TS, Nguyễn Minh Hoàng - HVYTC _ | 19/04/2014
` #V: guy Phutong fol)
HOC VIEN 1 TAI CHINH ¬"
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀISẢN - -.°:
a Se I CC LSTA URL La Salas ea ae eed pe TH HN HN g 10 BÀI TẬP MẪU
"MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TAI SAN
~
— )
Trang 3Neu 0ï + noe wry
| | es vấ
TS Nguyễn Minh Hoàng - HVTC , -_ 319/04/2014 OM ¬¬
I PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỤC TIẾP: ^ | | 7
| a EY ΠP CA 47
-Bài số 4: Uốc tính giá (hị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau: |
- Biệt thự Sao Mai có diện tích 400 m”, hợp pháp về các quyền đối với BĐS ¬
- Biệt thự A cạnh biệt thự Sao Mai, giống Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 5, 5 tỷ
đông ght út đất 4uøw 2 k` dâg dé we ye Mat afd Soo Mới,
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 0,2 tỷ đồng, hợp
pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với phương thức thanh.toán: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 nam Trong đó, trả ngay lần đầu 4,6 tỷ đồng, đợt hai 2,331.496.396 tỷ đồng, đợt ba 2.449.550.916 tỷ đồng, đợt bốn
, 1 ` os o as “oy = , = — ckjaw — )— > x fy
2,590.002.590 tỷ đồng, đợt cuối 2,781.844.802 ty dong.» qui oi 5 Au Are’ ve A kin > (A Attn Ae AAR? ( qi ue ‘ : ey
- Biệt thự C có diện tích va vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 0,4 tý đồng, không có Mỹ
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được ban voi gia eat
co ZL =~ | Ra = r , aw 4
9,6 tỷ đồng => cg vs quyyin wd dat + pou vô Anat am fin, = ei
- Theo quy dinh hién hanh: | | alae
+ Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất cho diện tích đất khơng có tranh chấp và sử dụng Ổn định từ trước i"!
| Ag
1993 a Oo | sọ
, ; du,
+ Giá đất do Nha nước quy định tại con đường này là 10 triệu déng/m’ Aca’
`
f
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 THẺ che -
Trang 4TS, Nguyễn Minh Hoàng -NVTC _ + 804 ” vẻ prone ° ,„ CĐ, op met ted _
giá đất ất đo NHÀ nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hang ky han | nam 7%/năm; 2 2 nam 8%/nam; 3 nam 9%/nam: 4 năm I0%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng
Ana LAE Hives SAS Cand AE UMA Moen Hoan} OUI LAM BOE ĐẾN ĐO GOON MD NE AS BN SONS Anes mR ld EL ED AS ENN Li) Some Smee BAN TƯ RUE Rae Sent Peel Une nie Sim PER SOM ĐO G Bae Paw HN the
ng, SOV ER › Minh Hoang — ~ Bo: mon ‘Dinh giá tài sản - Học viện Tài chính |
Trang 5TS Nguyễn Minh Hoàng - HVTC SỐ 5 19/04/2014
ĐÁP ÁN BÀI SỐ 4:
a Phan tích các điều kiên và các giả thiết; 4/4
- Mục đích của định giá tru seo Ale ith bc tt at L ung cub Taw! 9Ð @ 990% 68994 0 0 0 4 00 6 6 60 6© 90 600 6 9 e9 6 9 900 đ 0 6v
9 8 6ð 2 099 9® 6 0% 49 66 # ứ %2 8 ®p 00069060 sang
b Tính tốn cu thể:
- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
ĐÔ Ð t 58 6 6 %6 2 °"ô h0 999990 05 05 2 9460909900802 9090 00663956 40 G600 49 4ê 9084 20 0 0 32 0 0 6 6 6 96 2 4 0 9® 969 96 96
9Ơ 48 %4 ® 600600 3% 96 49 0 0 9 2 499% 960 %0 4 5820909 96 4688606 62 469 0 48 6® 26 090 0090900009006 420909 90 60009900 0% 4 & 6 0 68
Ab a AL tt Telit bận 4Aát CN, ease
- Giá trị B điều chỉnh lại cho giống với Sao Mai:
° ,ê Ê d6 + 90 0 4 9 e4 Ê C06 90 2 6 6 0 0 000909649090 606% Q h6 0 00235 964.0 0098920 9® 9 4 6% 6 0 %6 ® “0° " ®° Ê n9
- Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với biệt thự C
AND AD ALL M> Ø1 h + 40 mẽ ~sÑ0.022 x„40 | M2 x tp „4 Cd -
Trang 6
xu mv “de
f5, Nguyễn Minh Hoàng - WVTC | 6 | 19/04/2014
we ff ee he ee eee eee ee ee ewe Oh hh hh Oh hh Oh hh OC HO hwo rh has
q
` ðHÍ trị Điệt thự € sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp.lý về QSD đất:
¬ "— ˆ 1 (hy NHẪN uc
Giá trị C điều chính lại để so sánh với biệt thự A:
“8 § 89 R8 ĐO" È PP PO4 $6 6.60 E6 h4 90 SON Bo 9n 0 6 4€ 8 8ð 6 9 8 9996 9 0 2Ó 0 8 9 9 6 9 6d R56 9 ĐH l6 8 6 6 na d 9n SỐ
FANN
5 SP lyV én Minh Hoang — - Bộ nôn Định giá tài sẵn "y - Học: ¥ ién a Te ai chinh |
Đối chiếu giá trị của các BĐS biệt thự B và C đã điều chỉnh: 12,5 sor ys
Gre! ett dite, uth Ah ¡, đề to, taxsữn lM a dat) h 40,4 -8Ch?)
ổ tỷ đồng và 13 tý đồng có thể xác định ỐTTTT của biệt thự Sao Mai là: 12,79 ty đồng Làm tròn 12,8 tỷ đồng Ag
Ue le 1d Hl sat SAD fel Seal O08 Bot i Med ete ys ed ee a ee ee et AS EB) 1s tk Pe ks wt et WME SS EP RR we Pe ee ee ee Bị
Trang 7TS Nguyễn Minh Hoàng - HVTC | 7 _— 19/04/2014
Bài số9: — Mức tiên cho thuê một bất động sản là 40.000 ỦDSD/ năm, trong thời hạn 30 năm Thoda thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hồ khơng khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD |
Yêu cầu: |
1 Hay ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì _ người cho th ln có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13%
một năm? | | |
2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời ' trung bình trên thị trường vốn đầu tư?
ĐÁP ÁN BÀI SỐ 9:
a Giá trị của quyền cho thuê BĐS: |
- Giá trị hiện tại của khoản thu nhập 40 nghìn USD trong 30 năm:
“HN HƯƠN GHnn CYn CHỌP CƠN HHƠm SA HA AơƠP ESE SONS FLUE SR SEE Svc} SORE UNG ONG Sew MEAS AER A) GO CON SENS PE OE ĐỤNH Me METRE St HOY SORE EG SRS Sd SRE OE uP SS Shh GL AD SNE See Sk Se cme Se et nh
Trang 8
ts Meuvén Minh Hoang - NV TC 8
Số cố 6 Sai ca nth Sem 6 6 6 6 h6 6 6 6 6 an n nano ha Gath me cmd et Soh my pet Se Mit fed MO cine it ae me MD SS nt Ma NY ie LN Oh at ne
tare 0m tt Prue Sm cnet Si See Gem RON wt met Sin em SONY mah Sune Sim She st meet met Sind Gin Seat fat Gat nw EE St OO ww ee Sh mS Fares Se Ste RD Si Goel wh SiN Sm mn eth im Sane ae fm Ka chem mit ems Re fy mum hm Sa
ee te em ee et he SOD ee Otel HH hee een Eon et HUEY et Pt ee ne en eet See LD Ree Os ne nan Gs nt ce Set Mt ne Gh Heh ne ts Si a Rae AT HA en sane et Lem SOG Gum SO RE ean em ÓC VAN HN
b Gï⁄ trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:
= 411.485 USD
URE BOM Hd PER KHẢ Mãi ĐẸX DEI Kài tà? EAi HS EH bo Mad ine id inet ii KHÍ kài VỤI
I i | | ị ị ị ị | 19/04/2014
i Il EAU Ee tad fog YA Be Bot se Go LÝ EHÍ RE KMÍ V3
i { ị i ‡ ! ; | j <0
PS Neuyén Minh Hồng - Bộ mơn Định giá tài sản - Học viện Tài chính
i i
Trang 1079, Mưuyên Minh Hoàng - HY PC 10 19/04/2014
II, PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ:
Bài 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: HED RELES
1, Tài liệu về bất động sam A:
- Dién tich dat 300 m’, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất “^^
- Công trình Xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép điện tích sàn xây
dung 120 m’
_= Hao mồn của các kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%,
cầu thang 87,5% cửa 23,1%
2 Các thơng tin có liên quan: |
+ Một lô đất trống bén canh dién tich 250 m* khong c6 gidy to hop 1é vé quyén sit dung dat, khơng có tranh chấp, sử đụng ổn định sau 15/10/1993 vừa được bán với giá 225.000.000 ả
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị tí là l 200.000 đ/m'
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trongtổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 12%,
sàn 27%, móng l6%, cầu thang 8%, cửa 13% ;
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m” + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 ä
+ Tiền thu sử dụng đất để hoàn chỉnh về pháp lý tính bằng 100% giá đất NN quy định
eae eam eam es HC me” ead ell wand Sh HP HA: HP TH ft SnD ft ham GD (HH HN HH, GEN CHẾT neh Sede Gut SOE Sea hàm Đàn Shan nfm et cm VD enh nt Mm HUY Án GHẾ ine Oh Gm Hh Shs Nile Ahn SN Se ee SI ome en
iis IN Nguyễn N Minh Hoang — Bộ môn n Định giá tài sản - - Học viện ¡Tà ài chính
Trang 16weet ou ueg entu Ai dugg '1 op oyy Buep ova dgx oONp IR] UQD OF | “SUND Ul] UROL #02 1 RID WOE SUvG tran OS TOA Avi ul eo TÚỊ PN SUBS URS ou WIG OUĐ Suop ney ` Op | oOnp IQỌp 8ưeu gu oo 8uotbj nưị ryúd uy Os IOW -Í Agu oyo dgiysa yueop eno ues rer Og U mes nyu iop Avy Sunyu 69 Oh IB] & Bis Tue Bp 2a oA "a 0 000Z HOA UGHSU SU0T, 90Z UBS 183 SUO TL, 'ioqd ugyd enyo wT °Z OS! : "HHEOP UUUj UỌA UuonSN Ï "nay 0S Hô HỌA HOBỔẠ '8 OOF | "EU IẸP Á9A 'C 0y _ e1 ttud ugOUI 282 ‘7 091 Hey ugøu ABBAS 008 2.43 eyd ON â paul es Đ ant O49 GOSL '6 ‘YuROp Lgl] UOA (90 a 92 0002) “gM 3u UỢ2 ề we OBA usoyy sunyo ni neg ‘¢ - "YuyYO Tei ant GOSL ó ‘GOSL Iị Q2 H5 FID | | "80 ny nep a GOSL “OY UO} SURE” nữ) ieyd UROYY IED ˆ€ ỳ 4 'ƯẺU IESLI IỹOLX SUAUO 'Z ` el
0&8 GAY «pes
Trang 2323 ĐÁP SỐ BÀI 1: B : 375 trđ, A:225 trđ BÀI 2: 200 trả BÀI 3: 400 trả BÀI 4: 12,8 tỷ đ Bài 5: 740.000 và 786.750 Đài 6: 2,4869.; 3/7908.; 4,3553 ; 497,38 ; 758,16 va 871,06 USD Bài 7: L2, 1672 USD.- ` ` ` có Bài 8: a = 16.144.788,7 ÙsD b¿= 4 iogzusp OR SS ñỶứềh
BAL 9: a, = 279.815 USD b= 411, 485USD |
BÀI 10: a,3.148,2 trổ; b 5, 506, 2 trẻ; C, "ăn năm; cứ, năm: 3 tháng 5 ngày BÀI 11: 1.165,113 USD; BÀI 12: 1.325 tr; BÀI 13: 725 trả
BÀI 14: 725 trá BÀI 15: 224.834 USD
BÀI 16: 55.500 USD; 75.000 USD; BÀI 17: 21,6 trả
Trang 24
2 2 ~~”
WAC TS: a T= 20% b Dong cua nha may
BAT 19: Dam phan trong khoang: 5 - 119 USD/ cp
AL 2G: a, 68.850 d/cp b, John < 91.800/cp ; Rosie < 55.080 d/cp WAY Obs 1358.81 trd, đài 22; 10.003,69 trả BAL 23: 11.960 tr đồng Bài 24: 4.183 tr đồng Bài 25: 375.000 đ /cp và 459.000 d/cp — œ, TS Đài 26: 666.1 tr đồng
ly db vor Hes Alay Cah oye viên
Sul phan fi tý vớ xa hi &
CHIEN ` WT %; fF UNTO ^