Nghiên cứu giải pháp tăng cường thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn quận 9 thành phố hồ chí minh luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI LÊ THỊ ANH VƢƠNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP HỒ CHÍ MINH - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI LÊ THỊ ANH VƢƠNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 60.34.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH ỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HỒNG THÁI TP HỒ CHÍ MINH - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn với đề tài: “Nghiên cứu giải pháp tăng cƣờng thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 9, Thành phố HCM” cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu sử dụng luận văn trung thực có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Kết nghiên cứu luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình nghiên cứu khoa học trƣớc Tp Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2016 Tác giả LÊ THỊ ANH VƢƠNG ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu dƣới hƣớng dẫn tận tình thầy giáo, cô giáo Trƣờng Đại học GTVT, luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu giải pháp tăng cƣờng thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận - Thành phố HCM” đƣợc hồn tất Với lịng biết ơn sâu sắc, tác giả xin cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, Trƣờng ĐH Giao thông vận tải ngƣời hƣớng dẫn khoa học luận văn tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tác giả mặt để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng ban UBND Quận 9, Chi cục thuế Quận tạo điều kiện giúp đỡ cho tác giả thu thập tài liệu, lấy thông tin hoàn thành đề tài luận văn Trân trọng./ Tác giả iii MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU .1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thu ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 1.1.1 Ngân sách thu ngân sách 1.1.2 Vai trò cấu tổ chức hệ thống thu NSNN 1.2 Bất động sản, thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản .12 1.2.1 Tổng quan bất động sản .12 1.2.2 Thuế thu nhập cá nhân 15 1.2.3 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản .18 1.3 Nhân tố ảnh hƣởng đến thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản .26 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản .27 1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 28 1.3.3 Các yếu tố chung bên 29 1.4 Kinh nghiệm thu thuế chuyển nhƣợng bất động sản số quốc gia giới .30 Kết luận chƣơng 38 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU NGÂN SÁCH TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .39 2.1 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội Quận 39 iv 2.1.1 Vị trí địa lý, qui mơ, diện tích 39 2.1.2 Đặc điểm dân số tình hình SDĐ địa bàn 40 2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội phát triển đô thị địa bàn 41 2.1.4 Mục tiêu quản lý Nhà nƣớc đất đai Quận 43 2.1.5 Tình hình sử dụng đất địa bàn 44 2.2 Thực trạng hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 9, TP HCM 2011-2015 49 2.2.1 Hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Quận giai đoạn 2011 - 2015 49 2.2.2 Hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Quận từ năm 2011 đến 50 2.3 Thực trạng thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận .54 2.3.1 Hệ thống pháp luật quy trình tổ chức quản lý thu thuế chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 54 2.3.2 Thực trạng thu NSNN lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản Quận 67 2.4 Một số nguyên nhân gây thất thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh vực chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 71 Kết luận chƣơng 75 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU NGÂN SÁCH TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƢỢNG BÂT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 77 3.1 Định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội thị trƣờng bất động sản địa bàn Quận đến năm 2030 77 3.1.1 Định hƣớng công tác quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh 77 3.1.2 Định hƣớng công tác quản lý đất đai Quận 80 3.2 Một số giải pháp tăng cƣờng quản lý thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 82 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện sách thuế 82 3.2.2 Giải pháp xây dựng tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản chuyển nhƣợng .84 3.2.3 Tăng cƣờng công tác thu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Quận .89 v Kết luận chƣơng 95 KẾT LUẬN .96 TÀI LIỆU THAM KHẢO vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản GDP Tổng sản phẩm quốc nội NNT Ngƣời nộp thuế NS Ngân sách NSNN Ngân sách nhà nƣớc Quận Quận 9, TPHCM TNCN Thu nhập cá nhân TTNCN Thuế thu nhập cá nhân UBND Ủy ban nhân dân HCM Hồ Chí Minh vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1- Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành năm 2013 41 Bảng 2.2- Thống kê diện tích nhóm đất năm 2015 45 Bảng 2.3- Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất .45 Bảng 2.4: Nguồn thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai .68 Bảng 2.5: Số trƣờng hợp giao dịch bất động sản Quận giai đoạn 2011-2015 70 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mối quan hệ cấp ngân sách theo mơ hình “lồng ghép” 10 Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành Quận 40 Hình 2.2 Biểu đồ biến động nhóm đất giai đoạn 2010- 2015 .47 Hình 2.3 Số lƣợng giao dịch BĐS Quận từ 2011-2015 51 Hình 2.4 Cơ cấu loại hình bất động sản chuyển nhƣợng giai đoạn 20112015 thành công địa bàn Quận 52 Hình 2.5 Giá trị thu ngân sách Quận giai đoạn 2011-2015 68 Hình 2.6 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Quận (2011-2015) 69 84 Giải pháp năm: Phải tăng cƣờng công tác tuyên truyền Luật thuế thu nhập cá nhân phƣơng tiện truyền thông để ngƣời xã hội hiểu rõ đƣợc ý nghĩa, vai trị hệ thống thuế nói chung, thuế thu nhập cá nhân nói riêng phát triển xã hội, từ giúp cho họ có nhận thức đắn coi nộp thuế trách nhiệm, nghĩa vụ ngƣời dân yêu nƣớc 3.2.2 Giải pháp xây dựng tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản chuyển nhượng 3.2.2.1 Đẩy mạnh sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, đạt chuẩn Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, từ 01/01/2009 bắt buộc sàn giao dịch phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn, giao dịch bất động sản doanh nghiệp phải thông qua sàn, với việc đại hóa cách lƣu trữ cơng khai thơng tin giao dịch bất động sản, sở thẩm định giá bất động sản Việt Nam với giá thị trƣờng, giúp công tác điều hành, quản lý giá quan chức hiệu Sàn giao dịch có ý nghĩa lớn, nâng cao ý thức ngƣời kinh doanh hoạt động kinh doanh, làm minh bạch thị trƣờng Thực tế cho thấy chủ yếu việc mua bán nhà dự án qua hình thức trả chậm, trả trƣớc, nhiều trƣờng hợp bán mà nhà đất, ảnh hƣởng đến niềm tin ngƣời mua Việc giao dịch nhà đất qua sàn tập hợp đƣợc thông tin để đƣa số thị trƣờng bất động sản tƣơng đối xác Thế nhƣng đến nay, dù ta nói nhiều sàn chuẩn, nhƣng lại chƣa đề cập chuẩn? Điều kiện thành lập sàn ban đầu đơn giản, doanh nghiệp cần có số vốn tỷ đồng, có mặt tối thiểu 50m2, giám đốc sàn phải có chứng quản lý giao dịch bất động sản có giao dịch viên có chứng mơi giới Theo quy định, sàn chuẩn sàn 50m2 trở lên, có thành viên đƣợc cấp chứng Ngồi quy định cịn có quy định khác không? Nếu kết luận chuẩn sở vật chất mà chƣa có chuẩn quy trình, ngƣời chƣa đủ Trƣớc quy định này, nhiều doanh nghiệp tìm cách để đáp ứng đƣợc điều kiện thành lập sàn giao dịch cho riêng mình, khơng muốn bị phạt kinh doanh không quy định Dù sàn có lợi tập hợp nhiều nhà môi giới chuyên nghiệp nhƣng sàn 85 hoạt động chƣa tốt khơng thể ép ngƣời dân giao dịch qua sàn đƣợc Để cải thiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản, cần có quy chế rõ ràng Thực tế, làm đƣợc nhiều việc quản lý thị trƣờng bất động sản để thị trƣờng phát triển tốt nhƣng điểm then chốt chƣa làm đƣợc Một chƣa ngăn chặn đƣợc đầu bất động sản vƣợt giới hạn gây sốt giá tạo nên “bong bóng” kinh tế thị trƣờng Nguyên nhân tồn thị trƣờng bất động sản ta không ổn định, quản lý thiếu chuyên nghiệp nhà đầu tƣ thiếu chuyên nghiệp ngƣời tiêu dùng thiếu chuyên nghiệp Các sàn giao dịch đời vội vã, gƣợng ép, chƣa đủ lực, thiếu kinh nghiệm thiếu chuyên gia Đến riêng mạng giao dịch bất động sản Cục Quản lý nhà thị trƣờng bất động sản (Bộ Xây dựng) vận hành, quản lý có 100 thành viên, riêng Miền Bắc có gần 50 thành viên Tuy nhiên, việc thành lập sàn để đối phó theo phong trào nhƣ dễ đẩy doanh nghiệp đến tình trạng có sàn giao dịch nhiều nhƣng chƣa hấp dẫn giao dịch dân thực qua sàn hoạt động nhiều sàn chƣa chuyên nghiệp Đa số sàn giao dịch cơng ty bất động sản tự lập phục vụ cho sản phẩm theo kiểu doanh nghiệp sàn cho có, nên sản phẩm dịch vụ đơi nghèo nàn Thực tế cho thấy sàn hình thành nên tính chun nghiệp chƣa cao, chƣa thu hút đƣợc ngƣời dân đến giao dịch, sàn đời đƣợc quảng bá rầm rộ nhƣng cần cung cấp dịch vụ tiện ích, đảm bảo, thuận lợi giao dịch hầu nhƣ sàn lại chƣa cung cấp đƣợc Thậm chí, khơng ngƣời dân cịn cảm thấy vào sàn giao dịch chƣa hẳn đƣợc lợi mà chi phí mơi giới lại cao Do đó, sàn cần phải có trình đầu tƣ lớn cho sở hạ tầng nhân lực Bên cạnh đó, quan nhà nƣớc cần có chế để khuyến khích giao dịch qua sàn, khơng có tình trạng nhiều doanh nghiệp đồng loạt mở sàn để bán sản phẩm mình, nhƣng lại đồng loạt đóng sàn bán xong dự án Một yếu tố để thể tính chuyên nghiệp sàn giao dịch bất động sản nơi phải trở thành yếu tố thúc đẩy minh bạch thị trƣờng bất động sản, không đơn cung cấp dịch vụ môi giới thu phí nhƣ 86 Muốn sàn giao dịch hoạt động chuyên nghiệp phải phát triển tảng liệu cơng nghệ, từ xây dựng tiện ích Việc đầu tƣ cơng nghệ cho sàn bất động sản nhƣ không thỏa đáng có sàn bỏ vài trăm triệu đồng khơng đủ, giai đoạn đầu thơi cần đến tỷ đồng đáp ứng đƣợc yêu cầu công nghệ Yếu tố để chuyên nghiệp hóa hoạt động sàn giao dịch bất động sản công tác nhân sự, nhân chuyên nghiệp yếu tố định vận hành hoạt động sàn hiệu tất khâu (điều hành, tổ chức quản lý, chuyên môn), dịch vụ cung ứng Song vấn đề hạn chế tất hoạt động lĩnh vực bất động sản khó giải sớm chiều, cần phải tập trung đầu tƣ cho việc đào tạo chuyên viên, chuyên gia bất động sản Quy định điều kiện diện tích sàn giao dịch bất động sản nhƣ khiến cho sàn khó đạt tính chuyên nghiệp, với diện tích chật hẹp, việc bố trí trang thiết bị, chỗ làm việc nhân sự, nơi đón tiếp khách hàng bị hạn chế Do vậy, tính chuyên nghiệp ảnh hƣởng, sàn giao dịch có quy mơ lớn, tính chuyên nghiệp đƣợc nâng cao Nói tóm lại, xây dựng sàn giao dịch bất động sản có tính chun nghiệp có quy mơ lớn giải pháp hữu hiệu cho hoạt động thị trƣờng bất động sản nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng 3.2.2.2 Đẩy nhanh tiến độ số hóa hồ sơ địa Hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân, ngƣời dân coi thứ quý giá Ở nƣớc phát triển, ngƣời ta quan tâm đến hồ sơ địa Vì hồ sơ địa quan quản lý nhà nƣớc nắm chặt, muốn đến đăng ký để lấy giấy đăng ký, tùy ngƣời dân Toàn hồ sơ, quan quản lý nhà nƣớc nắm đƣợc đƣa toàn thông tin lên mạng, đồng thời cấp cho ngƣời dân thẻ (card), ghi tất thơng tin liên quan đến mảnh đất: vị trí địa lý, diện tích, đồ, quyền sử dụng, sở hữu, giá tiền vào thời điểm tra cứu để tham chiếu Nghĩa số hóa tồn thơng tin mảnh đất đó, thuận tiện cho ngƣời dân việc giao dịch nhƣ tra cứu 87 Để thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh, bắt buộc phải minh bạch hóa tồn thị trƣờng bất động sản, cơng khai hóa từ quy hoạch giao dịch, chủ đơn vị bất động sản Để minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản, cần làm tốt hệ thống hồ sơ địa chính, thị trƣờng bất động sản minh bạch công tác thẩm định giá đƣợc nâng cao chất lƣợng Ở Việt Nam năm 1997, Tổng Cục địa với ngành Ngân hàng, Tài làm tin học hóa, chƣa ngành nói tin học hóa cách tổng thể Tin học hóa hải quan làm chậm hơn, nhƣng ngành hải quan thông quan điện tử làm xong, ngành địa chƣa nơi làm đƣợc cơng khai hóa mặt điện tử Để số hóa đƣợc hồ sơ địa chính, quan trọng cần số hóa đồ địa hồn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực tế hai hoạt động đƣợc tiến hành từ lâu nhƣng dang dở Tuy nhiên, thực tế việc triển khai công tác xây dựng sở liệu đất đai nhƣ trang thiết bị tỉnh, thành phố, có nơi khơng đủ máy tính để sử dụng phục vụ công tác thƣờng xuyên Để thực tốt công tác xây dựng sở liệu đất đai phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, Ủy ban nhân dân huyện, thành phố cần phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trƣờng triển khai công tác cách chặt chẽ; Sở Tài thẩm định, phê duyệt kinh phí thực hiện, bổ sung nguồn vốn đủ để sử dụng làm sở cho việc toán nguồn kinh phí nghiệp hàng năm; Sở Thơng tin Truyền thông cần sớm đầu tƣ trang thiết bị phần cứng cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện, thành phố để đủ điều kiện cho việc tác nghiệp quản lý Nhà nƣớc đất đai thƣờng xuyên địa phƣơng 3.2.2.3 Phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp liệu thị trƣờng cho thẩm định giá bất động sản Để ƣớc tính đƣợc cách xác giá trị bất động sản, điều quan trọng thẩm định viên giá phải có đủ yếu tố đầu vào q trình thẩm định giá Đó thơng tin bất động sản cần định yếu tố thị trƣờng quan trọng góp phần vào thành cơng q trình thẩm định giá Trong xu phát triển nay, công nghệ thơng tin giữ vai trị 88 quan trọng phát triển xã hội nói chung kinh tế nói riêng, việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào lĩnh vực đời sống trở thành yếu tố quan trọng định thành công doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho ngƣời thẩm định giá khía cạnh là: - Giúp cho chuyên viên thẩm định giá có thị trƣờng cách xác giảm thiểu thời gian cho q trình thu thập thơng tin - Làm cho trình thẩm định giá trở nên đơn giản với việc xây dựng phần mềm tính toán ƣớc lƣợng giá trị bất động sản - Xây dựng vận hành hệ thống thông tin đất đai theo hƣớng tin học hóa đảm bảo yêu cầu đầy đủ, công khai, minh bạch dễ tiếp cận Mặt khác, phát triển hệ thống thông tin bất động sản quốc gia làm cho thị trƣờng bất động sản vào hoạt động thức lành mạnh, thông tin liên quan đến bất động sản đƣợc công khai rộng rãi thị trƣờng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động giao dịch bất động sản công tác quản lý bất động sản 3.2.2.4 Xây dựng trung tâm lƣu trữ thông tin chuyên nghiệp, đại đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế Trên thực tế, chuyên viên thẩm định giá phần thiết lập đƣợc mối quan hệ rộng rãi với ngƣời cung cấp thông tin, nhƣng chúng đơn giúp đỡ, hoạt động không thống không theo hệ thống hay tổ chức chặt chẽ Do dẫn đến thiếu xác thơng tin có trƣờng hợp chuyên viên thẩm định giá khơng thu thập đƣợc Để rút ngắn thời gian thu thập thơng tin có đƣợc thơng tin có giá trị phục vụ thẩm định giá, cần tập trung tất thông tin bất động sản mối Đó trung tâm nhà nƣớc, có chức chuyên biệt lƣu trữ, cập nhật thông tin, không kiêm nhiệm chức khác, đƣợc đầu tƣ đại, chuyên nghiệp từ thiết kế đầu vào, đầu thông tin đến quản lý thông tin đối tƣợng đƣợc cung cấp thơng tin Những trung tâm có trách nhiệm cung cấp thông tin bất động sản cho đối tƣợng quản lý, kinh doanh bất động sản (trong có thẩm định giá bất động sản) đƣợc nhà nƣớc thừa nhận tính hợp pháp 89 3.2.3 Tăng cường công tác quản lý thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Quận Để tạo thuận lợi cho NNT, tránh tƣợng tiêu cực ngành Thuế ngồi việc hồn thiện Luật Thuế TNCN, yếu tố máy, đơn vị thực việc thu thuế thu nhập cá nhân cần phải linh động xử lý vấn đề phát sinh Trên sở Quận cần phải thực số giải pháp sau để nâng cao hiệu quản lý nguồn thu ngân sách từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản: - Xây dựng, lập dự toán Ngân sách phải xác chi tiết Lập dự tốn khâu trình quản lý Ngân sách, chất lƣợng quản lý Ngân sách phụ thuộc khâu lập dự toán Lập dự toán việc lên kế hoạch thu, chi Ngân sách cho năm Ngân sách tới, toàn dự kiến khoản thu (thuế, phí, viện trợ ) khoản chi (thƣờng xuyên, phát triển ) đƣợc định hình rõ nét - Đó yêu cầu mà khâu lập dự toán cần phải đạt đƣợc Với tƣ cách khâu mở đầu, lập dự tốn có vai trị đặc biệt quan trọng việc quản lý Ngân sách nhƣ làm cho Ngân sách có tính ổn định, an tồn hiệu Hiểu đƣợc tầm quan trọng xây dựng dự tốn, phịng Tài - Kế hoạch Quận phải xây dựng chi tiết khoản thu NSNN sở nguồn lực sẵn có dự xác tình hình tƣơng lại Cần phải tránh tình trạng bỏ sót nguồn thu Khi trƣờng hợp xảy làm cho việc quản lý Ngân sách dẫn đến bị động, ảnh hƣởng đến năm Ngân sách năm sau UBND Quận, năm, vào hƣớng dẫn thông báo số kiểm tra UBND Thành phố kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Quận, tiến hành lập dự toán thu, có hoạt động thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản UBND Quận phải đạo quan quản lý Ngân sách tiến hành lập dự toán + Chi cục thuế lập dự tốn thu Ngân sách sở tính tốn nguồn thu, có hoạt động thu từ bất động sản nhƣ lệ phí trƣớc bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế đất v.v lên phƣơng án tính rủi ro xảy ra, đảm bảo thu ngân sách kế hoạch + Các quan quản lý Ngân sách phải đôn đốc doanh nghiệp vào kế hoạch sản xuất kinh doanh đơn vị dự kiến khoản phải nộp, số thuế giá trị gia tăng đƣợc hoàn lại gửi quan thuế quan đƣợc giao nhiệm vụ thu 90 - Khơng ngừng tăng cường kiểm tra, kiểm sốt lại tất nguồn thu Nhƣ trình bày thuế có vai trị định NSNN Khơng có nguồn thu khơng có Ngân sách Để nguồn thu không ngừng đƣợc phát triển, phải tăng cƣờng kiểm tra, kiểm soát nguồn thu Đối với khoản thu 100% mà Ngân sách Quận đƣợc hƣởng, quan quản lý phải theo dõi bám sát, đối tƣợng thu Từ đó, biết đƣợc tình hình sản xuất kinh doanh đơn vị để đƣa mức thu cao Đối với khoản thu đƣợc phân chia theo tỷ lệ phần trăm với Ngân sách Thành phố, Ngân sách phƣờng, gồm có: Các khoản thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế tài nguyên; lệ phí trƣớc bạ nhà đất; thuế tiêu thụ đặc biệt hàng sản xuất nƣớc thu vào mặt hàng lá, vàng mã dịch vụ kinh doanh vũ trƣờng, mát- xa: ka- ra-ô-kê: kinh doanh gôn; bán thẻ hội viên vé chơi gôn; kinh doanh vé đặt cƣợc đua ngựa, đua xe Trong nguồn thu Ngân sách Quận nói riêng Ngân sách Nhà nƣớc nói chung thuế đóng vai trị chủ đạo Do vậy, Chi cục thuế phải thực tốt giải pháp sau: Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu hồn thiện hệ thống sách thuế TNCN hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội tình hình Chính sách thuế vừa phải đảm bảo nguồn thu ổn định, vững cho Ngân sách vừa phải bồi dƣỡng, phát triển mạnh mẽ nguồn thu, vừa khuyến khích phát triển tối đa sản xuất, kinh doanh thành phần kinh tế Thứ hai, bám sát thực tế, lắng nghe ý kiến doanh nghiệp nhân dân, tập trung đạo thông suốt luật thuế bảo đảm thu đúng, thu đủ cho Ngân sách nhƣng không đƣợc lạm thu sở sản xuất kinh doanh Có biện pháp thực cải cách mạnh mẽ thủ tục hành cơng tác thu thuế, thực công khai minh bạch công tác thu thuế Khắc phục đƣợc thủ tục chậm trễ, phiền hà, hành vi tắc trách, tiêu cực ngành thuế Thứ ba, thƣờng xuyên nghiên cứu, tìm tòi biện pháp quản lý thu cho sát với yêu cầu, nhiệm vụ mà quyền giao, gắn địa phƣơng lĩnh vực hoạt động kinh tế, bảo đảm quản lý, kiểm sốt đƣợc tồn nguồn thu Ngân sách theo pháp luật 91 Thứ tư, thƣờng xuyên đào tạo, bồi dƣỡng, cập nhật thông tin quản lý kịp thời cho cán bộ, cán sở; đó, coi trọng việc bồi dƣỡng nghiệp vụ, học tập lý luận, rèn luyện phẩm chất đạo đức, trách nhiệm nghề nghiệp nhằm xây dựng đƣợc đội ngũ cán có lĩnh trị, có trình độ nghiệp vụ tinh thơng tồn tâm, tồn ý vơí nhiệm vụ Thứ năm, tăng cƣờng cơng tác tun truyền, phổ biến giáo dục pháp luật thuế mà trọng tâm hƣớng dẫn thật cụ thể nội dung sách thuế, quy trình quản lý thuế, cách ghi chép hố đơn, chứng từ, cách kê khai nộp thuế, miễn giảm, cơng khai quy trình hồn thuế để đối tƣợng nộp thuế tự giác chấp hành tốt nghĩa vụ thuế cho ngân sách - Tổ chức quản lý thu cách khoa học, xác, đơn giản, dễ hiểu Quy trình thu ngân sách khâu quan trọng quản lý thu ngân sách đóng vai trị mắt xích Chúng ta phải tạo đƣợc quy trình tƣơng đối hợp lý: Vừa đảm bảo cho đối tƣợng, chủ động, tự giác nộp thuế, vừa đảm bảo thu đúng, thu đủ Quá trình thu ngân sách vừa xác, vừa đơn giản, dễ hiểu tầng lớp dân cƣ - Phòng chống, khắc phục triệt để sai phạm đơn vị hành nghiệp Quận Các quan quản lý Ngân sách phải yêu cầu đơn vị hành nghiệp sử dụng Ngân sách chấp hành việc lập dự tốn, tốn nguồn kinh phí phải nguồn, mức, nội dung chi Thu sử dụng loại phí (học phí, viện phí, ) phải quy định hạch toán đầy đủ kịp thời vào Ngân sách Quận - Nâng cao vai trị kiểm sốt chi qua Kho bạc nhà nước Hệ thống Kho bạc nhà nƣớc có nhiệm vụ quản lý chi ngân sách nhà nƣớc tồn quốc Vì vậy, phải nâng cao vai trị kiểm sốt chi qua Kho bạc chiến lƣợc lâu dài toàn ngành Kho bạc: Đảm bảo khoản chi tiêu chuẩn, định mức, chế độ quy định, tiết kiệm, có hiệu Để đạt đƣợc mục đích cần phải làm tốt cơng tác sau: + Tổ chức hội nghị để hƣớng dẫn thực quy trình kiểm sốt chi ngân sách nhà nƣớc qua Kho bạc Qua cơng khai hố nội dung kiểm soát chi đơn vị sử dụng ngân sách nhà nƣớc để có phối hợp chặt chẽ thực quy định Luật Ngân sách nhà nƣớc 92 + Thực tốt công tác tuyên truyền chủ trƣơng chế kiểm sốt chi ngân sách, góp phần nâng cao nhận thức chung ngƣời việc thực quy định Luật Ngân sách nhà nƣớc + Tập trung làm tốt công tác quản lý chi hai giác độ: toán kịp thời nhu cầu chi trả đơn vị sử dụng ngân sách nhà nƣớc, kiểm tra, kiểm soát khoản chi Kho bạc trực tiếp cấp phát, toán theo quy định - Nâng cao chất lượng cán nhân viên, không ngừng đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực Nhƣ biết, cải cách hành cải cách tài có trọng tâm cải cách ngƣời Kinh tế ngày phát triển, xã hội ngày đại, phức tạp, đó, cán quản lý Ngân sách phải đủ trình độ đạo đức tốt Trong năm qua khơng trƣờng hợp thất thu, chi sai, nhằm tƣ lợi có " bàn tay" cán quản lý ngân sách Do đó, bên cạnh việc đào tạo nâng cao trình độ cán cơng nhân viên phải quan tâm đến tƣ cách đạo đức Các cán cần có tƣ cách liêm khiết, chí cơng vơ tƣ, phục vụ tập thể, nhiệm vụ Bên cạnh Ban kiểm tra ln ln phải theo dõi giám sát việc quản lý Ngân sách để trình HĐND xử lý kịp thời Để tạo dựng đƣợc đội ngũ cán đủ đức, đủ tài thƣờng phải có biện pháp giáo dục, đào tạo khoa học cho lực lƣợng lực lƣợng cũ + UBND HĐND Quận nhƣ quan quản lý Ngân sách phải ln có chế độ sách thu hút nhân tài thông qua chế tiền lƣơng, tiền thƣởng, phúc lợi, điều kiện sống làm việc + Bản thân cán làm nhƣ học công tác quản lý ngân sách phải ln trau dồi đạo đức, nghiệp vụ Cán nhân viên quản lý Ngân sách phải nhớ quản lý Ngân sách mang chất XHCN, thành ngày hôm đƣợc đánh đổi máu nhiều đồng bào, phải biết trân trọng phát triển Cuối cùng, tiếp tục củng cố máy tổ chức gọn nhẹ, có hiệu lực, có hiệu quả, thực sạch, vững mạnh, đôi với việc chuyển giao đồng Pháp lệnh thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng Tạo điều kiện để nhân dân kiểm tra góp ý xây dựng đội ngũ cán Chi cục Thuế 93 - Xây dựng phát triển thị trường bất động sản Một biện pháp tăng nguồn thu NSNN từ nguồn thuế TNCN hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản việc phải xây dựng đƣợc thị trƣờng bất động sản phát triển, tạo hội bình đẳng cho doanh nghiệp cá nhân tham gia UBND Quận với đơn vị cần phải thực giải pháp sau: + Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, bền vững lành mạnh Trong có đề xuất thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để ngƣời dân tự nguyện đăng ký, đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ dễ dàng thực quyền tài sản theo quy định pháp luật + Công tác quy hoạch, UBND Quận xuất đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển khu vực nhà ở, công viên, trƣờng học, bảo đảm thị trƣờng bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản cách tự phát.Do đó, yêu cầu dự án phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản phải đồng với cơng trình hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch theo kế hoạch đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, cơng khai quy hoạch chi tiết kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cƣ nông thôn để nhà đầu tƣ ngƣời dân dễ dàng tiếp cận thông tin + Tăng cƣờng vai trò quản lý Nhà nƣớc khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trƣờng bất động sản phát triển bền vững Trong giải pháp này, đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trƣờng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc thống quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tái cấu thị trƣờng bất động sản, phát triển đa dạng loại hàng hoá bất động sản, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá thị trƣờng bất động sản, chủ động bình ổn thị trƣờng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Trong đó, có quy định tất địa phƣơng phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ nhằm minh bạch hoá tạo 94 công chọn đƣợc chủ đầu tƣ đủ lực để thực dự án; Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loại hình sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án + Hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện vốn cho chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản Trong đó, có chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thƣơng mại huy động đƣợc nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trƣờng bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho đối tƣợng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà + Hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch thức thị trƣờng, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế nhƣ tăng nguồn thu cho Nhà nƣớc Điều đƣợc thực sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định lệ phí trƣớc bạ liên quan tới bất động sản + Hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản để bảo đảm thị trƣờng bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Trong đó, khuyến khích nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản cao cấp nhƣ khách sạn hạng cao cấp cần vốn đầu tƣ lớn nhƣ khu thị lớn mang tính đặc thù Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trƣờng bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ƣơng đến địa phƣơng làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trƣờng bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trƣờng bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch Trong đó, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin dự án bất động sản, tiến độ thực hiện, tình hình giao dịch chủ đầu tƣ, sàn giao dịch bất động sản + Nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Trong đó, đáng lƣu ý có u cầu cơng khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất; Thực triệt 95 để chế “một cửa” thủ tục hành liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, chuyển dịch sở hữu, chấp, giải chấp bất động sản Kết luận chƣơng Nhìn chung định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội thị trƣờng bất động sản địa bàn Quận đến năm 2030 đề xuất số nhóm giải pháp tăng cƣờng quản lý thu ngân sách nhà nƣớc lĩnh chuyển nhƣợng bất động sản địa bàn Quận 9: Nhóm giải pháp hồn thiện sách thuế; Giải pháp xây dựng tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản chuyển nhƣợng; Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý thu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Quận 96 KẾT LUẬN Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc áp dụng từ năm 2009, nhiều hạn chế nhƣng nhìn chung việc áp dụng thuế góp phần đem lại nhiều lợi ích cho xã hội Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản góp phần tạo nguồn thu ngày đáng kể cho ngân sách nhà nƣớc Hiệu việc đánh thuế bất động sản rõ ràng, giúp giảm nạn đầu cơ, tích trữ nhà đất, hàng rào kỹ thuật góp phần giảm nhiệt thị trƣờng bất động sản phát triển q nóng Đồng thời, cơng cụ tích cực giúp ngƣời dân có nhu cầu sở hữu nhà đích thực Vì vậy, việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản xác cần thiết Song quy định nên vào triển khai/ thực tiễn bộc lộ quy định không thống nhất, chƣa phù hợp gây bất lợi, khó khăn cho ngƣời dân, quyền việc thực thi luật điều dễ hiểu đó, việc xác định mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản cần tập trung phát huy đầy đủ vai trò thuế bất động sản, đồng sách phù hợp với mục tiêu phát triển đất nƣớc Từ giúp ban hành thực thi sách thuế bất động sản hợp lý hiệu để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật ngày thống nhất, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn sống đảm bảo đƣợc quyền lợi ngƣời dân nhƣ lợi ích nhà nƣớc, giúp thị trƣờng bất động sản ngày minh bạch, bền vững Đối với Quận 9, nguồn thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đóng vai trị quan trọng nguồn thu NSNN, việc nghiên cứu thực trạng triển khai việc thu loại thuế địa bàn giúp quan Quận thấy đƣợc hạn chế q trình triển khai từ có giải pháp cụ thể, hạn chế thiếu sót nâng cao lực thực thi công vụ cơng tác thu ngân sách nhà nƣớc nói chung nguồn thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động bất động sản nói riêng./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2005), Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), Hà Nội Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Quyển I, Quyển II, Nhà xuất Hà Nội Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2012, Hà Nội Phan Thị Cúc, Trần Phƣớc, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2008), Giáo Trình Thuế, Nhà xuất Thống Kê Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Luật Giá thẩm định giá, Hà Nội 13 Nguyễn Trọng Nghĩa, Chính Sách Thuế Bất Động Sản Ở Việt Nam, luận văn thạc sĩ, trƣờng Đại học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh 14 Quận 9, Báo cáo tình hình quản lý đất đai quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động sản 2011-2015 15 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Hà Nội 16 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, Hà Nội 17 Quốc hội (2012), Luật Giá ngày 20/6/2012, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 19 Tô Công Thành (2012), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Nhà xuất kinh tế Tp.HCM 20 Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá bất động sản, lý luận thực tiễn, Nhà xuất tổng hợp Tp.HCM 21 www.taichinhdientu.vn; 22 http://www.eluat.com; 23 http://www.chinhphu.vn; 24 http://www.luatvietnam.vn