III. Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giả
1.Những cơ sở tính toán giá đất bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Huyện
Từ Liêm.
Giá đất tính bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm chủ yếu là giá đất đã đợc quy định trong khung giá do Nhà n- ớc ban hành và có điều chỉnh bổ sung thông qua hệ số K và chính sách trợ giá. Theo đó, cơ sở để xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất bao gồm những cơ sở sau:
-Cơ sở pháp lý:
+ Căn cứ vào Nghị định số87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc ban hành khung giá các loại đất.
+Căn cứ vào Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà nội về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa Thành phố Hà nội.
Dựa vào khung giá và các quy định khác trong hai văn bản pháp quy đã nêu trên để tiến hành lựa chọn khung giá đất, xác định vị trí loại đô thị, loại xã, hạng đất, loại đờng... để xác định giá đất bồi thờng thiệt hại cho từng dự án cụ thể.
+Căn cứ vào Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+Căn cứ vào Quyết định số 20/1998/UB ngày30/6/1998 của UBND Thành phố Hà nội về việc ban hành bản Quy định thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ - UB ngày 24/4/1998.
+Dựa trên cơ sở những quy định về việc xác định hệ số k đợc quy định trong Thông t 145/1998/TT - BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính, dựa trên cơ sở này để xác định hệ số K sao cho phù hợp với từng trờng hợp.
-Cơ sở thực tiễn:
Khi xác định giá đất bồi thờng thiệt hại , ngoài việc dựa trên những căn cứ pháp lý, còn dựa trên cơ sở điều tra,khảo sát thực địa, giá chuyển nhợng thực tế ở những vùng lân cận thực hiện dự án. Dựa trên sự tính toán, xác định về vị trí, mức độ sinh lợi, khẳ năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đối với đất đô thị, hạng đất đối với đất nông nhiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản.
2. Phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm.
Do giá đất đợc áp dụng để tính bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm chủ yếu là giá đã đợc quy định trong khung giá do Nhà nớc đã ban hành, nên phơng pháp xác định giá đất để bồi thờng thiệt hại cũng dựa trên cơ sở khung giá đất đó và những định khác, cụ thể nh sau:
2.1. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản. trồng thuỷ sản.
-Giá đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản đợc xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo từng khu vực cụ thể( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô, các xã đồng bằng...). Theo đó cách thức xác định giá bồi thờng thiệt hại đợc tiến hành nh sau:
+Xác định xem khu vực giải phóng mặt bằng thuộc loại loại xã nào? Việc phân loại khu vực, phân loại xã đợc quy định tại Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà nội, theo đó, Từ Liêm có các loại xã nh sau:
Xã ven đô: Trung văn, Cổ Nhuế, Phú Diễn, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc. Xã loại 1: Mỹ Đình, Thuỵ Phơng, Mễ Trì, Minh Khai.
Xã loại 2: Liên Mạc, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Xuân Phơng,Tây Tựu, Thợng Cát.
+Tiến hành xác định hạng đất.
Sau khi xác định loại xã, hạng đất, dựa vào bảng 1,2 để xác định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất.
2.2.Phơng pháp xác định giá đất khu dân c nông thôn.
Giá đất khu dân c nông thôn đợc xác định căn cứ vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Dựa trên mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng để phân các loại xã thành 3 loại, sau đó tiến hành xác định giá đất cho từng khu vực cụ thể dựa vào bảng 2.
2.3.Phơng pháp xác định giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thô ng chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp.
Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đ- ờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã đợc duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng, đợc tính theo mức giá tại bảng 3. Theo đó phơng pháp xác định giá đất đợc tiến hành nh sau:
-Xác định vị trí khu đất. Nếu khu đất có các chủ sử dụng khác nhau thì giá đất đợc xác định theo các vị trí nh sau:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đ- ờng phố.
+ Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m.
+ Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến dới 3,5m.
+ Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2 m.
Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đờng phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề.
Nếu khu đất thuộc một chủ sử dụng có kích thớc lớn thì giá đất đợc xác dịnh nh sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Vị trí 1 tính từ chỉ giới lu không đến 50 m.
+ Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100 m tính từ chỉ giới lu không. + Vị trí 3 tính từ cuối vị trí 2 đến 150 m tính từ chỉ giới lu không. + Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200 m tính từ chỉ giới lu không.
+ Ngoài 200 m không thuộc các xã ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì áp dụng theo giá khu dân c nông thôn( theo bảng 2).
-Xác định về điều kiện cơ sở hạ tầng.
Sau khi xác định loại đất, vị trí đất, điều kiện cơ sở hạ tầng thì đa ra mức giá cụ thể cho từng thửa đất.
2.4. Phơng pháp xác định giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành.
Giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành đợc xác định căn cứ vào vị trí khu đất , khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Sự phân loại đất đợc thực hiện nh sau:
-Đờng phố khu vực nội thành đợc phân làm 4 loại( I,II,III,IV), mỗi loại đợc chia làm 2 mức A và B và theo 4 vị trí. Việc xác định vị trí thửa đất đợc tiến hành nh ở các vùng ven đô thị. Giá đất khu vực nội thành đợc tính theo bảng 5.
-Các thị trấn đợc phân làm 2 loại (I và II). Các đờng phố trong thị trấn đợc xếp theo 2 loại đờng: đờng loại 1 và đờng loại 2 và theo 4 vị trí. theo đó Từ Liêm có 1 thị trấn loại 1 là thị trấn Cầu Diễn, đờng loại 1 là đờng 32, đờng
Sau khi phân loại đất, dựa vào bảng 4 để xác định giá cụ thể cho từng thửa đất.
2.5. Phơng pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thờng thiệt hại về đất.
Giá đất bồi thờng thiệt hại là giá đất đợc quy định tại các khung giá do Nhà nớc ban hành. Tuy nhiên để đảm bảo lợi ích cho ngời có đất bị thu hồi, đẩm bảo ổn định về cuộc sống và nghề nghiệp cho ngời dân sau khi bị thu hồi đất, Nhà nớc đa ra hệ số K nhằm điều chỉnh giá đất bồi thờng thiệt hại sao cho phù hợp. Dới đây là phơng pháp xác định hệ số K đã đợc áp dụng trên địa bàn huyện Từ Liêm.
2.5.1. Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Bớc 1: Xác định giá trị sản lợng, chi phí và thu nhập.
-Giá trị sản lợng để xác định gía đất đền bù đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản là giá trị sản lợng trunh bình thu đ- ợc trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thờng và khả năng canh tác trung bình ở địa phơng.
-Chi phí hợp lý là toàn bộ chi phí vật chất và chi phí về lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất, tính theo mức chi phí trung bình ở địa phơng tại thời điểm đền bù.
-Thu nhập là hiệu số giữa giá trị sản lợng trung bìng thu đợc trong năm với chi phí hợp lý trên cùng đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất.
Bớc 2: Xác định gía đất theo khả năng sinh lợi. Thu nhập Giá đất theo khả năng sinh lợi =
Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nớc (%năm) không kỳ hạn
Bớc 3: Xác định hệ số K để xác định giá đất bồi thờng thiệt hại. Giá đất theo khả năng sinh lợi.
Hệ số K=
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định
2.5.2.Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Bớc 1: Thu nhập và sử lí thông tin, số liệu:
-Thu thập giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng; -Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhợng thực tế, sắp xếp theo thời gian và địa bàn.
Bớc 2: Xác định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi.
-Đối với đất đô thị phải so sánh: loại đờng phố, điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị, vị trí đất, kích thớc, diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng đất...
-Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm trong đô thị phải, so sánh: loại đất, vị trí đất, mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi...
Bớc 3: Xác định hệ số K theo công thức sau: Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng Hệ số K=
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hệ số K, giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên đợc tính cho từng vị trí của từng loại đờng phố theo từng loại đô thị và theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và đất khu dân c nông thôn.