Bài giảng môn định giá đất

MỤC LỤC CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 3 1.1.1. Đất đai 3 1.1.1.1. Khái niệm 3 1.1.1.2. Đặc trưng 4 1.1.2. Thị trường đất đai 5 1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai 5 1.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 5 1.1.2.3. Vai trò của thị trường đất đai 6 1.1.2.4. Các khu vực của thị trường đất đai 7 1.1.2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai 12 + Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo 12 + Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền 13 + Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế 13 1.2. GIÁ ĐẤT 14 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm. 14 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.2.1. Nhân tố thông thường 17 1.2.2.2. Nhân tố khu vực 24 1.2.2.3. Nhân tố cá biệt 25 1.2.2.4. Công thức tổng quát biểu diễn tác động của các yếu tố đến giá đất 26 1.3. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 27 1.3.1. Địa tô 27 1.3.2. Lãi suất ngân hàng 29 1.3.3. Quan hệ cung cầu 32 1.4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 44 1.4.1. Khái niệm 44 1.4.2. Định giá hàng loạt và định giá cá biệt 46 1.4.3.Cơ sở pháp lý xác định giá đất 49 1.4.4. Tổ chức thực hiện định giá 49 1.5. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 50 1.5.1. Nguyên tắc thay thế 51 1.5.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 52 1.5.3. Nguyên tắc biến động 54 1.5.4. Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận 55 CHƯƠNG 2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 57 2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 57 2.1.1. Khái niệm 57 2.1.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 57 2.1.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 59 2. 2. Phương pháp chiết trừ 65 2.2.1. Khái niệm 65 2.2.2. Trình tự định giá theo phương pháp chiết trừ 65 2.2.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 67 2. 3. Phương pháp thu nhập 70 2.3.1. Khái niệm 70 2.3.2. Trình tự định giá theo phương pháp thu nhập 70 2.3.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 72 2.4. Phương pháp thặng dư 73 2.4.1. Khái niệm 73 2.4.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư 73 2.4.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 75 2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 81 2.5.1.Khái niệm 81 2.5.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 81 2.5.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 82 CHƯƠNG 3. ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 83 3.1. Bảng giá đất, tư vấn xác định giá đất 83 3.1.1. Quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất 83 3.1.2. Tư vấn xác định giá đất 84 3.2. Định giá đất cụ thể 86 3.2.1. Trình tự định giá đất cụ thể 86 3.2.2. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 88 3.3. Định giá đất phi nông nghiệp 89 3.3.1. Định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị 89 3.3.2 Định giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn 98 3.4.Định giá đất nông nghiệp 101 3.4.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp 101 3.4.2. Định giá đất nông nghiệp 101 3.4.3. Định giá đất tại khu vực đất giáp ranh 103 PHỤ LỤC 105  

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Khái niệm

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệusản xuất đặc biệt, là thành phần quan là trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bốkhu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng

Đất đai là tài sản vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng đượcnhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu

và sử dụng; là đối tượng trao đổi, mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đấtđai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, vàđược coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không dolao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trởthành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vôhạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sửdụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác

sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt vàtính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặcbiệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuấtnhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn,càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xãhội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như:

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đấtđai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác địnhmức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

1.1.1.2 Đặc trưng

1 Có vị trí cố định Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố

định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rấtlớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai cóthể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cốđịnh, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tạichỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vàomục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

2 Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất

biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai,nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn vềdiện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất cóhạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhucầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xâydựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đấtđai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng haygiảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu

tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nướcvới vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

3 Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều

kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao khôngngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu

và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

4 Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ

nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượngmưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng chonông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng choxây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau củachất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như

vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thìchất lượng của đất được nâng lên không ngừng.

1.1.2 Thị trường đất đai

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường

là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người vớingười, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng làchỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùngquan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ vớinhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai

Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp

+ Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đấtđai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

+ Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trựctiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng củanền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thịtrường định hướng XHCN như ở nước ta

Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ởnước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụngđất

1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có

quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhândanh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể

xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông

qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên

kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên

hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất vàtiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại vàngười tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trunggian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai Cácgiao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn

đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kíchthước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trongthị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìmkiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếutrong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khuchế xuất và các đặc khu kinh tế

1.1.2.3 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dâncủa mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụthể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả mộttrong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngàycàng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khiđầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch laođộng giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bấtđộng sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việcchuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lựccho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hìnhthành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất.Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nóichung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơphấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.2.4 Các khu vực của thị trường đất đai

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thịtrường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Tuynhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố Quá trìnhhình thành và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệđất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực

sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời Cũng như nhiều thịtrường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tínhquốc gia và tính quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc

tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích,đánh giá Trên thực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luônđan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất

a Thị trường đất đai thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũngmang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũngđoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứkhông áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây có các trang trại vớiqui mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởngnhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở cácvùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đếntăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hìnhthức can thiệp vào thị trường đất đai

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bấtđộng sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chếmức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm

1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm

1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đấtđến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khốilượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992,các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trườngnày nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngườimua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thihành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy môtích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tếthị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chínhsách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dântheo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi làbất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đấtnông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sửdụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đấtđó.

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm vàmột số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trườnghợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đấtnhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nôngnghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay

đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một

số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và côngbằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của cácnước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành vàquản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giớihạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khảnăng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đếnđỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trườngđất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quảcủa việc sử dụng đất Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sởkinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phépthuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năngđộng hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này

đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bảnnước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước

đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

b Thị trường đất đai Việt Nam

Theo qui định của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ

sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đấthoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về

sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp vềđất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhànước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng)

* Thị trường sơ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách làđại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1)

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất vàquyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSD).Về phía người sử dụng đất Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm:các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựngnhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyểnnhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đểtạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định

sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấychứng nhận quyền sử dụng đất)

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển nhượng đất Chuyển đổi

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai

1.1.2.5 Đặc trưng của thị trường đất đai

+ Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo củathị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, ngườimua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thịtrường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn nhữngđiều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổimua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí.Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ítthông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá caotheo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đaihoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trườnghàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều

hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạtầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ).

+ Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đượccủa đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càngtăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trongthị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trường thông thoáng,thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vicủa các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tácđộng tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá

Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuấtphải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá caonhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai,

do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởinhững yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tănggiảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nóicách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

+ Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nềnkinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khácthị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu

tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tổ chức thị trường không tốt cóthể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phânhoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội do vậy khi không được tổ chức và thôngtin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnhbởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường vàtrình độ dân trí thấp

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâuthì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Trong các nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giátrị của quyền sở hữu đất đai Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sởhữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong khônggian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thịtrường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thịtrường và giá đất do Nhà nước qui định Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sởthoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường

mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước qui định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụcho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên cóquan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tếthị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giáđất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đấtthị trường thường ở trạng thái động

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nộihàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hóavới các nội dung chủ yếu sau:

- Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sửdụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng

đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giaođất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chínhsách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất,thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất màkhông do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thứcgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổnđịnh; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với mộtdiện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác địnhGiá trị quyền sử dụng đất là giátrị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sửdụng đất xác định

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nướcquy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Đặc điểm của giá đất

Do đất đai vốn có tính đặc thù không như các hàng hóa thông thường khác, vì vậygiá cả đất đai so với vật giá thông thường là có những đặc tính tự thân:

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa khác nhìn chung biểu

thị bằng giá cả Nhưng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả còn có thể biểu thị bằng tiềnthuê Có nghĩa là địa sản còn tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai vớitiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tứchoàn vốn là có thể từ khoản này để tính ra khoản kia

- Không giống nhau về cơ sở giá cả: Hàng hóa thông thường có tính di động.

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai không có tính di động, cái có thể

chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó Cho nêngiá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Hàng hóa thông thường có thể tiêu

chuẩn hóa, dễ so sánh; mà chúng lại có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá cả hìnhthành dễ dàng trong thời gian ngắn; còn đất đai tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thịtrường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đếntương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứđặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể

- Giá cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao thấp

không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai là vật tự nhiên, không phải là sảnvật lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có cái gì để gọi là giáthành sản xuất Cái chủ yếu mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản, cầnphải nói rằng, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do tính lũng đoạn quyền sửdụng hoặc quyền sở hữu đất tạo nên

Trong thực tế khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thểhiện Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư, vào đất đai và thu lợi đầu tưtương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định Trong thị trường thông

thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chungcung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạnchế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối vớiđất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnhhưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên

giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thốngnhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố, vị trí củađất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa, tính cá biệt rất rõ ràng, vìvậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất khác nhau

- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng

giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là dotính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triểnkinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo,cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn

xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thếgiảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

- Không giống nhau về kết cấu thị trường: Các hàng hóa thông thường đều có thị

trường tương đối hoàn chỉnh, giá cả hình thành tương đối khách quan; nhưng thị trườngđất đai là thị trường không hoàn chỉnh yếu tố chủ quan ảnh hưởng rất lớn đến việc hìnhthành giá cả đất đai

- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa nói chung có hiện tượng

khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm; nhưng đất khôngnhững không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cảthường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng, do trong thị trường đấtđai nước ta, cái được chuyển dịch là quyền sử dụng đất mà nói, thời hạn sử dụng ngàycàng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao thì giá cả quyền sửdụng đất cũng sẽ hạ xuống

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất đai trong điềukiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho cácloại đất đai

- Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà

nước đến giá cả đất đai Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triểnkinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất đai hoặc hạn

chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sửdụng đất đai tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất đai, chế độ nhà ở, quyhoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biếnđổi về hành chính

+ Chế độ về đất đai: Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụngđất Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cảđất đai Từ ngày dựng nước đến nay ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sửdụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất đai chỉ có cấpphát, do đó thực ra không tồn tại giá đất Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất đai, đất đaitrở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá

cả đất đai để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất Đồng thờicùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động củakinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường

+ Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế

độ phúc lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat độngkinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát đểduy trì Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giáđất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, thực hiện thương phẩmhóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩyviệc thực hiện giá đất hợp lý

+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dungtích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất dùngcho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn Nhìnchung mà nói, đất dùng cho thương nghiệp hiệu ích lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở,đất dùng cho công nghiệp có hiệu ích còn thấp hơn Việc quy định mục đích sử dụng đất

có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đôthị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữahiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất Lại như, suất dung tích là nói về tỷ

lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng,nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựnglớn, có thể thu được lợi ích cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngượclại thì giá đất lại thấp ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dungtích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó.

+ Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai Nói chungchính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giáđất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chếtăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chínhsách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó

mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

+ Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cánhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cưgiảm, nên giá cả đất đai giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhucầu đất giảm, nên giá cả đất đai giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đấtđai tăng lên

+ Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cảđất đai ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, vínhư một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi nào đókhông phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn một loại khác là tuy cấp bậc không thayđổi, nhưng quyền quản hạt chuyển từ khu này sang khu khác như ở tỉnh Quảng Đôngquyền quản lý huyện Bảo An sau khi chuyển về thành phố Thâm Quyến, huyện đã dùngchính sách ưu đãi của đặc khu thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tếnhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã

hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vìthế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960

là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biếnđộng giá cả đất đai chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật

độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong nhữngnước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh,nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đấtđai không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

+ Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ đượcgiáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khálớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự

ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người,gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyềnthống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyềnthống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồnglàm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối vớinhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, vànhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giánày ngày càng rõ ràng

- Nhân tố xã hội: Từ trước đến nay ở nước ta có câu "hữu thổ tư hữu tài", "an thổ

trùng thiên" nói về xã hội truyền thống lưu luyến sâu sắc với đất đai Do đó tình trạng

xã hội phát triển và tình trạng ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nói tóm lại,nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,trình độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

+ Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn địnhcủa cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sảnnhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn

cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngượclại thì giá đất sẽ rớt xuống.

+ Tình trạng trị an xã hội: Tình trạng trị an xã hội là nói về trạng thái tốt xấu củatrật tự xã hội Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở haykhu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵnsàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên ở mức độ nào đó mà nói,đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

+ Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng độtxuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, dongười đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa làthúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thịhóa càng cao, mà tổng diện tích đất đai của thành phố nói chung là không đổi, cho nênảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ởkhu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhânkhẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giáđất đều cao hơn đất khu vực thông thường

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể

tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thếgiới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chínhtrị trong nước

+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việckhông thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc íthoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giớicàng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tếcủa mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tìnhtrạng thị trường, địa sản cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có

tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, chođến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.

+ Nhân tố chính trị quốc tế Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường làtổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốcgia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợicho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao;ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạnchế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tìnhtrạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớttheo

- Nhân tố kinh tế.

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh

và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cựctheo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông quaảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

+ Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thunhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợicho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộngkhiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động

về yêu cầu đối với đất đai, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai đại thể là thốngnhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuậnvới nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý

"tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnhhưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tíchảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ

và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữcàng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tíchlũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nênkhi các gia đình thông thường mua bất động sản phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủkhoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ củamỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết vớinhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêungạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳnóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

+ Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ởđây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thịtrường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thịtrường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiềutiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị,nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư,sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện

về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Cho khi xem xét thị trường bấtđộng sản từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sauđây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là tương đốicao Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao

Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thìthu nhập là tương đối thấp Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong giađình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người

+ Biến động vật giá Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từngngười Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảođảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất,

có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế

"nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vựcthành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ

đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lênảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

+ Mức lãi suất Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất làhạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đếnđồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khảnăng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhàđất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá địa sản phải luônluôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vaylàm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tínhtoàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đóphát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khácnhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịuảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bướcảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

1.2.2.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyếtđịnh đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói

về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự liđến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông

dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực kháccủa thành phố hoặc các loại đất.

- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có

loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kếtcấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giaothông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ

yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm,điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên,bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ

và cự li

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu

bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môitrường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếngồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất,

chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế

sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất củaphân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụnhư khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thìđặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thìđặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

1.2.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi lànhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cảcủa từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ

dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và

cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên

ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : mảnh đất đẹp nhất là vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình

thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnhhưởng đến giá đất

- Độ dốc : quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh

hưởng đến giá đất

- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: Thiết bị thị chính có liên quan đến loại

đất là những thiết bị trực tiếp liên quan đến đất như nước mặt, nước ngầm, điện, khí đốt

hệ thống sưởi ấm, thiết bị điện thoại

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá

biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loạihình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để

đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều

có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi

từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.2.4 Công thức tổng quát biểu diễn tác động của các yếu tố đến giá đất

Qua các nghiên cứu, phân tích nêu trên, có thể biểu diễn sự tác động của các yếu tốtới giá trị đất, bất động sản bằng công thức tổng quát sau đây:

Giá trị = ƒ(X1,X2,X3,X4, Xn)

Trong đó: X1→ Xn là những yếu tố ảnh tới giá đất

Trong trường hợp thửa đất, bất động sản tạo ra một thu nhập trực tiếp (bất động sản

có khả năng sinh lời) như đất thương mại, dịch vụ thì giá trị đất được xem như phản ánhtoàn bộ tác động kinh tế của các yếu tố tạo nên giá trị (tính hữu dụng) như đã nêu ở trên.Điều này về nguyên tắc chúng có thể được biểu thị bằng công thức dưới đây:

Giá trị = f (at Vt Pt)Trong đó:

* at là mức thu nhập trong một năm (năm gốc);

* Vt là tỷ lệ thu nhập qua các năm so với năm gốc (%) ;

* Pt là tỷ lệ lãi (cho khoản chi phí về vốn)

1.3 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo

ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế

độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ vànhững người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô làphần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủnghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợinhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bảnchủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp vàcông nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênhlệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sởhữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế đểhình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênhlệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dướiChủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thịtrường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa

giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đấtloại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệchgiữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địachủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênhlệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa

về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, songđược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xãnông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loạiđịa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tôchênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vịtrí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư,thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đấtđai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch

II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sựkhác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị vàđất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất

Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do

đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Haiyếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thịhay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếuđược đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô chotừng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giáchung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàngnăm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độphì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trícủa thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thểthay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnhhưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thểthấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thìđem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngânhàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốnbán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đấtgửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà

tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triểnkinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinhdoanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xácđịnh giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trongkhoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nôngthôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợithì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản,người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sựrủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đấtđai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập

do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất manglại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sửdụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí

sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này đượcgiải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoảnnày anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàngphải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh taphải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản nàycũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đấtđai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới(FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trongkhuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tínhgiá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc giađều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập

của họ được điều chỉnh như sau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứxác định giá cho thuê đất là:

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giaiđoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay mộtvài cây trồng khác Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5% Ngườinông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đấttrong vòng 2 năm tới Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán haykhông bán đất phải làm ngay đầu vụ Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểmhiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa làgửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5% Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ

sẽ có một lượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìnhay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn

Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hômnay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đấtthu được trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn

Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vàocuối năm thứ nhất và do đó nó như sau:

100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn

Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn Do đó giá trị của mảnh đất vào thờiđiểm đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trịcủa một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai Với nghĩa như vậy, đất đai là một loạitài sản ở rất nhiều nước Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thìkhông có giá trị này Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tốkhác ảnh hưởng tới giá trị đó

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuầncủa đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản.Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theothời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian Sự thayđổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽlàm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổiqua thời gian Bởi thế công thức trên được viết như sau:

PL =

P Lt(t)

(t = 1, ∞)(1+r(t))t

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽtăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó

sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn

là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăngtrong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản

1.3.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyếtđịnh tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngượclại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điềukiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa cócùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theobiến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầuquyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tựnhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên màhình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinhsôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giớihạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra

về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều vềtính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cunghoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượnggiao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giớihạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất làđất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trênthị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủyếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khitiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài

ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái

Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triểntrong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầutrong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giáđất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vựcnhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinhtế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giaothông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thểhay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điềuchỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặcđất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyểnmột số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đónhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giáđất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế củamột khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả cácngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắtngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ giađình

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển,thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm.Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đấtđai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông

phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đốivới đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sựchênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đóđược rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo

đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị

và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khácnhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên vềgiá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽthay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiềuhơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thểgiảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vàomục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai Phầnlớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tưlớn thì mới đưa vào khai thác được Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng cáckhu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từkhu vực nông nghiệp

a.Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt dolãnh thổ cung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế

Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyênđất đai chưa khai thác sử dụng Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn.Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinhhoạt của con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng

và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiệncần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển

Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thànhnguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn

cung kinh tế về đất đai Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và cótính đàn hồi Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng

mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó Ta có thểthấy ở các phần sau đây

+ Cung đất nông nghiệp

Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc

dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng khôngbiến động Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển nhữngdiện tích đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng câyhàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản Tuy mức độ có thể nhiều ít khácnhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này Dovậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cậpđến sự chuyển hoá Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sựsôi động thị trường đất nông nghiệp

Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăngtổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trongquá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nôngnghiệp

Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phântích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai Điều đó phụ thuộc trước hếtvào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ Các nhân tố chi phối trongmức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lýđất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trongnông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân

Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanhđất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càngnhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để

hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khaikhoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch

Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tácđộng đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển củacông nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân

+ Cung đất phi nông nghiệp

Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàncảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng

sẽ tăng lên Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây:

Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn,nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn lànguồn chủ yếu Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị Phần lớn đô thịđược hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗiquốc gia Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệpđang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốcgia trên thế giới Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó Hệ thống quản lý Nhà nướctrong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mứchợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làmmất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tàichính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nôngnghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp

Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô.Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùngnông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia

Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phinông nghiệp

Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp,vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung

đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp,trong sự sôi động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địađiểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lýđất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng

b Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn:nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu vềđất phi nông nghiệp

* Cầu đất nông nghiệp

Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làmgiảm lượng cầu gây nên Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhucầu nông sản cho xã hội Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sửdụng sang đất nông nghiệp Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể được phản ánh quagiá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học củacác nhà hoạch định chính sách

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biếnđộng Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đấtnông nghiệp Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệpbiến động Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngượclại một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinhdoanh sản xuất nông nghiệp Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổnđịnh cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổnglượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối sovới các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội Cơ sở của xuhướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện

để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp Điều đó làm cho nhu cầu về diệntích đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội Ngoài racòn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận

của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác Nguyên nhân này làm cho các thế hệtrước thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác Tuy nhiênkhông phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của mình.

* Cầu đất phi nông nghiệp

Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triểnkéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện bên cạnh

đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu vềđất phi nông nghiệp tăng lên Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếukéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuấthiện nhiều điểm đô thị mới, các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéotheo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó

Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nôngnghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn

đề Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sáchcủa Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp Đồng thờicác nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đếnkhi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp

c Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà mộtnhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khácnhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, đểthiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó làgiá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnhhưởng đến giá đất là hằng số

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ

sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình Giá đất đai được xácđịnh ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểmcân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L) Nếu giá được cố định ở (G1), thì sốlượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với sốlượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng

dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khigiá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhànước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất

hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sựmất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G,nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên đểtạo ra sự cân bằng