Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thế chấp tại ngân hàng công thương việt nam chi nhánh thái bình

LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đạt MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC GIẢI THÍCH TỪ NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Bất động sản chấp Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản bất đông sản chấp 1.1.2 Quy định ngân hàng bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp 10 1.2.1 Khái niệm, vai trị, mục đích định giá bất động sản chấp 10 1.2.2 Phƣơng pháp định giá bất động sản chấp 14 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản chấp .24 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng tới công tác định giá BĐS chấp ngân hàng thƣơng mại 27 1.3.1 Các nhân tố chủ quan .27 1.3.2 Các nhân tố khách quan 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÁI BÌNH 33 2.1 Tổng quan ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình33 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển .33 2.1.2 Sơ đồ tổ chức 34 2.1.3 Tình hình tài ngân hàng 38 2.2 Các quy định ngân hàng VietinBank bất động sản chấp 39 2.2.1 Các loại bất động sản mà ngân hàng nhận chấp bao gồm: 39 2.2.2 Điều kiện hồ sơ chấp 40 2.2.3 Thủ tục nội dung hợp đồng chấp 41 2.3 Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng VietinBank Thái Bình 42 2.3.1 Quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng 42 2.3.2 Phƣơng pháp định giá BĐS chấp ngân hàng .44 2.3.3 Ví dụ cụ thể hoạt động định giá bất động sản ngân hàng VietinBank 45 2.3.4 Đánh giá chung công tác định giá Ngân hàng 50 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH THÁI BÌNH 53 3.1 Mục tiêu định hƣớng phát triển ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình 53 3.1.1 Mục tiêu phát triển ngân hàng 53 3.1.2 Định hƣớng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng 54 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng 55 3.2.1 Phía ngân hàng 55 3.2.2 Giải pháp phía nhà nƣớc 61 3.3 Kiến nghị 64 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan nhà nƣớc có thẩm quyền 64 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình 66 KẾT LUẬN 67 GIẢI THÍCH TỪ NGỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản CLCL Chất lƣợng lại CVĐG Chuyên viên định giá DTXD Diện tích xây dựng GTBĐS Giá trị Bất động sản QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TSĐB Tài sản bảo đảm UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Bảng điều chỉnh tuyệt đối giá bán bất động sản so sánh 16 Bảng 2.1: Tình hình tài VietinBank Thái Bình .38 Bảng 2.2: Đặc điểm bất động sản 45 Bảng 2.3: Thông tin bất động sản so sánh 46 Bảng 2.4: Bảng hệ số điều chỉnh .48 Bảng 2.5: Đánh giá tính phù hợp phƣơng pháp ĐGBĐS .57 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức NH TMCP Cơng Thƣơng Thái Bình 34 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng Vietinbank Thái Bình 42 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trƣờng nay, với tiến trình hội nhập kinh tế giới ngành ngân hàng có vai trị tác nhân thúc đẩy phát triển kinh tế, tác động trực tiếp tới tất ngành nghề nhƣ sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tƣ, hoạt động xuất nhập khẩu, y tế xã hội Trong toàn hoạt động ngân hàng thƣơng mại diễn giới nhƣ nƣớc ta, xét phƣơng diện quy mô sử dụng vốn khả tạo lợi nhuận, thông thƣờng ngân hàng thƣơng mại tín dụng chiếm khoảng 70% tổng tài sản có khoản mục tạo lợi nhuận chủ yếu ngân hàng thƣơng mại Các khảo sát thực tiễn gần cho ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khoản vay Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng kinh doanh phải cần nhu cầu vốn lớn Lƣợng vốn chủ yếu đƣợc vay ngân hàng Để vay vốn ngân hàng, tổ chức, cá nhân cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Trong tài sản đƣợc chấp ngân hàng, BĐS đƣợc chấp nhiều Chính vậy, cơng tác định giá bất động sản chấp có vai trị vơ quan trọng hệ thống ngân hàng Định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại đƣợc hiểu tổng thể nguyên tắc, phƣơng pháp,quy trình, cách thức tổ chức thực cơng việc ĐGBĐS đƣợc kết hợp chặt chẽ, mang tính khoa học mà ngân hàng thƣơng mại bắt buộc phải tuân thủ nhằm có đƣợc GTBĐS hợp lý với độ tin cậy cao Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam (viết tắt là: Vietinbank) doanh nghiệp có vốn Nhà nƣớc chiếm tới 75%, doanh nghiệp dẫn đầu lĩnh vực tài - ngân hàng Với slogan "Nâng giá trị sống", Vietinbank cố gắng nỗ lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng tầm sống ngƣời dân Việt Nam ii Vietinbank Ngân hàng thƣơng mại cổ phần lớn Việt Nam, đồng thời đƣợc đánh giá ngân hàng có thƣơng hiệu uy tín nhƣ phát triển bền vững tốt Việt Nam Hiện nay, Vietinbank có hệ thống mạng lƣới trải rộng toàn quốc với 155 chi nhánh 1000 phịng giao dịch Trong đó, Vietinbank chi nhánh Thái Bình chi nhánh ln nằm nhóm dẫn đầu phát triển tín dụng tồn hệ thống Tuy nhiên, song hành với phát triển tín dụng ln rủi ro tiềm tàng xảy lúc Một biện pháp để quản trị rủi ro tốt từ bƣớc đầu khâu định giá tài sản chấp Đây bƣớc quan trọng đƣợc Ban lãnh đạo Vietinbank Chi nhánh Thái Bình ln trọng đề cao, định hƣớng, yêu cầu nhân viên phải tuân thủ theo quy định, quy trình định giá để từ đƣa định tín dụng phù hợp Với mong muốn thực nghiên cứu nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá trạng tầm quan trọng định giá tài sản chấp, tác giả lƣa chọn đề tài : “Định giá TSĐB BĐS chấp ngân hàng Công thương Việt Nam- chi nhánh Thái Bình” làm luận văn Thạc sỹ Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn đƣợc thực nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu sau: Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận/ khoa học định giá bất động sản chấp Thứ hai, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Thứ ba, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: - Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng - Phạm vi nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình iii Thời gian thu thập thơng tin, báo cáo định giá từ năm 2014 đến hết năm 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp thu thập liệu Nguồn liệu thứ cấp: nguồn liệu thu thập chủ yếu từ báo cáo thƣờng niên, báo cáo tổng kết, số liệu điều tra đƣợc thực trƣớc Các tài liệu xuất phát từ nguồn thông tin nội mang độ tin cậy: PGD, Phịng Kế tốn giao dịch, Phòng khách hàng doanh nghiệp, Phòng khách hàng cá nhân, Phịng tổng hợp tiếp thị chi nhánh Ngồi ra, luận văn sử dụng nguồn liệu đƣợc thu thập bên ngồi: NHNN Tỉnh Thái Bình, số liệu từ tạp chí ngân hàng-tài chính, từ mạng internet,… Các liệu đƣợc trích dẫn trực tiếp luận văn ghi chi tiết danh mục tài liệu tham khảo - Phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu: + Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê: nguồn liễu thu thập đƣợc phƣơng pháp tổng hợp từ thống kê thành bảng số liệu tƣơng đối, tuyệt đối + Phƣơng pháp so sánh: qua phƣơng pháp so sánh số liệu NH TMCP Công thƣơng CN Thái Bình qua năm từ năm 2014-2016, so sánh với Ngân hàng TMCP khác địa bàn để quy mô phát triển hoạt động kinh doanh nói chung cụ thể hoạt động định giá bất động sản chi nhánh + Phƣơng pháp phân tích liệu, số liệu: luận văn có sử dụng phƣơng pháp phân tích tạo sở đánh giá đúng, sát với thực trạng phát triển hoạt động định giá bất động sản NH TMCP Cơng thƣơng CN Thái Bình Từ tìm giải pháp để phát triển hoạt động thời gian tới Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tham khảo, danh mục viết tắt, luận văn gồm ba chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận/ khoa học định giá bất động sản chấp iv Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Do kiến thức cịn hạn chế, nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, khoa để viết em đƣợc hoàn thiện Em xin trân trọng cảm ơn! v CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Bất động sản chấp Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản bất đông sản chấp BĐS tài sản nhƣng khác với tài sản khác chỗ khơng thể di dời đƣợc, tồn ổn định lâu dài Bất động sản chấp bất động sản đƣợc sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng khác nhằm đáp ứng nhu cầu ngƣời sở hữu Bất động sản 1.1.2 Quy định ngân hàng bất động sản chấp a Các bất động sản chấp ngân hàng b Đặc điểm bất động sản chấp c Các hình thức chấp bất động sản d Vai trò bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm, vai trị, mục đích định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục tiêu chấp thời điểm chấp có tính đến đặc điểm bất động sản Bản chất định giá bất động sản chấp giống nhƣ định giá bất động sản Nó hình thức mà cụ thể định giá cho mục đích chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn 1.2.2 Phương pháp định giá bất động sản chấp Các phƣơng pháp chủ yếu đƣợc sử dụng để định giá BĐS:  Phƣơng pháp so sánh  Phƣơng pháp thu nhập  Phƣơng pháp chi phí 53 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH THÁI BÌNH 3.1 Mục tiêu định hƣớng phát triển ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình 3.1.1 Mục tiêu phát triển ngân hàng Tầm nhìn “Đến năm 2020 phẩn đầu trở thành ngân hàng lớn Việt Nam quy mơ tài sản” Nhằm thực hóa tầm nhìn, Ban lãnh đạo VietinBank đặt mục tiêu chiến lƣợc cụ thể nhƣ sau: - Về chất lƣợng dịch vụ, phấn đẩu trở thành đơn vị hàng đầu việc cung cấp dịch vụ tài giải pháp ngân hàng - Về mặt hình ảnh, VietinBank ngân hàng thân thiện gần gũi với khách hàng, với slogan “Nâng giá trị sống” VietinBank xác định sứ mệnh thân “trở thành mội ngân hàng cỏ đội ngũ nhân chuyên nghiệp, có đầy đủ lực để cung cấp dịch vụ chất lƣợng cao tới khách hàng, chung tay đóng góp cho phát triển cộng đồng gia tăng giá trị cho cô đông” Hiện nay, yếu tố ngƣời công nghệ hai nguồn lực cạnh tranh yếu ngân hàng Có đƣợc nguồn nhân lực tốt, với trình độ chuyên nghiệp, thái độ thân thiện tận tâm với hệ thống công nghệ hàng đầu, VietinBank dễ dàng triển khai dịch vụ chất lƣợng cao để phục vụ khách hàng, từ đem lại giá trị cho cộng đồng cổ đông Để thực thành cơng chiến lƣợc, hồn thành sứ mệnh đạt đƣợc mục tiêu đề ra, VietinBank trọng trì giá trị cốt lõi:  Khách hàng trung tâm;  Nguồn nhân lực tài sản quỷ giá nhất; 54  Tính trung thực đƣợc đặt lên hàng đầu;  Hiệu đƣợc coi trọng 3.1.2 Định hƣớng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Nhằm phát triển nhanh chóng, đồng bộ, vững hoạt động định giá bất động sản chấp hoạt động tín dụng theo kịp hội nhập với quốc tế, ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình (VietinBank) có định hƣớng phát triển định tƣơng lai: Thứ nhất: Ngồi việc thực cơng tác định giá theo quy định Nhà nƣớc, VietinBank hoàn thiện quy định, văn nghiệp vụ liên quan đến việc thẩm định tài sản đảm bảo nói chung thẩm định BĐS chấp nói riêng Xây dựng hệ thống thống hoạt động tín dụng tổ chức, quy trình vận dụng phƣơng pháp định giá nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng, đảm bảo mối quan hệ cung cầu tín dụng thị trƣờng Thứ hai: Xây dựng bảng biểu định giá thời gian quy định, giảm thiểu vấn đề nhƣ thời gian trễ cá nhân ảnh hƣởng đến tiến trình thẩm định Xây dựng quy trình tiến hành cơng tác, phát triển hệ thống cơng nghệ hỗ trợ tín dụng Thứ ba: Thƣờng xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng, phƣơng pháp định giá cho đội ngũ cán nhân viên Tăng cƣờng công tác đạo, hỗ trợ, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGBĐS Thứ tư: Chủ động tích cực tiếp cận với tổ chức định giá khác có chun mơn để vừa hợp tác lại học hỏi đƣợc kinh nghiệm Từ tiếp tục xây dựng hồn thiện chế, sách quản lý Nhà nƣớc cho phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, xã hội Thứ năm: CVĐG nắm rõ thông tin biến động thị trƣờng đặc biệt thị trƣờng BĐS, cập nhật thƣờng xuyên khung giá đất khu vực, tỉnh thành phố từ định giá xác 55 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng 3.2.1 Phía ngân hàng 3.2.1.1 Giải pháp quy trình phƣơng pháp định giá BĐS chấp a Về quy trình Hiện nhu cầu vay vốn ngày nhiều đa dạng, địi hỏi ngân hàng phải có quy trình định giá hồn chỉnh Tuy nhiên, khơng phải quy trình ln đúng, khơng có sai sót Chính vậy, giải pháp đƣa khơng phải hồn thiện tất bƣớc mà hồn thiện bƣớc cịn hạn chế chƣa đầy đủ Nếu quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc cách nhanh chóng, thuận lợi xác Thứ nhất: cần nâng cao tính xác, hợp lý thơng tin đƣợc sử dụng q trình định giá Chuẩn bị định giá BĐS công việc quan trọng việc tìm hiểu thu thập thơng tin BĐS chuẩn bị điều kiện cần thiết để phục vụ cho cơng việc sau Quy trình yêu cầu CVĐG phải thu thập thông tin BĐS mục tiêu mà khơng hồn tồn dựa vào tài liệu mà khách hàng cung cấp Tại ngân hàng VietinBank nay, việc thu thập thơng tin cịn q trọng đến tính pháp lý tài sản mà khơng đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trƣờng Điều đem lại cho khách hàng thiệt thịi đáng kể Vì bất động sản đem chấp khơng đánh giá giá trị nó, khách hàng không đƣợc vay với giá trị thực bất động sản đem chấp.Vì vậy, cần phải điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh trƣờng hợp đƣa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hƣởng nhiều ý kiến khách hàng Để tăng tính xác kết định giá, CVĐG cần nghiên cứu kỹ thơng số thị trƣờng, cần có số lƣợng thơng tin chi tiết, thƣờng xuyên cập nhật qua: - Internet, sách báo : tạp chí “ Bất động sản” “Thị trƣờng bất động sản” 56 - Văn phịng mơ giới: Mỗi văn phịng mơ giới hoạt động vùng BĐS khác nhau, nên việc sử dụng thông tin từ thuận lợi - Cơ quan nhà nƣớc, công ty xây dựng: - Đi thực tế: Phỏng vấn trực tiếp ngƣời có liên quan dựa vào bảng câu hỏi, phiếu khảo sát Chụp ảnh thực tế BĐS , đo đạc cần thiết Sau thu thập đƣợc thông tin, cần xử lý thông tin thu thập đƣợc thật cận thận, tỷ mỷ Các thông số hợp đồng, văn bản, nghị cần u cầu ngƣời có kinh nghiệm q trình tiếp xúc với hồ sơ Đây yếu tố quan trọng việc viết tờ trình cấp tín dụng cán thẩm định Chính giải pháp cho ngân hàng việc đánh giá hồ sơ cần đƣợc thực ngƣời định giá có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm cơng tác định giá từ đƣa đƣợc mức giá hợp lý Thứ hai: Ngân hàng cần tham khảo thêm quy trình định giá ngân hàng thƣơng mại khác, công ty chuyên định giá Thứ ba: Khi viết tờ tình báo cáo kết định giá BĐS chấp ngân hàng phải mơ tả đƣợc vị trí, địa BĐS Từ thuận lợi cho kết báo cáo định giá, đồng thời tạo điều kiện cho trƣởng phận thuận tiện việc phê duyệt tờ trình Tuy nhiên nay, cơng cụ tác nghiệp chƣa đƣợc cung cấp đầy đủ cho CVĐG, họ phải sử dụng chung máy ảnh lẫn nhau, chụp ảnh qua smartphone, thiếu hình ảnh cụ thể hình ảnh BĐS khơng rõ ràng Ngồi ra, CVĐG không xuống khảo sát thực tế, mà yêu cầu khách hàng chụp gửi lại hình BĐS chấp, thông tin vị trí đất, đặc điểm, cấu trúc cơng trình đất không đƣợc thể rõ ràng hồ sơ định giá.Vì cần bổ sung cho CVĐG phƣơng tiện, máy móc cần thiết yêu cầu cần chấp hành quy trình khảo sát thực tế Đồng thời nên yêu cầu việc chụp ảnh BĐS gồm: hình ảnh đất, cơng trình đất, sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc, kiến trúc, nội thất bên Thứ tƣ: Trong báo cáo kết định giá cần phải trình bày thật rõ ràng, dễ hiểu chi tiết Báo cáo định giá khâu cuối quy trình định giá 57 BĐS phần quan trọng nhất.Vì báo cáo định giá cần đƣa số điểm rõ ràng nhƣ: kết định giá rõ ràng, minh bạch, ghi rõ thời điểm bảo cáo định giá có hiệu lực b.Về phương pháp định giá Không phải lúc phƣơng pháp thay đƣợc cho Tùy thuộc vào bối cảnh đánh giá cụ thể BĐS, tức phụ thuộc vào thơng tin BĐS, phân tích đánh giá tính phù hợp phƣơng pháp định giá nhƣ sau: Bảng 2.5: Đánh giá tính phù hợp phƣơng pháp ĐGBĐS TT Tiêu chí Pp so sánh Các loại BĐS có tham gia giao Pp chi phí Pp thu nhập dịch thị trƣờng - Có thu nhập x - Không tạo thu nhập x Các loại BĐS khơng tham gia giao dịch - Tạo thu nhập x x BĐS hình thành tƣơng lai x x x Dễ thu nhập khai thác sử dụng x x x cung cấp liệu (Nguồn: giáo trình định giá BĐS (KTQD trang 254) Tại ngân hàng VietinBank Thái Bình định cho vay tài sản đảm bảo BĐS vấn đề đặt lên hàng đầu độ khoản tài sản Do vậy, để phù hợp với thực tiễn CBĐG chọn đƣợc phƣơng pháp thích hợp Tuy nhiên , dù đứng góc độ lợi ích nào,phƣơng pháp đƣợc chọn nhiều khơng thể đƣợc tính ƣu việt hẳn so với phƣơng pháp khác Giải pháp tích cực cho ngân hàng thực kết hợp phƣơng pháp với 58 Tức lấy trung bình cộng có trọng số phƣơng pháp đƣợc đƣa lựa chọn dựa trọng số phƣơng pháp phù hợp loại BĐS sở thống kê kinh nghiệm ngƣời định giá Tại ngân hàng, bất động sản chấp chủ yếu nhà dân cƣ tính tốn chia bất động sản có cơng trình đất Tuy nhiên với bất động sản này, cán định giá thƣờng định giá đơn giản thƣờng áp dụng phƣơng pháp so sánh từ chứng thực tế thị trƣờng Tuy vậy, khơng phải mà cán tín dụng đánh giá hời hợt, phải có kiến thức kỹ thuật xây dựng Khơng nhƣ đất, giá trị nhà cơng trình đất ln bị hao mịn giảm dần theo thời gian Vì vậy, định cần quan tâm đến vấn đề Ngoài ra, trƣờng hợp cụ thể, cán định giá nên xem xét kỹ sau đƣa phƣơng pháp định giá hợp lý Có thể vận dụng phƣơng pháp khác mà không thiết sử dụng phƣơng pháp chuyên dùng 3.2.1.2 Giải pháp nhân a Nâng cao trình độ chun mơn cho cán tín dụng Con ngƣời yếu tố có ý nghĩa định việc vận hành chế ĐGBĐS cách hiệu Tại ngân hàng VietinBank nay, đội ngũ cán trẻ, động Tuy nhiên trƣớc biến động thị trƣờng BĐS phức tạp, thƣờng xuyên phải cập nhật kiến thức, yêu CVĐG cần phải tự trau dồi thân hiểu rõ quy định trách nhiệm với công việc định giá Quy định trách nhiệm chuyên môn: Năng lực chuyên môn quan trọng, điều tiên để cán định giá hành nghề thẩm định Ngân hàng cần quy định rõ ràng, ban hành, trách nhiệm cá nhân vi phạm: - Khơng giữ bí mật thơng tin liệu, chép tùy tiện bên - Làm việc thiếu khách quan công bằng, lợi dụng chức vụ câu kết với khách hàng để nâng cao giá trị BĐS, thiếu thận trọng, không tuân thủ quy định pháp luật tiêu chuẩn thẩm định 59 - Khơng thực cơng việc nhiệt tình, khơng thƣờng xun học hỏi nâng cao trình độ chun mơn Mỗi chuyên viên định giá cần phải bắt buộc hiểu biết vấn đề này, không đơn có kiến thức đó, để việc định giá tránh đƣợc rủi ro Đào tạo: Ngân hàng cần chủ động xây dựng kế hoạch, nội dung chƣơng trình đào tạo phù hợp với công việc nhân viên đảm nhiệm Hàng năm trích khoản chi phí đào tạo gửi nhân viên đào tạo ngắn hạn, chuyên sâu nƣớc Nên xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhƣ BĐS dự án, BĐS khu công nghiệp, BĐS kinh doanh, BĐS nhà ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trƣờng, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lý, nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Mặt khác, ngân hàng nay, CVĐG đa phần ngƣời cịn trẻ, ban lãnh đạo cần tăng cƣờng hình thức đào tạo cơng việc cách ngƣời có kinh nghiệm truyền đạt, hƣớng dẫn cho ngƣời vào nghề Trên sở họ tiếp thu nhanh hơn, từ tiếp kiệm đƣợc chi phí đào tạo, tăng đồn kết, gắn bó thành viên ngân hàng Bồi dƣỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm ĐGBĐS nội để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm áp dụng vào thực tế Các CVĐG cần trau dồi thân, hình thành cho kỹ liên quan để trợ giúp tốt cho định giá nhƣ: kỹ sử dụng thành thạo tin học văn phòng, kỹ tự tổ chức cơng việc, kỹ làm việc nhóm, ứng xử, giao tiếp, thảo luận vấn đề, thu thập thông tin, thuyết trình vấn đề miệng văn b.Nâng cao đạo đức nghề nghiệp Việc định giá BĐS hoạt động dựa uy tín, niềm tin khách hàng vay vốn Đội ngũ cán định giá có ảnh hƣởng lớn tới danh tiếng ngân hàng, 60 chất lƣợng dịch vụ Ngoài việc đào tạo cán có trình độ bên cạnh đạo đức nghề nghiệp đƣợc coi tiêu chuẩn để xem xét đánh giá suốt trình hoạt động nghề định giá Chính vậy, ngân hàng cần có giải pháp để nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán nhƣ: - Xây dựng văn hóa doanh nghiệp, đề cao giá trị đạo đức nghề nghiệp, đồng thời ban lãnh đạo phải trở thành tâm gƣơng cho nhân viên - Xây dựng quy chế thi tuyển tuân thủ nghiêm ngặt qui chế Sau tuyển dụng, nhân viên phải đƣợc đào tạo văn hóa kinh doanh, đạo đức nghề nghiệp, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ trƣớc nhận việc - Xây dựng biện pháp xử lý nghiêm khắc trƣờng hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp nhằm hạn chế vi phạm nhân viên 3.2.1.3 Giải pháp xây dựng sở liệu Thực tế ngân hàng VietinBank chƣa có đƣợc hệ thống thơn tin đồng bộ, chƣa có sở liệu đầy đủ cho công tác định giá Các cán định giá mà xử lý hồ sơ, có thơng tin chủ yếu từ khách hàng, từ dẫn đến kết khơng khách quan xác Một sở liệu đồng bộ, đầy đủ, tồn diện, có hệ thống cơng cụ tốt giúp cho ngân hàng quản lý chặt chẽ, tiết kiệm thời gian hiệu Thứ nhất: xây dựng hệ thống sở pháp lý.Một số văn liên quan chƣa đƣợc thống kê sử dụng cho công tác định giá tài sản Vì thời gian tới nên bổ sung văn pháp luật thiếu để kết định giá thuyết phục xác Ngoài cần theo dõi, cập nhật thay đối bổ sung văn pháp luật, nghị định, định để kịp thời thực Thứ hai: Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Khi xây dựng bảng hệ số điều chỉnh gồm: yếu tố điều chỉnh, mức đánh giá, hệ số điều chỉnh mức đánh giá Cán tín dụng sau khảo sát thông tin thị trƣờng, xem xét, so sánh với bất động sản tƣơng tự mà đƣợc giao dịch thị trƣờng đƣa mức điều chỉnh tƣơng đối tuyệt đối Một bất cập là, việc điều chỉnh tƣơng đối đƣợc dựa kinh nghiệm ngƣời định giá, mà 61 kết định giá khác tùy theo lực cán Chính , xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo cần thiết, từ giúp cho kết định giá đƣợc thống phù hợp Thứ ba: Thông tin thị trƣờng bất động sản so sánh cần đƣợc thu thập, cập nhật thƣờng xuyên lẽ thị trƣờng BĐS biến động Ngân hàng cần tiếp thu, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật để xây dựng cho chi nhánh hệ thống sở liệu đại, tiện dụng Khi việc khai thác thơng tin nhanh chóng tiết kiệm đƣợc thời gian, nhƣ chi phí Ngồi ngân hàng liên kết, chia sẻ thơng tin với ngân hàng, tổ chức, công ty định giá khác Khi xây dựng hệ thống thông tin liên ngành nhƣ này, giúp cho việc tìm kiếm thơng tin khơng nhiều thời gian mà hiệu tốt 3.2.1.4 Giải pháp xây dựng phần mềm thẩm định Hiện nay, cơng tác định giá BĐS chấp, cán tín dụng thƣờng sử dụng phần mềm tin học văn phòng nhƣ: word, execl, Để hỗ trợ cho việc định giá cách tốt nhất, ngân hàng nên có phần mềm định giá chuyên dụng Ngân hàng cần xây dựng phần mềm thẩm định tốt nhất, nhiều tính để phục vụ cho công việc định giá nhƣ cơng tác quản lý Tại VietinBank có phần mềm định giá, nhiên phần mền cịn chứa nhiều bất cập q trình định giá Để xây dựng phần mềm tốt hơn, tƣơng lai, VietinBank cần lên kế hoạch tốt để phần mềm ứng dụng rộng rãi chứa nhiều chức nhƣ: - Quản lý vụ thẩm định: thông tin trƣờng hợp thẩm định - Quản lý liệu thị trƣờng: thông tin bất động sản so sánh địa bàn - Quản lý danh sách khách hàng vay vốn địa bàn 3.2.2 Giải pháp phía nhà nƣớc 3.2.2.1 Giải pháp quản lý Trong năm qua, kinh tế nƣớc ta có bƣớc phát triển mạnh mẽ Thị trƣờng BĐS nƣớc thƣờng xuyên biến động, cịn nhiều 62 yếu tố mang tính tự phát chƣa có định hƣớng Chính thế, Nhà nƣớc có vai trị quan trọng trong việc quản lý, định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS đặc biệt hoạt động định giá Thứ nhất:Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp GCNQSD đất Đó việc quan trọng việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ.Giải pháp tác động trực tiếp tới thị trƣờng BĐS, phát triển quyền sử dụng đất, giảm bớt tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm giao dịch lẽ BĐS có giấy CNQSD đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh Thứ hai: Thành lập quan phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện thị trƣờng BĐS diễn với tham gia nhiều cấp từ Thủ tƣớng phủ, UBND cấp với nhƣ: Bộ tài nguyên môi trƣờng, tài chính, xây dựng Với việc tham gia nhiều phận nhƣ dẫn đến việc thiếu hiệu gây khó khăn cơng việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có khâu chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần đƣợc Nhà nƣớc quan chức sớm giải quyết, tạo điều kiện thơng thống việc thống quản lý BĐS Giải pháp cần nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản thống từ Trung ƣơng đến địa phƣơng Tăng cƣờng vai trò đạo Ban Chỉ đạo sách nhà thị trƣờng bất động sản Cải cách thủ tục hành đầu tƣ, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản theo hƣớng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án 3.2.2.2 Giải pháp pháp lý Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trƣờng BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tƣ 63 Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có BĐS để tạo sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tƣ Nâng cao chất lƣợng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tƣ phát triển BĐS Nhà nƣớc chủ động toàn thị trƣờng đất đai sơ cấp, điều tiết thị trƣờng đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch đƣợc xét duyệt Công khai, minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất) Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thơng tin thị trƣờng BĐS Hồn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bƣớc ngoặt cải cách thủ tục hành chính, ngƣời dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có cơng cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất nhƣ việc tính tốn bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất; giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch thức thị trƣờng, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế nhƣ tăng nguồn thu cho Nhà nƣớc Cần phải sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất Nhà nƣớc ban hành cho giá đất theo quy định nhà nƣớc giá thị trƣờng gần với nhau, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi công việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất, đặc biệt tránh khoản thất thu tiền thuế cho Nhà nƣớc 3.2.2.3 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá Tiêu chuẩn định giá quốc tế hệ thống tiêu chuẩn chung làm hài hòa cân đối tiêu chuẩn định giá thành viên, thúc đẩy nâng cao độ tin cậy kết thẩm định Nó tiêu chuẩn chuyên ngành hỗ trợ thẩm định viên định giá 64 giới đáp ứng đƣợc yêu cầu tài sản quốc tế Những ngƣời sử dụng kết thẩm định theo tiêu chuẩn quốc tế tin tƣởng vào kết định giá đƣợc tiến hành thẩm định viên chuyên nghiệp, đầy đủ lực đạo đức nghề nghiệp Tuy nhiên, nguyên nhân kìm hãm phát triên hoạt động định giá BĐS chấp nƣớc ta trình độ chun mơn, nghiệp vụ định giá cán thẩm định không cao có nhiều hạn chế Do đó, nhà nƣớc cần có giải pháp, tạo điều kiện thuận lợi cải thiện lực, trình độ chun mơn, phong cách làm việc chuyên nghiệp ngƣời làm công tác thẩm định cách thƣờng xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp chứng hành nghề cho ngƣời có nhu cầu tham gia vào cơng tác định giá Phía nhà nƣớc cần lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động cán Thƣờng xuyên cử cán đại diện tập huấn, học tập nƣớc ngồi để tiếp thu kinh kiệm, kỹ chuyên môn theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 3.2.2.4 Giải pháp xây dựng quy trình định giá BĐS chấp chuẩn quốc gia Hiện nay, công tác định giá BĐS chấp ngân hàng nƣớc ta cịn nhiều hạn chế bất cập, khơng theo quy trình định giá chuẩn nào, từ dẫn đến việc kết định giá đơn vị khác thiếu tính thống Các văn bản, quy trình, trình tự, thủ tục định giá BĐS, quản lý BĐS thiếu hầu nhƣ chƣa có Chính cần phải ban hành quy định cách thống đầy đủ bƣớc định giá, làm tiêu chuẩn sở để ngân hàng, tổ chức tín dụng thực cách hiệu 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan nhà nƣớc có thẩm quyền Thứ nhất: Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Hiện nay, giá đất nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng chênh lệch nhiều 65 Đặc biệt khung giá đất theo quy định VietinBank thƣờng cao nhiều với khung giá quy định nhà nƣớc Giá khung VietinBank khơng hồn tồn giá trị thị trƣờng tài san thời điểm khảo sát, mà giá thị trƣờng cao mà VietinBank chấp nhận tuyến đƣờng đƣợc khảo sát Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sở hữu nhà, ngân hàng thƣờng áp dụng tính theo khung giá quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, GTBĐS khách hàng thƣờng không tƣơng xứng với giá trị thực , quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố đƣa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trƣờng Với việc ĐGBĐS hoạt động tín dụng xác định theo khung giá nhà nƣớc giá trị thấp nhiều so với giá thị trƣờng, từ khơng đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng khơng muốn Thứ hai: Hồn thiện khn khổ pháp lí cho cơng tác ĐGBĐS Hiện nay, có chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Chƣa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung phƣơng pháp vận hành thị trƣờng BĐS Hệ thống luật gây cho ngƣời dân nhiều lúng túng muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ sổ hồng vấn đề nhiều bất cập Theo luật đất đai yêu cầu cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giao dịch, luật nhà Bộ xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) Vì nhà nƣớc cần phải tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, đầy đủ Ngoài cần ban hành văn pháp luật quy định qui trình, phƣơng pháp, tổ chức thực ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM Văn pháp luật hành hƣớng dẫn : trƣờng hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, trƣờng hợp phức tạp th cơng ty định giá chun nghiệp Nhƣ thiếu thống không công ĐGBĐS 66 Thứ ba: Cần xây dựng chế giám sát, kiểm tra chất lƣợng hoạt động ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM Bộ phận tra giám sát không phần đơn lẻ độc lập, mà cần đƣợc xây dựng cách chuyên nghiệp, tách bạch độc lập Kiến nghị với quan nhà nƣớc việc nên thực công tác tra triệt để đặc biệt hoạt động tín dụng đầy nhạy cảm nhƣ ĐGBĐS Hoạt động tra cần đƣợc tổ chức thƣờng xuyên hàng năm, hàng quý hàng tháng tùy theo tình hình ngân hàng Ngồi ra, cần có đợt kiểm tra đột xuất, bất thƣờng sở để kịp thời phát vấn đề thiếu sót 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Quan tâm đến cơng tác đào tạo nguồn nhân lực, cần có sách khen thƣởng để động viên, khích lệ tinh thần làm việc nhân viên Có quy trình thẩm định phƣơng án vay vốn khoa học, hợp lý, đánh giá tƣơng đối xác đầu vào đầu phƣơng án vay vốn để đảm bảo khả hoàn trả vốn vay Thủ tục giấy tờ đơn giản, gọn nhẹ nhƣng phải đảm bảo tính an tồn cho khách hàng nhƣ ngân hàng Tăng cƣờng phối hợp chặt chẽ với trung tâm thơng tin tín dụng nhằm mục đích giúp cho ngân hàng có thêm thơng tin cần thiết để làm sở cho việc đầu tƣ tín dụng có hiệu quả, tránh thất vốn, ngăn ngừa phát sinh nợ hạn Đầu tƣ sở hạ tầng, máy móc thiết bị phƣơng tiện nhằm phục vụ tốt cho cơng tác tín dụng nói riêng nhƣ hoạt động kinh doanh nói chung 67 KẾT LUẬN Định giá bất động sản chấp khâu quan trọng hoạt động cấp tín dụng ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam Thông qua kết định giá, ngân hàng đƣa định cho vay hợp lý, hạn chế đƣợc rủi ro.Trong thời gian tới, kinh tế gặp nhiều khó khăn, song ngân hàng VietinBank Thái Bình với sách hợp lý đạt đƣợc kết tốt Trong thời gian làm việc ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình em học hỏi đƣợc nhiều cách làm việc, nhƣ đƣợc tham gia vào nghiệp vụ thực tế phịng tín dụng Qua cho em nhìn tồn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá Trong trình thực đề tài em gặp số khó khăn Vì việc thực luận văn em cịn nhiều thiếu sót, em xin kính mong thầy khoa hƣớng dẫn góp ý cho em hoàn thành luận văn thạc sĩ Em xin chân thành cảm ơn!