Bài giảng Thẩm định giá tài sản: Chương 2 ThS. Lê Thanh Ngọc

Chương 2 của bài giảng Thẩm định giá tài sản trang bị cho người học những hiểu biết về thẩm định giá bất động sản (BĐS). Những nội dung cần nắm trong chương này gồm có: Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, nội dung quy trình thẩm định giá BĐS, thu thập và phân tích số liệu, áp dụng các phương pháp thẩm định giá. Mời các

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

****************************************

Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Lập được kế hoạch định giá tài sản

Vận dụng được các pp định giá BĐS

Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS

Mục đích: sau khi học xong chương này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Yêu cầu:

Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:

- Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Nội dung quy trình thẩm định giá bđs

- Thu thập và phân tích số liệu

- Áp dụng các pp thẩm định giá

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Quy trình Thẩm định giá BĐS

Tổng

quan

về BĐS

Tổng quan thị trường BĐS

Các PP Thẩm Định giá BĐS

I

IV

I TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm

2 Thuộc tính của bất động sản

3 Đặc trưng của bất động sản

2 Thuộc tính của bất động sản

Tính bất động

Tính không đồngnhất

Tính khan hiếm

Tính

bền

vững

Ảnh hưởnglẫn nhau

Tính Thanhkhoảnthấp

Đa chức năng

Yếu tốtập quán

Chịu sự quản lýNN

II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm thị trường BĐS

- Thị trường BĐS là môi trường trong đónhững người mua và người bán tác độngqua lại lẫn nhau, để thực hiện việc muabán bđs thông qua cơ chế giá

- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệgiữa cung và cầu về các quyền của BĐStheo quy luật thị trường và quy định củapháp luật

Tác động lẫn nhau thông qua

cơ chế giá

2 Đặc điểm của thị trường BĐS

Không có địa điểm mua bán nhất định

Mang tính chất địa phương

Cạnh tranh

không

phản ứng chậm

Khó thâm nhập thị trường

Liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Chịu sự chi phối của pháp luật

3 Các loại giao dịch trên thị trường BĐS

4 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS

Sơ khởi

Tài chính hóa

Tiền tệ hóaTập trung

hóa

5 Chu kỳ giao động của thị trường BĐS

6 Cung và cầu bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

• Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)

• Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)

• Các chính sách của nhà nước

• Kỳ vọng của người mua

• Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, …

• Chi phí và công nghệ xây dựng

• Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS

III QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Xác định tổng quát

2 Lên kế hoạch TĐG

3 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường

4 Phân tích thông tin

5 Ước tính sơ bộ giá trị đất

6 Áp dụng các phương pháp thẩm định giá

7 Thống nhất mức giá cuối cùng

8 Báo cáo và chứng thư thẩm định giá

• Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá

• Thiết lập thời hạn có hiệu lực

• Những điều kiện ràng buộc

• Nguồn dữ liệu

2 Lên kế hoạch thẩm định giá

Kế hoạch

Thu thập

Tài liệu

Kế hoạchKhảo sátThực tế

Phân côngCông việc

Biểu đồ Thời gianLàm việc

Lập

Đề cươngBáo cáo

3 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường

DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

-Mức độ ô nhiễm môi trường -Các lợi ích kinh tế

-Mục đích sử dụng hiện tại

- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT

- Thông tin về kinh tế-xã hội

- Thông tin về quản lý Nhà nước, PL

- Thông tin về thị trường bất động sản

4 Phân tích thông tin

Phân tích

thị trường

Phân tích

Sự sử dụng Cao nhất và Tốt nhất

5 Ước tính sơ bộ giá đất

Phương Pháp Thu Nhập

Phương Pháp Thặng dư

8 Chứng thư và báo cáo

thẩm định giá

8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

• Chứng thư định giá là văn bản do doanh

nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản

NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

8.2 Báo cáo kết quả thẩm định giá

Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu

rõ ý kiến chính thức của mình về mức giá của tài sản được khách hàng yêu cầu

thẩm định

So sánh

Phântích vàđiềuchỉnh

Ước tính

giá trịts

b1

b2

b3

b4

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

(1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản

Đối với đất chưa có giấy tờ hợp

pháp: hiện trạng là đất ở, nằm

trong khu dân cư hiện hữu, phù

hợp với quy hoạch, không có

tranh chấp Khi hợp thức hoá

chủ quyền sử dụng đất, phải nộp

cho nhà nước như sau:

- Đối với đất ở ổn định trước

Ví dụ 1:

Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích

là 100m2 giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên

là 3tr/m2

198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3tr/m2

Ví dụ 2:

Lô đất cần tđg có phần giống lô đất trên nhưng

sử dụng từ ngày 15/10/1993

-Trường hợp này theo Nghị định

198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận qsd đất là 2tr/m2

2*50% = 1tr/m2

Như vậy, giá mỗi m2 đất chỉ còn:

3 – 1 = 2tr/m2

Ví dụ 3: Thẩm ĐG giá giá trị thị trường của BĐS có chiều

rộng 4 m, chiều dài 20 m, có chủ quyền hợp pháp

Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :

• BĐS 1 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 15 m, không có giấy

tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa

phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch,

đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay Giá bán 855 triệu đồng

• BĐS 2 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 18 m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm

1994 đến nay Giá BĐS vừa được bán 855 triệu đồng

• BĐS 3: có chiều rộng 4.2 m, chiều dài 16.5 m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm

2005 đến nay Giá BĐS vừa mới bán 693 triệu đồng

Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu

đồng/m2

BĐS 1: Trường hợp này thuộc đối tượng phải/không phải nộp tiền SDĐ :

- Giá trị thị trường của 1m2 là :

BĐS 2: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%

- Nghĩa vụ tài chính:

- Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức chủ quyền là :

BĐS 3: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%

Ví dụ 4: Bất động sản đang cho thuê 10

năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ đồng

Tính giá trị khai thác vĩnh viễn, biết tỷ suất chiết khấu là 10%.

Ví dụ 5: Tài sản thẩm định là một cửa

hàng hiện đang có hợp đồng cho thuê với giá thuê ròng là 96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp đồng Giá thuê ròng trên thị trường là 120 triệu đồng/năm Tỷ suất chiết khấu là 8% Tính giá trị cửa

hàng?

(2) Điều kiện tài chính

Ví dụ: Thẩm định viên tìm được một tài

sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng

còn lại bên bán cho trả chậm trong thời

gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng Lãi suất thị trường

là 10%/năm

Tính giá bán thanh toán ngay một lần?

(3) Điều kiện bán

(4) Chi phí bỏ ra sau khi mua

- Chi phí sửa chữa những hư hỏng

- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dư thừa

- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trường

- Chi phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý

(5) Điều kiện thị trường

Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ

chung cư đã được giao dịch với giá 920

triệu đồng Căn hộ so sánh tương đồng

với căn hộ thẩm định về mọi yếu tố, ngoại trừ việc nó đã được bán cách đây 3 tháng Nghiên cứu thị trường cho thấy trong thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong

khu vực đã tăng giá 5%.

Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định là: 920*1,05 = 966 triệu đồng.

mặt tiền tại khu vực này

với những lô đất dt trên

- Do lô đất B có các đk tương thích với thị trường, nên giá trị lô đất là:

- Đối với lô đất A, 100m2 đầu (4*25) tính theo đơn giá 2tr/m2, phần còn lại xem như không mặt tiền tính 1,6tr/m2 Giá trị lô đất

A là:

(9) Việc sử dụng hiện tại

Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch

20 m

4 m 6m đường hiện hữu

16m theo quy hoạch

Ví dụ Thẩm định giá một BĐS có các thông tin:

- Sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m,

diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các tầng như nhau;

Ví dụ phân tích thống kêTương quan giữa diện tích và đơn giá bình quân

(ha)

Giá bán (tỷ đồng)

Đơn giá Y (tỷ đồng/ha)

Ví dụ phân tích so sánh tương quan:

Có 3 tài sản so sánh là ba ngôi biệt thự mới được bán đều có cùng đặc điểm với tài sản TĐG Tuy

nhiên, giữa tài sản TĐG và các SS có sự khác biệt đôi chút về vị trí, và do đó giá bán có sự chênh

1.4 Điều chỉnh

• Nguyên tắc điều chỉnh

• Hình thức điều chỉnh

• Trình tự điều chỉnh

1.4.1 Nguyên tắc điều chỉnh

- Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta điều chỉnh giá bán

giảm Ngược lại, ta điều chỉnh giá bán

tăng

- Nguyên tắc 2: Điều chỉnh số tiền tuyệt

đối trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau

- Nguyên tắc 3: Phải chiết trừ giá nhà ra khỏi giá bất động sản rồi mới tiến hành

điều chỉnh trên giá lô đất trống.

Ss2 210m2

1.4.2.1 Điều chỉnh bằng số tiền tuyệt đối: Phân tích:

- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá bán SS3 tăng so với SS2 là:

- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích: SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1 cũng tăng so với TĐG là 1tr/m2

Điều chỉnh

Giá bán 1m2 của TĐG là:

Ví dụ: Điều chỉnh 1 yếu tố theo sự theo tỷ lệ %

Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100m2, nằm cách ngã tư 500m BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100

m2, nằm gần ngã tư hơn và điều này làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10% BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ

Ví dụ: Điều chỉnh 2 yếu tố theo tỷ lệ %

Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư 500m BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100 m 2 , nằm gần ngã tư hơn

và điều SS làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%; tuy nhiên, bất động sản này có độ bụi cao hơn nên có giá thấp hơn 4% BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ Các các yếu tố khác tương tự BDS TDG.

Thẩm định

- Giá bán 1m 2 đất của BDS SS là:

1.000 tr/100m 2 = 10 tr/m 2

- Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí và độ bụi:

+ Xét yếu tố vị trí, do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng vị trí với BDS TDG, ta điều chỉnh giảm Tỷ lệ giảm do vị trí là:

1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%

+ Xét yếu tố độ bụi, do BDS SS có độ bụi cao hơn nên giá thấp hơn BDS TDG 4%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng độ bụi với BDS TDG, ta điều chỉnh tăng Tỷ lệ tăng do độ bụi là:

1/(100% - 4%) – 100% = 4,16%

+ Tổng điều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 4,16% = - 4,94%

Vậy giá 1m 2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 4,94%) = 9,506 triệu

Ví dụ: Điều chỉnh đất khi BDS SS có công trình xd trên đất

1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%

Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 0,091) = 9,09 tr

Ví dụ tổng quát: Bước 1 Lựa chọn tài sản ss

Nhìn ra đường

Nhìn ra công viên

Thông tin bổ sung:

- Đơn giá đất của nhà nước tại khu vực này là: 4 triệu đồng/m2

Bước 2 Lập bảng so sánh (phân tích những lợi thế và hạn chế giữa bđs ss và bđs thẩm định)

Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tốt hơn

Tăng 10%

Tăng 10% Cảnh quan Nhìn ra

0

Bước 3 Phân tích - điều chỉnh

0 0 20

0 0 22.5

Giảm 8% +0,087 +1,958 tr/m2

-0,091 -2,048 tr/m2 Cảnh quan

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

-0,048 -1,08 tr/m2 Hướng

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

-0,029 -0,638 tr/m2

Tăng 4%

-0,038 -0,76 tr/m2

-0,64 (tr) 4,64 (tr)

20,98 tr/m2 2

0,98

2,5

21,33 tr/m2 3

1,17 5,086

Bước 3 Phân tích - điều chỉnh

0 0 20

0 0 22.5

Vị trí

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Mặt ngõ 10m

+0,087 +1,74 tr/m2

Giảm 8% +0,087 +1,958 tr/m2

-0,091 -2,048 tr/m2

Bước 3 Phân tích - điều chỉnh

-0,048 -1,08 tr/m2

Tăng 4%

-0,038 -0,76 tr/m2

-0,64 (tr) 4,64 (tr)

20,98 tr/m2 2

0,98

2,5

21,33 tr/m2 3

-1,17 5,086

Cách xác định mức giá đã được điều chỉnh từ các TSSS

Gọi A là mức giá ước tính của tài sản thẩm định:

Cách 1 Lấy bình quân giá chỉ dẫn của 3 BĐS ss:

Bước 4 Ước tính giá trị bất động

1.5 Các phương pháp so sánh

- So sánh trực tiếp

- So sánh theo quan hệ tỷ lệ

BĐS SS2 -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà

B1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG

+ GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS1: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS2: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT BĐS SS1 VÀ BĐS SS2 VỀ TRẠNG THÁI BĐS TĐG

+ TÍNH GIÁ BÌNH QUÂN 1 M 2 => TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG B2: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG:

= DT SÀN XD*ĐƠN GIÁ XD NHÀ MỚI*%CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI B3: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN TĐG:

= GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG + GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XD TRÊN ĐẤT

Ví dụ: Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất

40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch:

- Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy

tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất

động sản so sánh có giá trị cao hơn 8% Tuy nhiên, bất

động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2% BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác

định là 80%

- Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 48m2 (4x12), diện tích sàn xây dựng 140m2, chưa có giấy tờ hợp pháp, sử dụng ổn định từ năm 1995 Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh

có giá cao hơn 4% BĐS này vừa được bán với giá 920 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%

+ Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 648/42 = 15,43 tr/m2

+ Tiến hành điều chỉnh yếu tố độ rộng ngõ và đội bụi:

+ Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 681,5/48 = 14,20+ Tiến hành điều chỉnh yếu tố diện tích:

Tỷ lệ giảm: 1/(1+4%) – 1 = -0,038-> Đơn giá 1m2 đất sau điều chỉnh là: 14,20*(1-0,038) = 13,66tr/m2

- Giá bình quân đất trên thị trường: 14,13tr/m2

- Giá trị lô đất trống cần TDG: 40*14,13 = 565,2tr

b) Ước tính giá trị công trình xd trên đất:

120*2,5*70% = 210trc) Giá trị bất động sản cần TDG: 565,2 + 210 = 775,2tr

1.5.2 Phương pháp so sánh theo quan hệ tỷ lệ

-BĐS TĐG VÀ BĐS1 GIỐNG TIÊU THỨC A

-BĐS2 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC A

-BĐS TĐG VÀ BĐS2 GIỐNG TIÊU THỨC B

-BĐS1 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC B

=> TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH:

BĐS TĐG BĐS SS2 - = - BĐS SS1 BĐS SS3

10m

Lô đât TĐG 100m 2

Lô đất SS1 150

Lô đất

SS2

100m 2

Lô đất SS3 150m 2

TA CÓ TỶ LỆ:

BĐS TĐG BĐS SS1 - = - BĐS SS2 BĐS SS3

BĐS TĐG

- DT đất 80 m2, nằm ở hẻm rộng 4m

-DT sàn XD 100 m2

-Nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch

ceramic, trang trí nội thất bình thường Chất lượng còn lại 80%

-Giá vàng thời điểm TĐG : 6.400.000 đ/lượng

-Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,2 tr/m2

Thuận lợi và hạn chế

-Gần siêu thị Lotte Mart,

trường trung học cơ sở Lâm

Văn Bền, chợ Cư xá Ngân

Hàng

-Khu Cư xá Ngân Hàng

có không khí trong lành, ít ô

nhiễm, yên tĩnh, khu dân cư

an ninh, văn minh, lịch sự, là

nơi thích hợp để người dân

tập thể dục, thư giãn

-Do gần Rạch Kênh Tẻ

và trục đường chính Trần Xuân Soạn nên được xem là

ô nhiễm hơn so với các BĐS nằm sâu bên trong

-Cách xa khu trung tâm thành phố

-Gần Rạch Kênh Tẻ nên vào mùa mưa thường hay bị ngập nước, mực nước thấp không gây ảnh hưởng nhiều đến giao thông