ĐỊNH GIÁ tài sản CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐH ĐÔNG Á - - ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giảng viên hướng dẫn: Trần Thị Kim Anh Nhóm Lê Thị Phương Nhung Nguyễn Thị Vui Trương Thị Nguyệt Nguyễn Thị Tuyết My Phan Phạm Thanh Xuân Lê Thị Hồng Đào Đặng Thu Hằng TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ Số /ĐG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Đà Nẵng, ngày 21 tháng 11 năm 2022 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/doanh nghiệp văn số ngày việc định giá Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích: mua bán BĐS Thời điểm định giá: Tại thời điểm (ngày 21 tháng 11 năm 2022) Cơ sở định giá - Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông Trần Vân bà Trần Thị Thủy cung cấp - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00805 ngày 26 tháng 09 năm 2005 UBND Quận Ngũ Hành Sơn, TP.Đà Nẵng cấp cho ông Trần Vân bà Trần Thị Thủy Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: - Vị trí: lơ đất số 295; 51 Ngơ Thị Sỹ, Khu dân cư phường Bắc Mỹ An (Phía bắc đường Phan Tứ) phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng - Mặt tiền đường: đường 7,6m; vỉa hè bên 5m - Hướng: Đơng Nam - Diện tích: 102,5m2 Chiều dài: 20,5m Chiều rộng: 5m - Hình dáng lơ đất: Hình chữ nhật - Quy hoạch: Đất đô thị, thời gian sử dụng: lâu dài, Điện âm, thoát nước tốt; nằm khu quy hoạch khu dân cư - Địa hình: Bằng phẳng - Mơi trường tự nhiên: Mùa đông ấm áp, mùa hè mát mẻ - Môi trường kinh tế Xã hội: Giao thông thuận tiện, phương tiện phép tham gia chiều, ô tô đỗ bên đường Thông tin liên lạc: Đã lắp sẵn đường truyền internet đường cáp truyền hình An ninh xã hội: Tốt Lơ đất cách trường ĐH Kinh Tế 550m, cách chợ Bắc Mỹ An 1km, gần đường Phan Tứ( thiên đường ẩm thực) 250m, gần biển 4.2 Nhà: - Mô tả chung: Loại nhà cấp 3, diện tích xây dựng 102,50m2, diện tích sử dụng 102,50m2, số tầng 2, số phòng - Thời gian xây dựng: 5/2019 - Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật cơng trình xây dựng Đơn giá xây dựng nhà tương tự nhà cần định giá: ~ 151trđ/m2 - Tầng 1: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, NVS chung - Tầng 2: phòng ngủ, NVS chung, phòng thờ, sân phơi đồ - Cửa gỗ, lót gạch men, kệ bếp mặt đá granit, cầu thang bê tông cốt thép, mặt cầu thang ốp đá granit, can kính - Các vấn đề liên quan khác: Hệ thống điện: điện âm tường Hệ thống nước: nước tốt Thiết bị phịng cháy chữa cháy: Bình chữa cháy tầng lầu (bình 5kg) 4.3 Tài sản: - Các thông số kỹ thuật, thực trạng tài sản: 95%( sử dụng năm) - Tính pháp lý tài sản: Đã cấp sổ đỏ Phương pháp định giá: 5.1 Định giá BĐS PP so sánh 5.1.1 Định giá Đất – phương pháp so sánh trực tiếp 5.1.1.1 Các Bất động sản so sánh BĐS so sánh 1: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-vung-trung3-phuong-hoa-hai/ban-2-tang-full-noi-that-xin-150m2-gia-7-8-ty-thuong-luongpr35675140?fbclid=IwAR0f20JNUvEqbCqODfW2qckJDZVQ7Xc2o4vWooTGiyxDQNWWLxoxuJZevc Vị trí địa lý: Hướng Tây – Nam Vị trí thuận lợi: gần trường quốc tế Singapore, gần đại học FPT, Y dược Diện tích: 150m2 Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng Giá rao bán:7.8 tỷ Thời điểm rao bán: 14/11/2022 Đơn giá rao bán: ~ 52 triệu/m2 BĐS so sánh 2: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-thuy-son-4phuong-hoa-hai/can-tien-ban-nhanh-can-2-tang-4-gan-nguyen-khac-vienpr35395257? fbclid=IwAR3isERoUvelpjnDNyzzI6IETCJLuE4M_yX_6XSoAPlOPWlWBFkLbYqFSo Vị trí địa lý: Hướng Nam Vị trí thuận lợi:gần siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện, 600 giường, bán kính 1km, biển cách 800m Diện tích: 125m2 Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng Giá rao bán:5.5 tỷ Thời điểm rao bán: 14/11/2022 Đơn giá rao bán: ~44 triệu/m2 BĐS so sánh 3: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-dong-hai-8phuong-hoa-hai/chinh-chu-can-ban-200m2-3pn-8-p-quan-ngu-hanh-son-da-nangpr35822549?fbclid=IwAR2oQhyXBAluWE4RdK98SyvQnuEHxtaRA5j8qrcAdlcqNKw9dYDdiii0W4 Vị trí địa lý: Hướng Đơng Vị trí thuận lợi: Mặt tiền đối diện công viên, biển Sơn Thủy 300m, phía sau làng đại học FPT thuận tiện cho thuê, đối diện Aria Resort Diện tích: 200m2 Giấy tờ: Đã cấp sổ đỏ/hồng Giá rao bán:9 tỷ Thời điểm rao bán: 14/11/2022 Xem đơn giá rao bán: ~45 triệu/m2 5.1.1.2 Bảng điều chỉnh BĐS so sánh: TT Yếu tố so sánh A Giá bán (giá giao dịch thành cơng) Tổng diện tích Giá bán/m2 Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Điều kiện toán B C D D1 Mức điều chỉnh điều kiện tốn D2 Tình trạng pháp lý Mức điều chỉnh Tình trạng pháp lý Tổng cộng điều chỉnh D1 &D2 D3 Lợi kinh doanh D4 Cơ sở hạ tầng D5 Hướng Thửa đất cần TĐG Chưa biết, cần thẩm định giá 102,50m2 Chưa biết Thửa đất so sánh 7.8 tỷ Thửa đất so sánh 5.5 tỷ Thửa đất so sánh tỷ 150m2 52 Triệu/m2 125m2 44 Triệu/m2 200m2 45 Triệu/m2 Thanh toán tiền mặt lần mua X Thanh toán tiền mặt lần mua X Thanh toán tiền mặt lần mua X Thanh toán tiền mặt lần mua X Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ X X X X 0 0 Đường 7,5m; vỉa hè 4,5m Điện ổn định, cấp nước tốt; nước tốt, khơng bị ngập lụt mưa to Đông Nam Đường 7,5m; vỉa hè 4,5m Điện ổn định, cấp nước tốt; nước tốt, khơng bị ngập lụt mưa to Hướng Tây Nam Đường 5,5m; vỉa hè 3m Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt, không bị ngập lụt mưa to Hướng Nam Đường 5,5m; vỉa hè 3m Điện ổn định, cấp nước tốt; nước tốt, khơng bị ngập lụt mưa to Đông D6 Cảnh quan D7 Điều chỉnh lợi kinh doanh Điều chỉnh sở hạ tầng Điều chỉnh hướng D8 D9 D1 Điều chỉnh cảnh quan Tổng mức điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm D3, D4, D5, D6, D7… E Giá bán điều chỉnh/m2 (mức giá dẫn) Nhìn khu đơng dân cư 0% Nhìn khu đơng dân cư +0% Nhìn khu đơng dân cư +20% Nhìn cơng viên +20% 0% 0% +0% +0% 0% +10% +5% +10% 0% 0% 0% +10% 0% +10% +25% +40% 58,4 Tr.đ 57,2 Tr.đ 55 Tr.đ 63 Tr.đ  Giá trị ước tính BĐS mục tiêu là: 58,4 Tr.đ/m2  Giá bán BĐS mục tiêu là: 58,4 * 102,50= 5.986 Tr.đ 5.1.2 Định giá Nhà – Phương pháp chi phí Tìm hiều thời gian xây dựng cơng trình đất: 5/2019 Tuổi thọ cơng trình đất: 40 năm Từ tính giá trị hao mịn cơng trình đất: 37 năm Tìm hiểu giá trị xây cơng trình đất (theo đơn giá tại): Tr.đ/m2 Xác định giá trị cơng trình đất = giá trị xây – Hao mòn = năm Giá trị xây dựng nhà: * (102,50 *2) = 1.230 Tr.đ Mức giảm giá nhà: (3/40) *1.230 = 92,25 Tr.đ Giá trị cịn lại ngơi nhà: 1.230 – 92,25 = 1.137,75 Tr.đ NHẬN XÉT Giá trị BĐS cần định giá = giá trị đất + giá trị công trình đất = 5.986 + 1.137,75 = 7.123,75 Tr.đ 5.2 Định giá BĐS PP thu nhập Cho thuê phòng, phòng thuê với giá Tr.đ/ tháng Lãi suất dựa vào ngân hàng Techcombank: 10%/năm Lãi suất: 10% + 3,5%=13,5% Dịng tiền: FV= (6*3)*12=216 Tr.đ Gía trị tại: PVA= 216 Tr.đ x 1-(1+13,5%)-37 =1.585 Tr.đ 13,5% Gía trị ban đầu:FVA= 216 Tr.đ / 13,5%= 1.600 Tr.đ KẾT LUẬN Từ phương pháp định giá BĐS trên, rút kết luận giá trị BĐS cần định giá + Với phương pháp so sánh (định giá đất) BĐS cần định giá đạt giá trị ước tính 5.986 Tr.đ + Với phương pháp chi phí (định giá cơng trình đất) BĐS cần định giá đạt giá trị ước tính 1.137,75 Tr.đ + Với phương pháp thu nhập BĐS cần định giá đạt giá trị ước tính 1.600 Tr.đ Kết định giá Trên sở tài liệu cho ông Trần Vân bà Trần Thị Thủy cung cấp, qua khảo sát thực tế trường (nếu có); với phương pháp định giá so sánh, chi phí, thu nhập áp dụng tính tốn, doanh nghiệp định giá Doanh Nghiệp BLUE thông báo kết định giá tài sản thời điểm sau: Giá trị quyền sử dụng đất: 5.986 Tr.đ Giá trị nhà: 1.137,75 Tr.đ Tổng giá trị nhà đất: Làm tròn (làm tròn tới đơn vị triệu đồng): 7.124 Tr.đ (viết chữ bảy tỷ trăm hai mươi tư triệu đồng) Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ơng/bà/q đơn vị có sở theo quy định pháp luật hành Người định giá Giám đốc (Ký tên) (Ký tên, đóng dấu ... ngày việc định giá Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích: mua bán BĐS Thời điểm định giá: Tại thời điểm (ngày 21 tháng 11 năm 2022) Cơ sở định giá - Căn hóa đơn, chứng từ,... 5kg) 4.3 Tài sản: - Các thông số kỹ thuật, thực trạng tài sản: 95%( sử dụng năm) - Tính pháp lý tài sản: Đã cấp sổ đỏ Phương pháp định giá: 5.1 Định giá BĐS PP so sánh 5.1.1 Định giá Đất – phương... phương pháp định giá BĐS trên, rút kết luận giá trị BĐS cần định giá + Với phương pháp so sánh (định giá đất) BĐS cần định giá đạt giá trị ước tính 5.986 Tr.đ + Với phương pháp chi phí (định giá cơng