theo sơ đồ trên, bước nội dung công việc chủ yếu bước cụ thể là: * Bƣớc 1: Đánh giá môi trường lực nội doanh nghiệp - Mục tiêu đánh giá: Việc đánh giá yếu tố môi trường lực nội doanh nghiệp nhằm cung cấp thông tin để xây dựng giả thuyết dòng tiền đánh giá độ mạo hiểm đầu tư vốn vào doanh nghiệp - Yêu cầu đánh giá: Phải hội thuận lợi, mối nguy đe dọa từ phía môi trường kinh doanh Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu doanh nghiệp khả thích ứng doanh nghiệp trước tác động yếu tố môi trường - Nội dung đánh giá: 127 + Đánh giá đầy đủ tám yếu tố môi trường: Môi trường kinh tế, trị, văn hóa – xã hội, kỹ thuật công nghệ, khách hàng, người cung cấp, hãng cạnh tranh mối quan hệ với quan Nhà nước + Đánh giá lực nội doanh nghiệp: bao gồm năm yếu tố: tài sản, vị trí, uy tín, trình độ công nhân trình độ quản trị kinh doanh - Phương pháp đánh giá: + Tổ chức thu thập thông tin: Thông tin cung cấp từ nhiều nguồn khác nhau: sách Nhà nước, văn luật, tạp chí chuyên ngành, ngân hàng, công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập, báo cáo kiểm toán, hợp đồng thương mại… + Phương pháp đánh giá: Phương pháp thường dùng phương pháp xếp hạng cho điểm hay gọi phương pháp chuyên gia * Bƣớc 2: Xây dựng giả thiết dòng tiền mong đợi đánh giá độ mạo hiểm đầu tư Các nội dung công việc chủ yếu bước bao gồm: - Thứ nhất: Xem xét kế hoạch sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư, đưa giả thiết phát sinh dòng tiền - Thứ hai: Mô hình hóa độ mạo hiểm lựa chọn kỹ thuật xử lý rủi ro * Bƣớc 3: Đánh giá giá trị doanh nghiệp Để lựa chọn phương pháp đánh giá cho thích hợp, việc vào ưu điểm hạn chế phương pháp nêu phải xem xét điều kiện cần đủ khác độ tin cậy thông tin cung cấp, tư cách nhà đầu tư thiểu số hay đa số… Trên quy trình đánh giá giá trị doanh nghiệp có tính chất tổng quát, bước thẩm định viên cần có vận dụng linh hoạt: Có thể thêm số bước chi tiết hóa bước Song thiết phải thực đầy đủ nội dung công việc nêu 128 [...]... từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản – nhà định giá phải hiểu được thị trường đánh giá tài sản không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản Định giá tài sản là công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất... đó để ước tính giá trị tài sản Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu nhập hay không Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hoặc giá trị phi thị trường – yếu tố chủ quan của giá trị Song nhìn... dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản Có nghĩa là, một tài sản được coi là SDTNVHQN trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu: + Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng hoặc giả định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản Không phải sử dụng... trường Nói một cách đầy đủ: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:  Giá trị đang sử dụng Là số tiền mà một tài sản đưa lại cho một người cụ thể đang sử dụng tài sản Đó là giá trị của một tài sản khi nó đang được một... đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập – LITL 21 + Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ Khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT 22 Chƣơng 3 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT... mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp 1.2.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý Hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Tình trạng pháp lý của tài sản. .. người nắm giữ tài sản Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản 1.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) - Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc... cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu - Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên 20 - Tuân thủ nguyên tắc: + TĐV cần lưu ý: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản Nhưng giá. .. bất lợi của người bán  Giá trị đặc biệt Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá GTTT 1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN Muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá TĐV trước hết phải nhận... ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN - Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng 18 sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính