Định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính phục vụ công tác cho thuê đất tại xã cao dương, huyện lương sơn, tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN -  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ XÁC ĐỊNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT TẠI XÃ CAO DƯƠNG, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HỒ BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 403 Giáo viên hướng dẫn : ThS Phạm Thanh Quế Sinh viên thực hiện : Nguyễn Đặng Hiếu Mã sinh viên : 1654030010 Lớp : 61A – QLĐĐ Khóa học : 2016 - 2020 Hà Nội, 2020 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành chun đề, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành chun đề, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc ThS Phạm Thanh Quế tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho em suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai tận tình giúp đỡ em q trình học tập, thực đề tài hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức xã Cao Dương, huyện Lương Sơn , tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em mặt, động viên khuyến khích em hồn thành chun đề./ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên thực hiện Nguyễn Đặng Hiếu MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 2.1.2 Tổng quan định giá đất 2.1.3 Các phương pháp xác định giá đất 12 2.1.4 Báo cáo định giá chứng thư định giá 16 2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 19 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH HỊA BÌNH 20 2.3.1 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 20 2.3.2 Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tỉnh Hịa Bình 22 2.3.3 Tình hình cơng tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình 22 2.3.4 Các văn triển khai địa phương 23 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 24 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 24 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25 3.4.3 Phương pháp định giá đất 26 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 28 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI XÃ CAO DƯƠNG 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 31 4.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CAO DƯƠNG 33 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 33 4.2.2 Biến động đất đai 34 4.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ 35 4.3.1 Các văn ban hành áp dụng địa bàn xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hồ Bình 35 4.3.2 Bảng giá đất thương mại dịch vụ xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hồ Bình 35 4.4 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ 37 4.4.1 Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá 37 4.4.2 Kết thông tin thu thập từ thị trường 38 4.4.3 Kết xác định giá khu đất 44 4.4.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác xác định giá đất cho thuê địa phương 52 4.4.4 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất cho thuê địa phương 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 5.1 KẾT LUẬN 53 5.2 KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BTNMT Nghĩa tiến việ Bộ tài nguyên & môi trường BTC Bộ tài KV Khu vực BĐS Bất động sản NĐ Nghị định TSSS QL GĐVH QĐ Tài sản so sánh Quốc lộ Gia đình văn hố Quyết định BHYT Bảo hiểm y tế TNHH Trách nhiệm hữu hạn MTV Một thành viên TSGĐ Tài sản giả định THCS Trung học sở TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT UBND QSD VT Thông tư Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất xã Cao Dương năm 2019 33 Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 34 Bảng 4.3 Bảng giá đất hệ số điều chỉnh đất thương mại, dịch vụ đất nông thôn địa bàn xã Cao Dương vị trí thược KV1 36 Bảng 4.4: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá 39 Bảng 4.5: Thông tin chi tiết tài sản 45 Bảng 4.6: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 47 Bảng 4.7: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nơng thơn vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 49 Bảng 4.8: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nơng thơn vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 50 Bảng 4.9: Kết định giá đất cụ thể 51 Bảng 2: Kết định giá đất cụ thể 68 DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1: Trình tự xác định giá đất đất cần định giá 38 Hình 4.2: Hiện trạng khu đất cần định giá 40 Hình 4.3 Nhà ơng Nguyễn Trọng Hiếu 41 Hình 4.4 Nhà ơng Nguyễn Văn Dương 42 Hình4.5 Nhà ơng Trần Quốc Toản 43 Hình 4.6 Vị trí đất so sánh với đất giả định 44 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” Trong năm gần tỉnh Hịa Bình có nhiều dự án cho thuê đất với mục đích khác Việc xác định giá đất phục vụ cho thuê cần thiết Để xác định giá đất làm cho thuê đất em thực đề tài: “Định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài phục vụ cơng tác cho th đất tại xã Cao Dương, hụn L ơng Sơn, tỉnh Hồ Bình" 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1.Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng để xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất dự án "Đầu tư xây dựng công trình khai thác lộ thiên mỏ đá vơi làm vật liệu xây dựng thông thường" thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể cho dự án cho thuê đất xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể địa phương 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: + Thời gian thực đề tài: T12/2019-T5/2020 + Thời gian thu thập số liệu: T3/2020 - Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh định giá khu đất: "Đầu tư xây dựng cơng trình khai thác lộ thiên mỏ đá vôi làm vạt liệu xây dựng thông thường" thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Phạm vi khơng gian: Trên địa bàn thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Như vậy, giá đất quyền sở hữu đất đai mà giá trị quyền sử dụng đất Khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định”(Quốc hội, 2013) Trên thực tế tồn hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất hình thành thị trường Giá Nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích Nhà nước cịn giá đất thị trường hình thành sở thỏa thuận bên chủ sử dụng đất bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh thấp giá đất thị trường ln trạng thái động cao nhiều (Trịnh Hữu Liên cs, 2013) 2.1.1.2 Các đặc điểm giá đất Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Như giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng cịn biểu thị tiền thuê Có nghĩa đất đai tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hồn vốn tính giá đất (Hồ Thị Lam Trà cs, 2005) Không giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định (Hồ Thị Lam Trà cs, 2005) b Thửa đất so sánh + Tên người điều tra: Nguyễn ăn Dương + Địa chỉ: Thửa số 371, tờ đồ 54, thôn Đồng Bon, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình + Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 1/2019 + Loại đất: Đất nơng thơn + Diện tích: 192,5m2, mặt tiền 5,0m, chiều sâu 38,5m, tương đối vuông vức + Giá chuyển nhượng: 962.500.000 đồng/thửa, tương đương 5.000.000 đồng/m2 + Thửa đất tiếp giáp đường giao thông đường Hồ Chí Minh, đường nhựa rộng 20m, có vỉa hè, cách UBND xã khoảng 50m + Đối chiếu theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình, đất thuộc Khu vực 1, vị trí 1, xã Cao Dương + Tài sản đất: Khơng có + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hình 4.3 Nhà ơng Ngũn ăn Dương c Thửa đất so sánh + Tên người điều tra: Trần Quốc Toản + Địa chỉ: Thửa số 146, tờ đồ 31, thôn Đồng Đẳng, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình + Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 4/2018 + Loại đất: Đất nông thôn + Diện tích: 299,5m2, mặt tiền 15,0m, chiều sâu 20,0m, tương đối vuông vức + Giá chuyển nhượng: 898.500.000 đồng/thửa, tương đương 3.000.000 đồng/m2 + Thửa đất tiếp giáp đường giao thơng đường Hồ Chí Minh, đường nhựa rộng 20m, có vỉa hè, cách UBND xã khoảng 2,2km + Đối chiếu theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình, đất thuộc Khu vực 1, vị trí 1, xã Cao Dương + Tài sản đất: Khơng có + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hình 4.4 Nhà ơng Trần Quốc Toản Tài sản giả định TSS3 Trần Quốc Toản TSS2 Nguyễn Văn Dương TSS1 Nguyễn Trung Hiếu Hình 2: Vị trí đất so sánh với đất cần định giá Do đất định giá có diện tích lớn chiều sâu đất lớn (gồm vị trí định giá đất) Do đó, đề xuất chọn đất giả định đất nông thơn thuộc khu vực 1, vị trí với diện tích 561,4m2 (tương ứng với diện tích đất thương mại dịch vụ thuộc khu vực 1, vị trí tài sản thẩm định giá, có kích thước bình qn 25,9*21,7m) để ước tính giá đất, từ dùng hệ số điều chỉnh để tính giá đất thương mại dịch vụ đất cần định giá 7.3 Áp dụng phương pháp để xác định giá đất đất Tiến hành giả định đất có điều kiện tương đồng với khu đất cần định giá gọi tài sản giả định (TSGĐ) Sau đó, tiến hành định giá cho TSGĐ thông qua đánh giá yếu tố tương đồng tài sản so sánh Sau tính tốn giá TSGĐ tham khảo Quyết định số 57/2019/QĐUBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình để điều chỉnh giá đất từ đất nông thôn sang đất thương mại dịch vụ nông thôn Bảng 2: Giá đất ở, đất thương mại dịch vụ tại vị trí đất cần định giá (Đơn vị tính: đồng/m2) Đường Hồ Chí Minh, thơn Om Trại, xã Cao Dương, hụn Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Đất thương mại, dịch vụ (KV1) nơng thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 1.840.000 1.280.000 770.000 580.000 540.000 30/12/2019 UBND tỉnh Hịa Bình) Hệ số điều chỉnh giá đất thương mại, dịch vụ (KV1) nông thôn (theo Quyết định số 05/2020/QĐ-UBND ngày 17/03/2020 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2020) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Đất (KV1) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 2.300.000 1.600.000 960.000 720.000 670.000 UBND tỉnh Hịa Bình) Hệ số điều chỉnh giá đất (KV1) nông thôn (theo Quyết định số 05/2020/QĐ-UBND ngày 17/03/2020 UBND tỉnh Hòa Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2020) 1,0 Đất thương mại, dịch vụ (KV2) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 1.040.000 30/12/2019 UBND tỉnh Hòa Bình) Hệ số điều chỉnh giá đất thương mại, dịch vụ (KV2) nông thôn (theo Quyết định số 05/2020/QĐ-UBND ngày 17/03/2020 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2020) 1,0 1,0 570.0000 1,0 1,0 1,0 1,0 420.000 280.000 260.000 1,0 1,0 1,0 Gọi đất giả định (ký hiệu TSGĐ) đất nơng thơn, giáp đường Hồ Chí Minh, vị trí 1, có diện tích 561,4 m2 (tương ứng với diện tích đất thương mại dịch vụ thuộc khu vực 1, vị trí tài sản thẩm định giá, có kích thước bình qn 25,9*21,7m) Thửa đất có mặt tiền tiếp giáp đường Hồ Chí Minh, đường nhựa rộng 20m, có vỉa hè, cách UBND xã khoảng 4km Việc xác định giá TSGĐ theo phương pháp so sánh trực tiếp thực sau: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin giá đất 03 đất khu vực chuyển nhượng thành công khoảng thời gian năm tính đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với đất cần định giá a Đất tại nơng thơn, thuộc vị trí 1, khu vực 1, xã Cao Dương, hụ Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Bảng 3: Thông tin chi tiết tài sản STT TSSS Tiêu chí A TSGĐ TSSS TSSS TSSS THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN Địa Pháp lý Mô tả chung Thôn Om Trại, Thôn Quyền Thôn Đồng Thôn Đồng xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Chùa, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, Bon, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, Đẳng, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, Bình tỉnh Hịa Bình tỉnh Hịa Bình tỉnh Hịa Bình Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Thửa đất nằm Thửa đất nằm Thửa đất nằm Thửa đất nằm trục đường trục đường trục đường trục đường Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, mặt đường rộng mặt đường rộng mặt đường rộng mặt đường rộng 20m, thuộc vị 20m, thuộc vị 20m, thuộc vị 20m, thuộc vị trí 1, khu vực trí 1, khu vực trí 1, khu vực trí 1, khu vực nơng thơn, có nơng thơn, có nơng thơn, có nơng thơn, có hướng Tây hướng Tây, hướng Tây, hướng Tây, Nam, cách cách UBND xã cách UBND xã cách UBND xã UBND xã 4km, 100m Cách 50m Cách 2,2km Cách nằm khu TSGĐ khoảng khoảng 3,9km TSGĐ khoảng dân cư nên 4,1km nằm nằm khu 1,8km, nằm thuận lợi cho khu dân dân cư tập khu dân việc kinh doanh cư tập trung trung xã cư nên thuận dịch vụ, mật độ xây dựng không cao xã nên nên thuận lợi cho việc thuận lợi cho lợi cho việc kinh doanh dịch việc kinh doanh kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dịch vụ, mật độ vụ, mật độ xây xây dựng tương đối cao so với khu vực khác địa bàn xã dựng tương đối cao so với khu vực khác địa bàn xã dựng không cao 561,4 168,7 192,5 299,5 Kích thước 25,9m x 21,7m 8,5m x 19,8m 5,0m x 38,5m 15,0m x 20,0m Mặt tiền bình quân (m) 25,9 8,5 5,0 15,0 Chiều sâu (m) 21,7 19,8 38,5 20,0 Hình dáng Tương đối vng vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp nước đầy đủ, ổn định Diện tích (m2) Quy mơ, kích thước, hình dáng, diện tích đất Điều kiện hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp nước đầy đủ, ổn định An ninh, môi trường Trong khu dân cư bình thường Trong khu dân cư bình thường Trong khu dân cư bình thường Trong khu dân cư bình thường Tại thời điểm giao dịch đất trống Tại thời điểm giao dịch đất trống Đất trống 759.150.000 962.500.000 Tài sản đất Đất trống Giá bán (đồng) - Mục đích sử dụng đất Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ thuật có; thuật có; đường nhựa, đường nhựa, cấp điện cấp cấp điện cấp nước đầy đủ, ổn nước đầy đủ, ổn định định 898.500.000 Đất nông Đất nông Đất nông Đất nông thôn thôn thôn thôn 10 11 Nguyễn Văn Dương, thôn Chuyền Chuông, xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Thơng tin liên hệ người điều tra Nguyễn Trọng Hiếu, thôn Chợ Bến, xã Cao Thắng, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Nguồn gốc thời gian Chuyển nhượng Chuyển nhượng Chuyển nhượng giao dịch B tháng 8/2019 tháng 1/2019 Trần Quốc Toản, Xóm 4, xã Hồng Vân, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng n tháng 4/2018 CHI TIẾT TÍNH TỐN I Giá bán (đồng) - 759.150.000 962.500.000 II Đơn giá đất (đồng/m2) - 4.500.000 5.000.000 898.500.000 3.500.000 Từ bảng thông tin TSSS TSGĐ, lập bảng điều chỉnh yếu tố so sánh với tiêu chí điều chỉnh bao gồm: Vị trí, giao thơng, điều kiện kinh doanh; Quy mơ (diện tích); Kích thước mặt tiền, hình dáng; Chiều sâu đất; Hạ tầng kỹ thuật; An ninh, môi trường; Hướng đất Bảng 4: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh STT I TSSS Tiêu chí TSGĐ Đơn giá (đồng/m2) Vị trí, giao thơng, điều kiện inh doanh TSSS1 TSSS2 TSSS3 4.500.000 5.000.000 3.000.000 Thửa đất nằm Thửa đất nằm trên trục đường trục đường Hồ Chí Hồ Chí Minh, Minh, mặt đường mặt đường rộng Thửa đất nằm rộng 20m, thuộc 20m, thuộc vị trục đường vị trí 1, khu vực trí 1, khu vực Hồ Chí Minh, nơng thơn, có nơng thơn, có mặt đường rộng hướng Tây, cách hướng Tây, 20m, thuộc vị trí UBND xã 100m cách UBND xã 1, khu vực nông Cách TSGĐ 50m Cách thơn, có hướng khoảng 4,2km TSGĐ khoảng Tây Nam, cách nằm khu dân 3,7km nằm UBND xã 4km, cư tập trung khu dân nằm khu xã nên thuận cư tập trung dân cư nên lợi cho việc kinh xã nên thuận thuận lợi cho việc doanh dịch vụ, lợi cho việc kinh doanh dịch mật độ xây dựng kinh doanh dịch vụ, mật độ xây tương đối cao so vụ, mật độ xây dựng không cao với khu vực dựng tương đối khác địa bàn cao so với xã khu vực khác địa bàn xã Đánh giá TSGĐ khoảng 1,8km, nằm khu dân cư nên thuận lợi cho việc kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không cao Tài sản gần UBND xã, khu dân cư tập trung có lợi kinh doanh, tính khoản, khả chuyển nhượng cao hơn, đánh giá lợi vị trí giao thơng, điều kiện kinh doanhcủa TSGĐ < TSSS3 < TSSS1 < TSSS2 Lợi Lợi Lợi 160% 170% 110% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -37,50 -41,18 -9,09 Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.687.500,00 -2.059.000,00 -272.700,00 168,7 192,5 299,5 Tỷ lệ Thửa đất nằm trục đường Hồ Chí Minh, mặt đường rộng 20m, thuộc vị trí 1, khu vực nơng thơn, có hướng Tây, cách UBND xã 2,2km Cách Quy mô 100% 561,4 Đánh giá Lợi Lợi Lợi 135% 130% 115% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -25,93 -23,08 -13,04 Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.166.850,00 -1.154.000,00 -391.200,00 8,5 15 Tỷ lệ Kích thước mặt tiền, hình dáng (m) Đánh giá 100% 25,9 Các TSSS TSGĐ nằm mặt đường Hồ Chí Minh nên chiều rộng mặt tiền lớn, có lợi tính khoản, khả chuyển nhượng cao hơn, đánh giá lợi kích thước mặt tiền TSGĐ > TSSS3 > TSSS1 > TSSS2 Kém lợi Kém lợi Kém lợi 90% 85% 95% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 11,11 17,65 5,26 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 499.950,00 882.500,00 157.800,00 19,8 38,5 20 Tỷ lệ Chiều sâu đất (m) Đánh giá 100% 21,7 Đối với đất khu vực nông thôn thành phố Hịa Bình nói chung chiều sâu phổ biến khoảng 30m, đánh giá lợi kích thước chiều sâu đất TSGĐ tương đương TSSS1, TSSS3 < TSSS2 Tương đương Lợi Tương đương 100% 110% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 -9,09 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0,00 -454.500,00 0,00 Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp nước đầy đủ, ổn Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp Tỷ lệ Diện tích nhỏ, khả khoản lớn, khả chuyển nhượng cao Do đánh giá lợi quy mơ diện tích TSGĐ < TSSS3 < TSSS2 < TSSS1 Hạ tầ g kỹ thuật 100% Hạ tầng kỹ thuật có; đường nhựa, cấp điện cấp nước đầy đủ, ổn định nước đầy đủ, ổn nước đầy đủ, định ổn định Tương đương Tương đương Tương đương 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 Trong khu dân cư bình thường Trong khu dân cư bình thường Trong khu dân cư bình thường Tương đương Tương đương Tương đương 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 Hướng Tây Hướng Tây Hướng Tây Kém lợi Kém lợi Kém lợi 97% 97% 97% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 3,09 3,09 3,09 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 139.050,00 154.500,00 92.700,00 Mức giá dẫn 2.284.650,00 2.369.500,00 2.586.600,00 Đánh giá Tỷ lệ An ninh, môi trường 100% Trong khu dân cư bình thường Đánh giá Tỷ lệ Hướng đất 100% Hướng Tây Nam Đánh giá II Tỷ lệ 100% định Giá trung bình mức giá dẫn (đồng/m2) 2.413.583,33 Làm tròn (đồng/m2) 2.414.000 Tỷ lệ chênh lệch đơn giá thẩm định/giá tài sản so sánh sau điều chỉnh (%) 5,66 1,88 -6,67 * Tỷ lệ điều chỉnh = (Tỷ lệTSTĐ-Tỷ lệSSj)/Tỷ lệSSj*100% (j = 1→3) Căn thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường: áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tiến hành điều chỉnh tối thiểu tài sản so sánh lấy bình quân mức giá ước tính sau điều chỉnh Do đó, giá đất nơng thơn, Vị trí 1, khu vực 1, xã Trung Minh, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, có giá là: 2.414.000 đồng/m2 b Đối với đất thương mại, dịch vụ, thuộc vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 1, xã Cao Dương, huyện L ơng Sơn, tỉnh Hịa Bình Từ đơn giá đất nơng thơn khu vực 1, vị trí đất cần định giá xác định trên, tính tốn đơn giá đất thương mại dịch vụ nơng thơn khu vực 1, vị trí cách tham khảo tỷ lệ chênh lệch giá đất nông thôn với giá đất thương mại dịch vụ vị trí theo bảng giá đất tỉnh Hịa Bình, dùng phương pháp nội suy đơn giá đất thương mại dịch vụ vị trí Tiếp tham khảo tỷ lệ chênh lệch giá đất thương mại dịch vụ vị trí 2, vị trí 3,vị trí 4, vị trí so với vị trí theo bảng giá đất tỉnh Hịa Bình, tính đơn giá đất thương mại dịch vụ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí Kết thể bảng Bảng 5: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nông thôn tại vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực Đường Hồ Chí Minh, Thơn Om Trại, xã Cao Dương, hụn Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Đất thương mại, dịch vụ (KV1) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 UBND tỉnh Hịa Bình) Hệ số điều chỉnh giá đất thương mại, dịch vụ (KV1) nông thôn (theo Quyết định số 05/2020/QĐ-UBND ngày 17/03/2020 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2020) Đơn giá đất TMDV (KV1) tại nông thôn sau điều chỉnh (đồng/m2) Đất (KV1) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 UBND tỉnh Hịa Bình) Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 1.840.000 1.280.000 770.000 580.000 540.000 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1.840.000 1.280.000 770.000 580.000 540.000 2.300.000 1.600.000 960.000 720.000 670.000 Hệ số điều chỉnh giá đất (KV1) nông thôn (theo Quyết định số 05/2020/QĐUBND ngày 17/03/2020 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2020) Đơn giá đất (KV1) tại nông thôn sau điều chỉnh (đồng/m2) Đơn giá cụ thể đất (KV1) tại nông thôn (đồng/m2) Tỷ lệ % đơn giá TMDV so với đất vị trí Tỷ lệ % vị trí so với vị trí đất thương mại dịch vụ 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 2.300.000 1.600.000 960.000 720.000 670.000 80.00 80.21 80.56 80.60 2.414.000 80.00 69.57 Tỷ lệ % vị trí so với vị trí đất thương mại dịch vụ 41.85 Tỷ lệ % vị trí so với vị trí đất thương mại dịch vụ 31.52 Tỷ lệ % vị trí so với vị trí đất thương mại dịch vụ Đơn giá cụ thể đất thương, mại dịch vụ (KV1) tại ông thôn (đồng/m2) 29.35 1.931.200 1.343.443 808.165 608.748 566.765 c Đối với đất thương mại, dịch vụ, thuộc vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí khu vực 2, xã Cao Dương, hụn L ơng Sơn, tỉnh Hịa Bình Từ đơn giá đất nông thôn khu vực 1, vị trí đất cần định giá xác định trên, chúng tơi tính tốn đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 1, vị trí cách tham khảo tỷ lệ chênh lệch giá đất nông thôn với giá đất thương mại dịch vụ vị trí theo bảng giá đất tỉnh Hịa Bình, dùng phương pháp nội suy đơn giá đất thương mại dịch vụ vị trí Tiếp tham khảo tỷ lệ chênh lệch giá đất thương mại dịch vụ vị trí 2, vị trí 3,vị trí 4, vị trí so với vị trí theo bảng giá đất tỉnh Hịa Bình, tính đơn giá đất thương mại dịch vụ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4, vị trí Kết thể bảng Bảng 6: Đơn giá cụ thể đất thương mại dịch vụ nông thôn tại vị trí 1,2,3,4,5 khu vực Đường Hồ Chí Minh, Thơn Om Trại, hụn Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Đất thương mại, dịch vụ (KV1) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 UBND tỉnh Hịa Bình) 1.840.000 1.280.000 770.000 580.000 540.000 1.040.000 570.0000 420.000 280.000 260.000 56.52 44.53 54.55 48.28 48.15 Đơn giá cụ thể đất thương, mại dịch vụ (KV1) nông thôn (đồng/m2) 1.931.200 1.343.443 808.165 608.748 566.765 Đơn giá cụ thể đất thương, mại dịch vụ (KV2) nông thôn (đồng/m2)_Làm tròn 1.092.000 598.000 441.000 294.000 273.000 Đất thương mại, dịch vụ (KV2) nông thôn (theo QĐ QĐ 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 UBND tỉnh Hịa Bình) Hệ số chênh lệch đất Đất thương mại, dịch vụ (KV1) với Đất thương mại, dịch vụ (KV2) Kết q ả định giá đất Trên sở hồ sơ, tài liệu Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hồ Bình cung cấp, qua khảo sát thị trường với sở phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng tính tốn, xác định kết định giá đất cụ thể thời điểm tháng năm 2020 là: - Đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 2, vị trí là: 1.092.000đ/m2 - Đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 2, vị trí là: 598.000đ/m2 - Đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 2, vị trí là: 441.000đ/m2 - Đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 2, vị trí là: 294.000đ/m2 - Đơn giá đất thương mại dịch vụ nông thôn khu vực 2, vị trí là: 273.000đ/m2 Bảng 6: Kết ịnh giá đất cụ thể Mục đích sử dụng đất Đất TMDV (KV2) tại nông thôn Theo bảng giá đất 2015 -2019 tỉnh Hịa Bình Địa Thơn Om Trại, xã Cao ương, hụn Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Đường phố Đường Hồ Chí Minh Vị trí Giá đất đã có ệ số điều chỉnh (đồng/m2) Đơn giá sau định Diện tích giá đất (m2) (đồng/m2) Thành tiền (đồng) Làm tròn VT 1.040.000 1.092.000 561,4 613.049.000 VT 570.000 598.000 626,9 374.886.000 VT 420.000 441.000 7.411,3 3.268.383.000 VT 280.000 294.000 VT 260.000 273.000 157.167,7 42.906.782.000 40.997,9 12.053.383.000 206.765,2 59.216.483.000 Đây sở tham khảo việc xác định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài cho Cơng ty TNHH Một thành viên Đầu tư phát triển Phú Đỉnh thực dự án "Đầu tư xây dựng cơng trình khai thác lộ thiên mỏ đá vôi làm VLXD thông thường" thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình * Kết định giá đất giới hạn điều kiện s u: - Kết định giá đất sử dụng cho mục đích theo yêu cầu khách hàng ghi Mục báo cáo kết định giá đất này; - Báo cáo kết định giá đất khơng có giá trị thay giấy tờ pháp lý theo quy định pháp luật; - Kết định giá đất có tính chất tham khảo việc xác định giá theo yêu cầu, mục đích đảm bảo tính minh bạch công khai theo quy định hành Không sử dụng cho mục đích khác, phạm vi khác; - Hạn chế thị trường: Tại thời điểm định giá, thị trường bất động sản trầm lắng, giao dịch bất động sản thành cơng; - Phương pháp so sánh trực tiếp thực dựa sở số liệu khảo sát thị trường thời điểm định giá đất, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hành; - Việc điều chỉnh đất so sánh đất cần định giá khơng có quy định cụ thể, phụ thuộc vào kinh nghiệm thị trường định giá viên; CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ MEOW MEOW Định giá viên Nguyễn Đặng Hiếu Giám đốc ... cho thuê cần thiết Để xác định giá đất làm cho thuê đất em thực đề tài: ? ?Định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài phục vụ cơng tác cho th đất tại xã Cao Dương, huyện L ơng Sơn, tỉnh Hoà Bình" ... xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá thực trạng công tác xây dựng giá đất địa bàn xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình - Xác định giá trị đất cần định giá - Đánh giá. .. thôn Om Trại (KV2), xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể cho dự án cho thuê đất xã Cao Dương, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số