Thực trạng và giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại quận 9 thành phố hồ chí minh luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI NGUYỄN CÔNG DẪN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI QUẬN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP HỒ CHÍ MINH - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI NGUYỄN CÔNG DẪN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI QUẬN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 60.34.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH PGS.TS NGUYỄN HỒNG THÁI TP HỒ CHÍ MINH - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan, luận văn với đề tài: “Thực trạng giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực công tác giải phóng mặt Quận - Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu sử dụng luận văn trung thực có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Kết nghiên cứu luận văn chưa công bố cơng trình nghiên cứu khoa học trước Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng Tác giả Nguyễn Cơng Dẫn năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu hướng dẫn tận tình thầy giáo, giáo Trường Đại học GTVT, luận văn thạc sỹ : “Thực trạng giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực công tác giải phóng mặt Quận - Thành phố Hồ Chí Minh” hồn tất Với lịng biết ơn sâu sắc, tác giả xin cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, Trường ĐH Giao thông vận tải người hướng dẫn khoa học luận văn tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả mặt để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng ban Ủy ban nhân dân Quận tạo điều kiện giúp đỡ cho tác giả thu thập tài liệu, lấy thơng tin hồn thành đề tài luận văn Trân trọng./ Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Công Dẫn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỂN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 1.1 Cơ sở lý luận bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất .4 1.1.1 Các khái niệm công tác bồi thường giải phóng mặt 1.1.2 Sự cần thiết cơng tác bồi thường giải phóng mặt 1.1.3 Các yêu cầu cơng tác bồi thường giải phóng mặt 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 1.2 Hệ thống pháp lý công tác bồi thường giải phóng mặt 11 1.2.1 Khái quát hệ thống sách Bồi thường giải phóng mặt trước Luật đất đai 2013 11 1.2.2 Hệ thống văn pháp lý liên quan đến công tác bồi thường-giải phóng mặt từ sau Luật đất đai 2013 .13 1.3 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .14 1.4 Trình tự, thủ tục tổ chức thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư 15 1.5 Chính sách Bồi thường, hỗ trợ tái định cư .23 1.5.1 Quy định chung việc bồi thường, hỗ trợ đất .23 1.5.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất nơng nghiệp 27 1.5.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất .31 1.5.4 Bồi thường tài sản đất .34 1.6 Kinh nghiệm ngồi nước cơng tác giải phóng mặt 35 1.6.1 Kinh nghiệm từ địa phương nước Việt Nam 35 1.6.2 Cơng tác Giải phóng mặt số nước giới .42 iv CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI .48 QUẬN 9, Quận HỒ CHÍ MINH 48 2.1 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội Quận 48 2.1.1 Vị trí địa lý, qui mơ, diện tích 48 2.1.2 Đặc điểm dân số tình hình SDĐ địa bàn 49 2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội phát triển đô thị địa bàn 50 2.1.4 Mục tiêu quản lý Nhà nước đất đai Quận 52 2.1.5 Tình hình sử dụng đất địa bàn .53 2.2 Thực trạng cơng tác giải phóng mặt địa bàn Quận 9, Tp HCM 20112015 57 2.2 Một số dự án thực địa bàn Quận từ năm 2011 đến năm 2015 .57 2.2.2 Phân tích thực trạng cơng tác bồi thường giải phóng mặt dự án địa bàn Quận giai đoạn 2011-2015 58 2.2.3 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt 74 2.3 Những kết đạt nguyên nhân 92 2.3.1 Những kết đạt 92 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 95 2.4 Đánh giá chung 98 2.4.1 Những thuận lợi cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn Quận 98 2.4.2 Những vấn đề bất cập, khó khăn cơng tác bồi thường giải phóng mặt nguyên nhân chủ yếu 99 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 104 3.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản địa bàn Quận đến năm 2030 104 3.1.1 Định hướng phát triển đô thị 104 3.1.2 Định hướng công tác quản lý đất đai Quận 107 3.2 Giải pháp đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt cho dự án từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước địa bàn Quận .109 v 3.2.1.Giải pháp hình thành chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho cơng tác giải phóng mặt .109 3.2.2 Giải pháp Kiện toàn tổ chức máy nâng cao chất lượng cán làm công tác giải phóng mặt .111 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 113 3.2.4 Giải pháp tổ chức thực trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư .114 3.2.5 Giải pháp tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục vai trò cộng đồng cơng tác giải phóng mặt 118 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 122 TÀI LIỆU THAM KHẢO 130 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận NĐ Nghị định QLNN Quản lý nhà nước SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG TT Tên bảng Trang Bảng 2.1: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành năm 2013 .50 Bảng 2.2: Thống kê diện tích nhóm đất năm 2015 54 Bảng 2.3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất .54 Bảng 2.4: Tổng hợp dự án triển khai thực địa bàn Quận từ năm 2011 - 2015 .58 Bảng 2.5: Tổng hợp tình hình thực giải phóng mặt dự án địa bàn Quận (Từ năm 2011 - 2015) 93 viii DANH MỤC CÁC HÌNH TT Tên hình Trang Hình 1.1 Trình tự thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt 15 Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành Quận 49 Hình 2.2: Biểu đồ biến động nhóm đất giai đoạn 2010- 2015 .55 Hình 3.1 Sơ đồ mối quan hệ giải pháp 124 116 Việc niêm yết phải lập thành biên có xác nhận đại diện UBND phường, MTTQ, đại diện người có đất bị thu hồi Thời gian niêm yết tiếp nhận ý kiến đóng góp 20 ngày kể từ ngày đem niêm yết - Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Hết thời hạn niêm yết tiếp nhận ý kiến, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư họp bàn thống nhất, hồn chỉnh phương án trình quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án - Hồ sơ bồi thường, hỗ trợ tái định cư gồm: + Tờ trình xin phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư (kèm theo Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư); + Báo cáo tổng hợp ý kiến đóng góp người có đất bị thu hồi; + Các loại tài liệu liên quan gồm: Hồ sơ kiểm kê, tổng hợp gồm: Biên kiểm kê dự tốn kinh phí hộ; bảng tổng hợp kinh phí; bảng tổng hợp diện tích đất thu hồi (có thể tỷ lệ diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi) Bản giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất người có đất bị thu hồi; sổ hộ hộ gia đình có đất bị thu hồi; loại chứng từ, sổ sách liên quan đến đất tài sản gắn liền với đất làm tính tốn, xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ giấy tờ khác có liên quan (nếu có) Trường hợp thu hồi đất tổ chức (cơ quan nhà nước, tổ chức nghiệp, tổ chức trị, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức tơn giáo ) chủ sở hữu tài sản phải xuất trình tồn hồ sơ sổ sách, toán tài sản vật kiến trúc có liên quan làm sở để kiểm tra xác định giá trị cịn lại tài sản, tính tốn bồi thường Trường hợp đặc thù khơng cịn hồ sơ, chứng từ, sổ sách, thực theo phương pháp kiểm kê thực tế tính tốn giá trị bồi thường 117 Trường hợp phải khảo sát đo đạc, để lập dự án, hồ sơ thu hồi đất, Chủ tịch UBND cấp phường phối hợp với chủ đầu tư thông báo kế hoạch tổ chức khảo sát đo đạc lập trích đo địa yêu cầu chủ sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực việc điều tra khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư, lập hồ sơ thu hồi giao đất Lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu giải phóng mặt Cơng tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải trước bước Xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo chất lượng khu tái định cư, tạo điều kiện cho hộ dân tái định cư giảm bớt khó khăn, sớm ổn định sống Để đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư cần nhanh chóng triển khai xây dựng khu tái định cư qua hình thức sau: + Quỹ nhà quỹ đất chuẩn bị cho công tác tái định cư hình thành từ dự án trước chủ đầu tư Khi thực dự án, chủ đầu tư không nên sử dụng hết quỹ đất, quỹ nhà dự án mà cần chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ công tác tái định cư cho dự án tiếp sau + Sử dụng quỹ nhà, quỹ đất vừa bồi thường giải phóng mặt vào cơng tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi dự án, nhằm sớm ổn định sống đẩy nhanh tiến độ thực bồi thường giải phóng mặt dự án + Hạ giá bán nhà khu tái định cư cách giảm giá thành xây dựng nhà Chủ đầu tư nên hoàn thành xây dựng bản, cịn việc hồn thiện bên nhà lát nền, cửa, trang trí nhà bếp, thiết bị vệ sinh…sẽ giao cho người dân tự làm tùy theo khả tài họ + Thực bồi thường tỷ lệ quỹ đất, việc xây dựng họ tự thực tùy theo khả tài họ phải đảm bảo kiến trúc cơng trình theo quy định nhà nước + Các chủ đầu tư tích cực phối hợp quyền địa phương, ngành liên quan xây dựng phương án đền bù giải phóng mặt phù hợp với quy định nhà nước Nghiên cứu phương án áp giá đền bù đối 118 hộ gia đình tuyến đường có sinh lợi cao hộ hai đầu tuyến nhằm hạn chế hộ dân không chịu di dời, gây mỹ quan đô thị đề xuất dùng biện pháp mạnh để cưỡng chế, bắt buộc hộ dân phải tuân thủ quy định pháp luật; tăng mức hỗ trợ cho hộ gia đình làm nghề kinh doanh nhỏ bị thu hồi đất 3.2.5 Giải pháp tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục vai trị cộng đồng cơng tác giải phóng mặt Ngay từ dự thảo quy hoạch, dự án, phương án thu hồi đất, giá đền bù phương án tổ chức thực dự án phải tổ chức họp dân, tọa đàm, lắng nghe, nghiên cứu, tiếp thu ý kiến tham gia nhân dân, MTTQ đoàn thể liên quan đến dự án để bổ sung, hoàn thiện dự án Khi phê duyệt thức trước tổ chức thực dự án phải công khai với người dân nội dung liên quan dự án nhiều hình thức linh hoạt mời họp dân, trực tiếp phổ biến, công khai phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết văn bản…; tổ chức tuyên truyền, phổ biến chủ trương Đảng, sách, pháp luật nhà nước, địa phương thu hồi đất thực dự án để người dân hiểu đúng, đủ mục đích ý nghĩa, tầm quan trọng, quyền lợi dự án thực Việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đảm bảo có thành phần tổ chức hệ thống trị MTTQ đoàn thể; khảo sát, lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức lấy ý kiến người bị thu hồi đất nhằm xây dựng phương án rõ ràng, minh bạch, chi tiết phương án bao gồm phương án kiểm đếm, toán phương án tuyên truyền vận động đến hộ dân có liên quan Trong trình thực dự án, phải thường xuyên theo dõi, lắng nghe tâm tư nguyện vọng đáng ý kiến tham gia góp ý, thắc mắc, khiếu tố nhân dân để kịp thời tiếp thu ý kiến đắn, tiếp tục chỉnh sửa bổ sung chế, sách, giá đền bù, hỗ trợ, phương pháp tổ chức thực hiện; giải thích rõ ý kiến kiến nghị nhân dân; có khiếu kiện đơng người, phức tạp, cấp ủy, quyền có trách nhiệm lắng nghe, đối thoại trực tiếp với nhân dân, nắm tình hình, bàn giải pháp lập tổ công tác, phân công nhiệm vụ cho tổ chức, cá nhân cụ thể tuyên 119 truyền vận động, giải kịp thời kiến nghị đáng người dân; phát huy tốt vai trò hệ thống trị, người tích cực có uy tín nhân dân; phải tổ chức lực lượng kiên trì vận động đến người dân thực cầu thị, lắng nghe thấu hiểu tâm tư nguyện vọng đáng người dân; đặt lợi ích người dân lên hàng đầu; nghiêm túc kiểm điểm rút kinh nghiệm nhận rõ khuyết điểm, kịp thời khắc phục sửa chữa; đấu tranh với người cực đoan lợi dụng dân chủ để gây ổn định Để làm điều đó, người làm cơng tác phải khéo léo, nhẫn nại tâm huyết thành cơng Xác định công tác kiểm kê, áp giá đền bù quan trọng nên phải lựa chọn cán có hiểu biết sâu vấn đề xuống sở giải thích cho người dân hiểu Q trình triển khai áp giá, đền bù triển khai cách minh bạch, cơng khai, khơng để người dân thiệt thịi; cơng tác cưỡng chế thật cần thiết song phải cân nhắc kỹ, phải đa số nhân dân đồng tình ủng hộ UBND phườn g tiếp tục khuyến khích quy định cụ thể thời lượng phát sóng chủ trương, đường lối Đảng, nhà nước giải phóng mặt bằng, tái định cư, đầu tư xây dựng vào chương trình truyền xã, khu dân cư Trong q trình thực giải phóng mặt nên thành lập tổ tuyên truyền vận động, thông tin hàng ngày hệ thống loa xã tiến độ nhận tiền bồi thường, thực di dời; biểu dương hộ gương mẫu chấp hành, nhắc nhở hộ chậm trễ, vi phạm, kể đối tượng cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu Tuyên truyền, khuyến khích người dân sống khu vực tái định cư hỗ trợ người dân di dời, nhanh chóng hịa nhập với cộng đồng Các hộ dân chuyển đến nơi phải hưởng sách xã hội dịch vụ liên quan người dân địa phương Khi xây dựng dự án phải đặt lợi ích người dân lên cao Với mục tiêu phải an dân, thông qua dự án phải giải tốt quyền lợi người dân, xảy khiếu kiện phải giải theo quan điểm thấu tình đạt lý Cần nghiên cứu để ban hành chế, sách đặc thù bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt phải mềm dẻo, linh hoạt để địa phương từ vận dụng để giải kịp thời vướng mắc Vì thực tế cơng tác thu 120 hồi đất, bồi thường giải phóng mặt xảy địa phương mà địa phương có yếu tốn văn hóa, xã hội, tập tục riêng nên việc áp dụng chung gây nhiều khó khăn trở ngại Thực thống quan phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt dự án cụ thể, tránh tình trạng dự án bồi thường giải phóng mặt địa phương thành phố, Quận có cách áp dụng sách khác nhau, tạo khơng thống nhất, khơng đồng hộ dân bị thu hồi, giải tỏa Thực trạng cho thấy, quyền địa phương cấp chưa thực đầy đủ trách nhiệm hộ gia đình khu vực thu hồi giải tỏa như: Việc thực dân chủ, công khai, công bằng, luật thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ đất số dự án cịn thiếu nghiêm túc, mang tính hình thức nên gây xúc cho người bị thu hồi Việc xác định giá đất hàng năm chưa sát giá chuyển nhượng thị trường Khi có thay đổi giá đất (biến động 20%) khơng điều chỉnh kịp thời Việc xác nhận, xác minh nguồn gốc chưa chặt chẽ khiến người dân phải lại nhiều lần Chưa kịp thời giải khiếu kiện, khiếu nại người dân có giải thích chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng nguyện vọng người dân, người bị thu hồi đất Do đó, quyền địa phương cần có trách nhiệm gắn chặt trách nhiệm người dân khu vực bị thu hồi đất Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá Công ty, trung tâm thẩm định giá Chính sách giá đất áp dụng thống cho mục đích tài phát sinh mâu thuẫn lợi ích: áp dựng giá để tính thuế sử dụng đât, thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất giao đất Theo quan chuyên môn, việc giá đất nhiều nơi chưa sát với giá thực tế địa phương không lường hết yếu tố “ảo” giá chuyển nhượng thị trường Vì vậy, xây dựng mức giá đất, nhiều nơi chủ động giảm so với mức giá thực tế 121 điều tra Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thơng tin giá đất địa phương cịn nhiều hạn chế, khơng có số liệu lưu trữ từ năm trước để xử lý thơng tin cách hệ thống Nguồn nhân lực công tác định giá đất lại thiếu yếu nguồn thơng tin lại có nhiều biến động lớn, khơng đầy đủ khó tin cậy 122 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ * Kết luận Công tác bồi thường giải phóng mặt vấn đề nhận nhiều quan tâm người dân quyền địa phương, cơng việc có vai trò quan trọng việc xây dựng, phát triển kinh tế xã hội, định tiến độ dự án, cơng việc phức tạp nhạy cảm liên quan đến quyền lợi đất đai người dân Đối với Q u ậ n , T p H C M , năm gần quyền địa phương đặc biệt ý có nhiều biện pháp để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện nhanh chóng cung cấp mặt triển khai dự án hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhân dân bị thu hồi đất sớm ổn định sống Hiệu công tác bồi thường giải phóng mặt chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan hệ thống sách pháp luật đất đai, cơng tác quản lý đất đai, yếu tố định giá đất, ý thức chấp hành người dân máy quản lý cán thi hành Tuy nhiên, việc giải phóng mặt phục vụ nghiệp xây dựng phát triển tồn khơng vấn đề nan giải, khó khăn, chủ trương, sách liên quan đến giải phóng mặt chưa đồng bộ, chưa thật phù hợp với thực tế mà không giải quyệt kịp thời, kiên quyết, dứt điểm không gây thiệt hại không đáng có mặt kinh tế mà gây tiềm ẩn nguy ổn định trật tự xã hội, làm suy giảm niềm tin nhân dân Do đó, trình thực cải cách, phát triển kinh tế xã hội địa phương việc tập trung hồn thiện đẩy nhanh tiến độ cơng tác giải phóng mặt cấp thiết Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án xây dựng cơng trình địa bàn Quận cần phải thực đồng nhiều giải pháp, phạm vi đề tài này, nêu giải pháp Những giải pháp đề tài giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt dự án có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước địa bàn Quận Các giải pháp có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, ràng buộc lẫn nhau, vừa điều kiện, vừa kết nhau, tạo điều kiện cho cơng tác giải phóng mặt 123 triển khai, thực có hiệu Kết giải pháp yếu tố thành công cho giải pháp kia, cần phải thực đồng Chẳng hạn như: Giải pháp “Hoàn thiện khn khổ pháp lý sách giải phóng mặt bằng” tiền đề, sở pháp lý để thực giải pháp Ngược lại để thực giải pháp cần phải có giải pháp triển khai, tổ chức thực Luận văn đề xuất Giải pháp “Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” có mối quan hệ với giải pháp “Hình thành chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho cơng tác giải phóng mặt bằng”; dựa quy hoạch, hoạch định kế hoạch sử dụng đất sở tạo nguồn vốn cho cơng tác giải phóng mặt để thực quy hoạch, kế hoạch đề Thực tốt giải pháp nhân tố người trung tâm nên tất giải pháp đề xuất có mối quan hệ với giải pháp “Kiện toàn tổ chức máy nâng cao chất lượng cán làm cơng tác giải phóng mặt bằng” Trong giải pháp đề xuất, giải pháp có vị trí quan trọng, khơng thể xem nhẹ q trình đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Tùy thuộc vào giai đoạn, yêu cầu cụ thể địa phương mà vận dụng, thực số giải pháp Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt; tài sản, nguồn lực to lớn đất nước, nguồn sống nhân dân Cho nên quản lý sử dụng đất đai vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng liên quan đến giữ vững thành cách mạng, ổn định trị, xã hội đất nước 124 Hồn thiện khn khổ pháp lý sách giải phóng mặt Hồn thiện khn khổ pháp lý sách giải phóng mặt Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hình thành chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho cơng tác giải phóng mặt Định hình phương pháp tính giá trị đất đai khu vực giải phóng mặt Tổ chức thực trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Kiện toàn tổ chức máy nâng cao chất lượng cán làm công tác giải phóng mặt Tăng cường vai trị cộng đồng cơng tác giải phóng mặt bằngquỹ cho cơng tác giải phóng mặt Hình 3.1 Sơ đồ mối quan hệ giải pháp 125 Từ kết nghiên cứu lý luận khảo sát thực địa, luận văn có số điểm kết luận sau: Kết nghiên cứu thực trạng công tác giải phóng mặt địa bàn Quận cho thấy, cơng tác giải phóng mặt thực tương đối tốt, bàn giao mặt nhiều dự án theo tiến độ đề Nhưng để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án cơng tác giải phóng mặt cần quan tâm, đề xuất giải pháp có tính khả thi: UBND Quận có nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt như: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thực quy trình, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Tổ chức bố trí tái định cư; Chăm lo, hỗ trợ cho người dân sau di dời; Tăng cường vai trị cộng đồng cơng tác giải phóng mặt Tuy nhiên, mức độ phù hợp hiệu giải pháp đánh giá chưa cao Các yếu tố ảnh hưởng đến đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt đa dạng việc ban hành nhiều văn có liên quan cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đào tạo, bồi dưỡng cán bộ; phối hợp ban, ngành chức Mức độ ảnh hưởng yếu tố cao Từ nghiên cứu lý luận thực trạng cơng tác giải phóng mặt địa bàn Quận QuậnHCM, Luận văn đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt sau: - Hồn thiện khn khổ pháp lý sách giải phóng mặt bằng; - Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Hình thành chế tài chính, tạo nguồn vốn (chủ động) hình thành quỹ cho cơng tác giải phóng mặt bằng; - Định hình phương pháp tính giá trị đất đai khu vực giải phóng mặt sát với thị trường có thể; - Tổ chức thực trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Kiện toàn tổ chức máy nâng cao chất lượng cán làm công tác giải phóng mặt 126 bằng; - Kiện tồn tổ chức máy nâng cao chất lượng cán làm cơng tác giải phóng mặt (nhất cán cấp phường,) Kết khảo nghiệm qua lấy ý kiến chuyên gia cán lãnh đạo Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND Quận 9, Chi cục Quản lý đất đai, Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Ban Quản lý dự án, Ban Bồi thường giải phóng mặt UBND Q u ậ n ; trưởng phòng thuộc Sở Tài nguyên Mội trường, Sở Xây dựng, Sở Tài tính cần thiết tính khả thi giải pháp đề xuất khẳng định tính cần thiết tính khả thi cao Việc thực đồng giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt góp phần thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa, xây dựng phát triển Quận ngày hoàn thiện sở hạ tầng Với kết nghiên cứu lý luận thực tiễn cho thấy kết nghiên cứu phù hợp với giả thuyết khoa học Kết Luận văn làm tài liệu tham khảo, tham mưu với UBND thành phố ban hành văn hoàn thiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thực Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Trong q trình nghiên cứu Luận văn tơi thấy xung quanh vấn đề giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án có nguồn vốn ngân sách Nhà nước địa bàn Quận nhiều vấn đề đặt cần giải thời gian nghiên cứu phạm vi giới hạn nghiên cứu đề tài nên chưa giải vấn đề Đây đặt vấn đề cho hướng nghiên cứu vấn đề đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt * Kiến nghị Thứ nhất, thời điểm bồi thường, tái định cư: Theo quy định pháp luật việc xác định thời điểm bồi thường, thực tái định cư thời điểm có định thu hồi đất chưa hợp lý chưa phù hợp với thực tế Để khắc phục bất cập nên sửa đổi quy định thời điểm tính giá bồi thường thực tái định cư cho người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất sau: Quy định tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường tái định cư thực 127 tế; Ngoài việc bồi thường theo giá đất thời điểm thu hồi đất cần quy định tỷ lệ hỗ trợ hợp lý để thưởng khuyến khích người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh việc bàn giao mặt cho nhà đầu tư, khoản hỗ trợ trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau thực việc thu hồi Thứ hai, trách nhiệm thực tái định cư: Cần quy định cách rõ ràng chủ thể có trách nhiệm thực cơng việc tiến hành thu hồi đất Trách nhiệm nên giao cho cá nhân, tổ chức nhà nước giao sử dụng đất thực Điều nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, giải phóng mặt tái định cư tiến hành cách thuận lợi, nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người bị thu hồi đất Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định thời hạn thơng báo định thu hồi đất, nên sửa đổi quy định thời hạn thông báo việc thu hồi đất cho người dân quy định Khoản Điều 39 Luật Đất đai 2013 theo hướng rút ngắn thời hạn này; lẽ, việc thu hồi đất dựa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt công bố công khai cho người sử dụng đất biết Nên thời hạn thông báo thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 quy định dài không cần thiết Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất quản lý quỹ đất thu hồi Theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Nhà nước thực việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế có tầm quan trọng đặc biệt đất nước Còn dự án phát triển kinh tế khác, Nhà nước khơng thực việc thu hồi đất mà muốn có đất nhà đầu tư thỏa thuận việc bồi thường với người sử dụng đất Nhưng thực tế thi hành quy định thời gian qua cho thấy việc nhà đầu tư thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp Vì vậy, nên sửa đổi quy định hành chế thu hồi đất theo hướng trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế Nhà nước đứng thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực việc bồi thường cho người bị thu hồi đất 128 Thứ năm, cần nghiên cứu, xây dựng quy định bồi thường thiệt hại tinh thần cho người bị thu hồi đất Bên cạnh quy định hành giải vấn đề công ăn, việc làm bảo đảm đời sống người nông dân bị đất sản xuất; Nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải việc làm cho người nông dân bị đất nơng nghiệp Một phần kinh phí để thành lập quỹ doanh nghiệp hưởng lợi từ việc thu hồi đất người nông dân đóng góp Thứ sáu, quy định chế linh hoạt xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức tính thuế chức xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt Theo đó, giá đất Nhà nước quy định áp dụng làm tính loại thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất Còn Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt áp dụng theo giá thị trường, sở đấu giá quyền sử dụng đất tính tương đương Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất hạn chế nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai a Đối với Chính phủ Đề nghị xây dựng bảng giá loại đất sát với giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước b Đối với Bộ Tài nguyên Môi trường Chủ động phối hợp với Bộ Tài tham mưu cho Chính phủ ban hành văn hướng dẫn thực quản lý đất đai đồng toàn quốc c Đối với Thành ủy, UBND thành phố Hồ Chí Minh Thành uỷ, UBND thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đạo thực dự án theo tiến độ Tăng cường đạo, kiểm tra cấp, ngành thực hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà thuế nhà đất; quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 129 Quan tâm đầu tư tốt điều kiện sở vật chất cho đội ngũ cán thực nhiệm vụ d Đối với Sở Tài Tham mưu trình UBND thành phố phê duyệt giá đất, bảng giá tài sản (trừ nhà cơng trình xây dựng khác) để tính bồi thường, mức hỗ trợ, biện pháp hỗ trợ tái định cư Kiểm tra việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ chi phí cho cơng tác tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư e Đối với Sở Kế hoạch Đầu tư - Có trách nhiệm: hướng dẫn, kiểm tra việc lập thực dự án tái định cư f Đối với Sở Xây dựng Hướng dẫn việc xác định quy mơ, diện tích, tính chất hợp pháp, khơng hợp pháp cơng trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi làm sở cho việc tính tốn bồi thường hỗ trợ cho đối tượng Xác định giá nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi thường trình UBND thành phố HCM phê duyệt Chủ trì, phối hợp với quan chức xác định vị trí, quy mơ khu tái định cư cho phù hợp với quy hoạch phát triển chung địa phương trình UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt g Đối với Sở Tài nguyên Môi trường Hướng dẫn việc xác định diện tích đất, loại đất, hạng đất điều kiện bồi thường, đất không bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hướng dẫn việc xác định quy mơ diện tích đất thuộc đối tượng bồi thường không bồi thường, mức độ bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi làm sở cho việc tính tốn bồi thường hỗ trợ cho đối tượng Chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Xây dựng trình UBND QuậnHCMh định phạm vi thu hồi đất dự án 130 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 23/TT-bồi thườngNMT ngày 19/5/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Bộ tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 24/TT-bồi thườngNMT ngày 19/5/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính; Bộ tài ngun Mơi trường (2014), Thông tư số: 30/TT-bồi thườngNMT ngày 02/6/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất ; Bộ tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số: 37/TT-bồi thườngNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường thiệt hại tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ (2014), Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; Chính phủ (2014), Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy đình thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ (2014), Nghị định số: 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, mặt nước; 11 Chính phủ (2014), Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 130