Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần quân đội

MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN i MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Dự án đầu tƣ Bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Bất động sản 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư Bất động sản 1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư Bất động sản 1.1.4 Vai trò dự án đầu tư Bất động sản 1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thƣơng mại 1.3 Thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thƣơng mại 10 1.3.1 Khái niệm thẩm định tài đầu tư BĐS 10 1.3.2 Sự cần thiết thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản 11 1.3.3 Phương pháp phân tích sử dụng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản 12 1.3.4 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản 14 1.4 Chất lƣợng thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thƣơng mại 25 1.4.1 Khái niệm 25 1.4.2 Các tiêu phản ánh chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng 26 1.5 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay NHTM 33 1.5.1 Các nhân tố chủ quan 33 1.5.2 Các yếu tố khách quan 36 1.6 Kinh nghiệm thẩm định tài dự án đầu tƣ BĐS chấp số ngân hàng học rút 39 1.6.1 Kinh nghiệm NHTM nước 39 1.6.2 Kinh nghiệm Ngân hàng nước 41 1.6.3 Bài học kinh nghiệm thẩm định tài dự án BĐS chấp Việt Nam 43 CHƢƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI 45 2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh MBB thời gian qua 45 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển MBB 45 2.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án MBB 49 2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản MBB 52 2.2.1 Thực trạng công tác tổ chức thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản 52 2.2.2 Thực trạng sử dụng phương pháp phân tích thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản 57 2.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 59 2.2.4 Thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản MBB 70 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay MBB 79 2.3.1 Những kết đạt 79 2.3.2 Hạn chế, khó khăn, vướng mắc nguyên nhân 80 CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI 82 3.1 Định hƣớng hoạt động cho vay dự án đầu tƣ Bất động sản 82 3.1.1 Mục tiêu hoạt động cho vay theo dự án MBB 82 3.1.2 Định hướng phát triển cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản MBB 83 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định tài dự án đầu tƣ Bất động sản hoạt động cho vay MBB 83 3.3 Kiến nghị 92 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Bộ ngành liên quan 92 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 93 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại khác 93 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHỤ LỤC 96 DANH MỤC VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS Bất động sản CBTĐ Cán thẩm định CH Căn hộ CIC Trung tâm thơng tin Tín dụng DAĐT Dự án đầu tư ĐTNH Đầu tư ngăn hạn HĐQT Hội đồng quản trị MBB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội NHNN Ngân hàng nhà nước 10 NHTM Ngân hàng thương mại 11 NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần 12 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 13 TSCĐ Tài sản cố định 14 TSLĐ Tài sản lưu động DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ BẢNG Bảng 1.1 Xác định dòng tiền ròng dự án 20 Bảng 2.1 Kết hoạt động kinh doanh MBB giai đoạn 2011-2014 47 Bảng 2.2 Cơ cấu doanh thu MBB giai đoạn 2011-2014 48 Bảng 2.3 Tỷ trọng dư nợ nhóm ngành MBB 50 Bảng 2.4 Tình hình dư nợ cho vay theo dự án đầu tư BĐS MBB 51 Bảng 2.5 Bảng đánh giá tình hình hoạt động Công ty CP Đầu tư Thương mại Thủ Đô giai đoạn 2010 - 2012 62 Bảng 2.6 Cơ cấu vốn dự án minh họa 63 Bảng 2.7 Cơ cấu vốn tham gia dự án minh họa 63 Bảng 2.8 Bảng tính tốn lãi vay dự án minh họa 64 Bảng 2.9 Chi phí sản xuất dự án minh họa 65 Bảng 2.10 Các giả thiết thẩm định hiệu tài 67 Bảng 2.11 Tiến độ thi công dự án minh họa 68 Bảng 2.12 Phương án kinh doanh khu dịch vụ quản lý tịa nhà khu dịch vụ cơng cộng dự án minh họa 69 Bảng 2.13 Các tiêu tài dự án minh họa 70 Bảng 2.14 Thống kê theo dự án đầu tư BĐS MBB có dự tốn vốn đầu tư chênh lệch lớn so với thực tế thực đầu tư dự án 71 Bảng 2.15 Thống kê phân loại dự án đầu tư BĐS vào hoạt động có hiệu 74 Bảng 2.16 Thống kê nợ hạn, nợ xấu tín dụng dự án đầu tư BĐS 75 HÌNH Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Quân Đội 46 Hình 2.2 Lợi nhuận sau thuế MBB giai đoạn 2011- 2014 49 Hình 2.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS MBB 54 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay hoạt động quan trọng nhất, đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thương mại Để có định cho vay hay không dự án đòi hỏi ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án cách kỹ lưỡng.Vì vậy, ngân hàng quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhằm giảm thiểu tối đa khoản cho vay không hợp lý, gây thiệt hại cho ngân hàng Một nội dung quan trọng thẩm định dự án thẩm định tài dự án Đặc biệt dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn từ Ngân hàng, thêm nữa, thị trường Bất động sản chứa đựng nhiểu rủi ro Vì vậy, để có định cho vay hay không dự án đầu tư BĐS đòi hỏi Ngân hàng phải thẩm định dự án cách kỹ lưỡng đặc biệt khía cạnh thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Với lịch sử thành lập 21 năm, Ngân hàng TMCP Quân đội (MBB) ngày khẳng định uy tín, thương hiệu chất lượng hoạt động tín dụng Trong năm gần đây, số lượng dự án đầu tư BĐS yêu cầu vay vốn MBB có tăng lên thực tế, tỉ lệ số tiền MBB cho vay tăng không cân xứng so với số dự án Cụ thể, năm 2013, MBB thực cho vay 138 dự án đầu tư BĐS với số tiền 750 tỉ đồng, đến năm 2014, số dự án xét duyệt cho vay lên đến 268 dự án (tức tăng gần gấp lần so với năm 2013), số tiền cho vay 828 tỉ đồng (chỉ tăng nhẹ so với năm 2013) Câu hỏi đặt đây, liệu công tác thẩm định, cụ thể thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay MBB hiệu chưa? Tại số tiền cho vay chưa cân xứng với số dự án đầu tư BĐS thực thẩm định? Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế công tác Ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội” với mong muốn nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay từ tìm giải pháp để góp phần hồn thiện công tác Ngân hàng Thương mại lãnh thổ Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Quân đội (MBB) nói riêng Mục đích nghiên cứu  Hệ thống hóa vấn đề lý luận thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại  Đánh giá thực trạng, hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội  Đề xuất số giải pháp cụ thể góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội thời gian tới Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS chấp Ngân hàng TMCP Quân đội  Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay dài hạn Ngân hàng TMCP Quân đội (với dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay dài hạn bất động sản hình thành nên tài sản chấp cụm từ bất động sản luận văn hiểu bất động sản chấp), thời gian từ năm 2011 đến năm 2014 Phƣơng pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng, q trình tham chiếu thống kê, thu thập thơng tin số liệu số lượng, phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính BĐS, biểu số lượng tiền định Phương pháp tổng hợp so sánh, khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Những đóng góp Đề tài  Về mặt lý luận: Đề xuất tiêu chí đánh giá thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội  Về mặt thực tiễn: + Đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Phân tích tồn hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng Quân đội + Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội thời gian tới Nội dung kết cấu đề tài Mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định tài Dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Kết luận CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Dự án đầu tƣ Bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Bất động sản Theo luật đầu tư Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua có hiệu lực từ ngày tháng năm 2006, “ Dự án đầu tư tập hợp đề xuất trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định” Mỗi dự án đầu tư thường bao gồm mục tiêu cần đạt thực dự án, hoạt động cụ thể dự án nguồn lực cần thiết để thực dự án, trình bày chi tiết cụ thể Đầu tư BĐS tập hợp hoạt động có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạo cơng trình BĐS nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời gian định thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định [7, tr.34] Mỗi dự án đầu tư BĐS thường bao gồm mục tiêu cần đạt thực dự án, hoạt động cụ thể dự án nguồn lực cần thiết để thực dự án, trình bày chi tiết cụ thể:  Tính khoa học: Dự án phải xây dựng từ nguồn thông tin trung thực, xác, có nguồn gốc rõ ràng; nội dung phải có liên hệ logic chặt chẽ; có phương pháp tính tốn xác trình bày cụ thể rõ ràng Đây yêu cầu cần đáp ứng trước tiên để đảm bảo cho việc triển khai thực thành công dự án  Tính pháp lý: Dự án lập phải có sở pháp lý vững chắc, khơng trái pháp luật, khơng ngược với chủ trương sách đường lối phát triển Nhà nước địa phương Nếu không đáp ứng yêu cầu này, dự án quan hữu quan cấp phép cho triển khai  Tính thực tiễn: Tức số liệu tính tốn dự án mơ hồ, hư cấu Các nội dung đề cập đến cần cụ thể, có cứ, xuất phát từ thực tế điều kiện tự nhiên tình hình kinh tế xã hội Điều để đảm bảo cho dự án phải có khả triển khai ứng dụng thực tế  Tính thống nhất: Được hiểu nội dung, hình thức, bước tiến hành dự án cần tuân theo quy định chung, thông lệ quốc tế Yêu cầu để giúp bên tham gia dự án, tổ chức tài trợ, quan có thẩm quyền dễ dàng việc xem xét định  Tính giả định: Dự án lập thời điểm trình lập dự án, chủ đầu tư buộc phải đưa dự báo chi phí, giá cả, tình hình thị trường… tương lai để từ tính tốn tiêu hiệu đề đường lối phát triển cho dự án Tính giả định tất yếu q trình xây dựng dự án Tuy vậy, giả định đưa cần dựa trung thực, khách quan, có khoa học để giảm đến mức thấp khác biệt giả định đưa tình hình thực tế, từ giảm thiểu rủi ro độ bất định trình thực dự án 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư Bất động sản Theo loại hình đầu tư, ta chia DAĐT bất động sản thành bốn loại sau:  DAĐT xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là DA xây dựng khu chung cư, biệt thự, nhà với sở hạ tầng đường xá kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh (để bán cho thuê);  Dự án xây dựng nhà nơi có sẵn sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà khu vực có sẵn sở hạ tầng;  Dự án xây dựng mặt cho thuê: Là DA xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… thuê;  DAĐT phát triển BĐS du lịch: Là DAĐT xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng (resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn BĐS khác phục vụ hoạt động du lịch 86 thông tin phục vụ thẩm định nội Trên sở thông tin dự án lưu trữ phải tổ chức thành hệ thống, có phương pháp quản lý khoa học đảm bảo dễ tìm kiếm tra cứu thơng tin Cùng với tổ chức lưu trữ thông tin nội bộ, thường xuyên cập nhật thông tin đối chiếu kết thẩm định ban đầu thực tế triển khai thực dự án từ phân tích đưa thơng tin hữu ích rút từ thực tế để phục vụ cho công tác thẩm định tài dự án Thứ hai, bước hồn thiện hệ thống thu thập thơng tin thẩm định từ bên ngồi: thiết lập mối quan hệ với quan liên quan ngành (các ngân hàng thương mại, quan tài chính, quan thuế, quan quản lý chuyên ngành) để cung cấp trao đổi thông tin liên quan đến dự án như: chiến lược phát triển kinh tế ngành, tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật, dự báo thị trường sách chế độ quản lý ngành; tham gia vào hệ thống cung cấp thơng tin cảnh báo tín dụng hệ thống NHNN; mua thông tin cần thiết từ tổ chức tư vấn nước Thứ ba, CBTĐ phải thực tế khảo sát thu thập thông tin thị trường BĐS, giá chung cư, nhà ở, biến động nhu cầu BĐS để có thơng tin khách quan hữu ích phục vụ cơng tác thẩm định Thực thu thập thông tin thông qua điều tra theo mẫu để có số liệu phân tích thẩm định; nhiên thực biện pháp tốn thời gian kinh phí đem lại nguồn thơng tin bổ ích đáng tin cậy, thẩm định dự án lớn phức tạp cần phải tiến hành biện pháp Thứ tư, tăng cuờng thu thập thông tin từ khách hàng thông qua tiếp súc vấn chủ đầu tư Ngoài thông tin từ hồ sơ khách hàng cung cấp, cán thẩm định cần phải liên hệ tiếp súc vấn chủ đầu tư, thăm sở sản xuất để thu thập thông tin thực tế từ chủ đầu tư MBB nên quy định thu tập thông tin chủ đầu tư công việc trình thẩm định, đồng thời quy định rõ số nội dung tiếp súc vấn chủ đầu tư cho cán thực Nâng cao tính xác việc tính tốn tiêu đánh giá MBB cần nghiên cứu đưa tiêu chuẩn cho phép ngành 87 nghề Từ đó, MBB so sánh với tiêu hiệu an tồn tài dự án, dù khơng tuyệt đối xác góp phần vào việc đến kết luận tài trợ hay không Quan tâm đến giá trị thời gian tiền so sánh giá trị thời điểm khác cách xác Điều có nghĩa CBTĐ phải xác định xác khoản thu hồi thời điểm cuối dự án tỷ lệ chiết khấu Hoàn thiện nội dung, phương pháp quy trình thẩm định ngồi việc hoàn thiện kỹ thẩm định CBTĐ, cần động cơng tác đánh giá hiệu tài dự án đầu tư, bao gồm nhận thức đánh giá điểm mạnh, điểm yếu riêng dự án, tránh tình trạng áp dụng theo biểu cơng thức chung đưa đánh giá dựa số thu thập tính tốn Cần linh hoạt dự tính mức thay đổi yếu tố dự án, đặc biệt giá bán sản phẩm BĐS đầu Khi áp dụng phương pháp đại dự án không xem xét trạng thái tĩnh mà cịn xem xét trạng thái động nhằm đưa phân tích mang tính chất thực tế Từ đó, MBB có đánh giá xác đáng mối quan hệ rủi ro lợi nhuận Mức độ hợp lý MBB chấp nhận tài trợ Ngồi ra, việc nhận diện mức độ rủi ro cịn giúp cho MBB có biện pháp phịng ngừa hiệu để hạn chế rủi ro MBB dùng hai cách để dự tính mức độ biến thiên yếu tố dự án Đối với phân tích tình huống: tức phân tích tình xấu nhất, tốt xảy dự án đồng thời xác suất xảy trường hợp Tuy nhiên Việt Nam phân tích tình khơng phổ biến, chất lượng thơng tin Việt Nam cịn chưa đủ sở xác nhận tính đắn Đối với phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy nhằm xác định xác yếu tố mà tác động rủi ro dự tốn nhiều Trong phân tích nhạy cảm, người ta phân tích thay đổi NPV có nhân tố thay đổi với giả định nhân tố khác cố định Để có kết phân tích độ nhạy tốt, đội ngũ CBTĐ MBB phải có tầm nhìn vĩ mơ, tầm nhìn mang tính định hướng, chiến lược đưa 88 giả thiết, tình sát với thực tế, có khả tác động đến dự án tương lai như: biến động thị trường, giá sản phẩm, thay đổi sách thuế,… Xây dựng tiêu chuẩn đánh giá hiệu tài dự án đầu tư BĐS Công tác thẩm định tài dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư BĐS nói riêng NHTM sử dụng phương pháp so sánh chủ yếu, tức sau thẩm định, đánh giá phân tích dự án đầu tư thơng qua tiêu hiệu tài đối chiếu, so sánh với tiêu chuẩn tiêu sản phẩm loại tương đương qua đưa kết luận có hay khơng cho vay đầu tư, mức cho vay số điều kiên khác Các tiêu chuẩn mà ngân hàng sử dụng để so sánh kinh nghiệm thông qua việc tham khảo dự án tương tụ Như vậy, tiêu chưa thống tồn ngành tính pháp lý, tính thuyết phục chưa cao, chưa đại diện, chưa điển hình… báo cáo thẩm định chất lượng chưa cao Để khắc phục hạn chế nêu trên, ngân hàng cần phải xây dựng tiêu tài chuẩn chung cho tồn ngành Đây cơng việc quan trọng cần thiết, giúp cán thẩm định thực nghiệp vụ nhanh thống Tăng cường ứng dụng công nghệ thơng tin vào q trình thẩm định Tiếp tục đầu tư để đại hóa hệ thống máy tính: số phịng giao dịch thành lập vài ba năm xây dựng áp dụng hệ thống máy tính theo cơng nghệ đại, lại hầu hết chi nhánh hoạt động năm hệ thống máy tính chưa nâng cấp, số lượng chưa đáp ứng thường xuyên nơi tổ chức đào tạo nhân trình thử việc, MBB cần trọng đại hóa đồng hệ thống máy tính đề đảm bảo phục vụ tốt cho CBTĐ thực công việc Nâng cao chất lượng phần mềm chuyên dụng, ví dụ bên cạnh phần mềm CLMS hỗ trợ tốt cho công tác thẩm định dự án, nhiên phần mềm dừng lại mức độ dự án < 10 tỷ đồng, với dự án quy mô lớn 89 ứng dụng bảng mềm chuẩn xcel Do vậy, MBB cần nâng cao chất lượng phần mềm chuyên dụng CLMS để hỗ trợ tốt cho cơng tác thẩm định tài tồn dự án đầu tư BĐS mà MBB thẩm định, đánh giá Một vấn đề đặt cần quan tâm tới công tác bảo mật liệu nhằm đảm bảo an toàn cho MBB chủ đầu tư xây dựng hệ thống bảo mật thơng tin phần mềm CLMS có chức lưu trữ liệu có trung tâm lưu giữ liệu, cán trực tiếp thẩm định thư ký ban tín dụng cập nhật, thay đổi thông tin, chép hồ sơ liệu Những chi phí thường lớn khoản đầu tư mang lại lợi ích lâu dài, tăng tính cạnh tranh giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng nên cần mạnh dạn đầu tư Hoàn thiện tổ chức thẩm định MBB Như phân tích phần nguyên nhân, tổ chức thẩm định MBB cần hoàn thiện số điểm sau: Thứ nhất, với việc phân công nhiệm vụ thẩm định cho phòng cần bổ sung trách nhiệm kết thẩm định phòng CBTĐ, gắn kết với trách nhiệm thẩm định, tăng cường trách nhiệm phòng cán thực thẩm định Từ kích thích CBTĐ tự hồn thiện lực chun mơn để đáp ứng công việc thẩm định đồng thời hạn chế tiêu cực bảo đảm tính khách quan thẩm định Thứ hai, cần phân định cụ thể thời gian thẩm định phịng chủ trì phịng phối hợp Việc phân công phải hợp lý nguyên tắc khối lượng cơng việc thẩm định phịng, để tăng cường trách nhiệm tác phong làm việc phòng cán thẩm định thực nhiệm vụ, đồng thời bảo đảm tiến độ thời gian cho phép tối đa để thẩm định dự án không gây ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định Tránh tình trạng nay, thời gian tiếp nhận kiểm tra hồ sơ ban đầu chậm chiếm nhiều thời gian gây sức ép thời gian cho khâu thẩm định tiếp ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định Thứ ba, cần xây dựng mối quan hệ hợp tác với quan chuyên ngành có liên quan tỉnh (sở chuyên ngành: xây dựng, tài nguyên môi trường ) thẩm định tài dự án, thẩm định dự án có quy mơ lớn 90 dự án sâu vào chuyên ngành hẹp mà cán thẩm định hiểu biết hết Trường hợp cần hợp tác hỗ trợ quan chuyên ngành việc thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định định mức kinh tế kỹ thuật, thị trường sản phẩm Làm tốt vấn đề giúp cho thẩm định tài có sở đáng tin cậy, khắc phục hạn chế hiểu biết CBTĐ Thứ tư, MBB cần có định hướng tổ chức xếp đội ngũ CBTĐ chun nghiệp, cơng tác thẩm đinh nhiệm vụ quan trọng cán cần có thời gian nghiên cứu phân tích, tìm hiểu thơng tin để thẩm định MBB thành lập tổ chun làm cơng tác thẩm định, CBTĐ không kiêm nhiệm thêm nhiều công việc khác Thực giải pháp giúp cho MBB có quy trình vận hành phối hợp phận thực thẩm định tương đối hợp lý tránh chống chéo không ăn khớp phận, giảm thời gian chi phí thẩm định, từ nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Nâng cao phối kết hợp, chia sẻ thông tin hỗ trợ kỹ cán chuyên môn Hàng năm, MBB cần tổ chức lớp tập huấn ngắn hạn cho CBTĐ toàn hệ thống với tham gia chuyên gia nước để trao đổi kinh nghiệm Và dịp để cán cấp khác góp ý, giúp đỡ lẫn nhau, bổ sung kiến thức cho nhau, từ khắc phục khoảng cách chênh lệch trình độ kinh nghiệm cán toàn hệ thống từ trung ương đến cấp khu vực, chi nhánh, phòng giao dịch Tạo điều kiện cho CBTĐ chi nhánh, phịng giao dịch có điều kiện học hỏi, trau bổ sung kiến thức từ cán tín dụng nhiều kinh nghiệm trung tâm phân tích tín dụng phối kết hợp số hồ sơ trung tâm tín dụng Có thể tổ chức thành lớp đào tạo theo hồ sơ dự án theo tuần Định hướng hoạt động chế sách hợp lý, dự báo biến động kinh tế để đưa quy trình hướng dẫn cụ thể, kịp thời hỗ trợ cho công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 91 Bên cạnh hỗ trợ Ban sách quản lý tín dụng hội sở hỗ trợ chung cho toàn hệ thống, MBB cần xây dựng riêng cho khu vực ban sách Cơng việc Ban sách thu thập cập nhật thơng tin kinh tế, trị xã hội nhất, đặc biệt sách Chính phủ Ngân hàng nhà nước trực tiếp liên quan đến lĩnh vực tài ngân hàng, qua chọn lọc xây dựng hệ thống sách riêng phù hợp quy chuẩn MBB Hệ thống sách văn vừa phải tuân theo quy định ngân hàng nhà nước, phủ, vừa phải phù hợp với định hướng phát triển, hoạt động MBB đặc biệt đặc trưng sản phẩm MBB, cấu sản phẩm phù hợp với đặc trưng vùng miền, có vai trị vạch định hướng phát triển, dự báo biến động kinh tế, từ hỗ trợ cho cơng tác thẩm định tài dự án cán thẩm định thuận lợi hiệu Tăng cường hoạt động kiểm toán nội bộ, tiến hành tra kiểm cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS MBB cần xây dựng hệ thống quy trình kiểm tra cần tiến hành hoạt động tra, kiểm tra phạm vi khu vực để đảm bảo cơng tác thẩm định tài dự án đơn vị chi nhánh, phòng giao dịch tiến hành theo quy trình, chuẩn mực đề Công việc kiểm tra không nên thực dự án lớn mà phải tiến hành với dự án nhỏ dự án nhỏ nhiều bị xem nhẹ dẫn đến việc thẩm định qua quýt, không đảm bảo chất lượng Thực tế MBB, hậu kiểm chất lượng thẩm định sau đầu tư chưa quan tâm Để thực tốt vấn đề này, cần tổ chức triển khai sau: Thứ nhất, tổ chức theo dõi phân tích đánh giá cơng tác thẩm định dự án theo nội dung tiêu thức thẩm định tài dự án xuyên xuốt từ thẩm định cho vay đến thu nợ Nhận xét đánh giá giá rút ưu điểm hạn chế thẩm định so với kiểm định thực tế, từ rút học sâu sắc thẩm định tài dự án Việc đánh giá phân tích phải xây dựng tiêu chí cụ thể (những tiêu chí phân tích theo nội dung, tiêu chí đánh gía chất lượng thẩm định tài dự án) tổ chức thực phối hợp với khách hàng để khai thác thông tin, việc tổ chức khai thác lưu trữ phân tích thơng tin phải thực thường xun thành hệ thống 92 Thứ hai, với việc xây dựng thực hệ thống quản lý danh mục dự án theo tiêu chí cần thiết phục vụ cho thẩm định tài dự án cần thường xuyên đánh giá phân loại nợ dự án, phân tích nguyên nhân dẫn đến nợ hạn nợ xấu đặc biệt khoản nợ khó thu khơng có khả thu hồi dự án, đánh giá nguyên nhân xuất phát thừ khâu thẩm định tài dự án, từ rút học kinh nghiệm việc thẩm định tài dự án, thẩm định đánh giá rủi ro dự án định cho vay Thứ ba, rút kinh nghiệm từ thất bại công tác thẩm định khứ thông qua hậu kiểm từ thực tế đầu tư vận hành dự án, rút học hữu ích thẩm định tài dự án (về sai sót, chưa tn thủ sách chế độ, dự báo thị trường ) Những học có ý nghĩa lớn CBTĐ, tránh sai lầm mắc phải trình thẩm định, từ bước nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Bộ ngành liên quan  Đối với Chính phủ + Trước hết, cơng cụ quản lý vĩ mơ, Chính phủ cần tạo lập trì mơi trường kinh tế - xã hội ổn định Mặt khác, Chính phủ cần xây dựng quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cụ thể cho ngành, vùng cho nước đảm bảo tính hợp lý, tránh trùng lặp hiệu + Chính phủ cần đẩy mạnh hoạt động kiểm toán Nhà nước kiểm tốn độc lập kinh tế Bên cạnh đó, Chính phủ phải đạo doanh nghiệp nghiêm túc thực chế độ kế toán theo quy định Bộ Tài chính, đồng thời ban hành quy chế kiểm tốn bắt buộc cơng khai Báo cáo tài doanh nghiệp  Đối với Bộ, Ngành liên quan + Các Bộ, Ngành chủ quản cần nâng cao trình độ, chất lượng thẩm định, phê duyệt dự án, đặc biệt lĩnh vực chuyên môn kỹ thuật, công nghệ, thị trường, kinh tế - xã hội, môi trường + Bộ Kế hoạch Đầu tư cần có văn hướng dẫn cụ thể 93 trình tự xây dựng lập dự án đầu tư, cần có chế sách hướng dự án đầu tư vào lĩnh vực có hiệu 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò quan quản lý Nhà nước lĩnh vực ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò việc hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên đặc biệt trợ giúp nguồn cung cấp thông tin, cụ thể là:  NHNN thường xuyên ban hành văn hướng dẫn cụ thể quy trình nội dung liên quan đến công tác thẩm định dự án;  NHNN cần tổ chức lớp bồi dưỡng, đào tạo, hội thảo ngắn ngày cho cán ngành Ngoài hàng năm nên tổ chức buổi hội nghị tổng kết năm toàn ngành để trao đổi, tăng cường hiểu biết hợp tác CBTĐ, tín dụng NHTM;  Cần tiếp tục xây dựng hồn thiện Trung tâm thơng tin Tín dụng (CIC) 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại khác Để nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án NHTM khác nói chung Ngân hàng TMCP Quân đội nói riêng, cần phải:  Thường xuyên có trao đổi kinh nghiệm ngân hàng phận thẩm định ngân hàng đó;  Tăng cường hợp tác, phát huy mạnh ngân hàng lĩnh vực nhằm hỗ trợ bổ sung cho dự án đồng tài trợ;  Hỗ trợ thu thập trao đổi thông tin cần thiết liên quan đến chủ đầu tư Trên kiến nghị chung Chính phủ ngành liên quan NHNN nhằm tạo sở tiền đề cho việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung thẩm định tài dự án đầu tư BĐS nói riêng Ngân hàng TMCP Quân đội Việc nghiên cứu kỹ kiến nghị kết hợp với việc thực đồng giải pháp nêu chất lượng cơng tác thẩm định hiệu tài dự án khơng ngừng nâng cao, từ góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Quân đội 94 KẾT LUẬN Thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay nội dung lớn quan trọng thẩm định dự án đầu tư NHTM nói chung Ngân hàng TMCP Qn đội nói riêng Qua thẩm định tài dự án, MBB xác định mức vốn đầu tư, cấu vốn nguồn vốn đầu tư cho dự án, tỷ lệ sinh lời lợi nhuận mang lại vốn đầu tư, phân tích rủi ro biện pháp phòng ngừa rủi ro nhằm đảm bảo mục tiêu an toàn vốn mang lại hiệu cao Kết thẩm định tài thước đo quan trọng hàng đầu để ngân hàng thương mại đưa định đầu tư đắn Tuy nhiên, nay, cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS MBB chứa đựng nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân khác mà nguyên nhân nhân tố người làm cơng tác thẩm định tài dự án Vì vậy, thời gian tới, để hoàn thiện nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư đặc biệt uự án đầu tư kinh doanh BĐS, MBB cần đề giải pháp chung sách cho vay, nâng cao chất lượng nhân lực, nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định Trong trình nghiên cứu, tác giả xin đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện thêm công tác thẩm định dự án đầu tư, cụ thể dự án đầu tư BĐS MBB Rất mong ý kiến đóng góp tác giả MBB ứng dụng vào thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt Lưu Thị Hương (2004), Thẩm định tài dự án, Nhà xuất tài chính, Hà Nội Vũ Duy Hào, Đàm Văn Huệ, ThS Nguyễn Quang Ninh (1997), Quản trị Tài doanh nghiệp, Nhà xuất thống kê, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật đầu tư, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Trung tâm UNESCO phổ biến kiến thức văn hoá giáo dục cộng đồng (2003), Hướng dẫn lập, thẩm định quản lý dự án đầu tư, Nhà xuất thống kê, Hà Nội Lưu Thị Mai (1994), Đánh giá kinh tế phương pháp định đầu tư, Nhà xuất Mũi Cà Mau, Cà Mau Nguyễn Minh Kiều (2006), Tín dụng thẩm định tín dụng Ngân hàng, Nhà xuất tài chính, Hà Nội Nguyễn Thị Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình lập dự án đầu tư, Nhà xuất thống kê, Hà Nội Hoàng Thị Thái (2006), Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, Nhà xuất thống kê, Hà Nội Tài liệu Tiếng Anh David Cox (1997), Nghiệp vụ Ngân hàng đại, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Các trang Website Website Ngân hàng TMCP Quân đội: www.mbbank.com.vn 96 PHỤ LỤC Bảng Mẫu bảng kế hoạch vay trả lãi tiền vay Đơn vị Các tiêu Số liệu Năm Năm Năm … Tổng vốn vay Lãi suất Kế hoạch rút vốn vay theo tiến độ Lãi vay phải trả qua kì (Nguồn: [1, tr.24]) Bảng Mẫu bảng kế hoạch trả nợ hàng năm Các tiêu trả nợ vốn vay Đơn vị Năm Năm Năm … Tổng vốn tự có huy động Dư nợ đầu năm Trả lãi vay hàng năm Trả gốc hàng năm Tổng mức trả nợ hàng năm Dư nợ cuối năm Tổng số lãi vay phải trả (Nguồn: [1, tr.24]) 97 Bảng Mẫu bảng tính tổng doanh thu Đơn vị tính Năm Chỉ tiêu Năm Năm … Cho thuê Bán sản phẩm Bán sản phẩm phụ… Dịch vụ cung cấp bên Dịch vụ BĐS (Nguồn: [1, tr.26]) Bảng Mẫu bảng tính khấu hao Khoản mục Đơn vị Năm Năm Năm … tính Tổng giá trị đầu tư Chi phí xây lắp Chi phí dự phịng Chi phí khác Chi phí thiết bị Tổng mức KHCB hàng năm Lũy kế KHCB trích Giá trị TSCĐ cịn lại (Nguồn: [1, tr.27]) 98 Bảng Mẫu bảng dự trù chi phi dự án Đơn vị tính Chỉ tiêu Năm Năm Năm … Khấu hao TSCĐ Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí dự phịng Chi phí khác Chi phí quảng cáo, tiếp thị Chi phí vận hành hoạt động Chi phí sửa chữa thường xuyên Chi phí sửa chữa lớn Lãi vay vốn cố định Tổng cộng (Nguồn: [1, tr.28]) Bảng Mẫu bảng tổng hợp doanh thu, chi phí, lợi nhuận Khoản mục Đơn vị Năm Năm Năm … tính Doanh thu năm Tổng cộng chi phí Lợi nhuận Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng (Nguồn: [1, tr.29]) 99 Bảng 7.Mẫu bảng thời hạn hoàn vốn đầu tƣ Đơn vị Các tiêu Năm Năm Năm … tính Hệ số chiết khấu Tổng vốn đầu tư thực Dịng tiền tốn nợ Chiết khấu dòng tiền Lũy kế dòng tiền (Tổng vốn đầu tư) Lũy kế dòng tiền (Tổng vốn vay) Số năm thu hồi vốn đâu tư DA (Nguồn: [1, tr.30]) Bảng Mẫu bảng tính tốn hiệu tài dự án đầu tƣ Khoản mục Dòng tiền dự án Doanh thu Tổng chi phí  Thu nhập  Thuế thu nhập DN  Dịng tiền tốn nợ  Vốn tự có huy động Năm Năm Năm Năm 3… 100  Vốn vay ngân hàng  Trả lãi vay hàng năm  Trả nợ gốc hàng năm Các tiêu phân tích Dịng tiền tốn nợ  NPV  IRR Dòng tiền hàng năm (CFi)  PVCFi  T  RR (Nguồn: [1, tr.32])