Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)

Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20112015 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– HỒNG THANH TRÀ NGHIÊN CỨU CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Hoàng Thanh Trà ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài ngồi lỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, ý kiến đóng góp q báu nhiều cá nhân tập thể để hoàn thành luận văn Nhân dịp xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Đỗ Thị Lan định hướng, đồng thời người tận tình bảo, giúp đỡ em suốt q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi tới thầy, lòng biết ơn sâu sắc Tơi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lý tài ngun phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ Nhà - đất & Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên, UBND Xã Tân Cương, Xã Phúc Xuân, phường Thịnh Đán, phường Túc Duyên, phường Phan Đình Phùng tổ trưởng tổ dân phố, bà nhân dân phường giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn địa phương Tơi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình bè bạn tạo điều kiện tài chính, hội để tơi cơng tác học tập, động viên nhiều suốt q trình học tập hồn thành luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Hoàng Thanh Trà năm iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Khái quát định giá đất 11 1.2.1 Khái niệm định giá đất 11 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.2.3 Các nguyên tắc định giá đất 14 1.2.4 Phương pháp định giá đất 16 1.3 Sơ lược công tác định giá đất số nước giới 17 1.4 Tổng quan kết nghiên cứu Định giá đất - Thị trường đất đai Việt Nam 21 1.4.1 Công tác Định giá đất Việt Nam 21 1.4.2 Công tác định giá đất nông nghiệp 22 1.4.3 Các phương pháp xác định giá đất áp dụng Việt Nam 27 iv 1.4.4 Cơ sở pháp lý 32 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu đề tài 33 1.6 Đánh giá chung 34 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 36 2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu tiến hành 12 tháng, từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 10 năm 2017 36 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Thành phố Thái Nguyên 36 2.3 Nội dung nghiên cứu 36 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36 2.3.2 Công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 36 2.3.3 Kết định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36 2.3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 37 2.4 Phương pháp nghiên cứu 37 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 37 2.4.2 Phương pháp điều tra có tham gia 37 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 v 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 3.1.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 46 3.2 Kết định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 54 3.2.1 Công tác định giá đất trồng hàng năm 54 3.2.2 Công tác định giá đất trồng lâu năm 56 3.2.3 Công tác định giá đất nuôi trồng thủy sản 57 3.2.4 Công tác định giá đất trồng rừng sản xuất 58 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 61 3.3.1 Khó khăn thuận lợi cơng tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên 61 3.3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất khu vực nghiên cứu 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản CN XD Công nghiệp xây dựng CNH-HĐH Công nghiệp hóa – đại hóa ĐVT Đơn vị tính GTSX Giá trị sản xuất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội TM-DV Thương mại - Dịch vụ TPTN Thành phố Thái Nguyên 10 UBND Ủy ban nhân dân 11 VNĐ Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 40 Bảng 3.2: Diện tích, dân số theo đơn vị hành địa bàn TPTN 41 Bảng 3.3: Tốc độ phát triển kinh tế Thành phố Thái Nguyên đến năm 2016 42 Bảng 3.4: Kết thực kế hoạch sử dụng đất đến 02/12/2016 46 Bảng 3.5: Thực trạng giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất quy định UBND tỉnh địa bàn thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 .50 Bảng 3.6: Kết điều tra giá đất phương pháp tính thu nhập đất trồng hàng năm xếp hạng vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm 55 Bảng 3.7: Kết điều tra giá đất trồng lâu năm vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm 56 Bảng 3.8: Kết điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm 57 Bảng 3.9: Kết điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 9,5%/năm 58 Bảng 3.10: Kết so sánh giá loại đất nông nghiệp thị trường số phường, xã so với giá đất nông nghiệp định giá .59 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu Đất đai 10 Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên .39 Hình 3.2: Sự biến động trung bình giá đất nơng nghiệp từ 2011 - 2015 theo khung giá 51 Hình 3.3: Kết so sánh giá đất trồng năm địa bàn tỉnh Thái Nguyên số tỉnh giáp ranh 52 Hình 3.4: Kết so sánh giá đất ni trồng thủy sản địa bàn tỉnh Thái Nguyên số tỉnh giáp ranh 53 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2015 tỉnh Thái Nguyên so với giá đất trồng rừng sản xuất tỉnh giáp ranh 54 Hình 3.6: Kết so sánh giá loại đất nông nghiệp thị trường số phường, xã so với giá đất nông nghiệp định giá 60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người Đất đai tảng để định cư tổ chức hoạt động kinh tế xã hội, khơng đối tượng lao động mà tư liệu sản xuất vừa khơng thể thay được, vừa đặc biệt với ngành nông nghiệp Đất đai sở sản xuất nông nghiệp, yếu tố đầu vào tác động mạnh mẽ đến hiệu sản xuất nông nghiệp, đồng thời môi trường sản xuất sản phẩm nông nghiệp nuôi sống người Xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo đòi hỏi ngày tăng nhu cầu lương thực thực phẩm, chỗ ăn nhu cầu khác người Do đó, người khai thác đất đai ngày triệt để theo cách tích cực tiêu cực để thỏa mãn nhu cầu ngày tăng Đất nơng nghiệp, vốn hạn chế diện tích, độ phì, điều kiện dinh dưỡng, nước tưới, khí hậu… ln có nguy bị suy thối tác động thiên nhiên, khai thác thiếu ý thức người trình sản xuất lại chịu suy giảm diện tích q trình thị hóa mạnh mẽ diễn Việt Nam toàn cầu Định giá đất giúp nhà nước quản lý hiệu tài sản quý giá mình, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, điều chỉnh hoạt động thị trường đất đai, định hướng thị trường hoạt động theo quản lý thơng qua sách, quy định… Đặc biệt với diện tích đất nơng nghiệp đứng trước nguy suy giảm nghiệm chất lượng số lượng, ln có nguy dần trước bão thị hóa, phát triển cơng nghiệp, dịch vụ… cần bảo vệ gìn giữ Thành phố Thái Nguyên trung tâm tỉnh Thái Nguyên, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Trong năm gần đây, thành phố Thái Nguyên có bước phát triển vượt bậc, phần trình đổi mới, thực CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung tỉnh Do nhu cầu thị hóa nên 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Thực trạng định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 Công tác định giá đất địa phương từ năm 2011-2014 thực theo theo định kỳ năm lần, đến năm 2015 công tác định giá đất thực định kỳ năm lần đảm bảo quy định luật đất đai 2013 Kết định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Giá đất nông nghiệp quy định khung giá UBND tỉnh địa bàn thành phố Thái Nguyên tiến gần sát với giá thực tế định giá so với mức giá đất nghiệp trao đổi, chuyển nhượng thi trường thấp chưa sát với giá thị trường Cụ thể: + Giá đất trồng năm ước tính khoảng: 104.148 đồng/m2 cao 1.04 lần so với giá khung giá UBND tỉnh quy định + Giá đất trồng lâu năm ước tính khoảng: 92.224 đồng/m2 cao 1.03 lần so với giá khung giá UBND tỉnh quy định + Giá đất ni trồng thủy sản ước tính khoảng: 89.104 đồng/m2 cao 1.27 lần so với giá khung giá UBND tỉnh quy định + Giá đất rừng sản suất ước tính khoảng: 37.141 đồng/m2 cao 1.13 lần so với giá khung giá UBND tỉnh quy định Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên phương diện: Chính sách, quản lý, kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất 65 II Kiến nghị - Tiếp tục có cơng trình nghiên cứu lĩnh vực định giá đất nông nghiệp giúp cho công tác định giá đất nông nghiệp đạt hiệu cao - Các quan có liên quan Sở Tài nguyên mơi trường, Sở Tài chính, Sở xây dựng, Cục thuế nên tham khảo nghiên cứu đề tài để hoạch định đưa giải pháp góp phần nâng cao hiệu cho công tác định giá đất nông nghiệp 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Lênin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Nguyễn Thế Chinh cs (2015), Giải pháp để giá đất nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam, http://isponre.gov.vn/ Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên (2010), Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên, NXB Thống kê, Hà Nội Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Công nghệ, 109(09), tr 83-88 10.Nguyễn Văn Hảo, Nguyễn Đình Kháng, Lê Danh Tốn (2003), Giáo trình Kinh tế trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia 11 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 67 12 Luật đất đai 2013: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội ban hành Luật đất đai 13 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đồng sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế, 254, tr 11-18 14 Phương Thảo (2013), Kinh nghiệm thu hồi đất số quốc gia giới, http://www noichinh.vn , ngày 11/9/2013 15.Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 17.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 18 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 19.Trần Bình Trọng (2003), Giáo trình Lịch sử học thuyết kinh tế, NXB Thống kê 20 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất 21 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Các báo cáo kinh tế - xã hội, báo cáo kết thực cơng tác giải phóng mặt từ 2009 - 2014 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 UBND Tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/ QĐ - UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc phê duyệt giá loại đất địa bàn Tỉnh Thái nguyên Năm 20114 68 24 UBND Tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/ QĐ - UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc phê duyệt giá loại đất địa bàn Tỉnh Thái nguyên Năm 2013 25 UBND Tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số 62/2011/ QĐ - UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 phê duyệt giá loại đất địa bàn Tỉnh Thái nguyên Năm 2012 26 UBND Tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 47/2010/ QĐ - UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc phê duyệt giá loại đất địa bàn Tỉnh Thái nguyên Năm 2011 27 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Căn Quyết định số 31/2014/QĐUBND ngày 22/08/2014 UBND tỉnh TháiNguyên việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 28 Đặng Hùng Võ (2006), Chính sách pháp Luật Đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 29 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Công nghệ , 98 (10), tr 69-74 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Mã phiếu: Tỉnh: Thái Nguyên Huyện: Thái Nguyên Phường: PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, XÁC ĐỊNH CHI PHÍ VÀ GIÁ THÀNH SẢN XUẤT ĐỐI ĐẤT TRỒNG CÂY HẰNG NĂM VỤ……………… Họ tên chủ hộ: Số nhân gia đình: người, lao động chính: Diện tích sản xuất lúa thực tế hộ: m2 Diện tích xác định chi phí sản xuất, tính giá thành thống kê theo biểu mẫu đây: STT I II III IV Hạng mục Tổng chi phí đất sào Chi phí vụ lúa Giống Đạm Lân Kali Thuốc BVTV Vôi Thuốc trừ cỏ Phân chuồng Dụng cụ LĐ Tổng chi phí sản xuất sào suất sào Giá bán Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) ĐVT Lượng Đơn giá Thành tiền kg/sào kg/sào kg/sào kg/sào kg/sào kg/sào đồng/sào kg/sào đồng/sào kg đồng Ngày……tháng……năm…… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 02 Mã phiếu: Tỉnh: Thái Nguyên Huyện: Thái Nguyên Phường: PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, XÁC ĐỊNH CHI PHÍ VÀ GIÁ THÀNH SẢN XUẤT ĐỐI ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM Họ tên chủ hộ: Số nhân gia đình: người, lao động chính: Diện tích sản xuất cây………… thực tế hộ: m2 Diện tích xác định chi phí sản xuất, tính giá thành thống kê theo biểu mẫu đây: STT Hạng mục điều tra I Tổng chi phí để hình thành thu nhập Cây Chi phí phân bón trước trồng Phân bón chăm sóc năm Phân bón chăm sóc năm Phân bón chăm sóc năm Phân bón chăm sóc năm II Tổng chi phí sản xuất III Năng suất sào IV Giá bán Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) ĐVT Số lượng Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) Cây/ha Đồng kg Đồng Ngày……tháng……năm…… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 03 Mã phiếu: Tỉnh: Thái Nguyên Huyện: Thái Nguyên Phường: PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, XÁC ĐỊNH CHI PHÍ VÀ GIÁ THÀNH SẢN XUẤT ĐỐI ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN Họ tên chủ hộ: Số nhân gia đình: người, lao động chính: Diện tích ao ni cá thực tế hộ: m2 Diện tích xác định chi phí sản xuất, tính giá thành thống kê theo biểu mẫu đây: Hạng mục điều tra STT ĐVT I Tổng chi phí để hình thành thu nhập Cá giống Con/ha Cá mè trắng Con/ha Cá trắm cỏ Con/ha Cá chép lai Con/ha Cá trôi rô hu Con/ha Cá rơ phi đơn tính Con/ha Số lượng Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) Chi vật liệu Vôi Kg/m2 Phân chuồng Kg/m2 II Thức ăn Kg/vụ Tổng chi phí sản xuất đồng III Năng suất Kg/năm IV Giá bán Đồng Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngày……tháng……năm…… Người điều tra Phụ lục 04 Mã phiếu: Tỉnh: Thái Nguyên Huyện: Thái Nguyên Phường: PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, XÁC ĐỊNH CHI PHÍ VÀ GIÁ THÀNH SẢN XUẤT ĐỐI ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT Họ tên chủ hộ: Số nhân gia đình: người, lao động chính: Diện tích trồng rừng thực tế hộ: Diện tích xác định chi phí sản xuất, tính giá thành thống kê theo biểu mẫu đây: STT Hạng mục điều tra I Tổng chi phí để hình thành thu nhập ĐVT Số Đơn giá Thành tiền lượng (đồng) (đồng) Cây giống Chi phí vật liệu phân bón trồng rừng Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm II Tổng chi phí sản xuất đồng III Năng suất M3/ha IV Giá bán Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) đồng/ m3 Ngày……tháng……năm…… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 05 Mã phiếu: Tỉnh: Thái Nguyên Huyện: Thái Nguyên Phường: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất nông nghiệp) Tên xã (phường, thị trấn): Tên người điều tra: Địa (1)………………………………; thời điểm chuyển nhượng (2): Giá bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/bất động sản Giá đất chuyển nhượng: …………………………triệu đồng/thửa đồng/m2 Nguồn thông tin: Các thông tin đất - Tờ đồ số: ……………; thử đất số: ………………; diện tích: .m2 - Địa đất(3): -Vị trí đất: Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, Khơng tiếp giáp lộ □ - Mục đích sử dụng: - Thơng tin khác (nếu có): Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Loại trồng (thủy sản nuôi trồng): ……………………; Năm trồng (nuôi trồng): - Cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất nơng nghiệp: Loại cơng trình: ; năm xây dựng: ……………; giá trị cơng trình xây dựng: ………………triệu đồng - Tài sản khác (nếu có): Các thông tin thu nhập từ đất - Thu nhập bình quân năm: đồng/m2 - Chi phí bình qn năm để tạo thu nhập: đồng/m2 - Thu nhập ròng bình qn năm (thu nhập sau thuế): đồng/m2 Ngày……tháng……năm…… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 06: Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nơng nghiệp trồng năm (vị trí 1) thành phố Thái Nguyên Thửa đất cần định giá có diện tích 720m2, năm trồng 02 vụ lúa tẻ thường Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá thời điểm định sau: I Diện tích đất: 720m2 II Tổng thu nhập đất = 270kg/sào x sào x vụ x 8000 = 8.640.000 đồng - Tổng chi phí đất (chi phí vụ): + Chi phí giống (định mức 31kg/ha) = 31kg/ha x 720m2 x vụ x 55.000 = 245.520 đồng + Chi phí đạm (định mức 278kg/ha) = 278kg/ha x 720m2 x vụ x 6.850 = 274.219 đồng + Chi phí lân (định mức 556kg/ha) = 556kg/ha x 720m2 x vụ x 2.500 = 200.160 đồng + Chi phí kali (định mức 222kg/ha) = 222kg/ha x 720m2 x vụ x 10.800 = 345.254 đồng + Chi phí thuốc bảo vệ thực vật (định mức 2kg/ha) = 2kg/ha x 720m2 x vụ x 200.000 = 57.600 đồng + Chi phí vơi (định mức 306kg/ha) = 306kg/ha x 720m2 x vụ x 800.000 = 35.251 đồng + Chi phí thuốc trừ cỏ (định mức 388.000đ/ha) = 388.000/ha x 720m2 x vụ = 55.872 đồng + Chi phí phân chuống (định mức 10.000/ha) = 10.000/ha x 720m2 x vụ x 200 = 288.000 đồng + Chi phí dụng cụ lao động (định mức 100.000đ/ha) = 10.000/ha x 720m2 x vụ = 14.400 đồng Tổng thu nhập đất = 245.520 + 274.219 + 200.160 + 345.254 + 57.600 + 35.251 + 55872 + 288.000 + 14.400 = 1.516.277 đồng III Tổng chi phí đất: 1.516.277 đồng IV Thu nhập tuý đất: 8.640.000 - 1.516.277 = 7.123.724 đ - Giá trị đất cần định giá với lãi xuất ngân hàng 9.5% = 7.123.724/9.5% = 74.986.568 đồng - Giá đất đất cân định giá: 74.986.568 đồng/720m2 = 104.148 đồng/m2 Kết luận: Giá trị đất cần định giá là: 104.148 đồng/m2 Phụ lục 07: Áp dụng phương pháp thu thập để xác định giá đất trồng lâu năm (vị trí 1) xã Tân Cương Thửa đất cần định giá có diện tích 5.500m2, trồng chè Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá thời điểm định sau: I Diện tích đất (m2): 5.500 m2 II Tổng thu nhập đất = 4kg/m2 x 5.500m2 x 3000đ = 66.000.000đ III Tổng chi phí hình thành thu nhập: - Chi phí giống (600/ha, dặm N1 10%) = 363 x 3000đ = 363.000 đồng - Chi phí phân bón trước trồng = 5.362.500 đồng - Phân bón chăm sóc năm = 907.500 đồng - Phân bón chăm sóc năm = 3.164.150 đồng - Phân bón chăm sóc năm = 3.534.300 đồng - Phân bón chăm sóc năm = 3.959.200 đồng Tổng chi phí = 363.000 + 5.362.500 + 907.500 + 3164.150 + 3.534.300 + 3.959.200 = 17.290.650 đồng IV Thu nhập tuý đất sau 04 năm = 66.000.000 17.290.650 = 48.709.350 đồng V Giá trị đất cần định giá với mức lãi xuất ngân hàng 9.5%: = 48.709.350/9.5% = 512.730.000 đồng VI Đơn giá đất cần định giá: 512.730.000/5.500 = 93.224 đ/m2 Kết luận: Giá trị đất cần định giá là: 93.224 đồng/m2 Phụ lục 08: Áp dụng phương pháp thu thập để xác định giá đất nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản (vị trí 1) thành phố Thái Nguyên Thửa đất cần định giá có diện tích 1.353m2, ni cá loại Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá thời điểm định sau: I Diện tích đất (m2): 1.353 m2 II Tổng thu nhập đất (Cá trôi, trắm, chép, mè định mức 354kg/năm) = 354kg x 40.000đ/kg = 14.160.000 đồng III Tổng chi phí để hình thành thu nhập: Chi phí cá giống = 432.960 + 1.082.400 + 86.586 + 389.664 + 32.472 = 2.024.088 đồng - Cá mè trắng (1.600 con/ha) = 216 x 2000đ = 432.960 đồng - Cá trắm cỏ (4.000 con/ha) = 541 x 2000đ = 1.082.400 đồng - Cá chép lai (320 con/ha) = 43 x 2000 đ = 86.586 đồng - Cá trôi (1.440 con/ha) = 195 x 2000đ = 389.664 đồng - Cá rô phi đơn tính (480 con/ha) = 65 x 500đ = 32.472 đồng Chi phí vật liệu = 108.240 + 94.710 = 202.950 đồng - Vôi (định mức - 10kg/100m2) = 7-10kg/100m2 x 135 x 800 đ = 108.240 đ - Phân chuồng (30 - 35kg/100m2) = 30 - 35kg/100m2 x 474 x 200đ = 94.710 đ Thức ăn (60 kg/vụ) = 60kg x 8000đ = 480.000đ Tổng chi phí đất: 2.024.088 + 202.950 + 480.000 = 2.707.038 đ IV Thu nhập tuý đất: = 14.160.000 đ - 2.707.038đ = 11.452.962 đồng V Giá trị đất cần định giá với mức lãi xuất ngân hàng 9.5%: = 11.452.962/9.5% =120.557.495 đồng VI Đơn giá đất cần định giá: 120.557.495đ/1.353 =89.104 đ/m2 Kết luận: Giá trị đất cần định giá là: 89.104 đồng/m2 Phụ lục 09: Áp dụng phương pháp thu thập để xác định giá đất trồng lâu năm (vị trí 1) xã Phúc Xuân Thửa đất cần định giá có diện tích 20.000m2, trồng keo Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá thời điểm định sau: I Diện tích đất (m2): 20.000 m2 II Tổng thu nhập đất = 105m3/ha x x 1.700.000 = 357.000.000đ III Tổng chi phí hình thành thu nhập: - Cây giống (703.840đ/ha) = 703.840đ/ha x = 1.407.680 đồng - Chi phí vật liệu phân bón trồng rừng (1.235.040đ/ha) = 1.235.040đ/ha x = 2.470.080 đồng - Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm (70.384đ/ha) = 70.384đ/ha x = 140.768 đồng - Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm (70.384đ/ha) = 70.384đ/ha x = 140.768 đồng Tổng chi phí để hình thành thu nhập đất: 1.407.680 + 2.470.080 + 140.768+140.768 = 4.159.296 đồng IV Thu nhập tuý đất sau năm: (357.000.000 - 4.159.296)/5 năm = 70.569.141đồng V Giá trị đất cần định giá với mức lãi xuất ngân hàng 9.5%: = 70.568.141/9.5% = 742.822.535 đồng VI Đơn giá đất cần định giá: 742.822.535/20.000 = 37.141 đ/m2 Kết luận: Giá trị đất cần định giá là: 37.141 đồng/m2 ... nâng cao hiệu công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 61 3.3.1 Khó khăn thuận lợi công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên ... đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ 2011-2015 - Nghiên cứu kết định giá đất nông nghiệp thông qua điều tra thực tế địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. .. thành phố Thái nguyên, tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015” Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục