Hoàn thiện công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố thái bình ( luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh)

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ KIM OANH HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Ngành: Kế tốn định hướng ứng dụng Mã ngành: 8340301 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Hữu Cường NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi hướng dẫn PGS.TS Trần Hữu Cường, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan không trùng lặp với cơng trình khoa học Thái Bình, ngày … tháng … năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Oanh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Lời tơi xin dành bày tỏ lịng biết ơn chân thành, sâu sắc tới PGS.TS Trần Hữu Cường người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cho chuyên môn phương pháp nghiên cứu bảo cho nhiều kinh nghiệm thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cám ơn thầy, cô giáo trường Học viện Nơng nghiệp Việt Nam, Trường Đại học Thái Bình, quan quản lý Nhà nước tài đất đai bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi trình học tập, thu thập liệu cung cấp thông tin q trình hồn thành luận văn Mặc dù với nỗ lực cố gắng thân, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý chân thành q thầy đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Thái Bình, ngày … tháng … năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Oanh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ, đồ thị hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu: 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp luận văn 1.5 Kết cấu nội dung luận văn Phần Cơ sở lý luận thực tiễn 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm 2.1.2 Vai trị, ý nghĩa cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 16 2.1.3 Nội dung công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất 18 2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất 21 2.2 Cơ sở thực tiễn 24 2.2.1 Các quy định UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất 24 2.2.2 Bài học rút cho công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 27 iii Phần Đặc điểm địa bàn phƣơng pháp nghiên cứu 30 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 30 3.1.1 Đặc điểm chung thành phố Thái Bình 30 3.1.2 Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh 35 3.1.3 Tình hình xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 36 3.2 Phương pháp nghiên cứu 36 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu 36 3.2.2 Phương pháp xử lý liệu 38 3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 38 Phần Kết nghiên cứu 40 4.1 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình 40 4.1.1 Thực trạng quy trình thực xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 40 4.1.2 Thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá đất để tính thu tiền thuê đất cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình 48 4.2 Các nhân tố ánh hưởng đến công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD địa bàn thành phố Thái Bình 69 4.2.1 Các quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất Nhà nước 69 4.2.2 Đánh giá Doanh nghiệp trình tự thời gian xác định giá đất 72 4.3 Đánh giá chung thực trạng công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD thời gian qua 73 4.3.1 Những kết đạt 73 4.3.2 Những hạn chế, vướng mắc nguyên nhân 73 4.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn thành phố Thái Bình 79 4.4.1 Căn đề xuất giải pháp 79 iv 4.4.2 Giải pháp đề xuất 80 Phần Kết luận kiến nghị 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Kiến nghị 84 Tài liệu tham khảo 88 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BGĐ Bảng giá đất CP Chi phí ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận KTXH Kinh tế xã hội KH Kế hoạch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QH Quy hoạch QL Quản lý QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SS So sánh SXKD Sản xuất kinh doanh TMDV Thương Mại dịch vụ UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Số lượng mẫu điều tra 38 Bảng 4.1 Các pháp lý cơng tác xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 47 Bảng 4.2 Số liệu hồ sơ thuê đất năm 2015-2018 địa bàn thành phố Thái Bình 49 Bảng 4.3 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất 50 Bảng 4.4 Tổng hợp số hồ sơ xác định giá đất theo phương pháp giai đoạn năm 2015-2018 51 Bảng 4.5 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp 51 Bảng 4.6 Tổng hợp tỷ lệ hồ sơ thuê đất xác định theo 04 phương pháp 52 Bảng 4.7 Tổng doanh thu tổng doanh thu phát triển dự án 55 Bảng 4.8 Tổng chi phí Tổng chi phí phát triển dự án 57 Bảng 4.9 Giá trị quyền sử dụng đất 57 Bảng 4.10 Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 62 Bảng 4.11 Xác định thu nhập rịng bình qn 67 Bảng 4.12 Đánh giá phù hợp quy định việc xác định giá đất theo giá trị đất (trên 20 tỷ đồng) 70 vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ VÀ HÌNH Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Bình 30 Sơ đồ 4.1 Quy trình, thủ tục trường hợp đất (khu đất) có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 20 tỷ đồng 42 Sơ đồ 4.2 Quy trình, thủ tục trường hợp đất (khu đất) có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 20 tỷ đồng 43 Biểu đồ 4.1 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp 52 Biểu đồ 4.2 Số liệu hồ sơ thuê đất thành phố Thái Bình xác định theo 04 phương pháp năm 2015-2018 53 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thị Kim Oanh Tên Luận văn: Hoàn thiện cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình Ngành: Kế toán Mã số: 8340301 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Việc lựa chọn đề tài giúp tác giả mở rộng kiến thức công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình, cụ thể: - Góp phần hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình thời gian qua - Đưa định hướng đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình đồng thời đảm bảo tính khoa học thực tiễn giá thuê đất, đảm bảo hài hịa lợi ích nhà nước doanh nghiệp trình thuê đất thực dự án đầu tư địa bàn thành phố Thái Bình Phƣơng pháp nghiên cứu Chọn mẫu nghiên cứu: Căn vào nội dung đề tài, sở xem xét thực tế tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình thực cơng xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2015-2018 tiến hành chọn mẫu nghiên cứu gồm 16 cán bộ, tổ chức, cá nhân thực nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể doanh nghiệp thuộc đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất Thu thập thông tin, số liệu: Số liệu lấy từ sách báo, internet, cơng trình nghiên cứu khoa học, văn quy phạm pháp luật liên quan đến cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành ix ... nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình đồng... xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn. .. giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất địa thành phố