Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả nợ vay. Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi luật d

Chương 6: Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay

I Các loại đảm bảo nợ vay

- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là đảm bảo tiền vay là việc tổ chức tín

dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và

pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay

- Để đảm bảo nợ vay có hiệu quả thì tài sản đảm bảo phải:

 Giá trị đảm bảo phải lớn hơn giá trị được đảm bảo

 Tài sản đảm bảo phải có thể chuyển ra tiền

 Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền sử

lý tài sản dùng làm đảm bảo nợ vay

- Hai bên sẽ tiến hành định giá tài sản thế chấp và ký hợp đồng thế chấp có

công nhận của phòng công chứng

- Tài sản cầm cố có thể bao gồm những loại tài sản sau:

 Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, hàng hóa ,vàng bạc, tàu biển

 Tiền trên tài khoản tiền gởi hoặc ngoại tệ

 Giấy tờ có giá như cổ phiếu , trái phiếu, thương phiếu

 Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp

 Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố

3 Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay

- Bảo đảm tiền vay từ tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các trường hợp sau:

 Tài sản phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch

 Đối với tài sản là vật tư, hàng hóa, ngoài việc có đủ điều kiện theo khoản nói trên thì NH còn phải có khả năng quản lý, giám sát

 Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, khách hàng vay phải cam kết (bằng văn bản) mua bảo hiểm khi tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng

4 Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh

- Bảo lãnh là việc bên thứ ba (người bảo lãnh) cam kết với bên cho vay sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn thanh toán mà người đi vay không trả nợ hoặc không có khả năng trả nợ

- Bảo lãnh có thể chia thành hai lọai:

 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

 Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể - chính trị xã hội cho bên đi vay

II Mục tiêu và nội dung thẩm định TSĐB

2.1 Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay

- Các tài sản có đăng ký quyền sở hữu như là: Nhà xưởng, đất đai, phương tiên vận tải Khi thẩm định thì cần nghiên cứu và xem xét tính chân thực của giấy

đăng ký sở hữu

- Các tài sản không đăng ký quyền sở hữu như là: Hàng hóa, vàng bạc, ngoại

tệ thẩm định loại này phức tạp hơn loại trên nhiều

2.2 Thẩm định giá thị trường của tài sản đảm bảo nợ vay

- Tài sản hữu hình: Nhà cửa, máy móc, thiết bị để xác định giá thị trường thì cần thực hiện các bước như sau:

 Ước lượng dòng tiền kỳ vọng tạo ra từ tài sản

 Ước độ mức độ rủi ro dựa vào đó quyết định lãi suất chiết khấu phù hợp

- Các tài sản tài chính đảm bảo nợ vay chính là các chứng khoán, trái phiếu chính phủ mà khách hàng cầm cố vay vốn NH

t a

p

m k

n k

- m: Thời gian đáo hạn

- p: Giá nợ vay được định giá

(*): Cuối kỳ có thể là hàng tuần, tháng, năm …

Tính số tiền phải thanh toán hàng năm

Số tiền thanh toán hàng kỳ = PMT(Lãi suất, Số kỳ thanh toán , Gốc)

= PMT( 10%, 10, 5000000000) = 810,000,000 VNĐ

Ví dụ 02:

Một doanh nhân phải đóng $500 tiền bảo hiểm nhân thọ hàng tháng

Thời hạn phải đóng là 20 năm

Lãi suất tiết kiệm hiện tại: 8%/năm

Hãy tính:

a Tổng số tiền phải đóng trong 20 năm

b Giá trị thời điểm hiện tại của tổng số tiền đã đóng

Giải đáp:

a Tổng tiền phải đóng = $500 * 20 * 12 = $120,000

b Giá trị thời điểm hiện tại của tổng tiền đã đóng

= PV(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, - Số tiền thanh toán hàng kỳ)

= PV( 8% / 12, 20*12, - $500)

= $59,777

Định giá các nợ vay

Công thức:

Trong đó:

- t: Lãi suất

- m: Thời gian định giá

- p: Giá nợ vay định giá

B Địnhgiá Nợ vay có lãi thanh toán cuối kỳ (*), gốc được trả vào ngày đáo hạn

t

t 1

1 I t

1 V







Ví dụ 03:

Doanh nghiệp có khoản nợ là $100, gốc phải trả là sau 8 năm

Tiền lãi phải trả hàng năm số tiền là $10

Lãi suất tiết kiệm tại thời điểm định giá là 14%

Hãy tính:

1> Giá trị trái khoản nợ tại thời điểm hiện tại2> Nếu mua khoản nợ này ở giá là $70 thì lợi suất đầu tư là bao nhiêu ?

Giải đáp:

1> Giá trị khoản nợ tại thời điểm định giá

P = PV(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, - Số tiền thanh toán hàng kỳ, -

Gốc)

= PV(14%, 8, - $10, - $100)

= $81.44

2> Lợi suất đầu tư

Lợi suất = Rate ( Số kỳ , - Số tiền thanh toán hàng kỳ, Giá mua thực tế, - Gốc)

= Rate( 8, - $10, $70, - $100)

= 17.17%

Định giá các nợ vay

Công thức:

Trong đó:

- t: Lãi suất

- m: Thời gian định giá

- p: Giá nợ vay định giá

C Địnhgiá Nợ vay thanh toán cuối kỳ với khấu hao nợ & gốc đều nhau

k k

m m

1 k

k

t

t 1

1 D t

1 A p

Ví dụ 04:

- Lãi suất tại thời điểm định giá là 12%

- Thời gian định giá là 2 năm cuối Hãy tính giá của nợ vay

- Nếu giá của nợ vay được bán là $35, hãy tính lãi suất đầu tư

Giá của nợ vay = NPV(12%, 24, 22)

= $38.97

Giải đáp:

Lãi suất đầu tư = IRR (-35,24,22)

= 20.66%

Định giá trái phiếu

Việc định giá trái phiếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:

 Tiền lãi của trái phiếu mỗi kỳ

 Tiền hoàn lại lúc đáo hạn

 Thời gian còn lại của trái phiếu (Từ thời điểm định giá đến đáo hạn)

 Lãi suất định giá trái phiếu trên thị trường tài chính

H t

t 1

1 I

1> Giá trị trái phiếu tại thời điểm định giá nếu lãi suất hiện đang là 12%

2> Nếu trái phiếu được bán với giá 800,000 đồng Hãy tính lãi suất đầu tư

Lãi trái phiếu hàng kỳ I = 1,000,000 * 10% = 100,000 VNĐ

Thời hạn còn lại m = 5 (năm)

Lãi suất hiện tại t = 12%

Giá trái phiếu = PV(Lãi suất, Số kỳ, - Tiền lãi hàng kỳ, - Gốc)

= PV( 12%, 5, -100000, -1’000’000)

= 927,904

Lãi suất đầu tư = Rate ( Số kỳ , - Tiền lãi hàng kỳ, Giá mua thực tế, - Gốc)

= Rate (5, -100’000, 800’000, 1’000’000)

Định giá cổ phiếu

A Cổ phiếu ưu đãi

- Cổ phiếu ưu đãi là một loại chứng khoán vừa có những đặc điểm giống cổ phiếu thường, vừa giống trái phiếu

-Khác với cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi trả một lượng cổ tức nhất định cho cổ đông nắm giữ

- Giống như trái phiếu, mệnh giá của cổ phiếu ưu đãi khác với mệnh giá cổ phiếu thường vì chỉ có giá trị danh nghĩa

-Mệnh giá cổ phiếu ưu đãi có ý nghĩa trong việc chia cổ tức cố định và cổ tức của

cổ phiếu ưu đãi được ấn định theo một tỷ lệ cố định trên mệnh giá

-Lợi ích lớn nhất khi sở hữu cổ phiếu ưu đãi là NĐT có khả năng thu hồi phần tài sản của công ty lớn hơn cổ đông thường Cổ đông nắm cổ phiếu ưu đãi luôn được nhận cổ tức đầu tiên và khi công ty bị phá sản thì họ cũng là những người được công ty trả trước phần tài sản còn lại, sau đó mới đến cổ đông thường

- Cổ phiếu phổ thông không thể chuyển đổi thành cổ phiếu ưu đãi, trong khi cổ

phiếu ưu đãi có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông theo quyết định của

ĐHCĐ

Ví dụ:

I g

r

g 1

I

p

t

1 t

Io: Cổ tức tại thời điểm 0

I1: Cổ tức tại thời điểm 1

g: Tốc độ tăng trưởng cổ phiếu

r: Lãi suất

Ví dụ 6:

Nhận xét:

- Nếu lãi suất đầu tư cổ phiếu > Lãi suất => Nên đầu tư

C Định giá cổ phiếu thường có tốc độ tăng trưởng cổ tức hàng năm khác nhau

k t

k 1 r

g r

I r

1 I

C Định giá cổ phiếu trên tỷ số giá thu nhập

Cơng thức:

phiếu cổ

một trên

nhập Thu

trường thị

trên phiếu

cổ

Giá nhập

thu trên

giá số

P

EPS E/P