Bài tập lớn môn Định giá tài sản Định giá khách sạn Long Anh

Đặc điểm tài sản định giá• Khách sạn ở vị trí mặt tiền đường Thạch Sơn, giao thông thuận lợi, ngay trục đường chính ra Lào Cai • Vị trí tọa lạc ngay khu du lịch • Gần khu dân cư sinh số

ĐỊNH GIÁ

TÀI

SẢN

NHÓM 2

ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN

LONG ANH

Báo cáo kết quả định giá

Khách hàng yêu cầu định giá: Nguyễn Thanh Thúy

Địa chỉ: Số 242 – Tổ dân phố 1 – Đường Thạch Sơn

-Thị trấn Sa Pa – Tỉnh Lào Cai

Điện thoại: 0986.295.447

Tài sản thẩm định giá: Khách sạn Long Anh

Địa điểm định giá: Số 242 - Đường Thạch Sơn – Sa Pa - Lào Cai

Mục đích thẩm định giá: Để bà Nguyễn Thanh Thúy làm

cơ sở trong việc ra quyết định kinh doanh.

Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay (4/2016) Đơn vị tính giá: Triệu Vnđ

Phương thức tiến hành định giá

Phương thức tiến hành định giá

Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

• BĐS cần TĐG là khách sạn Long Anh thuộc sở hữu

của bà Nguyễn Thanh Thuý

• Có giấy chứng nhận ĐKKD DNTN số 12H 070000475

HKD do UBND Huyện Sa Pa, Phòng Tài chính – Kế hoạch cấp, đăng ký lần đầu 02/01/2005, thay đổi lần thứ 2 vào 06/01/2016.

• Địa chỉ trụ sở chính của DN: Số 242, Đường Thạch

Sơn, Thị trấn Sa Pa, Tỉnh Lào Cai

• Ngành nghề kinh doanh: Lưu trú du lịch, dịch vụ ăn

uống, cafe – giải khát, rượu bia, thuốc lá, đồ lưu niệm.

• Vốn đầu tư: 1.5 tỷ đồng (Một tỷ năm trăm triệu VNĐ)

• Chủ doanh nghiệp đứng tên là bà: Nguyễn Thanh Thúy

Đặc điểm tài sản định giá

• Khách sạn ở vị trí mặt tiền đường Thạch Sơn, giao

thông thuận lợi, ngay trục đường chính ra Lào Cai

• Vị trí tọa lạc ngay khu du lịch

• Gần khu dân cư sinh sống, gần chợ, gần bến xe khách,

gần cây xăng duy nhất ở thị trấn Sa Pa

• Thuộc khu đô thị có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh,

có khả năng kinh doanh

• Xung quanh có nhiều khách sạn khác.

Đặc điểm tài sản định giá

• Khách sạn được xây dựng và đã đi vào hoạt động từ

năm 2005 Ban đầu tài sản xây dựng trên lô đất rộng 100m 2 (ngang 4m dài 25m vuông vức).

• Sau quá trình kinh doanh, vào năm 2010, chủ tài sản

quyết định mua thêm lô đất bên cạnh có cùng diện tích để xây dựng mở rộng quy mô khách sạn.

• Trong quá trình xây mới năm 2010, phần BĐS cũ cũng

được nâng cấp cải tạo lớn để hợp với phần BĐS mới thành một khối công trình thống nhất.

Đặc điểm tài sản định giá

• Hiện tại, BĐS có ba tầng và một sân thượng xây dựng

với kết cấu đúc kiên cố, tọa lạc trên diện tích đất 200 m 2 ,

có diện tích xây dựng là 185.6 m 2 , có diện tích sàn là 649.6 m 2

• Hình dạng đất và BĐS đều vuông vức, hướng Nam.

• Toàn bộ đất và BĐS dùng để KD khách sạn đều thuộc sở

hữu của pháp nhân là DNTN Long Anh.

• DNTN Long Anh đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Do vậy, lô đất được phân loại là đất sản xuất kinh doanh dịch vụ.

Đặc điểm tài sản định giá

DN có đầy đủ các loại giấy tờ còn thời hạn hiệu lực bao

gồm:

• Giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp của UBND

Huyện Sa Pa, Phòng Tài chính – Kế hoạch.

• Giấy công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch của Sở Văn

hóa, Thể thao và Du lịch Lào Cai, quyết định công nhận khách sạn Long Anh đạt tiêu chuẩn 1 sao.

• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để

làm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện của Công an Huyện Sa Pa.

• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC của Sở Cảnh

sát Phòng cháy và Chữa cháy tỉnh Lào Cai.

• Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện vệ sinh an toàn

thực phẩm của Sở Y tế tỉnh Lào Cai.

Phòng khách sạn

Phòng ăn khách sạn

Nguyên tắc trong định giá bất động sản

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

2 Nguyên tắc cung - cầu

3 Nguyên tắc thay đổi

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi

những bất động sản khác

11 Nguyên tắc phân phối thu nhập

12 Nguyên tắc dự tính tương lai

Cơ sở trong định giá bất động sản

Cơ sở giá trị thị trường Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thực ước tính Giá trị trong sử dụng

Một tài sản có thể trao đổi Giá trị có thể bảo hiểm

Vào ngày thẩm định giá Giá trị tận dụng

Người mua tự nguyện Giá trị phục hồi

Người bán tự nguyện Giá trị bồi thường thiệt hạiTrong một GD bình thường Giá trị đầu tư

Sau khi tiếp thị đúng mức Giá trị đặc biệt

Ở nơi ấy các bên đã hành động

thận trọng và có hiểu biết Giá trị thanh lý hoặc giá bán bắt buộc

Và không bị ép buộc Giá trị thực hiện đấu thầu

Trong thẩm định giá trị khách sạn

Ứng dụng tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị

khách sạn

Ước tính giá trị quyền sử dụng đất:

Chỉ

tiêu Yếu tố so sánh Thửa đất cần TĐG so sánh 1Thửa đất Thửa đất so sánh 2 so sánh 3Thửa đất

1 (triệu đồng)Giá bán Chưa biết 850 1,650 1,275

2 Tổng diện tích (m2) 200 68 125 126.5

3 m2 (tr đồng)Giá bán mỗi Chưa biết 12.5 13.2 10.08

Bảng các BĐS so sánh

Ước tính giá trị quyền sử dụng đất

4 Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

0 Triệu đồng/m 2

0.53 Triệu đồng/m 2

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Ước tính giá trị quyền sử dụng đất

4 Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Đất ở thuộc đô thị loại V

Đất TM,

DV thuộc

đô thị loại V

0 Triệu đồng/m 2

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Ước tính giá trị quyền sử dụng đất

Ước tính giá bất động sản

Tuổi đời kinh tế 40 nămTuổi đời hiệu quả 5 nămTuổi đời kinh tế còn lại 35 năm

Ước tính giá bất động sản

Tỷ lệ chất lượng còn lại của

Giá thi công hoàn thiện chưa

kể trang thiết bị 5 triệu đồng/m

2

Diện tích sàn xây dựng 649.6 m2

Giá trị xây dựng thay thế 2,842 triệu đồngĐiều chỉnh các chi phí khác 28.4 triệu đồngGiá trị công trình 2,813.6 triệu đồng

Bảng ước tính giá trị bất động sản

Ước tính giá động sản

Tổng giá trị trang thiết bị mới tất cả phòng 1,147.2 Tr đ

Tổng giá trị trang thiết bị mới phục vụ QL 510 Tr đ

Ước tính chi phí tạo ra khả năng kinh doanh

Một số chi phí nhất định để có đầy đủ và thường

xuyên duy trì thời hạn pháp lý các loại giấy phép

theo quy định của pháp luật bao gồm:

• Giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp

• Giấy công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch

• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự để

làm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện

• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC

• Giấy chứng nhận đủ điều kiện vệ sinh ATTP

50 triệu đồng

Xác định giá trị chỉ dẫn của khách sạn

Giá trị ước tính của đất 2,015.2

Giá trị ước tính của BĐS 2,813.6

Giá trị ước tính của động

Ứng dụng tiếp cận thu

nhập trong thẩm định giá

trị khách sạn

Thu nhập của khách sạn cần thẩm định từ năm 2011 đến năm 2015 (triệu đồng)

Năm 2011 2012 2013 2014 2015 TB Tổng thu 474.5 472.7 501.9 471.1 476.6 481.4

Thu nhập thuần dự tính tạo ra

từ TS trong năm tiếp theo (I) 269.7 Triệu đồng

Tỷ suất vốn hóa chung (R) 12 %

Giá trị Tài sản (V = I / R) 2,247.6 Triệu đồng

Xác định giá trị chỉ dẫn của khách sạn

 NX: Mức giá chỉ dẫn này đối với tài sản thẩm định là quá thấp.

Vì vậy, đối với khách sạn cần thẩm định hiện tại, nếu muốn tiếp tục kinh doanh phải ra quyết định nâng cấp để cải thiện tình hình thu nhập

Xác định chi phí nâng cấp

CP nâng cấp khách sạn lên khách sạn 2 sao (Triệu đồng)

TT TS hiện có TS nâng cấp Đơn giá

nâng cấp SL CP

Ước tính hiện giá thu nhập sau khi nâng cấp

Tổng hiện giá dòng thu

nhập 3,267.8

Đvt: Triệu đồng

Xác định giá trị khách sạn khi quyết định

cho thuê toàn bộ

Thu nhập từ hoạt động kinh

doanh 299.7

Chi phí quản lý doanh nghiệp 78.0

Thu nhập trước thuế 221.7

Thuế thu nhập doanh nghiệp 22.2

Thu nhập sau thuế 199.5

Suất vốn hóa sau thuế có điều chỉnh 10 %

Giá trị tài sản 1,995.1

Đvt: Triệu đồng

Xác định giá trị khách sạn khi quyết định

thay đổi hình thức kinh doanh

Thu nhập sau thuế 569.2

Suất vốn hóa sau thuế có điều chỉnh 10%

Giá trị tài sản 5,692.4

đổi hình thức KD

5 tỷ 700 triệu đồng

Quyết định thay đổi hình thức KD

XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!