Chuyên đề thực tập tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần định giá và đầu tư việt

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá thẩm định giá Bất động sản 1.1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá Bất động sản 1.2 Quy trình thẩm định giá Bất độngsản: 13 1.2.1 Khái niệm: .13 1.2.2 Vai trò: 13 1.2.3 Các bước thực hiện: 14 1.2.4 Sơ đồ quy trình thẩm địnhgiá: 14 1.3 Các phương pháp thẩm định giá: 21 1.3.1 Khái niệm: 21 1.3.2 Cơ sở lựa chọn phương pháp: .21 1.3.3 Các phương pháp thẩm định: 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 33 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt 33 2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển, chức nhiệm vụ Công ty Cổ phần Định Giá Đầu tư Việt 33 2.1.2 Cơ cấu quản lý 37 2.1.3 Đánh giá khái quát kết hoạt động Công ty Cổ phần Định Giá Đầu tư Việt năm qua .37 2.1.4 Phương hướng phát triển .40 2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt 40 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Cơng ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .40 2.2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .43 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT 61 3.1 Quan điểm: 61 3.2 Một số kiến nghị: 62 3.3 Bài học kinh nghiệm: 64 KẾT LUẬN 65 PHỤ LỤC 67 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài: Trên giới, thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận có vai trị quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường cách khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan khơng chịu ảnh hưởng bên bán bên mua lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp … Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá nước ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách đấu thầu, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá thức phát triển mạnh tồn quốc vào khoảng năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang mơ hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thông tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Thẩm định giá đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi chất đưa giá trị tài sản thẩm định gần sát với thực tế đảm bảo phục vụ nhu cầu khác trước phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng định hành khung giá kết định giá Hội đồng định giá hình thành theo mực đích cụ thể, cịn nặng thủ tục hành chính, thời gian chưa đảm bảo yếu tố khoa học phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo yêu cầu tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định giao dịch xãhội Hiện nay, thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Như vậy, thẩm định giá đời tất yếu, khách quan phù hợp với trình đổi mới, xu hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN nước ta Thị trường bất động sản không liên quan đến lĩnh vực nhà dân sinh mà bao gồm tài sản cố định (đất đai) tất doanh nghiệp, quan, tổ chức hoạt động Việc định giá bất động sản yếu tố quan trọng thị trường bất động sản nói riêng, kinh tế nói chung rào chắn giá ảo tự phát Ở nước ta, năm gần đây, với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hội nhập kinh tế quốc tế giao dịch bất động sản chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp, góp vốn diễn sôi động Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta phát triển giai đoạn đầu, thiếu yếu nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, có hoạt động định giá bất động sản Việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ thiếu chuyên nghiệp Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai, bất động sản áp dụng thực tế chưa nhiều chưa linh hoạt với trường hợp cụ thể.Chính việc tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá Bất động sản cần thiết,từ đề suất ý kiến để góp phần nâng cao hiệu cơng tác thẩm định Qua thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá Việt Nam nói chung Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt nói riêng Do vậy, em chọn đề tài: “Tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt ” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện phương pháp thẩm định, từ nâng cao hiệu thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá nước ta nói chung Cơng ty cổ phần định giá đầu tư Việt nói riêng 2 Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu phương pháp Thẩm định giá Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh phía Bắc từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác Thẩm định giá Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh phía Bắc Mục tiêu cụ thể:  Nghiên cứu sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng  Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể thẩm định BĐS Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt  Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế việc thẩm định giá BĐS Đối tượng phạm vi nghiêncứu: - Đối tượng nghiên cứu: + Các phương pháp thẩm định giá BĐS + Quy trình thẩm định giá BĐS + Một số ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS - Phạm vi nghiên cứu: + Lý luận thực tiễn phương pháp dùng Thẩm định giá trị Bất động sản thị trường Hà Nội tỉnh lân cận + Dùng số liệu Doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá Bất động sản Phương pháp nghiêncứu: Đề tài nghiên cứu dựa sở phương pháp:  Phương pháp quan sát  Phương pháp phân tích, đánh giá  Phương pháp thu thập thơng tin  Phương pháp tổng hợp  Phương pháp vấn… Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn bao gồm chương:  Chương : Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản  Chương : Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt  Chương : Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt Những đóng góp luậnvăn: Luận văn cho ta nhìn tổng quát tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế nay,biết thực trạng việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt Thơng qua việc tìm hiểu thực trạng từ đề suất ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Hà Nội tỉnh phía Bắc nói riêng, thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày khẳng định vai trị quan trọng khơng thể thiếu nó, qua góp phần thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá thẩm định giá Bất động sản 1.1.1 Tổng quan thẩm định giá a Khái niệm:  Khái niệm thẩm định giá: Hiện có nhiều định nghĩa thẩm định giá, em xin giới thiệu ba định nghĩa thẩm định sau: 1/ Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (Giáo sư W Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) 2/ Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dựng Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore) 3/ Thẩm định giá là việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.(Luật giá 2012)  Thẩm định viên: Thẩm định viên giá người có phẩm chất, lực kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề  Doanh nghiệp thẩm định giá: Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức hoạt động thẩm định giá (sau gọi chung doanh nghiệp thẩm định giá) thành lập hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư nước Việt Nam Và chịu quản lý Bộ Tài Chính Để thành lập công ty thẩm định giá cần phải có 03 thẻ thẩm định viên Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định pháp luật doanh nghiệp Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên chậm 10 ngày sau thực việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo văn cho Bộ Tài b Vai trị thẩm định giá:  Giúp cho giao dịch mua bán, chấp,… có tính cơng  Tạo điều kiện để kinh tế vận hành theo chế thị trường  Giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thoát cho Nhà nước  Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng thị trường cạnh tranh lành mạnh  Là sở cho người sử dụng kết thẩm định thực việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị tài sản 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá Bất động sản a Khái niệm thẩm định giá Bất động sản: Thẩm định giá Bất động sản ước tính giá trị bất động sản phù hợp với thị trường địa điểm,thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế b Cơ sở nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản: b.1 Cơ sở giá trị để thẩm định giá: b.1.1 Cơ sở giá trị thị trường:  Khái niệm:  Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó:  Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường  Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường  Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường  Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp  Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm:  Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột  Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế  Quan hệ mạng lưới cơng ty: Các tổ chức chịu kiểm sốt, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần công ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện  Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan  Hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, khơng bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên  Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán  Trường hợp có hạn chế việc xác định giá trị thị trường tài sản (thông tin, liệu thị trường, điều kiện thẩm định giá hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) thể mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá  Căn để xác định giá trị thị trường: Giá trị thị trường xác định thông qua sau:  Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường  Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường  Kết khảo sát thực tế b.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trường:  Khái niệm: Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác…  Căn xác định giá trị phi thị trường:  Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản   Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường  Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài Tỷ lệ điều chỉnh 0 Mức điều chỉnh 0 188 80 75 72 100% 105% 110% 110% Tỷ lệ điều chỉnh -0,047619048 -0,090909091 -0,090909091 Mức điều chỉnh -547.619 -1.090.909 -1.181.818 Đường m Đường m Đường m Đường 5,5 m 100% 103% 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh -0,029126 0,000000 -0,047619 Mức điều chỉnh -334.951 -619.048 7,5 6,3 4,0 5,0 100% 95% 94% 95% Tỷ lệ điều chỉnh 0 Mức điều chỉnh 605.263 765.957 684.211 Thơn Đồi, Khu giãn dân Khu dãn dân xã Hồn Đồng Xép, Thơn Đại Sơn, Khu dãn dân Sơn, huyện Hồn Sơn, xã Hồn Sơn, thơn Bất Lự xã Diện tích (m2) Tỷ lệ Lộ giới giao thông Tỷ lệ Mặt tiền (m) Tỷ lệ Vị trí địa lý Tiên Du, tỉnh Tiên Du, Bắc huyện Tiên Du, Hoàn Sơn, Tiên Bắc Ninh Ninh tỉnh Bắc Ninh Du, Bắc Ninh 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,0000 0,0000 0,0000 Mức điều chỉnh 0 Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,0000 0,0000 0,0000 Mức điều chỉnh 0 Khá Khá Khá Khá 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0 Mức điều chỉnh 0 Tốt Kém Kém Tốt 100% 95% 95% 100% 0 Tỷ lệ Hình dáng, kích thước Tỷ lệ Tính khoản Tỷ lệ Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 90 Mức điều chỉnh Mức giá dẫn II (Đồng/m2) Thống mức giá dẫn III 605.263 631.579 11.827.956 12.288.699 11.883.345 2 327.956 306.627 -1.116.655 12.000.000 (Đồng/m2) Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đồng) Mức giá dẫn mức giá có số lần điều chỉnh nhất, tổng tỉ lệ điều chỉnh thấp Những tài sản so sánh có số điều chỉnh gần tương tự Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm, đề xuất mức giá dẫn mức giá bình quân gia quyền mức giá sau điều chỉnh ba (03) tài sản so sánh Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất nông thôn đất thẩm định giá là: 12.000.000 đồng/m2 7.2 Xác định giá trị cơng trình xây dựng tài sản đất: c) Xác định chất lượng lại cơng trình xây dựng: - Qua khảo sát trạng, nhà 03 tầng đưa vào sử dụng năm 2004 Căn thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng năm 2013 Bộ Tài Ban hành hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thời gian thời gian sử dụng nhà tầng từ 25-50 năm Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm Thẩm định viên xác định thời gian sử dụng nhà 03 tầng 30 năm Nhà 03 tầng đưa vào sử dụng năm 2004 tức đến nhà sử dụng 12 năm Chất lượng lại xác định: (30-12)/30*100% = 60% - Tham khảo Thông tư số: 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng - Tài - Vật giá Chính phủ ban hành ngày 18 tháng năm 1994 việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà Tỷ lệ chất lượng lại nhà xác định sau: STT a Tên kết cấu b Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Tỷ lệ chất lượng cịn lại kết cấu (%) Tỷ lệ giá trị cịn lại kết cấu (%) d e ={ (d1xc1) + (d2 x c2) + (d3 x c3) + (d4 x c4) + (d5 x c5) + (d6 x c6)}/(c1+c2+c3+c4+c5+c6) c 91 Móng Khung cột Tường Nền sàn Kết cấu đỡ mái Mái Tổng cộng: 9% 60% 5,4% 16% 10% 60% 60% 9,6% 6,0% 22% 57% 60% 13,2% 60,0% Qua tham khảo Thông tư số: 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng - Tài - Vật giá Chính phủ, với phương pháp thống kê kinh nghiệm, ước tính tỷ lệ chất lượng cịn lại tài sản là: 60% d) Xác định giá trị cơng trình xây dựng đất - Tham khảo định số 1161/QĐ-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/10/2015 “Cơng bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014 ” chi phí xây dựng nhà từ đến tầng có tường bao xây gạch, mái, sàn đổ bê tông chỗ 6.730.000 đồng/m2 sàn - Tính hệ số trượt giá: Bảng số giá xây dựng hạng mục nhà 03 tầng huyện Tiên Du STT Chỉ số giá xây dựng Quý I Quý II Quý Quý Cả III IV năm 99,58 Năm 2014 98,15 % 98,56% 98,27% 97,13 Năm 2015 % 98,64% 92,05 % 95,60% 92,09% % 94,22% (Ghi chú: Chỉ số giá xây dựng Quý I, Quý II, Quý III, Quý IV năm 2014 năm 2015 lấy gốc năm 2013 Chỉ số giá xây dựng năm 2014 2015 trung bình cộng số giá xây dựng Quý I, Quý II, Quý III Quý IV năm đó) Hệ số trượt giá Quý IV năm 2015 so với năm 2014 là: 92,05/98,64 *100% = 93,32 % Vậy giá trị lại nhà 03 tầng là: 6.730.000 đồng/m2 sàn x 200 m2 x 60 % x 93,32 % = 753.652.320 đồng Kết thẩm định giá: 92 STT Hạng mục I Quyền sử dụng đất Đất thổ cư II Đơ Số n vị lượng % Hệ số CLC trượt L giá Đơn giá theo suất vốn đầu tư 2.256.000.00 m2 188 12.000.00 2.256.000.00 0 Cơng trình xây dựng 753.652.320 đất m2 Nhà 03 tầng 200 60% 93,32 % 6.730.000 753.652.320 3.009.652.00 Tổng cộng Bằng chữ Thành tiền Ba tỷ không trăm lẻ chín triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng chẵn Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Kết thẩm định giá có thời hạn vòng sáu (06) tháng kể từ ngày phát hành chứng thư thẩm định giá Những điều khoản loại trừ hạn chế + Chứng thư thẩm định giá VIV phát hành có hiệu lực khách hàng hồn thành nghĩa vụ tài cho VIV Kết thẩm định giá VIV có ý nghĩa tham khảo, tư vấn giá trị tài sản điều kiện giới hạn thông tin thị trường VIV thu thập được, khơng có giá trị việc xác lập quyền sở hữu tài sản và/hoặc không thay định bên liên quan đến tài sản thẩm định giá; + Mức giá nêu xác định sở yêu cầu công việc thực quy trình thực mơ tả theo hướng dẫn danh mục tài liệu tham khảo Bà.Nguyễn Thị Loan cung cấp + Khách hàng yêu cầu thẩm định giá phải xem xét cách cẩn trọng dựa quy định chi tiết dịch vụ để kiểm tra chất lượng dịch vụ trước tiến hành nghiệm thu, toán 93 + Khách hàng sử dụng kết thẩm định giá phải theo quy định pháp luật hành + Kết thẩm định giá áp dụng cho tài sản thẩm định giá mục đích sử dụng ghi Báo cáo thẩm định giá Không sử dụng cho mục đích khác, phạm vi khác; + Giá dịch vụ thẩm định giá nêu xác nhận bên tham gia giao dịch hoàn thành nghĩa vụ pháp lý, tài liên quan đến dịch vụ thẩm định; + Mức giá nêu xác nhận thời điểm thẩm định giá, với sách quản lý Nhà Nước có liên quan + Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động Kết định giá không phản ánh mức độ rủi ro thị trường; CÁN BỘ THẨM THẨM ĐỊNH VIÊN GIÁM ĐỐC ĐẶNG QUỐC KHÁNH NGUYỄN ĐÌNH ĐỀ Thẻ TĐV số: X15.1328 Số thẻ TĐV: IX14.1088 ĐỊNH TRẦN XUÂN TÙNG 94 Số: 146B/2016/VIV-CTTĐ Hà Nội, ngày 29 tháng 09 năm 2016 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Thông tin Khách hàng thẩm định giá: - Khách hàng yêu cầu: Bà Nguyễn Thị Loan - Địa chỉ: Thôn Đoài, xã Hoàn Sơn, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Thông tin tài sản thẩm định giá Tài sản thẩm định giá là: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 272 tờ đồ số địa Thơn Đồi, xã Hoàn Sơn, huyện Tiên Sơn, tỉnh Hà Bắc (nay Thơn Đồi, xã Hồn Sơn, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh) - Diện tích: 188 m2 - Mục đích sử dụng: Đất thổ cư - Thời gian sử dụng đất: Lâu dài - Hình dạng: Vng vức a) Vị trí hướng tiếp giáp: - Phía Nam: Kích thước 7,5 m; Giáp đường tỉnh 287 (lộ giới m); - Phía Bắc: Kích thước 7,5 m; Giáp hộ dân; - Phía Đơng: Kích thước 25 m; Giáp hộ dân; - Phía Tây: Kích thước 25 m ; Giáp hộ dân; b) Các tài sản gắn liền với đất * Cơng trình xây dựng: - 01 ngơi nhà tầng BTCT xây dựng năm 2004, diện tích xây dựng: 200 m2 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 09 năm 2016 Mục đích thẩm định giá: Kết thẩm định giá làm sở tham khảo giá trị thị trường Căn pháp lý - Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Quốc hội khóa 13, kỳ họp thứ giá; văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ Tài ban hành Thơng tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 - Thông tư số: 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; 95 - Quyết định số 1161/QĐ-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/10/2015 “Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014” - Các Quyết định 37/QĐ-SXD ngày 25/02/2016 Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh việc công bố Chỉ số giá xây dựng- Phần xây dựng Quý IV năm 2015 năm 2015 địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Quyết định 233/QĐ-SXD ngày 29/12/2014 Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh việc công bố Chỉ số giá xây dựng- Phần xây dựng Quý I, Quý II, Quý III, Quý IV-năm 2014 địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Quyết định 72/QĐ-SXD ngày 03 tháng 04 năm 2015 Sở Xây Dựng Bắc Ninh việc công bố tập số giá xây dựng Quý IV năm 2014 địa bàn Tỉnh Bắc Ninh; - Thông tư số: 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng - Tài - Vật giá Chính phủ ban hành ngày 18 tháng năm 1994 việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà ở; - Hợp đồng Thẩm định giá số: 146B/2016/VIV-HĐTĐ ngày 23/09/2016 Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt Bà Nguyễn Thị Loan; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 455622 UBND huyện Tiên Sơn cấp ngày 29/10/1996, đứng tên ông Phạm Đình Mạnh; Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: 6.1 Cơ sở giá trị tài sản: Căn vào tính chất, đặc điểm tài sản thẩm định giá Thẩm định viên chọn Giá trị thị trường làm sở thẩm định giá:“Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó: a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường b) Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường c) Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản 96 thị trường tài sản sau trình tiếp thị thích hợp Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế; - Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu kiểm soát, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần cơng ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, cơng ty, chi nhánh, văn phịng đại diện; - Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan e) Hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, khơng bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên.” 6.2 Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu nhất; - Nguyên tắc cung - cầu; - Nguyên tắc thay thế; - Các nguyên tắc khác (TĐGVN 04 Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá - Cách tiếp cận: Căn vào đặc điểm, tính chất tài sản thẩm định giá Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, thẩm định viên tiếp cận tài sản thẩm định theo hướng sau: + Đối với Quyền sử dụng đất: Thẩm định viên xác định cần tiếp cận theo mức giá giao dịch (giá giao dịch, chào mua, chào bán tài sản thời điểm thẩm định giá) tài sản so sánh sau điều chỉnh mức độ tác động đến giá yếu tố khác biệt + Đối với tài sản gắn liền với đất: Thẩm định viên xác định cần tiếp cận theo hướng chi phí hình thành hao mịn tài sản thẩm định giá - Phương pháp thẩm định giá: Qua khảo sát trạng Bất động sản thẩm định q trình thu thập thơng tin thị trường, thẩm định viên lựa chọn Phương pháp so 97 sánh trực tiếp để ước tính giá trị Quyền sử dụng đất Phương pháp chi phí để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất Kết thẩm định giá: - Trên sở hồ sơ khách hàng cung cấp; qua khảo sát thực tế trạng, với sở giá trị phương pháp thẩm định giá áp dụng, Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt thông báo kết thẩm định giá theo đề nghị thẩm định giá thời điểm tháng 09/2016 cụ thể sau: STT Hạng mục I Đơn vị Số lượng % CLCL Hệ số trượt giá Đơn giá Quyền sử dụng đất Đất thổ cư II Cơng trình xây dựng đất Nhà 03 tầng 2.256.000.000 m2 188 12.000.000 2.256.000.000 753.652.320 m2 200 60% 93,32% 6.730.000 Tổng cộng Bằng chữ Thành tiền 753.652.320 3.009.652.000 Ba tỷ khơng trăm lẻ chín triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng chẵn 10.Các điều kiện hạn chế kèm theo kết thẩm định giá: (Chi tiết xem Phụ lục kèm theo) 11.Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá - Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá Chứng thư tính từ ngày phát hành là: 06 (sáu) tháng tài sản Bất động sản kể từ ngày ký 12 Các tài liệu kèm theo: - Phụ lục 01: Những giới hạn chứng thư thẩm định - Phụ lục 02: Hình ảnh tài sản thẩm định - Phụ lục 03: Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định THẨM ĐỊNH VIÊN GIÁM ĐỐC NGUYỄN ĐÌNH ĐỀ ĐẶNG QUỐC KHÁNH Số thẻ TĐV: IX14.1088 Thẻ TĐV số: X15.1328 PHỤ LỤC 01 98 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Chứng thư thẩm định giá giới hạn điều kiện sau: Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích “Mục đích thẩm định giá” theo yêu cầu khách hàng ghi Chứng thư Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu Chứng thư thẩm định giá VIV phát hành có hiệu lực khách hàng hồn thành nghĩa vụ tài cho VIV Kết thẩm định giá VIV có ý nghĩa tham khảo, tư vấn giá trị tài sản điều kiện giới hạn thông tin thị trường VIV thu thập được, khơng có giá trị việc xác lập quyền sở hữu tài sản và/hoặc không thay định bên liên quan đến tài sản thẩm định giá VIV đặt tin tưởng tuyệt đối vào những thông tin mà Khách Hàng cung cấp văn bản, điện tử, email, ghi chép, lời nói, ghi âm, vấn khảo sát trạng, thu thập thông tin tài sản thẩm định giá Theo đó, Khách Hàng bên liên quan chịu trách nhiệm tính xác danh mục, số lượng thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá cung cấp cho VIV trình thẩm định giá tài sản VIV thành viên VIV không bị yêu cầu phải có mặt trước quan, tổ chức những liên quan đến Dịch vụ hay Chứng thư yêu cầu xuất phát từ Khách hàng VIV và/hoặc thành viên VIV có quyền từ chối u cầu khơng xuất phát từ khách hàng Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá Chứng thư tính từ ngày phát hành là: 06 (sáu) tháng Chỉ chứng thư thẩm định giá VIV cấp có giá trị, hành vi sử dụng Chứng thư thẩm định khơng có xác nhận VIV vi phạm pháp luật khơng có giá trị Khách hàng u cầu thẩm định giá người liên quan đến việc cung cấp thông tin tài sản thẩm định giá cho Thẩm định viên phải chịu hoàn toàn trách nhiệm thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tính pháp lý tài sản thẩm định giá cung cấp cho VIV thời điểm địa điểm thẩm định giá VIV khơng có trách nhiệm kiểm tra thơng tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc 99 CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VÀ ĐẦU TƯ VIỆT Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 07 tháng 12 năm 2015 QUY ĐỊNH Mức thu phí dịch vụ tư vấn thẩm định giá Công ty CP Định giá Đầu tư Việt (Ban hành kèm theo Quyết định số 03/QĐBP-VIV ngày 07 tháng 12 năm 2015 Giám đốc Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt) Điều Quy định chung - Mức phí dịch vụ chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng - Việc thu phí dịch vụ phải dựa theo quy định đảm bảo cơng khai, xác - Trường hợp đặc biệt (tùy theo giá trị tính chất phức tạp tài sản thẩm định giá), Giám đốc Cơng ty quy định mức thu phí trường hợp cụ thể Điều Mức phí dịch vụ tư vấn thẩm định giá: Được chi tiết theo Phụ lục kèm: - Phụ lục 01: Bảng phí phương tiện vận tải máy móc thiết bị - Phụ lục 02: Bảng phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản - Phụ lục 03: Bảng phí dịch vụ thẩm định giá trị doanh nghiệp - Phụ lục 04: Bảng phí dịch vụ kèm theo điều kiện Điều Mức thu phí dịch vụ tái thẩm định giá: Được xác định giá trị Hợp đồng thẩm định giá - Trong thời gian tái thẩm định tài sản năm phí thẩm định tính 50% theo phí hành Thời gian tái thẩm định tài sản năm tính phí tài sản theo biểu phí hành PHỤ LỤC 01: BẢNG PHÍ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN 100 Mức phí tối thiểu: 900.000 đồng Phí thẩm định giá: Phần giá phí tính theo giá trị kết thẩm định giá: STT GIÁ TRỊ TÀI SẢN (Triệu đồng) Từ > Đến 50 50 300 300 1.000 1.000 5000 5.000 10.000 10.000 15.000 15.000 20.000 20.000 30.000 30.000 40.000 40.000 50.000 > 50.000 101 Tỷ lệ phí (%) Mức tối thiểu 1.200.000 0,54 0,42 0,36 0,32 0,26 0,24 0,20 0,18 Thỏa thuận PHỤ LỤC 02: BẢNG PHÍ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Mức phí tối thiểu: 1.200.000 đồng Phí thẩm định giá: Phần giá phí tính theo giá trị kết thẩm định giá: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ (Triệu đồng) STT Từ Đến 100 100 300 300 1.000 1.000 5.000 5.000 10.000 10.000 20.000 20.000 30.000 30.000 40.000 40.000 50.000 10 >50.000 102 Tỷ lệ phí (%) Mức tối thiểu 1.400.000 0,48 0,36 0,3 0,27 0,21 0,18 0,15 Thỏa thuận PHỤ LỤC 03: BẢNG PHÍ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Phí thẩm định giá tính theo giá trị kết thẩm định giá: STT 10 11 12 13 14 15 16 GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ (Triệu đồng) Từ Đến 5.000 5.000 10.000 10.000 20.000 20.000 30.000 30.000 50.000 50.000 70.000 70.000 90.000 90.000 110.000 110.000 130.000 130.000 150.000 150.000 200.000 200.000 250.000 250.000 300.000 300.000 400.000 400.000 500.000 >500.000 103 Tỷ lệ phí (%) 0,60 0,67 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,22 0,19 0,17 0,15 0,12 0,1 0,08 0,06 Thỏa thuận PHỤ LỤC 04: BẢNG PHÍ DỊCH VỤ ĐI KÈM THEO ĐIỀU KIỆN TT Điều kiện Chi phí phát hành Số lượng chứng thư báo cáo thẩm định phát hành thêm Chi phí khảo sát Đối với BĐS khu vực TP.Hà Nội bao gồm quận: Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hồng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xn, Tây Hồ, Hà Đơng Đối với BĐS khu vực TP.Hà Nội bao gồm quận, huyện: Đơng Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Chương Mỹ, Đan Phượng, Hồi Đức, Quốc Oai, Thường Tín, Long Biên, Từ Liêm Đối với BĐS khu vực Hà Nội bao gồm quận, huyện: Ba Vì, Sơn Tây, Mỹ Đức, Phú Xun, Ứng Hịa, Sóc Sơn, Phúc Thọ, Thạch Thất, Mê Linh, Thanh Oai Đối với tài sản tỉnh Hà Nội chi phí khảo sát VIV khách hàng thỏa thuận Trong trường hợp phương tiện lại bên khách hàng chủ động VIV khơng thu phí khảo sát Mức phí (VNĐ) Đơn vị tính 200.000 VNĐ/CT Khơng tính phí khảo sát 200.000 VNĐ/TS 400.000 VNĐ/TS Khách hàng tạm ứng trước phí dịch vụ thẩm định giá là: 500.000 đồng tốn chi phí khảo sát cho chuyên viên thẩm định thời điểm khảo sát Khách hàng tốn số tiền cịn lại nhận Chứng thư Thẩm định giá Ngôn ngữ Chứng thư, Báo cáo Thỏa thuận tùy theo ngôn ngữ theo đơn giá thị trường thời điểm khách hàng yêu cầu 104 ... chọn đề tài: ? ?Tìm hiểu thực trạng thực phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần định giá đầu tư Việt ” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện...2.2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt .43 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH... thành công ty đầu tư, cung cấp đến khách hàng thêm nhiều dịch vụ 2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Việt 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Công ty Cổ phần Định giá