Công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn tỉnh thái bình

LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vị phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Trần Nữ Giang năm 2017 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Tơi xin nói lời cảm ơn sâu sắc Tiến sỹ Ngô Thị Phương Thảo, người dành nhiều công sức, thời gian, tận tình hướng dẫn tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, Trường Đai học Thái Bình tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Thái Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo động lực cho tơi hồn thành chương trình học tập, nghiên cứu thực đề tài Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Học viên Trần Nữ Giang MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU i PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƢỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP 1.1 Cơ sở lý luận giá đất, giá đất cụ thể 1.1.1 Giá đất đai giá đất 1.1.2 Giá đất cụ thể, nguyên tắc xác định giá đất cụ thể cần thiết phải xác định giá đất cụ thể 1.1.3 Các phương pháp xác định giá đất cụ thể 1.2 Căn pháp lý xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 14 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất 18 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 18 1.3.2 Các nhân tố khách quan 19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƢỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 20 2.1 Tình hình thuê đất doanh nghiệp SXKD địa bàn tỉnh Thái bình .20 2.2 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể đƣợc sử dụng làm tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD địa bàn tỉnh Thái bình 21 2.2.1 Thực trạng qui định pháp lý UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể sử dụng làm tính tiền thuê đất SXKD phi nông nghiệp 21 2.2.2 Thực trạng trình tự thủ tục 25 2.2.3 Thực trạng phương pháp áp dụng .27 2.3 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD tỉnh Thái bình thời gian qua 49 2.3.1 Những kết đạt 49 2.3.2 Những hạn chế, vướng mắc nguyên nhân 51 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM KHẮC PHỤC HẠN CHẾ, VƢỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 59 3.1 Quan điểm mục tiêu công tác xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn tỉnh Thái bình 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thể .60 3.2.1 Giải pháp 60 3.2.2 Kiến nghị 64 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .68 PHỤ LỤC 69 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TNMT Tài nguyên Môi trường SXKD Sản xuất kinh doanh TMDV Thương Mại dịch vụ NĐ Nghị định KH Kế hoạch QĐ Quyết định QH Quy hoạch UBND Uỷ ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận CP Chi phí XD Xây dựng QL Quản lý BGĐ Bảng giá đất QSD Quyề sử dụng BĐS Bất động sản SS So sánh KTXH Kinh tế xã hội ĐKĐĐ Đăng ký đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013 20 Bảng 2.2: Tình hình xác định giá đất cụ thể đất SXKD phi nông nghiệp .50 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quốc gia, việc định giá đất có ý nghĩa quan trọng cơng tác quản lý đất đai nói riêng định hướng phát triển kinh tế xã hội nói chung Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 dành riêng Mục (Mục Chương 8) gồm Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) để quy định nội dung “Giá đất” (trước Luật đất đai năm 2003 dành Điều để quy định nội dung này) Trong số mục đích định giá đất, có mục đích định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh nội dung có nhiều điểm mới, thay đổi so với quy định theo Luật Đất đai năm 2003 Là chuyên viên giao trực tiếp tham mưu công tác xác định giá đất cụ thể xây dựng Bảng giá đất tỉnh Thái Bình, với mong muốn nghiên cứu sâu hơn, hiểu rõ lĩnh vực phụ trách mong muốn nâng cao trình độ, kiến thức định giá đất cụ thể để tính tiền th đất, tơi lựa chọn đề tài: “Công tác xác định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất địa bàn tỉnh Thái Bình” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn xác định giá đất cụ thể” để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh - Nghiên cứu, phân tích thực trạng tình hình “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất tỉnh Thái Bình Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Công tác “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất  Phạm vi nghiên cứu: Khơng gian: Tỉnh Thái Bình Thời gian: Từ 1/7/2014 đến 30/6/2017: Phƣơng pháp nghiên cứu - Tiếp cận từ lý luận đến thực tế: - Phân tích bất cập thơng qua việc thống kê, so sánh, phân tích kết xác định giá đất cụ thể UBND tỉnh Thái Bình phê duyệt để thực hiện: - Đặt giả thiết số liệu tốn học để tính tốn, đối chiếu vướng mắc sử dụng “phương pháp định giá đất cụ thể” quy định để xác định giá đất cụ thể làm tính thu tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản suất kinh doanh địa bàn tỉnh Thái Bình: Bố cục luận văn Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài chia làm chương: Chƣơng Cơ sở khoa học xác định giá đất cụ thể sử dụng làm tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Chƣơng Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể sử dụng làm tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp thuê đất địa bàn tỉnh Thái Bình Chƣơng Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƢỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KIINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP 1.1 Cơ sở lý luận giá đất Mục có nội dung giá đất đai, giá đất cụ thể; nguyên tắc xác định, cần thiết phải xác định phương pháp định giá đất cụ thể 1.2 Căn pháp lý xác định giá đất cụ thể để tính tiền th đất SXKD phi nơng nghiệp Mục nêu pháp lý “xác định giá đất cụ thể” sử dụng làm tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất Tại mục phân tích yếu tố ảnh hưởng đến công tác “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất bao gồm yếu tố chủ quan yếu tố khách quan CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƢỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 2.1 Tình hình thuê đất doanh nghiệp SXKD địa bàn tỉnh Thái bình Tình hình thuê đất doanh nghiệp SXKD địa bàn tỉnh Thái Bình khoảng thời gian từ tháng 7/2014 đến hết tháng 6/2017 tổng hợp số liệu theo bảng sau: Bảng 2.1: Tình hình cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 Tình hình cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 tháng cuối tháng đầu năm 2015 năm 2016 năm 2014 năm 2017 Huyện, thành Số Số phố số lƣợng số lƣợng lƣợng lƣợng Tổng diện Tổng diện hồ sơ Tổng diện hồ sơ Tổng diện hồ sơ hồ sơ tích (m2) tích (m2) thuê đất tích (m2) thuê đất tích (m2) thuê đất thuê đất (hồ sơ) (hồ sơ) (hồ sơ) (hồ sơ) 90.244,6 22 284.085,7 12 261.203,9 26.656,2 Đông Hưng Hưng Hà 10.291,9 30.670,8 36.284,7 82.152,9 Kiến Xương 12.112,3 30.404,6 98.454,0 0 Quỳnh PHụ 44.703,3 10 84.307,8 63.850,5 7.744,6 Thái Thụy 24.374,7 1.628.272,9 11 105.803,1 402.558,8 Thành Phố 28.407,9 31 246.057,6 32 183.587,6 14.520,1 Tiền Hải 128.150,7 14 157.011,6 23 288,441,8 358.820,2 Vũ Thư 9.566,0 120.383,3 14 273.125,2 149.355,9 Tổng cộng: 38 347.851,4 2.581.194,3 114 1.002.309 20 1.041.808,7 102 (Theo số liệu báo cáo tình hình thuê đất Sở Tài nguyên Môi trường) 2.2 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD địa bàn tỉnh Thái bình 2.2.1 Thực trạng qui định pháp lý UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể làm tính tiền th đất SXKD phi nơng nghiệp a) Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Thái Bình: b) Quyết định UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành bảng giá đất c) Các Quyết định UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm: 2015, 2016, 2017 PHỤ LỤC 07: Bảng tổng hợp nguồn vốn phân bổ cho chi phí xây dựng Đơn vị tính: VNĐ Năm Năm thứ Vốn xây dựng kỳ Vốn tự có vốn huy động để thực giai đoạn I Vốn vay ngân hàng 2016 Năm 10.976.636.305 170.538.900.000 2017 Năm 43.906.545.219 110.674.383.695 2018 Năm 109.361.090.674 66.767.838.476 42.593.252.197 2019 Năm 109.158.454.487 109.158.454.487 PHỤ LỤC 08: Bảng tổng hợp chi phí lãi vay Đơn vị tính: VND Năm Năm Nợ đầu Trả gốc Vay kỳ kỳ Nợ cuối kỳ Tiền lãi hàng kỳ 2016 Năm 0 0 0 2017 Năm 0 0 2018 Năm 42.593.252.197 42.593.252.197 3.748.206.193 2019 Năm 42.593.252.197 109.158.454.487 151.751.706.684 13.354.150.188 2020 Năm 151.751.706.684 15.175.170.668 136.576.536.015 12.018.735.169 2021 Năm 136.576.536.015 15.175.170.668 121.401.365.347 10.683.320.151 2022 Năm 121.401.365.347 15.175.170.668 106.226.194.679 9.347.905.132 2023 Năm 106.226.194.679 15.175.170.668 91.051.024.010 8.012.490.113 2024 Năm 91.051.024.010 15.175.170.668 75.875.853.342 6.677.075.094 2025 Năm 75.875.853.342 15.175.170.668 60.700.682.674 5.341.660.075 2026 10 Năm 10 60.700.682.674 15.175.170.668 45.525.512.005 4.006.245.056 2027 11 Năm 11 45.525.512.005 15.175.170.668 30.350.341.337 2.670.830.038 2028 12 Năm 12 30.350.341.337 15.175.170.668 15.175.170.668 1.335.415.019 TỔNG CỘNG năm Lãi quy hồi thứ 48.361.491.401 PHỤ LỤC 09: Bảng tổng hợp chi phí đầu vào dự án TT Danh mục ĐVT Số lƣơ ̣ng Nguyên tê ̣ Đơn giá Thành tiền (đồng) Bông cotton Kg 6.128.202 USD 1,34 183.451.403.791 Chỉ may, vâ ̣t tư, đóng gói Kg 1.620.000 Đồng 1.056 1.710.720.000 Bao đóng sơ ̣i Chiế c 110.418 Đồng 5.000 552.090.000 Túi bóng bọc sợi Kg 32.863 Đồng 23.000 755.849.000 Ống giấy Ống 2.629.000 Đồng 500 1.314.500.000 Chi phí công cu ̣ , dụng cụ, vâ ̣t rẻ tiề n mau hỏng 93.892.281 (0,05% VLC) Tổng chi phí 187.878.455.073 Tỷ giá USD/VND (Vietcombank) ngày 14/9/2016 là: 1USD = 22.340VNĐ PHỤ LỤC 10: Bảng tổng hợp chi phí nhân cơng hàng năm dự án Danh mu ̣c STT ĐVT Số lƣơ ̣ng Lương bô ̣ phâ ̣n hành chính người 33 Lương phân xưởng kéo sơ ̣i kg 5.520.000 Lương phân xưởng dê ̣t kg 1.620.000 kg 1.080.000 kg 540.000 Lương phân xưởng may khăn Lương phân xưởng may khăn vải Tổ ng tiền lƣơng năm Mƣ́c lƣơng Thành tiề n (đồng) 5.000.000 đồng/tháng 7.000 đồng/kg 16.000 đồng/kg 7.095 đồng/kg 17.315 đồng/kg 1.980.000.000 38.640.000.000 25.920.000.000 7.662.600.000 9.350.100.000 83.552.700.000 PHỤ LỤC 11: Bảng tổng hợp chi phí quản lý, bán hàng, chi phí khác Số lƣợng sợi, STT Danh mu ̣c Diễn giải Chi phí vâ ̣n tải , xăng 500 đồ ng/kg sơ ̣i , dầ u bảo quản khăn thành phẩ m 2.300 đồ ng/kg sơ ̣i , Chi phí điê ̣n, nước khăn thành phẩ m Chi phí quản lý , chi phí bán hàng, chi phí 1.000 đờ ng/kg sơ ̣i , khác (phúc lợi , bảo khăn thành phẩ m vê ̣ môi trường… ) Tổng cộng khăn bông, khăn sợi (kg) 7.140.000 Thành tiền (đồ ng) 3.570.000.000 7.140.000 16.422.000.000 7.140.000 7.140.000.000 27.132.000.000 PHỤ LỤC 12: Bảng phân tích số tiêu tài số công ty: Công ty STT Nội dung Công ty cổ Tổng công ty Công ty cổ Trung phần Sợi cổ phần dệt phần Sợi bình kỷ - STK may Hà Nội Phú Bài 73,81% 84,54% 86,26% 81,54% 2,3% 2,8% 4,4% 3,17% 3,7% 4,7% 2,73% 3,71% Cơ cấu giá vốn hàng bán (khơng tính khấu hao)/doanh thu Cơ cấu chi phí bán hàng/doanh thu Cơ cấu chi phí quản lý/doanh thu Tổng cộng 88,42% PHỤ LỤC 13: Bảng tổng hợp chi phí hàng năm quy hồi Đơn vị tính: VNĐ Chi phí điện nước (Có tính đến yếu tố trượt giá số giá tiêu dùng hàng năm 2015 0,37%) Chi phí hoạt động, Chi phí nhân cơng Chi phí NVL (Có chi phí khác (Có (Có tính đến yếu tố tính đến yếu tố tính đến yếu tố trượt trượt giá trượt giá giá số giá số giá tiêu dùng số giá tiêu dùng tiêu dùng hàng năm hàng năm 2015 hàng năm 2015 2015 0,37%) 0,37%) 0,37%) Năm Năm thứ 2016 0 0 0 2017 0 0 0 2018 0 0 0 4.944.828.420 3.224.888.100 25.158.553.497 56.572.081.607 89.900.351.624 69.803.099.027 2019 (4,5 tháng 2019) Tổng chi phí hoạt động hàng năm Chi phí hoạt động hàng năm quy hồi 2020 14.889.372.855 9.710.460.558 75.754.920.435 170.344.194.927 270.698.948.775 193.183.925.992 2021 16.604.959.483 10.829.321.402 84.483.570.712 189.971.631.609 301.889.483.206 198.017.469.892 2022 16.666.397.833 10.869.389.891 84.796.159.923 190.674.526.646 303.006.474.294 182.674.756.002 2023 16.728.063.505 10.909.606.634 85.109.905.715 191.380.022.394 304.127.598.249 168.520.820.404 2024 16.789.957.340 10.949.972.179 85.424.812.366 192.088.128.477 305.252.870.362 155.463.554.632 2025 16.852.080.183 10.990.487.076 85.740.884.172 192.798.854.552 306.382.305.982 143.417.986.934 Năm Năm thứ Chi phí điện nước (Có tính đến yếu tố trượt giá số giá tiêu dùng hàng năm 2015 0,37%) Chi phí hoạt động, Chi phí nhân cơng Chi phí NVL (Có chi phí khác (Có (Có tính đến yếu tố tính đến yếu tố tính đến yếu tố trượt trượt giá trượt giá giá số giá số giá tiêu dùng số giá tiêu dùng tiêu dùng hàng năm hàng năm 2015 hàng năm 2015 2015 0,37%) 0,37%) 0,37%) 2026 10 16.914.432.879 11.031.151.878 86.058.125.443 193.512.210.314 307.515.920.515 132.305.729.307 2027 11 16.977.016.281 11.071.967.140 86.376.540.507 194.228.205.492 308.653.729.420 122.054.467.376 2028 12 17.039.831.241 11.112.933.418 86.696.133.707 194.946.849.853 309.795.748.219 112.597.489.803 2029 13 17.102.878.617 11.154.051.272 87.016.909.402 195.668.153.197 310.941.992.488 103.873.254.150 2030 14 17.166.159.268 11.195.321.261 87.338.871.967 196.392.125.364 312.092.477.860 95.824.986.388 2031 15 17.229.674.057 11.236.743.950 87.662.025.793 197.118.776.228 313.247.220.028 88.400.311.432 2032 16 17.293.423.851 11.278.319.903 87.986.375.289 197.848.115.700 314.406.234.742 81.550.912.301 2033 17 17.357.409.519 11.320.049.686 88.311.924.877 198.580.153.728 315.569.537.811 75.232.215.696 2034 18 17.421.631.934 11.361.933.870 88.638.678.999 199.314.900.297 316.737.145.101 69.403.101.924 2035 19 17.486.091.973 11.403.973.026 88.966.642.111 200.052.365.428 317.909.072.537 64.025.637.318 2036 20 17.550.790.513 11.446.167.726 89.295.818.687 200.792.559.180 319.085.336.106 59.064.827.367 2037 21 17.615.728.438 11.488.518.546 89.626.213.216 201.535.491.649 320.265.951.849 54.488.388.997 2038 22 17.680.906.633 11.531.026.065 89.957.830.205 202.281.172.968 321.450.935.871 50.266.540.474 2039 23 17.746.325.987 11.573.690.861 90.290.674.177 203.029.613.308 322.640.304.334 46.371.807.605 Tổng chi phí hoạt động hàng năm Chi phí hoạt động hàng năm quy hồi Năm Năm thứ Chi phí điện nước (Có tính đến yếu tố trượt giá số giá tiêu dùng hàng năm 2015 0,37%) Chi phí hoạt động, Chi phí nhân cơng Chi phí NVL (Có chi phí khác (Có (Có tính đến yếu tố tính đến yếu tố tính đến yếu tố trượt trượt giá trượt giá giá số giá số giá tiêu dùng số giá tiêu dùng tiêu dùng hàng năm hàng năm 2015 hàng năm 2015 2015 0,37%) 0,37%) 0,37%) 2040 24 17.811.987.394 11.616.513.518 90.624.749.671 203.780.822.877 323.834.073.460 42.778.844.938 2041 25 17.877.891.747 11.659.494.618 90.960.061.245 204.534.811.922 325.032.259.532 39.464.270.832 2042 26 17.944.039.946 11.702.634.748 91.296.613.472 205.291.590.726 326.234.878.892 36.406.515.288 2043 27 18.010.432.894 11.745.934.496 91.634.410.942 206.051.169.612 327.441.947.944 33.585.679.591 2044 28 18.077.071.496 11.789.394.454 91.973.458.262 206.813.558.939 328.653.483.151 30.983.406.806 2045 29 18.143.956.661 11.833.015.213 92.313.760.058 207.578.769.107 329.869.501.039 28.582.762.327 2046 30 18.211.089.300 11.876.797.370 92.655.320.970 208.346.810.553 331.090.018.193 26.368.123.665 2047 31 18.278.470.331 11.920.741.520 92.998.145.658 209.117.693.752 332.315.051.260 24.325.078.789 2048 32 18.346.100.671 11.964.848.264 93.342.238.797 209.891.429.219 333.544.616.950 22.440.332.335 2049 33 18.413.981.243 12.009.118.202 93.687.605.080 210.668.027.507 334.778.732.033 20.701.619.085 2050 34 18.482.112.974 12.053.551.939 94.034.249.219 211.447.499.209 336.017.413.341 19.097.624.151 2051 35 18.550.496.792 12.098.150.082 94.382.175.941 212.229.854.956 337.260.677.770 17.617.909.338 2052 36 18.619.133.630 12.142.913.237 94.731.389.992 213.015.105.419 338.508.542.278 16.252.845.223 2053 37 18.688.024.424 12.187.842.016 95.081.896.135 213.803.261.309 339.761.023.885 14.993.548.484 Tổng chi phí hoạt động hàng năm Chi phí hoạt động hàng năm quy hồi Năm Năm thứ Chi phí điện nước (Có tính đến yếu tố trượt giá số giá tiêu dùng hàng năm 2015 0,37%) 2054 38 18.757.170.115 12.232.937.031 95.433.699.151 214.594.333.376 341.018.139.673 13.831.824.093 2055 39 18.826.571.644 12.278.198.898 95.786.803.837 215.388.332.410 342.279.906.790 12.760.111.987 2056 40 18.896.229.959 12.323.628.234 96.141.215.012 216.185.269.240 343.546.342.445 11.771.437.869 2057 41 18.966.146.010 12.369.225.659 96.496.937.507 216.985.154.736 344.817.463.912 10.859.367.821 2058 42 19.036.320.750 12.414.991.794 96.853.976.176 217.787.999.808 346.093.288.528 10.017.966.436 2059 43 19.106.755.137 12.460.927.263 97.212.335.888 218.593.815.408 347.373.833.696 9.241.758.191 2060 44 19.177.450.131 12.507.032.694 97.572.021.531 219.402.612.525 348.659.116.881 8.525.691.816 2061 45 19.248.406.697 12.553.308.715 97.933.038.010 220.214.402.191 349.949.155.613 7.865.107.423 2062 46 19.319.625.801 12.599.755.957 98.295.390.251 221.029.195.479 351.243.967.489 7.255.706.177 2063 47 19.391.108.417 12.646.375.055 98.659.083.195 221.847.003.502 352.543.570.169 6.693.522.325 2064 48 19.462.855.518 12.693.166.642 99.024.121.803 222.667.837.415 353.847.981.378 6.174.897.387 2065 (4 tháng) 49 6.511.622.694 4.246.710.453 33.130.170.351 Tổng cộng Chi phí hoạt động, Chi phí nhân cơng Chi phí NVL (Có chi phí khác (Có (Có tính đến yếu tố tính đến yếu tố tính đến yếu tố trượt trượt giá trượt giá giá số giá số giá tiêu dùng số giá tiêu dùng tiêu dùng hàng năm hàng năm 2015 hàng năm 2015 2015 0,37%) 0,37%) 0,37%) 74.497.236.138 Tổng chi phí hoạt động hàng năm 118.385.739.636 Chi phí hoạt động hàng năm quy hồi 1.898.818.783 2.747.036.054.180 PHỤ LỤC 14: Bảng chi tiết tính tốn đơn giá đất cụ thể Nội dung STT Tài sản định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh Công ty TNHH Một thành viên Công ty Trách nhiệm hữu Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ tang lễ Trường Dương hạn Bệnh viện Phước Hải Đầu tư phát triển Tuấn Long Quyết định phê duyệt giá đất cụ Quyết định số 3081/QĐ- thể số 2590/QĐ-UBND ngày UBND ngày 28/10/2016 23/9/2016 Ủy ban nhân dân Ủy ban nhân dân tỉnh tỉnh Thái Bình Thái Bình Tháng 9/2016 Tháng 10/2016 Tháng 10/2016 Đất thương mại dịch vụ Đất thương mại dịch vụ Đất thương mại dịch vụ Đất thương mại dịch vụ Trả tiền thuê đất hàng năm Trả tiền thuê đất hàng năm Trả tiền thuê đất hàng năm Trả tiền thuê đất hàng năm Thông tin thu thập I Tổ chức sử dụng đất Nguồn tin Thời điểm định phê duyệt giá đất cụ thể Mục đích sử dụng đất Hình thức trả tiền thuê đất Đơn giá đất thời hạn 70 năm (đồng/m2) Chưa biết 3.728.000 Giá đất cụ thể phê duyệt Pháp lý Vị trí đường gom đường Vành đai phía Nam đoạn từ Tài sản so sánh Vị trí giáp đường Hồng Văn Thái đến đường Lê Q Đơn, xã Vũ Chính, thành phố Thái Bám đường Phạm Ngọc Thạch Khu trung tâm y tế tỉnh, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Quyết định số 2863/QĐUBND ngày 17/10/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình 4.410.000 3.760.000 Giá đất cụ thể phê duyệt Giá đất cụ thể phê duyệt Vị trí đường Trần Lãm đoạn từ phố Lý Thường Kiệt đến phố Lý Bôn, phường Trần Lãm, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Bám đường Phạm Ngọc Thạch Khu trung tâm y tế tỉnh, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Nội dung STT Tài sản định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Bình, tỉnh Thái Bình II Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Khu đất bám đường Trần Khu đất bám mặt đường gom đường vành đai phía Nam, Vị trí nằm địa giới hành xã Vũ Chính, xa trung tâm thành phố Khu đất bám đường Phạm Ngọc Lãm đoạn từ phố Lý Thường Khu đất bám đường Phạm Thạch khu trung tâm y tế Kiệt đến phố Lý Bôn, Ngọc Thạch khu trung tỉnh, nằm địa giới hành phường Trần Lãm, nằm tâm y tế tỉnh, nằm địa phường, gần trung tâm địa giới hành giới hành phường, gần thành phố hơn, lợi tài sản phường, gần trung tâm thành định giá phố hơn, lợi tài sản trung tâm thành phố lợi tài sản định giá định giá Tỷ lệ (%) 100,00 Lợi Lợi Lợi 105,00 107,00 105,00 Tỷ lệ điều chỉnh -4,762% Khu đất bám đường gom Giao thông rộng 18,5m, đường Vành đai phía Nam rộng 67m có dải phân cách cứng Khu đất bám đường nội khu trung tâm y tế tỉnh rộng khoảng 20m, khơng có dải phân cách cứng, kết nối giao thông tương đồng với tài sản định giá Tương đồng -6,542% -4,762% Khu đất bám đường Trần Khu đất bám đường nội khu Lãm rộng khoảng 20,5m, trung tâm y tế tỉnh rộng khơng có dải phân cách khoảng 20m, khơng có dải cứng, kết nối giao thông phân cách cứng, kết nối giao thuận lợi, lợi tài sản thông tương đồng với tài sản định giá định giá Lợi Tương đồng Nội dung STT Tỷ lệ (%) Tài sản định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 100,00 100,00 103,00 100,00 Tỷ lệ điều chỉnh Tổng tỷ lệ điều chỉnh III 0,000% -2,913% 0,000% -4,762% -9,455% -4,762% 3.550.476 3.993.049 3.580.952 Thống lựa chọn mức giá dẫn Mức giá dẫn (đồng/m2) Đơn giá đất bình qn (đồng/m2) Làm trịn (đồng/m2) 3.708.159 3.708.000 PHỤ LỤC 15: Bảng bảng tính thu nhập rịng qua năm Đơn vị trính: Đồng Hạng mục STT I Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng số (đ) Tổng số (đ) Tổng số (đ) Tổng số (đ) Tổng số (đ) Doanh thu 65.972.305.882 72.758.468.625 89.929.943.292 81.916.375.613 125.800.898.983 I.1 Doanh thu bán hàng 64.719.674.920 72.182.878.512 89.599.399.967 81.340.785.500 125.782.709.273 I.2 Thu nhập khác 968.554.321 571.774.080 326.781.460 571.774.080 11.445.537 I.3 Doanh thu hoạt động tài 284.076.641 3.816.033 3.761.865 3.816.033 6.744.173 II Chi phí 58.599.430.871 65.286.144.150 80.324.007.818 73.998.988.916 119.366.331.588 II.1 Giá vốn hàng bán 52.347.874.796 54.261.535.216 69.754.919.952 62.974.379.982 106.952.596.456 II.2 Chi phí bán hàng 0 0 II.3 Chi phí quản lý doanh nghiệp 2.509.272.527 8.284.294.880 8.349.708.661 8.284.294.880 9.746.024.928 II.4 Chi phí tài 3.720.499.336 2.206.690.503 2.073.031.898 2.206.690.503 2.412.277.599 21.784.212 533.623.551 146.347.307 533.623.551 255.432.605 7.372.875.011 7.472.324.475 9.605.935.474 7.917.386.697 6.434.567.395 II.5 Chi phí khác III Thu nhập ròng từ hoạt động bán hàng PHỤ LỤC 16: Bảng bảng tính lãi bình qn Tháng/Năm 2014 2015 2016 7,0% 6,0% 6,0% 7,0% 6,0% 6,0% 7,0% 6,0% 6,0% 7,5% 6,0% 6,5% 7,5% 6,0% 6,5% 7,5% 6,0% 6,5% 7,5% 6,0% 6,5% 7,5% 6,0% 6,5% 7,0% 6,0% 6,5% 10 6,6% 6,0% 6,5% 11 6,3% 6,0% 6,5% 12 6,3% 6,0% 6,5% Lãi suất bình quân hàng năm 7,06% 6,00% 6,38% Lãi gửi bình quân 2014-2016 (r): 6,48%