LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu Ngày Tháng Năm 2020 Sinh viên thực hiện MỤC LỤC Trang A Lời mở đầu 1 B Nội dung 3 Chương 1 Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.
LỜI CAM ĐOAN -Tôi cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ngày … Tháng… Năm 2020 Sinh viên thực MỤC LỤC Trang A.Lời mở đầu .1 B.Nội dung Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản I.Những vấn đề định giá bất động sản .3 1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản 1.1.Khái niệm định giá bất động sản .3 1.2.Vai trò định giá bất động sản .3 2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản 2.1.Căn định giá bất động sản 2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản 3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 3.1.Yếu tố khách quan 3.2.Yếu tố chủ quan II.Các phương pháp định giá bất động sản .9 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu 1.2.Ưu nhược điểm 10 1.3.Áp dụng 10 2.Phương pháp chi phí 11 2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu 11 2.2.Ưu nhược điểm 11 NỘI DUNG Đặt vấn đề: Sự đời định giá bất động sản bước tiến phát triển thị trường bất động sản giới, có nước ta Để mua bán, đầu tư hay để phục vụ cho mục đích khác cá nhân nhà nước trường hợp bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng hay cần kiểm tra giá trị tài sản… việc định giá bất động sản cách xác điều vô cần thiết Lựa chọn phương pháp khâu quan trọng quy trình định giá, phương pháp định giá chọn việc áp dụng phương pháp có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá Để định giá tốt cần phải biết lựa chọn phương pháp phù hợp vận dụng phương pháp cách linh hoạt Trong q trình học tập môn Định giá BĐS, em quan tâm đến việc nghiên cứu phương pháp định giá, phương pháp thăng dư thơng qua tình thẩm định giá BĐS Đây phương pháp phổ biến thị trường BĐS có tiề năng, công cụ quan trọng để giúp nhà đầu tư nhưn khách hàng có nhìn khách quan giá cả, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch diễn suôn sẻ hiệu I Những vấn đề định giá bất động sản 1.1.Khái niệm định giá bất động sản Theo từ điển oxford, định giá giá trị tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định Có thể nói: Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản yếu tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai - nguồn lực xã hội cách hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người "sử dụng tốt hiệu nhất" Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu tiên đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá 1.2 Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.1 Căn định giá bất động sản Trước hết, định giá bất động sản vào thân yếu tố bất động sản Đó yếu tố q trình lao động tạo bất động sản yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu; chi phí hội việc sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu bất động sản thời điểm định giá; giá trị đóng góp phận cấu thành bất động sản vào tổng giá trị bất động sản Căn vào điều kiện thị trường: Dựa vào khả cạnh tranh thay bất động sản, thể việc sử dụng tốt hiệu Dựa vào đặc điểm lực lượng cung cầu: độc quyền – canh tranh, tiêu dùng – đầu tư: tiêu dùng, cầu quan tâm đến yếu tố vật chất tại; đầu tư, cầu quan tâm đến luồng thu nhập tương lai Thực trạng kinh tế phân khúc thị trường, biến động thị trường để định giá bất động sản Căn vào luật pháp: Các vào luật pháp gồm quy định luật pháp quyền bất động sản, xu hướng thay đổi luật pháp, sách thái độ địa phương, luật pháp công tác định giá mục đích định giá 1.2.2 Một số nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rịng có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung, cầu Khi lượng cung tăng lên, lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm; lượng cung giảm, lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng ; lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường bất động sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản này, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá toán Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích, song định giá bất động sản phải vào mục đích sử dụng - mục đích sử dụng cao cho tất yếu tố cấu thành bất động sản - để định giá Không vậy, giá bất động sản phải phù hợp với yếu tố bên điều kiện hạ tầng, môi trường Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản thay đổi, thay đổi công bất động sản, cải tạo yếu tố cấu thành bất động sản; thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thị trường bất động sản không gữ nguyên Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo Nguyên tắc cân đối: Cân đối thị trường bất động sản hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực xác định, để giá trị thu từ chúng đạt tới mức cao Có nghĩa rằng, áp dụng bất động sản riêng biệt, yếu tố tạo bất động sản cân đối phát huy tác dụng; áp dụng vào vùng cụ thể, giá thị trường tối đa bất động sản đạt tới cân yếu tố bên quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản sử dụng hợp lý Nguyên tắc đóng góp: Giá trị bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp yếu tố phận cấu thành Khi thay đổi yếu tố giá trị bất động sản thay đổi theo phần đóng góp,ví dụ cải tạo cầu thang, nhà vệ sinh, lắp điều hòa… làm tăng giá trị tịa nhà chung cư lượng định Hơn nữa, đóng góp bất động sản vào vùng, khu vực tồn bất động sản làm tăng giá trị khu vực Bởi vậy, nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào bất động sản định giá viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt có hiệu Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền bất động sản đặc biệt, đất khơng giống chúng thay cho nhau, người mua không mua bất động sản tương đồng với bất động sản khác mà giá lại cao Bên cạnh đó, cạnh tranh mục đích sử dụng làm tăng giá trị bất động sản hay lợi đặc biệt bất động sản làm tăng giá trị bất động sản II Phương pháp thặng dư định giá bất động sản 2.1 Khái niệm Để ước tính giá trị bất động sản, giới áp dụng nhiều phương pháp định giá khác tuỳ theo loại bất động sản cần định giá Trong đó, phương pháp chính, phương pháp so sánh, chi phí, đầu tư, thặng dư lợi nhuận Phương pháp thặng dư: Là dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Nó địi hỏi phải qn triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “ngun tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS xác định sở diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm bao nhiêu.Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt 2 Nội dung bước tiến hành định giá Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo phát triển Thẩm định giá bất động sản dựa phương pháp thặng dư dựa sở giá trị đất thu nhập từ đất đóng góp tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi theo tỷ suất vốn hóa phù hợp Cơng thức tổng quát:V = DT – CP V: Giá trị tài sản TĐG; DT: Tổng doanh thu phát triển;CP: Tổng chi phí phát triển * Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá cao cho dự án Bước 2: ước tính doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN Bươc 3: ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất, bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí tài chính, yếu tố khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng Bước 4: Xác định giá đất vào chênh lệch kết tính tốn từ bước bước * Ví dụ giả định: Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m Quận X thành phố thuộc đô thị loại I Nhà nước cho doanh nghiệp th dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp; đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố định cho doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp nằm khu vực ngoại ô Dự kiến giao khu đất cho công ty kinh doanh nhà đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tơn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định xây dựng, dự án tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55%; tổng diện tích xây dựng 5.500 m Dự án phép xây dựng tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3.000 m ; diện tích 2 đất phân lơ bán 2.500 m (chia thành 25 lô, lơ có diện tích 100 m ) Giả định dự án hồn thành vịng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn 3.000.000đ/m - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.200 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu; Chi phí quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m , tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 15 triệu đ/m Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Áp dụng phương pháp thặng dư theo trình từ bước để định giá khu đất sau: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất: Đó dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lý dành khoảng 55% diện tích đất có khả xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng khoảng 45% diện tích đất cịn lại để phân lơ bán Bước 2: Ước tính doanh thu dự án 2 - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: (3.000m × 12 × 80%) × 7,0 tr.đ/m = 201.600 tr.đ - Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền: 2.500 m × 15 tr.đ/m = 37.500 tr.đ Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ Bước 3: Ước tính chi phí hội cho cơng trình xây dựng 2 - Chi phí đầu tư hạ tầng: 10.000m × 600.000 đ/m = 6.000 tr.đ - Chi phí thiết kế quy hoạch: = 1.000 tr.đ 2 - Chi phí xây dựng chung cư: (3.000m /tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m = 108.000 tr.đ - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ - Chi phí bồi thường nhà xưởng 2 (6.000 m × 800.000 đ/m ) × 30% = 1.440 tr.đ - Trừ giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ - Chi phí quảng cáo bán hàng 1% × 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ - Trả lãi tiền vay ngân hàng (119.843 tr.đ × 60%) × 10% = 7.190,58 tr.đ - Chi phí quản lý 119.843 tr.đ × 5% = 5.992,15 tr.đ - Lợi nhuận nhà đầu tư: 239.100 tr.đ × 20% = 47.820 tr.đ Tổng chi phí: 180.845,73 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất Giá trị ước tính khu đất 239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ Làm tròn 58.000 tr.đ; 5,8 tr.đ/m 2.3 Ưu điểu điều kiện áp dụng * Ưu điểm: Phương pháp sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm năg phát triển, đồng thời, phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu Phương pháp thặng dư thẩm định giá BĐS mô lại cách thức đánh giá, phân tích hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu đạt thực dự án phát triển BĐS * Điều kiện áp dụng: Phương pháp phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao, bên cạnh đó, nhà định giá phải có kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNHQN Phương pháp áp dụng để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với trợ giúp phương tiện tính toán đại đánh giá phương án phát triển BĐS Đây phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh BĐS sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS Được người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao so với chi phí bỏ 2.4 Hạn chế phương pháp - Phương pháp thặng thông qua thẩm định dự án BĐS gặp khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 - Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ trưởng Bộ Tài chính, để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải phương án tốt nhất, hiệu Trên thực tế, có số phương án đầu tư khơng phải tốt hiệu quả, địa phương đơn vị kiểm toán xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp khơng xác Ví dụ, năm 2016, DN thẩm định giá đất Khu đô thị TP HCM theo phương pháp thặng dư để nhượng bán quyền sử dụng đất DN lựa chọn hình thức xây dựng chung cư cao 25 tầng, giá bán phương án 20 triệu đồng/m2 chung cư, chi phí xây dựng 10 triệu đồng/m2 Kết xác định: giá đất có 16 triệu đồng/m2, đất chuyển nhượng khu thời điểm 35 - 38 triệu đồng/m2 Nếu lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự, giá bán hộ 40 triệu đồng/m2 chung cư Giả sử giá xây dựng chung cư cao cấp cao gấp lần chung cư cao tầng, 20 triệu đồng/m2 giá đất theo phương án 32 triệu đồng/m2, cao gấp lần giá đất xác định theo phương án DN Ngược lại, đất nằm vùng ven, lại lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp giá đất lại giảm nhiều, chi phí xây dựng cao mà giá bán chung cư xa trung tâm thành phố lại thấp - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, giá trị lại cuối nhạy cảm thay đổi việc ước tính chi phí giá bán: Các trường hợp phương án đầu tư dự án phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn thu nhập phát sinh kéo dài, phải ước tính khoản doanh thu, chi phí thực theo năm chiết khấu giá trị thời điểm định giá đất, sau áp dụng quy trình xác định giá bước Tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy nhiên, nguyên tắc, phương pháp đưa kết xác trường hợp giá trị đồng tiền ổn định, lạm phát Ví dụ, dự án lựa chọn dự án xây dựng cao ốc văn phòng thuê Nếu đơn giá thuê tháng 30 USD/m2 sàn chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu đồng USD khoảng - 5%/năm tổng doanh thu phát triển khác nhiều tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng 700.000 đồng/m2 tỷ lệ chiết khấu 10%/năm Hiện nay, Việt Nam khơng tình trạng lạm phát, số giá năm tương đối cao (5 - 6%/năm), đó, lãi suất chiết khấu bao gồm yếu tố trượt giá Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết giá đất khơng với giá thực tế (thấp giá thực tế) Để xử lý vấn đề giá đất tính tốn theo VNĐ, ước tính doanh thu phát triển năm, cần phải tính thêm tỷ lệ trượt giá theo thời gian - Cần phải có kiến thức, kỹ kinh nghiệm tốt để ước tính tất khoản mục khác - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền, giả định tất dòng tiền mặt xảy thời điểm, mà giả định khơng thực Ngồi việc khơng xử lý yếu tố ước tính khơng xác điểm hạn chế áp dụng phương pháp thặng dư thông qua tình thẩm định giá BĐS như:Các yếu tố ước tính khơng xác áp dụng phương pháp thặng dư phổ biến là: Một là, xác định không xác hệ số sử dụng đất; Hai là, triển khai thực dự án, không đền bù giải phóng mặt vị trí, khu vực theo quy hoạch sử dụng làm công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, nơi giữ xe,… khơng thực đầu tư cơng trình này, cố ý giảm chi phí, tạo doanh thu phát triển, khơng điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp NSNN Ba là, đầu tư xây dựng sở hạ tầng không đầy đủ, đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hành… Tóm lại: Phương pháp thặng dư có ưu điểm hạn chế định Cần có đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất tương lai; cần xem xét cách khách quan, khoa học, trung thực yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản để đưa hệ số khấu hao, tỷ lệ điều chỉnh hợp lý sử dụng phương pháp thặng dư tình thẩm định giá BĐS Ở Việt Nam, thời gian qua bất động sản tạo lợi nhuận chưa phát triển,cộng thêm điều kiện áp dụng nước ta yếu dẫn đến gây trở ngại cho định nhà đầu tư, phương pháp phương pháp thặng dư chưa đóng góp nhiều vào kết định giá Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc Các loại bất động sản cao ốc văn phịng, chung cư, dự án có nhiều hình thức; khu trung tâm thương mại,khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng… dần phát triển Vì vậy, cần phải áp dụng kết hợp linh hoạt phương pháp với phương pháp khác, qua giảm thiểu rủi ro xuất TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thẩm định giá bất động sản – Ths Nguyễn Thế Phương, NXB Phương Đông Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp – TS Nguyễn Minh Hoàng – 2015 Các tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá Việt Nam – NXB Hà Nội Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp – Nguyễn Minh Điện – NXB Thống Kê Các văn pháp luật quản lý giá – TĐG – NXB Hà Nội -2016 Thông tư số 145/2016/TT-BTC Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN THỨ NHẤT NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN THỨ NHẤT TRƯỞNG BỘ MÔN ... đất đai giá 1.2 Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản 1.2.1 Căn định giá bất động sản Trước hết, định giá bất động sản vào thân yếu tố bất động sản Đó yếu tố trình lao động tạo bất động sản yếu... II Phương pháp thặng dư định giá bất động sản 2.1 Khái niệm Để ước tính giá trị bất động sản, giới áp dụng nhiều phương pháp định giá khác tuỳ theo loại bất động sản cần định giá Trong đó, phương. .. học định giá bất động sản I .Những vấn đề định giá bất động sản .3 1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản 1.1.Khái niệm định giá bất động sản .3 1.2.Vai trò định giá