Hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm - Thành phố Hà Nội
MỤC LỤC
Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất
+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: Một trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân c đến ở làm cho đất ở tăng giá trị thực tế. -Nhu cầu thị trờng lại đợc dịnh hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó mang lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vị trí nhất định trong đô thị nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy nông nghiệp ở ven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một giá trị cao hơn cho vị trí đó.
Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
Hạng đất để xác định giá đất khu dân c ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính , khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phơng. Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giao thông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tra giá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại hai thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá.
Đặc điểm chung
Theo quy hoạch phát triển không gian của Thủ đô Hà Nội tới năm 2002 sẽ có khoảng một nửa diện tích đất đai của Từ Liêm trở thành khu vực đô thị hoá và khu công nghiệp. Nh vậy theo quy hoạch của thành phố, trong thời gian tới huyện Từ Liêm sẽ có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt.
Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội
Mọi hoạt động kinh tế cha chuyển kịp với ơ chế quản lý mới, nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và hoạt động thơng mại dịch vụ bị đình đốn và xa sút. Đờng liên xã Phú Diễn – Liên Mạc, Thuỵ Phơng - Đông Ngạc, Cầu Diễn – Xuân Phơng, Mỹ Đình - Đại Mỗ, Cầu Diễn – Cầu Noi và hàng trăm kilomet đờng làng ngừ xúm đợc bờ tụng hoỏ.
Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá
Từ Liêm có thể thấy rằng: Từ Liêm là một địa bàn có nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế- văn hoá - xã hội, khả năng thu hút đầu t cũng nh thu hút các yếu tố khác từ bên ngoài là rất cao. Chính những điều kiện này đã ảnh hởng lớn đến giá đất cũng nh công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Những quy định của Nhà nớc về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
Giá đất lầ công cụ pháp lý, kinh tế để ngời quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cân với cơ chế thị trờng, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để ngời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, giá. Nh vậy , nguyên tắc đền bù là: ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi thu hồi, Nhà nớc đền bù bằng cách giao đất hoặc đền bù bằng tiền theo giá cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở; khi đền bù bằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch về gí trị thì ngời đợc đền bù đợc nhận (hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền.
Các quy định của Nhà nớc về giá đất bồi thờng thiệt hại
Nếu để tình trạng này kéo dài trong khi nhu cầu sử dụng đất cho các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cho các công trình giao thông, công trình thơng mại, công trình giáo dục, y tế ngày càng cao, Nhà nớc phải giải quyết các vấn đề xã hội ngày càng trở nên phức tạp. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (kể cả đất xen kẽ trong khu vực nội thành, thị trấn, xen kẽ trong các khu dân c nông thôn trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu du lịch khu thơng mại và công nghiệp) đợc xác định căn cứ vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo khu vực ( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, các xã đồng bằng, xã trung du..).
Những cơ sở tính toán giá đất bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Huyện Từ Liêm
Khi xác định giá đất bồi thờng thiệt hại , ngoài việc dựa trên những căn cứ pháp lý, còn dựa trên cơ sở điều tra,khảo sát thực địa, giá chuyển nhợng thực tế ở những vùng lân cận thực hiện dự án. Dựa trên sự tính toán, xác định về vị trí, mức độ sinh lợi, khẳ năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đối với đất đô thị, hạng đất đối với đất nông nhiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản.
Phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm
Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đ- ờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã đợc duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng, đợc tính theo mức giá tại bảng 3. -Giá trị sản lợng để xác định gía đất đền bù đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản là giá trị sản lợng trunh bình thu đ- ợc trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thờng và khả năng canh tác trung bình ở địa phơng.
Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại của một số dự án
+ Khó khăn trong việc xác định hệ số K:Hê số k đợc xác định theo các phơng pháp đợc quy định trong Thông t 145/TT – BTC của Bộ tài chính, có nghĩa là hệ số k đợc xác định căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh quy định và mức độ sinh lời cuả đất hoặc giá chuyển nhợng thực tế của mảnh đất đó. Mặt khác do việc xác định hệ số K là do cảm tính, không chính xác đã gây lên nhiều khiếu kiện khong những của các hộ nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng mà còn làm ảnh hởng đến tiến độ của các dự án khác cụ thể nh dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu ngoại giao đoàn Huyện Từ Liêm, khi áp dụng hệ số k=2,3 nhiều hộ gia đình đã không chấp nhận với lý do là tại sao cùng một loại đất hệ số K lại thấp hơn so với hệ K áp dụng cho dự án: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm.
Những kết quả đạt đợc
Sau khi tiến hành điều tra, khảo sát thu thập đợc những thông tin cần thiết có liên quan dến thực địa và liên quan đến việc xác định giá đất bồi thờng, Hội đồng đền bù huyện Từ Liêm tiến hành họp thảo luận về các vấn đề có liên quan đến giá. Các căn cứ, nguyên tắc xác định giá đất đợc vận dụng thống nhất, giá đấ bồi thờng thiệt hại đợc xác định tơng đối chính xác, đáp ứng đợc yêu cầu của ngời dân, góp phần tích cực cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án.
Những tồn tại của công tác xác định giá bồi thờng thiệt hại
Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt đợc, công tác giải phóng mặt bằng gặp phải không ít những khó khăn vớng mắc, gây cản trở sự phát tiển của thành phó nói chung và Từ Liêm nói riêng. Nhng trong quá trình thực hiện do tính chất quan trọng và cấp thiết của dự án nên một số chủ đầu t đã tự tăng thêm khoản hỗ trợ cho ngời dân có đất bị thu hồi.
Nguyên nhân
Giá đất là một đặc tính trừu tợng, xác định giá đất vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật, đòi hỏi phải có đội ngũ các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao. Xá định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn và phức tạp Nó ảnh hởng đến lợi ích của nhiều bên có liên quan ( ngời dân bị thu hồi đất, chủ đầu t và Nhà nớc).
Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thờng
Do đó khi xác định giá đất bồi thờng thiệt hại cần phải đảm bảo tín thống nhất và hệ thống. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
NhËn xÐt chung
Tuy nhiên với tấc độ tăng trởng kinh tế xã hội hiện nay: do nhu cầu về. Điều này đợc thể hiện khỏ rừ ở một số dự ỏn trờn địa bàn Huyện Từ Liờm.
Các giải pháp
Tuy nhiờn cha cú quy định rừ ràng để u tiờn về mức lệ phớ trớc bạ trong trờng hợp ngời bị ảnh hởng tự mua đất mới và tự làm nhà mới, cha có quy định cụ thể về cách tính giá trị thực tế của nhà và công trình kiến trúc cũng nh cách tính các chi phí đã đầu t vào đất trong trờng hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu. Thứ nhất : tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, ngành thống nhất thực hiện, đặc biệt là quy định thực hiện Nghị định số22/1998/NĐ - CP, Thông t số 145/TT – BTC của Bộ Tài chính, sửa đổi quyết dịnh số 20/1998/QĐ - UB của UBND Thành phồ Hà Nội, trong đó tập trung ở một số nội dung chủ yếu nh giá bồi thờng, tái định c, chính sách hỗ trợ, mức bồi thờng thiệt hại ..,đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật,phù hợp với đặc thù của thành phố, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc, quyền lợi hợp pháp chính đáng của ngời sử dụng đất và ccác chủ đầu t.
Môc lôc
Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp..40. Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định..46.