BÀI TẬP THỰC HÀNH NHÓM MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU2CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ3BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ8I.Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá8II.Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá8III.Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá10IV.Kết luận:14V.Những hạn chế của kết quả thẩm định giá:14PHỤ LỤC 115PHỤ LỤC 217PHỤ LỤC 319PHỤ LỤC 424PHỤ LỤC 530HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ41

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ  BÀI TẬP THỰC HÀNH NHĨM MƠN Đ ỊNH GI Á T ÀI S ẢN Tên thành viên: Phạm Hồng Vân Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh Vũ Xuân Anh Thư Đoàn Hương Trà Lớp: 41K15.4 – CLC GVHD: Hà Xuân Thùy Đà nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Định giá Bất động sản tính tốn tài sản giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Mục đích định giá tài sản nói chung định giá bất động sản nói riêng phân thành nhiều loại: mục đích bảo tồn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản: chấp, tính thuế, lý tài sản… Qua trình học tập ngắn hạn lớp, chúng tơi có thêm nhiều kiến thức mơn Định giá tài sản Sau trình bày báo cáo môn định giá bất động sản với số liệu cụ thể kết hợp giảng làm sở liệu trình làm báo cáo Với kinh nghiệm thực tế cịn lượng kiến thức chưa đủ nên viết chúng tơi khơng tránh khỏi sai sót Chúng tơi mong nhận lời góp ý Thầy Cơ để hồn thiện kiến thức Vị trí thành viên nhóm: Phạm Hồng Vân: Giám đốc Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh: Thẩm định viên Đoàn Hương Trà: Trợ lý thẩm định viên Vũ Xuân Anh Thư: Chuyên viên kiểm soát TÊN DOANH NGHIỆP LUCIPITER CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: 152 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng Phạm Đình Vững Căn Hợp đồng thẩm định giá số 124 ngày 24/10/2017 ký kết Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER Căn Báo cáo kết thẩm định giá số 151 ngày 15/11/2017 Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER; Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 152 ngày 15/11/2017 với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên quan/ tổ chức/ cá nhân: Phạm Đình Vững - Địa chỉ: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng - Số điện thoại: 0905224605 Số fax: 04.39276181 - Số CMND:201689569 (Ngày cấp 21/05/2011) Thông tin tài sản thẩm định giá Địa bất động sản: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng Bất động sản nằm vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần sân bay, gần siêu thị BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện Gia Đình, gần trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân - Khu dân trí cao, có nhà giáo viên dạy cấp đội - Bất động sản nằm hẻm lớn, tơ vào - Xây dựng hoành thành năm 2001 sử dụng đến - Nhà hướng Đông Bắc - Loại nhà: Nhà kiệt - Kiệt đường Nguyễn Tri Phương 22,70m - Nhà tầng - Diện tích xây dựng: 80,30m2 - Diện tích sử dụng: 152,21m2 - Mục đích sử dụng: Nhà - Diện tích đất: 82m2; Thửa đất số 159 - Số phòng: + phòng khách + phòng bếp + phòng ăn + phịng ngủ - Thiết kế: + Tầng có phòng Khách + Bếp ăn + WC + Tầng có phịng Ngủ + WC + phòng thờ + Sân phơi nhỏ - Phịng khách: + Diện tích: 30m2 + bể cá cảnh: mua năm 2005 – giá triệu đồng + Đèn chùm: mua năm 2003 – giá triệu đồng + Lát sàn gạch men + Tường sơn - Bếp + phịng ăn: + Diện tích: 20m2, ốp đá khu vực nấu ăn + Đồ dùng bếp: tủ bếp, chậu rửa bát, kệ đựng chén bát nguyên liệu gia vị - Phịng ngủ chính: + Diện tích: 25m2 + Gồm có: điều hịa: mua năm 2010, lát sàn gạch men + cửa sổ hướng Đông Bắc ngồi đường: thơng gió chiếu sáng tốt - Phịng ngủ phụ 1: + Diện tích: 12m2, lát sàn gạch men + Có cửa sổ nhỏ phía Tây Bắc thơng nhà, phịng bí - Phịng ngủ phụ 2: + Diện tích: 20m2, lát sàn gạch men; có cửa sổ hướng Tây Nam thơng bên ngồi: chiếu sáng tốt - Nhà vệ sinh: + WC 1: Diện tích m2, phịng khách phịng bếp; ốp gạch men xanh; khơng có bình nóng lạnh + WC 2: Diện tích m2, cạnh phịng ngủ phụ 1, ốp gạch men xanh, có bình nóng lạnh + WC 3: DIện tích 2,5 m2, phịng ngủ phụ 2, ốp gạch men xanh, có bình nóng lạnh - Sân phơi đồ: + Diện tích 10,16 m2 • Một số đặc điểm khác: - Bếp có sửa lại so với ban đầu - Cửa phòng ngủ phụ khóa bị hư Thời điểm thẩm định giá Tháng 10 năm 2017 Mục đích thẩm định giá Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Vietcombank theo quy định pháp luật hành 5 Căn pháp lý: Phụ lục đính kèm Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá trị thị trường tài sản giá trị tài sản mà thẩm định viên tim được, tính tốn được, ước tính dựa thơng tin cung cấp, tìm thấy, kiểm chứng thị trường thời điểm định (thường tại) Giá trị thị trường thể mức gá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường mức giá ước tính xác định theo khác với giá thị trường mua bán trao đổi theo mức giá không phản ánh thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế… Thực trạng Bất động sản: Phụ lục đính kèm Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá Cách tiếp cận từ thị trường cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị trường Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán cung cấp; qua khảo sát thực tế trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản thị trường; sử dụng phương pháp thẩm định giá tính tốn; Cơng ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER thông báo kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ông: Phạm Đình Vững 2,597,011,734 đồng (Hai tỷ, năm trăm chín bảy triệu, mười nghìn, bảy trăm ba mươi tư đồng) 10 Điều kiện ràng buộc: Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động  Giá vật liệu xây dựng coi thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi không đáng kể  Kết thẩm định giá sử dụng làm sở xác định giá bán, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác  Chứng thư thẩm định giá lập thành có giá trị pháp lý nhau, giao cho ơng Phạm Đình Vững, lưu hồ sơ định giá công ty Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn Cơng ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: TÊN DOANH NGHIỆP LUCIPITER CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: 151 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI THỪA ĐẤT SỐ 159 TỜ BẢN ĐỒ SỐ 16 TẠI KHU PHỐ TỔ 45, PHƯỜNG VĨNH TRUNG, QUẬN THANH KHÊ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá - Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER - Giám đốc: Phạm Hồng Vân - Thẩm định viên: Nguyễn Cơng Nữ Quỳnh Anh Trợ lý: Đồn Hương Trà - Chuyên viên kiểm soát: Vũ Xuân Anh Thư - Địa doanh nghiệp: 583 Nguyễn Tất Thành, Quận Thanh Khê, Tp Đà Nẵng - Số điện thoại: 0903522390 I Các thông tin thẩm định giá Khách hàng u cầu: Ơng Phạm Đình Vững Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2017 Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Vietcombank theo quy định pháp luật hành Căn pháp lý thẩm định giá: Phụ lục kèm theo Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan, độc lập, điều kiện thương mại bình thường” (TDDGVN) Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh • Gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế • Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị Bất động sản tương tự so sánh mua, bán thị trường • Đây phương pháp sử dụng phổ biến vì: - Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật - Nó thể đánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững để quan pháp lý công nhận II - Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm Bất động sản giao dịch thị trường hành tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, số liệu để tính tốn theo phương pháp so sánh không nhiều không tương đồng Phương pháp so sánh sử dụng phương pháp tính tốn thành phần Đặc điểm tài sản thẩm định giá: a) Đặc điểm kinh tế, kĩ thuật: i Vị trí: - Địa bất động sản: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng - Bất động sản nằm vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần sân bay, gần siêu thị BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện Gia Đình, gần trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân - Bất động sản nằm kiệt lớn, ô tơ vào - Xây dựng hồnh thành năm 2001 sử dụng đến - Nhà hướng Đông Bắc - Kiệt đường Nguyễn Tri Phương 22,70m ii Đặc điểm kỹ thuật: - Xây dựng hoành thành năm 2001 sử dụng đến - Diện tích xây dựng: 80,30m2; Diện tích sử dụng: 152,21m2 - Diện tích đất: 82m2; Thửa đất số 159 - Nhà xây tầng bao gồm phòng khách, phòng bếp, phịng ngủ phịng vệ sinh, có sân phơi đồ - Thiết kế: + Tầng có phòng Khách + Bếp ăn + WC + Tầng có phịng Ngủ + WC + phòng thờ + Sân phơi nhỏ - Kết cấu nhà kiên cố, vững b) Đặc điểm kinh tế - xã hội:  Lô đất kiệt đường lớn 22,70m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải Ngõ trước nhà rộng 4,5m ô tô vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo xu hướng phát triển sử dụng đường rộng, đậu xe tơ Hai đầu ngõ thơng hai đường lớn Lê Đình Lý Nguyễn Tri Phương  Đặc biệt, lô đất nằm gần trung tâm Thành phố, gần sân bay, gần siêu thị BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện Gia Đình, gần trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân… Nên thuận tiện cho hoạt động thương mại, tiếp cận với nhiều dịch vụ như: y tế, giáo dục, xã hội… dễ dàng c) Đặc điểm pháp lý bất động sản thẩm định: - Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Tờ khai nộp thuế sử dụng đất - Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất - Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS - Có giấy phép xây dựng nhà UBND Quận Thanh Khê Thực trạng bất động sản: Phụ lục kèm theo Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá Thơng tin khảo sát phân tích nhà có đặc điểm tương đồng với Bất động sản mục tiêu: Kết thu nhập số giao dịch bất động sản địa bàn Đà Nẵng thời gian gần có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu sau: - Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 147/43 Nguyễn Tri Phương + Diện tích đất: 59,5m2 + Nhà tầng, Chiều rộng 3,5m; chiều dài 17m + Nhà bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp, bán tháng năm 2017, giá bán 2,3 tỷ + Khảo sát thực tế ngày 25/10/2017 III - Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 147/6 Nguyễn Tri Phương + Diện tích đất 99m2 + Nhà tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp, chiều rộng 5,5m, chiều dài 18m, bán tháng năm 2017, giá bán 2,5 tỷ + Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017 Liên hệ 3.691.241 (ông Minh) - Bất động sản so sánh 3: Nhà số 147/34 Nguyễn Tri Phương + Diện tích đất 77m2 + Nhà tầng bao gồm phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp Chiều rộng 3,5m, chiều dài: 22m, bán tháng năm 2017 với giá 1,8 tỷ + Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017 10 - Mức lạm phát tính từ 1/5/2017 đến 31/7/2017: (tỷ lệ lạm phát -0,5898680089%) - Mức lạm phát tính từ 1/5/2017 đến 31/8/2017: (tỷ lệ lạm phát 0,3247132%) - Mức lạm phát tính từ 1/5/2017 đến 30/9/2017: (tỷ lệ lạm phát 0,916629%) - Mức lạm phát tính từ 1/5/2017 đến 31/10/2017: (tỷ lệ lạm phát 1,3303872%)  Giá trị thực bất động sản tính tới thời điểm 1/11/2017  Mức điều chỉnh chênh lệch BĐS SS3: 1,823,946,970 – 1,800,000,000 = 23,946,970 (đồng) o Điều chỉnh theo hướng Giá bất động sản có hướng Đơng Bắc cao bất động sản có hướng Tây Nam 12% cao bất động sản có hương Đơng Nam 4% Điều cho thấy bất động sản hướng Đơng Bắc có tỷ lệ 100%, hướng Tây Nam 88%, hướng Đông Nam 96%  Tài sản so sánh có hướng Tây Nam:  Tài sản so sánh có hướng Đơng Nam: o Điều chỉnh theo chiều dài Thửa đất có chiều dài từ 15-20m có giá bán đất có chiều dài 20-25m 6,7% Điều cho thấy bất động sản có chiều dài 15-20m có tỷ lệ 93,3%, bất động sản có chiều dài 20-25m có tỷ lệ 100%  Tài sản so sánh có chiều dài 22m nằm khoảng 20-25m tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: o Điều chỉnh theo chiều rộng Thửa đất có chiều rộng từ 3-4m giá trị đất có chiều rộng từ 5-6m 12% Điều cho thấy bất động sản có chiều rộng từ 3-4m có tỷ lệ 88%, bất động sản có chiều rộng từ 5-6m có tỷ lệ 100% 28  Tài sản so sánh có chiều rộng 3,5m nằm khoảng 3-4m tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: o Điều chỉnh theo tầng Bất động sản có nhà đất tầng giá trị tầng 29,65% Điều cho thấy bất động sản có nhà tầng có tỷ lệ 100% bất động sản có nhà tầng 70,35%  Tài sản so sánh có nhà đất tầng, tỷ lệ điều chỉnh là:  Bất động sản có nhà đất tầng giá trị tầng 29,65% 29 PHỤ LỤC CHỨNG MINH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH  Hệ số điều chỉnh yếu tố điều kiện tốn; thời gian bán; hướng; quy mơ diện tích chiều dài, chiều rộng thừa đất; tầng  Thông tin tài sản chứng minh: BĐS cần ĐG Giá Tình trạng pháp lý Điều kiện tốn Thời gian bán Vị trí Hướng Diện tích đất Chiều rộng Chiều dài Tầng Sổ hồng BĐS SS1 2300 Sổ hồng BĐS SS2 2500 Sổ hồng BĐS SS3 1800 Sổ hồng Trả Trả Thanh toán lần, 50% mua, 50% sau năm tháng trước Trả tháng trước K147/2 Nguyễn Tri Phương Đông Bắc 82 K147/43 đường Nguyễn Tri Phương Tây Nam 5,5 15 59.5 3.5 17 2 K147/6 đường Nguyễn Tri Phương Đông Bắc 99 tháng trước K147/34 đường Nguyễn Tri Phương Đông Nam 5.5 18 77 3.5 22 1 Hệ số điều chỉnh yếu tố điều kiện tốn: • Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến thời điểm thẩm định giá 7,5%/năm Nguồn: Quyết định NHNN ViệtNam (Số: 1425/QĐ-NHNN)https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-teNgan-hang/Quyet-dinh-1425-QD-NHNN-2017-muc-lai-suat-cho-vay-ngan-han-dong-Viet-Nam39-2016-TT-NHNN-354173.aspx 2.http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/vang-tien-te/lai-suat-cho-vay-ngan-hangdang-pho-bien-o-muc-nao-125739.html Bảng lãi suất vay mua nhà ngân hàng nay: https://thebank.vn/blog/13584lai-suat-vay-mua-nha-nam-2017-la-bao-nhieu.html 30 Hệ số điều chỉnh yếu tố thời gian bán: • Điều chỉnh giá bán khứ ngày định giá sử dụng số giá tiêu dùng (CPI) qua tháng nước năm 2017 Cụ thể là: CPI tháng 1(2017)/CPI tháng 12(2016) = 100,46 (tăng 0,46%) Lạm phát bản: 0,28 CPI tháng 2(2017)/CPI tháng 1(2017) = 100,23 (tăng 0,23%) Lạm phát 0,20 CPI tháng 3(2017)/CPI tháng 2(2017) = 100,21 (tăng 0,21%) Lạm phát 0,00 CPI tháng 4(2017)/CPI tháng 3(2017) = 100 (tăng 0%) Lạm phát 0,09 CPI tháng 5(2017)/CPI tháng 4(2017) = 99,47 (giảm 0,53%) Lạm phát 0,08 CPI tháng 6(2017)/CPI tháng 5(2017) = 99,83 (giảm 0,17%) Lạm phát 0,10 CPI tháng 7(2017)/CPI tháng 6(2017) = 100,11 (tăng 0,11%) Lạm phát 0,11 CPI tháng 8(2017)/CPI tháng 7(2017) = 100,92 (tăng 0,92%) Lạm phát 0,10 CPI tháng 9(2017)/CPI tháng 8(2017) = 100,59 (tăng 0,59%) Lạm phát 0,08 CPI tháng 10(2017)/CPI tháng 9(2017) = 100,41 (tăng 0,41%) Lạm phát 0,06 Nguồn: Tổng cục thống kê Hà Nội: https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=628 Ngân hàng nhà nước VN: https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/cpi? _afrLoop=843749017594000#%40%3F_afrLoop %3D843749017594000%26centerWidth%3D80%2525%26leftWidth %3D20%2525%26rightWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader %3Dfalse%26_adf.ctrl-state%3Dpypi5n3bm_ 31 Hệ số điều chỉnh yếu tố hướng: • Cặp 1: Địa Tình trạng pháp lý Mặt đường Hướng Diện tích Giá Đơn giá Link thơng tin Dự án Greenlife 13C, Huyện Bình Chánh, Tp.Hồ Chí Minh Sổ Hồng 12m Đông - Bắc 88 m2 2,068 tỷ 23,5tr/m2 Dự án Greenlife 13C, Huyện Bình Chánh, Tp.Hồ Chí Minh Sổ Hồng 12m Tây - Nam 270 m2 4,185 tỷ 15,5tr/m2 Dự án Greenlife 13C, Huyện Bình Chánh, Tp.Hồ Chí Minh Sổ Hồng 12m Đơng - Nam 111 m2 2,685 tỷ 24,2tr/m2 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/dat-nen-du-angreenlife-13c-huyen-binhchanh-so-ho-6326309 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/dat-nen-biet-thugreenlife-13c-binh-chanhvi-tri-d6410372#Description http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/ban-dat-binh-chanhdu-an-greenlife-13c-lo-gocgia-6326892  Tỷ lệ nhà hướng Tây – Nam Đông – Bắc = 15,5/23,5 = 0,66  Tỷ lệ nhà hướng Đông – Nam Đông Bắc =24,2/23,5 = 1,03 • Cặp 2: Địa Tình trạng pháp lý Mặt đường Hướng Diện tích Giá Đơn giá Link thơng tin Đường số 2, P Trường Thọ, Q.Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh sổ hồng 5m Đơng - Bắc 52 m2 2,1 tỷ 40,4 tr/m2 Đường số 2, P Trường Thọ, Q.Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh sổ hồng 5m Tây - Nam 53 m2 1,85 tỷ 34,9 tr/m2 Đường số 2, P Trường Thọ, Q.Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh sổ hồng 5m Đông – Nam 80 m2 2,3 tỷ 28,75 tr/m2 http://www.muabannhadat vn/dat-ban-dat-tho-cu3532/ban-dat-duong-so-2truong-tho-thu-duc6135927 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/ban-dat-duong-so-2truong-tho-thu-duc-gia-1-ty850-6001441 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/can-ban-gap-lo-datchinh-chu-duong-so-2truong-tho-6420564  Tỷ lệ nhà hướng Tây – Nam Đông – Bắc = 34,9/40,4 = 0,86  Tỷ lệ nhà hướng Đông – Nam Đông Bắc =28,75/40,4 = 0,71 • Cặp 3: 32 Địa Tình trạng pháp lý Mặt đường Hướng Diện tích Giá Đơn giá Link thơng tin Tp Biên Hịa, Tỉnh Đồng Nai sổ hồng 17m Đông - Bắc 90 m2 tỷ 11,11 tr/m2 Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai sổ hồng 17m Tây - Nam 90 m2 1,13 tỷ 12,56tr/m2 Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai sổ hồng 17m Đông -Nam 75 m2 940 triệu 12,53tr/m2 http://www.muabannhadat vn/dat-ban-dat-tho-cu3532/dat-ngay-cau-hoa-anthanh-pho-bien-hoaduong-bui-h-6369973 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/ban-dat-gan-ben-xebien-hoa-cau-moi-hoa-an6373439 http://www.muabannhadat.v n/dat-ban-dat-tho-cu3532/ban-dat-duongnguyen-thi-ton-ngay-ctypouchen-co-l-6370280  Tỷ lệ nhà hướng Tây – Nam Đông – Bắc = 12,56/11,11 = 1,13  Tỷ lệ nhà hướng Đông – Nam Đông Bắc =12,53/11,11 = 1,13 • Nhận xét: Với cặp so sánh khảo sát thị trường, giá đất chênh lệch hướng - Tây – Nam Đông – Bắc = (0,66 + 0,86 + 1,13)/3 = 0,88 - Đông – Nam Đông Bắc = (1,03 + 0,71 + 1,13)/3 = 0,96 Từ kết luận hệ số điều chỉnh theo hướng sau - Đông – Bắc: 100% - Tây – Nam: 88% - Đông Nam: 96% Hệ số điều chỉnh yếu tố chiều dài: 33  Xác định hệ số điều chỉnh nhà chiều dài 15-20m nhà 20-25m • Cặp (2 nhà giống BĐSCĐG BĐSSS2): Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Diện tích đất Chiều dài Giá Đơn giá Kiệt đường Trần Cao Vân, Hòa Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng Sổ hồng Đông Bắc 79 17 2,800,000,000đ 35,443,037.97 http://www.nhaban.com/chitiet /can-ban-lo-dat-2mat-kietrong-5m-2-xe-o-to-tran-caovan-dnang/4935647_nid/ Kiệt Chế Lan Viên, Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Sổ hồng Đông Bắc 105 21 3,050,000,000đ 29,047,619.05 http://www.nhaban.com/chitiet/ can-ban-can-nha-25-tang-memoi-kiet-o-to-5m-duongtrancao-vanthong-kydongdnang/4981313_nid/  Tỷ lệ chiều dài từ 15m-20m / 20m-25m: 35,443,037.97/29,047,619.05 = 1.22017016 • Cặp (nhà giống BĐSSS1): Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Diện tích đất Chiều dài Giá Đơn giá Nguyễn Huy Tự-P.Hòa MinhQ.Liên Chiểu Sổ hồng Đặng Thùy Trâm, Hịa Thuận Đơng, Quận Hải Châu, Đà Nẵng Sổ hồng Tây Nam Tây Nam 72 16 1,850,000,000 60 20 1,900,000,000 31,666,667 http://www.nhaban.com/chitiet/ ban-nha-kiet-o-to-duong-dangthuy-tram-haichau/4589902_nid/ 25,694,444 https://kindhome.vn/308/bannha-quan-lien-chieu  Tỷ lệ chiều dài từ 15m-20m / 20m-25m: 25,694,444/31,666,667 = 0.811403486 • Cặp (nhà giống BĐSSS 3): 34 Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Diện tích đất Chiều dài Giá Đơn giá Nguồn Kiệt Lê Độ, Phường Chính Gían, Quận Thanh Khê Sổ hồng K108/h50/10 đường Phạm Như Xương Đà Nẵng Sổ hồng Đông Nam 80 22 1,700,000,000 đ 21,250,000 https://kindhome.vn/428/ban-nhaquan-thanh-khe Đông Nam 52 16 850,000,000 đ 16,346,154 https://muaban.net/nha-hem-ngo-quanlien-chieu-l1504-c3202/ban-nha-kietoto-k108-h50-10-duong-pham-nhuxuong-da-nang-id41666652  Tỷ lệ chiều dài từ 15m-20m / 20m-25m: 16,346,154/21,250,000 = 0.769230776 Từ cặp so sánh trên, ta có tỉ lệ 15m-20m/ 20m-25m sau: • Cặp 1: 122% • Cặp 2: 81.1% • Cặp 3: 76.9%  Tỷ lệ chiều dài từ 15m-20m / 20m-25m: (122%+81.1%+76.9%)/3 = 93.3% Từ kết luận hệ số điều chỉnh theo chiều dài sau - 20m-25m: 100% - 15m-20m: 93,3% Hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng: 35 • Cặp (2 nhà điều kiện giống BĐSCĐG BĐSS2): Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Diện tích đất Chiều rộng Giá Đơn giá Ỷ Lan Nguyên Phi – P Hòa Cường Bắc - Q Hải Châu Sổ hồng Đông Bắc 56 2,650,000,000 47,321,429 https://kindhome.vn/552/ban -nha-quan-hai-chau Kiệt Chế Lan Viên, Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Sổ hồng Đông Bắc 81.9 3,500,000,000đ 42,735,042.74 http://www.nhaban.com/chitiet/n ha-duong-kiet-che-lan-vien-nhamoi-vao-o-ngay/4637535_nid/  Tỷ lệ chiều rộng từ 3m-4m/5m-6m 47,321,429/42,735,042.74 = 1.107321438 • Cặp (Hai nhà giống BĐSSS1): Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Diện tích đất Chiều rộng Giá Đơn giá Ỷ Lan Nguyên Phi Hòa Cường Kiệt đường Lê Hữu Trác, An Bắc, Quận Hải Châu, Đà Nẵng Hải Đông, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng Sổ hồng Sổ hồng Tây Nam 76 5.2 3,600,000,000 47,368,421 http://www.nhaban.com/chitiet /nha-kiet-oto-5m-le-2mduong-y-lan-nguyenphi/4987618_nid/  Tỷ lệ chiều rộng từ 3m-4m/5m-6m: 40,280,701.75 / 47,368,421 = 0.850370371 • Cặp (Nhà giống BĐSSS 3): 36 Tây Nam 71.25 3.75 2,870,000,000đ 40,280,701.75 http://www.nhaban.com/chitiet/ ban-nha-kiet-oto-5m-duong-lehuu-trac/4981180_nid/ Đường Lê Độ, Phường Chính Gián, Thanh Khê, Đà Nẵng Sổ hồng Kiệt Hùng Vương - P Vĩnh Trung Q Thanh Khê Đơng Nam Đơng Nam Diện tích đất 80 55 Chiều rộng 3.7 1,700,000,000 21,250,000 1,700,000,000 30,909,091 Tình trạng pháp lí Hướng Mặt hẻm Giá Đơn giá https://kindhome.vn/428/ban -nha-quan-thanh-khe Sổ hồng https://kindhome.vn/304/ban-nhaquan-thanh-khe Tỷ lệ giữa chiều rộng từ 3m-4m/5m-6m 21,250,000 / 30,909,091 = 0.687499998 Từ cặp so sánh trên, ta có tỉ lệ chiều rộng 3m-4m/5m-6m sau: • • • Cặp 1: 110% Cặp 2: 85.03% Cặp 3: 68.74% Tỷ lệ giữa chiều rộng từ 3m-4m / 5m-6m: Từ kết luận hệ số điều chỉnh theo chiều rộng sau - 3m-4m: 88% 5m-6m: 100% 37 Hệ số điều chỉnh yếu tố tầng:  Xác định hệ số điều chỉnh nhà tầng nhà tầng • Cặp (2 nhà giống BĐSCĐG): Địa Tình trạng pháp lý Hướng Diện tích Số tầng Giá Đơn giá Link  • Nhà cấp đường Thạch Lam, gần biển Mỹ Khê, dt 5x16m, cho thuê Sổ hồng Đông Bắc 81m2 tỷ 37037037,04 http://www.muabannhadat.vn/n ha-ban-nha-pho-3535/ban-nhacap-4-duong-thach-lam-ganbien-my-khe-dt-5-6324822 Nhà Phố Mới Xây Khang Trang Sạch Đẹp Tại Hẻm 520 Ql13, Hiệp Bình Phước Thủ Đức Sổ hồng Đơng Bắc 80 m2 2,8 tỷ 35000000 http://www.muabannhadat.vn/nha -ban-nha-pho-3535/ban-nha-phomoi-xay-khang-trang-sach-deptai-hem-5-6421168 Tỉ lệ nhà tầng/2 tầng: 35000000/37037037,04 = 94,49% Cặp (Hai nhà giống BĐSSS1): Địa Tình trạng pháp lý Hẻm Hướng Diện tích Số tầng Giá Đơn giá Link  Nhà Hẻm Xe Hơi Chợ Phạm Đăng Giảng Sổ hồng 5m Tây Nam 70m2 tỷ 28571428,57 http://www.muabannhadat.vn/ nha-ban-nha-pho-3535/nhahem-xe-hoi-cho-pham-danggiang-6371169 Nhà 1T2L Võ Thị Sáu, gần biển Bãi Sau, Bà Rịa – Vũng Tàu Sổ hồng 5m Tây Nam 70 m2 3,2 tỷ 45714285,71 http://www.muabannhadat.vn/n ha-ban-nha-pho-3535/nha-1t2lvo-thi-sau-gan-bien-bai-sau-hem6m-70m2-g-6417315 Tỉ lệ nhà tầng/2 tầng: 28571428,57/45714285,71=62,5% 38 • Cặp (Hai nhà giống BĐSSS2): Địa Tình trạng pháp lý Hướng Diện tích Số tầng Giá Đơn giá Link  • Huỳnh Văn Nghệ, Phường Bửu Long, Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai Sổ hồng Đông Bắc 80 m2 2,2 tỷ 27500000 http://www.muabannhadat.vn/n ha-ban-nha-pho-3535/nha-mattien-duong-huynh-vannghe80m2-ngang-4-2m-g6367776 Nhà Nguyễn Thị Thử, Hóc Mơn, TP Hồ Chí Minh Sổ hồng Đơng Bắc 85 m2 1,3 tỷ 15294117,65 http://www.muabannhadat.vn/nha -ban-nha-pho-3535/nha-nguyenthi-thu-hoc-mon-dt-5x17m-sohong-rieng-6275309 Tỉ lệ nhà tầng/2 tầng: 15294117,65/27500000= 55,61% Cặp (Hai nhà giống BĐSSS3): Địa Tình trạng pháp lý Hướng Diện tích Số tầng Giá Đơn giá Link  Đinh Đức Thiện, Xã Bình Chánh, Huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh Sổ hồng Đông Nam 80m2 750 triệu 9375000 http://www.muabannhadat.vn/n ha-ban-nha-pho-3535/ban-nhaduong-dinh-duc-thien-chi-750trieu-can-5112781 Tỉ lệ nhà tầng/2 tầng: 9375000/13625000= 68,80% 39 58/7 đường 47 phường Hiệp Bình Chánh, Q Thủ Đức, TP.HCM Sổ hồng Đông Nam 80m2 1,09 tỷ 13625000 http://www.muabannhadat.vn/nha -ban-nha-pho-3535/nha-dg-47-phbc-4-5m-x-12m-1tret-1lung-3pn-1ti90t-6387458 • Nhận xét: Từ cặp so sánh trên, ta có tỉ lệ nhà tầng/ tầng sau: • • • • Cặp 1: 94,49% Cặp 2: 62,5% Cặp 3: 55,61% Cặp 4: 68,80%  Tỉ lệ nhà tầng/ tầng: Từ kết luận hệ số điều chỉnh theo tầng sau - tầng: 70,35% tầng: 100% 40 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIÊT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Số 124/2010/HĐDV − − − − − − Căn Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Viêt Nam; Căn Luật Thương mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 Quốc hội Căn Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002; Căn Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 Chính phủ việc thẩm định giá; Căn công văn số: 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 Bộ Tài việc thu tiền sử dụng đất; Căn nhu cầu khả hai bên Hôm nay, ngày 24/10/2017 Tại số nhà K147/2 Nguyễn Tri Phương chúng tơi gồm có: Bên B : Bên thẩm định Đại diện : Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh Chức danh : Thẩm định viên Điện Thoại: : 01688909333 Bên A: : Khách thuê thẩm định Đại diện : Phạm Đình Vững Chức danh : Chủ nhà Địa : K147/2 Nguyễn Tri Phương, Đà Nẵng Hai bên thống ký kết hợp đồng với nội dung sau: Điều 1: − − Bên A yêu cầu bên B thực tư vấn – dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng nhà sử dụng đất nhà đất số 159, tờ đồ số 16; Mục đích thẩm định: Làm sở để xác định giá trị tài sản để khách hàng làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Vietcombank theo quy định pháp luật hành Điều 2: Trách nhiệm bên Trách nhiệm bên A: - Cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà giấy tờ liên quan khác (nếu có) theo yêu cầu bên B - Tạo điều kiện để Bên B tiến hành thẩm định trạng thu nhập thông tin nhà yêu cầu thẩm định - Sử dụng kết thẩm định giá theo mục đích ghi rõ Chứng thư thẩm định giá - Thanh tốn phí thẩm định giá cho Bên B theo thỏa thuận Điều hợp đồng Trách nhiệm Bên B: - Thực thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường thời điểm thẩm định giá 41 - - Đảm bảo thực cơng việc cách nghiêm túc, xác, có pháp lý theo quy định pháp luật thẩm định giá chịu trách nhiệm kết định giá trước trước pháp luật Bảo mật thơng tin, hồ sơ, tài liệu nhận liên quan đến dịch vụ Bên A yêu cầu Thông báo cho Bên A trường hợp tài sản yêu cầu thẩm định giá không đủ hồ sơ tối thiểu để thẩm định Cung cấp cho Bên A: Hai (2) Bộ Chứng thư kết thẩm định giá Cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng cho Bên A sau Bên A tốn đủ phí thẩm định giá theo Điều Hợp đồng Điều 3: Mức phí thẩm định giá phương thức tốn: a Phí thẩm định giá: Được tính dựa theo khung phí thẩm định Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư tài Việt Nam với mức phí 900.000 đồng b Phương thức toán: Bên A toán tiền mặt chuyển khoản vào tài khoản Bên B sau kết thẩm định giá cấp có thẩm quyền địa phương phê duyệt Điều 4: Thời hạn Hợp đồng Tiến độ hồn thành cơng việc thẩm định giá tối đa 60 ngày làm việc (kể ngày nghỉ) kể từ Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu tài sản thẩm định giá Điều 5: Điều khoản thực Hợp đồng có hiệu lực sau hai bên ký kết Trường hợp bên có thay đổi điều khoản Hợp đồng phải thơng báo cho bên Mọi thay dổi phát sinhtrong thời gian thực Hợp đồng phải thống văn có xác nhận hai bên Hai bên cam kết thực theo Hợp đồng ký kết Bên vi phạm điều khoản Hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định xử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế pháp luât Trong q trình thực có vướng mắc phát sinh hai bên bàn bạc giải tinh thần hợp tác trách nhiệm Hợp đồng gồm điều, lập thành có giá trị pháp lý nhau; Bên A giữ bản, Bên B giữ Đại diện Bên A Đại diện Bên B 42 ... pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc... ĐẦU Định giá tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Định giá Bất động sản tính tốn tài sản giá. .. pháp thẩm định giá Cách tiếp cận từ thị trường cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị