1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếpBĐS TĐG BĐS TĐG -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà BĐS SS1 -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà BĐS SS2 -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà
B1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG
+ GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS1: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ+ GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS2: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS2: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT BĐS SS1 VÀ BĐS SS2 VỀ TRẠNG THÁI BĐS TĐG
+ TÍNH GIÁ BÌNH QUÂN 1 M2 => TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG B2: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG:
= DT SÀN XD*ĐƠN GIÁ XD NHÀ MỚI*%CHẤT LƯỢNG CÒN LẠIB3: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN TĐG: B3: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN TĐG:
Ví dụ: Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất. Cho biết thông tin về 2 giao dịch:
- Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy tờ hợp pháp. Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất
động sản so sánh có giá trị cao hơn 8%. Tuy nhiên, bất
động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2%. BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 80%.
- Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 48m2 (4x12), diện tích sàn xây dựng 140m2, chưa có giấy tờ hợp pháp, sử dụng ổn định từ năm 1995. Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá. Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh có giá cao hơn 4%. BĐS này vừa được bán với giá 920 tr. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%.
Cho biết:
- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2 là 2,5 tr/m2