Đang tải... (xem toàn văn)
CDV Tài chính – Ngân hàng là một ngành khá là rộng, liên quan đến tất cả các dịch vụ giao dịch, luân chuyển tiền tệ. Vì vậy có rất nhiều các lĩnh vực chuyên ngành hẹp. Ngành Tài chính – Ngân hàng chia thành nhiều lĩnh vực khác nhau: Chuyên ngành Tài chính, chuyên ngành Ngân hàng, chuyên ngành Phân tích tài chính, Quỹ tín dụng…
SỞ GIÁO DỤC VÀ ĐÀOTẠO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG đề tài THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN ĐẢM BẢO N VAY GVHD: TÀI LIỆU THAM KHẢO • - Nguyễn Minh Kiều,(2011), Tín Dụng Thẩm định Tín dụng ngân hàng • -Cao Haò Thi,(2003), Thẩm định dự án • -Hồ Diệu,(2001),Tín dụng ngân hàng CHÚ THÍCH TD: Tín dịng NH: Ngân hàng TS: Tài sản TSĐBNV: Tài Sản Đảm Bảo Nợ Vay MỞ ĐẦU • -Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nợ vaylà cần thiết, nhằm đánh giá trung thực xác giá trị thị trường tài sản xem có đủ đảm bảo cho giá trị khoản vay hay không • NỘI DUNG CHÍNH: • I Các loại đảm bảo nợ vay: • Bảo đảm tín dụng tài sản chấp • 1.1 Thế chấp bất động sản • 1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất • Bảo đảm tín dụng tài sản cầm cố • Bảo đảm tài sản hìng thức từ vốn vay • D9ảm bảo tín dụng hình thức bảo lãnh • II Mục tiêu nội dung thẩm địng tài sản đảm bảo nợ vay • III Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay • IV Thẩm định giá trị thị trường tài sản đảm bảo nợ vay PHẦN 1: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN ĐẢM BẢO N VAY • I CÁC LOẠI ĐẢM BẢO N VAY • -Hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động chưá đựng nhiều rỉu ro Mặc dù, trước định cho vay, NH trải qua khâu thu thập, xử lý, phân tích thẩm định kỹ khả ngăng trả nợ khách chưa thể loại bỏ rủi ro tín dụng Do vây, bảo đảm tiền vay sử dụng cách thức nhằm gia tăng khả thu hồi nợ giảm thiểu rỉo ro tín dụng Bảo đảm tín dụng thực theo Nghị định 178/1999/NĐCP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay cuả tổ chức tín dụng Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 • - Bảo đảm TD hay gọi bảo đảm tiền vay việc tổ chức TD áp dụng biện pháp nhằm phòng ngưà rỉu ro, tạo sở kinh tế pháp lý để thu hồi khoản nợ cho khách vay N chung tài sản trái quyền phát sinh từ tài sản tạo ngân lưu để dùng làm bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, để bảo đảm tiền vay thực có hiêụ đồi hỏi: Giá trị bảo đảmphải lớn nghóa vụ bảo đảm Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ngân lưu ( phải có gía trị có thị trường tiêu thụ ) Có đầy đủ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay - Bảo đảm tín dụng nói chungcó thể thực nhiều cách, bao gồm đảm bảo tài sản chấp, bảo đảm tài sản cầm cố, bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay, bảo đảm hình thức bảo lãnh bên thứ ba • Bảo đảm TD tài sản chấp: • việc bên vay vốn chấp tài sản cho bên cho vay để bảo đảm khả hoàn trả vốn vay Thế chấp tài sản việc bên vay sử dụng bất động sản thuộc quyền sở hữu gia trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực nghóa vụ bên cho vay Vấn đề chấp tài sản bị chi phối luật dân luật đất đai Theo hai luật chấp có hai loại: Thế chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất Bảng 1: Tóm tắt trường hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất (A) tài sản gắn liền với quyền sử Chủ dụng đất (B) Hình thức giao đất cho thể sử dụng đất Loại chấp thuê đất (1) Giao dất + Không thu tiền sử dụng đất (A, B) (2) (3) - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối AB - Tổ chức kinh tế sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, nuôu trồng thủy sản, làm muối B - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, kết cấu hạ tầng A,B - Tổ chức kinh tế sử dụng đất làm nhà ở, kết cấu hạ tầng A,B + Quyền sử dụng đất chuyển nhượng hợp pháp từ ngươì khác Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân - Tổ chức kinh tế A,B Cho thuê đất + Trả tiền thuê hàng năm - Hộ gia đình, cá nhân - Tổ chứa kinh tê B + Trả tiền thuê thơì gian - Hộ ga đình, cá nhân A,B + Có thu tiền sử dụng đất 1.1 Thế chấp bất động sản - Là tài sản không di dời nhà sở sản xuất kinh doanh Giá trị tài sản chấp bao gồm giá trị cuả tài sản kể hoa lợi, lợi tức trái quyền có từ bất động sản Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp ca ùnhân hay tổ chức dều sử dụng để chấp vay vốn Khi chấp hai bên, NH KH, phải thoả thuận định giá tài sản chấp ký kết hợp đồng chấp có chứng nhận Phòng công chứng 1.2 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất - Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý thực việc giao đất cho thêu đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan Nhà nước, tổ chức trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài Trong chủ thể dược giao đất cho thuê đất nói có cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế sử dụng quyền sử dụng đất lam2 tài sản chấp vay vốn NH Ngoài ra, cần phân biệt trường hợp phép chấp quyền sử dụng đất trường hợp không phép chấp giá trị quyền sử dụng đất mà phép chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất, trình bày Bảng 2 Bảo đảm tín dụng tài sản cầm cố - Cầm cố tài sản việc bên vay giao tài sản động sản thuộc sở hữu cuả cho bên vay để bảo đảm thực nghóa vụ trả nợ Động sản cầm cố loại không cần đăng ký quyền sở hữu có loại đăng ký quyền sở hữu ( xe cộ, phương tiện vận chuyển) Khi cầm cố, tài sản ph giao nộp cho bêân cho vay Đối vơí tài sản có đăng ký sở hữu, cầm cố bên thoả thuận để bêân cầm cố tài sản giao tài sản cần cố cho bên thứ giữ Tài sản cầm cố bao gồm loại tài sản sau đây: Tài sản hữi xe cộ, máy móc, hàng hoá, vàng, tàu biển, máy bay, Và tài loại sản khác Tiền tài khoản gửi ngoại tệ Giấy tời có cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, thương phiếu Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả,quyền sở hữu công nghiệp, quyền thụ trái quyền phát sinh từ tài sản khác Lợi tức quyền phát sinh từ tài sản cầm cố 3 Baỏ đảm tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản khách hàng vay mà gí trị tài sản taọ phầnhoặc toàn khoản cho vay cuả NH Baỏ đảm tiền vay băng tài sản hình thành từ vốn vay việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vố vay để bảo đảm thực nghóa vụ trả nợ cho khoản vay NH Bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay áp dụng trường hợp sau: Trường hợp, Thủ tướng Chính phủ định giao cho NH cho vay khách hàng đối tượng vay NH cho vay trung hạn, dài hạn với dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống khách hàng vay tài dản hình thành từ vốn vay đáp ứng điều kiện khách hàng vay có tín nhiệm, có khả tài để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức vốn tự có tham gia vào dự án giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu 50% vốn đầu tư 4 Bảo đảm tín dụng hình thức bảo lãnh Bảøo lãnh việc bên thứ ba cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) thực nghóa vụ thay cho bên c9i vay(nhười bảo lãnh) đến hạn mà người bảo lãnh không thực thực đíng nghóa vụ trả nợ Bảo lãnh chia thành hai loại : o Bảo lãnh tài sản bên thứ ba việc bên thứ ba(gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay việc dử dụng tài sản thuộc sở hưũ để thực nghóa vụ trả nợ thay cho bên vay, đến hạn trả nợ mà bên vaykhông thực thực nghóa vụ trả nợ o Baỏ lãnh tín chấp củ tổ chức đoàn thể trị-xã hộilà biện pháp đảm bảo tiền vay trường hợp cho vay đảm baỏ tài sản, theo s9ó tổ chức đoàn thể trị-xã hội sở uy tín cuả bảo lãnh cho bên vay II Mục tiêu nội dung thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay - Khi thực công tác thẩm định tín dụng, nhân viên tín dụnh trước tiên cần thẩm định khả hoàn trả nợ vay từ thu nhập khách hàng Thế việc đánh giá thu nhập kỳ vọng khách hàng việc phứctạp không chắn Do đó, cần thiết xem xét khả sử dụng tài sản đảm baỏ nợ nguồn khác đảm bảo cho khả thu nợ Tuy nhiên thực tế xảy nhiều rắt rối phức tạp liên quan đến sử lý tài sản đảm bảo nợ vay - Mục tiêu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nợ vay đáng gí cách xác trung thực khả lý tài sản đảm bảo nợ vay cần thiết Khả lý tài sản nói chung phụ thuộc vaò tính chất pháp lý giá trị thị trường tài sản Do vậy, nội dung thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nợ vay chủ yếu tập trung vào thẩm định khía cạnh pháp lý tài sản khả lý tài sản theo giá trị thị trường III Thẩm định giá trị pháp lý cuả tài sản đảm bảo nợ vay – Như nói phần I, TSĐBNV TS chấp, TS cầm cố TS hình thành từ vốn vay Khi thẩm định giá trị pháp lý cuả TSĐBNV, nhân viên tín dụng cần chia tài sản thành loại: Tài sản có đăng ký quyền sở hữu bao gồm bất động sản nhà xưởng, đất đai động sản phương tiện vận tải Các TS không cần đăng ký quyền sở hữu hàng hoá, vàng bạc, ngoại tệ,… có TS tài trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu loại tài sản đặc biệt có chứng nhận chứng nhận sở hữu Thẩm định gía trị pháp lý TSĐBNV có đăng ký sở hữu với quan chức tương đối đơn giản quan cấp chứng nhận đăng ký sở hữu thay NH thẩm định tính chất pháp lý tài sản naỳ trước cấp giấy chứng nhận Do đó, thẩm định nhân viên tín dụng cần xem xét tính chân thật giấy chứng nhận đăng ký sở hữu, cần thiết liên hệ với quan cấp giấy chứng nhận dể làm rõ thêm Thẩm định giá trị pháp lý TSĐBNV vay naò đăng ký si73 hữu nói chung phức tạp Nhân viên tín dụng cần xem xét nhữmh tải liệu liên quan đến tài sản hóa đơn mua hàng, chứng nhận lưu kho, thuê kho, ký gưỉ hàng hoá để đánh gía tính chất sở hữu hợp pháp đối vơí tài sản Trường hợp tài sản động sản mà pháp luật qui định chứng nhận quyền sở hữu khó thẩm định Trong trường hợp vậy, ty thẩm định NH thường yêu cầu khách hàng giao nộp TS để làm bảo đảm nợ vay IV Thẩm định giá trị thị trường TSĐBNV – Thẩm định khía cạnh pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay điều kiện cần chưa phải điều kiện đủ đảm bảo cho khả lý TS để thu hồi nợ cần thiết Khả lý TS phụ thuộc vào giá trị thị trường TS Do đó, thẩm định TSĐBNV đồi hổi nhân viên tín dụng phải thẩm định giá trị thị trường TS – Thẩm định giá trị thị trường TSĐBNV, trước tiên, nhân viên tín dụng cần chia TS thành hai loại: TS hữu hình TS vô hình hay TS tài Kế đến, sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (discounted cash flows model) để định giá trị thi trường TSĐBNV.nguyên tắc chung sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền xác định giá trị thị trường TS là: o Ước lượng dòng tiền (cash flows) kỳ vọng tạo từ TS o Ước lượng mức độ rủi ro dựa vào để định suất chiết khấu phù hợp o Xác định giá TS dựa sở dòng tiền kỳ vọng chiết khấu vừa đề cập – Các TS tài đảm bảo nợ vay chứng khoán mà khách hàng cầm cố để vay vốn NH Các chứng khoán chia thành chứng khoán nợ trái phiếu, tín phiếu hối phiếu, chứng khoán cổ phiếu Các cgứng khoán nợ thường có dòng tiền thu nhập kỳ vọng chắn nên việcxácđịnh giá trị thị trường mô hình chiết khấu dòng tiền thường đơn giản xác Ngược lại, chứng khoán thường khó ước lượng dòng tiền thu nhập kỳ vọng từ TS nên nói chung khó xác định giá trị thị trường Khi ấy, nhân viên tín dụng nhiều phải nhờ đến chuyên gia quan có chức công ty chứng khoán, công ty môi giơiù đầu tư xác định hộ mức gía trị thị trường TS – Đối với TS hữu hình làm đảm bảo nơ vay chia thành bất động sản động sản Bất động sản thường khó định giá động sản Với bất động giá trị thị trường xác định cách sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền Tuy nhiên, cần ý dòng tiền kỳ vọng từ bất động sản bao gồn thu nhập cho thêu bất động sản thu nhập bán TS Nhân viên tín dụng sử dụng dịch vụ định giá công ty môi giới quản lý đầu tư bất động sản để định giá Đối với động sản cầm cố đảm bảo nợ vay hàng hoá, nguyên vật liệu, tồn kho nhân viên tín dụng vào hoá đơn doặc chứng từ kế toán để định giá – Điều cần lưu ý xác định giá trị thị trường TSĐBNV khác biệt giá trị lý thuyết giá trị thị trường TS Khi cần lý TS đảm bảo để thu hồi nợ, NH lý TS thao giá trị thị trường, định giá nhân viên tín dụng nhận giá trị lý thuyết hay giá trị kỳ vọng, tức giá trị chưa xảy Do đó, rủi ro lý TS phụ thuộc vào chênh lệch THE END CẢM ƠN ĐÃ LAÉNG NGHE ... TS: Tài sản TSĐBNV: Tài Sản Đảm Bảo Nợ Vay MỞ ĐẦU • -Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nợ vaylà cần thiết, nhằm đánh giá trung thực xác giá trị thị trường tài sản xem có đủ đảm bảo cho giá trị. .. Bảo đảm tài sản hìng thức từ vốn vay • D9ảm bảo tín dụng hình thức bảo lãnh • II Mục tiêu nội dung thẩm địng tài sản đảm bảo nợ vay • III Thẩm định giá trị pháp lý tài sản đảm bảo nợ vay • IV Thẩm. .. liên quan đến sử lý tài sản đảm bảo nợ vay - Mục tiêu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nợ vay đáng gí cách xác trung thực khả lý tài sản đảm bảo nợ vay cần thiết Khả lý tài sản nói chung phụ thuộc