Định giá công ty cổ phần vinhomes (tiểu luận định giá doanh nghiệp)

Untitled ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH KHOA TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP ĐỀ TÀI ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Giảng viên hướng dẫn PGS TS Lê Thị Phương Vy Mã lớp học phần 21D1FIN50500[.]

ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH KHOA TÀI CHÍNH

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ PHẦN

TỔNG QUAN VỀ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

Đơn vị thực hiện:

Phạm　Lê　Xuân　Yến,　thuộc　lớp　học　phần　21D1FIN50500601,　Khoa　Tài　chính,　Trường　Kinh　 doanh　-　Đại　học　UEH

Đối tượng được định giá:

Công　ty　cổ　phần　Vinhomes

Mục đích của việc định giá:

Bài　báo　cáo　định　giá　này　phục　vụ　cho　các　mục　đích　như:　Mua,　bán,　sáp　nhập,　liên　doanh　liên　kết, thanh　lý　doanh　nghiệp;　Đầu　tư,　góp　vốn,　mua　-　bán　chứng　khoán　của　doanh　nghiệp;　Vay　vốn　đầu

tư　kinh　doanh;　Thuế;　Giải　quyết,　xử　lý　tranh　chấp;…

Chuẩn mực giá trị được sử dụng:

Bài　báo　cáo　định　giá　này　dựa　trên　tiêu　chuẩn　giá　trị　thị　trường　hợp　lý　(Fair　market　value).　Việc thẩm　định　dựa　trên　cơ　sở　doanh　nghiệp　hoạt　động　kinh　doanh　liên　tục,　giá　trị　được　tiếp　tục　sử dụng　trong　hiện　tại　và　tương　lai.　

Ngày định giá:

Ngày　bắt　đầu　thực　hiện:　28/03/2022.　

Ngày　hoàn　tất　định　giá:　04/05/2022

Kết luận về giá trị của chủ thể được định giá:

Giá　trị　CTCP　Vinhomes　vào　ngày　04/05/2022:　751.814.039 triệu đồng

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 3

1.1.　Giới　thiệu 3

1.2.　Nguồn　thông　tin 4

1.3.　Phân　tích　CTCP　Vinhomes 4

1.3.1.　Sản　phẩm　chính 4

1.3.2.　Phân　tích　CTCP　Vinhomes　bằng　mô　hình　SWOT 6

1.3.3.　Phân　tích　CTCP　Vinhomes　bằng　mô　hình　McKinsey　7S 8

1

1.4.1.　Cơ　hội 12

1.4.2.　Rủi　ro 12

1.5.　Phân　tích　ngành　bất　động　sản　tại　Việt　Nam 13

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CHỈ SỐ TÀI CHÍNH VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG CỦA CTCP VINHOMES 15

2.1.　Dữ　liệu　tài　chính　lịch　sử　của　Vinhomes 15

2.2.　Phân　tích　các　chỉ　số　tài　chính　của　CTCP　Vinhomes 15

2.3.　Kết　luận　về　các　chỉ　số　tài　chính　và　triển　vọng　tăng　trưởng　của　CTCP　Vinhomes 24

CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ, PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬP VÀ MÔ HÌNH DCF 25

3.1.　Giới　thiệu　các　cách　tiếp　cận　và　phương　pháp　định　giá　doanh　nghiệp 25

3.2.　Phương　pháp　định　giá　được　sử　dụng 27

3.3.　Phương　pháp　chiết　khấu　dòng　tiền　DCF 28

CHƯƠNG 4: DỰ PHÓNG BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ ĐỊNH GIÁ CTCP VINHOMES 29

4.1.　Dự　phóng　Báo　cáo　tài　chính　của　Vinhomes　giai　đoạn　2022-2025 29

4.1.1.　Cơ　sở　dự　phóng　Báo　cáo　tài　chính 29

4.1.2.　Dự　phóng　Báo　cáo　kết　quả　hoạt　động　kinh　doanh 30

4.1.3.　Dự　phóng　Bảng　cân　đối　kế　toán 32

4.2.　Dòng　tiền　tự　do　FCF　của　Vinhomes　giai　đoạn　2022-2025 33

4.3.　Chi　phí　sử　dụng　vốn　bình　quân　WACC　của　Vinhomes 34

4.3.1.　Tính　chi　phí　sử　dụng　vốn　cổ　phần　Ke 34

4.3.2.　Tính　chi　phí　sử　dụng　nợ　vay　Kd 34

4.3.3.　Tính　chi　phí　sử　dụng　vốn　bình　quân　WACC 35

4.4.　Tốc　độ　tăng　trưởng　bền　vững　trong　dài　hạn　của　Vinhomes 36

4.5.　Định　giá　Vinhomes　bằng　mô　hình　chiết　khấu　dòng　tiền 36

4.5.1.　Xác　định　giá　trị　CTCP　Vinhomes 36

4.5.2.　Xác　định　giá　trị　thị　trường　hợp　lý　của　mỗi　cổ　phiếu　VHM 36

4.5.3.　Kết　luận　về　giá　trị　CTCP　Vinhomes 37

TÀI LIỆU THAM KHẢO 38

PHỤ LỤC 39

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN

1.1 Giới thiệu

▪ Đối tượng được định giá

Chủ　thể　được　định　giá　là　CÔNG　TY　CỔ　PHẦN　VINHOMES,　là　công　ty　con　của　Tập　đoàn Vingroup　-　một　trong　những　thương　hiệu　dẫn　đầu　trong　lĩnh　vực　bất　động　sản　tại　Việt　Nam.　

2

Trụ　 sở 　 chính: 　Tòa 　 nhà 　 văn 　 phòng　 Symphony, 　 Đường 　 Chu　 Huy　 Mân, 　 Khu 　 đô　 thị 　 sinh　 tháiVinhomes　Riverside,　Phường　Phúc　Lợi,　Quận　Long　Biên,　Thành　phố　Hà　Nội,　Việt　Nam.

3

1.2 Nguồn thông tin

▪ Nguồn số liệu

-　Dữ　liệu　giao　dịch　của　CTCP　Vinhomes　trong　quá　khứ

-　Các　báo　cáo　tài　chính,　gồm　bảng　cân　đối　kế　toán,　báo　cáo　kết　quả　hoạt　động　kinh　doanh,　báocáo　lưu　chuyển　tiền　tệ　5　năm　gần　nhất　từ　năm　2017　đến　2021　đã　được　kiểm　toán　và　công　bố　côngkhai

▪ Nguồn thông tin

so　với　bất　động　sản　nhà　ở

Chiến lược phát triển bất động sản nhà ở:

Các　dự　án　Đại　đô　thị　của　Vinhomes　được　xây　dựng　với　quy　mô　lớn,　bao　gồm　3　dòng　sản　phẩm　làVinhomes　Sapphire,　Vinhomes　Ruby　và　Vinhomes　Diamond,　hướng　đến　nhu　cầu　của　phân　khúckhách　hàng　khác　nhau

Tính　đến　31/12/2021,　Vinhomes　đã　đưa　vào　vận　hành　27　khu　đô　thị　trên　cả　nước,　với　97200　căn

hộ,　biệt　thự　và　nhà　phố,　phục　vụ　cho　hơn　300000　cư　dân

Những　dự　án　của　đại　đô　thị　Vinhomes　còn　mang　đến　cho　cư　dân　nhiều　tiện　ích　vượt　trội,　ví　dụ:biển　hồ　nước　mặn,　hồ　nước　ngọt　nhân　tạo　trải　cát　trắng　lớn　nhất　thế　giới　tại　Vinhomes　OceanPark,　công　viên　Zen　Park　Nhật　Bản　tại　Vinhomes　Smart　City　và　đại　công　viên　ven　sông　36　haquy　mô　hàng　đầu　Đông　Nam　Á　tại　Vinhomes　GrandPark

Cũng　trong　năm　2021,　VinBus　–　xe　buýt　điện　thông　minh　đầu　tiên　tại　Việt　Nam　 　do　công　tyVinFast　sản　xuất　và　lắp　ráp,　đã　chính　thức　vận　　hành　thương　mại　tại　Hà　Nội　sau　nhiều　tháng　thửnghiệm　trong　các　Đại　đô　thị　Vinhomes.　Giải　pháp　giao　thông　công　cộng　xanh,　văn　minh,　hiện　đạikhông　chỉ　gia　tăng　tiện　ích　cho　cộng　đồng　cư　dân　Vinhomes　mà　còn　góp　phần　bảo　vệ　môi　trường,xây　dựng　lối　sống　xanh　và　bền　vững

Chiến lược phát triển cho thuê bất động sản - văn phòng:

4

Vinhomes 　 khai 　 thác 　 và 　 quản 　 lý 　 hệ 　 thống 　 căn 　 hộ 　 và 　 biệt 　 thự 　 năm 　 sao 　Vinhomes 　 ServicedResidences,　cùng　với　đó　là　hệ　thống　văn　phòng　cho　thuê　cao　cấp　Vinhomes　Office　Leasing.　Tínhđến　31/12/2021,　Vinhomes　đang　khai　thác　bảy　tổ　hợp　Vinhomes　Serviced　Residences,　và　nămkhu　văn　phòng　Vinhomes　Office　Leasing,　gồm:

Vinhomes　Times　City　&　Park　Hill

Hà　NộiVinhomes　Riverside

Vinhomes　Đồng　Khởi

Bảng　1:　Các　dự　án　cho　thuê　bất　động　sản　-　văn　phòng

Vinhomes　tiếp　tục　là　nhà　phát　riển　bất　động　sản　sở　hữu　quỹ　đất　lớn　nhất　tại　Việt　Nam,　với　tổngdiện　tích　hơn　168　triệu　.　Các　dự　án　tiềm　năng　đều　tọa　lạc　ở　vị　trí　đắc　địa　như:　Hà　Nội,　thành　phố

Hồ　Chí　Minh,　Quảng　Ninh,…Loại　hình　sản　phẩm　đa　dạng　từ　thấp　tầng,　cao　tầng　và　hỗn　hợp　vớiquy　mô　quỹ　đất　lớn,　mỗi　dòng　sản　phẩm　đều　mang　đặc　trưng　và　thương　hiệu　nhận　diện　riêng,　tiêubiểu　là:　Vinhomes　Dragon　Bay　ở　Quảng　Ninh　với　quy　mô　260.000　m2;　Vinhomes　Riverside　ở　HàNội　với　quy　mô　1.830.000　m2;　Vinhomes　GrandPark　tại　thành　phố　Hồ　Chí　Minh　với　quy　mô2.719.000m2;…　　

Chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp:

Vinhomes　IZ　(VHIZ)　là　công　ty　con　của　Vinhomes　chuyên　phụ　trách　lĩnh　vực　bất　động　sản　côngnghiệp.　Năm　2021　là　dấu　mốc　khởi　đầu　những　dự　án　bất　động　sản　công　nghiệp　đầu　tiên.　Các　sảnphẩm　dịch　vụ　của　từng　khu,　cụm　công　nghiệp　đang　được　nghiên　cứu　để　tối　ưu　theo　các　ngànhnghề　tập　trung　nguồn　vốn　FDI　toàn　cầu,　từ　đó　dễ　dàng　tiếp　cận,　　thuyết　phục　và　ký　kết　hợp　tácvới　khách　thuê　tiềm　năng　vào　hoạt　động　tại　các　khu,　cụm　công　nghiệp　của　VHIZ.　Các　hoạt　độngxúc　tiến　đầu　tư　sớm　đã　và　đang　được　VHIZ　triển　khai　đúng　hướng,　trọng　tâm　và　hiệu　quả　sẽ　hỗtrợ　thu　hút　đầu　tư　và　tăng　tỷ　lệ　lấp　đầy　các　khu,　cụm　công　nghiệp　của　VHIZ　khi　chính　thức　triểnkhai　xây　dựng　hạ　tầng　và　hoạt　động　　trong　thời　gian　tới

Cuối　năm　2021,　tổng　quỹ　đất　đang　thu　hồi　của　Vinhomes　là　16800ha,　trong　đó　90%　vẫn　chưađược　triển　khai,　còn　nhiều　tiềm　năng　phát　triển

1.3.2 Phân tích CTCP Vinhomes bằng mô hình SWOT

▪ Điểm mạnh (Strengths)

5

- Kiến　tạo　lối　sống　riêng　biệt　trong　từng　khu　đô　thị:

Mỗi　khu　đô　thị　đều　được　Vinhomes　quy　hoạch　và　thiết　kế　mang　màu　sắc　riêng　biệt,　hướng　đếntừng　nhóm　khách　hàng　có　yêu　cầu　về　nhà　ở　khác　nhau

-　Quy　hoạch　tiềm　năng:　

Hầu　hết　các　dự　án　của　Vinhomes　đều　được　triển　khai　ở　các　đô　thị　trọng　điểm,　có　nhiều　tiềm　năngphát　triển　kinh　tế,　thu　hút　mạnh　nguồn　vốn　đầu　tư,　có　lợi　thế　về　quỹ　đất　rộng,　tốc　độ　đô　thị　hoácao

-　Được　bảo　hộ　dưới　thương　hiệu　Vingroup:

Vinhomes　có　tiềm　lực　kinh　tế,　vốn　hóa　lớn　trên　thị　trường,　nhận　được　sự　hậu　thuẫn　lớn　từ　công　ty

mẹ　và　có　nền　tảng　vững　chắc　trong　lĩnh　vực　bất　động　sản.　Vinhomes　cũng　có　lượng　khách　hànglớn,　trung　thành,　khẳng　định　thương　hiệu　uy　tín,　cao　cấp,　gắn　với　niềm　tự　hào　dân　tộc,　đội　ngũlãnh　đạo　có　tâm,　có　tầm

-　Dẫn　đầu　thị　trường　bất　động　sản　với　quỹ　đất　lên　tới　165　triệu　m2:

Bên　cạnh　quy　mô　quỹ　đất　cao　nhất　thị　trường　hiện　tại,　vượt　trội　hơn　hẳn　so　với　các　doanh　nghiệpđối　thủ,　Vinhomes　còn　có　mối　liên　hệ　chặt　chẽ　với　nhiều　dự　án　trong　hệ　sinh　thái　toàn　diện　củaVingroup

-　Cung　cấp　giải　pháp　tài　chính　linh　hoạt　về　vấn　đề　nhà　ở:

Vinhomes　cho　vay　mua　nhà　trong　thời　hạn　lên　đến　35　năm,　trả　trước　10%,　tạo　ra　giải　pháp　có　lợicho　khách　hàng

▪ Điểm yếu (Weaknesses)

-　Hoạt　động　chia　cổ　tức　không　thường　xuyên:

Vinhomes　không　chi　cổ　tức　quá　thường　xuyên,　lịch　sử　chia　cổ　tức　vừa　đủ　tạo　niềm　tin　cho　cổđông,　song　phần　lớn　lợi　nhuận　sẽ　được　giữ　lại　để　tái　khởi　động　các　dự　án　mới,　hứa　hẹn　tỷ　suấtsinh　lợi　và　giá　trị　cổ　phiếu　cao　hơn　trong　tương　lai

-　Bất　động　sản　khu　đô　thị　Vinhomes　không　phù　hợp　với　nhà　đầu　tư　có　tầm　nhìn　ngắn　hạn:

Nhiều　nhà　đầu　tư　kỳ　vọng　tiềm　năng　tăng　giá　một　cách　rõ　rệt　trong　thời　gian　ngắn,　song　quy　môlớn　và　quá　trình　triển　khai　lâu　khiến　nhiều　tiện　ích　mang　thương　hiệu　Vin　cần　nhiều　thời　gian　đểhoàn　thiện.　Do　đó,　giá　trị　bất　động　sản　thường　sẽ　được　khẳng　định　sau　một　thời　gian　dự　án　đã　vậnhành　ổn　định

-　Giá　cả　khá　cao　so　với　mặt　bằng　chung　của　thị　trường:

Vinhomes　hướng　đến　nhóm　khách　hàng　trung　và　cao　cấp,　giá　cả　bất　động　sản　được　định　ra　khácao　buộc　Vinhomes　phải　liên　tục　hoàn　thiện,　nâng　cao　chất　lượng　quy　trình　xây　dựng,　thiết　kế,bàn　giao　sản　phẩm,　các　dịch　vụ　tiện　ích　và　chăm　sóc　khác　hàng

▪ Cơ hội (Opportunities)

- Nhu　cầu　sở　hữu　nhà　ở　tăng:　

6

Những　năm　gần　đây, 　nhu　cầu　nhà　ở,　căn　hộ　cao　cấp　tại　các　thành　phố　lớn　đang　tăng　nhanh,Vinhomes　vì　thế　cũng　được　hưởng　lợi　từ　nguồn　cầu　rất　lớn,　Vinhomes　đã　kịp　thời　nắm　bắt　cơ　hộigia　tăng　số　lượng　dự　án　nhà　ở　để　đón　đầu　xu　hướng　này.

-　Bắt　kịp　xu　hướng　kiến　trúc,　thiết　kế　nội　thất:

Kiến　trúc　tòa　nhà,　quang　cảnh,　cách　bày　trí　là　điều　khách　hàng　chú　ý　đến　đầu　tiên　khi　cân　nhắcmột　sản　phẩm　bất　động　sản.　Không　chỉ　nhanh　chóng　cập　nhật　xu　hướng　trang　trí　thịnh　hành,Vinhomes　còn　kiến　tạo　bản　sắc　riêng　biệt　trong　việc　quy　hoạch　từng　dự　án,　theo　đuổi　phong　cáchnhất　quán　là　hiện　đại,　tiện　nghi　và　gần　gũi　với　thiên　nhiên

-　Thúc　đẩy　doanh　số　bán　hàng　trên　mặt　trận　kỹ　thuật　số:

Việc　ứng　dụng　hiệu　quả　các　kênh　truyền　thông　kỹ　thuật　số,　Digital 　Marketing,　SEO　doanhnghiệp,　SEO　địa　phương,　chiến　lược　content　nhằm　thu　hút　khách　hàng　tiềm　năng　và　quảng　cáosản　phẩm,　giúp　độ　nhận　diện　thương　hiệu　của　Vinhome　ngày　càng　tăng

-　Những　người　mua　có　thu　nhập　cao　và　giàu　có　gia　tăng　nhanh　chóng,　có　nhu　cầu　lớn　đối　với　cácsản　phẩm　cao　cấp

-　Tỷ　suất　đầu　tư　và　khả　năng　thu　hồi　vốn　cao　hơn　so　với　khu　vực,　do　đó　thu　hút　người　mua　nướcngoài

▪ Thách thức (Threats)

-　Nhu　cầu　nguồn　vốn　ban　đầu　lớn:　

Những　năm　gần　đây,　Vinhomes　đang　tiếp　tục　đầu　tư　vào　hàng　loạt　các　dự　án　bất　động　sản,　do　đó,nhu　cầu　vốn　dự　kiến　sẽ　tăng　cao.Trước　tình　thế　đó,　Vinhomes　có　chiến　lược　huy　động　vốn　đadạng:　vay　các　tổ　chức　tài　chính　tín　dụng;　tận　dụng　khoản　tiền　khách　hàng　ứng　trước　cho　các　dự　án

đã　mở　bán,　sử　dụng　phần　lợi　nhuận　giữ　lại　làm　vốn　gối　đầu　cho　các　dự　án　sau ;　huy　động　vốnthông　qua　phát　hành　cổ　phiếu,　trái　phiếu　và　thị　trường　vốn　quốc　tế

-　Chu　kỳ　lên　xuống　của　thị　trường　bất　động　sản:

Thị　trường　bất　động　sản　Việt　Nam　hiện　nay　đang　tăng　trưởng　ổn　định,　tuy　nhiên　tính　chu　kỳ　lênxuống　không　thể　đoán　trước　của　thị　trường　vẫn　còn　là　một　rủi　ro　tiềm　ẩn.　Các　dựa　án　bất　độngsản　cũng　chịu　ảnh　hưởng　rất　lớn　từ　biến　động　thị　trường,　do　đó　phần　lớn　doanh　thu　của　Vinhomescũng　có　thể　không　đạt　được　như　kỳ　vọng

-　Mức　độ　cạnh　tranh　gay　gắt:　

Các　chủ　đầu　tư　bất　động　sản　có　nhiều　chiến　lược　về　sản　phẩm　và　bán　hàng　hiệu　quả, 　thu　hútnhiều　khách　hàng,　từ　đó　làm　gia　tăng　sự　cạnh　tranh　đáng　kể　trên　thị　trường　nay,　nhất　là　tại　cácthành　phố　lớn.　Ngoài　ra,　một　số　tập　đoàn　phát　triển　bất　động　sản　nước　ngoài　với　uy　tín　quốc　tế　,tài　chính　vững　mạnh,　bề　dày　kinh　nghiệm　đang　đầu　tư　trực　tiếp　hoặc　liên　doanh　với　các　chủ　đầu

tư　khác　tại　Việt　Nam.　Điều　này　cũng　gia　tăng　áp　lực　 cạnh　tranh 　đáng　kể　đối　với 　Vinhomes.Nguồn　cung　từ　thị　trường　bất　động　sản　quá　lơn　hay　cạnh　tranh　về　giá　bán　có　thể　hạn　chế　tiêu　thụcác　dự　án　của　Vinhomes.　

1.3.3 Phân tích CTCP Vinhomes bằng mô hình McKinsey 7S

▪ Chiến lược (Strategy)

7

Theo　Báo　cáo　thường　niên　năm　2021,　Vinhomes　tuyên　bổ　theo　đuổi　chiến　lược　gồm　năm　mũinhọn　tọng　tâm　sau:

10

▪ Nhân viên (Staff)

Nguồn　nhân　lực　luôn　được　ưu　tiên　đầu　tư　phát　triển,　được　đào　tạo　thường　xuyên　và　chuyênnghiệp,　không　ngừng　nâng　cao　kiến　thức　và　kỹ　năng,　đáp　ứng　nhu　cầu　ngày　càng　cao　của　kháchhàng

Lao động phổ thông

Đai học và trên đại học

Cao đẳng, trung cấp, nghiệp vụ

Hình　3:　Cơ　cấu　nhân　sự　theo　trình　độ　chuyên　môn　của　Vinhomes　

▪ Phong cách (Style)

Vinhomes　hướng　đến　vệc　phát　trển　các　khu　đô　thị　xanh,　kiến　tạo　lối　sống　gần　gũi　thiên　nhiên,　hội

tụ　3　yếu　tố:　môi　trường　xanh,　kinh　tế　xanh,　cộng　đồng　xanh.　Mọi　tiện　ích　như　spa,　gym,　dịch　vụchăm　sóc　sức　khoẻ,　khu　vui　chơi　giải　trí,　trung　tâm　thương　mại,　trường　học　đều　được　tích　hợp　vàtạo　nên　hệ　sinh　thái　kinh　tế　xanh　“tất　cả　trong　một”　ngay　tại　khu　đô　thị

Vinhomes　tích　cực　khuyến　khích　lối　sống　xanh,　tiêu　biểu　là　chương　trình　tặng　30000　voucher　trịgiá　10　triệu　đồng　cho　mỗi　hộ　dân　khi　mua　các　dòng　xe　máy　điện　Vinfast

Các　sản　phẩm　của　Vinhomes　đều　được　ứng　dụng　công　nghệ　hiện　đại　như　công　nghệ　trí　tuệ　nhântạo　(AI),　Big　Data,　Internet　vạn　vật　(IoT)　trong　việc　vận　hành　và　quản　lý,　nâng　cao　hiệu　quả　sửdụng　năng　lượng　sạch　và　mang　lại　sự　tiện　nghi,　an　toàn　tối　đa　cho　cư　dân

▪ Giá trị cốt lõi (Superordinate goals)

▪ Các　hiệp　định　thương　mại　mang　đến　nhiều　cơ　hội　mới:

Việt　Nam　tích　cực　tham　gia　vào　các　hiệp　định　thương　mại　tự　do,　thúc　đẩy　sự　phát　triển　chung　củanền　kinh　tế,　cụ　thể　là:　Hiệp　định　Đối　tác　toàn　diện　và　tiến　bộ　xuyên　Thái　Bình　Dương　(CPTPP)với　kỳ　vọng　GDP　tăng　trưởng　thêm　1.32%　vào　năm　2035;　Hiệp　định　Thương　mại　tự　do　Việt　Nam

và　Liên　minh　châu　Âu　(EVFTA)　ký　vào　tháng　6/2019,　thúc　đẩy　việc　áp　dụng　dây　chuyền　côngnghệ,　trau　dồi　trình　độ　nguồn　nhân　lực,　đẩy　mạnh　công　nghiệp　hóa

▪ Tác　động　tích　cực　từ　căng　thẳng　thương　mại　Mỹ　-　Trung:

Từ　căng　thẳng　Mỹ　-　Trung,　Việt　Nam　trở　thành　điểm　đến　lý　tưởng　của　các　doanh　nghiệp,　đồngthời　nhận　được　lợi　ích　từ　các　chính　sách　dịch　chuyển　nhà　máy.　Nhiều　tập　đoàn　lớn　hoạt　độngtrong　lĩnh　vực　điện　tử,　công　nghệ,　may　mặc,…　như　Lenovo,　Foxcom　đã　di　dời　một　bộ　phận　sảnxuất　từ　Trung　Quốc　sang　Việt　Nam.　Nhờ　đó,　các　phân　khúc　nhà　ở,　văn　phòng　cho　thuê,　bất　độngsản　công　nghiệp　tại　Việt　Nam　đều　được　hưởng　lợi

▪ Tiềm　năng　lớn　của　bất　động　sản　công　nghiệp:

Các　chính　sách　Chính　phủ　thúc　đẩy　sự　hình　thành　và　phát　triển　của　các　cụm　công　nghiệp　trọngđiểm,　chuyển　đổi　mô　hình　theo　hướng　hiện　đại,　tiệm　cận　với　chuẩn　quốc　tế.　Ngoài　ra,　tỷ　lệ　lấpđầy　của　nguồn　đất　công　nghiệp　tương　đối　cao,　ở　mức　75%　trở　lên.　Giá　thuê　bất　động　sản　côngnghiệp　ở　nước　ta　khá　cạnh　tranh　nhằm　thu　hút　nguồn　vốn　nước　ngoài,　song　vẫn　ở　mức　cao　để　tậndụng　tối　đa　nguồn　lực　hiện　có

1.4.2 Rủi ro

▪ Rủi　ro　công　nghệ

Công　nghệ　hiện　đại　đem　lại　tiện　ích　và　chất　lượng　cuộc　sống　tốt　hơn　cho　khách　hàng,　song　cũngtiềm　ẩn　nhiều　rủi　ro　về　vấn　đề　làm　giả　giấy　tờ,　quy　trình　lừa　đảo　nhận　tiền　đặt　cọc　của　các　nhàphân　phối　các　dự　án　Vinhomes,　ảnh　hưởng　nghiêm　trọng　đến　khách　hàng　và　uy　tín　của　Vinhomes.Làn　sóng　công　nghệ　ảnh　hưởng　đáng　kể　đến　cách　thức　tiếp　cận　khách　hàng,　mua　bán,　vận　hành,phát　triển　doanh　nghiệp　trong　tương　lai,　đòi　hỏi　mọi　cá　nhân　đang　hoạt　động　trong　lĩnh　vực　bấtđộng　sản　cần　không　ngừng　cập　nhật　để　đảm　bảo　quyền　lợi　của　chính　mình

▪ Rủi　ro　văn　hóa　xã　hội

Trong　văn　hóa　phương　Đông,　yếu　tố　phong　thủy　rất　cần　phải　được　xem　xét　trong　lĩnh　vực　bấtđộng　sản.　Các　yếu　tố　phong　thủy　cụ　thể　là:　vị　trí　mảnh　đất,　hướng　nhà,　hình　dáng　đất,　thiết　kếnhà,　 　thiết　kế　nội　thất,　chọn　ngày　tốt,…Trường　hợp　tính　toán　sai　kiến　trúc　phong　thủy　sẽ　ảnhhưởng　đến　việc　ra　quyết　định　của　khách　hàng,　sản　phẩm　dù　tốt　cũng　khó　tiêu　thụ

▪ Rủi　ro　nhân　khẩu　học

Những　năm　gần　đây,　một　bộ　phận　giới　trẻ　lựa　chọn　sống　độc　thân,　không　sinh　con,　mặt　khácnhiều　người　muốn　sống　cùng　cha　mẹ,　ông　bà　lớn　tuổi,　do　đó　cần　lưu　tâm　đến　việc　định　hướngphân　khúc　khách　hàng,　nâng　cấp　thêm　các　dịch　vụ　chăm　sóc　sức　khỏe,　vận　động　thể　thao　chongười　cao　tuổi,　đồng　thời　tăng　cường　việc　ứng　dụng　công　nghệ　số　vào　từng　sản　phẩm　để　nâng　caotrải　nghiệm,　chất　lượng　cuộc　sống　của　cư　dân

12

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

▪ Rủi　ro　chính　trị

Rủi　ro　về　pháp　lý,　cơ　chế　chính　sách　xây　dựng　-　phát　triển　cơ　sở　hạ　tầng　của　Chính　phủ,　cụ　thểnhư　Luật　đầu　tư,　Luật　nhà　ở,　Luật　kinh　doanh　bất　động　sản,　chính　sách　thuế,　chính　sách　cho　vaycủa　ngân　hàng,　đều　có　tác　động　trực　tiếp　đến　lĩnh　vực　bất　động　sản,　đòi　hỏi　chủ　đầu　tư　cần　cậpnhật　kiến　thức,　đảm　bảo　tuân　thủ　pháp　luật　và　đảm　bảo　lợi　ích　tốt　nhất　cho　khách　hàng

▪ Rủi　ro　toàn　cầu

Đại　dịch　Covid-19　trong　2　năm　vừa　qua　ảnh　hưởng　lớn　đến　lĩnh　vực　bất　động　sản.　Thực　tế,　cáchoạt　động　sản　xuất　kinh　doanh　trong　lĩnh　vực　bất　động　sản　đang　bị　giảm　sút　đến　70%.　Hệ　lụy　từđại　dịch　khiến　nhiều　người　dân　mất　thu　nhập,　không　còn　nhu　cầu　về　nhà　ở;　nhà　đầu　tư　càng　thêm

e　ngại　rủi　ro;　nguồn　cung　thiếu　hụt,　chuỗi　cung　ứng　bị　đứt　gãy,…　Đại　dịch　toàn　cầu　vừa　qua　đãgiáng　một　đòn　mạnh　không　chỉ　vào　lĩnh　vực　bất　động　sản　mà　còn　là　cả　nền　kinh　tế,　cần　nhiều　thờigian　để　khôi　phục　và　tăng　trưởng

1.5 Phân tích ngành bất động sản tại Việt Nam

▪ Thị trường

Dân　số　Việt　Nam　khoảng　100　triệu　dân,　trong　đó　55%　trong　độ　tuổi　25-40,　do　đó　nguồn　cầu　trênthị　trường　đối　với　bất　động　sản　tại　Việt　Nam　hiện　nay　còn　rất　lớn.　Đặc　biệt　tại　các　đô　thị,　thànhphố　trọng　điểm.　Mức　sống　của　người　dân　ngày　càng　tăng,　khả　năng　chi　trả　và　nhu　cầu　về　nhà　ởvẫn　đang　ở　mức　cao.　

Tình　trạng　lạm　phát,　mất　cân　bằng　cung　cầu　đẩy　giá　bất　động　sản　tăng　cao,　dẫn　đến　tình　trạng　sốtđất　ảo　cục　bộ,　cùng　với　đó　là　rủi　ro　pháp　lý　về　tình　trạng　phân　lô,　bán　nền,…　gây　ra　nhiều　hệ　lụy

▪ Quy mô

Theo　công　bố　của　Hiệp　hội　Bất　động　sản　Việt　Nam,　quy　mô　ngành　bất　động　sản　có　thể　chiếm　tới22%　trong　tổng　tài　sản　toàn　nền　kinh　tế　nước　ta,　giai　đoạn　2020-2030

▪ Tốc độ tăng trưởng

Tốc　độ　tăng　trưởng　bình　quân　của　ngành　duy　trì　ở　mức　trên　15%　mỗi　năm.　Bất　động　sản　vẫnđược　kỳ　vọng　tăng　trưởng　tích　cực　trong　20　năm　tới,　trong　bối　cảnh　tốc　độ　đô　thị　hóa　ở　Việt　Namvẫn　còn　thấp

▪ Động lực tăng trưởng

Việc　nới　lỏng　các　thủ　tục　pháp　lý,　nới　lỏng　tín　dụng　từ　phía　Chính　phủ　tạo　động　lực　phát　triển　cácsản　phẩm　nhà　ở　cho　phân　khúc　khách　hàng　có　thu　nhập　thấp　và　trung　bình

Tốc　độ　giải　ngân　vốn　đầu　tư　công:　Các　dự　án　bất　động　sản,　phát　triển　cơ　sở　hạ　tầng　ở　khu　vựcmiền　Bắc　nhận　được　nhiều　lợi　thế　từ　các　dự　án　trọng　điểm

Dòng　vốn　đầu　tư　trực　tiếp　nước　ngoài　chảy　mạnh　vào　lĩnh　vực　bất　động　sản　những　năm　gần　đâytạo　lực　đẩy　đối　với　bất　động　sản　công　nghiệp

▪ Rào cản gia nhập ngành:

Vì　đặc　trưng　sản　phẩm　bất　động　sản　có　giá　trị　rất　lớn,　do　đó　những　công　ty　mới　gia　nhập　ngành　sẽphải　đối　mặt　với　áp　lực　xoay　xở　nguồn　vốn　đầu　tư　ban　đầu.　Các　công　ty　mới　cũng　cần　có　chiến

13

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

▪ Tác động đến nền kinh tế quốc gia

Ngành　bất　động　sản　có　đóng　góp　ảnh　hưởng　đến　40　ngành　kinh　tế　quan　trọng　khác　trong　nền　kinh

tế,　tiêu　biểu　là:　xây　dựng,　cơ　khí,　du　lịch,　tài　chính　-　ngân　hàng,…　Ngoài　ra,　lĩnh　vực　bất　động　sảncũng　góp　phần　giải　quyết　vấn　đề　việc　làm　nhức　nhối　hiện　nay

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CHỈ SỐ TÀI CHÍNH VÀ TRIỂN VỌNG

TĂNG TRƯỞNG CỦA CTCP VINHOMES

2.1 Dữ liệu tài chính lịch sử của Vinhomes

Dữ　liệu　tài　chính　của　Vinhomes　được　lấy　từ　Báo　cáo　tài　chính　hợp　nhất　của　Vinhomes,　giai　đoạn

2017　-　2021　(Xem　thêm　trong　sheet　“Báo cáo tài chính”).

Hình　4:　Biểu　đồ　tăng　trưởng　các　chỉ　tiêu　chính　của　Vinhomes

Doanh　thu　thuần　về　bán　hàng　và　cung　cấp　dịch　vụ:　Tăng　liên　tục　từ　15.297.312　triệu　VNĐ　(năm2017)　lên　84.985.606　triệu　VNĐ　(năm　2021),　tăng　gấp　5.5　lần

Lợi　nhuận　gộp　về　bán　hàng　và　cung　cấp　dịch　vụ:　Tăng　liên　tục　từ　5.166.690　triệu　VNĐ　(năm2017)　lên　48.459.564　triệu　VNĐ　(năm　2021),　tăng　gấp　9.4　lần

14

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

Nợ　vay:　Tăng　từ　15.327.276　triệu　VNĐ　(năm　2017)　lên　31.908.635　triệu　VNĐ　(năm　2018),　saunăm　2018　có　xu　hướng　giảm,　chỉ　còn　19.918.807　triệu　VNĐ　vào　năm　2021

Tổng　tài　sản:　Tăng　liên　tục　từ　51.30.819　triệu　VNĐ　(năm　2017)　lên　230.516.471　triệu　VNĐ　(năm2021),　tăng　gấp　4.5　lần

Vốn　chủ　sở　hữu:　Tăng　liên　tục　từ　10.12.785　triệu　VNĐ　(năm　2017)　lên　131.407.411　triệu　VNĐ(năm　2021),　tăng　gấp　13　lần

2.2 Phân tích các chỉ số tài chính của CTCP Vinhomes

(2)　Chỉ　số　BVPS:　

Thể　hiện　số　tiền　mà　chủ　nợ　và　cổ　đông　công　ty　nhận　được　trong　trường　hợp　công　ty　bị　phá　sản.Năm　2021,　BVPS　của　Vinhomes　là　30.18,　cao　hơn　nhiều　so　với　trung　bình　ngành　là　22.61

(3)　Chỉ　số　P/E:　

15

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

Nhóm　3　chỉ　số　EPS,　BVPS　và　P/E　của　Vinhomes　đều　cao　vượt　trội　hơn　so　với　trung　bình　ngành.Suy　ra,　Vinhomes　nhận　được　kỳ　vọng　lớn　từ　phía　các　nhà　đầu　tư,　cổ　phiếu　Vinhomes　được　địnhgiá　cao　so　với　trung　bình　ngành

▪ Phân tích nhóm chỉ số sinh lợi

Hình　6:　Nhóm　chỉ　số　sinh　lợi　của　Vinhomes　so　với　trung　bình　ngành

(1)　Tỷ　suất　lợi　nhuận　gộp　biên:

Dùng　để　đo　lường　tỷ　lệ　lãi　gộp　trên　doanh　thu　tạo　ra　từ　hoạt　động　sản　xuất　kinh　doanh　của　doanhnghiệp.　Năm　2021,　tỷ　lệ　này　của　Vinhomes　là　　57.02%,　gần　gấp　đôi　so　với　trung　bình　ngành.(2)　Tỷ　lệ　lãi　EBIT:

Thể　hiện　hiệu　quả　quản　lý　tất　cả　chi　phí　hoạt　động.　Năm　2021,　tỷ　lệ　này　của　Vinhomes　là　59.46%,cao　hơn　2　lần　trung　bình　ngành

(3)　Tỷ　suất　sinh　lợi　trên　doanh　thu　thuần:

16

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

Tỷ　số　này　càng　cao　thì　kết　quả　hoạt　động　kinh　doanh　của　công　ty　càng　tốt.　Năm　2021,　tỷ　lệ　nàycủa　Vinhomes　là　45.83%,　cao　hơn　3　lần　so　với　trung　bình　ngành

(4)　Tỷ　suất　sinh　lợi　trên　vốn　chủ　sở　hữu　ROEA:　đo　lường　mức　độ　hiệu　quả　của　việc　sử　dụngvốn　chủ　sở　hữu　để　tạo　ra　lợi　nhuận,　cho　biết　1　đồng　vốn　chủ　sở　hữu　sẽ　tạo　ra　bao　nhiêuđồng　lợi　nhuận.　ROEA　của　Vinhomes　năm　2021　là　35.21%,　duy　trì　trong　nhiều　năm　tỷ　lệROEA　đều　trên　35%,　cho　thấy　Vinhomes　đã　sử　dụng　vốn　rất　hiệu　quả,　mang　lại　giá　trị　caocho　cổ　đông

(5)　Tỷ　suất　sinh　lợi　trên　vốn　dài　hạn　bình　quân　ROCE:　đo　lường　mức　độ　hiệu　quả　của　công　tykhi　sử　dụng　vốn　tạo　ra　lợi　nhuận.　Năm　2021,　ROCE　của　Vinhomes　là　37.84%,　gấp　đôi　sovới　trung　bình　ngành

(6)　Tỷ　suất　sinh　lợi　trên　tổng　tài　sản　bình　quân　ROAA:　đánh　giá　khả　năng　sinh　lời　của　tài　sảntrong　một　doanh　nghiệp,　cho　biết　1　đồng　tài　sản　sẽ　tạo　ra　bao　nhiêu　đồng　lợi　nhuận.ROAA　của　Vinhomes　năm　2021　là　17.42%,　có　nghỉa　là　với　1　đồng　tài　sản　Vinhomes　cóthể　tạo　ra　0.17　đồng　lợi　nhuận,　cho　thấy　khả　năng　sử　dụng　tài　sản　rất　hiệu　quả

(2)　Lợi　nhuận　gộp:

17

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)

(3)　Tăng　trưởng　lợi　nhuận　trước　thuế:

Năm　2021,　lợi　nhuận　trước　thuế　của　Vinhomes　tăng　31.95%,　cao　hơn　gấp　4　lần　trung　bình　ngành,thể　hiện　hiệu　quả　kinh　doanh　ấn　tượng

(4)　Tăng　trưởng　tổng　tài　sản:

Năm　2021,　mức　tăng　trưởng　tổng　tài　sản　của　Vinhomes　đạt　7.05%,　thấp　hơn　trung　bình　ngành　là12.38%.　Điều　này　có　thể　đến　từ　quy　mô　tổng　tài　sản　của　Vinhomes　lớn,　tốc　độ　tăng　trưởng　khôngduy　trì　được　ở　mức　cao

(5)　Nợ　dài　hạn:

Năm　2021,　nợ　dài　hạn　của　Vinhomes　tăng　3.93%,　　so　với　trung　bình　ngành　lên　đến　18.52%.　Tỷ　lệtăng　trưởng　nợ　dài　hạn　trung　bình　của　Vinhomes　giai　đoạn　2017-2021　là　90.57%,　có　xu　hướnggiảm.　Vinhomes　có　mức　độ　sử　dụng　nợ　khá　thấp,　bất　chấp　phải　liên　tục　đầu　tư　cho　các　siêu　dự　án.(6)　Tăng　trưởng　vốn　chủ　sở　hữu:

(2)　Tỷ　số　thanh　toán　nhanh

18

Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com)