Đề cương ôn tập môn định giá tài sản

Câu 1: Khái niệm tài sản( theo viện ngôn ngữ học): TS cải vật chất or tinh thần có giá trị đối vs chủ sở hữu.( theo chuẩn mực kế tốn ):thì TS nguồn lực dn kiểm soát kết hđ q khứ mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý.the tiêu chuẩn thẩm định giá ts nguồn lực đc kiểm soát chủ thể đinh khái niệm giá trị theo quan điểm c-mac: giá trị hàng hóa đc xác định mặt chất lượng mặt chất giá trị lao động người sản xuất hàng hóa nới cách khác lao động trừu tượng người sản xuất kết tinh hàng hóa, cịn lượng đc tính theo thời gian lao động Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định k/n giá cả:Theo kinh tế học giá biểu tiền giá trị Theo IVSC giá số tiền đc yêu cầu đc đưa or trả cho hàng hóa or dvu định k/n chi phí:Theo IVSC chi phí mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu số tiền cần có để tạo or để sản xuất hàng hóa or dvu Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ chi phí người mua.Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí: giống nhau: thể số tiền định Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể Khác nhau: giá khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành đc dùng quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp khái niệm giá trị thể số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết giá trị ước tính có khoảng cách xa so với giá thực tế giao dịch giá trị trao đổi đồng nghĩa với khái niệm giá chi phí dạng đặc biệt giá cả, chi phí cách gọi khác giá cả, đc người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa dịch vụ.Khái niệm giá trị thị trường: số tiền trao đổi ước tính TS vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán vs bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết ko bị ép buộc Khái niệm giá trị phi thị trường: số tiền ước tính TS dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán TS thị trường Câu giải thích khái niệm giá trị thị trường theo IVSC: số tiền trao đổi ước tính TS vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán vs bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết ko bị ép buộc Định nghĩa đc giải thích sau:số tiền trao đổi: +giá trị thị trường đc đo đếm tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ.+ số tiền có nguồn gốc đc ước tính dựa sở việc trao đổi mua bán tài sản ko phải dựa sở khác mà ước tính Ước tính: nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính ko phải số tiền đc định từ trước or giá bán thực tế số tiền ước định, dự báo đc tốn vào thời điểm giao dịch.Thời điểm: giá trị thị trường tài sản xác định mang tính thời điểm ngày tháng cụ thể cho trước điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị đc ước tính có ý nghĩa hợp lý thịi điểm Đến thời điểm khác ko cịn phù hợp nữa.Người bán sãn sàng bán:+ người muốn bán tài sản, ko phải người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường + người bán tài sản với mức giá tốt đc thị trường cơng khai sau trình tiếp thị.Người mua sãn sang mua: +là người muốn mua ko nhiệt tình mức để sãn sang mua với giá mà ko cần tính đến đk giao dịch thơng thường tên thị trường.+ người ko trả giá cao giá trị thj trường yêu cầu người mua mua với mức giá thấp đc.Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa tài sản đc giới thiệu trưng bày cách công khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán.Khách quan, hiểu biết, ko bị ép buộc:+ khách quan: bên mua bên bán sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi bên mua bán độc lập khách quan.+Hiểu biết: bên định mua bán sở đc thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tang tài sản đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá.+ ko bị ép buộc: hai bên ko chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Giá trị thị trường có thiết hình thành thị trường cạnh tranh ko? Theo quan điểm phan tích giá trị thi trường giá thị trường phải xác định thông qua thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản, giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường; Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường Và để có đánh giá so sánh tốt phải có so sánh cạnh tranh thành phần thị trường Theo giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường giá trị thị trường xác định mà có ng bán ng mua giá giá thỏa thuận ng k phải giá thị trường, thị trường bao gồm nhiều tác nhân, nhiều ng bán nhiều người mua, mức giá tốt bên bán sẵn sàng bán, bên mua sẵn sàng mua phải trao đổi nhiều ng bán nhiều ng mua Chính giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Do Giá trị thị trường hình thành thị trường cạnh tranh Câu 3: khái niệm định giá tài sản: định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho thủ thời điểm định Nững đặc trưng định giá:+ cơng việc mang ước tính.+ hoạt động địi hỏi tính chun mơn + giá trị tài sản đc tính tiền.+ tài sản đựơc định giá tài sản nào, song chủ yếu bất động sản.+ xác định thời điểm cụ thể + xác định ch mục đích định.+ liệu đc sử dụng trực tiếp or gián tiếp liên quan đến thị trường.đối tượng định giá tài sản: đối tượng định giá tài sản theo quy định hành pháp luật mục đích định giá: phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Mục đích đánh giá định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc Nó phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định Trong kinh tế kinh tế thị trường, mục đích cảu định giá thường là:+ xác định giá TS để chuyển quyền sở hữu.+ để phục vụ cho mục đích tài tín dụng.+ để xác định gí trị số tiền cho thuê theo hợp đồng.+ để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng.+ định giá tài sản để phát triển tài sản đầu tư.+ xác định giá trị tài sản doanh nghiệp để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư, để xác định giá trị doanh nghiệp để hợp nhất, lý tài sản doanh nghiệp để có phương án xử lý tài sản cải cách DNNN.+nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý: tính thuế, xác định giá trị bồi thường NN.quyền sở hữu tài sản: quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản quyền sở hữu tài sản bao gồm :+ quyền chiếm hữu: quyền đc nắm giữ , quản lý tài sản.+ quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đc hưởng lợi ích mà tài sản mang lại.+ quyền định đoạt: quyền đc chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay… or ko thực quyền Các quyền mà lớn rộng rãi khả khai thác nhiều lợi ích từ tài sản cao Và vậy, muốn đánh giá cách đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng, thiết phải xem đến tình trạng pháp lý chúng-tức quyền chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng liên quan đến tài sản cần đánh giá Định giá tài sản thwucj chất định giá quyền Quyền chủ thể tài sản thuộc loại tài sản vơ hình Việc phân biệt rõ giới hạn quyền quyề lợi tạo sở để thẩm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền kiểm sốt doanh nghiệp Câu 4: vai trò hoạt động định giá tài sản:+ định giá hđ trung tâm tất hoatj động kinh tế KTTT Bởi việc có liên quan đến hđ kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc thẩm định định giá để xác định giá trị tài sản thị trường.+ hoạt động định giá tài sản giúp chủ thể đưa định quan hệ giao dịch tài sản.+ kinh tế TT đại, dịch vụ thẩm định giá ngày có vài trị quan trọng, nhu cầu dịch vụ thẩm định ngày gia tăng khu vực nhà nước tư nhân.các cấp độ hđ định giá: + cấp độ đầu tiên: tự định giá + cấp độ thứ hai: người nghề bất động sản thường xuyên phải tiến hành xác định phần công việc họ, cần thiết họ yêu cầu giúp đỡ nhà thẩm định giá chuyên nghiệp.+ cấp độ thứ 3: nhà thẩm định giá chuyên nghiệp.pham vi dịch vụ định giá chuyê nghiệp: + hàng nghề thẩm định giá tất vấn đề tài sản, cho tất mục đích Các dịch vụ đc thực theo yêu cầu chuyên gia làm chứng tòa án.+ hđ thẩm định gia đc sử dụng kết hợp với cố vấn pháp luật, tra , hoạch định…về dự án phát triển vấn đề kinh tế dự án xây dựng công ty, thành lập công ty… +hoạt động thẩm định giá cấp quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế Câu 5: mối quan kiểm toán định giá: giống nhau:+ hai loại ý kiến đc cung cấp tổ chức chuyên nghiệp, độc lập đực quy định nước tổ chức thường có mối liên hệ mang tính quốc tế + hai phưng pháp luận đc thừa nhận trường quốc tế.+ hai công cụ định để sử dụng quản lý mục đích khác.+ hai chấp nhận số cách tiếp cận chung như: phê chuẩn bên thứ 3, kiểm tra cụ thể tài sản…+trong số trường hợp sử dụng cam kết kiểm toán lẫn thẩm định giá Khác nhau: Kiểm toán Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý việc trình bày báo cáo tài cách tổng thể lỗ lãi bảng cân đối, luồng tiền Cho ý kiến người sử dụng chung báo cáo tài chính( cổ đông, nhà cung cấp nhà quản trị cho vay nói chung, quan quản lý nhà nước…) Thẩm định giá Cho ý kiến xác định phần giá trị doanh nghiệp( thường TSCĐ) giá trị thân doanh nghiệp TĐG thực nhằm mục đích xác định để lựa chọn phương án đầu tư, cung cấp thơng tin cho mục đích bảo hiểm để hợp mua lại doanh nghiệp, thiết lập giá trị số tiền cho vay or chấp Kiểm toán viên dựa vào mức giá TĐV cân nhắc giá trị mức giá cơng bố hóa đơn or hợp đồng thị trường or chi phí thay mà ko đề đực duyệt( chi phí lịch sử) cập đến giá trị viết hóa đơn Cách tiếp cận kiểm toán Cách tiếp cận ko đực sử dụng phân tích kiểm tra nội liê quan công việc TĐG đến luồng thông tin đãn đến tài khoản donh nghiệp Câu 6: Nhiệm vụ TĐV: + xác định giá trị thị trường tài sản.+là người cố vấn cho nhà đầu tư.+ TĐG nhằm cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa định liên quan đến tài sản, cơng việc thẩm định giá dự án nghiên cứu cần thận trọng kỹ chuyên nghiệp Những phẩm chất TĐV: + cơng băng nỗ lực làm việc hết mình.+ tinh thơng nghiệp vụ.+ có lưc, theo kịp phát triển lý thuyết, thực tế kỹ thuyết định giá, đk pháp lý mơi.+ có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng Câu định giá tài sản vừa cơng việc mang tính nghệ thuật vừa mang tính khoa học: thực tế định giá tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố qun hệ cung cầu, mơi trường kinh tế, mục đích khách hàng… tính chất quan trọng phức tạp mà Thẩm định giá nghệ thuật ước tính giá trị tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia Để định giá xác nhất, tốt nhât phải xem xét nhiều yếu tố, khía cạnh, khơn khéo việc thu thập tin tức, thu thập tin tức tài sản cần định giá thị trường thơng tin khó, việc lựa chọn thơng tin phù hợp, có ý nghĩa hiệu cao lại khó hơn, sau chọn phương pháp tính cho phù hợp dẽ thực hiện, nghệ thuật cơng việc kinh nghiệm.Tính khoa học thể việc phải nghiên cứu, phân tích đánh giá đưa mức giá phù hợp vs tài sản muốn định giá Ước tính giá trị gần tài sản sở liệu thu thập cách sử dụng phương tiện kĩ thuật đại, tiết kiệm thời gian, cơng sức mà đảm bảo tính xác Khoa học thể việc định giá phải đảm bảo đc xuất phát từ thông tin thực tế, xác định áp dụng nguyên tắc mang tính khoa học theo tiêu chuẩn định Tính nghệ thuật định giá thể việc TĐV phải đưa mức giá phù hợp với đặc điểm sản phẩm, tâm lý khách hàng thị trường lúc đó.Đồng thời phải lên kế hoạch cụ thể, chi tiết, phù hợp với công việc, tiết kiệm thời gian Phải vận dụng linh hoạt khéo léo nguyên tắc vào trường hợp khu vực cụ thể để định giá cách tốt cho tài sản tính khoa học nghệ thuật định giá có mối quan hệ chặt chẽ với Nếu thiếu hai tính nghệ thuật or khoa học việc thẩm định giá bị sai lệch.Ví dụ mức giá giao dịch phản ánh tính nghệ thuật: định giá bất động sản:Định giá tài sản nói chung định giá BĐS nói chung việc nấu ăn Để nấu đc ăn ngon cần phải có gia vị phù hợp cơng thức chế biến hồn hảo Định giá bất động sản cần quan tâm đến nhiều yếu tố vị trí, diện tích, tài sản gắn liền với đất, thị trường, cung cầu bất động sản, gia vị việc thu thập thơng tin bất động sản nói riêng yếu tố liên quan đến giá trị BĐS nói chung việc quan trọng, địi hỏi tính nghệ thuật TĐV Đối với việc thu thập thông tin cung cầu thị trường BĐS thay thống kê nhu cầu BĐS cá nhân tổ chức tập khách hàng sử dụng internet để tìm kiếm thơng tin, ngồi thay viêc phải thường xuyên đến thương thảo với ng bán, trao đổi qua mail, điện thoai, fax… việc thu thập thông tin giá trị BĐS sử dụng mạng lưới internet, qua nhìn nhận thơng tin xác, thông tin cần thiết cho BĐS để sử dụng cho việc định giá Những công việc giúp TĐV giảm khoản chi phí đáng kể có đầy đủ thơng tin việc lựa chọn pp định việc nấu ăn hồn chỉnh, để nấu cần phải có phương pháp, lựa chọn pp phù hợp, nhanh chóng, tiết kiệm đảm bảo giá trị tài sản nghệ thuật Câu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: + yếu tố mang tính vật chất: yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng đất đai diện tích, vị trí… với máy móc tính Thơng thường tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn nhiên, TS đc đánh giá cao hay ko phụ thuộc vào khả người việc khai thác công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích sản phẩm phù hợp với tưng đối tượng khách hàng thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm giá trị khách hàng để đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp + yếu tố tình trạng pháp lý: hai tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng khác tình trạng pháp lý giá trị khác Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thơng thường quyền khai thác rộng giá trị TS cao ngược lại để xác định giá trị TS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc quy định có tính pháp lý quyền chủ thể tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩm định + yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu., hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị yếu tố khác cố định tài sản đc mua bán thị trường, giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay gọi độ nhạy cung cầu thị trường thục tế TS đc đánh giá cao cung 4.vận dụng số liệu thực tế phân tích:+phân tích thị trường.+phân tích tài sản.+phân ích so sánh đặc điểm so sánh MMTB, lựa chọn thông tin phù hợp để làm sở định giá 5.ước tính giá trị máy, thiết bị:+ mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá thông tin thu thập đc để lựa chọn PP định giá phù hợp.+ tính tốn dự kiến kết thẩm định 6.lập báo cáo định giá:nội dung báo cáo định giá phụ thuộc vào chất mục đích cơng việc định giá Báo cáo định giá sp tồn cơng việc định giá, kết nỗ lực kĩ nghề nghiệp định giá Báo cóa lập phải phù hợp với quy định hành Sau lập báo cáo xong gửi kết đến khách hành Câu 28: khái niệm DN: Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên rieengm có trụ sở giao dịch ổn định, đk kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh Sự khác doanh nghiệp ts khác:+Doanh nghiệp tài sản nhất, khơng có doanh nghiệp hoàn toàn giống nhau.+Doanh nghiệp k đơn giản tập hợp tài sản vô tri vô giác, gia trị sử dụng chúng bị giảm dần theo thời gian.+Nhà đầu tư sở hữu DN mục tiêu lợi nhuận, ts cố định, ts lưu động, máy kinh doanh kad thức phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận ts cố định, ts lưu động, máy kinh doanh cách thức, phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá lại hiệu HĐ, định bỏ vốn đánh giá giá trị doanh nghiệp khoản thu nhập mà dn mang lại cho nhà đầu tư.Vì vậy: giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đâu tư trình kinh doanh, Các PP đình giá DN phải đc xây dựng sở: +đánh giá giá trị TS hữu hình yếu tố tổ chức mối quan hệ.+ đánh giá khoản thu nhập mf DN tạo cho nhà đầu tư Câu 29: đặc điểm dn định đến khác biệt mặt PP đinh giá DN PP định giá tài sản thơng thường:+ DN có tính biệt, k DN giống DN ( sư khác tài sản), việc so sánh giá trị cuat DN với DN khác có tính chất tham chiếu + DN dung để đầu tư để SD: TSCĐ, TSLĐ, máy kinh doanh cách thức, phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu hoạt động, định bỏ vốn đánh giá giá trị DN khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai +DN khơng có hao mòn: DN tập hợp bao gồm nhiều thực thể, xét đến TSCĐ có hao mòn, nhiên tập hợp thực thể lại DN thực thể hoạt động, hồn hcinhr phát triển tương lai + DN tổ chức KT, thực thể hoạt động, hồn chỉnh phát triển tương lai, phát triển DN tùy thuộc vào mối quan hệ DN với môi trường => đánh giá DN k đánh giá giá trị DN nói riêng mà cịn phỉ xét tới mối quan hệ bên trong, bên DN Câu 30: ý nghĩa việc xác định giá trị DN với chủ thể kinh tế 1, nhà quản trị: thông tin quan trọng để nhà quản trị phân tích, đánh giá trươc định kinh doanh tài có lien quan đến DN đánh giá Nội dung quan rtrij tài DN phải tăng gia strij DN Giá trị DN phản ánh lực tổng hợp, phản ánh khả tồn phát triển DN, Vì vậy, vào đây, nhà quản trị KD thấy khả cạnh tranh DN mình, khả cạnh tranh DN khác => sở để đưa định KD, tài chính.2, nhà đầu tư: định giá DN giúp cung cấp thông tin giá trị DN cho người ta đánh giá tổng quát uy tín KD, khả tài cà vị tín dụng để từ đưa sở đưa định đầu tư tài trợ có tiếp tục cấp tín dụng cho DN hay k 3, nhà quản lý kinh tế vĩ mô: thông tin giá trị DN quan trọng để nhà hoạch định sách, tổ chức, hiệp hội nhận dạng tượng đầu cơ, thao túng thị trường, thâu tóm quyền kiểm sốt DN… để từ đưa sách điều tiết thị trường cách phù hợp.4, thương nhân: giá trị doanh nghiệp yếu tố có tính chất định, trực tiếp để ngta thương lượng với trình giao dịch mua bán Sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ DN Câu 31: giải thích xây dựng PP chủ yếu định giá DN 1,PP giá trị tài sản thuần:+mua bán DN giống mua bán hang hóa thơng thường.+sự hoạt động DN dc tiến hành sở lượng TS có thực, TS diện rõ cụ thể tồn DN, chúng cấu thành thực thể DN.+TS DN hình thành tài trợ vốn nhà đầu tư từ thành lập DN, đc bổ sung q trình phát triển SXKD2, PP hóa nguồn tài tương lai:+PP định giá chứng khoán: giá trị chứng khoán phải đc định giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư chắn nhận đc từ DN đó, k phải thu nhập có đc d yếu tố đầu CK Theo giá trị DN tổng gt loại CK mà DN phát hành.+PP hóa lợi nhuận thuần: Doanh thu DN SD để bù đắp khaorn chi phí phát dinh, thực nghĩa vụ nộp thuê ho NN, phần lại lợi nhuận thuộc sở hữu DN, giá trị DN theo đc đo độ lớn khoản lợi nhuận mà DN mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn DN.+PP hóa dịng tiền thuần: PP dựa quan điểm đánh giá nhà đầu tư đa số nhà đầu tư đánh giá vc sở dòng tiền, họ định mua DN sở xem xét đánh giá DN theo tiêu chuẩn hiệu dự án đầu tư Phải xem xét, cân nhắc đến số lượng vốn phải tiếp tục bỏ tương lai, độ lớn cua khoản thu nhập đạt đc Trên quan điểm thời giá tiền đầu tư HĐ bỏ vốn với số lượng lớn, khoảng thời gian dài, yếu tố mà ngta k thể bỏ qua thời điểm phát sinh dòng tiền.3, PP định lượngGOODWILL:Giá trị tài sản vơ hình DN xác định gái trị khoản thu nhập TS vơ hình tạo ra, tức gt khoản siêu lợi nhuận4,PP định giá dựa vào hệ số PER:Ước lượng giá trị CK dựa nhận định giá CK, thị trường CK Câu 32: nội dung PP chủ yếu định giá DN kt thị trường:1, PP tài sản thuần: công thức : V0 = Vt – Vn đó:Vo giá trị ts thuộc chủ sở hữu DN/ Vt tổng gia strij TS mà DN sử dụng vào SXKD/ V n giá trị khoản nợ.Có cách để tính Vo :+Cách 1: dựa vào số liệu TS cấu nguồn vốn phản ánh bảng cân đối kê stoans thời điểm đánh giá để xác định cách: lấy tổng gt tài sản phản ánh phần TS trừu khoản nợ phải trả bên nguồn vốn.+Cách 2: xác định giá trị tài sản theo giá thị trường 2, PP hóa nguồn tài tương lai:+PP định giá chứng khốn:Cơng thức n tổng qt: PVo= Rt ∑ (1 + i) i =1 t Trong đó: PVo giá trị thực CK/ Rt thu nhập CK / I tỷ suất hóa / n số năm nhận thu nhập.A, xác định giá trị thực trái phiếu :Công thức: PVo= R * Pn − (1 + i ) − n + i (1 + i ) n Trong đó: Pn mệnh giá trái phiếu phải trả vào năm thứ n / R lợi tức trái phiếu hang năm phải trả.B, xác định giá trị cổ phiếu:+ DN chi trả cổ tức cổ phần cách ổn n định hang năm số d: PVo= d * xét hai trường hợp: ∑ (1 + i) t =1 n t ∞ ta có : PVo= d/i + lợi tức cổ phiếu chi tả hang năm tăng cách đặn theo tỷ lệ ổn định k (k < i ): PVo= d1 i−k + lợi tức cổ phiếu hang năm k PVo=  (1 + k ) n − (1 + i ) n (1 + k ) n −1 × (1 + k ' )  d1 × +  k −i i − k' (1 + i ) n   n +PP hóa lợi nhuận thuần: Cơng thức: Vo= Prt ∑ (1 + i) t =1 t Trong Vo giá trị DN / Prt lợi nhuận năm t +PP hóa dịng tiền thuần:Dịng tiền dự án= dòng tiền vào – dòng tiền Trong đó:Dịng tiền vào: khoản thu nhập mà DN đưa lại duwois hình thức: trích khấu hao TSCĐ, lợi nhuận hang năm khaorn vốn DN thu dự án kết thúc.Dòng tiền ra: khoản chi đầu tư vào DN, bao gồm khoản vốn đầu tư TSCĐ, TSLĐ thường xuyên tương lai n DN.Áp dụng công thức: Vo= CFt ∑ (1 + i) t =1 t + Vn (1 + i ) n Trong đó: Vo giá trị DN / CFt thu nhập năm t / Vn giá trị DN cuối chu kì đầu tư / I tỷ suất hóa 3, phương pháp định lượng GOODWILL n ∑ Công thức: Vo= ANC + GW GW= i =1 Bt − r × At (1 + i ) t Với Vo giá trị DN / ANC gí trị tài sản / GW giá trị TS vơ hình, hay lợi thương mại / Bt lợi nhuận năm t / At giá trị TS đưa vào kinh doanh / r tỷ suất lợi nhuận bình thường tài sản đưa vào DK, r*At lợi nhuận bình thường ts năm t/ Bt – r*At siêu lợi nhuận năm t 4, PP định giá dựa vào số PER Công thức: Vo= Cho n →∞ Vn p p P P + + + + + (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) n (1 + i ) n ta có: Vo P = i Vo P tỷ số giá lợi nhuận viết tắt PER đó: giá trị DN = lợi nhuận dự kiến đạt đc * PER( khứ) Câu33: phân tích ưu điểm, hạn chế điều kiện áo dụng PP định giá DN kt thị trường:1, PP tài sản thuần: Ưu điểm: +PP ả giá trị TS cụ thể cấu thành giá trị DN, giá trị loại TS cụ thể có tính pháp lý khoản thu nhập mà ng mua chắn nhận đc sở hữu DN => số tiền mà ng mua bỏ luôn đảm bảo lượng TS có thật.+PP có khoản thu nhập tối thiểu mà ng sở hữu nhận đc, mức giá thấp nhất, sở để bên có liên quan đưa q trình giao dịch đàm phán giá bán DN+PP tiêu chuẩn thích hợp để bên xích lại gần q trình đàm phán.Nhước điểm: + với pP đánh giá DN trạng thái tĩnh, DN k coi thực thể, tổ chức tồn phát triển tương lai, k phù hợp với tầm nhàn chiến lược kinh doanh tương lai.+ PP k cung cấp xây dựng đc sở thông tin cần thiết để bên liên quan đánh giá triển vọng sinh lời DN+ PP bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất lại có giá trị thực lại chiêm tỷ trọng lớn giá trị DN.2.PP định giá chứng khốn:Ưu điểm : + với PP ngta đanh giá lại giá CK thị trường có xa so với giá trị thực hay k, từ xác định đc mức độ đầu loại CK đầu vc mua bán DN+ giúp ng đầu tư thiểu số nhìn nhận đánh giá giá trị DN + PP xác định giá trị DN dựa dòng lợi tức cổ phần, thích hợp với DN có CK giao dịch thị trường, xác định giá trị TS gặp nhiều khó khăn DN có TS hữu hình k đáng kể đc đánh giá cao giá trị vơ hình.Nhược điểm: + vc dự đoán lợi tức cổ phần k phải dễ dàng, CP loại CK có nhiều rủi ro nhất, giả thuyết ổn định cổ tức mức độ tăng trưởng đặn thường thuyết phục nhà thực hành+ để xác định lợi tức vào cổ phần phải xây dựng lý thuyết định hướng phân chia lợi tức cổ phần tương lai, thực tế sách phân chia lợi tức cổ phần lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vc đánh giá yếu tố k đơn giản+khi giả định tham số t -> ∞ k phù hợp với thực tế giả định có nghĩa cho DN tồn mãi mà thực tế ít, chí k có DN việc tính tốn tỷ suất sinh lời địi hỏi phải có lý thuyết hồn chỉnh rủi ro.3, PP hóa lợi nhuận thuần:Ưu điểm: +phù hợp với DN k có nhiều ts khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại đáng kể, dn mà ngta k tìm thấy hội đầu tư bổ sung tương lai, phần lớn lợi nhuận sau thuế đc tra cho nhà đầu tư+ vc định lượng LNST tương lai dễ dàng so vs phải dự báo lợi tức cổ phần ngta k cần phải tính đến chi phối sách phan chia lợi tức cổ phần DN+với DN mà nta khó tìm thấy hội đầu tư giúp chuyên gia đánh giá lượng định với độ xác cao chu kì KD DN, cách dựa vào thời gian khấu hao trung bình TSCĐ Hạn chế: + pp phù hợp với nhà đầu tư thiểu số thiếu sơ đk định lợi nhuận nhà đầu tư thiểu sô lợi tức cổ phần phait toàn lợi nhuận thuần+ vc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tương lai k phù hợp với cách nhìn chiến lược DN, DN thành lập+ cho t ->∞ k phù hợp với thực tế.4, PP hóa dịng tiền thuần: Ưu điểm:+ PP tiếp cận vấn đề xác định giá trị DN góc nhìn nhà đầu tư đa số, giá trị DN tính tốn mức giá cao mà nhà đtư đa số trả, tham gia đấu thầ giới hạn để bỏ thầu.+ PP cung cấp cách giải thích rõ ràng: DN lại có gia strij cao DN kia, nhà đầu tư trả giá cho DN, giải thích đc ký tăng hay giảm giá trị DN+DN xem xét trogn trạng thái động: nso sở để nhà đâu ftuw tùy ý mà phát triển ý tưởng sở hữu DN, giá trị DN thay đổi lớn tùy theo trù định nhà đầu tư Hạn chế: + dn nhỏ k có chiến lc kinhd oanh thù PP nói mang tính lý thuyết+ địi hỏi ng đánh giá phải có lực đánh giá lĩnh vực thẩm định+ phải có lượng thông tin lớn từ môi trường để đánh giá yếu tố môi trg vĩ mô, vi mô, yếu tố bên bên tác động.5, PP định lượng GOODWILL: Ưu điểm:+là pP dyuy tính đến giá trị ts vơ hình, mà thực tế, ts vơ hình có giá trị tổng tài sản DN +PP tính giá trị DN sở tính đến lợi ích ng mua ng bán Nhược điểm: +trong chế thị trường, tác động quy luật cạnh tranh, quy luật tỷ suất sinh lợi nhuận bình qn, khó có DN trì lợi khả sinh lời+ số tài sản định giá k có thị trường.6, PP định giá dựa vào tỷ số PER: Ưu điểm : +giúp ước lượng cách tương đối nhanh chóng giá trị DN, giúp ngta định cách kịp thời HĐ giao dịch nhà đtư thiểu số thị trường cấp II +nếu thị trường CK hoạt động ổn định yếu tố đầu giảm tới mức tối thiểu pp PER pp đánh giá thông dụng với CK thị trường Hạn chế: + PP mang nặng tính kinh nghiệm, khó thuyết phục nhà đtư rằng: giá giao dịch mức trả cho lợi nhuận từ DN k phải trả cho yếu tố đầu thị trường cấp 2+ PP k đưa sở để nhà đtư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị DN Câu 34: khái niệm mục đích định giá DN nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp:Định giá DN là: ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà DN tạo trình KD, làm sở cho hoạt động gia dịch thơng thường thị trường Mục đích: phục vụ cho giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách DN/ xác định vị tín dụng, cung cấp thông tin cho hợp đồng quản lý kinh tế vĩ mô, hoạch định chiến lược DN Nhu cầu xuất phát từ: + yêu cầu bên từ hoạt động mua bán, sáp nhập chia tách DN:đây laoij giao dịch điễn có tính chất thường xuyên phổ biến chế thị trường, phản ánh nhu cầu đầu tư trực tiếp vào SXKD, nhu cầu tài trợ cho tăng trưởng phát triển yếu tố bên nhằm tăng cường kha tồn môi trường cạnh tranh tự Vì để thực đc giao dịch đồi hỏi phải có đánh giá phạm vi rộng lớn yếu tố tác động tới DN trogn có yếu tố giá trị doanh nghiệp+yêu cầu nhà quản trị vc phân tích đánh giá trc đưa định kinh doanh tài có liên quan đến DN đc định giá: nội dung quản trị tài DN xét cho phải tăng đc giá trị DN Giá trị DN phản ánh lực tổng hợp, phản ánh khả tồn phát triển DN Vì vào đây, nahf quản trị KD thấy đc khả cạnh tranh DN khả cạnh tranhc đối thủ cạnh trang để đưa định kinh doanh tài chính+ yêu cầu nhà đầu tư, nhà cung cấp để từ có sở đưa định đầu tư, tái trợ cấp cấp tín dụng cho DN:thơng tin giá trị DN cho ngta đánh giá tổng quát uy tín KD, khả tài vị tín dụng + yêu cầu vs hoạch định sách quản lý kinh tế võ mô, cải cách DNNN: giá loại CK định giá trị thực DN có CK trao đổi, mua bán thị trường, để đưa đc sách quản lý kinh tế vĩ mô thông tin giá trị DN quan trọng để nhà hoạch định sách, tổ chức đánh giá tính ổn định thị trường, nhận dạng rủi ro thị trường, để từ đưa sách điều tiết phù hợp Câu 35: yếu tố tác động tới giá trị DN: 1, yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: + môi trường kinh tế:DN bào tồn bối cảnh kinh tế cụ thể, bối cảnh cụ thể nhần định qua hàng loạt tiêu vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng kt, số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, tỷ suất đầu tư, số thị trường… tháy đôiỉ yếu tố ảnh hưởng đến đánh giá DN: kt luôn tăng trưởng với tốc độ cao, phản ánh nhu cầu đầu tư tiêu dùng ngày lớn, số giá chứng khoán phản ánh quan hệ cung cầu, đồng tiền ổn định, tỷ giá lãi suất có tính kích thích đầu tư trở thành hội tốt cho DN mở rộng quy mô sản xuất, ngược lại kt suy thoái, chứng khoán ảo, lạm phát phi mã biểu môi trường tồn DN bị lung lay tận gốc+ mơi trường trị: sx-kd tồn ổn định phát triểm mơi trường có ổn định trị mức độ định Các yếu tố mơi trường trị có gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến SXKD bao gồm: tính đầy đủm đồng bộ, rõ ràng hệ thống luật pháp/ quan điểm tư tưởng nhà nước SXKD thông qua văn pháp quy/ lực hành pháp phủ ý tức chấp hành pháp luật công dân tổ chức sản xuất: pháp luật ban hành k trở thành thưc, tệ nạn buôn lậu, trốn thuế, hàng giả hàng nhái biểu mơi trường trị bất lợi cho SX.+ mơi trường văn hóa-xã hội: SXKD có mục tiêu xuyen suốt lợi nhuận k thể tách rời khỏi môi trường VH-XH Trên phương diện xã hội, DN đời để đấp ứng đòi hỏi ngày cao cho đời sống vật hất tinh thần cộng đồng nơi DN hoạt động thế, đánh giá DN k thể bỏ qua yếu tố, địi hỏi xúc mơi trường VH-XH mà phải thực dự báo ảnh hưởng yếu tố đến SXKD DN tương lai.+ môi trường khoa học, kĩ thuật: tác động kĩ thuật, công nghệ làm thay đổi cách đk quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức SXKD DN Sự nhạy bén viejc chiếm lĩnh thành tự khao học nguyên nhân đưa DN mau chóng đến chỗ phá sản,=> đánh giá DN đòi hỏi phải mức độ tác động môi trường đến SXKD khả thích ứng DN trc bước phát triển KH-CN 2, môi trường đặc thù:+ quan hệ DN với khách hàng: thị trường yếu tso định đến đầu sp DN, thị trường DN thể yếu tố khách hàng.thông thường kh chi phối HĐ DN có trường hợp kh lại bị lệ thuộc vào khả cung cấp DN Do muốn đánh giá khả phát triển, mở rộng SXKD cảu DN cầm xác định tính chất, mức độ bền vững uy tín DN quan hệ với khách hàng Để đánh giá ng ta thường kể đến: trung thành thái độ Kh, số lượng chất lượng khách hàng, tiếng tăm mối quan hệ với họ thuyết phục cao nhât thị phần tại, thị phần tương lai, doanh số bán tốc độ tiến triển tiêu qua thời kì kd khác DN.+ quan hệ DN với nhà cung cấp: quan hệ với nhà cung cấp, DN đóng vai trị thượng đế, nhiên có số trường hợp, DN lại bị lệ thuốc vào nhà cung cấp số lượng nhà cung cấp k đủ, kết cấu họ với nhau, mưa số lượng nhỏ nguyên nhân khác Từ khả đáp ứng yếu tố đầu vào đảm bảo cho SXKD ổn định phải xem xét đến: phong phú nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại nguyên liệu thay cho nhau, khả đáp ứng lâu dài cho dn+ hãng cạnh tranh: cạnh tranh liệt môi trường cạnh tranh coi mối nguy trực tiếp đến tồn DN Dó đánh giá lực cạnh tranh phải xét yếu tố: giá cả, chất lượng sp dịch vụ hậu thương mại, số lượng DN tham gia cạnh tranh, lực thực mạnh họ, mầm mống lm xuất đối thủ cạnh tranh có kết luận đắn đc vị khả canh tranh DN+ quan nhà nước: hoạt động DN đặt kiểm soát quan NN, tổ chức có bổn phẩn kiểm tra, giám sát, đảm bảo cho HĐ DN k vượt qua khỏi quy tắc xã hội dn có biểu tài tốt tn theo pháp luật, k phải buôn lậu, hàng giả hàng nhái.3, yếu tố thuộc nội DN:+hiện trạng ts dn:- tài sản DN thể khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận dn – giá trị tài sản: coi đảm bảo rõ ràng giá trị DN thay cho việc dự báo khoản thu nhập tiềm ng sở hữu bán chúng lúc để cảm nhận khoản thu nhập từ ts + vị trí kinh doanh: vị trí kd đem lại nhiều lợi cho DN, giúp DN giảm nhiều khoản mục chi phsi chủ yếu như: chi phí chuyển, giao dịch đồng thời dn có thuận lợi để tiếp cận nắm bắt nhanh chóng nhu cầu, thi hiếu thị trường, thực tốt dịch vụ hậu thương mại nhiên kéo theo gia tằng số khoản chi phí chi phsi th văn phịng, th lao động…nhưng quan trọng nói yếu tố lợi thương mại ngta thường nhắc tới vị trí+ uy tín dinh doanh: sp dn đnahs giá cao mắt kh thfi uy tín trở tài sản thực sự, chúng có giá ngta gọi giá trị nhãn mác, quyền dán nhãn mác đc đánh giá cao uy tín DN đơng đảo nhà kt thừa nhận thành phần quan trọng góp phần tạo nên giá trị DN + trình độ kĩ thuật tay nghè ng lao động: yếu tố tác động làm nâng cao chất lượng sp, giảm chi phí góp phần nâng cao thu nhập DN Đó vc đánh giá cấp, bậc thợ, tay nghề, số lượng lao động quan trọng điều kiện hàm lượng tri thức có sp mà DN xuất ra=> đánh giá khả tồn phát triển, sáng tạo tạo lợi nhuận cần phải xét đến trình độ kĩ thuật tay nghề ng lao động, coi chúng yếu tố nội định đến giá trị DN ... theo hợp đồng.+ định giá tài sản để phát triển tài sản đầu tư.+ xác định giá trị tài sản doanh nghiệp để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư, để xác định giá trị doanh... xác định ch mục đích định. + liệu đc sử dụng trực tiếp or gián tiếp liên quan đến thị trường.đối tượng định giá tài sản: đối tượng định giá tài sản theo quy định hành pháp luật mục đích định giá: ... Nững đặc trưng định giá: + công việc mang ước tính.+ hoạt động địi hỏi tính chun mơn + giá trị tài sản đc tính tiền.+ tài sản đựơc định giá tài sản nào, song chủ yếu bất động sản. + xác định thời điểm