Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng agribank chi nhánh thái bình

LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Đặng Minh Độ LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức trình tác giả theo học Tác giả Luận văn xin bày tỏ tình cảm trân trọng, cảm ơn chân thành, sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hải Yến tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trình thực luận văn Cảm ơn gia đình, người bạn đồng hành, hỗ trợ, giúp đỡ tác giả suốt trình học tập hoàn thiện luận văn Sau cùng, xin cảm ơn Thầy, Cô Hội đồng bảo vệ kính mong nhận quan tâm, nhận xét Thầy, Cơ để tác giả có điều kiện hoàn thiện tốt nội dung luận văn nhằm đạt tính hiệu quả, hữu ích áp dụng vào thực tiễn Thái Bình, ngày tháng Tác giả Đặng Minh Độ năm 2017 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN i PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp 12 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 12 1.2.2 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 13 1.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 14 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản vận dụng định giá bất động sản chấp 15 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản vận dụng định giá bất động sản chấp 17 1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá bất động sản chấp 23 1.3 Quản lý bất động sản chấp 26 1.3.1 Khái niệm, vai trị mục đích quản lý bất động sản chấp 26 1.3.2 Nội dung quản lý bất động sản chấp 27 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý bất động sản chấp 33 1.4 Kinh nghiệm quốc tế công tác định giá quản lý BĐS chấp 35 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH THÁI BÌNH 37 2.1 Giới thiệu chung Agribank chi nhánh Thái Bình 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 37 2.1.3 Kết hoạt động chủ yếu năm gần 39 2.2 Thực trạng công tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 42 2.2.1 Các quy định định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 42 2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 46 2.2.3 Thực trạng quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 59 2.3 Đánh giá chung thực trạng công tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 66 2.3.1 Những kết đạt 66 2.3.2 Những hạn chế tồn nguyên nhân 71 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIÁI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH THÁI BÌNH 76 3.1 Định hƣớng hoạt động Agribank chi nhánh Thái Bình thời gian tới 76 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp bất động sản 76 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp 77 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 79 3.2.1 Giải pháp chung cho công tác định giá quản lý bất động sản chấp 79 3.2.3 Giải pháp cho công tác quản lý bất động sản chấp 88 3.3 Một số kiến nghị 91 KẾT LUẬN 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản KBNN Kho bạc nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại PGD Phòng giao dịch QHKH Quan hệ khách hàng QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TCKT Tổ chức kinh tế TCTD Tổ chức tín dụng TGCKH Tiến gửi có kỳ hạn TGKKH Tiến gửi không kỳ hạn UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn Agribank Thái Bình giai đoạn 2014 -2016 40 Bảng 2.2: Bảng giá đất nông nghiệp tỉnh Thái Bình 53 Bảng 2.3: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà riêng lẻ 54 Bảng 2.4: Khung thời gian trích khấu hao nhà cửa 54 Bảng 2.5: Dư nợ theo hình thức đảm bảo khoản vay Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 67 Bảng 2.6: Dư nợ chấp BĐS Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 68 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Quy trình định giá BĐS chấp theo phương pháp so sánh 18 Hình 2.1: Thị phần nguồn vốn Agribank chi nhánh Thái Binh địa bàn tỉnh giai đoạn 2014-2016 39 Hình 3.1: Quy trình tổ chức định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình 81 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong năm gần đây, hoạt động thị trường bất động sản nói chung hoạt động chấp bất động sản nói riêng Việt Nam diễn sôi động Cùng với nguồn lực quan trọng khác, bất động sản đóng góp lớn trở thành nguồn lực quan trọng cho trình phát triển kinh tế – xã hội Ngồi việc sử dụng bất động sản nhằm khai thác đặc tính vốn có để thoả mãn nhu cầu chủ sở hữu sử dụng, bất động sản sử dụng để huy động nguồn vốn cho trình phát triển thơng qua hoạt động vay vốn chấp bất động sản tổ chức tài chính, tín dụng Thơng qua hoạt động này, bất động sản sử dụng làm tài sản chấp cho khoản vay Giá trị khoản vay lớn hay nhỏ phần phụ thuộc vào giá trị bất động sản chấp cho khoản vay Do đó, hoạt động xác định giá trị quản lý bất động sản chấp nhiệm vụ quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi bên cho vay bên vay hiệu sử dụng bất động sản lợi ích tồn xã hội Là chi nhánh Agribank - Ngân hàng Nhà nước sở hữu 100% vốn, Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn (No&PTNT) Việt Nam chi nhánh tỉnh Thái Bình (gọi tắt Agribank chi nhánh Thái Bình) thực tốt nhiệm vụ năm qua ngày trở nên lớn mạnh, góp phần ổn định sống cho người dân nâng cao kinh tế - xã hội địa phương Giống tổ chức tín dụng khác, Agribank chi nhánh Thái Bình hoạt động nhiều lĩnh vực đa dạng, quan trọng hoạt động cho vay Để hạn chế thấp rủi ro tín dụng, chi nhánh chủ yếu thực hoạt động cho vay chấp tài sản, đặc biệt bất động sản đặc tính cá biệt, khan hiếm, giá trị lớn ổn định Vì thế, hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp trở thành công tác quan trọng cần thiết Agribank chi nhánh Thái Bình Tuy nhiên, năm qua, với lớn mạnh dần lên tổ chức, công tác tồn số hạn chế định định giá chưa xác với giá trị thị trường bất động sản chấp, phương pháp định giá cịn đơn giản, cơng tác quản lý bất động sản chấp chưa thực ii trọng, Do đó, thời gian tới, Agribank chi nhánh Thái Bình cần tới biện pháp nâng cao hiệu công tác định giá quản lý bất động sản chấp nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chi nhánh bên vay Đó lý tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài “Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Agribank chi nhánh Thái Bình” để làm luận văn tốt nghiệp Khi thực đề tài này, tác giả mong muốn khái quát hệ thống hóa cách rõ ràng đầy đủ mặt lý luận thực tiễn công tác định giá quản lý bất động sản chấp ngân hàng nói chung Agribank chi nhánh Thái Bình nói riêng Bên cạnh đó, dựa số liệu dẫn chứng nghiên cứu cụ thể, tác giả đưa đánh giá xác thực khách quan thực trạng hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 Cuối cùng, nhờ đánh giá ưu, nhược điểm công tác trên, tác giả luận văn đưa định hướng đề xuất số giải pháp khả thi áp dụng Agribank chi nhánh Thái Bình thời gian tới nhằm nâng cao hiệu công tác định giá quản lý bất động sản chấp chi nhánh Để thực mục tiêu này, tác giả sử dụng hai phương pháp thu thập xử lý liệu thứ cấp chủ yếu Những liệu sử dụng luận văn kế thừa từ nghiên cứu có định giá quản lý bất động sản nói chung bất động sản chấp nói riêng, với tài liệu khác có liên quan thu thập từ quan quản lý nhà nước, ngân hàng Nhà nước, báo, tạp chí chuyên ngành, nguồn tin từ Internet đặc biệt từ văn bản, tài liệu nội Agribank chi nhánh Thái Bình định giá quản lý bất động sản chấp giai đoạn 2014 - 2016 Do đó, liệu nghiên cứu khách quan, trung thực đáng tin cậy, hỗ trợ đắc lực cho tác giả việc đạt mục tiêu đề Ngoài ra, tác giả vận dụng số phương pháp khác nhằm làm phong phú thêm tăng thuyết phục cho nghiên cứu Đó phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp mơ hình, phương pháp thu thập, phân tích tổng hợp liệu, phương pháp khảo cứu tài liệu, Nhờ iii kết hợp đa dạng phương pháp nghiên cứu, luận văn đạt kết sau đây: Cơ sở lý luận định giá quản lý bất động chấp ngân hàng trình bày cụ thể rõ ràng chương luận văn Trong phần này, định nghĩa quan trọng “bất động sản”, “thế chấp bất động sản”, “định giá bất động sản chấp” “quản lý bất động sản chấp ” tác giả nêu đầy đủ dựa sở từ điều luật quy định hệ thống luật pháp Việt Nam từ nghiên cứu tác giả đáng tin cậy trước Bên cạnh đó, tác giả tìm hiểu kỹ lưỡng trình bày cụ thể đặc điểm bất động sản, vai trò chấp bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng, nguyên tắc chấp, điều kiện thực chấp bất động sản, quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp bất động sản Đặc biệt, với đối tượng nghiên cứu định giá quản lý bất động sản chấp, tác giả vai trị, nội dung chính, yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động Không thế, với hoạt động định giá bất động sản chấp, tác giả nêu rõ quy trình phương pháp áp dụng định giá bất động sản chấp nhằm tạo sở lý thuyết vững đánh giá thực trạng định giá Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 Chương luận văn trình bày thực trạng cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình khoảng thời gian từ năm 2014 đến năm 2016 Trước hết, tác giả giới thiệu sơ lược Agribank chi nhánh Thái Bình với thơng tin lịch sử hình thành phát triển, cấu tổ chức kết hoạt động chủ yếu (gồm hoạt động huy động vốn hoạt động cho vay) giai đoạn 2014 - 2016 Phần giúp người đọc nắm thông tin quan trọng khách thể nghiên cứu luận văn Tiếp đến, tác giả trình bày cụ thể thực trạng cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình, nêu rõ quy định chung chi nhánh công tác tách hoạt động định giá hoạt động quản lý thành hai phần riêng biệt Với hoạt động định giá, tác giả tập trung làm rõ điều kiện iv bất động sản làm bảo đảm tiền vay hay chấp, quy trình phương pháp định giá bất động sản chấp áp dụng chi nhánh giai đoạn 2014 - 2016 Cụ thể, quy trình định giá bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn thể sơ đồ gồm bước đây: Bước 1: Tư vấn tiếp nhận hồ sơ chấp BĐS Bước 2: Thu thập phân tích thơng tin Bước 3: Tiến hành định giá BĐS chấp Bước 4: Lập báo cáo định giá BĐS chấp Hình 2.2: Quy trình định giá BĐS chấp Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014-2016 (Nguồn: Tài liệu nội Agribank chi nhánh Thái Bình, 2016) Cịn với phương pháp định giá bất động sản chấp, Agribank chi nhánh Thái Bình áp dụng cơng thức tính sau: Giá BĐS chấp = (Diện tích đất x Đơn giá UBND tỉnh) + (Diện tích nhà x Đơn giá nhà) Trong đó, với hoạt động quản lý bất động sản chấp giai đoạn 2014 - 2016 Agribank chi nhánh Thái Bình, tác giả yếu tập trung vào việc thực ba nội dung hoạt động gồm: quản lý hồ sơ bất động sản chấp; quản lý việc đăng ký công chứng giao dịch bảo đảm bất động sản chấp; giám sát, kiểm tra bất động sản chấp Với nội dung, tác giả trình bày chi tiết hoạt động mà Agribank chi nhánh Thái Bình thực để quản lý bất động sản nhận chấp giai đoạn Thơng qua việc tìm hiểu kỹ lưỡng thực trạng công tác định giá quản lý bất động sản chấp Agribank chi nhánh Thái Bình giai đoạn 2014 - Cho vay đáp ứng nhu cầu đời sống, khách hàng phải có nguồn thu nhập để trả nợ b) Khơng có nợ nhóm 4, nhóm Agribank TCTD khác; nợ ngoại bảng Agribank thời điểm xem xét, định cho vay, trừ khoản nợ sau: - Nợ khoanh; - Nợ chờ xử lý hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp gặp rủi ro bất khả kháng; - Nợ ngoại bảng xử lý rủi ro hộ gia đình sản xuất nơng, lâm, ngư, diêm nghiệp nguyên nhân khách quan; - Các khoản nợ khác theo đạo Chính phủ, NHNN Đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn theo sách tín dụng phục vụ phát triển nơng nghiệp, nơng thơn Chính phủ, giao cho Giám đốc Chi nhánh loại I, loại II xem xét, định thu thập thông tin nợ xấu TCTD khác c) Có vốn tự có tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Mức vốn tự có thực theo Điều 12 Quy định này; d) Khách hàng cịn dư nợ Agribank khơng đáp ứng đủ điều kiện điểm a, b, c khoản này, khách hàng xếp loại C, D không tăng dư nợ có phương án giảm dần dư nợ; Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi có hiệu quả; có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định pháp luật Thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật Agribank Trong trường hợp Chính phủ, NHNN có chủ trương tháo gỡ khó khăn cho khách hàng vay vốn quy định Điều điều chỉnh theo đạo Chính phủ, hướng dẫn NHNN.” (Điều 11 Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Agribank) Những nhu cầu vốn không cho vay Agribank chi nhánh Thái Bình: “Để mua sắm tài sản chi phí hình thành nên tài sản pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi Để toán chi phí cho việc thực giao dịch pháp luật cấm Để đáp ứng nhu cầu tài giao dịch pháp luật cấm Để mua vàng, trừ trường hợp phép theo quy định Thống đốc NHNN Các đối tượng cho vay khác có nguy rủi ro cao HĐTV quy định thời kỳ.” (Điều 13 Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Agribank) Quyền nghĩa vụ khách hàng Agribank chi nhánh Thái Bình hoạt động chấp BĐS:  “Quyền nghĩa vụ khách hàng:  Khách hàng có quyền: - Nhận đầy đủ tiền vay theo hợp đồng tín dụng ký kết khách hàng Agribank nơi cho vay; - Từ chối yêu cầu Agribank nơi cho vay không với thoả thuận hợp đồng tín dụng; - Khiếu nại, khởi kiện việc vi phạm hợp đồng tín dụng theo quy định pháp luật  Khách hàng có nghĩa vụ: - Cung cấp đầy đủ thơng tin, tài liệu liên quan đến việc vay vốn chịu trách nhiệm tính xác, trung thực thông tin, tài liệu cung cấp như: + Các thông tin, tài liệu liên quan đến dự án, phương án sản xuất kinh doanh, phục vụ đời sống; chứng minh lực tài chính, lực hoạt động; biện pháp bảo đảm tiền vay; + Cung cấp thông tin thay đổi cổ đông sáng lập, thay đổi thành viên HĐQT/HĐTV, Tổng giám đốc, kế toán trưởng; thay đổi vốn điều lệ, đăng ký kinh doanh ; + Cung cấp thông tin hoạt động kinh doanh biến động tài sản bảo đảm tiền vay; + Cung cấp tài liệu khác theo thỏa thuận khách hàng với Agribank - Sử dụng tiền vay mục đích ghi hợp đồng tín dụng cung cấp tài liệu chứng minh sử dụng vốn vay; - Tạo điều kiện thuận lợi để Agribank kiểm tra, giám sát trình sử dụng vốn vay, tình hình tài sản bảo đảm tiền vay, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài khách hàng; - Trả nợ gốc lãi tiền vay, phí theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng; - Thực thoả thuận, cam kết khác nêu hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay  Quyền nghĩa vụ Agribank:  Agribank nơi cho vay có quyền: - Yêu cầu khách hàng thực đầy đủ nghĩa vụ nêu khoản Điều 31 Quy định này; - Từ chối yêu cầu vay vốn khách hàng thấy không đủ điều kiện vay vốn, dự án vay vốn phương án vay vốn khơng có hiệu quả, khơng phù hợp với quy định pháp luật Agribank không đủ nguồn vốn vay; - Kiểm tra, giám sát trình cho vay, sử dụng vốn vay trả nợ khách hàng; - Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn phát khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu sai thật, vi phạm hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay; - Khởi kiện, tố cáo khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng người bảo lãnh theo quy định pháp luật; - Khi đến hạn mà khách hàng khơng trả nợ, bên khơng có thỏa thuận khác, Agribank nơi cho vay có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo thoả thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ theo quy định pháp luật yêu cầu người bảo lãnh thực nghĩa vụ bảo lãnh trường hợp khách hàng bảo lãnh vay vốn; - Miễn, giảm lãi vốn vay, cấu lại thời hạn trả nợ, mua bán nợ theo quy định NHNN Agribank Việc đảo nợ, khoanh nợ, xóa nợ theo quy định Chính phủ, NHNN hướng dẫn Agribank  Agribank nơi cho vay có nghĩa vụ: - Thực thỏa thuận hợp đồng tín dụng; - Lưu giữ hồ sơ tín dụng phù hợp với quy định pháp luật.” (Điều 31 32 “Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Ban hành Quy định cho vay khách hàng hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam Nam ngày 22/1/2014”) Cụ thể, hồ sơ vay vốn khách hàng Agribank chi nhánh Thái Bình phương thức chấp BĐS phải bao gồm loại văn giấy tờ sau: “- Giấy đề nghị vay vốn Giấy đề nghị kiêm phương án vay vốn; - Dự án, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống giấy tờ có liên quan đến dự án, phương án (quyết định đầu tư, ý kiến thiết kế sở, báo cáo thẩm định tác động môi trường ); - Các hợp đồng mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, chứng từ liên quan đến sử dụng vốn vay (xuất trình giải ngân tiền vay); - Văn cấp có thẩm quyền việc chấp thuận cho cầm cố, chấp tài sản bảo lãnh để vay vốn; - Các giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm theo quy định (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hợp đồng bảo hiểm tài sản, báo cáo tiến độ hình thành tài sản trường hợp nhận chấp tài sản hình thành tương lai ); - Báo cáo thẩm định, tái thẩm định, báo cáo đề xuất giải ngân; - Biên họp hội đồng tín dụng (nếu có); - Tờ trình gửi ngân hàng cấp (nếu có); - Các loại thơng báo: thơng báo phê duyệt khoản vay, thơng báo phê duyệt hạn mức tín dụng, thông báo từ chối cho vay, thông báo nợ đến hạn, hạn ; - Hợp đồng tín dụng/Sổ vay vốn; - Giấy nhận nợ; - Hợp đồng bảo đảm tiền vay giấy tờ có liên quan đến thủ tục bảo đảm tiền vay; - Biên kiểm tra sau cho vay; - Biên xác định nợ rủi ro bất khả kháng (trường hợp nợ bị rủi ro); - Các giấy tờ khác (nếu có).”(Điều 21 Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Agribank) Bên cạnh đó, quy định hợp đồng tín dụng Quyết định nêu rõ sau: “Hợp đồng tín dụng phải ký kết người đại diện có thẩm quyền Agribank khách hàng theo quy định Pháp luật Hợp đồng tín dụng lập thành văn có nội dung sau: - Ngày, tháng, năm ký hợp đồng; - Đối tượng giao kết hợp đồng; - Phương thức cho vay; - Mức cho vay; - Mục đích sử dụng vốn vay; - Lãi suất cho vay, lãi phạt hạn, phí; - Thời hạn rút vốn, thời hạn cho vay, kỳ hạn trả nợ; - Phương thức trả nợ gốc, lãi, phí; - Hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm; - Điều kiện trước giải ngân (nếu có); - Quyền nghĩa vụ bên; - Sử dụng sản phẩm dịch vụ Agribank (trong chuyển doanh thu trực tiếp tài khoản bên cho vay); - Xử lý tranh chấp; - Hiệu lực hợp đồng; - Các nội dung thỏa thuận khác Hợp đồng tín dụng phải phù hợp với nội dung định phê duyệt cho vay cấp có thẩm quyền, thực theo mẫu Tổng giám đốc ban hành Agribank nơi cho vay sửa đổi, bổ sung mẫu hợp đồng phải đầy đủ nội dung Hợp đồng, tuân thủ theo quy định pháp luật, bảo đảm an toàn vốn vay Trường hợp cần thiết bên thuê tư vấn pháp lý soạn thảo hợp đồng tín dụng.” (Điều 22 Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Agribank) PHỤ LỤC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM (Dùng cho định giá tài sản QSD đất tài sản gắn liền với đất) Số: 2016.2006/BBĐG Hôm nay, ngày 20 tháng 06 năm 2016 Ngân hàng Nông nghiệp Và PTNT Việt Nam - Chi nhánh Khu Vực I Thái Bình - PGD Đơng Mỹ, chúng tơi gồm có: *BÊN BẢO ĐẢM: HỘ Ơng TRẦN VĂN BẰNG VÀ NGUYỄN THỊ VỸ Họ tên ngƣời đại diện: Trần Văn Bằng; Năm sinh: 1986 Số CMND Trần Văn Bằng số: 034.086.000.721 Ngày cấp: 01/12/2014 Nơi cấp: Cục cảnh sát ĐKQL cư trú DLQG dân cư CMND bà Nguyễn Thị Vỹ số 186.256.833 cấp ngày 30/04/2003 nơi cấp CA Nghệ An Giấy uỷ quyền số: Địa chỉ: Tổ 9, phường Trần Lãm, Thành phố Thái Bình Giấy chứng nhận ĐKKD số: UBND cấp ngày Số sổ hộ khẩu: 550365326 cấp ngày 13/03/2014 Cơng an thành phố Thái Bình Số điện thoại: 0947.556.252 Email: số Fax: * ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHU VỰC I THÁI BÌNH - PGD ĐƠNG MỸ Ơng: Nguyễn Tiến Hinh Chức vụ: Giám đốc PGD Ơng: Đỗ Văn Đồn Chức vụ: P Giám đốc PGD Ông: Nguyễn Tùng Lâm Chức vụ: Cán tín dụng Cùng thống lập Biên xác định giá trị tài sản bảo đảm, nội dung sau: Tên tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Đặc điểm tài sản: * Quyền sử dụng đất: - Địa chỉ: Tổ 9, phường Trần Lãm, Thành phố Thái Bình; - Diện tích: 108,3 m2 (Một trăm linh tám phẩy ba mét vng) - Kích thước đất: Chi tiết mô tả GCN QSD đất - Loại đất: Đất ở; - Số thửa: 61; Tờ đồ số: - Đánh giá khái quát lợi vị trí (Lợi kinh doanh, lợi trồng trọt, chăn nuôi, thuận tiện giao thông; gần chợ, trường học, mơi trường sinh sống): Nhà nằm vị trí đông dân cư, giao thông thuận lợi, gần chợ, trường học, khu công nghiệp nên tiện buôn bán kinh doanh - Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất số BL 867738 UBND TP Thái Bình cấp ngày 24 tháng 01 năm 2014; Mang tên: ông Trần Văn Bằng * Tài sản gắn liền với đất: - Mô tả tài sản: Nhà xây bê tông cốt thép kiên cố 1,5 tầng, mái bằng, lát gạch hoa, công trình phụ khép kín tồn cơng trình đất khác có tổng diện tích xây dựng khoảng 100m2 nằm diện tích 108,3m2 đất - Diện tích: diện tích xây dựng khoảng: 100 m2 - Kết cấu: Bê tông cốt thép - Thời điểm xây dựng: Năm 2008 - Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Tổng giá trị tài sản: - Bằng số: 416.600.000 đồng - (Bằng chữ:Bốn trăm mười sáu triệu sáu trăm nghìn đồng chẵn) Trong đó: * Giá trị QSD đất: 216.600.000 đồng - Đất ở: 108,3 m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 216.600.000đồng * Giá trị tài sản : 100m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 200.000.000đồng Biên lập thành 02 (hai) kèm theo hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM (Ký, ghi rõ họ tên) CÁN BỘ TÍN DỤNG (Ký, ghi rõ họ tên) Nguyễn Tùng Lâm KS KHOẢN VAY (Ký, ghi rõ họ tên) Đỗ Văn Đồn GIÁM ĐỐC NHNo (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) PHỤ LỤC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM (Dùng cho định giá tài sản QSD đất tài sản gắn liền với đất) Số: 2016.0612/BBĐG Hôm nay, ngày 06 tháng 12 năm 2016 Chi nhánh NHNo KhuVực I - Thái Bình, chúng tơi gồm có: *BÊN BẢO ĐẢM: ĐẶNG QUỐC HIỆU VÀ TÔ THỊ LÝ Họ tên ngƣời đại diện: Đặng Quốc Hiệu; Năm sinh: 1987 Số CMND Đặng Quốc Hiệu số: 151.557.350 Ngày cấp: 29/08/2012 Nơi cấp: Cơng an Thái Bình Số CMND Tơ Thị Lý số: 151.571.433 Ngày cấp: 06/03/2002 Nơi cấp: Công an Thái Bình Địa chỉ: Khu QHDC HTX thủy tinh Trà Vinh (cũ), phường Quang Trung, Thành phố Thái Bình Số sổ hộ khẩu: 1092 cấp ngày 01/01/1997 Công an thị xãThái Bình Số điện thoại: Email: số Fax: *ĐẠI DIỆNAGRIBANK VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHU VỰC I -THÁI BÌNH Ơng: Đỗ Ngọc Lễ Chức vụ: Giám Đốc Ông: Nguyễn Tiến Hinh Bà: Nhâm Thị Hồng Hạnh Ông: Nguyễn Tùng Lâm Chứcvụ: Giám đốc PGD Chứcvụ: Phó Phịng KHKD Chức vụ: Cán tín dụng Cùng thống lập Biên xác định giá trị tài sản bảo đảm, nội dung sau: Tên tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Đặc điểm tài sản: * Quyền sử dụng đất: - Địa chỉ: Khu QHDC HTX Thủy tinhTrà Vinh (cũ), phường QuangTrung, Thành phố Thái Bình; - Diện tích: 67,6 m2 (Sáu mươi bảy phẩy sáu mét vng) - Kích thước đất: Chi tiết mơ tả GCN QSD đất - Loại đất: Đất ; - Số thửa: 330; Tờ đồ số: 14 - Đánh giá khái quát lợi vị trí (Lợi kinh doanh,lợi trồng trọt, chăn nuôi, thuận tiện giao thông; gần chợ, trường học, môi trường sinh sống): Nhà nằm mặt đường, khu đô thị mới, vị trí đơng dân cư, giao thơng thuận lợi, gần chợ, trường học, khu công nghiệp nên tiện buôn bán kinh doanh - Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất số BY 614544 UBND Thành phố Thái Bình cấp ngày 10 tháng 08 năm 2015; Mang tên: Ơng Đặng Quốc Hiệu bà Tơ Thị Lý * Tài sản gắn liền với đất: - Mô tả tài sản: Nhà xây bê tông cốt thép kiêncố 2,5 tầng, mái bằng, lát gạch hoa, công trình phụ khép kín tồn cơng trình đất khác có tổng diện tích xây dựng khoảng 162m2 nằm diện tích 67,6m2 đất - Cuối năm 2015 khách hàng cho tu sửa lại tài sản giá trị tài sản khơng thay đổi so với lần định giá trước - Diện tích: diện tích xây dựng khoảng: 162 m2 - Kết cấu: Bê tông cốt thép kiên cố - Thời điểm xâydựng: Năm 2015 - Giấy tờ chứng minh quyềnsở hữu: Tổng giá trị tài sản: - Bằng số: 931.800.000 đồng - (Bằng chữ: Chín trăm ba mươi mốt triệu tám trăm nghìn đồng chẵn) Trong đó: * Giá trị QSD đất: 202.800.000 đồng - Đất ở: 67,6 m2 * Giá trị tàisản : 162m2 x 3.000.000 đồng/m2 = 202.800.000đồng x 4.500.000 đồng/m2 = 729.000.000đồng Biên lập thành 02 (hai) kèm theo hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM (Ký, ghi rõ họ tên) CÁN BỘ TÍN DỤNG (Ký, ghi rõ họ tên) Nguyễn Tùng Lâm PGD ĐÔNG MỸ (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) TP KHKD (Ký, ghi rõ họ tên) GIÁM ĐỐC PHỤ LỤC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Số: 2017.2306B/BBĐG Hôm nay, ngày 23 tháng 06 năm 2017 Ngân hàng Nông nghiệp Và PTNT Việt Nam - Chi nhánh Khu Vực I Thái Bình, chúng tơi gồm có: *BÊN BẢO ĐẢM: Ông NGUYỄN VĂN THẮNG VÀ NGUYỄN THỊ LIÊN Số CMND: Ông Nguyễn Văn Thắng số: 150.349.927 Ngày cấp: 14/05/2014 Nơi cấp: CA Thái Bình CMND bà Nguyễn Thị Liên số 159.885.136 cấp ngày 20/10/2008 nơi cấp CA Thái Bình Địa chỉ: Thôn 2, xã Vũ Quý, Huyện Kiến Xương, Tỉnh Thái Bình Giấy chứng nhận ĐKKD số: 08G80001883 phịng Tài - Kế hoạch UBND Huyện Kiến Xương , tỉnh Thái bình cấp ngày 30/11/2011 Hộ thường trú: Thôn 2, xã Vũ Quý, Huyện Kiến Xương, Tỉnh Thái Bình Số sổ hộ khẩu: 550491585 cấp ngày 16/07/2014 CA xã Vũ Quý Số điện thoại: 091.465.7352 *ĐẠI DIỆNNGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM - CHI NHÁNH KHU VỰC I THÁI BÌNH Ơng: Đỗ Ngọc Lễ Ơng: Nguyễn Hải Nguyên Ông : Nguyễn Tùng Lâm Chức vụ: Giám Đốc Chức vụ : Phó phịng KHKD Chức vụ: Cán tín dụng Cùng thống lập Biên xác định giá trị tài sản bảo đảm, nội dung sau: Tên tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Đặc điểm tài sản: * Quyền sử dụng đất: - Địa chỉ: Thôn 2, xã Vũ Quý, huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình; - Diện tích: 280 m2 (Hai trăm tám mươi mét vng) - Kích thước đất: Chi tiết mơ tả GCN QSD đất - Mục đích sử dụng: Đất nông thôn; - Số thửa: 690; Tờ đồ số: - Đánh giá khái quát lợi vị trí:Nhà nằm vị trí đông dân cư, giao thông thuận lợi, gần chợ, trường học, khu công nghiệp nên tiện buôn bán kinh doanh - Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất số CC 108375 UBND huyện Kiến Xƣơng, Thái Bình cấp ngày 21 tháng 10 năm 2015; Mang tên: ông Nguyễn Văn Thắng bà Nguyễn Thị Liên * Tài sản gắn liền với đất: - Mô tả tài sản: Nhà xây bê tông cốt thép kiên cố 01 tầng, mái bằng, lát gạch hoa, cơng trình phụ khép kín tồn cơng trình đất khác có tổng diện tích xây dựng khoảng 280m2 nằm diện tích 280m2 đất - Diện tích: diện tích xây dựng khoảng: 280 m2 - Kết cấu: Xây bê tông cốt thép kiên cố - Thời điểm xây dựng: Năm 2016 - Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Tổng giá trị tài sản: - Bằng số: 3.276.000.000 đồng - (Bằng chữ:Ba tỷ hai trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn) Trong đó: * Giá trị QSD đất: 280 m2 x 7.200.000 đồng/m2 = 2.016.000.000đồng * Giá trị tài sản : 280m2 x 4.500.000 đồng/m2 = 1.260.000.000đồng Biên lập thành 02 (hai) kèm theo hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM CÁN BỘ TÍN DỤNG Nguyễn Tùng Lâm KS KHOẢN VAY gjj GIÁM ĐỐC PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Mục đích bảng câu hỏi khảo sát nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ nói chung cơng tác định giá, quản lý bất động sản (BĐS) chấp nói riêng Agribank chi nhánh Thái Bình Những ý kiến đóng góp Anh/chị nguồn thơng tin quan trọng giúp chi nhánh ngày hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Anh/chị vui lòng đánh giá mức độ đồng ý anh/chị dấu “X” vào số điểm phát biểu sau Với quy ước điểm thang đo sau: Thang đo mức độ đồng ý 1: Hồn tồn khơng đồng ý 2: Hơi không đồng ý 3: Phân vân có đồng ý hay khơng (Trung lập) 4: Hơi đồng ý 5: Hoàn toàn đồng ý (Phát biểu hoàn tồn đúng) I Cơng tác định giá BĐS chấp Cán ngân hàng có phương pháp tư vấn hiệu thái độ tích cực tiếp nhận hồ sơ BĐS chấp trước tiến hành định giá Cán ngân hàng thu thập đầy đủ thông tin từ nhiều ENVIRONMENTENVIRONMENT nguồn đáng tin cậy trước tiến hành định giá BĐS chấp Cán ngân hàng có phương pháp quy trình định giá BĐS chấp nhanh chóng, hợp lý hiệu [1] [2] [3] [4] [5] Công tác định giá BĐS chấp I [1] [2] [3] [4] [5] Cán định giá ngân hàng có đầy đủ lực trình độ chun mơn để định giá BĐS chấp Công tác quản lý BĐS chấp II Hồ sơ BĐS chấp khách hàng ngân hàng lưu ENVIRONMENTENVIRONMENT trữ bảo quản an toàn Trước thực chấp BĐS, khách phải thực đăng ký giao dịch đảm bảo hướng dẫn ngân hàng Công tác kiểm tra, giám sát BĐS chấp cán ngân hàng thực sát [1] [2] [3] [4] [5]