Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao công tác huy động vốn tại SGD NH Công thương VN

Luận văn : Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao công tác huy động vốn tại SGD NH Công thương VN

Lời nói đầu Trong vài năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội,

bộ mặt đô thị nớc ta cũng có nhiều thay đổi đáng kể Hàng loạt những khu đôthị mới qui mô hiện đại đã ra đời, các khu đô thị cũ đợc cải tạo nâng cấp vàphát triển ngày càng mở rộng

Nằm trong bối cảnh chung đó, Thủ đô Hà Nội đã và đang triển khaithực hiện hàng nghìn dự án đầu t xây dựng , cải tạo đô thị với mục tiêu xâydựng Hà Nội thành một thành phố văn minh, hiện đại xứng danh với vị thế làThủ đô một nớc Trong quá trình thực hiện dự án đầu t có xây dựng thì giảiphóng mặt bằng là một khâu công việc đầu tiên không thể thiếu đợc và nó có

ảnh hởng trực tiếp tới tiến độ dự án

Qua thực tiễn cho thấy, việc tiến hành giải phóng mặt bằng trên địabàn thành phố Hà Nội còn gặp rất nhiều những vấn đề khó khăn vớng mắccần phải giải quyết

Bởi vậy em chọn đề tài “Công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở”.

Đề tài nghiên cứu những vấn đề sau :

- Hệ thống lại những kiến thức cơ bản về giải phóng mặt bằng

- Đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn

- Đề ra phơng hớng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn và đề suất hớng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố

Để hoàn thành luận văn này, trên cơ sở tài liệu thu thập đợc em đã sử dụng những phơng pháp nghiên cứu sau :

Chơng I – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Những vấn đề lí luận về giải phóng mặt bằng

Chơng II – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Quá trình giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn

Chơng III– Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã TPhơng hớng giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trung tâm đào tạo Địa chính

và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là TS Hoàng Cờng và tập thể cán bộcông nhân viên phòng Địa chính – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T UBND Quận Đống Đa, Ban quản lý các

dự án trọng điểm đô thị Hà Nội, UBND phờng Ngã T Sở đã tận tình giúp đỡ,tạo điều kiện để em có thể hoàn thành luận văn này

Chơng I Những vấn đề lý luận về giải phóng mặt bằng

I Khái niệm - bản chất - Đặc điểm của giải phóng mặt bằng.

1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Ngay từ thời xa xa, khi con ngời bắt đầu sống quần c trong các bộ tộc,

bộ lạc đã xuất hiện những hình thức đầu tiên của việc lấy đất phục vụ cho lợiích chung của cộng đồng Theo quyết định của ngời đứng đầu các bộ lạc thìmột vài đối tợng phải chuyển chỗ ở để lấy chỗ chuẩn bị cho các buổi cúng lễ,xây dựng miếu thời chùa mộ… Nhà n Nhà nớc phong kiến ra đời, việc tịch thu, trngthu, xung công ruộng đất nhà ở của các hộ dân phục vụ cho lợi ích chung nhcông điền, công thổ, xây dựng đền chùa đờng xá đắp đê, xây thành… Nhà n càngtrở nên phổ biến Tuy nhiên trong giai đoạn này, những hộ dân phải di dờihầu nh không đợc bù đắp gì cả, việc di dời ổn định cuộc sống của họ trở nênvô cùng khó khăn

Sau nhiều năm kháng chiến chống giặc ngoại xâm bảo vệ tổ quốcthắng lợi, nớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ra đời với công cuộc táithiết xây dựng đất nớc Trong những năm gần đây, với quá trình công nghiệphóa hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ Hàngchục nghìn dự án xây dựng có giải phóng mặt bằng đã đợc phê duyệt, từng b-

ớc tạo lập một bộ mặt mới cho đô thị và nông thôn nớc ta

Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ta có thể nêu ramột khái niệm nh sau :

Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nớc thu hồi đất của các đối ợng sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối tợng nh nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thờng thiệt hại, ổn

t-định cuộc sống cho các đối tợng phải di dời.

2 Vì sao phải tiến hành giải phóng mặt bằng

2.1 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có

đầu t xây dựng.

Đối với các dự án xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức quantrọng Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi công xây lắp côngtrình đợc Không có mặt bằng thì cha có thể tổ chức thi công Tuy nhiên, doquĩ đất hạn hẹp và các yêu cầu của nền kinh tế văn hóa xã hội, không phải

khi nào cũng có thể xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không

có con ngời Nhất là đối với yêu cầu mở rộng cải tạo đô thị thì việc xây dựngcông trình trong các khu dân c là không thể tránh khỏi Giải phóng mặt bằngtrở thành một yêu cầu kiên quyết đi trớc một bớc trong các dự án xây dựng

2.2 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp

lý, hiệu quả hơn.

Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất

đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bànphân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninhquốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xơng máumới tạo lập bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay Bởi vậy sử dụng đất đai tiếtkiệm hợp lý hiệu quả là một yêu cầu tiên quyết

Do lịch sử hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, nôngnghiệp, lâm nghiệp, khu dân c… Nhà n một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu

hệ thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lợng lớn đất đai bị sử dụng lãng phíkém hiệu quả Nhà nớc tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô cơ cấu sử dụng đấtthông qua các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hiện thực hóa nó bằng các

dự án cụ thể Các dự án đa ra nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồnlực đất đai cũng nh tạo điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trongvùng

3 Bản chất của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Trớc tiên, giải phóng mặt bằng đợc tiến hành theo các dự án xây dựng,

là một bộ phận hết sức quan trọng không thể thiếu của dự án Giải phóng mặtbằng bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tợng đang sử dụng vàgiao cho chủ dự án Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nớc thống nhấtquản lý Nhà nớc cho các tổ chức hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâudài và cho thuê đất Nhà nớc là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ baquyền chiếm hữu sử dụng định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnhthổ Việt nam một cách toàn vẹn không bị giới hạn Các đối tợng sử dụng đấtchỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng một cách hạn chế về không gian thờigian và nội dung pháp lý Giải phóng mặt bằng thực chất là Nhà nớc thu hồihai quyền trên của các đối tợng và trao cho đối tợng sử dụng khác Giảiphóng mặt bằng không những chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà còn có thểbao hàm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất

Giải phóng mặt bằng nhất thiết phải tiến hành bồi thờng thiệt hại tái

định c cho các đối tợng phải di dời Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng nhhoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tợng phải di dời, chủ dự án phảitiến hành bồi thờng những thiệt hại do giải phóng mặt bằng gây ra nh giá trịquyền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ ổn định cuộc sốngkhác theo giá trị thị trờng hiện hành

Trong điều kiện hiện nay, giải phóng mặt bằng còn gắn liền với việc

bố trí ổn định sản xuất đời sống của các đối tợng di dời Nó không chỉ đơnthuần là việc sắp xếp lại nơi ở cho các đối tợng mà cao hơn, nó còn đòi hỏi sựhợp lý trong bố trí, tái hoà nhập, nâng cao chất lợng cuộc sống cộng đồng vềkinh tế văn hóa giáo dục y tế… Nhà n theo hớng sắp xếp lại cơ cấu dân c, cơ cấu xãhội hiện đại văn minh Giải phóng mặt bằng còn phải đảm bảo cho yêu cầutái sản xuất, mở rộng kinh doanh của các đối tợng theo xu hớng chuyển dịchcơ cấu kinh tế, bảo vệ môi trờng sức khỏe cộng đồng

4 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

4.1 Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án đầu t có xây dựng.

Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thờng phải giảiphóng mặt bằng vì những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng

đợc yêu cầu của dự án nh vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế, giaothông Giải phóng mặt bằng là không thể thiếu đợc với các dự án mở rộng đôthị, xây dựng thêm, cải tạo giao thông, sửa chữa nâng cấp kênh mơng, kè hồ

ao, xây dựng khu chung c, công trình an ninh quốc phòng, công trình chínhtrị văn hóa xã hội

4.2 Giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức phức tạp và nhạy cảm

do tác động tơng hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tợng kinh tế văn hóa xã hội.

4.2.1 Giải phóng mặt bằng bị ảnh hởng bởi nhiều yếu tố

a) Chính sách đền bù tái định c của nhà nớc.

Chính sách của Nhà nớc về việc đền bù tái định c có ảnh hởng hết sức

rõ rệt tới việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng Các chính sách quy

định về trình tự tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền nghĩa vụcủa các bên, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định c Dovậy chính sách có ảnh hởng xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt

bằng Chính sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện, có tính pháp lý và khả năng áp dụngthực tiễn cao sẽ tạo điều kiện cho giải phóng mặt bằng nhanh chóng Ngợclại nếu các chính sách mà không phù hợp, mâu thuẫn với điều kiện thực tế thì

nó lại trở thành một trở lực đối với giải phóng mặt bằng

b) Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.

Địa điểm quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết

định khối lợng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tợng, độphức tạp của giải phóng mặt bằng Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối l ợngphải giải phóng lớn hơn, thời gian đăng ký kê khai tài sản dài hơn, lợng vốncho giải phóng cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ

Các dự án có giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế xãhội phức tạp nh đô thị, khu dân c thì việc bồi thờng tái định c sẽ đòi hỏi mứcgiá cao, đa dạng hơn, có nhiều các đơn th khiếu nại hơn là ở các vùng nôngthôn hay ở đồng ruộng ao hồ do sự đông đúc về dân c, đất đai nhỏ lẻ, tínhchất pháp lý, mục đích sử dụng đa dạng, mức sinh lời của đất cao, giá trị tàisản lớn

c) Công tác giao đất cho thuê đất - cấp giấy chứng nhận, thống kê kiểm kê đất, nhà ở.

Khi tiến hành bồi thờng thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất

đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu Việc xác lập hồ sơ không chỉdựa vào đo về thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ lu nh giấy chứng nhận quyền

sử dựng đất nhà, giấy chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấyphép xây dựng, biên bản thống kê kiểm kê đất đai thờng xuyên, định kỳ… Nhà nNếu các loại giấy tờ đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản nhanh gọn,tránh đợc chanh chấp giữa các bên Do vậy công tác giao đất cho thuê đất cấpgiấy chứng nhận, kiểm kê thống kê của nhà nớc có ảnh hởng tới công tác giảiphóng mặt bằng

d) Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng

Trong giải phóng mặt bằng, phát sinh là một hiện tợng tơng đối phổbiến Với khối lợng đền bù, lợng vốn đã xác định, những phát sinh tăng vọt

nh mức giá đền bù về đất sẽ làm tăng lợng tiền cho giải phóng mặt bằng đôikhi quá cả mức dự kiến nên tiếp tục tiến hành nhà đầu t sẽ bị lỗ nặng, sự đìnhtrệ đến ngay từ phía nhà đầu t Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan, sailầm trong việc xác định mức vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng

c) Thị trờng bất động sản.

Bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, giá cả biến động hết sứcsôi nổi từng ngày từng giờ trên thị trờng Giá cả trên thị trờng bất động sảnthực tế rất cao, chênh lệch nhiều so với mức giá đền bù Mức giá đền bù thấphơn giá thị trờng sẽ khiến cho các đối tợng bị di dời bị ảnh hởng mạnh mẽ tớiquyền lợi Hơn nữa giá đất thay đổi liên tục theo xu hớng ngày càng tăng lênlàm cho lợi ích các hộ ngày càng bị hao hụt Do vậy, hiện tợng khiếu nại tốcáo, chây ỳ không chịu hợp tác liên quan tới giá bất động sản làm chậm tiến

độ giải phóng mặt bằng là phổ biến

g) Quỹ đất, nhà tái định c.

Quỹ nhà tái định c là một yêu cầu cấp thiết đối với việc ổn định đờisống sản xuất của các đối tợng phải di dời Giải phóng mặt bằng với qui môlớn, thị trờng không thể trong giai đoạn ngắn mà có thể đáp ứng đợc nhu cầu

đai nhà ở đợc Do đó không thể ổn định lại cuộc sống hoàn toàn bằng tiền màphải có quỹ nhà tái định c cho các hộ gia đình và các tổ chức sản xuất kinhdoanh Có quĩ đất nhà đầy đủ phù hợp để tổ chức di dân thì mới có thể giảiphóng mặt bằng đợc

h) Tổ chức thực hiện.

Đây là yếu tố quyết định đối với thực hiện giải phóng mặt bằng Trêncơ sở chính sách của nhà nớc, điều kiện thực tế địa bàn và dự án, việc tổ chứcthực hiện (trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, hình thức phơng pháp làmviệc… Nhà n) một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt nh đúng đủ khốilợng, đúng tiến độ, đúng trình tự thủ tục, giảm đợc cờng chế, đảm bảo lợi íchcác bên

4.2.2 Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng

Các dự án có giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thờng thiệt hại

đất với nhiều vị trí, mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở,chuyên dùng… Nhà n) khác nhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng cótính chất đơn chiếc đặc thù, với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý,nhiều đối tợng xã hội đa dạng Do đó nó đòi hỏi sự tỉ mỉ cặn kẽ chính xác rấtlớn trong xác lập hồ sơ pháp lý và lên phơng án, giá cả bồi thờng tái định c

4.2.3 Giải phóng mặt bằng có ảnh hởng tới các vấn đề kinh tế xã hội.

Giải phóng mặt bằng gắn liền với việc di chuyển các cụm dân c, cáccơ sở sản xuất kinh doanh, y tế giáo dục Điều đó làm ảnh hởng tới các vấn

đề kinh tế xã hội và dân c khu vực họ chuyển đi, nơi họ chuyển đến cả trớc,trong và sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng.

a) Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm Giảiphóng mặt bằng buộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phảingừng trệ và di chuyẻen địa điểm sản xuất kinh doanh Nó ảnh hởng rất xấu

đối với công ty do điều đó làm thay đổi cung cầu giá cả thị trờng, chi phí sảnxuất tăng… Nhà n Nếu chính sách ổn định sản xuất không thỏa đáng có thể làm họngừng trệ sản xuất đến nối phá sản Ngợc lại sẽ thúc đẩy sản xuất của họ.Các hộ gia đình, các đối tợng buôn bán nhỏ làm nghề tự do sẽ bị mất đi địabàn và công việc, lại phải mất thời gian tiền bạc tìm địa điểm mới hoặcchuyển nghề

b) Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân c, kết cấu cơ sở hạ tầng.Giải phóng mặt bằng sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng nh cơcấu xã hội dân c, giới tính, lực lợng lao động giải phóng mặt bằng không chỉlàm thay đổi cơ cấu xã hội mà còn làm thay đổi cả kết cấu cơ sở hạ tầng kỹthuật đô thị nh điện nớc, giao thông, thông tin liên lạc, kết cấu cơ sở hạ tầngxã hội nh bệnh viện trờng học, nhà văn hóa… Nhà n

c) Ba là đối với tập quán sinh hoạt của ngời dân

Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiệnkhách quan mới, ý thức của những đối tợng bị dời này cũng thay đổi Sựthay đổi đó khi thì theo chiều hớng tích cực khi lại theo chiều hớng tiêu cực,một phần phụ thuộc vào việc bố trí tái định c

d) Bốn là đối với thị trờng.

Giải phóng mặt bằng có ảnh hởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xãhội của vùng do đó cũng làm thay đổi qui mô số lợng cung cầu các loại hànghóa trong vùng Giá cả thờng là tăng lên nói chung với các loại hàng hóa

Có lẽ giải phóng mặt bằng có ảnh hởng rõ rệt nhất đối với thị trờng bất

động sản Song hành cùng với giải phóng mặt bằng là sự tăng lên và nhu cầunhà ở đối với hộ gia đình, địa điểm sản xuất kinh doanh với các doanhnghiệp Trong khi đó, cung bất động sản bị hạn chế Giá bất động sản tăngmạnh Năm 2002 đợc coi là năm đồng khởi về giải phóng mặt bằng nhng có

lẽ giải phóng mặt bằng chính là một trong những nguyên nhân gây nên cơnsốt đất đai tại Việt Nam trong những năm qua

4.2.4 Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn cho đất đai các khu vực xung quanh.

Việc thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án mà đặcbiệt lànhững dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thờng làm tăng giá trị

đất đai của khu vực xung quanh Do sự thay đổi về vị trí và mức sinh lời màgiá cả đất trong khu vực tăng lên nhiều Đây là giá trị mà dự án đã tạo ra nh-

ng đáng lẽ ra phần chênh lệch đó phải đợc trả lại cho chủ dự án thì nay lạirơi vào túi các hộ dân Việc thu lại khoản này là rất khó khăn bởi việc thay

đổi thuế sử dụng đất hay bắt đóng thuế thu nhập bất thờng là rất khó khăn

4.2.5 Giải phóng mặt bằng trong các khu dân c đông đúc nhiều khi còn làm ảnh hởng kiến trúc đô thị

Do lịch sử hình thành t phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trongcác khu dân c đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rấtmuôn hình vạn trạng Sau khi giải phóng mặt bằng, các hộ mới ra mặt đờnghầu hết bị cắt xén chắp vá Hình thể nhà mặt tiền này thờng rất xấu nh chiềusâu quá ít, chiều ngang quá hẹp, nhà hình tam giác… Nhà n do vậy tuy sửa chữatrang trí lại, bộ mặt mỹ quan vẫn bị ảnh hởng

4.3 Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lợng vốn lớn.

Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần nh vô tận đặc biệt ở đôthị, đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trờng rất cao Nhà ở cũng làmột tài sản có giá trị khá lớn, hơn thế nữa nó lại có ảnh hởng cực kỳ quantrọng đối với đời sống con ngời

Giải phóng mặt bằng phải tiến hàng bồi thờng về đất đai tài sản trên đất, hỗtrợ di dời chuyển nghề, ổn định cuộc sống

Giải phóng mặt bằng thờng đợc tiến hành ở quy mô lớn hàng trăm thậm chíhàng nghìn hộ gia đình

Công tác giải phóng mặt bằng có tính chất tỉ mỉ, đòi hỏi nhiều thời giancông sức, trang thiết bị hiện đại nên chi phí hoạt động cao

Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề cầngiải quyết nh tăng giá đất, giá nhà, kéo dài tiến độ… Nhà n làm tăng chi phí

Từ các lý do trên nên giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lợng vốn chiếm tỷtrọng khá cao trong toàn bộ lợng vốn đầu t cho dự án

5 Các yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng

Xuất phát từ đờng lối của Đảng cộng sản, vai trò của Nhà nớc vànguyện vọng của mọi tầng lớp nhân dân Với mục tiêu xây dựng xã hội công

bằng, văn minh dân chủ, dân giàu nớc mạnh Giải phóng mặt bằng trong thờigian tới cần đảm bảo các yêu cầu sau:

5.2 Đảm bảo cân đối các lợi ích.

Để ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ phải di dời, đểtránh những bất ổn lớn với xã hội do giải phóng mặt bằng gây ra, một trongnhững yêu cầu hết sức quan trọng là phải đảm bảo lợi ích cho các đối tợngphải di dời Tuy nhiên đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích chung vẫn là yêu cầu

đặt lên hàng đầu của cả cộng đồng Do vậy phải cân đói về mặt lợi ích giữacác đối tợng phải di dời với nhà nớc và với chủ đầu t Không thể bồi thờngmột cách chủ quan thiên lệch lợi ích nhà nớc hay lợi ích của công dân

Phải cân đối giữa lợi ích trớc mắt và lợi ích lâu dài Tránh vì tiến độmột dự án cụ thể mà gây ảnh hởng tới các dự án khác, ảnh hởng tới chínhsách đền bù trên thành phố

5.3 Cụ thể hóa các yêu cầu.

a) Đảm bảo tiến hành giải phóng mặt bằng đúng chính sách nhà nớc,phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa phơng

Đây là một yêu cầu cực kỳ quan trọng, giải phóng mặt bằng phải đợctiến hành đúng trình tự thủ tục để các cấp chính quyền nhân dân có thể dễdàng kiểm tra, giám sát việc thực hiện Đó còn là để đảm bảo tính thống nhấtquản lý nhà nớc về đất đai bằng pháp luật

Tuy nhiên, hệ thống chính sách còn nhiều hạn chế, cha bao quát đợctoàn bộ nên khi áp dụng chính sách phải linh hoạt, phù hợp với điều kiệnthực tế mới có thể đẩy nhanh đợc tiến độ giải phóng mặt bằng

b) Đảm bảo đúng tiến độ Vì lợi ích chung của cộng đồng, vì lợi ích củachủ đầu t, của nhà nớc, đảm bảo đúng tiến độ là một yêu cầu tất yếu cả vềmặt kinh tế và xã hội

c) Giảm sai sót trong công tác điều tra khảo sát do vẽ tài sản

d) Giảm khiếu nại tố cáo, giảm các biện pháp cỡng chế

e) Tăng cờng các biện pháp giáo dục tuyên truyền phục vụ giải phóngmặt bằng.

g) Giải phóng mặt bằng đồng thời giữ vững, cải thiện ổn định trật tự anninh, kinh tế xã hội

II Quy định hiện hành về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

1 Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về giải phóng mặt bằng

a) Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 2000 và 2001

b) Nghị định 22/CP/1998/NĐCP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chínhphủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

c) Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của ủy ban nhân dân Thành phố HàNội ngày 30 tháng 6 năm 1998 về việc áp dụng Nghị định 22CP trên địa bànthành phố

d) Nghị định 87/1994/NĐCP ngày 17 tháng 3 năm 1994 của chính phủquy định về khung giá các loại đất trong cả nớc

Quyết định số 302/1996/QĐ-TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ ớng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong Nghị định 87CP

t-Nghị định 17/1998/NĐCP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ vềviệc sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 Nghị định 87CP

e) Quyết định 3159/1997/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việcban hành khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

g) Quyết định số 05/2002/QĐUB của UBND Thành phố Hà nội về banhành phân cấp nhà và đơn giá xây dựng mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội.h) Thông báo số 194/Ls TCVG-XD liên sở tài chính vật giá xây dựngngày 27 tháng 2 năm 2002 ban hành giá chuẩn mới về nhà tạm vật kiến trúc

để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng

1) Quyết định số 72/2001/QĐUB ngày tháng năm 2001 của UBNDthành phố Hà Nội ban hành quy định trình tự thủ tục tổ chức thực hiện côngtác bồi thờng thiệt hại tái định c khi nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thànhphố Hà Nội

2) Các b ớc tiến hành giải phóng mặt bằng

Lên Ph ơng án bồi th ờng tái định c

Định giá đất,tài sản ,chuẩn bị quỹ nhà tái định c

Xác lâp số liệu,cơ sở pháp lývề

đất đai ,tài sản

Tuyên truyền giải quyết khiếu nại ,

tố cáo

Quyết định thu hồi đất

Quyết định giao đất

Trả tiền cho các hộ dân và

tổ chức di chuyển các hộ dân

Thành lập Hội đồng GPMB

Tổ công tác giúp việc

Phê duyệt phơng án

Biểu 1 Sơ dồ các bớc tiến hành giải phóng mặt bằng hiện nay

2.1 Ra quyết định giao đất, thu hồi đất

Đây là công việc mở đầu đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng ởmột dự án Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nớc thống nhất quản lý.Nhà nớc ra quyết định thu hồi đất và giao đất là xác lập lại chủ sử dụng vàmục đích sử dụng của đất đai Việc ra quyết định thu hồi đất của các đối t-ợng đang sử dụng và trao cho chủ dự án là một yêu cầu pháp lý bắt buộc đốivới giải phóng mặt bằng Nó đã đợc quy định cụ thể trong Nghị định 90CP

“Giải phóng mặt bằng trên cơ sở quyết định giao đất cho thuê và thu hồi

đất” Luật đất đai 1993 cũng khẳng định cho thuê đất thu hồi đất “là một

trong những nội dung quản lý về đất đai”

“Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền” là một thành

phần quan trọng của hồ sơ thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T quyết

định 72/2001/QĐUB, điều 3 khoản 1 Quyết định giao đất cho thuê đất thuhồi nhằm xác lập cơ sở pháp lý cho chủ sử dụng đất mới, hợp thức hóa, sửdụng đất của đối tợng, tạo điều kiện để bồi thờng giải phóng mặt bằng

2.2 Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc.

Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng và thành lập Hội đồnggiải phóng mặt bằng nhằm xác lập tổ chức trực tiếp triển khai giải phóngmặt bằng

Việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác đã đợc đềcập trong Nghị định 90CP ngày 17/08/1994 nhng nó chỉ đợc quy định mộtcách cụ thể trong Nghị định 22/1998/ND-CP quy định về việc đền bù thiệthại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh lợiích quốc gia công cộng.

Hội đồng giải phóng mặt bằng công tác giúp việc cho hội đồng trở thànhmột cơ cấu bắt buộc không thể thiếu với giải phóng mặt bằng

Từ Nghị định 90CP tới Nghị định 22CP/1998, cơ cấu của Hội đồng giảiphóng mặt bằng đã đợc quy định cải tổ đáng kể, đặc biệt là thành phần mởrộng cho phù hợp với điều kiện thực tế mỗi công trình

Chỉ ở quyết định 72/2001/QĐUB ngày 17/09/2001 mới quy định cụ thể

về cơ cấu nhiệm vụ của tổ công tác giúp việc cho hội đồng giải phóng mặtbằng

2.3 Xác lập cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản.

Đây là một nội dung cơ bản xuất hiện bằng văn bản pháp lý lần đầutiên trong Nghị định 90CP/1994 và đợc quy định rất cụ thể trong quyết định72/2001/QĐUB Mục tiêu của công tác này là xác định cụ thể đối tợng phải

đền bù, khối lợng đền bù cũng nh các vấn đề quan tâm trong khi lên phơng

án đền bù

Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ công tác phối hợp với ủy ban nhândân cấp phờng, xã tổ chức thực hiện các nội dung sau đây:

- Tổ chức cắm mốc giới lập bản đồ khu vực giải phóng mặt bằng

- Phát tờ khai, hớng dẫn các đối tợng kê khai nguồn gốc diện tích loại đất, vịtrí, tài sản, số nhân khẩu đang sinh sống và đề nghị nếu có

- ủy ban nhân dân phờng xác định thẩm định chứng nhận nguồn gốc đất

đai tình trạng sử dụng đất và báo cáo với Hội đồng giải phóng mặt bằng 2.4 Định giá đất, định giá tài sản làm căn cứ bồi thờng thiệt hại.

Đây là nội dung mang tính chất chuẩn bị cho việc lên phơng án bồi ờng thiệt hại, tái định c, nó đợc quy định cụ thể tại khoản 2 điều 4 quyết định72/2001/QĐUB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội

th-Nội dung của công tác này bao gồm:

- Chuẩn bị các tài liệu liên quan, đánh giá điều kiện địa bàn

- Hội đồng giải phóng mặt bằng trình phơng án giá đồng thời công bố đểtham khảo ý kiến của các hộ dân, các đối tợng liên quan.

- Điều chỉnh phơng án giá đất giá nhà cho phù hợp

- ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định giá

2.5 Chuẩn bị quỹ nhà tái định c.

Căn cứ vào nhu cầu nhà tái định c của các hộ gia đình và điều kiệnthực tế của chủ dự án, trong giai đoạn này, chủ dự án phải tổ chức chuẩn bịquỹ nhà tái định c, xác định cụ thể về vị trí, số lợng, giá cả để làm căn cứ lênphơng án

Việc lập khu tái định c là một yêu cầu bắt buộc đối với giải phóng mặt bằng, nó đợc quy định trong chơng V của Nghị định 22/1998/NĐCP Tùy vào điều kiện cụ thể mà chủ dự án có thể tổ chức lại chỗ ở cho các hộdân bằng ba hình thức bằng tiền bằng đất hoặc bằng nhà

2.6 Lập phơng án bồi thờng tái định c.

Căn cứ vào hồ sơ pháp lý đã đợc lập và quyết định giá của cơ quan cóthẩm quyền, chủ dự án sẽ tiến hành xây dựng phơng án bồi thờng tái định ctheo quy định của Nghị định 22CP

Lập phơng án bồi thơng tái định c Đây là một nội dung cơ bản hiện bằng vănbản pháp lý lần đầu tiên nhằm xác định mức bồi thờng cụ thể cho từng hộ gia

đình, bố trí tái định c và mức tổng giá trị đền bù cho toàn dự án

Đây chính là trọng tâm của giải phóng mặt bằng bởi tuy tiến hànhnhanh thời gian ngắn nhng nó lại quyết định kết quả của toàn dự án

2.7 Phê duyệt phơng án.

Hội đồng thẩm định thành phố tiền hành xem xét từng nội dung về tínhchất pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của ủy ban nhân dân phờng xãthị trấn, phơng án giá đền bù đã đợc phê duyệt Sau khi công khai tại các ph-ờng, phơng án sẽ đợc trình lên ủy ban nhân dân quận phê duyệt Phơng án đ-

ợc phê duyệt là căn cứ pháp lý để tiến hành bồi thờng cho các hộ

2.8 Trả tiền, tổ chức di dời các hộ dân, phá dỡ san lấp trả lại mặt bằng cho dự án.

Đây chính là bớc cuối cùng kết thúc công tác giải phóng mặt bằng, tấtcả các giai đoạn trớc đều nhằm mục tiêu là thực hiện cho đợc bớc này

Cha có văn bản nào từ trớc tới nay quy định cụ thể về bớc này tuy thực

tế nó còn gặp rất nhiều vấn đề vớng mắc khó khăn đặc biệt là trong khâu tháo

dỡ, di dời các hộ dân

Nội dung bớc này bao gồm những nhiệm vụ sau đây :

- Tổ chức họp dân lên kế hoạch, trả tiền cho từng hộ gia đình

- Lên kế hoạch, tổ chức di dời các hộ dân tới nơi ở mới

- Tổ chức phá dỡ trả lại mặt bằng cho dự án

2.9 Công tác tuyên truyền và giải quyết đơn th khiếu nại.

Hai việc này thờng đợc tiến hành một cách liên tục trong suốt quá trình thựchiện

Công tác tuyên truyền không đợc quy định cụ thể trong các quy định nhngthực tế cho thấy nó gồm các nội dung sau đây :

- Giới thiệu các chính sách nhà nớc liên quan tới giải phóng mặt bằng

Các quy định về công tác giải quyết khiếu nại tố cáo đợc quy định tại Nghị

định 22/CP và cụ thể hóa thủ tục giải quyết trong Quyết định 72/QĐUB củaUBND Thành phố Hà Nội

3 Chính sách giải phóng mặt bằng đ ợc áp dụng trên địa bàn Thành phố

Hà Nội.

3.1 Các quy định chung.

3.1.1 Trờng hợp nào thì tiến hành giải phóng mặt bằng Điều 27 khoản

1 luật đất đai năm 1993 khẳng định Trong tr“ ờng hợp cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đặt đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ ”

3.1.2 Đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích quốc phòng an ninh công cộng bao gồm :

Đất dùng để xây dựng đờng giao thông cầu cống, hệ thống tới tiêu thoát

n-ớc, các công trình thủy lợi, bệnh việc trờng học, trạm xá công viên vờn hoa,khu vui chơi, sân vận động sân bay bến cảng tàu xe, vờn quốc gia, khu bảotồn thiên nhiên

Đất xây dựng các nhà máy thủy điện trạm biến thế, hồ thủy lợi đờng dây tải

điện, thông tin, ống dẫn dầu khí, đài khí tợng thủy văn, trạm nghiên cứu phục

vụ công cộng, kho tàng lu trữ quốc gia

Đất xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội

Đất phục vụ cho các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa giáodục, y tế… Nhà n

Đất do các đối tợng sử dụng có yếu tố nớc ngoài sử dụng đã đợc cơ quan cóthẩm quyền của nhà nớc cấp phép

Đất sử dụng cho dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân c tậptrung mới đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xác định

Đất sử dụng cho các công trình công cộng khác và trờng hợp đặc biệt doThủ tớng chính phủ quy định

3.1.3 Đối tợng phải đền bù thiệt hại.

Tổ chức cá nhân trong nớc, tổ chức cá nhân nớc ngoài đợc Nhà nớc giao đất,cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng

3.1.4 Đối tợng đợc đền bù thiệt hại.

Tổ chức hộ gia đình cá nhân trong nớc có đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện

về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản một cách hợp pháp

Đối với các tổ chức cá nhân ngời nớc ngoài, tổ chức quốc tế đã đợc nhà nớcViệt Nam cho thuê đất thì giải quyết theo quyết định riêng

Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời di chuyển chỗ ở, di chuyển địa

điểm sản xuất kinh doanh

Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi mà phải đổinghề

Trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc thực hiện đền bù, di chuyển, GPMB

3.2 Quy định cụ thể về việc bồi th ờng thiệt hại

3.2.1 Bồi thờng thiệt hại về đất

3.2.1.1 Nguyên tắc bồi thờng thiệt hại về đất

Khi Nhà nớc thu hồi đất thì tùy từng trờng hợp cụ thể ngời có đất bị thu hồi

đợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất

Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diệntích hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải quyết theo từng trờng hợp cụthể

Chỉ những đối tợng có đủ các điều kiện quy định của pháp luật mới đợc đềnbù

Giá đất đền bù do Chủ tịch UBND tỉnh Thành phố quyết định cho từng dự

án trên cơ sở giá đất địa phơng ban hành nhân hệ số điều chỉnh K

a) Với đất nông nghiệp Đối với đất nông nghiệp lâm nghiệp, mặt nớcnuôi trồng thủy sản làm muối khi bị thu hồi sẽ đợc đền bù bằng đất theodiện tích và hạng đất bị thu hồi Nếu không có đất thì đền bù bằng tiền Nếu

có chênh lệch về diện tích, hạng đất giữa đất bị thu hồi và đất mới đợc giaothì ngời đó sẽ đợc bù thêm khoản chênh lệch

Nếu đất bị thu hồi là đất Nhà nớc giao tạm thời đất cho thuê, đấu thầu,thì nhà đầu t chỉ phải đền bù chi phí đã đầu t vào đất

b) Đối với đất đô thị Nếu đất đợc quy hoạch xây dựng đô thị nhng cha

có cơ sở hạ tầng thì không đợc đền bù nh đất đô thị Diện tích đất ở đền bùcho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh quy định nhng không quádiện tích bị thu hồi Nếu có chênh lệch giữa diện tích đất bị thu hồi và diệntích đợc đền bù thì ngời bị di dời sẽ đợc bù thêm một khoản chênh lệch hoặcnộp thêm tiền sử dụng đất

Với đất đô thị mới sau năm 1993 thì hộ gia đình có khuôn viên rộngchỉ đợc bồi thờng theo giá đất đô thị với hạn mức do địa phơng quy định,phần còn lại đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp nhân hệ số K

Trên địa bàn thành phố Hà Nội, khi Nhà nớc thu hồi đất mà đợc xét giao đấtthì sẽ đợc giao 100% nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng định mứcsau :

60m2 với khu vực nội thành

80m2 với khu vực nội thị xã thị trấn, các phờng mới thành lập từ sau 1993 Nếu diện tích bị thu hồi lớn hơn định mức thì đợc giao theo định mức vàthêm 50% diện tích chênh lệch nhng tổng không lớn hơn 1,5 lần định mức

b) Đối với đất ở nông thôn đợc đền bù bằng đất có cùng mục đích sửdụng nhng mức tối đa là 400m2 Với vùng mà có tập quán sống chung nhiềuthế hệ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì hạn mức là 800m2

d) Đối với đất chuyên dùng Các cơ quan, tổ chức đợc giao đất sử dụngvào mục đích chuyên dùng mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộpbằng ngân sách nhà nớc thì không đợc bồi thờng về đất nhng đợc xét giao đấtmới và đền bù các khoản chi phí đã đầu t vào đất

3.2.1.2 Những đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất.

Đối tợng sử dụng đất đợc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ lợiích quốc gia lợi ích công cộng, mục đích quốc phòng an ninh nếu có mộttrong các điều kiện

Có giâý chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Có quyết định giao cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theoquy định của pháp luật về đất đai

Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của phápluật

Có giấy tờ mua thanh lý hoá giá nhà thuộc sở hữu nhà nớc cùng với giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao nhà, cấp nhà gắn liềnvới đất ở của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền

Bản án có hiệu lực thi hành của tòa án nhân dân về việc giải quyết tranhchấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định cuả cơ quan cóthẩm quyền giải quyết tranh chấp

Nếu không có một trong các loại giấy tờ trên thì ngời bị thu hồi đất đợc đền

bù nếu có các giấy tờ chứng minh đất bị thu hồi đã sử dụng ổn định trớc ngày15/10/1993 thuộc một trong các trờng hợp sau đây :

- Đất đã ổn định sử dụng trớc ngày 08/01/1998 đợc UBND xã phờng xácnhận

- Đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thựchiện chính sách đất đai của nhà nớc Việt nam dân chủ cộng hòa, Chính phủcách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam… Nhà n mà ngời đợc giao vẫntiếp tục sử dụng ổn định cho tới nay.

- Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời

sử dụng đất mà cho tới nay ngời đó vẫn liên tục sử dụng

- Có giấy tờ mua bán đất trớc ngày 18/12/1980 hoặc giấy tờ chuyển nhợngquyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 tới 15/10/1993 của ngời sửdụng đất đợc UBND xã phờng xác nhận

- Có giấy tờ mua bán nhà tài sản gắn liền với đất trớc ngày 15/10/1993

- Có giấy chứng nhận tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn sửdụng

Ngời nhận chuyển nhợng thừa kế cho tăng quyền sử dụng đất hoặc nhà gắnliền với đất của ngời có đủ các điều kiện trên nhng cha sang tên trớc bạ Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghệp, lâm nghiệp, làm muối trớcngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng không tranh chấp, thực hiện đầy đủnghĩa vụ tài chính với đất đai

3.2.2 Đền bù thiệt hại về tài sản

Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm đền bù về nhà ở, công trình kiến trúc, câytrồng vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thuhồi

Chỉ có chủ sở hữu tài sản hợp pháp mới đợc đền bù bằng giá trị còn lại củatài sản

Đối với nhà và công trình kiến trúc mức đền bù đợc tính nh sau :

Mức đền = Giá trị hiện có của + Tỷ lệ % trên

bù nhà, công trình Giá trị hiện có Giá trị hiện có = Giá trị xây dựng x Tỷ lệ %

của nhà công trình mới còn lại

Giá trị xây dựng = Đơn giá chuẩn x Tổng diện tích

mới xây dựng mới nhà, công trìnhMức đơn giá chuẩn xây dựng mới hiện hành đợc quy định trong quyết

định số 05/2002/QĐUB về ban hành đơn giá xây dựng nhà mới tại Hà Nội vàthông báo số 134/LS TCVG-XD ngày 27/02/2002 về giá chuẩn xây dựng mớinhà tạm, vật kiến trúc để xây dựng giá đền bù giải phóng mặt bằng

Tổng mức đền bù không đợc vợt quá 100% và không nhỏ hơn 60% giá xâydựng mới của công trình.

Công trình bị phá dỡ một phần sẽ đợc đền bù toàn bộ nếu không sử dụng đợc.Nếu còn sử dụng đợc thì sẽ đợc đền bù chi phí sửa chữa tùy kết cấu nhà.Nhà lấn chiếm trái phép sau khi đã có quy hoạch thì không đợc đền bù

Đối với mồ mả đền bù chi phí đất đai, đào bốc di chuyển xây dựng lại vàcác chi phí hợp lý khác Nếu thành phố có quỹ đất di chuyển mồ mả thì chủ

nợ đợc hởng chi phí di chuyển và xây dựng lại nh sau :

Nếu không có quỹ đất di chuyển thì ngoài ra, mỗi mộ còn đợc 1 triệu đồngtiền đất

Mộ đất : 600nghìn/mộ

Mộ xây : 900 nghìn/mộ

Mộ không chủ : 400 nghìn/mộ

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, mức đền bù bằng giá trị xây dựng mới

có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng

Đối với hoa màu : Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên

đất, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản đợc tính bằng giá trị sản lợng thuhoạch trong một năm theo năng suất bình quân của ba năm trớc đó với giátrung bình của nông sản, thủy sản tại địa phơng Cây lâu năm tính bằng giátrị hiện có của vờn cây

Đối với công trình văn hóa lịch sử : Mức đền bù do Thủ tớng Chính phủhoặc chủ tịch UBND tỉnh, Thành phố quyết định

Thông báo 134 liên sở tài chính vật giá xây dựng ngày 27/02/2002 ban hành giá chuẩn mới nhà tạm và công trình kiến trúc khác để xác định giá đền bù giải phóng

Mái ngói, Fibrô xi măng, tôn không có khu phụ, lát xi măng 330

Mái giấy dầu 230

Tờng Tooxi, mái giấy dầu, mái lá 190

Tờng vách cót ép, gỗ dán, mái giấy dầu 140

2.Nhà bán mái (tờng gạch < 3m không kể thu hồi có ít nhất 1 bức tờng chung, nền lát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc xi măng đánh mầu) Mái Fibrô hoặc tôn 260

Mái giấy dầu 190

3.Quầy bán hàng Cột tre mái lợp lá, nền đất 50

Cột tre, mái lá nền xi măng 80

4 Sân Gạch đất nung đỏ 30x30 60

Gạch chỉ 45

Gạch bê tông xi 30x30 53

Gạch lá dừa dadát nung 20x20 45

Gạch xi hoa 79

Bê tông mác 150 77

Láng vữa xi 32

Ganitô 85

5 Tờng rào Hoa bê tông 110 bổ trụ 89

Xây gạch chỉ 110

6 Các công trình khác

Gác xép bê tông 170N/m2

Bể nớc 410/m3

Giếng đất (đờng kính 1m) 30N/msâu Giếng khơi xây gạch 110 hoà bê tông đờng kính 1m 210N/msâu Giếng khoan sâu < 25m 800N/cái

Giếng khoan sâu > 25m 1200N/cái Cầu thang bê tông cốt thép 280N/cái Cống thoát nớc bê tông D = 200m 25N/m Rãnh thoát nớc xây gạch có nắp bê tông cốt thép 82N/m kích thớc 40m< 60m.

Bảng giá xây dựng nhà mới tại Hà Nội ban hành kèm theo quyết định 05/2002/QĐUB của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.

Đơn vị tính : 1.000 đồng/m2

Hạng bổ trụ, tờng tờng bao 3 tầng 5 tầng

Nhà Bao quanh quanh cao

3.2.3 Chính sách hỗ trợ

Hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống

Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những đối tợng phải di chuyểnchỗ ở đợc tính trong thời hạn 6 tháng với mức trợ cấp bằng tiền cho nhânkhẩu/1 tháng tơng đơng 30kg gạo theo giá trung bình thị trờng ở địa phơngtại thời điểm đền bù Với dự án có qui mô sử dụng rất lớn, hộ gia đình cónhận bị di dời phải tái định c ở tỉnh khác thì trợ cấp ổn định đợc tính 1 năm

Đối với các doanh nghiệp thu hồi đất phải di chuyển, cơ sở tới địa điểm mớithì tùy theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểmmới, chủ dự án có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừngcông việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừngsản xuất

Đối với cơ quan nhà nớc phải di chuyển cơ sở tới địa điểm mới thì đợc chủ

đầu t chi trả toàn bộ chi phí di chuyển Mức di chuyển do đơn vị lập dự toángửi Sở tài chính vật giá xem xét trình UBND thành phố phê duyệt

Ngoài ra đối tợng đợc giao đất còn có trách nhiệm :

- Hỗ trợ chi phí cho lao động chuyển nghề, mức chi phí do UBND quy định

- u tiên tuyển lao động thuộc đối tợng di dời

Ngời sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nớc nằm trong phạm vi giải phóng mặtbằng nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nớc thì hỗ trợ bằng tiền tạo lập cho

ở mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và giá trị nhà

Chính sách hỗ trợ khác

Đối tợng bị thu hồi thực hiện phá dỡ đúng kế hoạch của hội đồng đền bù giảiphóng mặt bằng đợc hởng tiền tối đa là 5000.000đ với hộ di dời hoàn toàn và3000.000đ với hộ bị cắt xén vẫn ở lại

Mức hỗ trợ cho các hộ có đối t ợng chính sách, chế độ trợ cấp xã hội

Ngời hoạt động cách mạng trớc 1945, anh hùng lực lợng vũ trang, bà mẹViệt nam anh hùng, anh hùng lao động, thơng binh bệnh binh mất sức lao

động trên 80%, thân nhân liệt sĩ đợc hỗ trợ 5.000.000đ/chủ sử dụng đất Thơng binh, bệnh binh, đối tợng đợc hởng chính sách nh thơng bệnh binhmất sức từ 60-80% đợc hỗ trợ 4.000.000đ

Thơng binh đối tợng chính sách, mất sức 41-60% hỗ trợ 3000.000đ

Gia đình liệt sỹ, có công với cách mạng đang hởng trợ cấp hàng tháng,

Trớc khi bố trí tái định c, khu tái định c phải đợc xây dựng đầy đủ cơ sở hạtầng.

Tổ chức tái định c bằng hai hình thức là đất và nhà

Nguyên tắc bố trí tái định c

- Phù hợp với điều kiện từng hộ gia đình

- u tiên các hộ thực hiện sớm tiến độ giải phóng mặt bằng sau đó đến các hộchính sách

- Mức đất đền bù cho các hộ tối thiểu là 100m2 với nông thôn, 40m2 với đôthị

Ngời sử dụng đất ở khu vực đô thị, nội thành, nội thị chủ yếu đền bù bằng đấthoặc nhà

Nhà t nhân bị thu hồi giải phóng mặt bằng đợc mua nhà mới có diện tíchkhông thấp hơn diện tích bị thu hồi nhng không đợc vợt quá mức sau :

60m2 với khu vực nội thành

80m2 với nội thị xã, thị trấn, phờng mới thành lập sau năm 1993

120m2 với nông thôn đồng bằng

160m2 với nông thôn trung du

180m2 với nông thôn miền núi

- Trờng hợp mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng bố trí cho một hộ sử dụng(không chung c)

+ Nếu diện tích nhà bán tơng đơng diện tích nhà bị thu hồi, giá bán tính theokhung giá đã đền bù, giá đất bằng 100% theo quy định

+ Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích thị thu hồi, phần chênh lệch đợctính bằng giá đảm bảo kinh doanh, giá đất 100%

- Trờng hợp mua nhà chung c cao tầng, giá bán nh trờng hợp trên nhng miễngiá đất

- Với hai trờng hợp trên nếu diện tích nhà bị thu hồi lớn hơn diện tích nhà tái

định c thì đợc hỗ trợ thêm 10% giá đất tại nơi bị thu hồi

Nhà thuộc sở hữu nhà nớc thì sau khi bị thu hồi có thể tiếp tục thuê nhà theogiá đợc quy định tại quyết định 118/TTg ngày 27/11/1994 hoặc mua nhà vớidiện tích không nhỏ hơn diện tích bị thu hồi

- Trờng hợp mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng (không phải chung c) cho một

hộ sử dụng :

+ Nếu diện tích nhà tơng đơng với diện tích bị thu hồi thì giá bán nhà tínhtheo mức giá chuẩn xây dựng mới do UBND thành phố quy định Giá đấttính bằng 40%.

+ Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích bị thu hồi, phần chênh lệch diệntích bán theo giá đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% quy định

- Trờng hợp mua nhà chung c cao tầng, giá bán nh trờng hợp trên nhng đợcmiễn toàn bộ tiền sử dụng đất

Nếu cha có quỹ nhà thì đối tợng đợc xét giao đất

- Sẽ đợc xét giao 100% nếu diện tích bị thu hồi nhỏ hơn hạn mức quy định ởtrên

- Nếu diện tích bị thu hồi lớn hơn hạn mức thì đợc giao đủ hạn mức và 50%diện tích chênh lệch nhng tổng diện tích không lớn hơn 1,5 lần với đất đô thị

K = 1,5 nếu đất tái định c tại đô thị

K = 1 nếu đất tái định c ở nông thôn

3.3 Cơ cấu tổ chức phục vụ giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng đòi hỏi cơ cấu bộ máy, phối hợp hoạt động liênquan tới nhiều ngành nhiều cấp nh UBND tỉnh thành phố, quận huyện phờngxã, sở xây dựng, sở địa chính nhà đất, sở tài chính vật giá Trong đó, Hội

đồng giải phóng mặt bằng là đầu tầu trong công việc này

có trách nhiệm báo cáo phơng án đền bù cho UBND cấp có thẩm quyền phêduyệt

Trên cơ sở Nghị định 22CP của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã banhành quyết định số 72/2001/QĐUB về việc ban hành quy định trình tự thủtục công tác bồi thờng thiệt hại trên địa bàn thành phố Hà Nội.

b) Thành phần Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm :

Phó chủ tịch UBND quận - Chủ tịch Hội đồng

Trởng phòng tài chính vật giá - phó chủ tịch

Đại diện chủ dự án - ủy viên thờng trực (không tham gia biểu quyết)

Trởng phòng Địa chính nhà đất - ủy viên

Đại diện mặt trận tổ quốc quận - ủy viên

Lãnh đạo UBND phờng xã địa bàn bị thu hồi - ủy viên

Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan đoàn thể cần thiết khác doUBND quận quyết định tham gia - ủy viên

Mời từ 1 tới 2 ngời làm đại diện cho các đối tợng bị di dời (không tham giabiểu quyết)

c) Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng

- Hội đồng giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể Quyết địnhcủa Hội đồng ra trong các cuộc họp định kỳ phải đợc quá nửa số thành viêntán thành Nếu biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến củaChủ tịch Hội đồng

- Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng quyết định thành lập tổ công tác đểgiúp việc cho Hội đồng

Tổ công tác bao gồm đại diện chủ đầu t (hoặc t vấn), đại diện Hội đồng giảiphóng mặt bằng phờng xã tại địa bàn Đây chính là cầu nối giữa chủ dự án vàhội đồng giải phóng mặt bằng.

d) Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng

- Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra các điều kiện thủ tục thực hiện giải phóng mặtbằng

- Hớng dẫn chủ dự án và đơn vị t vấn về các chế độ chính sách đặc điểm giảiphóng mặt bằng của địa phơng, trách nhiệm của dự án

- Hớng dẫn chế độ chính sách quyền lợi, trách nhiệm của ngời sử dụng đấtkhi nhà nớc thu hồi đất, giới thiệu chủ dự án với ngời sử dụng đất

- Lập kế hoạch thực hiện trớc trong và sau khi bồi thờng thiệt hại tái định c

- Hớng dẫn các đối tợng kê khai diện tích nguồn gốc ranh giới đất đai, tài sảnhiện có và đề đạt nguyện vọng khi nhà nớc thu hồi đất

Hớng dẫn chủ dự án kiểm tra đo đạc xác nhận những tài sản trên đất do ng

-ời sử dụng đã kê khai Tổ chức tái định c

- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai xácnhận để áp dụng bồi thờng thiệt hại

- Hớng dẫn khung giá đất, nhà do nhà nớc quy định, yêu cầu cơ quan thuếxác nhận hạng đất tính thuế sử dụng

- Chỉ đạo chính quyền phờng thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhânbiết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phờng căn cứvào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc nhà nớc cộng hòa xã hội chủnghĩa việt nam cấp và hồ sơ tài liệu lu trữ quản lý tại địa phơng để thẩm định,xác nhận biên bản kê khai của ngời đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơbáo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng

3.3.2 Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội

Có trách nhiệm giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình giảiphóng mặt bằng mà hội đồng giải phóng mặt bằng không giải quyết đợc nhbất cập về chính sách đền bù, bố trí quỹ tái định c, giải quyết một số cáckhiếu nại tố cáo

3.3.3 Sở tài chính vật giá có nhiệm vụ

Xác định giá đất, cây trồng vật nuôi đền bù thiệt hại trình Chủ tịch UBNDtỉnh thành phố phê duyệt làm căn cứ hớng dẫn Hội đồng đền bù giải phóngmặt bằng xác định giá đền bù

Thẩm định và kiểm tra việc xác định giá đền bù, mức đền bù mức trợ cấp doHội đồng giải phóng mặt bằng báo cáo.

Trực tiếp giám sát hớng dẫn việc chi trả đền bù trợ cấp cho từng đối tợng vàchi phí cho việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng

Xác định quy mô diện tích đất đợc đền bù, không đợc đền bù, mức độ đền

bù trợ cấp cho từng đối tợng bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thờngthiệt hại

Xác định khả năng quỹ đất phục vụ cho tái định c

3.4 Giải quyết khiếu nại.

Ngời bị thu hồi nếu thấy quyết định đền bù không đúng với quy địnhthì đợc khiếu nại và giải quyết theo pháp lệnh khiếu nại tố cáo của công dân

Công dân gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong vòng 15ngày kể từ ngày có quyết định khiếu nại

Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, các hộ phải thực hiện di dời phá dỡ, giao

đất đúng kế hoạch giải phóng mặt bằng

3.5 Đánh giá về hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng.

Nghị định 22/1998/CP ra đời đã tạo ra cơ sở pháp lý hết sức quan trọngcho việc ra đời hàng loạt các văn bản khác về giải phóng mặt bằng trên địabàn thành phố Hà Nội Các văn bản đã hợp thành một hệ thống chính sáchkhá đầy đủ, tỉ mỉ chặt chẽ phục vụ đắc lực cho công tác giải phóng mặt bằngtrên địa bàn thành phố những năm qua

Tuy vậy chính sách giải phóng mặt bằng ở ta còn có nhiều nhợc điểm

đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện :

- Tính đồng bộ không cao

- Khung giá đất không còn phù hợp với thực tế

- Tái định c mới chỉ dừng lại ở mức bố trí lại nơi ở, cha quan tâm tới sắp xếpcác điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội đi kèm

- Lợi ích cá nhân, doanh nghiệp t nhân không đợc đảm bảo.

Chơng II

quá trình giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn –

Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở.

1- Giới thiệu về dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở

Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông “Ngã T Sở là dự án thành phần của Dự

án tổng thể phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị giai đoạn một đã đợcChính phủ thông qua bằng văn bản 395/CP- CN ngày 26/04/2000, một trongbảy dự án trọng điểm của Thành phố Hà Nội

Nút giao thông Ngã T Sở là điểm giao cắt giữa hai trục đờng Tây Sơn Nguyễn Trãi và đờng Láng Trờng Chinh Trong thời gian qua, hiện tợng tắcnghẽn giao thông tại nút xảy ra rất thờng xuyên, đặc biệt là vào giờ cao điểm

-từ 6 giờ 30 tới 8 giờ sáng và -từ 16 giờ 30 tới 18 giờ, thậm chí tắc đờng cả vàobuổi tra từ 11 giờ tới 12 giờ Theo số liệu của Sở giao thông công chính HàNội thống kê tháng 5 năm 2001, nút Ngã T Sở bị ách tắc với mật độ trungbình khá lớn 1,68 lần/ngày và thời gian ách tắc trung bình là 18 phút/lần

Hiện tợng ách tắc giao thông tại nút Ngã T Sở xuất phát từ nhữngnguyên nhân sau :

- Lu lợng ngời và xe đi qua nút từ các tuyến đờng quá lớn mà phạm vinút lại nhỏ

- Không thể tìm đợc một giải pháp phân luồng hợp lý trong điều kiện

đờng xá hạn hẹp

- ý thức chấp hành luật lệ của các đối tợng tham gia giao thông cònthấp, hiện tợng đi trái đờng, lấn đờng, xe chở cồng kềnh, dừng đỗ tự do… Nhà ncòn phổ biến

- Việc bố trí giao thông công cộng không hợp lý, có tới bốn điểm dừng

xe buýt với 11 tuyến xe đợc bố trí quá gần nhau và gần nút giao thông

- Việc lấn chiếm vỉa hè của ngời đi bộ thành nơi buôn bán để xe củacác hộ gia đình cá nhân sống mặt phố và các cá nhân buôn bán, làm dịch vụnhỏ tự do

Để giải quyết tình trạng ách tắc giao thông, đảm bảo trật tự an toàn vănminh trên tuyến đờng này cần có một giải pháp tổng thể xây dựng cải tạo lạinút Ngày 27/09/2002, ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội đã phê duyệt Dự

án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở làm căn cứ pháp lý cho việcthực hiện

1.1 Cơ sở pháp lý của dự án.

Căn cứ vào Nghị định 89/CP ngày 5/8/1997 của Chính phủ về việc banhành quy chế và sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức và nhu cầuphát triển khác các dự án trọng điểm đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địabàn thành phố Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 106/1999/QĐUB ngày 2/12/1999 về việc thành lập Ban quản lý các dự án trọng điểmphát triển đô thị

Căn cứ vào Quyết định số 38/2002/QĐUB ngày 12/03/2002 về việcphê duyệt quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã T Sở và tuyến Ngã T Sở – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã TThái Thịnh, tỷ lệ 1/500

Qui hoạch nút giao thông Ngã T Sở và tuyến Ngã T Sở – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Thái Thịnh đợcthành lập bởi Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội với các nội dung sau đây :

Phạm vi và quy mô : Khu vực nút giao thông Ngã T Sở và tuyến Ngã

T Sở – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Thái Thịnh nằm ở phí tây nam Thành phố Hà Nội, thuộc địa giớihành chính các phờng Ngã T Sở, Thịnh Quang, Khơng Thợng (quận Đống

Đa) và phờng Khơng Trung (quận Thanh Xuân) Hà Nội

Phía Đông Bắc giáp Học Viện thủy lợi

Phía Đông Nam : giáp khu dân c Khơng Thợng

Phía Tâu Bắc giáp khu tập thể Vĩnh Hồ

Phía Tây Nam giáp sông Tô Lịch

Mục tiêu : - Giải quyết ách tắc nút giao thông Ngã T Sở

- Xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ hoàn chỉnh

đáp ứng yêu cầu trớc mắt và lâu dài

- Tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại hài hòa trên cơ sở cải tạo chínhtrong các công trình hiện có kết hợp với xây dựng mới

Quy hoạch kiến trúc phát triển không gian : Đọc theo các tuyến đờngNguyễn Trãi, Tây Sơn, Láng, Trờng Chinh bố trí xây dựng các công trình caotầng phục vụ công cộng ở tầng 1 và tầng 2, các tầng trên đợc sử dụng linhhoạt, đa chức năng kể cả nhà ở phục vụ di dân tại chỗ

Bảng tổng hợp số liệu quy hoạch sử dụng đất nút Ngã T Sở và

Trong thời gian chờ quyết định thu hồi và giao đất, xét công văn 1046/DA1 - MPMB ngày 19 tháng 12 của Ban, UBND Thành phố Hà Nội đã raquyết định

Quyết định số 217/QDUB ngày 01/03/2002 của UBND Thành phố Hà Nội

về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa để tiến hành

điều tra khảo sát lập phơng án đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng nútgiao thông Ngã T Sở

Ngày 20/05/2002, Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa ra quyết

định 446/QDUB thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng trong việc

triển khai kế hoạch giải phóng mặt bằng theo ranh giới tạm thời do Sở Địachính Nhà đất xác định.

Ngày 15/03/2002, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số1189/2002/QĐUB xác định ranh giới thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nútgiao rhông Ngã T Sở Căn cứ theo quyết định 38/2002/QĐUB phê duyệt quyhoạch chi tiết nút giao thông Ngã T Sở và tuyến Ngã T Sở Thái Thịnh, UBND

ra quyết định xác lập ranh giới thu hồi đất (mốc giới, ranh giới) đoạn từ phốTây Sơn - Đờng Nguyễn Trãi để tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cho

dự án Quyết định này đã xác định rõ các mốc giới và ranh giới thu hồi đấttrên địa bàn phố Tây Sơn

Ngày 18/07/2002, căn cứ vào Hồ sơ của ban quản lý các dự án trọng điểmphát triển đô thị Hà Nội và đề nghị của Giám đốc sở địa chính Nhà đất,UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 4987/2002/QĐUB về việc thu hồi78.562m2 tại các phờng Ngã T Sở, Thịnh Quang, Khơng Thợng quận Đống

Đa và phờng Khơng Trung tam giao cho Ban quản lý các dự án trọng điểmphát triển đô thị Hà Nội để xây dựng dự án đền bù giải phóng mặt bằng thựchiện dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở

Quyết định này là cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất của các đối tợng sửdụng đất giao cho Ban quản lý, Ban quản lý trở thành chủ sử dụng đất mớivới nhiệm vụ bồi thờng thiệt hại tái định c cho các hộ phải di dời

Ngày 27 tháng 9 năm 2002, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số6623/QĐUB về việc phê duyệt dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T

Sở Đây chỉ là bớc hợp thức hóa việc tiến hành thực hiện dự án cùng nh việcgiải phóng mặt bằng phố Tây Sơn

1.2 Nội dung của dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Sở.

Theo quyết định số 6623/QĐUB ngày 27/09/2002 của UBND Thành phố HàNội thì nội dung của dự án nh sau :

a) Chủ đầu t : Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội.b) Hình thức đầu t : Xây dựng mới kết hợp cải tạo

c) Hình thức tổ chức thực hiện dự án : chủ đầu t trực tiếp quản lý thựchiện dự án

d) Mục tiêu đầu t :

Từng bớc hoàn chỉnh dần, quy hoạch giao thông đô thị Thành phố HàNội, phù hợp với quy hoạch chi tiết nút giao thông Ngã T Sở và tuyến Ngã t

Sở – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Thái Thịnh tỷ lệ 1 : 500, giải quyết cơ bản tình trạng ách tắc giao thôngtại nút, tạo điều kiện để xây dựng mở rộng hoàn chỉnh tuyến đờng vành đaihai của thành phố.

Trớc mắt dự án sẽ đảm bảo phục vụ nhu cầu giao thông rất lớn trong thờigian Thành phố Hà Nội tổ chức SEAGAMES 2003

Tổng diện tích chiếm đất 94425m2

e) Phạm vi chiếm đất :

Diện tích đờng hè cũ 46262m2

Diện tích mở rộng 48163m2

g) Các hạng mục đầu t chủ yếu :

Tổ chức giao cắt khác mức tai nút, xây dựng cầu vợt theo hớng Tây Sơn– Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T Nguyễn Trãi với chiều dài 262,3m, chiều rộng 17m cho bốn làn xe, độdốc dọc cầu I max = 5%, đờng dẫn lên cầu 97,65 x 2 = 195,3m

Mở rộng nút trên mặt bằng đờng Nguyễn Trãi giữ nguyên 68-70,5m Đờng Láng mở rộng 53,5m Đờng Trờng Chinh mở rộng 53,5m

Đờng Tây Sơn mở rộng 45m Xây dựng hầm ngầm cho ngời đi bộ có dạng chữ X gồm 4 nhánh hớngtâm có chiều dài 310m, kích thớc 2m x 3 Có khu vệ sinh ở 4 cửa hầm vớikích thớc 5m x 10m

Cải tạo cầu mới, làm bổ sung các khoảng phân cách, mở rộng khổ cầu49,2m

2 Đặc điểm giải phóng mặt bằng tuyến đờng Tây Sơn.

Do quy mô của dự án khá lớn lại nằm trong khu vực có các hoạt

động kinh tế xã hội hết sức nhộn nhịp nên công tác giải phóng mặt bằng

đợc chia làm ba giai đoạn Giai đoạn 1 là giải phóng tuyến đờng Tây Sơn

đoạn từ phố Khơng Thợng tới trung tâm nút, giai đoạn 2 là giải phóng mặtbằng các đoạn đờng Láng Trờng Chinh, Nguyễn Trãi Giai đoạn 3 giảiquyết nốt những tồn tại

2.1 Tuyến đờng Tây Sơn và phạm vi giải tỏa.

a) Tuyến đờng Tây Sơn là một tuyến giao thông trong tuyến huyết

mạch quan trọng Nguyễn Lơng Bằng Nguyễn Trãi của Thành phố Hà Nội.Tuyến phố Tây Sơn trải dài theo hớng Đông Bắc, Tây Nam với 1219m chiềudài và chiều rộng trung bình là 21m, hai bên có vỉa hè 2,5m cho ngời đi bộ.Tuyến phố Tây Sơn bắt đầu từ ngõ 232 cho tới nút giao thông Ngã T Sở phía

Đông Bắc giáp với đờng Nguyễn Lơng Bằng, phía Tây Nam giáp với núttuyến Tây Sơn giao cắt với các tuyến đờng lớn nh Thái Hà - Chùa Bộc - TháiThịnh, các tuyến phố mới nh Hồ Đắc Di, Khơng Thợng, Vĩnh hồ

Đờng Tây Sơn là một tuyến giao thông quan trọng trong địa bàn quận Đống

Đa cũng nh việc di chuyển qua lại giữa quận Đống Đa và quận Thanh Xuân

Lu lợng giao thông trên tuyến phố Tây Sơn là khá lớn trung bình là 9279 lợtphơng tiện/giờ, trong giờ cao điểm thậm chí cao lên tới 16215 lợt/ giờ Hè đ-ờng đã hẹp, không đợc xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ, nay lại bị các hộ gia

đình xây dựng lấn chiếm, chiếm dụng để buôn bán, để xe… Nhà n hè đờng gần nhkhông còn dành cho ngời đi bộ Nút Ngã T Sở bị ách tắc rất thờng nhật vớithời gian khá lâu, khá nghiêm trọng

Phố Tây Sơn là một tuyến phố thơng mại với nhiều loại hình buôn bán kinhdoanh Đây là tuyến phố chính nếu hầu hết các hộ gia đình có mặt đờng đềutận dụng để mở cửa hàng buôn bán kinh doanh hoặc cho thuê với nhiều loạihình dịch vụ hàng hóa đa dạng Trên tuyến này còn có rất nhiều đơn vị sảnxuất, công ty lớn nh siêu thị Marko, Công ty thủy tinh Hà Nội, công ty cơ khí

Đống Đa, Công ty cổ phần Đống Đa, tòa nhà kinh đô … Nhà n, là trụ sở của nhiều

tổ chức, cơ quan hành chính Nhà nớc, đơn vị sự nghiệp

Để chấm dứt tình trạng ách tắc tại nút Ngã T Sở, để tạo nên một bộ mặt

đô thị văn minh trật tự, nâng cao chất lợng giao thông, dự án xây dựng cáitạo nút Ngã T Sở là một giải pháp tổng thể đáp ứng nhu cầu đó

b) Phạm vi tiến hành giải tỏa :

Giai đoạn một của giải phóng mặt bằng là đoạn đờng trên phố Tây Sơn

từ phố Khơng Thợng tới nút với chiêù dài 400mét Trên cơ sở tuyến đờng cũ21m nay đợc mở rộng ra 45m sang cả hai bên đờng, nằm thẳng tơng đối với

đờng Nguyễn Trãi Tới phạm vi nút đợc mở rộng Toàn bộ phạm vi giảiphóng mặt bằng giai đoạn 1 là 20512m2 đất, trong đó diện tích đất giaothông cũ là 10400m2, diện tích giải phóng khu dân c là 10112m2 đất,12640m2 nhà thuộc các cụm dân c 4A, 4B, 4E 3A, 3D phơng Ngã T Sở phía

Đại học Thủy lợi và cụm 8A, 8B, 6A, 5A, 3B phờng Ngã T Sở và cụm 1Bphờng Thịnh Quang phía chùa Phúc Khánh

2.2 Những điểm cần lu ý trong công tác giải phóng mặt bằng tuyến Tây Sơn

Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất phờng Ngã T Sở năm 1998

Chỉ tiêu Diện tích Tỷ lệ diện Số thửa Tỷ lệ (%)

108 thửa ) chiếm 16,75% các hộ này có diện tích trung bình khá nhỏ31m2/căn.

Về tài sản trên địa bàn phờng Ngã T Sở có 378 căn nhà trong đó 139 cănnhà mặt phố Số nhà của nhà nớc là 123 nhà (22 nhà trên tầng hai)

Kết cấu nhà ở khá phức tạp bao gồm cả nhà t nhân và nhà của Nhà nớcxen kẽ với nhau Nhà nớc cũng không tách rõ ràng nhà ở tầng I, nhà ở tầng

II… Nhà n Do lịch sử phát triển lâu dài một cách tự phát nên nhà cửa trong khu phốphát triển hết sức lộn xộn, nhiều hình thức, loại hình xây dựng, nhà nọ xâydựng lấn, chèn sang nhà kia, thậm chí tầng 2 của nhà nọ lại xây trên đất củanhà kia

Về dân c, đây là khu vực khá đông đúc với mật độ khá lớn Nhng, thực tế

số dân trong phờng dao động rất lớn tại các thời điểm trong ngày bởi đây làmột tuyến phố kinh doanh thơng mại sầm uất, hầu hết các hộ mặt phố đềukinh doanh buôn bán, cho thuê cửa hàng

Ngoài một số công ty sản xuất và kinh doanh dịch vụ lớn, hầu hết các hộ

đều buôn bán nhỏ lẻ các mặt hàng nh hàng mã, quần áo, giầy dép, hàng ăn,nhà thuốc … Nhà n rất đa dạng Rất nhiều hộ dân không có việc làm ổn định, sốngchủ yếu dựa vào việc cho thuê cửa hàng hoặc buôn bán lặt vặt

Số hộ dân của phờng là rất lớn, nhiều hộ cùng sống chật hẹp trong mộtcăn nhà, do vậy đòi hỏi một quỹ nhà tái định c lớn hơn nhiều với số nhà bịthu hồi

b) Những điểm cần lu ý trong việc giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn.

Một là, đờng Tây Sơn là đờng giao thông quan trọng đợc xếp vào loại

I, tuyến phố là tuyến buôn bán kinh doanh Đất ở đây do vậy có giá trị sinhlời lớn, giá trị sử dụng cao (toàn bộ là đất ở đô thị và đất chuyên dùng), đấtcủa các hộ mặt phố vừa để ở vừa kinh doanh Việc bồi thờng thiệt hại về đất

để đảm bảo lợi ích cho các đối tợng sử dụng đất ( nh tổ chức, hộ gia đình, cánhân) sẽ phải áp một mức giá khá cao

Hai là : Diện tích mở rộng hầu hết là cắt xén vào các công trình xâydựng nhà ở, trụ sở của các cơ quan tổ chức Các công trình xây dựng trêntuyến phố này hầu hết là nhà cấp II, kiên cố nhiều tầng, do vậy khối lợng đền

bù tài sản sẽ rất lớn

Ba là : Các công trình, căn hộ ở hai bên đờng có tính pháp lý rất phứctạp, nhiều loại hình sở hữu, sử dụng, quản lý nh sở hữu cá nhân, sở hữu Nhànớc, đồng sở hữu Do đó công tác lập hồ sơ pháp lý về đất đai, nhà ở sẽ đòihỏi rất nhiều công sức

Bốn là : Số hộ kinh doanh trên cơ sở nhà mặt phố khá lớn, do đó phải

có giải pháp tái định c, ổn định sản xuất tái tạo thu nhhập cho các hộ này

đây là một vấn đề rất nan giải vào thời điểm này, trong vài năm gần đây, doquỹ nhà đất của Hà Nội khá hạn hẹp nên trong hầu hết các dự án nhà bố trítái định c đều là các chung c cao tầng không có khả năng kinh doanh

Năm là : Đây là khu vực tập trung dân c khá đông đúc các hoạt độngxã hội rất nhộn nhịp bởi vậy việc tiến hành giải phóng mặt bằng phải nhanhgọn dứt khoát tránh kéo dài ảnh hởng tới các đối tợng bị giải tỏa và các khuvực xung quanh

II Đánh giá về quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn.

Căn cứ vào Nghị định 22/1998/NDCP ngày 24/04/1998 về viêch đền bùthiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và quyết định số 72/2001/QĐUBngày 17/09/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành trình tự thủ tục tổchức thực hiện công tác bồi thờng thiệt hại, tái định c trên địa bàn Thành phố,công tác giải phóng mặt bằng bồi thờng thiệt hại đợc thực hiện với trình tựsau :

- Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng, quận Đống Đa phối hợp vớiUBND phờng Ngã T Sở, các tổ dân phố tổ chức tuyên truyền về chế độ chínhsách của Nhà nớc khi Nhà nớc thu hồi đất, giới thiệu chủ dự án (Ban quản lýcác dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội) và dự án xây dựng cải tạo nútgiao thông Ngã T Sở tới các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Tổ chức cắm mốc giới, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất phục vụ giải phóngmặt bằng

- Tổ chức điều tra hiện trạng, đo vẽ tài sản trên đất của các hộ dân

- Xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai tài sản, nguồn gốc, phạm vi bị thu hồi,nhân khẩu và các kiến nghị của dân phải di dời

- Lập phơng án bối thờng thiệt hại tái định c, xem xét thống nhất và trìnhphê duyệt

- Thực hiện thanh toán bồi thờng thiệt hại, tổ chức di dời và tái định c Tiếnhành tháo dỡ bàn giao mặt bằng và giải quyết nốt các vấn đề tồn đọng

1- Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ công tác.

a) Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác.

Để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng nút giao thông Ngã T

Sở, ngày 01/03/2003, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 217/QĐUB

về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa

Hội đồng giải phóng mặt bằng ra đời bao gồm 20 thành viên Chủ tịchHội đồng do Phó Chủ tịch UBND quận Đống Đa đảm nhiệm, phó Chủ tịchHội đồng do phó phòng Tài chính và vật giá đảm nhiệm, ủy viên thờng trực

do Phó giám đốc Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị đảmnhiệm Ngoài ra còn các ủy viên khác là đại diện của chủ dự án (phòng thựchiện dự án), mặt trận tổ quốc quận Đống Đa, mặt trận tổ quốc các phờng, tr-ởng công an, cán bộ địa chính ,quận, đội trởng đội quản lý trật tự xây dựngcác phờng Ngã T Sở, Khơng Thợng, Thịnh Quang, và phờng Khơng Trung.Thêm vào đó, Hội đồng còn có hai đại diện của các hộ bị thu hồi đất

b) Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa.

Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa đợc thành lập nhằmtiến hành giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng cải tạo nút giao thôngNgã T Sở

Nhiệm vụ cụ thể của Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa :

Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa có nhiệm vụ thành lập tổcông tác giúp việc điều tra thống kê tài sản, lên phơng án bồi thờng tái định

điểm của giải phóng mặt bằng địa phơng, trách nhiệm của chủ dự án

- Hớng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi cho ngời sử dụng đất trên địabàn phờng Ngã T Sở bị Nhà nớc thu hồi, giới thiệu Ban quản lý với ngời đang

sử dụng đất

- Lập kế hoạch thực hiện trớc, trong và sau khi bồi thờng thiệt hại tái định ccho các hộ dân phải di dời trong dự án thuộc địa bàn Quận

- Hớng dẫn ngời đang sử dụng đất trong phạm vi thu hồi, kê khai diện tích

đất, nguồn gốc, danh giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nguyệnvọng khi Nhà nớc thu hồi đất

- Hớng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc xác nhận những tài sản trên đất do

ng-ời sử dụng đất đã kê khai, tổ chức đa dân vào khu tái định c

- Xác nhận về mặt hành chính nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai và xác nhận

để áp dụng bồi thờng

- Hớng dẫn khung giá đất do Nhà nớc quy định và cách tính các loại tài sảnkhác, yêu cầu để cơ quan thuế xác nhận hạng đất và tính thuế sử dụng đất

- Chỉ đạo chính quyền phờng Ngã T Sở thông báo cho các tổ chức, hộ gia

đình cá nhân biết để kê khai thực hiện theo quy định, chỉ đạo Chính quyềnphờng căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc Cộnghòa Xã hội Chủ nghĩa Việt nam cấp và hồ sơ lu trữ quản lý tại địa phơng đểthẩm định xác nhận bản kê khai của ngời đang sử dụng đất và lập hồ sơ báocáo Hội đồng giải phóng mặt bằng

* Theo quyết định 446/QĐUB ngày 20/05/2002 của Chủ tịch Hội đồng giảiphóng mặt bằng Quận Đống Đa Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng đợcthành lập bao gồm 25 thành viên Tổ trởng do chủ nhiệm công trình dự ánnút giao thông Ngã T Sở đảm nhiệm, tổ viên là cán bộ của phòng thực hiện

dự án, phòng kinh tế tài chính của ban quản lý các dự án trọng điểm – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã T chủ