Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại việt nam thực trạng và giải pháp hoàn thiện

- rrriiHTmrạgitti - ^ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - Đ Ặ N G T H Ị H O À N G N G A ĐẠI HỌC KTQD TT THÔNG TIN THƯ VIỆN PHÒNG LUẬN ÁN ■Tư LIỆU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ N BANG PHƯƠNG PHÁP s o SÁNH TẠI VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Chuyên ngành: Kinh t ế Đ ịa L U Ậ N V Ả N T H Ạ C SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG H À N Ộ I, N Ă M 0 Ĩ Ĩ K A ^ Ì.-V- LỜI CẢM ƠN Đ ể hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướ ng dẫn thầy cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình suốt khóa học thời gian nghiên cứu chuyên đề Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới PG S.TS H oàng V ăn C ường, người tận tình hướng dẫn, động viên giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu v viết chuyên đề Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo H ội đồng cho lời nhận xét ý kiến đóng góp q báu, giúp tơi hồn thiện chuyên đề Tôi xin cảm ơn thầy cô giáo T rường Đại học K inh Tế Q uốc D ân giảng thú vị hữu ích; C ảm ơn bạn bè đồng nghiệp cổ v ũ tinh thần lớn lao; C ảm ơn gia đình có trợ giúp m ọi mặt Đ ây m ột chuyên đề khoa học liên quan đến lĩnh vực định giá bất động sản - m ột lĩnh vực m ới m ẻ v phức tạp V iệt N am Vì vậy, chun đề khơng thể tránh khỏi thiếu sót hạn chế định Tơi m ong nhận ý kiến đóng góp m ọi cá nhân, tổ chức để chuyên đề hoàn thiện X i n c h ă n th n h c ả m n ! Hà Nội, thảng 10 năm 2009 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC S ĐỒ BẢNG BIẺU TÓM TẮT LUẬN VĂN MỞ Đ Ầ U CHƯƠNG I: C SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 1.1 Những vấn đề chung định giá BĐS 1 K h i n i ệ m B Đ S .3 1 K h i n iệ m đ ịn h g i B Đ S 1 V a i tr ò c ủ a đ ịn h g i B Đ S 1 C c p h n g p h p đ ịn h g i B Đ S 1.1.4.1 Phương pháp so sảnh (trình bày cụ thể phần sau) 1.1.4.2 Phương pháp chi ph í 1.1.4.3 Phương pháp thu nhập (phựơng pháp đầu tư) .7 1.1.4.4 Phương pháp thặng dư 1.1.4.5 Phương pháp lợi nhuận 1.2 Phương pháp so sánh 10 K h i n iệ m , ỷ n g h ĩ a c ủ a p h n g p h p 10 1.2.1.1 Khải niệm .10 1.2.1.2 Ỷ nghĩa 10 2 C s k h o a h ọ c 10 Q u y tr ìn h đ ịn h g i c ủ a p h n g p h p 12 Đ i ề u k iệ n p d ụ n g p h n g p h p 19 Ư u đ i ể m v h n c h ế c ủ a p h n g p h p 19 1.3 Kinh nghiệm số nước giới định giá BĐS 20 T h ự c t ế ứ n g d ụ n g p h n g p h p s o s n h c c n c 20 N h ữ n g b i h ọ c k in h n g h i ệ m r ú t r a c h o V iệ t N a m 22 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯỚNG PHẤP so SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI MỘT SÓ ĐƠN VỊ CÓ CHỨC NĂNG ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM , 24 2.1 Khái quát công tác định giá BĐS Việt Nam việc vận dụng phương pháp định giá thực t ế 24 1 T in h h ìn h p h t tr iể n h o t đ ộ n g đ ịn h g i B Đ S V iệ t N a m h iệ n n a y 24 2 V ậ n d ụ n g c c p h n g p h p đ ịn h g i tr o n g đ ịn h g i B Đ S V iệ t N a m 27 2.2 Vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS quan Nhà nước 28 T ìn h h ìn h v ậ n d ụ n g 29 2 Đ n h g i 37 2.3 Vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS ngân hàng thương mại 39 Đ ịn h g i B Đ S t i c h i n h n h N g ă n h n g Đ ầ u t v P h t tr iể n H T h n h 41 Đ ị n h g i B Đ S t i n g â n h n g T e a c h c o m b a n k 45 3 Đ ả n h g i 50 2.4 Vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS công ty định giá 54 Đ ịn h g i B Đ S t i c ô n g t y c ỗ p h ầ n B Đ S T Ô G I 54 Đ ịn h g i B Đ S t i c ô n g t y T N H H t h ẩ m đ ịn h g i H o n g Q u ă n c h i n h n h H N ộ i 58 Đ n h g i 62 2.5 Đánh giá thực trạng trình định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh thông qua hoạt động định giá BĐS nước ta 64 T h u ậ n l ợ i v n h ữ n g u đ i ể m 64 H n c h ế v n g u y ê n n h â n c ủ a c c h n c h ế 66 H n c h ế .66 •-S* - 2.5.2.2 Nguyên nhân 68 CHƯƠNG HI: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP so SÁNH ĐĨI VỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIỆT N A M 70 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS Việt Nam 70 3.2 Giải pháp 71 G i ả i p h p v ề x â y d ự n g v t ổ c h ứ c h ệ t h ố n g t h ô n g tin p h ụ c v ụ c ô n g tá c đ ịn h g i 71 3.3.1.1 Đấy mạnh sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, có quy mơ lớn 71 3.2.1.2 Đẩy nhanh tiến độ sổ hố hồ sơ địa 73 3.2.1.3 Hình thành phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp thị trường cho chuyên viên định giả BĐS 75 3.2.1.4 Xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin chuyên nghiệp, đại đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế 76 2 G iả i p h p v ề t ổ c h ứ c h iệ p h ộ i đ ịn h g i 76 3 G iả i p h p v ề t h ị t r n g 77 3.2.3 ỉ Giải pháp quản lý .77 3.2.3.2 Giải pháp sách pháp lý 78 3.2.3.3 Giải pháp đào tạo nhân chuyên nghiệp 80 3.2.3.4 Giải pháp hợp tác quốc tế phát triển thị trường BĐS chia sẻ kinh nghiệm định giá 81 G iả i p h p v ề h o n th iệ n n ộ i d u n g p h n g p h p s o s n h 82 3.3 Kiến nghị 84 3 Đ ổ i v i C h ín h P h ủ v c c c q u a n N h n c 84 3 Đ ổ i v i c c c s đ o tạ o c h u y ê n v iê n đ ịn h g i B Đ S 86 3 Đ ố i v i c c t ổ c h ứ c h o t đ ộ n g đ ịn h g i B Đ S 86 KẾT LU Ậ • N 87 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : B ấ t đ ộ n g sản GCNQSD : G iấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n sử d ụ n g GCNQSHN : G iấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n sở h ữ u n h NHTM : N g â n h n g th n g m i Q SD : Q u y ề n sử d ụ n g ƯBND : Ư ỷ b an nhân dân DANH M ỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Hệ số mức điều chỉnh bất động sản sosán h 18 Bảng 2.1: Các thông tin so sánh 34 Bảng 2.2: Thang điểm yếu tố so sánh 35 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp kết định g iá 48 Bảng 2.4: Thông tin bất động sản so sánh 60 Bảng 2.5: Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh .61 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - rb®- • r» £ 3.3.2 Đôi với sở đào tạo chuyên viên định giá BĐS Nâng cao chất lượng đầu vào chặt chẽ quản lý đầu học viên Nghề định giá BĐS đòi hỏi khối lượng kiến thức kinh tể không nhỏ, nên nâng cao điều kiện xét xét tuyển, cụ thể nên xét học viên có kiến thức kinh tế, tốt nghiệp trường cao đẳng, đại học chuyên sâu kinh tế Thi đầu để cấp chứng nhận qua đào tạo phải tiến hành nghiêm túc, khách quan Thường xuyên tổ chức hội thảo, hội nghị, diễn đàn định giá với có mặt chuyên gia, tổ chức định giá nước để thu thập, học hỏi kinh nghiệm định giá nước giới Trao đổi tư liệu đào tạo với nước, cung cấp đầy đủ tư liệu thống, chi tiết cho học viên 3.3.3 Đối với tồ chức hoạt động định giả BĐS Các công ty nên lập tổ phòng ban chuyên định giá BĐS Phòng ban hoạt động độc lập với phịng ban khác, có phịng ban riêng, đầu tư trang thiết bị kỹ thuật tuyển dụng nhân viện chuyên ngành với số lượng phù họp với khối lượng cơng việc Hồn thiện quy trình tiến hành cơng tác định giá văn liên quan công ty Xây dựng văn hướng dẫn nghiệp vụ công tác Đe nâng cao hiệu công tác định giá tăng tính khoa học tiến hành thực công tác trên, công ty nên tổ chức cho cản học khố học chuyên sâu định giá BĐS đáp ứng nhu cầu thực công tác định giá cơng ty Đồng thời cơng ty thuê số chuyên gia lĩnh vực đế tăng thêm khả đánh giá cách tồn diện.Cơng ty nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành định giá BĐS hay tài sản có khả năng, chun mơn, để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt, bổ sung cho hoạt động định giá ngày có yêu cầu cao Có chế độ đãi ngộ hợp lý, thưởng phạt phân minh nhằm khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm chủ động công việc 87 KẾT LUẬN Ngành định giá giới hình thành phát triển từ gàn 100 năm trước ngành Việt Nam trọng phát triển khoảng 10 năm trở lại Trên thực tế, lợi học hỏi, đúc rút kinh nghiệm từ nước để vận dụng hiệu vào nước Song giống nhiều ngành nghề khác, khởi đầu gặp nhiều khó khăn: quy định pháp lý, nhân lực có trình độ kinh nghiệm, cách thức hoạt động, điều kiện hỗ trợ .và cần phải có thời gian để khắc phục hồn thiện Luận văn sâu vào tìm hiểu việc vận dụng phương pháp so sánh hệ thống phương pháp định giá BĐS lý do: thứ với kinh tế thị trường định giá giá thị trường yêu cầu khách quan, phản ánh tính chất kinh tế hàng hố, phù họp với mục tiêu phát triển quản lý; thứ hai phương pháp vận dụng phổ biến nước giới Việt Nam nay; thứ ba phương pháp xây dựng khơng mơ hình, cơng thức cố định nên việc vận dụng gặp phải nhiều vấn đề khúc mắc hon phương pháp khác Qua tìm hiểu thực tiễn, nhận thấy việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS nước ta gặp nhiều vấn đề cần giải quyết: cách thức vận dụng mang tính hình thức hầu hết tổ chức định giá; không thông nhât nhiêu điểm thiếu họp lý nội dung phương pháp văn pháp lý quy định hướng dẫn; hiệu yếu tố hỗ trợ trình vận dụng phương pháp nguồn khai thác thơng tin, chất lượng thơng tin; thiểu yếu trình độ kinh nghiệm đội ngũ định giá viên N hư vậy, giải tốt vấn đề này, chất lượng định giá BĐS băng phương pháp so sánh nói riêng, phát triển ngành định giá nói chung cải thiện 88 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHAO Bộ Tài Chính (2004), Thơng tư số: 114/2004/TT-BTC việc hướng dẫn thực Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đắt, Hà N ội Bộ Tài Chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày 06/12/2007 Bộ tài Hướng dẫn thực NĐ 188 /2004/NĐ-CP NĐ 123/2007/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài C hính (2008), Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh (Kỷ hiệu: TĐGVN 07) Ban hành kèm theo Quyết định sổ 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 thảng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính, Hà Nội Chính Phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chỉnh phủ phương pháp xác định giá đất khung giả loại đất, Hà Nội Chính Phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP, ban hành ngày 15/10/2007, Qui định tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính Phủ (2007), Nghị định số 123/20077NĐ-CP sửa đổi, bổ sung sổ điều Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thảng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội PGS.TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội Công ty BĐS Tôgi (2008), Báo cáo định giả, chứng thư định giả thuyết minh định giá, Hà Nội Lê Tuyết Hạnh (2008), Quy trình định giá bất động sản cơng ty TNHH thẩm định Hồng Qn, chi nhảnh Hà Nội, Luận văn tốt nghiệp, Khoa bất động sản địa chính, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 10 Phòng định giá & QL TSĐB Hội sở (2007), Phiếu định giả tài sản đảm bảo - Bất động sản, P02ỉ00708-BDS-ND/ĐG, Ngân hàng Techcombank 89 11 Phòng Thẩm định (2007), Báo cáo thẩm định bảo đảm tiền vay Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tổ 6, Trung Hòa, cầu Giấy, Hà Nội, Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư Phát triển Hà Thành, Hà Nội 12 Quốc Hội (2003), Luật đất đai 2003, Hà Nội 13 Quốc Hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 14 Vũ Thị Thu Thảo (2006) —Bài giảng định gỉa chuyên ngành kinh tế địa chính, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà N ộ i 15 Web : http://www.vibonline.com.vn , Bình An (2008), Sửa Luật Đất đai 2003: Sẽ khơng quy định khung giá đất