Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản

BÀI TẬP ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG BĐS Bài : ( Điều chỉnh theo yếu tố khác biệt – lấy BĐS mục tiêu cần thẩm định làm chuẩn ) Bất động sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m2 phường A thành phố X Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1.500 tr đ 1.035 triệu đ 1.375 tr đ Tổng diện tích 56m2 60m2 45 m2 50m2 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 25 triệuđ/m2 23 triệuđ/m2 27,5 triệu đ/m2 Tình trạng Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Lợi kinh doanh Mặt ngõ 8m ô tô vào Mặt ngõ 10 m mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp nước tốt Hướng Tây Đơng Đơng Nam Bắc Cảnh quan Nhìn khu Đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư Nhìn trường học Nhìn cơng viên Điều kiện toán Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt làm lần, 50% mua, 50% sau năm Thanh tốn tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt lần mua Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 8m mặt ngõ 10m 5%, mặt ngõ 8m 8% - Giá đất nhìn khu dân cư thấp giá đất nhìn trường học 6%, thấp giá đất nhìn cơng viên 10% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm  Nhận xét : - Ntac Thay Thế - Ntac SDTNVHQN  Quy trình định giá Bước2: Các BĐS 1,2,3 đảm bảo tính chất so sánh, sử dụng làm tính tốn Bước3: Chọn BĐS 1,2,3 làm tính tốn Bước4; Phân tích điều chỉnh yêu tố khác biệt theo nguyên tắc điều chỉnh bản: lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh yếu tốp khác biệt thuộc BĐS so sánh, yếu tố đánh giá tốt điều chỉnh giảm lượng giá trị ngược lại Lập bảng điều chỉnh số liệu STT Yếu tố so sánh Giá bán/m2 Điều kiện toán BĐS TĐG Chưa biết BĐS1 25tr/m2 25tr x50% + (25tr x50% ) x(1+20%)-1= + mức điều chỉnh -2,08tr BĐS2 23tr/m2 BĐS3 27,5tr/m2 22,92 tr/m2 + giá sau điều chỉnh Tinh trang phap ly 23tr 27,5 + tỷ lệ % điều chỉnh + mức điều chỉnh ( số +3tr tiền điều chỉnh ) +Giá sau điều chỉnh Lợi kinh doanh + tỷ lệ % yếu tố lợi kinh doanh + tỷ lệ % điều chỉnh yếu tố lợi kinh doanh + mức điều chỉnh ( số tiền đc) 105% 108% 100% (100%105%)/105%= -4,76% -7,41% 4,76%x22,92tr -1,93tr 100% 110% 110% + tỷ lệ % điều chỉnh -9,09% -9,09% +mức điều chỉnh Hướng -2,36tr -2,5tr 105% 110% 100% -4,76% -9,09% -1,09tr 100% -2,36tr 106% 110% +tỷ lệ % -5,66% -9,09% + tỷ lệ % điều chỉnh -1,47tr -2,5tr 20,74tr/m2 17,88tr/m2 22,5tr/m2 4,26tr 10,48tr 5tr 4,26tr 5,12tr 5tr 100% 100% + tỷ lệ % điều chỉnh 27,5tr Cơ sở hạ tầng +tỷ lệ % 26tr/m2 /m2= -1.09tr +tỷ lệ % 100% 22,92tr +mức điều chỉnh Cảnh quan +mức điều chỉnh Giá dẫn Thống mức giá 100% dẫn -Số lần điều chỉnh -Số điều chỉnh gộp -Số điều chỉnh Giá ước tính/m2 - SS3 có lần điều chỉnh - Đơn giá /m2 ƯỚC TÍNH 22,5tr/m2 - Vậy giá trị ước tính BĐS mục tiêu : 22,5trđồng /m2 x 56m2 =1.260 tr đồng  Kết luận : 1.260 tr 22,5trđ/m2 Bài : ( Điều chỉnh theo yếu tố khác biệt – lấy BĐS mục tiêu cần thẩm định làm chuẩn ) Bất động sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m2 phường A thành phố X Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1.400 tr đ 1.375 triệu đ 1.275 tr đ Tổng diện tích 55m2 50m2 55 m2 50m2 25tr 25,5tr Đã cấp sổ đỏ Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 28tr/m Tình trạng Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Lợi kinh doanh Mặt ngõ 5m Mặt ngõ m Mặt ngõ 4m Giáp mặt ngõ 4m Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Hướng Đông Tây Đông Nam Bắc Cảnh quan Nhìn khu Nhìn khu Nhìn Nhìn Điều kiện tốn Đơng dân cư đơng dân cư trường học trường học Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt làm lần, 40% mua, 60% sau năm Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh tốn tiền mặt lần mua Ngồi ra, qua điều tra thị trường, thu thập thơng tin sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 5m cao mặt ngõ 4m 5%, mặt ngõ 4m 8% - Giá đất nhìn trường học cao giá đất nhìn khu dân cư 10% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm Bài 3: ( Phương thức điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối ) Ứớc tính giá thị trường biệt thự Sao Mai với thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai xây dựng diện tích đất 400 m2, hợp pháp quyền bất động sản - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 4.000.000.000 đồng - Biệt thự B mặt đường với biệt thự Sao Mai có thêm phần sân vườn trị giá 200.000.000 đồng, hợp pháp quyền bất động sản, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 3.000.000.000 đồng, đợt hai 2.650.000.000 đồng, đợt ba 2.280.000.000 đồng, đợt bốn 1.889.568.000 đồng, đợt cuối 1.693.897.930 đồng - Biệt thự C có diện tích vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nội thất 200.000.000 đồng, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, vừa bán với giá 6.700.000.000 đồng - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường 10.000.000 đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bài : Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lần thời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sau năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hồ khơng khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại tường bao với phí tổn ước tính 5.000 USD Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường người cho th ln có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư 13% năm? Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỷ suất sinh lời trung bình thị trường vốn đầu tư? Bài : Một người lên kế hoạch mua hộ rộng 100m2, chưa có nội thất tầng 10 tòa nhà PACIFIC số 83 Lý Thường Kiệt- Hà Nội, Anh (chị) tư vấn cho người mức giá hợp lý để mua hộ thời điểm (tháng X năm N), biết thơng tin sau: - Tịa nhà tọa lạc mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50 năm, giao đất tháng X năm (N-15), chủ đầu tư trả tiền thuê lần triển khai dự án năm đến tháng X năm (N-12) đưa vào sử dụng; - Tịa nhà cao 19 tầng, diện tích sàn xây dựng tầng 2.000m2, tầng trung tâm thương mại, 15 tầng hộ tiêu chuẩn sao; - Theo thông tin từ khảo sát điều tra thị trường, với hộ có diện tích trên, đầy đủ đồ nội thất đơn giá cho thuê khoảng 3.250 USD/tháng xác suất cho thuê 95%; - Chi phí trang bị nội thất cho hộ khoảng 31.800 USD - Tỷ suất sinh lời dịch vụ cho thuê nhà theo đôla Mỹ 8%/năm, lãi suất ngân hàng tính cho đơla Mỹ 4%/năm Bài : ( Bài 35 phần tập ứng dụng ) Cần định giá trung tâm thương mại xây mảnh đất ở, có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích cho th 80% diện tích sàn xây dựng thông tin thu chi trung tâm thương mại sau: - Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (đã có thuế VAT); - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tỷ đồng/năm, khấu hao tỷ đồng; - Chi phí quản lý điều hành tỷ đồng; - Thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 25% lợi nhuận trước thuế; Theo hợp đồng thuê, năm hết hạn cho thuê, giá thuê dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% tỷ suất loại thuế khơng đổi Tỷ suất vốn hố 12%, tiền thu tính cuối năm giả định dịng thu chi ổn định kéo dài vĩnh viễn Bài : ( Bài 24 phần tập ứng dụng ) Một nhà đầu tư xem xét mua lại mảnh đất nông nghiệp rộng 1ha, trồng lúa dựa tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Sản lượng Giá bán Chi phí sản xuất Thuế (nếu có) Các chi phí giao Đơn vị tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N) Kg 35.000 37.500 38.200 Đồng/ kg 13.000 14.500 16.000 Đồng/ kg 9.200 10.500 11.300 Đồng 3.000.000 5.000.000 8.000.000 dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thường vào khoảng 4% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán mảnh nông nghiệp tương tự địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 15% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp sau: - Trường hợp 1: nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn - Trường hợp 2: nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nông nghiệp với giá ước tính 800 triệu đồng Bài : Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng 150 m Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đ/m Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 5.000.000 đồng/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản nói trên, biết tuổi thọ kinh tế ngơi nhà 60 năm, tuổi kinh tế cịn lại 20 năm Bài : Anh (Chị) ước tính giá trị thị trường bất động sản có đặc điểm sau: - Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m); - Diện tích sàn xây dựng: 150m2; - Nhà tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80%; - Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2; Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành công sau: - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 80m (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 200m2 nhà tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 75%; vừa bán với giá 1.235 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m2; - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất: 60m (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 150m 2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch , lát gạch ceramic; chất lượng nhà lại 80% vừa bán với giá 924 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự; 3,2 triệu đồng/m2; - Bất động sản có đặc điểm: diện tích đất 90m (5m x 18m); diện tích sàn xây dựng 250m2; nhà tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, tồn lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà lại 80%; vừa bán với giá 1.470 triệu đồng Đơn giá xây dựng nhà tương tự 3,3 triệu đồng/m2; Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài diện tích đất sau: - Về chiều rộng: từ 3,8m đến 4m đánh giá 100%; từ 3m đến 3,8m đánh giá 96%; từ 4m đến 6m đánh giá 104%; - Về chiều dài: từ 16m trở xuống đánh giá 100%; từ 16m đến 25m đánh giá 95%; - Về quy mơ diện tích: từ 60m2 đến 80m đánh giá 100%; từ 80m đến 100m2 đánh giá 93% Bài 10 : Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2/sàn - Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Giả định, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định toàn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 4.000.000 đồng/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng Bài 11 : Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 1ha với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán, tầng tồ có 20 hộ cao 25 tầng Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm; - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: triệu đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 10 triệu đồng/m2; - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng; - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất (không bao gồm lãi cấp vốn) - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 3.600 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng Bài 12 : Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m2) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lơ để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/m2 Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tương ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mô 100 m khoảng 30 triệu đồng/m2, lô đất có quy mơ 150m2 khoảng 25 triệu đồng/m2 u cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết: ... 100%; từ 80m đến 100m2 đánh giá 93% Bài 10 : Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây... năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bài : Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/năm, năm trả lần thời hạn 30 năm... 80%; - Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2; Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin bất động sản khu vực lân cận vừa giao dịch thành công sau: - Bất động sản có đặc