Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá tại công ty cổ phần định giá và đầu tư việt

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá thẩm định giá Bất động sản 1.1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá Bất động sản 1.2 Quy trình thẩm định giá Bất độngsản: 13 1.2.1 Khái niệm: .13 1.2.2 Vai trò: 13 1.2.3 Các bước thực hiện: 14 1.2.4 Sơ đồ quy trình thẩm địnhgiá: 14 1.3 Các phương pháp thẩm định giá: 21 1.3.1 Khái niệm: 21 1.3.2 Cơ sở lựa chọn phương pháp: .21 1.3.3 Các phương pháp thẩm định: 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 33 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt 33 2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển, chức nhiệm vụ Công ty Cổ phần Định Giá Đầu tư Việt 33 2.1.2 Cơ cấu quản lý 37 2.1.3 Đánh giá khái quát kết hoạt động Công ty Cổ phần Định Giá Đầu tư Việt năm qua .37 2.1.4 Phương hướng phát triển .40 2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt 40 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Cơng ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .40 2.2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .43 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 61 3.1 Quan điểm: 61 3.2 Một số kiến nghị: 62 3.3 Bài học kinh nghiệm: 64 KẾT LUẬN 65 PHỤ LỤC 67 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài: Trên giới, thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận có vai trị quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường cách khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan khơng chịu ảnh hưởng bên bán bên mua lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp … Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá nước ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách đấu thầu, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá thức phát triển mạnh tồn quốc vào khoảng năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang mơ hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thông tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Thẩm định giá đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi chất đưa giá trị tài sản thẩm định gần sát với thực tế đảm bảo phục vụ nhu cầu khác trước phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng định hành khung giá kết định giá Hội đồng định giá hình thành theo mực đích cụ thể, cịn nặng thủ tục hành chính, thời gian chưa đảm bảo yếu tố khoa học phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo yêu cầu tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định giao dịch xãhội Hiện nay, thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Như vậy, thẩm định giá đời tất yếu, khách quan phù hợp với trình đổi mới, xu hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN nước ta Thị trường bất động sản không liên quan đến lĩnh vực nhà dân sinh mà bao gồm tài sản cố định (đất đai) tất doanh nghiệp, quan, tổ chức hoạt động Việc định giá bất động sản yếu tố quan trọng thị trường bất động sản nói riêng, kinh tế nói chung rào chắn giá ảo tự phát Ở nước ta, năm gần đây, với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hội nhập kinh tế quốc tế giao dịch bất động sản chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp, góp vốn diễn sôi động Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta phát triển giai đoạn đầu, thiếu yếu nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, có hoạt động định giá bất động sản Việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ thiếu chuyên nghiệp Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai, bất động sản áp dụng thực tế chưa nhiều chưa linh hoạt với trường hợp cụ thể.Chính việc tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá Bất động sản cần thiết,từ đề suất ý kiến để góp phần nâng cao hiệu cơng tác thẩm định Qua thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá Việt Nam nói chung Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt nói riêng Do vậy, em chọn đề tài: “Tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt ” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện phương pháp thẩm định, từ nâng cao hiệu thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá nước ta nói chung Cơng ty cổ phần định giá đầu tư Việt nói riêng 2 Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu phương pháp Thẩm định giá Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh phía Bắc từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác Thẩm định giá Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh phía Bắc Mục tiêu cụ thể:  Nghiên cứu sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng  Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể thẩm định BĐS Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt  Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế việc thẩm định giá BĐS Đối tượng phạm vi nghiêncứu: - Đối tượng nghiên cứu: + Các phương pháp thẩm định giá BĐS + Quy trình thẩm định giá BĐS + Một số ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS - Phạm vi nghiên cứu: + Lý luận thực tiễn phương pháp dùng Thẩm định giá trị Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh lân cận + Dùng số liệu Doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá Bất động sản Phương pháp nghiêncứu: Đề tài nghiên cứu dựa sở phương pháp:  Phương pháp quan sát  Phương pháp phân tích, đánh giá  Phương pháp thu thập thơng tin  Phương pháp tổng hợp  Phương pháp vấn… Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn bao gồm chương:  Chương : Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản  Chương : Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt  Chương : Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt Những đóng góp luậnvăn: Luận văn cho ta nhìn tổng quát tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế nay,biết thực trạng việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt Thơng qua việc tìm hiểu thực trạng từ đề suất ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Hà Nội tỉnh phía Bắc nói riêng, thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày khẳng định vai trị quan trọng khơng thể thiếu nó, qua góp phần thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá thẩm định giá Bất động sản 1.1.1 Tổng quan thẩm định giá a Khái niệm:  Khái niệm thẩm định giá: Hiện có nhiều định nghĩa thẩm định giá, em xin giới thiệu ba định nghĩa thẩm định sau: 1/ Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (Giáo sư W Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) 2/ Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dựng Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore) 3/ Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.(Luật giá 2012)  Thẩm định viên: Thẩm định viên giá người có phẩm chất, lực kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề  Doanh nghiệp thẩm định giá: Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức hoạt động thẩm định giá (sau gọi chung doanh nghiệp thẩm định giá) thành lập hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư nước Việt Nam Và chịu quản lý Bộ Tài Chính Để thành lập công ty thẩm định giá cần phải có 03 thẻ thẩm định viên Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định pháp luật doanh nghiệp Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên chậm 10 ngày sau thực việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo văn cho Bộ Tài b Vai trò thẩm định giá:  Giúp cho giao dịch mua bán, chấp,… có tính cơng  Tạo điều kiện để kinh tế vận hành theo chế thị trường  Giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thoát cho Nhà nước  Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng thị trường cạnh tranh lành mạnh  Là sở cho người sử dụng kết thẩm định thực việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị tài sản 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá Bất động sản a Khái niệm thẩm định giá Bất động sản: Thẩm định giá Bất động sản ước tính giá trị bất động sản phù hợp với thị trường địa điểm,thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế b Cơ sở nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản: b.1 Cơ sở giá trị để thẩm định giá: b.1.1 Cơ sở giá trị thị trường:  Khái niệm:  Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó:  Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường  Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường  Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường  Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp  Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm:  Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột  Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế  Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu kiểm soát, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần công ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện  Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan  Hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, không bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên  Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán  Trường hợp có hạn chế việc xác định giá trị thị trường tài sản (thông tin, liệu thị trường, điều kiện thẩm định giá hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) thể mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá  Căn để xác định giá trị thị trường: Giá trị thị trường xác định thông qua sau:  Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường  Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường  Kết khảo sát thực tế b.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trường:  Khái niệm: Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác…  Căn xác định giá trị phi thị trường:  Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản  Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường  Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài ... thẩm định giá bất động sản  Chương : Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt  Chương : Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm. ..2.2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .43 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH... phần định giá đầu tư Việt nói riêng Do vậy, em chọn đề tài: “Tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt ” làm đề tài chuyên đề thực tập