Quản trị rủi ro đối với bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần đông nam á

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đơng Nam Á” hồn tồn kết nghiên cứu thân tơi chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu người khác Trong trình thực luận văn, thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu, kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu, khảo sát riêng cá nhân tôi, tất tài liệu tham khảo sử dụng luận văn trích dẫn tường minh, theo quy định Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Anh LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy, giáo dạy em thời gian học cao học khóa 22 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian học tập làm luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn TS Phạm Lan Hương nhiệt tình hướng dẫn thời gian em làm luận văn Trong trình nghiên cứu, đề tài em cịn nhiều thiếu sót, kính mong nhận góp ý, bổ sung ý kiến thầy, cô giáo bạn để đề tài em hoàn thiện tốt Em xin chân thành cảm ơn! Học viên MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Các khái niệm 1.1.2 Phân loại rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 10 1.1.3 Nguyên nhân gây rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 11 1.2 Quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 13 1.2.1 Khái niệm cần thiết phải quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 13 1.2.2 Nội dung quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 16 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á 33 2.1 Kết hoạt động cho vay chấp BĐS 33 2.1.1 Kết cho vay chấp BĐS SeABank 33 2.1.2 Rủi ro cho vay chấp BĐS SeABank 36 2.2 Thực trạng công tác quản trị rủi ro hoạt động cho vay chấp BĐS SeABank 40 2.2.1 Cơ cấu máy tổ chức chế điều hành quản trị rủi ro hoạt động cho vay chấp bất động sản SeABank: 40 2.2.2 Hệ thống quy trình, sách giúp ngăn ngừa kiểm soát rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay SeABank 45 2.2.3 Công tác QTRR BĐS chấp hoạt động cho vay SeABank 46 2.3 Đánh giá công tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) 60 2.3.1 Những kết đạt 60 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 62 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á 69 3.1 Định hƣớng quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á 69 3.1.1 Quan điểm quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á 69 3.1.2 Mục tiêu quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á 71 3.2 Giải pháp quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á 72 3.2.1 Giải pháp cho ngân hàng TMCP Đông Nam Á 72 3.2.2 Khuyến nghị NHNN 82 3.2.3 Các quan ngang Bộ 84 3.2.4 Khuyến nghị phủ 85 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC 91 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QTRR Quản trị rủi ro NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước SeABank Ngân hàng TMCP Đông Nam Á TSĐB Tài sản đảm bảo DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 2.1: Dư nợ cho vay chấp BĐS 34 Bảng 2.2: Cơ cấu tài sản chấp SeABank 2012-06.2015 35 Bảng 2.3: Cơ cấu TSBĐ dư nợ xấu 37 Bảng 2.4: Cơ cấu TSBĐ dư nợ thu hồi 37 Bảng 2.5: Số lượng khoản vay khó xử lý BĐS chấp theo nguyên nhân 38 Biểu đồ: Biểu đồ 2.1: Dư nợ chấp BĐS 34 Biểu đồ 2.2: Số lượng khoản vay chấp BĐS 35 Sơ đồ: Sơ đồ 2.1: Mơ hình cấu tổ chức QTRR BĐS chấp SeABank .41 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản chấp 54 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cho vay hoạt động truyền thống đem lại thu nhập chủ yếu cho ngân hàng thương mại Thông qua việc vay vốn từ ngân hàng, cá nhân tổ chức kinh tế có hội mở rộng sản xuất, kinh doanh, góp phần vào phát triển chung kinh tế, xã hội Để giảm thiểu rủi ro cho khoản vay khách hàng không trả nợ, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng có tài sản đảm bảo cho khoản vay bất động sản (BĐS), nhà xưởng, máy móc thiết bị, xe giới, v/v… Trong hoạt động cho vay, tài sản đảm bảo bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng BĐS hàng hố đặc biệt có giá trị cao tuổi thọ lâu dài Tuy nhiên, khoản vay bảo đảm BĐS đồng thời chứa đựng nhiều rủi ro đặc biệt việc xử lý BĐS chấp Khi khách hàng gập khó khăn kinh doanh khơng có khả tốn khoản nợ, dẫn tới ngân hàng chậm thu hồi nợ thu hồi nợ từ phát sinh khoản nợ xấu Để giải khoản nợ xấu này, ngân hàng phải xử lý BĐS chấp nhiều BĐS khơng thể xử lý khó xử lý nhiều nguyên nhân tính pháp lý BĐS, tình trạng đóng băng thị trường BĐS… Những rủi tiềm ẩn xảy tác động lớn đến tồn phát triển ngân hàng khoản vay chấp BĐS có quy mơ lớn chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ tín dụng Ở Việt Nam năm gần đây, nợ xấu mà chủ yếu nợ từ hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng tăng cao cách đáng kể trở thành vấn đề nghiêm trọng ngân hàng Chính vậy, rủi ro BĐS chấp mối quan tâm hàng đầu ngân hàng công tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay giữ vị trí quan trọng cơng tác quản trị rủi ro ngân hàng Là ngân hàng đặt tiêu chí phát triển bền vững lên hàng đầu, song song với việc phát triển dư nợ cho vay, công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) tiến hành lúc từ xét duyệt khoản vay đến khoản vay kết thúc Tuy nhiên thời gian làm việc SeABank, tác giả nhận thấy cố gắng hồn thiện song cơng tác quản trị rủi ro bất động sản chấp ngân hàng cịn nhiều thiếu sót Xuất phát từ lý tác giả chọn đề tài: “Quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu:  Nghiên cứu vấn đề lý luận rủi ro quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại  Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á  Đề xuất giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoàn thiện công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Câu hỏi nghiên cứu: - Rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay gì? Những nguyên nhân gây rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay? - Quản trị rủi ro BĐS chấp bao gồm nội dung nào? Có nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay? - SeABank gặp phải rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay? Công tác quản trị rủi ro BĐS chấp cho vay SeABank thể nào? Những điểm mạnh hạn chế công tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay sea bank gì? Nguyên nhân hạn chế đó? - Cần phải làm để nâng cao chất lượng quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay SeABank nay? 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài: Công tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Ngân hàng TMCP Đông Nam Á + Về thời gian: Năm 2012 năm mà ngân hàng vừa trải qua đợt khủng hoảng vấn đề nợ xấu gây ra, nhiều BĐS chấp xử lý thị trường BĐS đóng băng, trầm lắng Do vây, tác giải nghiên cứu luận văn khoảng thời gian từ năm 2012 đến tháng 06 năm 2015 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu  Thu thập, tổng hợp thông tin sở lý luận quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại  Thu thập, tổng hợp số liệu thực tế bất động sản chấp ngân hàng TMCP Đông Nam Á bao gồm số liệu cho vay chấp bất động sản, nợ xấu đảm bảo bất động sản, số liệu thu hồi nợ xấu đảm bảo bất động sản…  Trao đổi kinh nghiệm với cán tín dụng, cán định giá, cán quản trị rủi ro cán cơng tác ngành tài chính, ngân hàng nói chung  Trên sở lý luận, số liệu thực tế tổng hợp được, ý kiến nhận định cán ngân hàng sử dụng phương pháp thống kê, đối chiếu, so sánh để phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản trị rủi ro BĐS chấp SeABank, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến rủi ro BĐS chấp nghiên cứu đề xuất giải pháp hạn chế rủi ro - Các nguồn liệu:  Dữ liệu thứ cấp: luận văn sử dụng liệu thứ cấp báo cáo thường niên, báo cáo công tác định giá hàng năm khối SeABank AMC, báo cáo nợ xấu, thu nợ Phòng xử lý nợ, báo cáo cơng tác kiểm tra kiểm sốt khối Kiểm soát nội bộ, P.Kiểm toán nội văn quy trình liên quan đến việc chấp BĐS cho vay SeABank giai đoạn từ 2012 đến tháng 06/2015  Dữ liệu sơ cấp: Tham khảo ý kiến chuyên gia việc hướng dẫn quản trị rủi ro theo chuẩn Basel II chấm điểm tài sản bảo đảo Khảo cứu số liệu thống kê tình hình xử lý bất động sản khoản vay nợ xấu văn luật, quy định ban hành liên quan đến công tác chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo Những đóng góp khoa học luận văn - Hệ thống hóa số vấn đề rủi ro quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay đưa nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng - Phân tích đánh giá thực trạng công tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, rõ kết đạt được, hạn chế nguyên nhân - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTMCP Đơng Nam Á qua nâng cao chất lượng công tác định giá, chấp bất động sản, công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp sau cho vay công tác xử lý bất động sản chấp khoản vay gặp rủi ro Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn chia thành chương chính: Chương 1: Cơ sở khoa học rủi ro quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng rủi ro quản trị rui ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á 78 thực tế tra, có nhiều trường hợp có giấy phân lô đất tái định cư cho chấp vay vốn ngân hàng…do đó, xảy tranh chấp, ngân hàng khơng có sở pháp lý để xử lý tài sản chấp, thu hồi công nợ - Phải xem xét đến khả rủi ro ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại BĐS không quyền chấp Hiện nay, số công chứng viên không “để ý” đến quy định Luật đất đai, Luật Nhà Bộ Luật dân 2005 nên xảy tranh chấp hợp đồng bị vơ hiệu vi phạm pháp luật, ngân hàng không xử lý tài sản để thu hồi nợ 3.2.1.7 Nâng cao vai trò cơng tác kiểm sốt nội Tn thủ đầy đủ chế, sách Nhà nước TCTD ln u cầu mang tính ngun tắc cán ngân hàng tác nghiệp Mọi sai sót dẫn đến thiệt hại pháp lý tài cho TCTD Ngồi việc yêu cầu cán nghiêm túc chấp hành quy định ban hành, TCTD cần đề cao vai trò máy kiểm tra, kiểm sốt nội có kiểm tốn nội Một là, Kiểm soát nội phải thường xuyên, liên tục thực rà soát chặt chẽ tuân thủ sách bảo đảm tín dụng, đưa cảnh báo, thơng tin rủi ro xảy trình ghi nhận, quản lý TSBĐ giác độ rủi ro yếu liên quan đến TSBĐ rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường rủi ro phát sinh từ phía khách hàng Phương pháp kiểm tra nên xây dựng dựa rủi ro, thay sử dụng phương pháp kiểm tra chọn mẫu truyền thống Trong công tác kiểm tra nội bộ, thực kiểm tra theo định kỳ, cần tập trung tăng tần suất kiểm tra khách hàng có nợ xấu, đánh giá việc thực thi biện pháp quản lý nợ có vấn đề khả thu hồi nợ, thực có trọng điểm, theo ngành nghề, lĩnh vực tiềm ẩn nguy rủi ro để kịp thời chấn chỉnh đề xuất giải pháp để tăng cường khả phòng ngừa rủi ro tín dụng 79 Song song với cơng tác kiểm tra, kiểm sốt, TCTD cần nhanh chóng điều chỉnh, kịp thời loại trừ phần giá trị BĐS không đủ điều kiện chấp khỏi giá trị TSBĐ sử dụng cho mục đích tính trích lập dự phòng rủi ro cho khoản vay Phối hợp chặt chẽ yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm giá trị, xác định quyền ưu tiên toán cho ngân nhằm đảm bảo quyền lợi kinh tế cho ngân hàng Những lỗi sai sót tác nghiệp phát cần chấn chỉnh kịp thời nghiêm túc khắc phục Khơng ngừng hồn thiện đổi phương pháp kiểm tra, áp dụng linh hoạt biện pháp kiểm tra tùy thuộc vào thời điểm, đối tượng mục đích kiểm tra Bên cạnh đó, hệ thống kiểm sốt nội cần thường xuyên tự đánh giá việc có tác dụng phịng ngừa rủi ro hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý rủi ro ngân hàng Ngoài ra, ngân hàng cần phải rà sốt hệ thống chấm điểm TSBĐ, cần trì quy trình rà sốt tồn diện, phối hợp độc lập để đảm bảo việc chấm điểm xác hệ thống chấm điểm hoạt động kỳ vọng Việc rà sốt bao gồm nội dung như: thiết kế tiêu chí, kiểm tra tính xác hạng mục rủi ro, phát triển mơ hình Việc giám sát hành vi cán tín dụng lãnh đạo TCTD biện pháp hữu hiệu để giảm thiểu rủi ro Một số vụ án kinh tế lớn thời gian vừa qua có liên quan đến cán ngân hàng thương mại có tiếp tay cán ngân hàng với khách hàng làm giả hồ sơ vay, hay nâng giá TSBĐ lên cao so với thực tế để rút tiền ngân hàng hay hướng dẫn khách hàng hợp thức hóa hồ sơ khách hàng chưa đủ điều kiện vay, chí yêu cầu cán tín dụng thực theo ý kiến đạo phán tín dụng Do đó, cần phát ngăn chặn sớm hành vi cán tín dụng móc ngoặc với khách hàng 3.2.1.8 Hoàn thiện hệ thống chấm điểm BĐS chấp đại hóa hệ thống cơng nghệ thơng tin a Hồn thiện hệ thống chấm điểm BĐS Trong thời gian tới, SeABank tiếp tục phải hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng TSBĐ có BĐS chấp, xây dựng hệ thống đánh giá, chấm 80 điểm TSBĐ; hệ thống sở liệu tập trung TSBĐ có BĐS tồn hệ thống; kiểm sốt tính xác thơng số TSBĐ việc tính tốn dự phịng tỷ lệ an tồn vốn theo yêu cầu Ngân hàng Nhà nước… Ngân hàng cần phải rà soát hệ thống chấm điểm TSBĐ, cần trì quy trình rà sốt tồn diện, phối hợp độc lập để đảm bảo việc chấm điểm xác hệ thống chấm điểm hoạt động kỳ vọng Việc rà soát bao gồm nội dung như: thiết kế tiêu chí, kiểm tra tính xác hạng mục rủi ro, phát triển mô hình b Hiện đại hóa hệ thống cơng nghệ thơng tin Việc lượng hóa rủi ro theo thơng lệ quốc tế đòi hỏi đồng hạ tầng công nghệ thông tin sở liệu Đo đó, SeABank cần xây dựng hệ thống thơng tin khách hàng đồng bộ, có khả lưu trữ liệu đa chiều liên tục, chất lượng thông tin phải tốt Thời gian tới, SeABank nên xây dựng phận chuyên trách đảm nhiệm việc thu thập khai thác liệu tập trung Các thông tin bao gồm thông tin niêm yết thông tin mềm Thông tin thu thập thời gian dài Việc tạo điều kiện dễ dàng cho ngân hàng việc sử dụng liệu lượng hóa rủi ro Ngồi ra, để hỗ trợ tốt cho cơng tác quản trị rủi ro nói chung cho vay chấp BĐS nói riêng, SeABank cần xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thơng tin kịp thời, đầy đủ, xác cập nhật cho phận tín dụng đặc biệt thông tin pháp luật liên quan đến đất đai, thị trường bất động sản biến động hàng ngày Nâng cấp mạng máy tính nội theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin khách hàng thông tin liên quan đến công tác quản trị rủi ro đối TSBĐ nói chung BĐS chấp nói riêng Tổng hợp xây dựng danh mục quản trị rủi ro phải rõ ràng, danh mục bất động sản cần tiết hóa để dễ dàng quản lý 81 3.2.1.9 Giải pháp xử lý BĐS chấp a Tăng cường cơng tác trích lập dự phịng rủi ro xử lý TSBĐ Để ngân hàng phát triển theo hướng bền vững cơng tác trích lập dự phòng đầy đủ cần thiết Thời gian tới, Ngân hàng cần chủ động việc trích lập dự phòng đầy đủ theo quy định Đối với khoản cho vay chấp BĐS khoản vay hạn, BĐS xử lý khó khăn tốn nhiều chi phí, Ngân hàng cần nghiên cứu việc trích lập dự phịng cho tồn khoản vay chấp BĐS 0.75% để đề phòng trường hợp xấu SeABank cần có theo dõi đầy đủ việc phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro hồn trích lập dự phịng tồn hệ thống Đối với đơn vị khơng trích lập đủ dự phòng rủi ro nguyên nhân chủ quan (do lỗ) SeABank tiến hành trích lập thay ghi nợ tạo chế tài cho đơn vị trả nợ Đối với đơn vị cố tình khơng trích lập đủ dự phịng, có chế tài xử phạt cảnh cáo nghiêm khắc toàn hệ thống Đối với đơn vị tiến hành thu hồi nợ hiệu quả, có biện pháp hồn dự phịng rủi ro kịp thời tiến hành khen thưởng thích hợp Đối với cơng tác thu nợ: SeABank phải đưa sách xử lý nợ linh hoạt khuyến khích tất đối tượng tham gia tiến trình xử lý nợ gồm cán Ngân hàng cá nhân, tổ chức khác có tham gia Đồng thời, đưa chế thưởng phạt rõ ràng, người đóng góp việc xử lý nợ xấu thưởng, người gây sai phạm lỗi chủ quan dẫn đến nợ xấu phải thu hồi nợ, trường hợp không thu hồi nợ phải tự bỏ tiền bù đắp phải chịu trách nhiệm pháp lý liên quan đến khoản vay Tăng cường hoạt động Công ty quản lý nợ khai thác tài sản thuộc SeABank: Ban xử lý nợ Ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình nghiệp vụ thiết lập máy hoạt động cách chuyên nghiệp đáp ứng yêu cầu xử lý nợ ngày phức tạp Ngân hàng SeABankAMC cần ưu tiên đào tạo đội ngũ cán kiến thức xử lý nợ xấu, cử cán nước ngồi đào tạo chuyên sâu xử lý nợ xấu, đồng thời có sách khuyến khích động viên nhân viên xử lý nợ cách hợp lý, nâng cao động lực công tác đội ngũ nhân viên 82 SeABankAMC cần đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động môi giới mua bán bất động sản, tư vấn cấu lại doanh nghiệp có triển vọng nhằm chủ động phương án xử lý nợ SeABank cần có chế mua bán nợ với SeABankAMC, tính tốn giá trị khoản nợ hợp lý để xử lý khoản nợ cách nhanh chóng SeABankAMC SeABank có lợi Ngồi ra, cần lưu ý áp dụng hình thức bảo hiểm để đảm bảo an toàn vốn cho BĐS chấp có rủi ro cao b Tăng cường phối hợp ngân hàng với quan tư pháp, đặc biệt quan thi hành án công tác xử lý BĐS chấp Việc phối hợp ngân hàng với quan tư pháp, đặc biệt quan thi hành án công tác xử lý BĐS tạo sở phối hợp đẩy nhanh tốc độ, nâng cao hiệu xử lý dứt điểm vụ việc thi hành án dân hoạt động cho vay ngân hàng Do vậy, ngân hàng cần chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với lãnh đạo, chi cục, cục thi hành án dân chấp hành viên để đẩy nhanh trình giải vụ việc thi hành án nhằm xử lý dứt điểm TSBĐ, thu hồi nợ xấu 3.2.2 Khuyến nghị NHNN Hệ thống hóa văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể công tác quản trị TSBĐ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật quy định Luật đất đai 2013 ngày 01/07/2014 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy định luật sửa đổi ban hành để thay cho thông tư liên tịch số 03 Tăng cường cơng tác kiểm tra tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời Tăng cường cơng tác quản lý hoạt động kiểm sốt BĐS chấp 83 NHTM thông qua yêu cầu TCTD chi nhánh NHTM tỉnh, thành phố định kỳ báo cáo NHNN tình hình BĐS chấp, khó khăn, vướng mắc phát sinh, đề xuất kiến nghị giải pháp xử lý Xử lý nghiêm trường hợp vi phạm việc gửi báo cáo không kịp thời, thiếu trung thực, trường hợp cho vay khách hàng không đáp ứng đủ điều kiện chấp BĐS Đối với thủ tục chấp nhà dự án hình thành tương lai Pháp luật cần quy định cụ loại nhà dự án hình thành tương lai loại (nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ) điều kiện để chấp nhà dự án hình thành tương lai Cụ thể, chủ đầu tư dự án phát triển nhà quyền chấp dự án phát triển nhà tổ chức tín dụng có thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, có giấy chứng nhận có quyêt định giao đất cho thuê đất quan có thẩm quyền cấp dự án chưa chấp tổ chức tín dụng Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng, pháp luật cần quy định giao dịch chấp phải cơng chứng Trong hồ sơ cơng chứng cần phải có văn cam kết chu đâu tư việc chưa chấp nhà dự án hình thành tương lai cho tố chức khác văn ủy quyền cúa chủ đầu tư cho ngân hàng tiếp nhận giấy chủ quyền tài sản bảo đảm sau tài sản hình thành Thú tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà dự án hình thành tương lai cần phải quy định rõ chi tiết thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký chấp đối tượng áp dụng cụ hộ thủ tục với mục đích cao tạo điều kiện cho to chức tín dụng khách hàng vay vốn đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định giải pháp để bảo vệ quyền lợi bên cho vay nhận chấp tố chức tín dụng Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư người mua nhà dự án chấp nhà ninh thành tương lai thuộc dự án dó cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trường hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều tổ chức tín dụng Cùng với đó, chủ đầu tư phải ký hợp 84 đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 3.2.3 Các quan ngang Bộ Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề chấp BĐS sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân hàng việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm rõ rang chặt chẽ Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thơng tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp Các ban ngành cần khắc phục bất cập nảy sinh từ chồng chéo văn qui phạm pháp luật đặt yêu cầu thống qui định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm… Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ ngân hàng vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng Đa số ngân hàng cần đòi nợ, xử lý tài sản phải lựa chọn giải pháp khởi kiện toà, thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài nợ không chịu chấp hành án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng Vì vậy, khoản vay có tài sản bảo đảm, đến hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả trả nợ ngân khoản nên cho phép ngân hàng quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc bán TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên cho phép Tổ chức tín dụng bán trực tiếp TSBĐ hướng dẫn điểm 2, phần II Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 5/2/2002 xử lý TSBĐ khoản nợ nằm Đề án xử lý nợ tồn đọng, cần điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho ngân hàng quyền việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí nhân lực, thời gian đảm bảo 85 quyền lợi bên liên quan Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phòng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Ngoài ra, Bộ ban ngành phải tăng cường công tác phổ biến, cập nhật thông tin thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức hội nghị, hội thảo lĩnh vực cho đối tượng liên quan, NHTM để nâng cao hiểu biết thị trường BĐS, tình hình biến động thị trường đồng thời giúp NHTM cập nhật thông tin chủ trương, văn pháp lý có liên quan nhằm tạo sở cho việc thẩm định dự án kinh doanh định giá BĐS sát giá thực tế 3.2.4 Khuyến nghị phủ Về sách đảm bảo tiền vay : Việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản đất: cần có văn hướng dẫn cụ thể quy định quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản đất đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản đất chấp quyền sử dụng đất.Cần có quy định riêng việc chấp cầm cố loại tài sản Nhà nước giao vốn DNNN trước mà khơng có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu Vấn đề phát mại tài sản chấp: Đề nghị Chính phủ đạo quan theo hành luật pháp phải đẩy nhanh tiến độ xét xử vụ án liên quan đến tài sản chấp, tránh dây dưa, kéo dài, nâng cap hiệu lực Cơ quan thị hành án nhằm thực nghiêm túc, quy định cưỡng chế, buộc người vi phạm phải thi hành án Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quyền chủ nợ ngân hàng bảo đảm tiền vay nhằm giúp cho ngân hàng thuận lợi phải thực biện pháp xử lý tài sản để thu hồi nợ, tránh tình trạng dây dưa, kéo dài, ảnh hưởng đến lành mạnh tài ngân hàng Do cần xây dựng hệ thống định chế đảm bảo quyền chủ nợ ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm, đạo ngành có liên quan quy định thủ tục, trình tự xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, hiệu 86 KẾT LUẬN Quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay nhiệm vụ quan trọng ngân hàng TMCP nói chung Ngân hàng TMCP Đơng Nam Á nói riêng Qua đó, ngân hàng nhận diện rủi ro BĐS chấp để có biện pháp chủ động phòng ngừa, thực mục tiêu ngân hàng qua việc lựa chọn BĐS chấp rủi ro, nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực, hạn chế tối đa rủi ro BĐS chấp trình cho vay Với việc nghiên cứu đề tài “Quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Đông Nam Á”, luận văn hoàn thành số nghiên cứu sau: Hệ thống hóa số vấn đề rủi ro quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay đưa nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Phân tích đánh giá thực trạng cơng tác quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, rõ kết đạt được, hạn chế nguyên nhân Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTMCP Đơng Nam Á qua nâng cao chất lượng công tác định giá, chấp bất động sản, công tác quản trị rủi ro bất động sản chấp sau cho vay công tác xử lý bất động sản chấp khoản vay gặp rủi ro Đưa số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước ban ngành có liên quan hoàn thiện quy định pháp lý Luật Đất Đai, Luật nhà ở, quy định chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm BĐS chấp hình thành hình thành tương lai, nhằm ổn định thị trường tài chính, thị trường bất động sản giúp ngân hàng hạn chế rủi ro Kiến nghị số vấn đề với Nhà nước với mong muốn hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai định giá bất động sản 87 Các giải pháp, đề xuất kiến nghị trình bày luận văn có tính khả thi chúng dựa thực tế đánh giá công tác quản trị rủi ro BĐS chấp ngân hàng TMCP Đông Nam Á Trên đóng góp luận văn, phù hợp với mục tiêu nghiên cứu đề tài tác giả Tuy nhiên quản trị rủi ro BĐS chấp hoạt động cho vay bao gồm nhiều yếu tố, nhiều nội dung phức tạp, BĐS chấp Việt Nam lại đặc thù, chịu chi phối nhiều yếu tố, hệ thống pháp luật hoàn thiện theo hướng phù hợp với kinh tế thị trường, nên kết nghiên cứu luận văn chưa xác, chưa hồn thiện cần có điều chỉnh, đóng góp bổ sung cho tiến trình quản trị rủi ro BĐS chấp cho vay ngân hàng 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Diệu Anh (2012), Giáo trình quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng, NXB Học viện ngân hàng, Hà Nội Đào Minh Phúc (2012), giới thiệu số mơ hình xếp hạng tín dụng khách hàng, giải pháp giảm thiểu nợ xấu, Trường bồi dưỡng cán ngân hàng nhà nước Việt Nam, Hà Nội Đỗ Thị Lan (2006), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội Hoàng Quốc Hùng (2013), 07 vấn đề cảnh báo rủi ro tác nghiệp hoạt động công chứng, ngân hàng; 07 khả rủi ro ký hợp đồng với người ủy quyền & 07 trường hợp cảnh báo có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chấp Trang thông tin hướng dẫn nghiệp vụ Địa chỉ: http://moj.gov.vn/huongdannv/Lists/TaiLieuNghiepVu/View_Detail.aspx?Iteml d=400, trang thông tin hướng dẫn nghiệp vụ Lê Đình Thắng (2000), giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật dân 2005, NXB trị quốc gia, Hà Nội Luật đất đai 2013, NXB trị quốc gia, Hà Nội Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Báo cáo thường niên NH TMCP Đông Nam Á 2012, 2013, 2014, Bảng công bố thông tin điện tử SeABank Địa chỉ: https://www.seabank.com.vn/ Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 giao dịch đảm bảo 10 Nguyễn Đức Hưởng (2014), Xếp hạng tín dụng góp phần đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam 11 Nguyễn Đức Lịch (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai vấn đề pháp lý”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, 3.2014 (311) 89 12 Nguyễn Kim Đức (2012) “Hoạt động thẩm định giá việc quản lý nợ xấu hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam nay”, Tạp chí phát triển hội nhập tháng 11-12/2012 (7), ĐH kinh tế tài TP.HCM 13 Nguyễn Lương Trà (2014), Những nội dung chấp nhà hình thành tương lai Trang tin điện tử NHNN Việt Nam, Địa chỉ: http://www.sbv.gov.vn 14 Nguyễn Minh Đức (2011) Luận văn thạc sỹ đánh giá hoạt động định giá bất động sản chấp số ngân hàng thương mại Việt Nam, ĐH Kinh tế TP.HCM 15 Nguyễn Tấn Bình (2008), giảng tổng quan bất động sản thị trường bất động sản, Trung tâm Đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ - CPA, Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004), Giáo trình thị trường BĐS, NXB ĐH Nông Nghiệp, Hà Nội 17 Nguyễn Thế Phán (2010), giảng kinh doanh bất động sản, ĐH Kinh tế quốc dân, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Hiền, Phạm Hà Phương 2014 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu xử lý bất động sản chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Trang tin điện tử NHNN Việt Nam Địa chỉ: www.sbv.gov.vn 19 Nguyễn Thị Minh Phương (2010), giảng định giá bất động sản, ĐH Kinh tế quốc dân, Hà Nội 20 Phạm Thanh Quế (2011), giảng định giá đất bất động sản, Trường ĐH Lâm Nghiệp, Hà Nội 21 Phan Thị Thu Hà (2013), Giáo trình ngân hàng thương mại, NXB ĐH Kinh tế quốc dân, Hà Nội 22 Tài liệu nội ngân hàng Đông Nam Á- SeABank (2012), QĐ 3774/2012- Bộ quy trình quản lý rủi ro cho vay SeABank 23 Tài liệu nội ngân hàng Đông Nam Á- SeABank (2013), QĐ 1443/2013 hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm bất động sản chấp 90 24 Tài liệu nội ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) (2008), QĐ 2687-08 xếp hạng tín dụng nội SeABank, Hà nội 25 Tài liệu nội ngân hàng TMCP Đông Nam Á- SeABank (2012), Mơ hình cấu tổ chức quy định chức nhiệm vụ phòng ban Hội Sở ,Hà nội 26 Tạp chí ngân hàng (2009), Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí ngân hàng số 15 (2009) 27 Thơng tư liên tịch số 01-2014/TTLT/NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 chấp nhà hình thành tương lai 28 TS.Huỳnh Thế Du (2009), Tại Tài sản bảo đảm yếu tố quan trọng định cấp tín dụng tổ chức Việt Nam, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright 29 Vũ Đức Hải (2014), “Một số ý kiến liên quan đến kê biên, xử lý tài sản quyền sử dụng đất chuyển nhượng”, Tạp chí Nhà nước pháp luật , 3.2014 (311) 30 Vũ Thị Hồng Yến (2013) Luận án tiến sỹ tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, ĐH Luật 31 Yên Lam 2014 Xử lý tài sản chấp: nhiêu khê, vướng mắc Trang điện tử đầu tư tài Địa chỉ: http://www.saigondautu.com.vn/pages/20140607/quanhieu-khe-vuong-mac.aspx 91 PHỤ LỤC Phụ lục: Các tiêu chí khảo sát BĐS chấp Nhóm yếu tố tự nhiên STT Tiêu thức Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS I Nhóm yếu tố tự nhiên Vị trí BĐS Kích thước, hình thể, diện tích Địa hình BĐS tọa lạc Hình thức (kiến trúc) bên BĐS Đặc điểm mặt đất lịng đất Tình trạng mơi trường Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên II Nhóm yếu tố kinh tế Khả mang lại thu nhập từ BĐS Những tiện nghi gắn liền với BĐS III Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng BĐS Nhu cầu loại BĐS thị trường Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS Tình trạng pháp lý BĐS Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS Nội dung (ghi rõ, chi tiết) 92 Các yếu tố chung bên I Nhóm yếu tố trị pháp lý Chính sách thu hút đầu tư Chính sách BĐS II Nhóm yếu tố kinh tế vĩ mơ Tình hình cung - cầu BĐS khu vực Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực Các điều kiện thị trường BĐS khu vực Hiện trạng vùng lân cận Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng Số lượng ô, đất trống vùng Mức giá bình quân đất vùng Tỷ lệ thuế mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, tín dụng… III Nhóm yếu tố xã hội Mật độ dân số chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, dân trí, an ninh, tập qn… Tình trạng người sống BĐS, sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm… Các vấn đề khác: phong thủy…