Nghiên cứu giải pháp tăng cường thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn quận 9 thành phố hồ chí minh luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh

Xuất phát từ những lý do nêu trên, trên giác độ quản lý để góp phần đẩy mạnh công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản, nhằm chống lại nạn thất thu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

LÊ THỊ ANH VƯƠNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

TP HỒ CHÍ MINH - 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

LÊ THỊ ANH VƯƠNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG

THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã số: 60.34.01.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

ỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HỒNG THÁI

TP HỒ CHÍ MINH - 2016

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn với đề tài: “Nghiên cứu giải pháp tăng cường thu

ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận

9, Thành phố HCM” là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu sử dụng trong luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Kết quả nghiên cứu của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu khoa học nào trước đây

Tp Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2016

Tác giả

LÊ THỊ ANH VƯƠNG

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập, nghiên cứu và dưới sự hướng dẫn tận tình của các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học GTVT, luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu giải pháp tăng cường thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9 - Thành phố HCM” đã được hoàn tất

Với lòng biết ơn sâu sắc, tác giả xin cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, Trường ĐH Giao thông vận tải là người hướng dẫn khoa học của luận văn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả về mọi mặt để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo và các Phòng ban của UBND Quận 9, Chi cục thuế Quận 9 đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ cho tác giả thu thập tài liệu, lấy thông tin và hoàn thành đề tài luận văn

Trân trọng./

Tác giả

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Danh mục các hình viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Tổng quan về thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 5

1.1.1 Ngân sách và thu ngân sách 5

1.1.2 Vai trò và cơ cấu tổ chức của hệ thống của thu NSNN 7

1.2 Bất động sản, thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 12

1.2.1 Tổng quan về bất động sản 12

1.2.2 Thuế thu nhập cá nhân 15

1.2.3 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 18

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản 26

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 27

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản 28

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 29

1.4 Kinh nghiệm về thu thuế chuyển nhượng bất động sản của một số quốc gia trên thế giới 30

Kết luận chương 1 38

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU NGÂN SÁCH TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 39

2.1 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội Quận 9 39

2.1.1 Vị trí địa lý, qui mô, diện tích 39

2.1.2 Đặc điểm về dân số và tình hình SDĐ trên địa bàn 40

2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển đô thị trên địa bàn 41

2.1.4 Mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai của Quận 9 43

2.1.5 Tình hình sử dụng đất tại địa bàn 44

2.2 Thực trạng hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, TP HCM 2011-2015 49

2.2.1 Hoạt động chuyển nhượng bất động sản Quận 9 giai đoạn 2011 - 2015 49 2.2.2 Hoạt động chuyển nhượng bất động sản Quận 9 từ năm 2011 đến nay 50

2.3 Thực trạng thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9 54

2.3.1 Hệ thống pháp luật và quy trình tổ chức quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9 54

2.3.2 Thực trạng về thu NSNN trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản tại Quận 9 67

2.4 Một số nguyên nhân gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9 71

Kết luận chương 2 75

Chương 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU NGÂN SÁCH TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BÂT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 77

3.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 9 đến năm 2030 77

3.1.1 Định hướng về công tác quản lý đất đai của thành phố Hồ Chí Minh 77

3.1.2 Định hướng về công tác quản lý đất đai của Quận 9 80

3.2 Một số giải pháp tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9 82

3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế 82

3.2.2 Giải pháp về xây dựng và tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản chuyển nhượng 84

3.2.3 Tăng cường công tác thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Quận 9 89

Kết luận chương 3 95 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO

TTNCN Thuế thu nhập cá nhân

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1- Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2013 41

Bảng 2.2- Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2015 45

Bảng 2.3- Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 45

Bảng 2.4: Nguồn thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai 68

Bảng 2.5: Số trường hợp giao dịch bất động sản tại Quận 9 giai đoạn 2011-2015 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa các cấp ngân sách theo mô hình “lồng ghép” 10

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính Quận 9 40

Hình 2.2 Biểu đồ biến động 3 nhóm đất chính giai đoạn 2010- 2015 47

Hình 2.3 Số lƣợng giao dịch BĐS Quận 9 từ 2011-2015 51

Hình 2.4 Cơ cấu loại hình bất động sản chuyển nhƣợng trong giai đoạn 2011-2015 thành công trên địa bàn Quận 9 52

Hình 2.5 Giá trị thu ngân sách Quận 9 giai đoạn 2011-2015 68

Hình 2.6 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Quận 9 (2011-2015) 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Pháp luật thuế là công cụ chủ yếu và lâu dài của Nhà nước nhằm huy động tập trung một phần của cải vật chất trong xã hội vào ngân sách Nhà nước Ngân sách có thể huy động bằng nhiều cách khác nhau như đi vay, bán tài nguyên thiên nhiên, nhận viện trợ, in tiền…nhưng không có nguồn thu nào mang tính chất bền vững như thuế Thuế chính là công cụ tác động vào sự phân bổ nguồn lực trong xã hội Thuế gắn liền với sự tồn tại và phát triển của nhà nước và là công cụ quan trọng mà bất

cứ quốc gia nào cũng sử dụng để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình Thuế là khoản thu bắt buộc, không bồi hoàn trực tiếp của nhà nước đối với các tổ chức cá nhân nhằm trang trải mọi chi phí về mục đích chung Doanh thu từ thuế sẽ được sử dụng để trang trải cho các hoạt đông đầu vào cần thiết để sản xuất các hàng hóa và dịch vụ công của Chính phủ

Mặt khác, Nhà nước ban hành pháp luật thuế và ấn định các loại thuế áp dụng đối với các pháp nhân và thể nhân trong xã hội Việc các chủ thể nộp thuế - thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế đã tạo ra nguồn tài chính quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn thu ngân sách Nhà nước

Cũng như pháp luật nói chung, Pháp luật thuế có chức năng điều chỉnh các quan

hệ xã hội Mục đích chủ yếu và quan trọng nhất của sự điều chỉnh quan hệ pháp luật thu - nộp thuế là nhằm tạo lập qũy ngân sách Nhà nước Hầu hết ở các quốc gia, thuế là hình thức chủ yếu mà pháp luật quy định để thu ngân sách Nhà nước

Một nền tài chính quốc gia lành mạnh phải dựa chủ yếu vào nguồn thu nội bộ của nền kinh tế quốc dân Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, xuất phát từ phạm

vi hoạt động mà đòi hỏi Nhà nước phải ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật thuế để tập trung nguồn tài chính vào ngân sách Nhà nước từ đó mới đáp ứng được nhu cầu chi ngày càng tăng

Một trong những Luật Thuế có đóng góp quan trọng trong thu ngân sách nhà nước hàng năm là Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được Quốc hội khoá 12, kỳ họp thứ hai thông qua ngày 21 tháng 11 năm 2007 và có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 Luật thuế TNCN ra đời với mục tiêu là: nhằm tăng cường hiệu quả quản lý thuế, phân phối lại thu nhập và điều tiết vĩ mô nền kinh tế; góp phần

hạn chế sự gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội; giúp nhà nước dần dần nắm được thông tin về thu nhập cá nhân trong lộ trình minh bạch hoá thu nhập của

cá nhân, kiểm soát được cơ quan chi trả thu nhập; tăng thu ngân sách Nhà nước; đảm bảo động viên một cách hợp lý thu nhập dân cư để khuyến khích mọi cá nhân

ra sức lao động, kinh doanh, gia tăng thu nhập làm giàu chính đáng Ban hành luật thuế TNCN cũng để hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội và hội nhập quốc tế Sau một thời gian phát huy tác dụng, Luật thuế TNCN được đánh giá là một trong những đạo luật có tính khoa học, có giá trị điều chỉnh cao; đã tiếp cận được dần với chuẩn mực và thông lệ quốc tế; cơ bản đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu đề ra khi xây dựng luật

Riêng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc áp dụng cách tính thuế và mức thuế phù hợp đã động viên tích cực người chuyển nhượng nộp thuế do

họ phải chịu mức thuế thấp và nhất quán hơn so với Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, hạn chế dần việc chuyển nhượng “ngầm” nên cũng đồng thời tăng thu ngân sách Nhà nước và góp phần quan trọng minh bạch hoá thị trường bất động sản Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng còn một số vấn đề cần lưu tâm Thứ nhất, việc áp dụng cách tính thuế chưa thống nhất tại một số cơ quan thuế Thứ hai, nhiều trường hợp lách thuế mà nhà nước chưa quản lý được Quy định của Luật Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS là khá thông thoáng, góp phần làm thị trường BĐS sôi động Nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp đã lợi dụng sự thông thoáng này để lách luật, trốn thuế Những lý do nêu trên đã làm ảnh hưởng tới việc thu ngân sách nhà nước

Quận 9 là một trong quận, huyện của thành phố HCM, là có tốc độ đô thị hoá nhanh Trên địa bàn quận, lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản rất lớn, diễn ra thường xuyên, liên tục từ khi thành lập quận tới nay, đóng góp lớn vào nguồn thu ngân sách nhà nước của quận

Xuất phát từ những lý do nêu trên, trên giác độ quản lý để góp phần đẩy mạnh công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản, nhằm chống lại nạn thất thu thuế thu nhập cá nhân và góp phần tăng thu ngân sách nhà nước của cả nước nói chung và trên địa bàn quận nói riêng, tác giả chọn đề tài

nghiên cứu: “ Giải pháp tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực

chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM” để làm luận

văn tốt nghiệp chương trình Cao học Quản lý kinh tế

2 Mục đích nghiên cứu

Thông qua tổng quan cơ sở lý luận của việc thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản và phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý thu ngân sách nhà nước từ nguồn thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM trên cơ sở đó đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý thu ngân sách nhà nước từ nguồn thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn đề cập đến công tác quản lý thu ngân sách nhà nước từ nguồn thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản ở cấp quận Khái niệm bất động sản bao gồm nhiều đối tượng, hiện nay đang được hiểu ở nhiều góc độ khác nhau Vì vậy luận văn này xin được giới hạn nghiên cứu đối với việc thu thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về thời gian: từ năm 2011 đến nay

+ Về không gian: các nghiên cứu tập trung vào việc thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài nhằm tập trung giải quyết 3 nhiệm vụ cơ bản sau:

- Tổng quan có chọn lọc những luận cứ khoa học của công tác quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý thu ngân sách nhà nước từ nguồn thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

- Đề ra những giải pháp tăng cường công tác quản lý thu ngân sách nhà nước

từ nguồn thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận nghiên cứu: Luận văn được hình thành trên cơ sở lý luận

và phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lenin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về vấn đề thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

- Phương pháp nghiên cứu: Đề tài chủ yếu sử dụng các phương pháp sau: + Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp;

+ Phương pháp thống kê;

+ Phương pháp phân tích;

+ Phương pháp tổng hợp

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

- Góp phần làm rõ hơn cơ sở khoa học và lý luận trong quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

- Phân tích được thực trạng và rút ra những ưu điểm, hạn chế của việc quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

- Phân tích được những nguyên nhân gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

- Đề xuất được một số giải pháp để tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

- Làm tài liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu, giảng dạy và học tập về vấn đề quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và 3 chương, luận văn được kết cấu

Chương 1: Những vấn đề chung về quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước trong lĩnh chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Quận 9, Thành phố HCM

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRONG

LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

1.1.1 Ngân sách và thu ngân sách

- Khái niệm về ngân sách:

Theo từ điển Bách Khoa Toàn Thư của Liên Xô (cũ) (1971), khái niệm Ngân sách được hiểu như sau:

“Ngân sách là bảng liệt kê các khoản thu và chi bằng tiền của Nhà nước trong một giai đoạn nhất định; là mọi kế hoạch thu chi bằng tiền của bất kỳ một xí nghiệp,

cơ quan hoặc cá nhân nào trong một giai đoạn nhất định”

Từ điển Bách Khoa Toàn Thư về kinh tế của Pháp định nghĩa: “Ngân sách là văn kiện được Nghị viện hoặc Hội đồng thảo luận và phê chuẩn mà trong đó, các nghiệp vụ tài chính (thu, chi) của một tổ chức công (Nhà nước, chính quyền, địa phương, đơn vị công hoặc tư (doanh nghiệp, hiệp hội…) được

dự kiến và cho phép”

Từ điển Kinh tế thị trường của Trung Quốc định nghĩa: “Ngân sách nhà nước

là kế hoạch thu chi tài chính hàng năm của Nhà nước được xét duyệt theo trình tự pháp định”

Từ điển Thuật ngữ tài chính tín dụng (1996) của Viện Nghiên cứu Tài chính cho rằng: “Ngân sách được hiểu là dự toán và thực hiện mọi khoản thu nhập (tiền thu vào) và chi tiêu (tiền xuất ra) của bất kỳ một cơ quan, xí nghiệp, tổ chức, gia đình hoặc cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định (thường là một năm) Riêng về khái niệm NSNN, hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau:

Thuộc nhóm thứ nhất, thì NSNN là một bản dự toán thu chi trong năm của Nhà nước Cách quan niệm đó đúng về hình thức, nhưng đó chỉ là một giai đoạn của quá trình ngân sách và cũng chưa thể hiện được vị trí của NSNN

Một số tác giả thuộc nhóm thứ hai cho rằng, NSNN là quỹ tiền tệ tập trung của Nhà nước Cách quan niệm đó đúng ở chỗ, người ta đã thực thể hóa được NSNN và cũng nêu lên được vị trí của NSNN so với các quỹ tiền tệ khác Vì thực tế cũng

thường thấy, thu của Nhà nước đưa vào một quỹ tiền tệ và chi của Nhà nước cũng xuất từ quỹ tiền tệ ấy Nhưng các quan điểm này chưa phản ánh được vị trí cân đối vĩ mô của NSNN trong nền kinh tế quốc dân

Theo quan điểm thuộc nhóm thứ ba thì NSNN là hệ thống các quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và xã hội phát sinh trong quá trình Nhà nước huy động và phân phối các nguồn tài chính Chỗ đúng của quan niệm này là nói lên được NSNN chứa đựng các quan hệ kinh tế, nhưng nó lại không nói lên được thực thể NSNN là gì? Quan hệ kinh tế đó có phải là quan hệ tài chính - ngân sách hay không

Các quan điểm trên không có sự khác nhau quá lớn, hoàn toàn có thể xích lại gần nhau Dựa trên cơ sở phân tích đó và quan sát hiện thực có thể khái niệm NSNN như sau: “Ngân sách nhà nước là toàn bộ các khoản thu - chi của Nhà nước

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và được thực hiện trong một năm để bảo đảm thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước”

Từ các tài liệu vừa nêu trên, có thể rút ra một số điểm đặc trưng của ngân sách như sau:

+ Ngân sách là một bảng liệt kê, trong đó dự kiến và cho phép thực hiện các khoản thu, chi bằng tiền của một chủ thể nào đó (Nhà nước, bộ, xí nghiệp, gia đình,

cá nhân)

+ Ngân sách tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm Hai điểm đặc trưng trên đây là cơ sở để xác định khái niệm về ngân sách nhà nước Nói cách khác, về mặt khái niệm, có thể hiểu ngân sách nhà nước là dự toán (kế hoạch) thu - chi bằng tiền của Nhà nước trong một khoảng thời gian nhất định (thường là một năm)

Theo Luật NSNN đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ hai thông qua ngày 16/12/2002 có hiệu lực thi hành từ năm ngân

sách 2004, cho rằng: “Ngân sách nhà nước là toàn bộ các khoản thu, chi của Nhà nước

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và được thực hiện trong một năm để bảo đảm thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước”

- Khái niệm về thu ngân sách:

Thu NSNN là việc Nhà nước dùng quyền lực của mình để tập trung một phần nguồn tài chính quốc gia hình thành quỹ NSNN nhằm thỏa mãn các nhu cầu của

Nhà nước Nguồn tài chính được tập trung vào NSNN là những khoản thu nhập của Nhà nước được hình thành trong quá trình Nhà nước tham gia phân phối của cải xã hội dưới hình thức giá trị Thu NSNN phản ánh các quan hệ kinh tế nảy sinh trong quá trình phân phối các nguồn tài chính quốc gia giữa Nhà nước với các chủ thể trong xã hội Sự phân phối đó là một tất yếu khách quan, xuất phát từ yêu cầu tồn tại và phát triển của bộ máy nhà nước cũng như yêu cầu thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước

Về mặt nội dung, thu NSNN chứa đựng các quan hệ phân phối dưới hình thức giá trị nảy sinh trong quá trình Nhà nước dùng quyền lực để tập trung một phần nguồn tài chính quốc gia hình thành quỹ tiền tệ tập trung của Nhà nước

Một đặc điểm nữa của thu NSNN là gắn chặt với thực trạng kinh tế và sự vận động của các phạm trù giá trị như giá cả, lãi suất, thu nhập… Sự vận động của các phạm trù đó vừa tác động đến sự tăng giảm mức thu, vừa đặt ra yêu cầu nâng cao tác dụng điều tiết của các công cụ thu NSNN

1.1.2 Vai trò và cơ cấu tổ chức của hệ thống của thu NSNN

1.1.2.1 Vai trò

Vai trò tất yếu của NSNN ở mọi thời đại và trong mọi mô hình kinh tế là công

cụ điều chỉnh vĩ mô nền kinh tế xã hội, là công cụ quan trọng trong cơ chế thị trường Đối với hoạt động thu ngân sách có thể đề cập đến ở nhiều nội dung và những biểu hiện đa dạng khác nhau, song trên góc độ tổng hợp có thể khái quát trên một số khía cạnh sau:

- Vai trò huy động các nguồn để đảm bảo nhu cầu chi tiêu của Nhà nước

Vai trò này xuất phát từ bản chất kinh tế của Ngân sách nhà nước, để đảm bảo cho hoạt động của nhà nước trong các lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội đòi hỏi phải

có những nguồn tài chính nhất định Những nguồn tài chính này được hình thành từ các khoản thu thuế và các khoản thu ngoài thuế Đây là vai trò lịch sử của Ngân sách nhà nước mà trong bất kỳ chế độ xã hội nào, cơ chế kinh tế nào ngân sách nhà nước đều phải thực hiện

- Bảo đảm sự cần bằng về ngân sách

Ngân sách Nhà nước là công cụ điều tiết thị trường, bình ổn giá cả và chống lạm phát Đặc điểm nổi bật của nền kinh tế thị trường là sự cạnh tranh giữa các nhà

doanh nghiệp nhằm đạt được lợi nhuận tối đa, các yếu tố cơ bản của thị trường là cung cầu và giá cả thường xuyên tác động lẫn nhau và chi phối hoạt động của thị trường Sự mất cân đối giữa cung và cầu sẽ làm cho giá cả tăng lên hoặc giảm đột biến và gây ra biến động trên thị trường, dẫn đến sự dịch chuyển vốn của các doanh nghiệp từ ngành này sang ngành khác, từ địa phương này sang địa phương khác Việc dịch chuyển vốn hàng loạt sẽ tác động tiêu cực đến cơ cấu kinh tế, nền kinh tế phát triển không cân đối Do đó, để đảm bảo lợi ích cho nhà sản xuất cũng như người tiêu dùng, Nhà nước phải sử dụng ngân sách để can thiệp vào thị trường nhằm bình ổn giá cả thông qua công cụ thuế và các khoản chi từ ngân sách nhà nước dưới các hình thức tài trợ vốn, trợ giá và sử dụng các quỹ dự trữ hàng hoá và

dự trữ tài chính Đồng thời, trong quá trình điều tiết thị trường, ngân sách nhà nước còn tác động đến thị trường tiền tệ và thị trường vốn thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như: phát hành trái phiếu chính phủ, thu hút viện trợ nước ngoài, tham gia mua bán chứng khoán trên thị trường vốn… qua đó góp phần kiểm soát lạm phát

- Ngân sách Nhà nước là công cụ định huớng phát triển sản xuất

Để định hướng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, Nhà nước sử dụng công cụ thuế và chi ngân sách Bằng công cụ thuế, một mặt tạo nguồn thu cho ngân sách, mặt khác, Nhà nước sử dụng thuế với các loại thuế, các mức thuế suất khác nhau sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển và hướng dẫn các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư vào những vùng, những lĩnh vực cần thiết để hình thành cơ cấu kinh tế theo hướng

đã định Đồng thời, với các khoản chi phát triển kinh tế, đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vào các ngành kinh tế mũi nhọn… Nhà nước có thể tạo điều kiện và hướng dẫn các nguồn vốn đầu tư của xã hội vào những vùng, lĩnh vực cần thiết để hình thành cơ cấu kinh tế hợp lý

- Ngân sách Nhà nước là công cụ điều chỉnh thu nhập giữa các tầng lớp dân cư

Nền kinh tế thị trường với những khuyết tật của nó sẽ dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư, Nhà nước phải có một chính sách phân phối lại thu nhập hợp lý nhằm giảm bớt khoảng cách chênh lệch về thu nhập trong dân

cư Ngân sách nhà nước là công cụ tài chính hữu hiệu được Nhà nước sử dụng để điều tiết thu nhập, với các sắc thuế như thuế thu nhập lũy tiến, thuế tiêu thụ đặc biệt,

một mặt tạo nguồn thu cho ngân sách mặt khác lại điều tiết một phần thu nhập của tầng lớp dân cư có thu nhập cao Bên cạnh công cụ thuế, các khoản chi của ngân sách nhà nước như chi trợ cấp, chi phúc lợi cho các chương trình phát triển xã hội: phòng chống dịch bệnh, phổ cập giáo dục tiểu học, dân số và kế hoạch hoá gia đình… là nguồn bổ sung thu nhập cho tầng lớp dân cư có thu nhập thấp

sử dụng các khoản chi tiêu của NSNN ở quốc gia đó

Hệ thống chính quyền ở quốc gia nào cũng được cấu tạo thành nhiều cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã hoặc Trung ương (liên bang), bang, tỉnh, huyện, xã v.v ứng với mỗi cấp chính quyền thường là một cấp ngân sách Tuy nhiên, có hai loại mô hình tổ chức là: Mô hình "không lồng ghép" và mô hình "lồng ghép"

+ Với mô hình "không lồng ghép" thì mỗi cấp chính quyền là một cấp ngân sách độc lập (tức là Ngân sách Trung ương không bao gồm ngân sách cấp tỉnh; Ngân sách cấp tỉnh không bao gồm ngân sách cấp huyện; Ngân sách cấp huyện không bao gồm ngân sách cấp xã) Như vậy NSNN ở Trung ương chỉ tổng hợp từ

dự toán của các Bộ, ngành Trung ương, mà không phải tổng hợp dự toán của NSNN cấp tỉnh (thành phố); cũng như vậy ngân sách cấp tỉnh (thành phố) không bao hàm ngân sách cấp huyện v.v

+ Với mô hình "lồng ghép" (ở Việt Nam đang áp dụng theo mô hình này): Ngân sách Trung ương bao gồm cả ngân sách cấp tỉnh; Ngân sách cấp tỉnh bao gồm

cả ngân sách cấp huyện; Ngân sách cấp huyện bao gồm cả ngân sách cấp xã Chính vì vậy có thể khái quát như sau: NSNN bao gồm ngân sách Trung ương và ngân sách các cấp chính quyền địa phương (gọi tắt là ngân sách địa phương), trong đó: Ngân sách địa phương bao gồm ngân sách các cấp tỉnh, huyện, xã Do tính “lồng ghép” nên

ngân sách tỉnh (thành phố) thực chất là đại diện khá đầy đủ của ngân sách địa phương; Ngân sách Trung ương bao gồm ngân sách của cấp Trung ương (các Bộ, ngành) và ngân sách của mỗi cấp chính chính quyền địa phương theo phân định nguồn thu và nhiệm vụ chi cụ thể Như vậy NSNN hàng năm được tổng hợp từ dự toán NSNN của các Bộ, ngành ở Trung ương và ngân sách của các tỉnh (thành phố) Mối quan hệ giữa các cấp ngân sách theo mô hình “lồng ghép” được thể hiện qua sơ đồ sau: (xem Hình 1.1.)

NSNN là một thể thống nhất, trong đó có sự phân cấp quản lý phù hợp với hệ thống tổ chức bộ máy Nhà nước theo luật định

Phân cấp quản lý NSNN là xác định phạm vi, quyền hạn, trách nhiệm của các cấp chính quyền Nhà nước trong việc quản lý, thực hiện nhiệm vụ thu chi ngân sách Phân cấp quản lý NSNN nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính cho chính quyền Nhà nước thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước ở từng cấp, đồng thời khuyến khích tính chủ động sáng tạo ở từng cấp chính quyền, nâng cao hiệu quả các nguồn lực NSNN

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa các cấp ngân sách theo mô hình “lồng ghép”

Ngân sách

Trung ương

Ngân sách địa phương

Phân cấp quản lý NSNN được thực hiện theo các nguyên tắc:

Ngân sách Trung ương và ngân sách mỗi cấp chính quyền địa phương được phân cấp nguồn thu và nhiệm vụ chi cụ thể

Ngân sách Trung ương giữ vai trò chủ đạo, bảo đảm thực hiện các nhiệm vụ chiến lược, quan trọng của quốc gia và hỗ trợ những địa phương chưa cân đối được thu, chi ngân sách

Ngân sách địa phương được phân cấp nguồn thu, bảo đảm chủ động trong thực hiện những nhiệm vụ được giao; tăng cường nguồn lực cho ngân sách xã HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định việc phân cấp nguồn thu, nhiệm

vụ chi giữa ngân sách các cấp chính quyền địa phương tùy theo trình độ quản lý của mỗi cấp trên địa bàn

Nhiệm vụ chi thuộc ngân sách cấp nào do ngân sách cấp đó bảo đảm; việc ban hành và thực hiện chính sách, chế độ mới làm tăng chi ngân sách phải có giải pháp bảo đảm nguồn tài chính phù hợp với khả năng cân đối của ngân sách từng cấp Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước cấp trên uỷ quyền cho cơ quan quản lý nhà nước cấp dưới thực hiện nhiệm vụ chi của mình thì phải chuyển kinh phí từ ngân sách cấp trên cho cấp dưới để thực hiện nhiệm vụ đó

Thực hiện phân chia theo tỷ lệ phần trăm (%) đối với các khoản thu phân chia giữa ngân sách các cấp và bổ sung từ ngân sách cấp trên cho ngân sách cấp dưới để bảo đảm công bằng, phát triển cân đối giữa các vùng, các địa phương Tỷ lệ phần trăm (%) phân chia các khoản thu và số bổ sung cân đối từ ngân sách cấp trên cho ngân sách cấp dưới được ổn định theo thời kỳ ngân sách (thường từ 3 đến 5 năm);

số bổ sung từ ngân sách cấp trên là khoản thu của ngân sách cấp dưới

Trong thời kỳ ổn định ngân sách, các địa phương được sử dụng nguồn tăng thu hàng năm mà ngân sách địa phương được hưởng để phát triển KT - XH trên địa bàn; sau mỗi thời kỳ ổn định ngân sách, phải tăng khả năng tự cân đối, phát triển NSĐP, thực hiện giảm dần số bổ sung từ ngân sách cấp trên hoặc tăng tỷ lệ phần trăm (%) điều tiết số thu nộp về ngân sách cấp trên

Ngoài việc uỷ quyền thực hiện nhiệm vụ chi và bổ sung nguồn thu theo quy định, không được dùng ngân sách của cấp này để chi cho nhiệm vụ của cấp khác, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định của cấp có thẩm quyền

1.2 Bất động sản, thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

1.2.1 Tổng quan về bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân

sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân sự Liên bang Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa

ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến

giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.2.1.2 Đặc điểm của BĐS

- Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể

cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

- Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế

chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới

đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là

rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.2.1.3 Phân loại BĐS

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển

và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.2.2 Thuế thu nhập cá nhân

1.2.2.1 Khái niệm

Bất kỳ một quốc gia nào có nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường đều coi thuế thu nhập cá nhân là một sắc thuế có tầm quan trọng lớn trong việc huy động nguồn thu cho ngân sách và thực hiện công bằng xã hội

Vậy ta có khái niệm về thuế thu nhập cá nhân như sau: “Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần”

Thuế thu nhập cá nhân lần đầu tiên ra đời ở Anh (1841) sau đến Nhật (1887), Đức (1889), Mỹ (1913) và Mỹ trở thành quốc gia có tỷ suất thuế thu nhập cá nhân lớn nhất thế giới chiếm tới 35% - 60% tổng thu từ thuế vào ngân sách nhà nước Ở Trung Quốc, thuế thu nhập cá nhân ra đời từ năm 1941 nhưng đến năm 1955 mới trở thành một sắc thuế độc lập Ở Pháp, thuế thu nhập cá nhân ra đời năm 1961, ở Liên Xô là năm 1922, ở Hàn Quốc là năm 1974 và cho đến nay theo thống kê của ERNST& YOUNG tại “The Global Excutive” hiện nay thế giới có hơn 136 nước áp dụng thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân trên thế giới thông thường đánh vào cả cá nhân kinh doanh và cá nhân không kinh doanh Thuế này được coi là loại thuế đặc biệt vì có lưu ý đến hoàn cảnh của các cá nhân có thu nhập phải nộp thuế thông qua việc xác định miễn, giảm thuế hoặc khoản miễn trừ đặc biệt

1.2.2.2 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân

+ Thuế thu nhập cá nhân là một hình thức động viên mang tính bắt buộc trên nguyên tắc theo luật định Phân phối khoản thu nhập qua thuế thu nhập cá nhân gắn với quyền lực, sức mạnh của Nhà nước

+ Thuế thu nhập cá nhân là khoản đóng góp không hoàn trả trực tiếp cho người nộp Nó vận động một chiều, không phải là khoản thù lao mà người nộp thuế phải trả cho Nhà nước do được hưởng các dịch vụ Nhà nước cung cấp

+ Thuế thu nhập cá nhân luôn gắn với chính sách xã hội của mỗi quốc gia hầu hết các quốc gia đều gắn chính sách thuế thu nhập cá nhân với một số chính sách xã hội khác (như phúc lợi công cộng, chăm sóc sức khỏe…)

+ Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu Do vậy, người nộp thuế cũng là người chịu thuế

+ Thuế thu nhập cá nhân có diện thu thuế rất rộng, tất cả các cá nhân có thu nhập bao gồm: công dân nước sở tại và người nước ngoài cư trú thường xuyên hay không thường xuyên tại nước đó và hầu như tất cả số thu nhập có được của các cá nhân đều phải tính thuế không kể nguồn thu nhập phát sinh trong nước hay ngoài nước Chính vì vậy, khả năng tạo nguồn thu cho ngân sách của thuế thu nhập cá nhân rất cao

+ Việc đánh thuế thu nhập cá nhân thường áp dụng theo nguyên tắc thuế suất lũy tiến từng phần Đặc điểm này xuất phát từ vai trò chủ yếu của thuế thu nhập cá nhân là điều tiết mạnh người có thu nhập cao, góp phần thực hiện công bằng xã hội

Do vậy, việc sử dụng thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đáp ứng được nhu cầu đó vì phần thu nhập tăng thêm càng cao thì sẽ phải tính thuế suất càng cao

+ Xét về góc độ kinh tế, thuế thu nhập cá nhân có tính trung lập cao hơn so với các loại thuế khác vì việc tăng hay giảm thuế thu nhập cá nhân hầu như không kéo theo những biến đổi về cơ cấu kinh tế

1.2.2.3 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế thu nhập cá nhân vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung, vừa có các vai trò riêng mà các loại thuế khác không có được

* Đối với nền kinh tế - xã hội:

- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuế thu nhập cá nhân là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho nhà nước Thuế thu nhập cá nhân được tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn thu cho ngân sách rất lớn Bên cạnh đó, thuế thu nhập cá nhân tác động trực tiếp vào thu nhập của dân cư mà người dân của bất kỳ quốc gia nào cũng đều mong muốn và cố gắng có thu nhập ngày càng cao để nâng cao đời sống vật chất tinh thần Thuế thu nhập cá nhân luôn có sự gia tăng nhanh chóng cùng với sự tăng lên của thu nhập bình quân đầu người

- Góp phần thực hiện công bằng xã hội

Thực hiện công bằng xã hội là một trong những vai trò quan trọng của thuế nói chung Ngoài ra, cùng với việc thực hiện biểu thuế luỹ tiến từng phần, thuế thu nhập

cá nhân đã thực hiện được việc điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng trong xã hội

- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm

Thuế thu nhập cá nhân cũng có tác dụng điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế Loại thuế này điều tiết trực tiếp thu nhập cá nhân nên một mặt tác động trực tiếp đến tiết kiệm, mặt khác làm cho khả năng thanh toán của các cá nhân bị giảm Từ

đó cầu hàng hoá, dịch vụ giảm sẽ tác động đến sản xuất

- Góp phần phát hiện thu nhập bất hợp pháp

Thực tế đã chứng minh nhiều khoản thu nhập của một số cá nhân nhận được

từ việc thực hiện các hành vi bất hợp pháp hoặc bằng cách lợi dụng những kẽ hở của pháp luật mà Nhà nước không kiểm soát được như tham ô, nhận hối lộ, buôn bán hàng quốc cấm, trốn tránh thuế, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhà nước và công dân Những hành vi này ảnh hưởng rất xấu đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Phải kết hợp hữu hiệu nhiều biện pháp để ngăn chặn và chống lại những hành vi trên, một trong số các biện pháp ngăn chặn đó thì phải kể đến vai trò của thuế thu nhập cá nhân

* Đối với hệ thống thuế:

- Góp phần khắc phục nhược điểm của một số loại thuế khác

Một số thuế gián thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt đều có nhược điểm là có tính luỹ thoái và ảnh hưởng đến người nghèo nhiều hơn người giàu vì khi tiêu thụ cùng một lượng hàng hoá mọi người không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế như nhau Nếu tính thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp luỹ tiến từng phần sẽ góp phần khắc phục được nhược điểm này

- Góp phần hạn chế sự thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp

Trong doanh nghiệp thường tồn tại cả thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân Giữa hai loại thuế này luôn luôn tồn tại mối quan hệ gắn bó với nhau Thuế thu nhập cá nhân còn góp phần khắc phục sự thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp khi có sự thông đồng giữa các doanh nghiệp hay giữa doanh nghiệp với cá nhân Trong trường hợp doanh nghiệp kê khai cao hơn thực tế những chi phí phải trả cho các cá nhân để làm giảm thu nhập tính thuế của doanh nghiệp hòng trốn thuế thu nhập doanh nghiệp thì các cá nhân nhận được những khoản trả nói trên sẽ phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập nhận được kê khai tăng thêm

đó Thu nhập của doanh nghiệp tăng thường kéo theo sự tăng lên của thuế thu nhập

cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp

1.2.3 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi chuyển nhượng BĐS Giá trị tăng thêm thường do biến đổi của

xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế phát triển, gia tăng dân số, đầu cơ BĐS… làm thay đổi quan hệ cung cầu về BĐS Giá trị gia tăng của BĐS gồm hai

phần: giá trị gia tăng “tự nhiên” do biến đổi của các nhân tố xã hội tạo nên và giá trị gia tăng “nhân tạo” do chủ BĐS bỏ vốn và sức lao động, tiến hành cải tạo đất đai, BĐS làm cho giá trị của BĐS tăng lên Thực chất, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là điều tiết một phần thu nhập tăng thêm của BĐS không do người sử dụng đất đai, BĐS bỏ vốn và sức lao động để đầu tư tạo nên

Khác với thuế thu vào việc sử dụng đất có nguồn thu ổn định hàng năm, loại thuế này có nguồn thu phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch BĐS trên thị trường và giá trị gia tăng của chúng, đây cũng là loại thuế trực thu được thu trực tiếp vào người có thu nhập do chuyển nhượng BĐS mang lại, nên các nước thu thuế này thường thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, một số nước thu qua sắc thuế riêng như thuế giá trị đất tăng thêm như ở Đài Loan, thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Indonesia Vì vậy, vấn đề cạnh tranh thuế được đặc biệt quan tâm khi hoạch định chính sách thu thuế này, xây dựng mức thu phải phù hợp với các nước và các khu vực với nhau nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường BĐS Ngoài ra, chính sách thuế còn đáp ứng trên cả phương diện hợp tác và hài hòa về thuế Trong đó, hợp tác về thuế có thể hiểu là sự tạo lập khuôn khổ song phương và đa phương về thuế nhằm mục đích hạn chế những tranh chấp thương mại, trao đổi thông tin về thuế giữa các quốc gia; hài hòa về thuế là xây dựng một chính sách thuế và từng sắc thuế với những nội dụng gần nhau, phù hợp nhau trên cơ sở duy trì những nguyên tắc chung, hài hòa của mỗi sắc thuế được thể hiện qua: hài hòa về cơ sở thuế và hài hòa về thuế suất Căn cứ tính thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là thu nhập ròng

từ chuyển nhượng BĐS và thuế suất Trong đó:

- Thu nhập ròng: là giá trị tăng thêm do chuyển nhượng BĐS, được xác định trên cơ sở lấy giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí liên quan Ở đa số các nước thì thu nhập ròng để tính thuế được điều chỉnh từ thu nhập theo kế toán, điều chỉnh theo qui định của luật thuế Do có sự khác nhau giữa các nước về chi phí được trừ, về ưu đãi thuế, vấn đề chuyển lỗ… nên rất khó để so sánh gánh nặng thuế thu nhập giữa các nước với nhau

Chẳng hạn khi Việt Nam gia nhập vào AFTA, Việt Nam phải thực hiện cam kết cắt giảm thuế và cung cấp, trao đổi thông tin với các quốc gia trong khối Điều

này đã làm cho xu hướng cải cách thuế thu nhập của các nước theo chiều hướng mở rộng cơ sở tính thuế và giảm mức thuế suất

- Về thuế suất: được các nước sử dụng khác nhau, nhưng xu hướng chung là cải cách và cắt giảm thuế, đặc biệt là các nước đang phát triển với mục đích cạnh tranh trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nên việc cắt giảm thuế thường nhanh hơn các nước phát triển và cắt giảm đến mức thuế suất thấp hơn mức thuế suất của các nước phát triển

Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng BĐS thực chất là thuế chuyển quyền

sử dụng và quyền sở hữu BĐS, đây là loại thuế thu một lần đối với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BĐS khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của mình cho đối tượng khác Thuế này nhằm điều tiết một phần từ khoản thu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng BĐS nộp vào NSNN, đồng thời cũng góp phần quản lý và hạn chế sự chuyển nhượng BĐS

Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có BĐS chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

1.2.3.1 Căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản:

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt

động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)

a, Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản

và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản

- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất

động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí

thu thêm nếu có)

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng Cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí + Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm, đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng

môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp

- Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định

như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế

là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước + Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành

án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định

* Chi phí chuyển nhượng bất động sản:

- Nguyên tắc xác định chi phí:

- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và

không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính

- Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp

sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

(1.1)

Tổng diện tích đất được giao làm dự

án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của

pháp luật về đất )

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực

tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng

đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định

- Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

Một là, giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước + Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất + Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa

kế, cho, biếu, tặng

Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm

1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên

- Chi phí đền bù thiệt hại về đất

- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật

Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông

- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất

- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí

đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác

b, Thuế suất và xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này được thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 9 Thông tư 78/2014/TT-BTCngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính

c Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng

khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay

Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng (=) vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng (+) chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng (+) các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản

Nguồn thu chuyển nhượng bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào mức sinh lời

và giá cả bất động sản, mà giá cả bất động sản tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy

nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước và việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản như sau

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

* Nhóm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ

có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hồ Chí Minh, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối

ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất từ 10m - 15m

- Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp

so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản sút giảm và ngược lại

* Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng thu nhập tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá bất động sản càng gia tăng

* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng … hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế về quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực

là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

* Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

* Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy

1.4 Kinh nghiệm về thu thuế chuyển nhượng bất động sản của một số quốc gia trên thế giới

* Bồ Đào Nha

Bồ Đào Nha cũng đánh thuế chuyển nhượng và việc chuyển nhượng tài sản sẽ được định một mức thuế tùy thuộc giá trị BĐS đó Nếu BĐS được chuyển đi như một món quà thì sẽ chịu thuế 0,8%

Nhà ở Nhà nghỉ cuối tuần Nhà ở Nhà nghỉ cuối tuần

Nếu bạn mua một tài sản 180.000 €, thuế suất cho việc chuyển giao tài sản cho

cả nhà ở (Residential) và nhà nghỉ (Holiday Home là) 7% : €180,000 x 7% =

€12,600