bải giảng: thẩm định giá tài sản

CDV - Tài chính – Ngân hàng là một ngành khá là rộng, liên quan đến tất cả các dịch vụ giao dịch, luân chuyển tiền tệ. Vì vậy có rất nhiều các lĩnh vực chuyên ngành hẹp. Ngành Tài chính – Ngân hàng chia thành nhiều lĩnh vực khác nhau: Chuyên ngành Tài chính, chuyên ngành Ngân hàng, chuyên ngành Phân tích tài chính, Quỹ tín dụng…

1 Tài sản Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết nhng hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tÕ t­¬ng lai cã thĨ dù kiÕn tr­íc cách hợp lý Tai sn bao gm vt, tin, giấy tờ cã gi¸ va c¸c quyền tai sản Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu Giá trị tài sản ỹ ược đo đơn vị tiền tệ Giá trị tài sản biểu ỹ Xác định thời điểm định tiền nhung lợi ỹ Gắn liền với chủ thể ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Như vậy, giá trị TS ỹ Chịu tá c đ é n g cñ a n h ã m nhân tố: công dụng hay thuộc tính hu ích khả nng khai thác chủ thể ỹ Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền ịnh giá tài sản ỉ Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở huu tài sản cụ thể hinh thái tiền tệ cho mục đích đà xác định rõ ỉ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế ỉ Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Tinh định giá đề xuất cho nhóm nay, anh/chị định nào? Tinh định giá đề xuất cho nhóm nay, anh/chị định nào? Tinh định giá đề xuất cho nhóm nay, anh/chị định nào? Tinh định giá đề xuất cho nhóm nay, anh/chị định nào? ất trống Công trình Nhà đất Máy móc So sánh X X X X Thu nhËp X X X X ThỈng d­ X Chi phÝ X X X X Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 Cơ sở lý luận ỉ Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay ỉ Dựa giả định gia giá trị thị trường nhung BS tương tự đà giao dịch với giá trị BS cần định giá có mối liên hệ với Giá: tỷ đồng 10 Phương pháp chi phí 2.1 Cơ sở hinh thành ỉ Dựa chủ yếu nguyên tắc thay ỉ Dựa giả thiết giá trị máy, thiết bị xác định từ nhung chi phí sản xuất, mua, chế biến, lắp đặt thực tế đà chi để tạo máy, thiết bị tương tự với máy, thiết bị cần định giá, sau tính đến hao mòn thực tế máy, thiết bị cần định giá 85 Phương pháp chi phí giảm giá (tiếp) 2.2 Các trường hợp áp dụng ỉ ịnh giá máy, thiết bị chuyên dùng, giao dịch thị trường; ỉ ịnh giá cho mục đích bảo hiểm; ỉ ịnh giá cho mục đích đấu thầu; ỉ Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác 86 2.3 Các bước tiến hành Bước 1: ước tính chi phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị loại, có tính nng kỹ thuật tương đương Các chi phí bao gồm: Chi phí sản xuất, lợi nhuận nhà sản xuất, thuế tiêu thụ, chi phí lắp đặt, sử dụng (nếu có) Bước 2: ­íc tÝnh khÊu hao tÝch l cđa m¸y, thiÕt bị cần định giá, bao gồm: hao mòn huu hinh hao mòn vô hinh - hao mòn huu hinh: dựa vào so sánh tương quan gia số nm sư dơng theo thiÕt kÕ víi sè nam khai th¸c thực tế tài sản, tính hao mòn phận chủ yếu - hao mòn vô hinh: Cn vào nng suất mức độ tiêu hao máy, thiết bị cần định giá so với máy, thiết bị loại theo công nghệ đại vào thời điểm định giá Bước 3: ước tính giá máy, thiết bị theo công thức: Giá thị trường máy, thiết bị = Chi phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết 87 bị (tương tự) Khấu hao tích luỹ máy, thiết bị cần định giá ví dụ Cần định giá bng tải bà mía ép lại nhà máy đường X, chế tạo nước có số nm hoạt ®éng theo thiÕt kÕ lµ 15 năm vµ ®· ®­a vào khai thác nm 88 Lời giải đề nghị Cn vào hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền công vào thời điểm định giá, ước tính giá trị bng tải bà mía ép lại nhà máy sau: I Chi phí tạo lập đưa vào sử dụng bng tải có tính nng, tiêu kinh tÕ- kü thuËt t­¬ng tù nh­ sau: Chi phÝ nguyên, nhiên vật liệu: 134.950.000 đ Khấu hao máy, thiết bị: 3.800.000 đ Chi phí nhân công: 1.650.000 đ Chi phí quản lý: 800.000 đ Giá thành sản xuất (1+2+3+4) 141.200.000 đ Lợi nhuận (15% giá thành) 21.180.000 đ Giá vốn (5+6) 162.380.000 đ Thuế GTGT 16.238.000 đ Giá bán nhà máy (7+8) 178.618.000 đ 10 Chi phí vận chuyển, lắp đặt 6.382.000 đ 89 Tổng cộng: 185.000.000 đồng Lời giải ®Ị nghÞ II ­íc tÝnh khÊu hao tÝch l cđa bng tải cần định giá, bao gồm hao mòn huu hình (không phát sinh hao mòn vô hình): - Số nm hoạt động theo thiết kế: 15 nm - Số nm thực tế đà khai thác: nm - Tỷ lÖ khÊu hao (9/15) x 100% = 60% - Tû lệ khai thác theo lý thuyết: 100% - 60% = 40% - KhÊu hao tÝch luü: 185.000.000® x 60% = 111.000.000đ III Mức giá ước tính thiết bị cần định giá: Cách 1: 185.000.000đ - 111.000.000đ = 74.000.000đ Cách 2: 185.000.000đ x 40% = 74.000.000đ 90 2.4 ưu, nhược điểm phương pháp chi phí - ưu điểm: ỉ Sử dụng để định giá máy, thiết bị dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt ỉ Sử dụng chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại - Nhược điểm: ỉ Cũng có hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp ỉ Chi phí lúc đồng hay phù hợp với giá trị thị trường ỉ Phương pháp sử dụng c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tỉng cđa nhiỊu bé phận chưa đà với giá trị toàn bé Ø ViƯc ­íc tÝnh khÊu hao tÝch l mang tính chủ quan ỉ Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật phải có kinh nghiệm 91 phương pháp thu nhập 3.1 Cơ sở - Dựa chủ yếu nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai - Dựa giả thiết gia giá trị thị trường máy, thiết bị với giá trị (tại thời điểm định giá) tất khoản thu nhập thu tương lai từ máy, thiết bị 92 3.2 Các trường hợp áp dụng ỉ áp dụng cho định giá lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư ỉ ịnh giá máy, thiết bị dự tính thu nhập ròng nm tương lai 93 3.3 Các bước tiến hành phương pháp thu nhËp B­íc 1: ­íc tÝnh thu nhËp hµng năm máy, thiết bị Bước 2: ước tính chi phí tạo thu nhập hàng nm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng nm ta thu nhập hàng nm Bước 3: Xác định tỷ lệ lÃi thích hợp dùng để tính toán Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tim giá trị máy, thiết bị cần định giá 94 3.4 Các dạng định giá PP thu nhập ỉ Đối với máy, thiết bị cho thu nhập có thời hạn - Thu nhËp kh«ng b»ng - Thu nhËp b»ng At T V   t n (  i ) (  i ) n  (1  i) n T VA  i (1 i) n Trong đó: + V: giá trị tài sản + At: thu nhập ròng nm t + T: giá trị lý nm n + t: nm thư t (t=1,n) + n: số nm hoạt động + i: tỷ lệ lÃi đòi hỏi 95 3.5 ưu, nhược điểm phương pháp - ưu điểm: ỉ ơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng; ỉ Có độ xác tương đối cao có nhung chứng thương vụ so sánh để tim thu nhập ròng - Nhược điểm: ỉ Phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt ỉ Mang nhung thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai ỉ áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định 96 Một số định giá máy, thiết bị đà qua sử dụng A Máy, thiết bị sử dụng theo thiết kế ban đầu Giá trị thực tế máy thiết bị = Nguyên giá xác định lại theo giá thị trường x Chất lượng lại tài sản thời điểm thẩm định giá ỉNguyên giá xác định lại theo giá thị trường xác định: - Nếu có thị trường thi lấy giá thị trường (gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt) - Nếu thị trường; có máy, thiết bị tương đương thi lấy giá thị trường có điều chỉnh - Nếu thị trường máy, thiết bị tương đương thi lấy giá ghi sổ kế toán ỉChất lượng lại xác định: ược xác định tỷ lệ phần trm so với chất lượng máy, thiết bị loại mua sắm đầu tư phù hợp 97 với quy định Nhà nước Một số định giá máy, thiết bị đà qua sử dụng (tiếp) B Máy, thiết bị không sử dụng theo chức nng thiết kế ban đầu, tận dụng Giá trị thực tế máy, thiết bị = Khối lượng phế liệu thu hồi x ơn giá phế liệu ỉKhối lượng phế liệu thu hồi: xác định theo khối lượng thực tế có aphân loại: sắt, nhôm, nhựa, đồng, chi, kẽm ỉơn giá phế liệu: xác định theo giá thị trường phế liệu thời điểm địa điểm thẩm định giá xác định cho loại phế liệu có tính đến mức độ thu hồi, tái chế loại 98 Một số định giá máy, thiết bị đà qua sử dụng (tiếp) C Máy, thiết bị không sử dụng theo thiết kế ban đầu, tận dụng số phận Giá trị thực tế máy thiết bị = Giá b¸n thu håi c¸c bé phËn cã thĨ t¸i sư dơng + Gi¸ phÕ liƯu ØGi¸ b¸n thu håi c¸c phận tái sử dụng: tính toán phần A ỉGiá phế liệu: ược tính toán phÇn B 99 ... ịnh giá tài sản ỉ Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở huu tài sản thĨ b»ng hinh th¸i tiỊn tƯ cho mét mơc đích đà xác định rõ ỉ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản. .. quyền tai sản Theo nghÜa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu Giá trị tài sản ỹ ược đo đơn vị tiền tệ Giá trị tài sản biểu ỹ Xác định thời điểm định tiền... sánh bất động sản thẩm định giá) Bước Phân tích điều chỉnh: v Phân tích: phân tích bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá v điều chỉnh: