MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 3 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU 4 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ 5 1 1 Lịch sử hình thành 5 1 2 Mục tiêu của công t[.]
1 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ .5 1.1 Lịch sử hình thành 1.2 Mục tiêu công ty 1.3 Ngành nghề kinh doanh 1.4 Khách hàng – Đối tác công ty 1.4.1 Khối quản lý nhà nước 1.4.2 Tập đoàn – Công ty .7 1.4.3 Khối Ngân hàng – Tài 1.4.4 Khối doanh nghiệp quốc doanh 1.5 Cơ cấu tổ chức 1.6 Kết hoạt động kinh doanh 11 1.6.1 Khái quát chung 11 1.6.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty 12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ 13 2.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 13 2.1.1 Khái niệm 13 2.1.1.1 Thẩm định giá 13 2.1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 13 2.1.2 Giá cả, giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 14 2.1.2.1 Giá bất động sản 14 2.1.2.2 Giá trị bất động sản 14 2.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 15 2.1.3 Vai trò thẩm định giá bất động sản 16 2.1.4 Nguyên tắc thẩm định giá 17 2.1.5 Phương pháp thặng dư 19 2.1.5.1 Khái niệm .19 2.1.5.2 Nội dung phương pháp thặng dư .20 2.2 Quy định việc dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế 20 2.2.1 Cơ sở lí luận .20 2.2.2 Các bước tiến hành thẩm định giá phương pháp thặng dư 21 2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá 21 2.2.2.2 Các bước tiến hành tính tốn dự kiến kết phương pháp thặng dư 23 2.3 Thực trạng việc sử dụng phương pháp thặng dư hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế 26 2.3.1 Tình thẩm định giá bất động sản địa Ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 26 2.3.1.1 Giới thiệu dự án thẩm định giá bất động sản 26 2.3.1.2 Quá trình thẩm định giá bất động sản 26 2.3.2 Tình thẩm định giá bất động sản địa số 653 đường Lương Ngọc Quyến, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 45 2.3.2.1 Giới thiệu dự án thẩm định giá bất động sản 45 2.3.2.2 Quá trình thẩm định giá bất động sản 45 2.3.3 Những mặt đạt .54 2.3.4 Hạn chế 55 2.3.4.1 Khó khăn việc xác định sử dụng phương án sử dụng cao tốt .55 2.3.4.2 Khó khăn việc ước tính giá trị phát triển bất động sản 56 2.3.4.3 Khó khăn việc ước tính chi phí phát triển bất động sản 56 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ 58 3.1 Phương hướng hoạt động công ty thời gian tới 58 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế 58 3.2.1 Hoàn thiện bước xác định phương án sử dụng cao hiệu 58 3.2.3 Tổ chức đào tạo nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đạo đức đội ngũ cán thẩm định giá 59 3.2.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 60 3.2.5 Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, công ty khác 61 KẾT LUẬN 62 PHỤ LỤC 63 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực khơng ngừng để hội nhập kinh tế tồn cầu Cùng với đổi phát triển không ngừng mặt đời sống, giai đoạn đất đai ngày trở thành nguồn tài nguyên vô cung quý giá Cùng với nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam tất ngành, lĩnh vực cá nhân Bất động sản phân bố miền đất nước, vùng, địa phương có vị trí, tính chất đất hoàn toàn khác Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lý, sở hữu đánh thuế, chấp tài sản vốn, thẩm định giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Mà giá trị bất động sản phản ánh tác dụng bất động sản hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, hay nói cách khác, giá trị bất động sản cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Trong q trình học tập trường Đại học Kinh tế Quốc dân kết hợp với thời gian thực tập Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế, em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao hiệu việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung, Cơng ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế nói riêng Vì em lựa chọn đề tài : “Hoạt động thẩm định giá bất động sản phương pháp thặng dư Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế: Thực trạng giải pháp.” Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ nội dung phương pháp thặng dư, đồng thời nghiên cứu việc áp dụng phương pháp thặng dư hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Kiến nghị số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phương pháp thặng dư hoạt động thẩm định giá bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm Định giá bất động sản phương pháp thặng dư Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2016 đến Phương pháp nghiên cứu: Luật văn sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp hệ thống hóa kết hợp thu thập số liệu, Phương pháp nghiên cứu lý thuyết vận dụng lý thuyết vào thực tế, phương pháp so sánh lý thuyết thực tế … Kết cấu luận văn: Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương sau: Chương 1: Giới thiệu tổng quan Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản phương pháp thặng dư Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu áp dụng phương pháp thặng dư hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VALUINCO PL UBTVQH Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế PHÁP LỆNH Ủy ban Thường vụ Quốc Hội NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quy định UBND BTC Ủy ban nhân dân Bộ tài DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU + Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Quốc tế + Biểu đồ 1.1: Doanh thu công ty từ năm 2007-2016 + Bảng 2.1: Dự kiến xây dựng khách sạn + Bảng 2.2: Công suất buồng phòng tỉnh Kiên Giang từ năm 2009-2012 + Bảng 2.3: Phân tích cấu doanh thu khai thác kinh doanh dịch vụ khách sạn 3- 4-5 + Bảng 2.4: Phân tích chi phí lợi nhuận doanh thu kinh doanh khách sạn + Bảng 2.5: Phân tích chi phí vốn bình qn doanh nghiệp bất động sản + Bảng 2.6: Thông tin khách sạn tương đồng dự khách sạn + Bảng 2.7: Điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh: + Bảng 2.8: Doanh thu kỳ vọng từ việc cho thuê phòng nghỉ năm + Bảng 2.9 :Các hoạt động tạo doanh thu khách sạn + Bảng 2.10: Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khách sạn + Bảng 2.11: Giá trị quyền sử dụng đất tính theo phương pháp thặng dư + Bảng 2.12: Dự kiến xây dựng cao ốc + Bảng 2.13: Thông tin bất động sản tương đồng + Bảng 2.14: Điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh + Bảng 2.15: Giá trị quyền sử dụng đất tính theo phương pháp thặng dư CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ 1.1 Lịch sử hình thành Cơng ty cổ phần Định giá & Tư vấn đầu tư Quốc tế (VALUINCO.,JSC) số Doanh nghiệp Định giá - Tư vấn đầu tư - Dịch vụ tài chuyên nghiệp Việt Nam, thành lập hoạt động theo văn đây: Luật doanh nghiệp năm 2005; Pháp lệnh giá số: 40/2002/PL-UBTVQH10 Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội, ngày 10/05/2002 giá; Nghị định số: 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định Chính phủ Thẩm định giá; Quyết định số: 1567/QĐ-BTC 1607/QĐ- BTC ngày 04/04/2006 ngày 30/05/2006 Bộ trưởng Bộ Tài cấp thẻ thẩm định viên giá; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103016044 Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 08 tháng 03 năm 2007; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0102181563-002 ngày 24 tháng 12 năm 2009 Đăng ký lần đầu ngày 02 tháng10 năm 2007, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:4113029675 Sở Kế hoạch Đầu tư TP.Hồ Chí Minh cấp (Chi nhánh Hồ Chí Minh) Tên cơng ty: Cơng ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Tên viết tắt: Valuinco Tên tiếng anh: International Valuation and Investment Consultancy Joint Stock Company Địa trụ sở chính: Số 76A, ngõ 9, phố Đào Tấn, P Ngọc Khánh, Q Ba Đình, TP Hà Nội Địện thoại : 043.7624764 Website: http://www.dinhgiaquocte.vn Vốn pháp định: 3.500.000.000 VNĐ Fax: 04.62580118 Email: Dinhgiaquocte.vn@gmail.com 1.2 Mục tiêu cơng ty Duy trì phát triển uy tín cơng ty Tập trung cung cấp tối đa dịch vụ nâng cao giá trị cho khách hàng công ty Giá trị Valuinco xây dựng gia tăng tảng sách, sở vật chất tính chuyên nghiệp đội ngũ thẩm định viên chuyên gia tư vấn Valuinco cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, đảm bảo tuân thủ chuẩn mực đạo đức tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thông lệ quốc tế,cam kết bảo mật tuyệt đối vấn đề khách hàng đem lại giá trị chất lượng dịch vụ cao đến với khách hàng 1.3 Ngành nghề kinh doanh Căn Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đăng ký thuế số: 0102181563 Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 08 tháng 03 năm 2007, đăng ký thay đổi lần thứ 10, ngày 07/06/2016 công ty kinh doanh ngành nghề sau: + Thẩm định giá hàng hoá tài sản + Thẩm định giá dây chuyền sản xuất máy móc thiết bị + Thẩm định giá bất động sản + Thẩm định giá trị doanh nghiệp + Thẩm định giá trị đầu tư + Thẩm định giá giá trị thương hiệu + Thẩm định giá dự án đầu tư + Định giá tài sản vơ hình, lợi kinh doanh + Đánh giá uy tín doanh nghiệp + Đào tạo nghiệp vụ định giá, kinh tế - thị trường giá + Xây dựng phương án cổ phần hoá + Bán đấu giá tài sản + Bán đấu giá cổ phần doanh nghiệp + Dịch vụ giám định hàng hố xuất nhập khẩu, hàng hố nơng lâm thủy, hải sản, hàng cơng nghiệp, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải thủy, bộ, phương tiện giới chuyên dùng; - Giám định khối lượng số lượng, khối lượng tổn thất hàng hoá + Dịch vụ giám định tàu thuê trả tàu, dịch vụ giám định tổn thất tàu, dịch vụ giám định mức nước tàu, dịch vụ giám định số lượng, khối lượng xăng dầu hàng hoá lỏng + Tư vấn hỗ trợ doanh nghiệp + Tư vấn dự án đầu tư + Tư vấn đấu thầu quản lý dự án + Dịch vụ vận tải khách du lịch, vận tải hàng theo hợp đồng đường + Dịch vụ cung cấp thông tin: thị trường, kinh tế, văn hố (Trừ thơng tin Nhà nước cấm) + Đào tạo nghiệp vụ môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 1.4 Khách hàng – Đối tác cơng ty 1.4.1 Khối quản lý nhà nước Văn phịng ban ngành: Cục quản trị văn phịng phủ, Bộ Nông nghiệp Phát triển Nông thôn, Bộ Văn hố, Thể thao Du lịch, Bộ Giao thơng Vận tải, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Cơng thương, Bộ Tài chính, Bộ thông tin truyền thông, Bộ nội vụ, Bộ công an Tổng cục thuế, Tổng cục Hải Quan, Kho Bạc Nhà nước Cục Quản trị A - Văn phịng trung ương đảng 1.4.2 Tập đồn – Cơng ty + Tập đoàn điện lực Việt Nam và các đơn vị Thành viên (Công ty Điện lực thành phố Hà Nội và các đơn vị thành viên, Công ty Truyền tải Điện I, Công ty Truyền tải Điện II, Công ty Truyền tải Điện III, Ban quản lý dự án cơng trình điện Miền Bắc,…) + Tập đoàn Hòa Phát + Tập đoàn Bim Group + Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam đơn vị trực thuộc Ban quản lý đường sắt Khu vực 1, Công ty Quản lý đường sắt,… + Tổng công ty Đầu tư Kinh doanh Vốn Nhà nước (SCIC) + Tổng Công ty Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam và các đơn vị Thành viên (Cơng ty TNHH MTV Đóng tàu Nam Triệu; Công ty TNHH MTV Dịch vụ Hàng hải ... quan Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản phương pháp thặng dư Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế Chương 3: Một số giải pháp. .. 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN QUỐC TẾ 2.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 2.1.1 Khái niệm 2.1.1.1 Thẩm. .. dụng phương pháp thặng dư hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế 3 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VALUINCO PL UBTVQH Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn Quốc tế PHÁP