Bài giảng môn định giá đất

MỤC LỤC CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 3 1.1.1. Đất đai 3 1.1.1.1. Khái niệm 3 1.1.1.2. Đặc trưng 4 1.1.2. Thị trường đất đai 5 1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai 5 1.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 5 1.1.2.3. Vai trò của thị trường đất đai 6 1.1.2.4. Các khu vực của thị trường đất đai 7 1.1.2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai 12 + Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo 12 + Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền 13 + Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế 13 1.2. GIÁ ĐẤT 14 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm. 14 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.2.1. Nhân tố thông thường 17 1.2.2.2. Nhân tố khu vực 24 1.2.2.3. Nhân tố cá biệt 25 1.2.2.4. Công thức tổng quát biểu diễn tác động của các yếu tố đến giá đất 26 1.3. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 27 1.3.1. Địa tô 27 1.3.2. Lãi suất ngân hàng 29 1.3.3. Quan hệ cung cầu 32 1.4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 44 1.4.1. Khái niệm 44 1.4.2. Định giá hàng loạt và định giá cá biệt 46 1.4.3.Cơ sở pháp lý xác định giá đất 49 1.4.4. Tổ chức thực hiện định giá 49 1.5. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 50 1.5.1. Nguyên tắc thay thế 51 1.5.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 52 1.5.3. Nguyên tắc biến động 54 1.5.4. Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận 55 CHƯƠNG 2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 57 2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 57 2.1.1. Khái niệm 57 2.1.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 57 2.1.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 59 2. 2. Phương pháp chiết trừ 65 2.2.1. Khái niệm 65 2.2.2. Trình tự định giá theo phương pháp chiết trừ 65 2.2.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 67 2. 3. Phương pháp thu nhập 70 2.3.1. Khái niệm 70 2.3.2. Trình tự định giá theo phương pháp thu nhập 70 2.3.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 72 2.4. Phương pháp thặng dư 73 2.4.1. Khái niệm 73 2.4.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư 73 2.4.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 75 2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 81 2.5.1.Khái niệm 81 2.5.2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 81 2.5.3. Phạm vi áp dụng của phương pháp 82 CHƯƠNG 3. ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 83 3.1. Bảng giá đất, tư vấn xác định giá đất 83 3.1.1. Quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất 83 3.1.2. Tư vấn xác định giá đất 84 3.2. Định giá đất cụ thể 86 3.2.1. Trình tự định giá đất cụ thể 86 3.2.2. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 88 3.3. Định giá đất phi nông nghiệp 89 3.3.1. Định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị 89 3.3.2 Định giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn 98 3.4.Định giá đất nông nghiệp 101 3.4.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp 101 3.4.2. Định giá đất nông nghiệp 101 3.4.3. Định giá đất tại khu vực đất giáp ranh 103 PHỤ LỤC 105  

MỤC LỤC CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng Đất đai tài sản có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi, mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đồng thời, đất đai coi tài sản đặc biệt thân không lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) không mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá đất đai tham gia nhiều vào trình sản xuất không chuyển dần giá trị vào giá thành sản phẩm, không hao mòn, tham gia nhiều vào trình sản xuất giá đất tăng lên Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất….thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất 1.1.1.2 Đặc trưng Có vị trí cố định Chúng ta di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian cố định, di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động loài người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, đại hoá xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nông nghiệp nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp quay vòng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nông nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng 1.1.2 Thị trường đất đai 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hoá quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp + Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định + Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vô hình trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: môi giới, cầu nối hữu hình vô hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mô, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế 1.1.2.3 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Phát triển thị trường đất đai cách thông thoáng tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép cầu bất động sản nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận 1.1.2.4 Các khu vực thị trường đất đai Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường đất đai gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm chịu tác động nhiều nhân tố Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai trình phát triển quan hệ đất đai hình thành lịch sử, đến giai đoạn lịch sử định đất đai thực tham gia vào thị trường thị trường đất đai đời Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường đất đai không mang tính khu vực mà mang tính quốc gia tính quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trình phân tích, đánh giá Trên thực tế, thị trường tồn cách độc lập, chúng đan xen, tác động lẫn thành thị trường thống a Thị trường đất đai giới Trên giới nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán ruộng đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại có trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở nước phát triển, giai đoạn tăng trưởng nhanh thu hút mạnh đầu tư nước thường có sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 90 Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái kinh tế vào năm 1992 - 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm ngân hàng Nhật bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% Trong năm 1991 nửa đầu năm 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trường nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp người mua giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ Các quốc gia phát triển rút kinh nghiệm nước trước, thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai, quy luật tất yếu sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đề sách hạn điền, nhiều nước hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Ở Anbani, đất nông nghiệp coi thuộc sở hữu gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, năm 1995 việc bán đất bị coi bất hợp pháp, thực tế chưa có thủ tục hợp pháp để bán đất nông nghiệp Những người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không sử dụng mảnh đất vòng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm số mảnh đất khác bị quy định không bán vĩnh viễn, số trường hợp cụ thể, Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Ở Bungari, doanh nghiệp không quyền chuyển nhượng mảnh đất nhận từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Một số nước SNG sửa đổi luật pháp phép người nông dân quyền chuyển nhượng đất với số điều kiện cụ thể Trong điều kiện kinh tế giới chuyển theo hướng dân chủ công bằng, sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất nước phát triển đáng phân tích tham khảo trình hình thành quản lý thị trường đất đai Việt Nam Tính độc quyền sở hữu đất giá đất thời kỳ Chủ nghĩa Tư bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện không khả phân chia lại thị trường chiến tranh, trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở cửa thị trường đất đai tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng thị trường hàng hoá Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển coi biện pháp nâng cao hiệu việc sử dụng đất Ở số nước Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari sở kinh doanh tư nhân thuê ruộng hay số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất mua bán ruộng đất giúp cho nông nghiệp nước phát triển động coi biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất Một đặc điểm quan trọng thị trường đất đai giới thị trường vượt khuôn khổ quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn tư nước Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước b Thị trường đất đai Việt Nam Theo qui định pháp luật nước ta: tham gia vào thị trường đất đai chủ sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất, muốn họ phải Nhà nước giao đất cho thuê đất (thị trường sơ cấp); họ phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch dân sự, thông qua việc thực quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp đất đai cách tiếp cận nhằm thể quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), quan hệ (người sử dụng - người sử dụng) * Thị trường sơ cấp đất đai Thị trường sơ cấp bao gồm giao dịch bên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai tiến hành việc giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân xã hội (gọi tắt chủ sử dụng đất) (hình 1.1) Về phía Nhà nước: Nhà nước thực chức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chấm dứt quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất quyền thuê đất cho chủ sử dụng đất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụng đất Người sử dụng đất tham gia thị trường gồm: hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo dự án Thủ tướng Chính phủ định NHÀ NƯỚC Giao đất không thu tiền Cho thuê đất Giao đất có thu tiền Thu hồi đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1 Thị trường sơ cấp đất đai * Thị trường thứ cấp đất đai Đây thị trường thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất pháp luật qui định chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chấp, thừa kế, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2) Thị trường này, mặt pháp lý công nhận, nhiên qui mô thị trường phụ thuộc nhiều vào thị trường sơ cấp, tức khả cung đất cho chủ sử dụng đất cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) 10 (1) Khu vực 1: khu vực có khả sinh lợi cao điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; (2) Các khu vực tiếp theo: khu vực có khả sinh lợi thấp kết cấu hạ tầng thuận lợi so với khu vực liền kề trước • Nguyên tắc xác định vị trí đất Đối với đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn việc xác định vị trí đất thực theo quy định sau: - Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; - Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước c Căn xác định giá đất PNN nông thôn • Căn xác định giá đất PNN nông thôn - Việc xác định khu vực vào khả sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng - Đối với đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn việc phân loại vị trí theo đường, đoạn đường khu vực vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực - UBND cấp tỉnh vào giá đất thị trường tình hình thực tế địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định khu vực, vị trí loại đất, số lượng vùng đất vị trí đất mức giá vị trí đất phù hợp với khung giá - Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, định - Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất 99 cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; - Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng công trình nghiệp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh giá đất đất trụ sở quan, đất xây dựng công trình nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; • Trình tự định giá đất cụ thể - Xác định loại đất, vị trí đất theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; - Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; - Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành 3.4.Định giá đất nông nghiệp 3.4.1 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp - Yếu tố chất đất độ phì đất thích hợp với loại trồng; đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản bao gồm độ muối nguồn dinh dưỡng nước - Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể - Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng đất - Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm; số tháng khô hạn năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gió khô nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng - Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước nguồn nước điều kiện thoát nước 3.4.2 Định giá đất nông nghiệp a Phân loại khung giá đất nông nghiệp 100 Theo quy định khoản điều 10 Luật đất đai 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất sau đây: - Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; - Đất trồng lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh; Tuy nhiên theo quy định điều Nghị định 44/201/NĐ-CP Chính phủ quy định khung giá cho loại đất nhóm đất nông nghiệp sau: - Khung giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; - Khung giá đất trồng lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất; - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối Việc quy định khung giá đất nông nghiệp vùng kinh tế xác định theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi UBND cấp Tỉnh vào tình hình cụ thể địa phương để định giá đất cụ thể vị trí đất nhóm đất Nông nghiệp (xem phần phụ lục) b Phân vùng kinh tế, phân loại xã Việc phân vùng kinh tế phân loại xã định gía đất nông nghiệp giống định giá đất phi nông nghiệp nông thôn b Xác định vị trí định giá đất nông nghiệp - Đối với đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa nước đất trồng hàng năm khác; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối việc xác định vị trí đất theo đơn vị hành cấp xã đơn vị hành 101 cấp huyện vào suất trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm); vào điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) thực theo quy định sau: - Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; - Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước Căn vào tình hình cụ thể địa phương, UBND cấp Tỉnh quy định tiêu chuẩn số lượng vị trí định giá đất nông nghiệp - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận quy định bảng giá đất phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất 3.4.3 Định giá đất khu vực đất giáp ranh Theo quy định khoản điều NĐ44/2014/NĐ-CP “Đất khu vực giáp ranh có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự quy định mức Trường hợp có khác yếu tố nêu mức giá đất khu vực giáp ranh chênh lệch chênh lệch tối đa không 30%.” Khoản điều 19 TT36/2014/TT-BTNMT quy định: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Khoản Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để quy định khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi khu vực giáp ranh) 102 b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến; đăng dự thảo bảng giá đất liên tục Trang thông tin điện tử Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường Trong thời gian không 15 ngày kể từ ngày nhận dự thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải có văn trả lời Trường hợp chênh lệch mức giá đất khu vực giáp ranh dự thảo bảng giá đất vượt mức quy định Khoản Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải thống với mức giá đất dự kiến ban hành khu vực giáp ranh Trường hợp không thống báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường trước ngày 15 tháng năm xây dựng bảng giá đất để giải Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường không thống giá đất khu vực giáp ranh Bộ Tài nguyên Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, định 103 PHỤ LỤC PHỤ LỤC I KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM GỒM ĐẤT TRỒNG LÚA VÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM KHÁC (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC II KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng 104 Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC III KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC IV KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 105 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC V KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc 8,0 75,0 16,0 80,0 5,0 100,0 Vùng duyên hải Nam Trung 10,0 135,0 Vùng Đông Nam 18,0 135,0 Vùng đồng sông Cửu Long 12,0 142,0 Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung 106 PHỤ LỤC VI KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC VII KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI NÔNG THÔN (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên 107 Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC VIII KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI NÔNG THÔN (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC IX KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Loại đô thị I 108 Giá tối thiểu 220,0 Giá tối đa 65.000,0 Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam II 150,0 52.000,0 III 100,0 40.000,0 IV 75,0 25.000,0 V 50,0 15.000,0 ĐB 1.500,0 162.000,0 I 1.000,0 76.000,0 II 800,0 50.000,0 III 400,0 40.000,0 IV 300,0 30.000,0 V 120,0 25.000,0 I 300,0 65.000,0 II 200,0 45.000,0 III 160,0 32.000,0 IV 80,0 25.000,0 V 40,0 15.000,0 I 400,0 76.000,0 II 250,0 45.000,0 III 180,0 25.000,0 IV 100,0 12.000,0 V 50,0 10.000,0 I 400,0 48.000,0 II 300,0 35.000,0 III 150,0 26.000,0 IV 100,0 20.000,0 V 50,0 15.000,0 1.500,0 162.000,0 I 700,0 65.000,0 II 500,0 45.000,0 III 400,0 35.000,0 ĐB 109 Vùng đồng sông Cửu Long IV 300,0 22.000,0 V 120,0 15.000,0 I 400,0 65.000,0 II 300,0 45.000,0 III 150,0 32.000,0 IV 100,0 25.000,0 V 50,0 15.000,0 PHỤ LỤC X KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI ĐÔ THỊ (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Loại đô thị Vùng Bắc Trung Giá tối đa I 176,0 52.000,0 II 120,0 41.600,0 III 80,0 32.000,0 IV 60,0 20.000,0 V 40,0 12.000,0 1.200,0 129.600,0 I 800,0 60.800,0 II 640,0 40.000,0 III 320,0 32.000,0 IV 240,0 24.000,0 V 96,0 20.000,0 I 240,0 52.000,0 II 160,0 36.000,0 III 128,0 25.600,0 ĐB Vùng đồng sông Hồng Giá tối thiểu 110 Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên IV 64,0 20.000,0 V 32,0 12.000,0 I 320,0 60.800,0 II 200,0 36.000,0 III 144,0 20.000,0 IV 80,0 9.600,0 V 40,0 8.000,0 I 320,0 38.400,0 II 240,0 28.000,0 III 120,0 20.800,0 IV 80,0 16.000,0 V 40,0 12.000,0 1.200,0 129.600,0 I 560,0 52.000,0 II 400,0 36.000,0 III 320,0 28.000,0 IV 240,0 17.600,0 V 96,0 12.000,0 I 320,0 52.000,0 II 240,0 36.000,0 III 120,0 25.600,0 IV 80,0 20.000,0 V 40,0 12.000,0 ĐB Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long PHỤ LỤC XI KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ TẠI ĐÔ THỊ 111 (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa I 132,0 39.000,0 II 90,0 31.200,0 III 60,0 24.000,0 IV 45,0 15.000,0 V 30,0 9.000,0 ĐB 900,0 97.200,0 I 600,0 45.600,0 II 480,0 30.000,0 III 240,0 24.000,0 IV 180,0 18.000,0 V 72,0 15.000,0 I 180,0 39.000,0 II 120,0 27.000,0 III 96,0 19.200,0 IV 48,0 15.000,0 V 24,0 9.000,0 I 240,0 45.600,0 II 150,0 27.000,0 III 108,0 15.000,0 IV 60,0 7.200,0 V 30,0 6.000,0 I 240,0 28.800,0 II 180,0 21.000,0 III 90,0 15.600,0 IV 60,0 12.000,0 112 Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long V 30,0 9.000,0 ĐB 900,0 97.200,0 I 420,0 39.000,0 II 300,0 27.000,0 III 240,0 21.000,0 IV 180,0 13.200,0 V 72,0 9.000,0 I 240,0 39.000,0 II 180,0 27.000,0 III 90,0 19.200,0 IV 60,0 15.000,0 V 30,0 9.000,0 113