thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện từ liêm- thành phố hà nội

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho mộtmục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm của tài sản và

Phần mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại vàphát triển của các sinh vật nói chung và con ngời nói riêng Hiện nay quá trìnhcông nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đangdiễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu

t xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tấtyếu Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc th-ờng xuyên của không riêng một quốc gia nào Giải phóng mặt bằng là mộtquy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, cótính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu t Nó không những ảnh h-ởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinhtế- chính trị- xã hội Hiện nay ở nớc ta, công tác giải phóng mặt bằng đanggặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đóxác định giá đất là một trong những nguyên nhân cơ bản

Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóngmặt bằng đó chính là chính sách bồi thờng Chính sách bồi thờng hiện nay tuy

đã đợc xây dựng và điều chỉnh, nhng vẫn còn nhiều vấn đề vớng mắc cả về lýluận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thờng khi giải phóng mặtbằng , phục vụ đầu t xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéodài, chậm đa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút Do đó, yêu cầu

đặt ra là phải đa ra đợc các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho côngtác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nớc

th-Việc chọn và nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên

địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội “ là nhằm góp phần đẩy nhanh

công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung vàHuyện Từ Liêm nói riêng

2 Mục đích của đề tài.

- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thờng thiệt hạikhi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trongbồi thờng thiệt hại

- Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hạikhi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm.

- Đề xuất phơng hớng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụcông tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tợng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ côngbồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Đề tài ngiên cứu những vấn đề cótính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hởng của nó trongquá trình bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng

- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu t xây dựng mới có liên quan

đến giải phóng mặt bằng đã và đang đợc triển khai trên điạ bàn Huyện từLiêm Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thờng thiệthại khi giải phóng mặt bằng

và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đa ra những căn cứ khoa học cho địnhhớng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất khi giảiphóng mặt bằng

4.2 Phơng pháp duy vật lịch sử.

Phơng pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sửdụng giá đất Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giảiphóng mặt bằng Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xácnhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất bồi thờng thiệthại khi giải phóng mặt bằng

4.3 Phơng pháp thống kê.

Đây là phơng pháp nghiên cứu kinh tế thông thờng giúp cho việc điềutra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất

phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện TừLiêm Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác cácbiểu hiện về thực trạng xác định giá đất Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêuthống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác xác định giá đấthiện nay Đây là phơng pháp nghiên cứu cho phép lợng hoá các kết luận và kếtquả nghiên cứu có tính thuyết phục cao.

Ngoài các phơng pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số

ph-ơng pháp nghiên cứu khác nh chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chínhsách Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp củamột hay nhiều phơng pháp nghiên cứu khác nhau

- Làm sáng tỏ những quan điểm, phơng hớng và những giải phá nhằm

đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá

đất bồi thờng thiệt hại nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tínhkhả thi

6 Kết cấu của đề tài.

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,chuyên đề gồm ba chơng:

- Chơng I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi

giải phóng mặt bằng

- Chơng II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi

giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thànhphố Hà Nội

- chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác

định giá đất bồi thờng thiệt hại trong thời gian tới

chơng I

Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng

thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

I Khái niệm về giá đất và định giá đất.

1 Khái niệm về giá đất.

Đất đai là loại t liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đợc trong sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quýgiá và khan hiếm Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nớc cũng đều dợc gìn giữ,bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dỡng làm tăng khả năng khai thác và pháttriển Đất đợc quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế Việcxác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nớc thực hiện sự quản lýnguồn tài sản, tài nguyên này của đất nớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiếtkiệm và có hiệu quả

Trong nền kinh tế thị trờng, hàng hoá có thể trao đổi đợc là nhờ có giátrị và giá trị sử dụng Khi trao đổi ngời mua cần giá trị còn ngời bàn thì thựchiện đợc giá trị Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi connguời cha tác động vào đất nó cũng có thể đợc con ngời dùng để mua bán vớinhau “Hàng hoá đất” còn mang nhiều tính đặc biệt ở chỗ con ngời không thểtác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống nhất theomột tiêu chuẩn do con ngời đặt ra, mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiênqua nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng ngời bán, từng ngời mua Trong quá trình

sử dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trờng hbợpqua sử dụng, gá trị của đất lại đợc tăng lên Hàng hoá đất còn mang tính đơn

chiếc và độc quyền mà con ngời không thể chuyển nó từ nơi này sang nơikhác Vậy cái gì làm cho đất có gía trị và mua bán đợc- đó chính là khả năngsinh lợi của đất Ngời mua cần sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằmmang lại một hiệu quả nhất định Ngời bán biết rõ khả năng miếng đất củamình có thể sử dụng vào mục đích gì và hiệu quả mang lại ra sao.

Trong nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc xác định nh là số tiền mà mộthoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi màthửa đất này đợc đa ra mua bán trao đổi trên thị trờng Khi ngời tiêu dùng cónhu cầu về tài sản nh đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ớctính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó Nhng nếu mức giá màngời tiêu dùng đặt ra cha làm thoả mãn giá trị mà ngời chủ sở hữu mong đợithì quan hệ trao đổi cha đợc thực hiện và mức giá đó cha phải là giá cả thị tr-ờng của tài sản đất đó Nh vậy giá cả thị trờng của tài sản đất là mức giá bán

có thể thực hiện đợc tốt nhất của một tài sản Là mức giá thịnh hành dới cácdiều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tựnguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về tài sản - đối tợng mua bán.Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả

có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị nhng xét trong toàn xã hội thì giá cả vàgiá trị luôn bằng nhau

2 Khái niệm về định giá đất.

Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt độngbất động sản Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tấtcả các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinhdoanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu mộtcách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai tròquan trọng trong việc giúp chúng ta đa ra các quyết định có liên quan tới việcmua, bán, đầu t, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt

là trong lĩnh vực bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Dịch vụ thẩm

định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất

đai và nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để t vấn chongời bán về giá trị tài sản của mình : cho một ngời thuê nhà về tiền thuê nhàhàng năm mà họ phải trả và có thể t vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi th-ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tốsống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tàisản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích Tuy

nhiên trong đa số các trờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là

đánh giá gía trị thị trờng; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàngnăm sẽ đợc yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào mộtthời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật

Có thể đa ra các định nghĩa về định giá nh sau:

- Định giá là sự ớc tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho môt mục đích đã đợc xác định rõ

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho mộtmục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan

đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng nh xem xét tất cả các yếu tố cănbản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn

Nh vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mangtính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là ngời

có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng ờng hợp Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khíacạnh khác nhau nh vấn đề về mục đích của định giá, thời diểm định giá, cácyếu tố đặc điểm của tài sản đất đó cũng nh tất cả các yếu tố khác có ảnh hởng

tr-đến gía trị tài sản đất

II Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

1 Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

1.1 Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan.

Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với

đời sống của con ngời Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cảcác sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào

có thể tồn tại và phát triển đợc Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa làsản phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điềukiện chung của lao động

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội

Nó là địa bàn phân bố các khu dân c, là cơ sở của các thành phố làng mạc, cáccông trình công nghiệp, giao thông, Đất đai tham gia vào tất cả các ngànhsản xuất vật chất của xã hội Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia

Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều cónhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xãhội, củng cố an ninh quốc phòng Nh vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theotừng thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thơng

mại, dịch vụ phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngàycàng nâng cao Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp,

đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thơng mại, du lịch

là điều tất yếu không thể tránh khỏi

Nớc ta sau hơn mời lăm năm đổi mới, đất nớc đã đạt đợc những thànhcông to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt về mặt kinh tế Quátrình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nớc Điều đó đợc thểhiện ở các khía cạnh khác nhau nh: trình độ phát triển kinh tế của đất nớcngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày càng đợc cải thiện, sự phát triểncủa hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thơng mại dịch vụ, khu thể thao,khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu

về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:

- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăngdân số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di c từ các vùng nông thôn đến

Điều này đòi hỏi một nhu cầu tơng đối lớn về nhà ở cũng nh các nhu cầu kháckéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng

- Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thơng mại, dich

vụ đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thơng maị dịchvụ

- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thaongày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâmthể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên

- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đờng giao thông vận tải ở các đôthị Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lới đờng giao thông đang ngàycàng trở lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc nói chung vàcủa các đô thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lới đờng giao thông, mở cáctuyến đờng mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đờng cũ đã và đang trở thành mộtnhu cầu cấp thiết cần phải đợc thực thi

Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng ,thì việc giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan Đây là một biện pháp gópphần nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nớc nóichung và kinh tế đô thị nói riêng phát triển

1.2 Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ,nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa vàvùng trời là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân

Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nớc thống nhất quản lý.Nhà nớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê đất”

Nh vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc đã quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ đó đặt ra yêu cầu làphải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, cónghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền

sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai Việc quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khiNhà nớc thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu pháttriển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khiNhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ

đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai tháccác tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống Cho nên khiNhà nớc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh h-ởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thờng thiệt hại Mặtkhác trong điều 27 Luật Đất đai đã ghi rõ: “ Trong trờng hợp thật cần thiết,Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thuhồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiệntheo quy định của Chính phủ

2 Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại.

Hiện nay ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất độngsản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch

vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trờng ở việt nam do đặc thù phát triển kinh

tế xã hội: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi quachế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơchế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trờng định h-ớng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắcbởi yếu tố lịch sử đó Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993,rồi đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sởhữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý, thì còn quy định ngời sử dụng đất

đợc quyền sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh :chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Lần đầu tiên quy định

đất đai là một tài sản và có giá, đợc phân loại trong nhóm bất động sản Tiếp

đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho ngời sử dụng đất đợcchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốnbằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanhcủa họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị Từ đó nhà nớcquy định giá các loại đất

Bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn,phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thờng thiệthại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếunại trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Nó làm ảnh h-ởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm

ảnh hởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc Sở dĩ nh vậy là vì côngtác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều ngời (ngời đang sửdụng đất, chủ dự án và Nhà nớc)

Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phầnquan trọng của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Do đó đểthực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năngcủa đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt bằng đợc “ xuôi chèo mátmái” thì cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất

III- Cơ sở hình thành giá đất.

Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống nh những hàng hoá khác.Quá trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn,

mà nhiều trờng hợp qua sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên Giá đất dợchình thành dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất Đối với những thửa đất cókhả năng sinh lợi cao thì giá đất cao và ngợc lại với những thửa đất có khảnăng sinh lợi thấp hơn thì giá đất thấp hơn Đất đợc sử dụng vào mục đíchkhác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, đất đợc sử dụng vào cùng một mục

đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận loựi của mảnh đất( tiềmnăng vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế- xã hội ) Nh vậy giá đất phụthuộc vào khả năng sinh lợi của đất, cũng tức là phụ thuộc vào mục đích khácnhau và sự thuận lợi của từng mảnh đất Mặt khác đất là một loại hàng hoácho nên giá đất cũng nh giá các hàng hoá tiêu thụ trên thị trờng còn phụ thuộcvào quan hệ cung cầu và sự diều tiết của Nhà nớc bằng các chính sách kinh tế

vĩ mô

Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể kháiquát các cơ sở hình thanh giá đất nh sau:

- Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất

quan trọng, không thể thay thé đợc.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất

đai con ngời khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con ngời Khả năngtiềm tàng của đất đai đợc thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau:

+ Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lênkhả năng của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố nh chất dinmh dỡng, nớc,thức ăn cho cây trồng

+ Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuấtcũng nh tiêu thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngợc lại đốivới những thửa đất có vị trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn

Vị trí của đất cũng quyết định đến khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết

định giá đất

Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm nh quyền sở hữu,quyền sử dụng đất thì độ phì nhiêu cũng nh vị trí của đất hay gọi chung là khảnăng sinh lợi của đất đợc biến tớng dới khái niệm địa tô Đây là khoản tiền màngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để đợc quyền sử dụng mảnh đất

đó Khoản tiền này chính là giá cả của đất đai, đối với những thửa đất có địatô cao thì địa tô cao và ngợc lại đối ới những mảnh đất có địa tô thấp thì giá

đất thấp Nh vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về giá đất đợc hiểu làkhoản “ địa tô đợc t bản hoá” và đây cũng chính là cơ sở hình thành giá đất

- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống nh đất nông

nghiệp, giá đất đô thị và các loại đất khác đợc hình thành dựa trên khả nangsinh lợi của đất nhng trong lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất

đợc tạo ra bởi các yéu tố sau:

+ Loại đô thị: Hiện nay ở nớc ta đô thị đợc phân thành 5 loại: đô thịloại 1, 2, 3, 4 và đô thị loại 5

+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị ởcác nớc đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thờng đợc biến động theovùng( không gian có trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đờng thìgiá đất càng giảm) và theo điểm ( vị trí lô đất càng xa mặt đờng thì giá cànggiảm)

+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thànhnên giá đất Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao vàngợc lại Giá trị sử dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ

sở hạ tầng Nh vậy, dới góc độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị đợccấu thành từ 3 bộ phận sau:

- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống,mức độ trang bị cơ sở hạ tầng Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:

+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã

đợc trạng bị hạ tầng hay không, nhng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽcao

+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu t của con ngời đem lại, tơng

tự nh địa tô chênh lệch áp dụng trong trờng hợp đất nông nghiệp

+ Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trờngquyết định, nhờ thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đắt cóthể thu đợc giá chênh lệch II

Nh vậy giá đất đô thị đợc xác định theo công thức :

có vị trí rất tốt nhng nó đợc quy định là đất nông nghiệp trong đô thị thì giá

đất cũng chỉ đợc xác định theo đất nông nghiệp

Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chứchoặc cá nhân vì thế nó cũng quyết định giá đất

Nh vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của

đất Nhng ở mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng đợc thể hiện ở các hìnhthức khác nhau đối với đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trícủa đất Đối v ới đất đô thị, cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí của

đất, giá trị sử dụng của đất và mục đích sử dụng của đất

IV Các nguyên tắc của định giá đất.

Định giá đất là sự xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại một thờ

điểm cụ thể Đất đai là một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành cócác thuộc tính nh hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố

định về vị trí và vĩnh cửu Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi trongquá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất

không những không mất đi mà còn có xu huớng tăng thêm Do vậy nguyên tắc

định giá đất ngoài những điểm chung giống với nguyên tắc định giá tài sảnthông thờng cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị của tài sản

đất đó Yếu tố quyết địng giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của tài sản đất

có tác động tới giá thị trờng

- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất Những

điều kiện có liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất Trong mỗi vùnglại phân thành các tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toánvới nguyên tắc thống nhất

- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính toán cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu

tố tác động quyết định tới giá trị Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên giá trịtiêu chuẩn của từng yếu tố Trong trờng hợp có những yếu tố có tác động tớigiá trị mà không đợc tính đến khi xác định giá trị cơ sở thì giá trị tiêu chuẩnphải đợc điều chỉnh

- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở chovùng Không đợc phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố

- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhng sử dụngnày không đợc phép khác với quy hoạch Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị

sử dụng cao nhất Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc

định giá đất

V Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng

thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

1 Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất.

Việc xác định gía đất ở tại các đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạchmuốn đảm bảo lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải toả thì giá bồithờng thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất

Để xác định và đa ra các loại giá bồi thờng thiệt hại về đất hợp lý, thì cầnphải xem xét một cách có khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vàonhững nhân tố cơ bản nào? Về cơ bản giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.

- Khả năng phát triển các nhành nghề truyền thống

1.1 Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.

Việc đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đờng giao thông

đợc hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc đợc xây dựng rasao? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô loại gì? Hệthống dịch vụ thông tin liên lạc đang đợc trang bị hiện đại đến khả năngnào? sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí

đất tại khu vực đó

1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.

-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nh trungtâm thơng mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giátrị thực tế của đất ở tai khu vực này Sự ảnh hởng lẫn nhau của nhiều chứcnăng sử dụng đất trong tơng lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đấtdo:

+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: Mộttrung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm chomôi trờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân c đến ở làm cho đất ởtăng giá trị thực tế

+một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau nh: nhà máy sẽlàm giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khuvực này do đó giá trị của đất sẽ giảm đi

+Đất có thể đợc sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau

nh đất dự trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếuhụt hoặc thừa thãi đất ở, làm ảnh hởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất

1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.

Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thờng chia ra làm nhiềuquyền lợi khác nhau.Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhautrên cùng một mảnh đất Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng

ảnh hởng đến giá trị thực tế của đất

Các đặc tính khác nhau làm phân biẹt đất đai với các t liệu sản xuấtkhác nhau nh: đất không di chuyển đợc, đất không chuẩn nhất( chỉ tính riêng

về mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ( không tính đến đầu t và xây dựng nhàcửa trên đó).

Vì vậy nó có tính đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau:

-Cố định về mặt số lợng cung cấp, một yếu tố quan trọng cần biết làtrongkhi đất cố định về mặt số lợng cung cấp, thì đất cho một chức năng sửdụng xác định nh nhà ở lại biến thiên có nghĩa là sự cung cấp không hoàntoàn bất biến thiên Ví dụ đầu t nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lợng đất

đai cần dùng thêm cũng làm thay đổi giá trị của đất

-Giá trị sử dụng của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng.Cung cấp đất ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất ở là không đổi Việc sửdụng đất ở đợc định hớng bởi nhu cầu thị trờng Nhu cầu sử dụng loại đất ởnào tăng lên thì thị trờng sẽ đáp ứng loại đất ở đó Ví dụ đất ở tại Thành phốkhác với đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân ctheo quy hoạch

-Nhu cầu thị trờng lại đợc dịnh hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đómang lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vịtrí nhất định trong đô thị nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩynông nghiệp ở ven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả mộtgiá trị cao hơn cho vị trí đó

-Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đô thịcũng làm thay đổi giá trị thực tế của đất ở

1.4 Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Trong mỗi loại đô thị đợc chia ra làm 4 loại đờng phố, bao gồm:

- Đờng phố loại 1

- Đờng phố loại 2

- Đờng phố loại 3

- Đờng phố loại 4

Mỗi loại đờng phố thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao nhất

đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinhhoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ.Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay

đổi tuỳ thuộc vào loại đờng phố trong mỗi loại đô thị đó Cơ sở khoa học này

sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá bồi thờng thiệt hại về đất ở

cho từng khu vực trong đô thị Giá trị thực tế của đất ở tại vị trí đờng phố loại

1 đơng nhiên phải cao hơn tại đờng phố loại 2 ít nhất là một bậc và xác địnhgía trị thực tế của đất ở tại các loại đờng phố còn lại cũng tơng tự nh vậy

Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phơng là phải xác địnhmột cách thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đờng phố Có nh vậy ,khi xác

định giá đất bồi thờng thiệt hại cho từng loại đờng phố trong từng loại đô thịmới phản ánh đúng gía trị thực tế của đất ở tại đó

Trong mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác vị trí đất cũng gópphần quyết định giá trị thực tế của mảnh đất Chẳng hạn cùng đờng phố loại 1

nh nhau, nếu vị trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đờng phố sẽ có giá trị thực tếcao hơn khi nó ở vị trí xa mặt ngoài đờng phố hoặc trong ngõ Mặt khác diệntích đất tại vị trí đầu phố, gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí sẽ cógiá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí cuối phố, xa cách trung tâm trên (cùng

đặt tại mặt đờng phố ) Hoặc giả, tại vị trí đặt diện tích đất ở lại có khu sảnxuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất ở đó sẽ giảmmạnh so với diện tích đất ở đặt cách xa trung tâm đó ( cùng đặt tại mặt đờngphố) Các diệnn tích đất ở tại các vị trí khác trong cùng một loại đờng phố củacùng một loại đô thị và khác xa nhau về các điều kiện nh trên thì sự thay đổi

về giá trị thực tế của đất ở cũng tơng tự Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng takhắc phục đợc tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tếcủa đất ở một vị trí cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đờng phố củacùng một loại đô thị

Điêù quan trọng để thực hiện đợc khâu cuối cùng là đa ra đợc giá bồithờng thiệt hại cho từng vị trí đất

Khi lập giá cụ thể cho từng vị trí đất phải xét đến các ảnh hởng trực tiếphay gián tiếp của các yếu tố đất xung quanh tác động đến vị trí nơi đặt diệntích đất đó

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị, Việc giải phóngmặt bằng trong đó đất của ngời dân sẽ bị thu hồi là lẽ tất nhiên Điều quantrọng là làm sao Nhà nớc ( mà đại diện là chủ dự án) bồi thờng cho ngời dânvới phơng châm Nhà nớc và nhân dân cùng có lợi ích

Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả năng thuận lợi hay khókhăn cho sự phát về mọi mặt của đô thị đó Giá trị sử dụng của đất cũng biến

đổi theo qui mô phát triển đô thị Sự giảm giá trị của đất ở từ trung tâm rangoài cận trung tâm và việc phát triển đô thị mở rộng nh thế nào, khi mà mỗi

vùng bành trớng sang vùng bên cạnh cũng gây ảnh hởng đến giá trị thực tế của

đất

Giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà còn phụ thuộc vào các điều kiệnnh:

- Khả năng sinh lợi của đất trớc khi bị giải toả

- Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thờng tại thời điểm ngờidân có đợc đất và nhà

- Giá trị chất lợng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thờng

1.5 Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:

Sự di chuyển ngời dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hởng đếnviệc duy trì và phát triển các nghành nghề truyền thống Nếu nơi ở cũ có khảnăng phát triển nghành nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều

so với những nơi cũng có những điều kiện tơng tự nhng không có khả năngphát triển nghàng nghề truyền thống

Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồithờng thiệt hại về đất và nhà ở khi Nhà nớc giải toả để thực hiện quy hoạch.Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện đợc các nhân tố trên thì việc lập giá bồi th-ờng thiệt hại về đất và nhà ở mới thực tế và hợp lý Có nghĩa là việc xác địnhgiá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp

định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm bồithờng thiệt hại Trờng hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá bồithờng thiệt hại

2 Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt

bằng.

Trong thực tế có nhiều hình thức, phơng pháp xác định giá đất khácnhau nhng chủ yếu chỉ có 4 hình thức sau:

- Hình thức định khung giá do Nhà nớc xác định để làm chuẩn mực

điều tiết thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc và đợc sử dụng cho các mục đíchkhác nh định giá bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất, địmh giá

để tính thuế sử dụng đất

- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng cho các trờng hợp giaodịch dân sự, kinh doanh khi mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất Đểxác định giá đất theo hình thức này, ngời ta sử dụng các phơng pháp nh:

+ Phơng pháp so sánh: Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi Trongquá trình sử dụng, có thể đợc kết hợp với một số phơng pháp khác nhau Việc

định giá theo phơng pháp này đợc tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tàisản nhà đất dó với tài sản nhà đất tơng tự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó từcác giao dịch trớc đó

+Phơng pháp giá trị còn lại: Phơng pháp này đợc sử dụng khi tài sảnnhà đất có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Phơng pháp này th-ờng đợc mọi ngời sử dụng rộng rãi khi những ngời mua nhà riêng có thể xemxét đánh giá nếu nh chi thêm tiền để cải tạo và hiện đại hoá ngôi nhà sẽ làm

-Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng cho một số lô đất cónhiều đối tợng cùng có nhu cầu sử dụng

- Hình thức xác định giá thuê đất, đợc căn cứ vào giá đất phù hợp với thịtrờng để án định tỷ lệ thích hợp

ở đây chủ yếu đề cập đến phơng pháp xác định khung giá đất để Nhànớc sử dụng làm công cụ quản lý, làm căn cứ cho việc tính giá bồi thờng thiệthại khi nhà nớc thu hồi đất

2.1 Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp.

Giá đất nông - lâm nghiệp đợc hình thành theo cách tính thông qua việc

so sánh giữa đầu t kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi vào ngân hàng và thulãi suất ngân hàng và so sánh giá thị trờng ở một nơi có diễn ra quá trình muabán cách tính cụ thể nh sau:

-Với giá tối đa của đất nông nghiệp 19.300 đ/m2 Nếu mua 1 ha đấtphải bỏ ra 193.000.000 đồng( 19.300đ/m2 x 10.000 m2), nếu đem số tiền này

gửi không kỳ hạn tại ngân hàng trong thời kỳ dó lãi suất tiền gửi là 1%/ tháng,lãi suất đợc lấy ra hàng tháng thì mỗi tháng thu đợc 1.930.000 đồng – Nếutính cho một năm thì thu đợc 23.160.000đồng Nếu dùng tiền này để mua đất,

1 ha sản xuất 3 vụ lúa 1năm, thu trung bình khoảng 14 tấn lúa, giá lúa tối đathời kỳ đó 1300 đồng/kg, cả năm thu đợc 18.200.000 đ/năm, nếu tính lãi caonhất trong nông nghiệp 40% cũng chỉ thu đợc7.280.000 đ/năm ( cha kể phải

bỏ thêm vốn trong quá trình sản xuất) Qua số liệu tính toán trên đây đã chứngminh việc mua đất nông nghiệp với khung giá quy định là còn khá rộng rãi để

so sánh với giá thị trờng sẽ đợc hình thành sau khi ban hành khung giá củaNhà nớc

Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc xác định cho từng hạng đất đểtính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du,miền núi Hạng đất đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định củaluật thuế sử dụng đất nông nghiệp

-Đối với đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Đất trồng cây lâu nămtrong toàn quốc đa số là đất không thuận lợi cho trồng lúa nớc – là đất đồi,

đất xấu canh tác lúa nớc không có hiệu quả Chính vì vậy giá đất trồng cây lâunăm đợc tính thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày và đất trồng lúa nớc Giátrị cả vờn cây lâu năm phụ thuộc chính vào giá trị vờn cây Đặc biệt còn phụthuộc vào giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị trờng ở từng thời điểm Có khisản phẩm nhiều ế thừa, ngời bán vờn cây lâu năm cha chắc thu hồi đợc giá trịvờn cây, cha nói gì đến việc thu tiền đất

2.2 Giá đất khu dân c.

- Đối với đất khu dân c nông thôn, giá đất đợc xác định cho từng hạng

đất và chia theo 3 loại xã:đồng bằng, trung du, miền núi, căn cứ vào các yếutố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phơng, thựchiện phân hạng đất khu dân c nông thôn để xác định giá đất

- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông vàtrục dờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp.không nằm trong đô thị đợc chia thành từng vùng(3 loại xã) để phù hợp vớithực tế cung- cầu về đất ở những khu vực này Để xác định giá đất cụ thể cònchia đất của mỗi loại xã làm nhiều hạng Hạng đất để xác định giá đất khu dân

c ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính , khuthơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năngsinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phơng

2.3 Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông.

Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giaothông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tragiá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại haithành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giáthị trờng cao nhất Giá tối thiểu là giá tham khảo tại hai tỉnh miền núi, thờnggiá thị trờng chỉ bằng quy định bồi thờng thiệt hại về đất nông nghiệp, lâmnghiệp khi chuyển mục đích sử dụng

Giá đất đô thị đợc xác dịnh cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hànhcủa Nhà nớc Trong môi8x loại đô thị giá đất đợc xác định theo từ 3 đến 4loại đờng phố và trong mỗi loại đất đờng phố lại chia làm 4 hoặc 5 loại vị tríkhác nhau để xác định giá đất

Loại đờng phố trong đô thị để xác định giá đất đợc xác định chủ yếuvào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoànthiện trong sản xuất, kinh doanh dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá đất thực

tế việc xác định vị trí đất trong từng loại đờng phố, căn cứ vào điều kiện sinhlợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đờng phố

Một đờng phố gồm nhiều đoạn đờng có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ

sở hạ tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đờng đợc xếp vào loại

đờng phố tơng ứng do UBND cấp Tỉnh quy định Đối với những tiểu vùngkhác nhau về điều kiẹn sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có các hệthống các loại đờng phố theo cách phân loại nh trên

Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu kinh tế mới đợc hìnhthành, nhất là khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu t nơc ngoài, đồng thờinghành du lịch cũng đợc phát triển Vì vậy trong quy định đã tách ra khunggiá đất các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu công nghiệp, đang trong quátrình đô thị hoá, nhng nơi đó cha đợc xếp hạng đô thị Giá đất vùng này thấphơn giá đất khu đô thị và cũng đợc hình thành bằng điều tra các vùng giápgianh ven hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội

VI Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giảiphóng mặt bằng dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và

đợc tiến hành theo trình tự sau:

Bớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị, khu đất Căn cứvào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất củaChính Phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó.

B

ớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác

định giá, trong đó lu ý:

- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị

- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến

- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hởng của nó

- Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân bốgiá theo điểm, tơng ứng với từng lô đất, tính từ mặt đờng trở vào

ớc 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị

Giá đất của lô đất trong từng vùng, tơng đối với từng tuyến đờng và vịtrí đợc xác định theo công thức sau:

Gij= Gk x K.

Trong đó:

Gij : Giá đất đô thị loại i tại vị trí j

Gk : Giá trong khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định

K : Hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng, vị trí

Chơng II

Thực trạng xác định giá đất phục vụ công

tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt

bằng tại huyện từ Liêm

I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh ởng đến giá đất.

h-1 Đặc điểm chung.

Từ Liêm là một trong bốn huyện ngoại của thành phố Hà Nội đợc thànhlập năm 1961, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính; nay phía Đông giápvới các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân; phía Bắc giáp với huyện ĐôngAnh có ranh giới tự nhiên là con sông Hồng; Phía Tây và Nam giáp với huyện

Đan Phợng, Hoài Đức, thị xã Hà Đông(Hà Tây) Với hệ thống đờng giaothông rất quan trọng, Từ Liêm rất thuận tiện trong việc thu thập thông tin vàgiao lu nắm bắt thị trờng, tiếp nhận đầu t công nghệ, tiền vốn của các tổ chứckinh tế trong và ngoài nớc

Huyện Từ Liêm hiện nay có diện tích tự nhiên là 75,15 km2, dân số196.000 ngời ( theo số liệu năm 2000) Huyện có 16 đơn vị hành chính baogồm một thị trấn và 15 xã Trụ sở huyện tại thị trấn Cầu Diễn cách trung tâmThành phố khoảng 10 km

Nằm trong khu vực có nhiều trờng đại học, các trung tâm nghiên cứu,

Từ Liêm có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếpnhận chuyển giao những tiến bộ khoa học kỹ thuật

Từ Liêm xa và nay vùng đất gắn bó chặt chẽ với Thăng Long – HàNội Bên cạnh c dân bản địa từ xa xa, còn có các c dân từ khắp các địa phơngqua nhiều thời đại đến làm ăn sinh sống, đùm bọc lẫn nhau, lấy sản xuất nôngnghiệp và thủ công làm nghề sản xuất chính Nơi đây tập trung nhiều nghề cổtruyền của dân tộc:vùng Mỗ dệt the, lụa, gấm

Theo quy hoạch phát triển không gian của Thủ đô Hà Nội tới năm 2002

sẽ có khoảng một nửa diện tích đất đai của Từ Liêm trở thành khu vực đô thịhoá và khu công nghiệp Một bộ phận đất đai của huyện sẽ trở thành một quậnmới của thành phố

Nh vậy theo quy hoạch của thành phố, trong thời gian tới huyện TừLiêm sẽ có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt Điều này sẽ có tác động rất

đến việc quản lý và sử dụng quỹ đất đai trên địa bàn huyện.Nó vừa tạo ra cơhội nhng đồng thời cũng có nhiều thách thức đòi hỏi các cấp, ngành và nhândân Từ Liêm phải nỗ lực để vợt qua

2 Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội.

2.1 Điều kiện tự nhiên.

- Vị trí địa lý: Huyện Từ Liêm nằm ở phía Tây- Tây Bắc của Thành phố

Hà Nội, tiếp giáp với nhiều quận huyện của Thành phố và các địa phận khác

của tỉnh Hà Tây

Từ thị trấn Cầu Diễn theo đờng Thăng Long ngợc Đông Anh khoảng 10

km sẽ tới sân bay quốc tế Nội Bài, xuôi phía Nam 5km là thị xã Hà Đông vàngợc lên phía Tây khoảng 25km theo đờng 32 là thị xã Sơn Tây

Nh vậy hầu hết miền núi trung du Việt Bắc, Tây Bắc khi vào trung tâmThủ đô đều phải đi qua huyện Từ Liêm; các tỉnh phía Nam sông Hồng muốn

đi sân bay Nội Bài cũng phải qua Từ Liêm

Ngoài hệ thống đờng bộ, Từ Liêm còn thuận tiện trong việc vận chuyểnhành khách và hàng hoá xuôi ngợc sông Hồng để giao lu, thông thơng với cáctỉnh trung du miền núi và với tỉnh Vân Nam của Trung Quốc

- Đất đai: Huyện Từ Liêm có diện tích ự nhiên là 75,5 km2 Theo kếtquả khảo sát thổ nhỡng năm 2000, đất đai trên địa bàn Huyện Từ Liêm chủyếu là đất phù xa và đất thịt, thuận tiện cho việc sản xuất nông nghiệp

- Khí hậu thuỷ văn: Huyện Từ Liêm chịu ảnh hởng chung của khí hậu

Hà Nội, trong năm có hai mùa rõ rệt, nhiệt độ trung bình trong năm là 230C,nhiệt độ cao nhất khoảng 36-380C, thấp nhất 6- 100C

2.2.Về kinh tế.

Từ Liêm là một trong những huyện có vị trí quan trọng trong việc xây

dựng và phát triển kinh tế cũng nh quốc phòng của Thành phố Hà Nội Saunhiều lần thu hẹp địa giới hành chính, Từ Liêm mất đi hầu hết những khu vực

đô thị và phần lớn các cơ sở sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, với mộtthị trấn Cầu Diễn cha đợc xây dựng hoàn chỉnh và 15 xã còn mang tính thuầnnông, huyện Từ Liêm gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển kinh tế Mọihoạt động kinh tế cha chuyển kịp với ơ chế quản lý mới, nhiều cơ sở sản xuấtcông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và hoạt động thơng mại dịch vụ bị đình đốn

và xa sút Sản lợng hàng hoá bị giảm, ngời dân thiếu việc làm Tuy vậy kinh

tế của Huyện trong thời gian ngần đây đã dần dần lấy lại đợc sự ổn định vàtừng bóc phát triển nhằm thích ứng với cơ chế thị trờng Riêng 10 năm (1990–2000) giá trị sản xuất xã hội tăng hơn 2,5 lần, tốc đọ ngành công nghiệptăng 4 lần, ngành thơng mại dịch vụ tăng 5 lần; giá trị hàng hoá trên 1 ha đấtnông nghiệp bình quân tăng 3 lần Cơ sở hạ tầng và nông thôn của huỵện pháttriển mạnh, vốn đầu t cho xây dựng tăng 12,5 lần so với năm 1990, văn hoá xã

hội ngày càng văn minh hiện đại.Đời sống nhân dân đợc tăng lên rõ rệt Năm

2000 số hộ giầu tăng lên 27% so với năm 1990, hộ nghèo giảm còn 1%, thunhập bình quân một nhân khẩu đạt 3,8 triệu đồng/năm

Trong 10 năm tới, huyện Từ Liêm sẽ phát triển trên cơ sở cơ cấu kinh

tế đã đợc xác định: Công nghiệp –Thuơng mại, Dịch vụ –Nông nghiệp với

sự hình thành và phát triển nhiều khu công nghiệp, khu đô thị, khu vui chơigiải trí mới đan xen với các làng nghề truyền thống

Các chỉ tiêu phát triển kinh tế trong giai đoạn 2001 – 2005

-Nhịp độ tăng trởng kinh tế bình quân hàng năm : 7- 9%

- Tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân : 10- 12%

-Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành thơng mại, dịch vụ bình 10%

-Giá trị sản xuất nông nghiệp bình quân/ha đất nông nghiệp đạt: 76 triệu

đồng

-Tốc độ tăng trởng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp bình quân: 2%

- Tạo việc làm cho lao động bình quân hàng năm: 5.000- 6.000 ngời

Uỷ ban nhân dân huyện đã chỉ đạo việc hoàn thành quy hoạch tổng thể

và định hớng phát triển kinh tế – xã hội của huyện giai đoạn2001 –2020.Nhiều tuyến giao thông quan trọng của huyện đợc nâng cấp và mở rộng Đờngliên xã Phú Diễn – Liên Mạc, Thuỵ Phơng - Đông Ngạc, Cầu Diễn – XuânPhơng, Mỹ Đình - Đại Mỗ, Cầu Diễn – Cầu Noi và hàng trăm kilomet đờnglàng ngõ xóm đợc bê tông hoá Khu Liên hợp Thể thao Quốc gia đã đợc khởicông xây dựng ngày 25/01/2000 phục vụ Seagame 2003

2.3.Xã hội.

Cùng với sự phát triển kinh tế, sự nghiệp văn hoá xã hội của huyện cũngtừng bớc chuyển mình theo cơ chế mới Nhiều công trình văn hoá xã hội trờnghọc, cơ sở y tế đã đợc đầu t xây dựng Các hoạt động và phong trào văn hoáthể dục thể thao có nhiều khởi sắc Đến năm 2000 đã có 34 câu lạc bộ và 4cụm khu vực văn hoá thể thao

Công tác thông tin tuyên truyền phục vụ các đợt sinnh hoạt chính trị lớn

đều đợc triển khai kịp thời Công tác bảo vệ, tôn tạo các di tích lịch sử văn háo

đợc đẩy mạnh.Các hoạt động mang đạo lý “ uống nớc nhớ nguồn” ngày càng

đựoc quan tâm nhiều hơn

Công tác an ninh quốc phòng, gìn giữ và bảo vệ cửa ngõ phía Tây cuảThủ đô thờng xuyên đợc củng cố Công an huyện đã khám phá nhiều vụ án,góp phấn chống tội phạm có kết quả.

Công cuộc đổi mới đã đa sự nghiệp văn hoá xã hội của Từ Liêm từng

b-ớc khởi sắc và phát triển trên tất cả các mặt Đời sống cảu nhân dân ngày càng

đợc nâng cao cả về vật chất lẫn tinh thần Tuy vẫn còn những vấn đề nhứcnhối( tệ nạn nghiện hút, cờ bạc ) nhng văn hoá xã hội đã có nhiều tiến bộ vợtbậc, vừa giữ gìn bản sắc văn hoá Thăng Long, vừa tiếp cận hội nhập văn hoáthế giới

3 Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá.

Trong những năm ngần đây, do nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội củaThành phố nói chung, Từ Liêm nói riêng, nhu cầu về đất đai cho xây dựng cáccông trình phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội, thể thao – văn hoángày càng tăng, do đó quá trình biến động đất đai cũng diễn ra mạnh mẽ, cụthể tính đến 2002 có khoảng 246,26 ha đất nông nghiệp chuyển thành đất dân

c, khoảng 5% đất khu dân c chuyển thành đất chuyên dùng xây dựng các côngtrình phục vụ mục đích coong cộng., diện tích đất đô thị lên tới 4016,75hachiếm 53,45% tổng diện tích đất tự nhiên

Quá trình đô thị hoá trên địa bàn Huyện trong những năm vừa qua cũngdiễn ra mạnh mẽ, điều này đợc thể hiện ở một số mặt cụ thể sau:

-Tính đến 2002, đã có nhiều công trình có quy mô lớn đã và đang đợchình thành nh Trung tâm Thể dục Thể thao –Văn hoá Hyện, khu Liên hợpThể thao Quốc gia, hàng trục điểm bu điện văn hoá đã đợc xây dựng Nhiềutuyến đờng giao thông đợc làm mới và xây dựng nh cải tạo mở rộng đờng 32,

đờng cao tốc Thăng Long

- Do sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố cũng nh của Huyệntrong thời gian tới, tốc độ đô thị trên địa bàn Huyện sẽ diễn ra ngày càngmạnh mẽ Các đô thị mới sẽ đợc hình thành tập trung ở thị trấn Cầu Diễn vàcác xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Phú Diễn, Mễ Đình, Mễ Trì và Trung Văn

Đây là khu vực đã có các dự án khu đô thị mới: Nam Thăng Long, Khu Ngoạigiao đoàn, Tháp truyền hình, Thành phố giao lu, khu đô thị mới Mỹ Đình, khuLiên hợp Thể thao quốc gia Mễ Đình – Mễ Trì, công viên Mễ Trì, Trung tâmthể thao văn hoá huyện với tổng diện tích có thể lên tới 1300 – 1500 ha

Nhận xét: Qua phân tích đặc điểm về điều kiện tự nhiên – kinh tế –

xã hội cũng nh sự biến động đất đai và quá trình đô thị hoá trên địa bàn huyện

Từ Liêm có thể thấy rằng: Từ Liêm là một địa bàn có nhiều thuận lợi cho việcphát triển kinh tế- văn hoá - xã hội, khả năng thu hút đầu t cũng nh thu hútcác yếu tố khác từ bên ngoài là rất cao Thêm vào đó là mức độ hoàn thiện cơ

sở hạ tầng trên địa bàn huỵện ngày càng tăng với tốc độ cao, khả năng sinh lợicủa đất là rất lớn Chính những điều kiện này đã ảnh hởng lớn đến giá đấtcũng nh công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng

II Những quy định của Nhà nớc về giá đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

1 Những quy định của Nhà nớc về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

Giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn và phức tạp, nó liênquan đến nhiều cấp ngành khác nhau, ảnh hởng đến lợi ích của nhiều bên,trong đó đặc biệt ảnh hởng đến lợi ích và đời sống của những ngời dân thuộcdiện bị thu hồi đất ở nớc ta, công tác giải phóng mặt bằng đã đợc thực hiện từnhiều năm trớc đây, Nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản, Nghị định khácnhau nhằm tạo ra một cơ chế cho công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóngmặt bằng , cụ thể nh:

Trong thời kỳ 1959 – 1970 Nhà nớc ban hành nghị định 15/TTg ngày14/01/1959 của Chính phủ quy định tạm thời về trng dụng đất, thông t-1792/TTg ngày 11/1970 của Thủ tớng Chính phủ, quy định một số điểm tạmthời về bồi thờng nhà cửa, đất đai cây cối lu niên các loại hoa mầu cho nhândân những vùng xây dựng kinh tế mở rộng Thành phố

Tuy nhiên những văn bản pháp lý này chỉ mang tính tạm thời, hơn nữatrong thời kỳ này, công tác giải phóng mặt bằng còn cha thực sự quá khó khăn

va phức tạp Đến thập kỷ 90 của thế kỷ 20, với chủ trơng đổi mới của Đảng vàNhà nớc , nền kinh tế đất nớc đã có những chuyển biến mạnh mẽ Cùng với sựchuyển biến đó thì công tác giải phóng mặt bằng cũng trở thành một yêu cầubức bách và trở lên vô cùng khó khăn và phức tạp Để tạo ra một cơ chế thốngnhất cho công tác bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất ,giải phóng mặtbằng, góp phần trong công cuộc phát triển kinh tế, xây dựng đất nớc,Nhà nớc

đã ban hành và thông qua một số văn bản pháp lý nh:

Hiến pháp năm 1992 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đãquy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cánhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho

thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Điều 23 của Hiến pháp có ghi: ” trờng hợp thật cần thiết vì mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nớc trng muahoặc trng dụng có bồi thờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thịtrờng”

Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất

đai năm o1998 và năm 2001 là những đạo luật quan trọng, thể hiện rõ nhất ờng lối đổi mới của Đảng ta và cũng là đạo luật đợc nhiều ngời quan tâm nhất,chính là vì nó đang giải quyết nhiều vớng mắc nhất của cuộc sống

đ-Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo quyền quản lý thốngnhất của Nhà nớc , Luật Đất đai xác định rõ quyền và nghĩa vụ của ngời sửdụng đất, nhất là nông dân khi Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài để sửdụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

Để đảm bảo đất nớc phát triển trong thế ổn định, ngay tại Chơng đầu,Luật Đất đai đã xem xét xác định ngời đang sử dụng đất ổn định, hợp pháp thì

đợc Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nớc không thừanhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử dụng trong quá trình thực hiệnchính sách đất đai của Nhà nớc, bảo vệ lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất,khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả và nghiêm cấm việc lấn chiếm đất

đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép

Một trong những đổi mới quan trọng của Luật Đất đai đợc thể hiện ởChơng đầu, Điều 12 là” Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá vànguyên tắc, phơng pháp xác định giá các loại đất, UBND tỉnh, thành phố trựcthuộc TW quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trớc bạ; tính giá trị khi giao đất, bồi thờng khiNhà nớc thu hồi đất” Nhà nớc Việt Nam đã thể chế một thực tiễn là đất cógiá Giá đất lầ công cụ pháp lý, kinh tế để ngời quản lý và ngời sử dụng đấttiếp cân với cơ chế thị trờng, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự côngbằng trong phân phối đất đai để ngời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình

và Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, giá

đất cũng là phơng tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển

đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng

giá trị quyền sử dụng đất Giá đất đồng thời là công cụ để Nhà nớc đảm bảoquyền hợp pháp của ngời sử dụng đất

Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, anninh, các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đồng thời

đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất , ngày 17/8/1994 Chính phủ đã banhành Nghị định số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhànớc lấy đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng

-Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định này ban hành kèm theoNghị định 90 quy định nh sau:

“Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng”

Quá trình thực hiện Nghị định 90/Cp cho thấy, sau khi Nhà nớc thu hồi

đất và đã đợc bồi thờng , ngời sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt lànhững ngời bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác.Trong nghị định này Nhà nớc không quy định rõ đối với các khoản hỗ trợ ,

điều này đã dẫn đến ngời bị thu hồi đất trở thanh những ngời thất nghiệp, gâynên gánh nặng cho xã hội

Nếu để tình trạng này kéo dài trong khi nhu cầu sử dụng đất cho cáckhu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cho các công trình giaothông, công trình thơng mại, công trình giáo dục, y tế ngày càng cao, Nhà nớcphải giải quyết các vấn đề xã hội ngày càng trở nên phức tạp Đó là vấn đề nhà

ở, lao động d thừa, vấn đề việc làm, vấn đề giáo dục và những vấn đề xã hộikhác Thực tế cho thấy các vụ khiếu nại ngày càng tăng, trong đó chủ yếu làkhiếu nại về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất Thực tế này đã ảnh hởngkhông ít đến việc giải phóng mặt bằng , đến tiến độ thi công các công trình.Những vấn đề này đòi hỏi Nhà nớc phải có chính sách, pháp luật phù hợp, vừabảo đảm thời gian thi công các công trình, vừa bảo đảm quyền lợi của ngời sửdụng đất, bảo đảm ổn định kinh tế chính trị, xã hội Ngày 24/4/1998 Chínhphủ đã ban hành nghị định số 22/1998/NĐ - CP vê việc đền bù thiệt hại khiNhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP và quy định rõ phạm

vi áp dụng, đối tợng phải đền bù, đối tợng đợc đền bù, phạm vi đền bù

Nh vậy , nguyên tắc đền bù là: ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vàomục đích nào thì khi thu hồi, Nhà nớc đền bù bằng cách giao đất hoặc đền bù

bằng tiền theo giá cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở; khi đền bùbằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch về gí trị thì ngời đợc đền bù đợc nhận(hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền.

Về điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất, Nghị định số 22/1998/NQ –

CP đã quy định các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là ngời có một trongnhững giấy tờ theo quy định nh:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết

định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, giấy tờchuyển quyền sử dụng đất

2 Các quy định của Nhà nớc về giá đất bồi thờng thiệt hại

Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thờng thiệt hại về đất, giảiphóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất , Chính phủ quy định taị Nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994, Điều 4 của Nghị định quy định:

“1 Trong trờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lờikhác nhau, thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đờng phố và vị trí đấtquy định trong bảng khung giá đất đô thị

2 Giá các loại đất do địa phơng quy định không đợc thấp hơn giá tốithiểu và không đợc cao hơn gía tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ”

Nhng trong thực tế việc áp dụng kung giá đất gặp rất nhiều khó khăn,bất cập;Các tỉnh đã vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhng vẫn khôngsát với thực tế, không phù hợp với thị trờng bất động sản Do đó ngày13/5/1996, Thủ tớng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc

điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CPngày 17/8/1994 “ từ 0,5 đến 1,8 lần mức gía ”

Quyết định 302/TTg mới chỉ quy định đợc điều chỉnh khung giá đất đôthị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đấtkhông đợc điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị Do đó ngày21/3/1998 Chínhphủ đã ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa

đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994:

“Giá các loại đất do địa phơng quy định có thể thấp hơn giá tối thiểuhoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất đã ban hành kèm theo Nghị

định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số K đã đợc điều chỉnh tạiQuyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ, nhng giảmhoặc tăng giá không vợt quá 50%”

Tuy vậy, thực tế áp dụng giá đất vẫn còn gặp nhiều bất cập, đặc biệt là

đối với những nơi Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đíchphát triển công nghiệp, giao thông, dịch vụ.Nếu áp dụng giá đất đã có điều

chỉnh theo Quyết định số 302/TTg ngày 15/3/1996 và Nghị địnhsố17/1998/NĐ - CP, để đền bù cho nông dân sẽ ảnh hởng rất lớn đến đời sốngcủa các hộ nông dân có đất bị thu hồi.

Nghiên cứu Nghị định số 22/1998/NĐ - CP chúng ta thấy rằng, về cơbản, giá đất đền bù vẫn dựa theogiá đất do Nhà nớc quy định, dù đợc điềuchỉnh theo Quyêt định số 302/TTg, Nghị định số 17/1998/NĐ - CP nhng vẫncha phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng theo từngthời điểm, tao nên sự chênh lệch giữa gía đền bù của Nhà nớc với giá thực tếtại thị trờng

Ngày 12/9/1997 UBND Thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số3519/QĐ - UB về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hànội Theo đó giá các loại đất để tính bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Thành phố

Hà nội đợc tính theo các bảng giá đất đợc quy định tại Quyết định này, cụ thể

nh sau:

Giá các loại đất đợc dùng để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sửdụng đất; thu tiền sử dụng đất khi Nhà nớc giao đất; tính tiền thuê đất khi Nhànớc cho các tổ chức trong nớc thuê đất; định giá tài sản khi Nhà nớc giao đất;bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất

2.1 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp.

Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (kể cả đất xen kẽ trong khu vực nộithành, thị trấn, xen kẽ trong các khu dân c nông thôn trong khu vực quy hoạchphát triển đô thị, khu du lịch khu thơng mại và công nghiệp) đợc xác định căn

cứ vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo khu vực( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, các xã đồng bằng, xã trung du )

Giá đất nông nghiệp để tính bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thuhồi đất nông nghiệp lâm nghiệp đợc xác định tại bảng1

Bảng 1: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp.

- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản

Đơn vị tính: đồng/ m2

Hạng đất Nội thành và xã vennội thành Các xã khác1

23456

19.30016.10013.0009.800

15.40012.1009.7007.4004.7001.300

Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà

Nội - Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp.

Đơn vị tính : đồng/m2

Hạng đất Nội thành và xã ven

nội thành Các xã khác1

2345

14.00011.9008.5004.3001.200

11.2009.5006.6003.9001.100

Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà

Nội

2.2 Đối với đất khu dân c nông thôn.

Đất khu dân c nông thôn là đất thuộc các xã vùng đòng bằng, trung du,miền núi( ttrừ đất thuộc khu đầu mối giao thông, ven các trục đờng giao thôngchính và các xã ven đô thị, khu du lịch, khu công nghiệp có quy hoạch đã phêduyệt) Căn cứ vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và ảnh hởng của các vùng

đô thị, các xã đợc phân thành 3 loại xã Giá đất khu dân c nông thôn đợc xác

định theo bảng 2

Bảng 2:Giá đất khu dân c nông thôn

Đơn vị tính: 1.000đ/m2Loại

Đất có cơ

sở hạtầng

Đất cha cócơ sở hạtầng

Đất có cơ

sở hạtầng

Đất cha cócơ sở hạ tầng

Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội

2.3 Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục ờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp.

đ-Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, khu đầu mối giao thông và ventrục đờng giao thông chính, khu thơng mại, hkhu du lịch, khu công nghiệp

theo quy hoạch đã đợc duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí, điều kiện cơ sở hại tầng,

đợc tính theo mức giá đất tại bảng 3

Bảng 3: Giá đất ku dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô

thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp

Đất tại các đầu mối giao thông vencác trục đờng giao thông chínhthuộc các huyện ngoại thành

Đoạnloại I loại IIĐoạn loại IIIĐoạn Đoạnloại I loại IIĐoạn loại IIIĐoạn

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ

sở hạ tầng

Đất có cơ

sở hạ tầng

Đất cha có cơ sở hạ tầng

1350 810 458 290 210

1200 720 430 260 200

1080 650 390 235 190

960 570 340 200 180

870 520 310 190 170

880 525 290 140 theo

790 470 260 125 giá

520 310 170 85

đất

470 280 155 75 vùng

310 190 105 50 nông

280 170 90 45 thôn

Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội

2.4 Giá đất tại các thị trấn.

Giá đất tại khu vực thị trấn đợc xác định căn cứ vào vị trí khu đất, khảnăng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Bảng 4:giá đất tại các thị trấn.

Đơn vị tính: 1000đ/m2.Loại Thị trấn

900750660510

540450400306

320270240185

Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà

Nội